农村坟墓的法律性质研究

第一篇：农村坟墓的法律性质研究

农村坟墓的法律性质研究

摘 要：随着社会经济的发展、人口的增多以及土地资源的日益稀缺，农村土地纠纷越来越多，因农村坟墓而引发的纠纷在近年来更为突出与激烈。在众多的案例中，矛盾的焦点主要在于坟墓的法律性质如何。笔者将在现行法律体系下着力研究农村坟墓的法律性质，为我国农村坟墓纠纷的解决提供借鉴。

关键词：农村坟墓；性质；违规坟墓；殡葬改革

坟墓，是逝者的寄居之所，是生者的精神依托。它联结着逝者与生者，表达着生者的哀思与想念。近年来我国由农村坟墓而引发的纠纷不断增加，法官的裁判依据和裁判结果各有不同，笔者认为，这种情况多源于对坟墓的性质认定不明。笔者将着力研究坟墓的性质和农村坟墓的特性，以期为解决农村坟墓的纠纷提供借鉴。

建国后，我国的土地制度几经变迁，国家大力推进农村殡葬改革，农村坟墓的命运也随着土地制度的变迁和殡葬改革的推进而有所改变。本文研究的农村坟墓是指建于中国农村土地上，不受特别政策的保护或管理的现存坟墓。特别政策保护是指《殡葬管理条例》第十条所指“受国家保护的具有历史、艺术、科学价值的墓地”，特别政策管理是指《殡葬管理条例》第六条规定的“尊重少数民族的丧葬习俗……”坟墓是具有人格利益的财产

活人之身体不可为物，但人死后的遗存即遗体、遗骨是否为物尚存争议，那么包括遗体（遗骨）、棺木、泥土、沙石在内的坟墓是否为物呢？笔者认为，坟墓具有民法上规定的一般物的特征：非人格性（独立于人体制外的东西）、满足需求性和能够为人控制性，因此坟墓属于物权法中所要保护的物。在司法实践中，对于坟墓的性质也多界定为财产（物）。坟墓承载着人们的精神寄托和大量的感情因素，对坟墓本身进行伤害，不仅侵犯了他人的财产权，还会因此对他人造成精神伤害。在德国，学者们早已注意到这类具有“情感价值”的物，“在今日的欧洲有高度争议的是对物之情感价值的赔偿度的问题。他涉及这样一些案件，一个动物或无生命的物体受到伤害或遭到破坏，他们的市场价值很小但对所有权人或其他个人的幸福却有重大意义。”这种附着人格利益（精神利益）的特殊财产（物）区别于民法保护的一般的物，是具有不可替代性的“人格财产”，它的毁损或灭失会给所有权人带来巨大的精神痛苦。坟墓恰恰是这样一种具有人格利益的财产。坟墓因人的死亡得以形成，是死者生前人格在死后的延续，是一种“自我人格”的外化体现，对于死者家属来说是“不可替代的”。需要注意的是，坟墓所系之人格利益为死者家属的人格利益，逝者已逝，坟墓已经不能成为死者的人格权的客体。

易继明教授将具有人格利益的财产分为四类：具有人格象征意义的财产、寄托特定人情感的财产、源于特定人身体的财产、源于特定人智慧的知识产权。在对坟墓的性质的认定上，笔者认为它属于“源于特定人身体的财产”。坟墓因死者的死亡而形成，它的建立需付出一定的经济成本，坟墓的组成（如棺木、墓碑等）本身就具有一定的经济价值，但其中的遗体、遗骨并不具有经济价值，而包含在遗体（遗骨）、棺木、泥土、沙石等在内的坟墓本身附着代表死者亲属人格尊严的人格权利，但是毁损坟墓的侵权并不单纯为人格尊严或名誉侵权，坟墓应该被视为一个整体而得到保护，而不能仅仅以坟墓内的遗体、遗骨是否收到侵害为标准判断死者家属的人格利益和财产利益是否收到侵害，因为坟墓本身早已成为了死者人格在家属心中的象征。

