第一篇：一场企业拆迁评估之战对企业补偿影响几何（最终版）
一场企业拆迁评估之战对企业补偿影响几何
作者：北京吴少博律师事务所
一场企业拆迁评估之战对企业补偿影响几何，用一个案例来说明企业拆迁评估对企业最终获得补偿的影响到底有多大。
以我所在吉林代理的一个企业拆迁案例来阐述下，主要从两个方面来解释这个问题。第一，征收拆迁的合法性
2011年1月19日出台《国有土地房屋征收与补偿条例》国务院令第590号，以及配套的建设部的相关的房地产征收评估办法，要求必须处于公共利益，必须是完成前置文件，然后做出征收决定，然后再征收范围予以征收公告，这是完整的合法征收前期文件，如果没有，就属于违法征收，实践中，又出现协议征收，协商征收。协商征收不是一个法律概念。如果用一个市场概念去理解，就是一个公平买卖，公平交易的行为，首先我们的案例就涉及到一个关键的行为，问题就是对方没有任何征收文件要对我们实施征收，最后征收方也认可了其为协议（协商）征收，没有任何人间，其实就属于公平买卖的关系，前期双方都在过招，是协议协商征收，还是正规的征收，如果是协商征收，我要按照公平交易的原则，按照市场价值，公平交易的前提，进行房屋厂房等最后的评估结果。但是按照正规的，590号令走，我可以依据建设部的配套办法，也就是建设部的房地产评估规范来进行实际操作，这个是可行的，现在双方针对这个问题展开了实际的过招和谈判，谈判的过程中就引入了如何进行实际的评估，客观情况已经造成了非进行搬迁不可了，两条路已经修通了，就等厂房拆迁进行公路合拢了，现实的条件已经造成了，必须实施全面的征收行为。作为企业主，当事人也观察到这个问题，就希望在评估过程中不能损害企业的利益，获得满评估的负荷，结合企业的特殊性，我们做为企业的委托方，我们对企业的评估意见进行审核，首先，企业有个特殊型，他生产的企业是供应全国的地铁
设施，并且全国能生成这种产品，全国只有两个，有个是国营企业，另一个就是他了，也就是全国的地铁设施将近有50%的市场份额，都是由他进行供应的，当然我说的地铁设施是某一个部件而已，作为对方而言，没有考虑到他的特殊性，简单的按照成本法计算了厂房值多少钱，土地指多少钱，停产营业值多少钱，最好给了一个简单的评估价格。一开始给的评估价格也是非常低的，我们在接案之初，给了我们一个评估明细表，评估单，当中给一个满负荷的总额是1081.4万，总额补偿，当中对一些机械设备的补偿，附属设施厂房，都是按照自认为的通俗性进行了估价，厂房围墙数量是614米，按照每平米280元补偿，我都不知道280元是怎么来的，下水井按照每平方米1200块钱进行估价，也就是说，所有评估的价格都是带零的，没有对这个评估单价进行实际的区分。
对于果树，按照100块钱一棵，无论什么果树都是100吗？你真正的参考依据在哪？对于杨树按照60块钱一棵，60块钱就能反映出市场价值吗，四分的一个气阀按照22块钱一平，土地是集体建设用地是按照国有工业用地计算，180块钱一平米，到最后得出相应的数值，这个企业整体的经营现状是整体土地面积有证的是17500平方米。厂房面积是4100平方米，这是企业暂时的整体状况，初评，评出来1018.4平米，后来，双方对协商征收和合法征收进行了激烈的谈判，对方当地的拆迁办答应了我方，可以按照你们律师事务所出具的评估意见书，但必须在合理合法的范围内，来给我们一个完整的评估结果。后来，我们就选用了收益法，建设部出具的配套办法，对评估方法有四五种，成本法，市场法，收益法，假设开发法，比较法，我们就按照了590号令所规定的经营企业可以参照收益法进行拆迁，我们最终选择的补偿额度是8123万，当中极大的考虑到了企业的特殊性，企业在市场当中占有的份额，以及当地的固定资产收益以及具体的系数选取上。都采取比较大的额度，最后得出了8100多万的评估价格。在拿到我们的评估价格后，作为对方就会感觉特别的差异，怎么可能有这么高，我们评估才1000万，你们怎么评估8000万呢，之间是7000万的差距，同样也没有漏评落评的地方，评估的主体是一样的，固定资产是一样的，企业的机器设备，停产停业损失从物理的角度讲都是一致的，结果双方的评估差距将近7000万，将近7倍的差距，我们把我们的评估意见拿到征收办的办公会上，我们就提出了我们的观点，如果你认为我们的高，不要看数字，你说我高在哪里，并且我错在哪里，你不要光看我的数字高，我选取的评估方法是你给予认可的，按照收益法，我计算的土地以及厂房的面积的区位和性质都是在你认可的初评的范围内的，怎么来认定呢，从物理的状态来讲，没有任何的变化，只不过在评估方法和评估系数以及评估的严肃性上，我们要比你们更加的严肃，你们在进行评估的过程中，根本没有采取一种严肃的态度。你们选择的一些评估的方式，方法以及你们评估的基准数，都是1200,800，280，你们这种选举完全是单方面来进行定价的，没有真正的选取基准定价，房屋重置价的系数的专业方面，这种评估单完全是评估公司按照政府的要求来弄的，我们就结合了你们是协商征收，不是常规征收，我们按照收益法，按照市场公平交易的最大值，在双方争论不下的时候，双方行程一个主流观点，重新按照我们所提的方式方法，然后委托另一家评估公司进行重新评估，重新评估，我们结合另一份评估报告来谈拆迁补偿的问题，我们双方坐在一起有委托了另外一家评估公司，最后一家公司以咨询评估报告的形式出具的咨询评估报告，这种咨询报告与企业的资产评估报告是不一样的，而且咨询评估报告是不付任何法律责任的，后来给我们交付了咨询评估结果是5113.5万元，最早是1081.4万，我们是8123万，最后经过协商双方共同委托的评估公司是5113.5万，并且我们翻去了这份评估报告意见，采取的还是成本法为主，以其他方法为辅，但是整体上运用的还是成本法，他为什么不运用收益法呢，他在解释中，只有这么三段，三行话来描述，估价对象的房地产本身非租赁经营，其净收益不能通过租赁收入进行测算，而现在市场上同类租赁市场收益又比较低，不能反映房地产真实的市场价值，所以本次咨询评估不适宜收益法评估。