坟墓作为死者死后的特殊遗留物，家属对其享有所有权，但这种所有权应当受到合理的限制，家属的利用和处分不得违背公序良俗，只能以埋葬、祭祀、管理和维护为限，同时可享有坟墓受到侵害时的求偿权。我国《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第三条仅仅对侵害死者的遗体、遗骨有所规定，却并未意识到坟墓本身对于亲属的象征意义。依据第四条的规定，虽然在实践中，法院多以本条为判决侵害坟墓行为的精神损害赔偿依据，但“特定纪念物品”的规定并不足够描述坟墓的性质。农村坟墓的合法性研究

国务院1997年发布《殡葬管理条例》（下称“条例”，后于2012年进行修订）对农村坟墓的合法性做出了若干规定，也是笔者判断农村坟墓合法性的主要依据。由于条例属行政法规，因而笔者称违反条例的坟墓为“违规坟墓”。但是在条例发布之前，由于我国土地制度的变迁和传统风俗习惯，在广大的农村土地上已经存在了大量的坟墓，我们称之为“条例前坟墓”，条例第十条规定建在特定地点的条例前坟墓应当限期迁移或深埋，不留坟头。因而，笔者认为违规坟墓有四种：其一，即是建在特定地区内的未做迁移或深埋的条例前坟墓；其二，依条例第二十条规定“应当火化的遗体土葬而形成的坟墓”；其三，同样依条例第二十条规定“在公墓和农村公益性墓地以外建造的坟墓”；其四，依条例第十九条规定，“占地面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的标准的坟墓”。除去上述违规坟墓外的其他农村坟墓即属合规坟墓。

明确了坟墓的性质为何，结合农村坟墓本身的特殊性，对其进行分类研究，能使我们更清楚的认识农村坟墓纠纷的本质，从而为解决纠纷提供指导。笔者认为，我国为推进殡葬改革，节约殡葬用地而制定《殡葬管理条例》，目前“死人与活人争地”的矛盾愈发显著，殡葬改革是大势所趋。但是，殡葬改革是一个过程，不宜进行大刀阔斧的整顿，避免出现周口平坟的惨剧。我国的土地制度在建国后有所变化，从土地私有到土地公有的过程中，坟墓所依托的土地也从私有变成了公有，现在农民对于土地仅有使用权而不享有所有权，是本就存在的坟墓处于尴尬地位，加之殡葬改革的推行，使条例第十条规定之坟墓处于不利地位。殡葬改革的推行应当建立在一定的社会和经济基础之上，深入宣传殡葬改革，倡导殡葬新观念、新风尚，加快殡葬基础设施建设，推进殡葬改革稳步进行。

参考文献

[1]易继明 周琼.论具有人格利益的财产[J].法学研究，2008，1：8.[2][德]克雷斯蒂安?冯?巴尔.《欧洲比较侵权行为法》下卷[M] 焦美华译，法律出版社2001年版，第4页.[3]李伯森 肖成龙《中国殡葬事业发展报告.（2014-2015）》[R].社会科学文献出版社，2015年.[4]冷传莉，论人格财产不适用善意取得，法学家，2009，5，24.

第二篇：酒店管理合同性质的法律研究

酒店管理合同性质的法律研究

一、委托合同和劳务合同

对于委托合同，我国《合同法》第二十一章有明确的规定，委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。主要有下列法律特征：

（一）委托合同是建立在委托人与受托人相互信任基础上的；

（二）委托合同的标的是处理委托事务，按照委托人的指示并向其报告；

（三）委托合同一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务，受托人处理

受托事务的后果，直接归受托人承受。

对于委托经营，一般是指企业为提高其经营效益，聘请具有丰富管理经验的其他（外国）企业，向本企业提供管理服务，并采取定额或按实际经营效益或者管理效益确定比例数额，向（外国）企业支付服务费的服务形式。在受托经营管理时，由企业与受托方签订委托经营管理合同，受托方基于企业的委托授权取得合营企业的经营权，并根据委托经营合同的内容开展经营活动。

受托人虽享有一定的自主经营权，但不承担经营风险，其经营活动产生的风险仍由委托人承担。相应地，经营中产生的收益都归委托人所有，受托人从委托人那里得到的是定额的或按效益收入比例提取的服务费。因此，在委托经营管理中，委托人和受托人以不同法律人格从事经营行为，各自承担税务，财务相互独主，毫无关系。

对于劳务合同，我国法律也没有明确规定，但一般认为劳务是指以活动形式提供给社会的服务，通常表现为劳务提供者按照劳务合同的内容向雇佣者提供咨询、管理、技术等服务。广义的劳务合同也包括委托合同，狭义的劳务合同一般指雇佣劳动主体提供劳务服务的合同。这里我们主要分析狭义的劳务合同。

劳务合同的主体之间是平等的民事主体关系，受民法调整，它们之间是一种“劳务”与“报酬”之间的交换，受雇人可以不遵守雇佣方的内部规定，受雇人还可以同时选择给两家以上的雇佣方提供劳务。劳务合同的目的主要是获得一定的劳务服务。

委托合同和劳务合同主要有以下区别：

第一、委托合同虽然也包含了劳务的给付，但给付劳务并非合同的目的，合同的目的在于处理委托事务，给付劳务仅是为了达到目的的手段，而劳务合同以给付劳务为目的。

第二、委托合同中的受托人有权独立地处理委托事务，具有一定的自由裁量权；而在劳务合同中，劳务内容全由雇主决定。

第三，劳务合同的订立目的在于由劳动主体提供劳务，而不在于实现雇主的预期利益。这种劳务一般表现为劳动主体利用自己的劳动力或知识为雇主提供一定的劳务服务。而委托合同的订立目的在于由受托人为委托人办理事务，实现一定的预期利益。受托人提供劳务不过是满足这一目的的一种手段。

此外，还应明确承包经营合同和上述两种合同不同，根据《对外经济贸易部、国家工商行政管理局关于承包经营中外合资经营企业的规定》：“承包经营是指合营企业与承包者通过订立承包经营合同，将合营企业的全部或部分经营管理权在一定期限内交给承包者，由承包者对合营企业进行经营管理。承包经营只是解决部分合营企业经营管理不善、严重亏损的补充措施。在承包经营期内，由承包者承担经营风险并获取部分合营企业的收益。”因此，承包经营可看作是公司对承包人进行了概括授权，因此承包人有较大的经营决定权，承包人在经营时候要承担风险，并有权获得一定的收益，在公司经营失败时，承包人也可能蒙受重大损失。

二、酒店经营管理合同的性质

管理合同是酒店（业主）与管理公司签订的，酒店业主委托管理公司经营酒店，业主支付相应报酬的协议。有如下特点：

第一，管理合同以管理公司提供经营管理行为为合同客体，以使酒店达到经营管理目标为合同目的。该目标是为使酒店能够获得先进的外国管理公司的管理体系，并持续盈利。

第二，管理合同是有偿合同，管理公司以管理费的形式获得报酬。

第三，管理合同以业主对管理公司的信任为基础。通常管理公司也是以其卓越的品牌形象和良好的市场信誉为获得管理合同的基础。

第四，管理公司经营管理酒店的后果由业主承担。管理公司以酒店业主名义从事经营，获得管理费，上缴剩余的利润收益给业主。管理方在酒店经营管理过程中产生的费用最终都是业主负责的，可能在过程中需要管理方先垫付，但一般合同操作中都会约定业主需要建立一个专款专用的账户来作为日常经营管理资金充足所用。业主承担所有者法律责任和财务责任。

第五，管理公司在日常经营方面有很大的主动权和决策权，不需要完全按照业主的指示，但是，从本质上来说，管理公司对业主还是具有勤勉、尽职、报告等义务，以保证其经营管理目标的达成。