这用我们的话讲，完全没有科学依据，不按照建设部的房地产评估办法来的，简简单单用三段话否定了收益法的运用，但是反过来他所评估出来的价值跟我们出来的评估结果差异又不是特别的大。这也是让我们反思的一个地方，还像我们反映可以进行适当的改动。也就是说价格可以适当的增长，也就是到最后可以得到6000万的最终补偿，这就是我们感到匪夷所思的地方，那么一场企业拆迁评估，你到底依据的什么，法律依据是什么，技术规范是什么，完全没有相应的渠道，这就是我们在此次征收评估感觉到不合理不合法的地方，这就是我们今天所讲的企业拆迁评估之争到底对企业产生多大的影响。
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第二篇：企业拆迁补偿协议样本
×××
企业拆迁补偿协议
甲 方：兴文县人民政府
乙 方： 法定代表人：
因宜叙高速公路途经兴文县万寿镇志强采石厂矿区范围，造成采石场无法继续进行生产，经甲、乙双方共同协商，在平等、公正原则的基础上，共同委托四川新力资产评估有限公司对兴文县万寿镇志强采石厂矿产资源、房屋及相关附属物（不含土地占用面积）进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评估咨询报告作为拆迁补偿的主要依据。现甲、乙双方经过友好协商，签订本拆迁补偿协议(以下简称“本协议”)，以兹共同遵守：
第一条、拆迁对象基本情况
兴文县万寿镇志强采石厂位于兴文县古宋镇建设村四组，属于露天矿山企业，开采矿种为石灰岩，矿山设计生产规模5万吨/年，相关证照合法有效，采矿许可证（证号：C51***120092510）有效日期至2018年4月10日；安全生产许可证（证号：[川Q] FM安许证字[2012]145）有效日期至 2015年5月10日；工商营业执照（证号：51***83[1-1]）有效日期至2018年4月11日。
第二条、采矿权及实物资产补偿
根据四川新力资产评估有限公司于2014年1月18日出具的《兴文县万寿镇志强采石厂采矿权评估报告》(川新资矿评[2014]采C001号)，评估的采矿权评估价格为78.89万元；《兴文县万寿镇志强采石厂实物资产评估报告》(川新资评[2014] 001号)，评估的实物资产评估价格为300.85万元，评估合计总价为379.74万元（大写：叁佰柒拾玖万柒仟肆佰元）整。
第三条、其它补偿
根据双方协商以及乙方实际情况，按时关闭且配合甲方工作，给予乙方除本协议第二条以外的拆迁奖励计5万元，若未按时搬迁，不给与奖励。
第四条、全部补偿总额
全部补偿总额为本协议第二条与第三条之和，合计为人民币：384.74万元(大写：人民币叁佰捌拾肆万柒仟肆佰元整)。
第五条、资产移交
本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的实物资产移交给县财政局；本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的矿产资产移交给县国土资源局。
第六条、补偿金额支付条件和方式
1.本协议签订之日起10日内，乙方将企业营业执照、采矿许可证、安全生产许可证等相关证件原件、公章和相关资料清点交于甲方,由甲方负责安排拆除。在乙方将资产及资料交齐之日起10日内，甲方向乙方支付首付款人民币100万元(大写：人民币壹佰万元);
2.自本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的实物、矿产资产移交给甲方相关单位，经甲方相关单位清点确认无误。在确认移交手续完成之日起10日内甲方向乙方支付补偿款项人民币200万元(大写：人民币贰佰万元整);3.在确认移交手续完成之日起30日内，在双方无争议情况下，甲方向乙方支付全部剩余款项人民币84.74万元（大写：捌拾肆万柒仟肆佰元整），若未按时关闭，扣除一次性拆迁奖励5万元。
若在资产移交过程中，出现任何阻挠拆迁和拆除的事件，由乙方自行处理，与甲方无关，所有经济损失由乙方承担。
4、乙方在生产经营期内产生的债权债务、工伤、职工福利待遇、企业周边遗留问题等由乙方自行负责，与甲方无关。
5、乙方在移交前，必须对原有从业人员进行离岗职业健康体检，并将体检资料交甲方保存，如体检发现有职业病的情况，由乙方自行负责处理，与甲方无关。
第六条、违约责任和禁止行为
1.乙方禁止以任何理由延期移交,乙方每延期一天办理移交手续，按照补偿总额的1%向甲方支付违约金，以此进行累加，甲方有权从补偿金中直接扣除。
2.双方均应履行保密义务，均不得向任何其他方公开或披露本协议内容。
第七条 争议的解决
凡有关本协议或执行本协议发生的争议，应经过友好协商解决;若不能协商解决，则提交不动产所在地方法院提起诉讼。
第八条 协议生效
1.本协议自双方签章之日起生效，本协议(包括附件)为甲乙双方之间完整协议。
2.本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，对本协议的任何修正、更改或增删，经双方授权代表签署确认后方可发生效力。
3.本协议如有未尽事宜，需由甲乙双方协商，另订补充协议附于本协议之内，所有补充协议在法律上均与本协议有同等效力。
4.本协议之成立、生效、解释及履行，均以中华人民共和国之相关法律为准则。
5.本协议一式肆份，双方各持贰份，经双方签署的每份协议均为正本。
甲方：(盖章)乙方：(盖章)
法定代表人：
委托代理人：
法定代表人：委托代理人：本协议签订日期： 年签订地点：
日4
月