根据上述表述，酒店管理合同从本质上来说更接近委托经营合同。酒店管理合同侧重于对公司内部管理的改善，以获得预期利润，虽然通常会设置大量的条款来促使管理公司对被托管的酒店进行管理的改善，但是管理公司对提供服务的内容具有较大的自由裁量权，较少受到业主的限制。同时，管理公司对业主负有勤勉义务，管理公司的报酬是建立在其是否能完成经营管理的预期目标之上的。而劳务合同是以给付劳务为目的的，劳务主体仅按照劳务合同提供劳务，劳务内容由雇佣者决定，劳动主体拥有较少的决定权。并且，劳务合同的目的在于提供劳务，而不在于实现一定的预期利益，只要提供了劳务，雇佣者就应该向劳动主体支付报酬。因此，酒店管理合同更加接近委托经营合同。

至于哪种方式对业主利益有较大好处，委托经营这种方式应比较稳妥，既能够较大程度地发挥管理公司的优势，让其自主决定委托事务，也可以保证业主具有一定的控制权，防止管理公司在经营管理时出现较大纰漏。劳务合同的限制较多，在合同中无法穷尽需要管理公司提供的服务内容，不利于管理公司发挥其最大优势进行经营管理，可能无法达到经营目标。

至于如果在酒店管理合同中约定业主和管理公司之间为“委托关系”，该合同是否一定会被认定为委托经营性质的合同呢？个人认为，这主要应根据合同约定的双方权利义务的主要内容来确定。一般酒店管理合同中都会约定要达到一定的管理目标，按照目标的完成程度给予管理费和其他激励性费用，且不限制管理公司提供管理服务的内容，管理公司在很多方面都具有较大的自由裁量权，不受业主限制。这些都符合委托经营合同的特征，应该被认定为委托合同。如果只是约定由管理公司提供特定的咨询服务，技术服务，支付固定的报酬，并没有约定要达到的预期利益，这种就属于劳务合同，事实上，在酒店开业前期阶段由管理公司提供的技术咨询服务合同就属于劳务合同的范畴。

第三篇：承诺书法律性质（推荐）

承诺书法律性质

承诺书是 承诺人对要约人的要约完全同意的意思表示的书面形式。依据《合同法》第二十一条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。即受约人同意接受要约的全部条件而与要约人成立合同。

承诺书是真实意思表示，且不违法，承诺书有法律效力

公司与你签定的书面承诺书应当属于劳动合同的一部分，不违反法律，是合法有效的，应当具有约束力。可以依据该承诺书主张权利。

从分类来看，承诺制度可以分为民事承诺和行政承诺，区分两者最重要的标准是订立合同的目的。行政合同的内容必须符合法律、法规的规定，双方都无完全的自由处分权。而民事合同则不然，只要民事合同不违反法律、行政法规的强制规定，就应合法有效。

一般来讲，签订保密承诺书是签订人事、劳动聘用合同的一个条件，或者是补充协议，如，行政机关在录用、聘用、调用工作人员时，经常要求这些工作人员就某一事项向用人机关作出书面承诺。如果把保密承诺书与人事、劳动聘用合同结合在一起的话，保密承诺书是典型的内部行政合同，其主体、目的和内容等都具有行政性合同的性质，所以说，保密承诺书是一种行政法意义上的法律文书。保密承诺书虽然与私法合同一样，取决与双方当事人的合意，但当事人无权就违反保密义务应当承担什么样的法律责任进行约定，保密承诺书的内容也不能超出行政主体的法定职权范围。此外，虽然保密承诺书原则上应当以保密法律、法规规定的范围为基础，但由于保密行政管理的特殊性，党和政府的政策也是我国保密行政主体行使行政职权的重要渊源，保密行政主体依据政策所赋予的权限所缔结的保密承诺书也合法有效，其他超出权限范围所缔结的承诺书则属于无效。

第四篇：农村法律汇总

农村法律条文汇总

一、农村宅基地的法律规定：

关于加强农村宅基地管理的意见

为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：

一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。

对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

要强化乡（镇）国土资源管理机构和职能，充分发挥乡（镇）国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。

国土资源部网站 2004年11月09日

确定土地所有权和使用权的若干规定

第十九条 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外。

第二十条 村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

第二十一条 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有；连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。

第二十二条 乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或村农民集体所有。

第二十三条 乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有；《六十条》公布起至一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情况之一的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有：签订过用地协议的（不含租借）；经县、乡（公社）、村（大队）批准或同意，并进行 3 了适当的土地调整或者经过一定补偿的；通过购买房屋取得的；原集体企事业单位体制经批准变更的。一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，乡（镇）、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡（镇）、村集体单位继续使用的，可确定为该乡（镇）或村集体所有。乡（镇）、村办企事业单位用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的土地，须依法处理后再确定所有权。

第二十四条 乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。

第二十五条 农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。国有土地使用权

第四十三条 乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。

第四十四条 依照本规定第二十五规定的农民集体土地，集体土地建设用地使用权确定给联营或股分企业。

第四十五条 一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十六条 一九八年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十八条 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

中华人民共和国土地管理法

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

今年起，全市村民住宅核发《集体土地使用证》、《房地产权证》工作全面铺开，力争在年底前全市基本完成村民住宅核发“两证”工作。为减轻农民负担，农村宅基地登记发证只按标准收取测绘费、印花税和《集体土地使用证》工本费，免收登记费。城镇居民在农村购买住宅不发证

根据今年1月1日起施行的《惠州市村民住宅核发〈集体土地使用证〉〈房地产权证〉实施办法》，申请核发“两证”的住宅所有权人，应为集体经济组织成员或依法可以拥有农村住宅所有权和集体土地使用权的非集体经济组织成员，符合一户（以公安机关户籍登记为依据）一宅的条件，所建住宅符合土地利用总体规划和城乡建设规划要求。

有下列情况之一的村民住宅暂缓核发“两证”：宅基地使用者未申请登记；地上建筑物权属不清；宅基地使用权纠纷未解决；违法违章占地未处理结案；用地批准已满一年未建房；未经集体经济组织同意，且未报县级以上人民政府批准，擅自改变土地用途。

有下列情况之一的村民住宅不予核发“两证”：所有权人非本集体经济组织成员［此处有3种情况除外：依法继承取得的。原为本集体经济组织成员，现转到其他集体经济组织或转为非农业户口居民（含港、澳、台同胞及华侨）原在农村宅基地上所建房屋产权没有发生变化的。经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人、港澳台同胞及归国华侨等按规定安排的宅基地上建设的］；不符合土地利用总体规划和城乡规划的；以欺骗、隐瞒等不正当手段获取批准的；除继承外，农村村民申请第二宗宅基地和住宅登记发证的；城镇居民 5 在农村购买和违法建造住宅的；土地来源不合法的；法律、法规、规章和政策规定不予核发“两证”的。

今年起村民超标建房不确权发证

据了解，“两证”核发工作将严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过广东省规定的标准。《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的宅基地面积标准为：平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。对超过广东省规定宅基地面积标准的，按下列情况进行处理：1982年2月12日前建房使用的宅基地，且房屋未拆迁、改建、翻建过的，可以按实际使用面积进行登记。1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之日起至2010年1月1日止建房使用的宅基地，超过广东省规定宅基地面积标准的，超过部分按15元/平方米处罚后，按实际使用面积进行登记发证，并在土地登记簿和《集体土地使用证》记事栏注明超过标准的面积数。超过宅基地面积标准一倍以内的，以后分户时安排宅基地要扣减超标准部分的面积；超过宅基地面积标准一倍以上的，以后分户时村集体不得为其另行安排宅基地。2010年1月1日起，超过批准面积建房的，不予补办手续，不予确权发证。