第三篇：企业拆迁补偿协议样本（定稿）
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企业拆迁补偿协议样本
企 业 拆 迁 补 偿 协 议
甲 方：
乙 方：北京*****房地产开发有限责任公司
签 订 日 期：
签 订 地 点： 北京
企业拆迁补偿协议
被拆迁企业(以下简称甲方”)：
法定代表人 / 职务：
委托人 / 职务：
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营业执照注册号：
开户银行 / 帐号：
地址：
邮编： 传真：
电话：
拆迁单位(以下简称乙方”)： 北京*********房地产开发有限责任公司
法定代表人 / 职务：
委托人 / 职务：
营业执照注册号：
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邮编： 传真：
电话：
甲、乙双方根据******项目的进展情况，严格遵循拆迁评估的相关法规和规定，在平等、公正原则的基础上，对位于 号现属于 所使用的土地、房屋及相关附属物共同委托 评估有限公司进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评估咨询报告作为拆迁补偿的主要依据。现针对评估报告结果，甲、乙双方经过友好协商后，签订本拆迁补偿协议(以下简称本协议”)，以兹共同遵守：
第一条、拆迁对象基本情况
拆迁对象位于：
建筑面积为平方米，土地面积为平方米，总房屋建筑面积为平方米。
第二条、房屋及相关附属物补偿
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根据 评估有限公司于 年 月 日出具的 号咨询报告，号的评估价格为 元，评估合计总价为 元，平均单价为 元/平方米。
第三条、其它补偿
根据双方协商以及甲方实际情况，给予甲方除本协议第二条以外的其它所有补偿按照房产证上标注的建筑面积 元/平方米，共计 元。
第四条、全部补偿总额
全部补偿总额为本协议第二条与第三条之和，合计为人民币： 元(大写：人民币 元整)。
第五条、补偿金额支付条件和方式
1.本协议签订之日起 日内，甲方将拆迁范围内涉及的所有房屋全部腾空，并将所有房屋钥匙与该房屋房产证和有关土地证明的原件以及企业营业执照复印件(加盖公章)和纳税证明复印件(加盖公章)交于乙方,由乙方负责安排拆除。在甲方将房屋腾空交于乙方并将上述文件资料交齐之日起 日内，乙方向甲方支付首付款人民币 元(大写：人民币 元);
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2.自本协议签订之日起 日内，在双方无争议情况下，乙方向甲方支付全部剩余款项人民币 元(大写：人民币 元);
3.若在交房过程中，出现任何阻挠拆迁和拆除的事件，由甲方自行处理，与乙方无关，所有经济损失由甲方承担。
第六条、违约责任和禁止行为
1.甲方禁止以任何理由延期交房,甲方每延期一天交房，按照补偿总额的1%向乙方支付违约金，以此进行累加，乙方有权从补偿金中直接扣除。
2.乙方禁止以任何理由延期付款，乙方每延期一天付款，按照补偿总额的1%向甲方支付违约金，以此进行累加。
3.禁止任何非法暴力抗拒交房和非法拆迁的行为。
4.双方均应履行保密义务，均不得向任何其他方公开或披露本协议内容。
第七条 争议的解决
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凡有关本协议或执行本协议发生的争议，应经过友好协商解决;若不能协商解决，则提交不动产所在地方法院提起诉讼。
第八条 协议生效
1.本协议自双方签章之日起生效，本协议(包括附件)为甲乙双方之间完整协议。
2.本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，对本协议的任何修正、更改或增删，经双方授权代表签署确认后方可发生效力。
3.本协议如有未尽事宜，需由甲乙双方协商，另订补充协议附于本协议之内，所有补充协议在法律上均与本协议有同等效力。
4.本协议之成立、生效、解释及履行，均以中华人民共和国之相关法律为准则。
5.本协议一式肆份，双方各持贰份，经双方签署的每份协议均为正本。
第九条 协议附件
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本协议附件包括：
第十条 其他约定条款
(以下无正文)
(此页无正文)
甲方：(盖章)乙方：(盖章)
法定代表人：(盖章或签字)法定代表人：(盖章或签字)
委托代理人：(盖章或签字)委托代理人：(盖章或签字)
本协议签订日期： 年 月 日
签订地点：北京
来源：（企业拆迁补偿协议样本http://s.yingle.com/cq/465835.html）征地拆迁.相关法律知识
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第四篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估
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如何对房屋拆迁补偿价格评估
一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
1、估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。
2、确定房屋基准价格存在的问题
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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
3、房屋拆迁补偿价存在的问题
(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4、在房屋性质认定上存在的问题
由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com
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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
5、在安置房价格的确定上存在的问题
众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题
首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起
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什么作用呢?一小套住房都购不起的。
二、造成上述问题的主要原因
1、政企不分
首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。
2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段
这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。
3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重
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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。
4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。
三、建议
1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法
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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。
2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍
评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。
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第五篇：企业拆迁有哪些补偿标准？（精选）
企业拆迁有哪些补偿标准？
随着城市的快速发展，新的建设项目逐渐增多，土地资源又是如此紧缺，拆迁成为各地城市发展的必经之路。不可避免的会涉及许多企业拆迁，那么今天金土地小编就和大家聊一聊企业拆迁有哪些补偿标准。
一、企业拆迁补偿包括哪些？
（一）拆迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没有具体规定。
如果是直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的，土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。所以，金土地小编认为这应是立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的/ 3
增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
（二）停产停业损失
《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同。
（三）拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
（四）基于拆迁政策发生的奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。金土地小编提醒大家应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
二、关于非承租企业的拆迁补偿问题。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下几个方面的补偿： / 3
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。
3、关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，金土地小编认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。
这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。
总之，金土地小编认为企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。充分认识拆迁补偿有哪些，对企业来说是件非常重要的事情。
创作小组
2016年5月31日 / 3
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