今年起，新建（含在建）村民住宅必须严格按相关法律、法规、规章的规定，履行规划、用地、报建、验收等法定程序，确保村民住宅建设依法、规范、有序。凡未经批准，擅自在集体土地上违法建设的，由县（区）人民政府和镇（乡、街道办事处）依法严肃处理。据悉，农村宅基地及村民住宅不得非法买卖，在本集体经济组织成员内部流转的，其转让、受让方视为已按一户一宅标准取得了宅基地，不得再另行申请宅基地。此外，村民住宅改变使用功能的，需当地规划建设、国土资源、公安消防等部门提出意见。我市成立核发“两证”领导小组

核发“两证”工作涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。为加强对核发“两证”工作的组织领导，我市成立了惠州市村民住宅核发 “两证”工作领导小组，成员由分管市领导以及相关部门负责人组成。领导小组下设土地和房产两个办公室，分别设在市国土资源局和市房产管理局。

为顺利推进核发工作，各县（区）有关部门将陆续组织各镇（乡、街道办事处）、村（居）委会、村民小组等相关工作人员进行业务培训。据悉，核发“两证”工作严禁徇私舞弊、弄虚作假行为，一经发现，将依法追究相关人员的责任，以维护村民住宅核发“两证”工作的严肃性。（本报记者周 觅 通讯员杨 扬）相关链接

申请《集体土地使用证》应向所在镇（乡、街道办事处）国土资源所提交以下材料：（1）《土地登记申请书》。（2）《农村宅基地登记发证调查表》。（3）身份证及户口簿（验原件交复印件）。（4）1982年2月13日国务院 《村镇建房用地管理条例》实施之日起至本办法施行之日止使用的宅基地，超过省规定的宅基地面积标准的，需提交超面积处 6 罚材料。（5）1987年1月1日以后使用的宅基地，必须提供县级人民政府颁发的用地批准文件，未取得用地批准文件的，需先补办用地手续后，再申请登记发证。（6）其它有关权源材料。

申请《房地产权证》应向辖区镇（乡、街道办事处）房产管理机构提出申请，并提供以下材料：

（1）《登记申请书》。（2）《集体土地使用证》（验原件交复印件）。（3）镇（乡、街道办事处）规划建设机构出具的村民住宅规划验收证明。（4）申请人身份证及户口簿（验原件交复印件）。（5）其他有关材料。（周 觅 杨 扬）

为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合广东省实际，于2005年10月1日由广东省省国土资源部门制定实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。

编辑本段第一章 总 则 第一条

为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。

第二条

集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条

取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用计划的农用地转用指标。

第四条

有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；(二)土地权属有争议的；(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；(四)村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第五条

通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

第六条

集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、7 出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

第七条

出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。

第八条

下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等； 2.兴办公共设施和公益事业； 3.兴建农村村民住宅。

第九条

国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

第十条

土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。

第十一条

县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。

编辑本段第二章 集体建设用地使用权出让、出租 第十二条

集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十三条

集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出 8 让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

第十四条

集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

第十五条

集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

第十六条

集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

编辑本段第三章 集体建设用地使用权转让、转租 第十七条

集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

第十八条

集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第十九条

集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

编辑本段第四章 集体建设用地使用权抵押 第二十条

集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的 9 占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

第二十一条

集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。

第二十二条

集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

第二十三条

处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

第二十四条

抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

编辑本段第五章 土地收益 第二十五条

集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。

第二十六条

集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。

第二十七条

市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。

编辑本段第六章 法律责任 第二十八条

集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

第二十九条

单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。

第三十条

违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

编辑本段第七章 附则 第三十一条

集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。

第三十二条

本办法自2005年10月1日起实施。

第五篇：农村法律

2004 年 1 月 1 日起实施的《 中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》，是农业部根据《中华人民共和国农村土地承包法》制定的。该办法规定，农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。