第一篇：08第二章第二节房地产市场结构与指标(2013新版)
第二节 房地产市场结构与指标
一、房地产市场结构（考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考点）
（一）房地产市场的垄断竞争关系【教材新增内容】
市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。
【2012年试题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。
（）
答案：√ 见教材P36）市场。【2011年试题】商品房开发市场通常是典型的（A．完全竞争 B．垄断竞争 C．寡头垄断 D．完全垄断 答案：B 见教材P35
（二）房地产市场的数量比例关系
从对市场指标进行数量比例关系分析角度看，房地产市场结构可分为：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。
（1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。
（2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
（3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。（5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
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（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。
【2009、2007、2005、2004年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A．物理结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．总量结构 答案：BCDE 【2008年试题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 答案：C 解析：总量结构平衡，产品结构失衡。
二、房地产市场细分（重要考点）（2010、2008、2005年考点）
（一）按地域范围细分
按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
（二）按房地产用途细分
居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。
（三）按增量存量细分（难点）
通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商
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品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）
按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。
（四）按交易方式细分
房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
【2005、2007年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（子市场。
A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押 答案：C 【易混淆点辨析】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”？是不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”？我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。
答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，而转让除买卖外还有继承、赠与等其他合法转让方式的内涵。新建成的房地产产品一般只有销售这一种转让形式；集体土地使用权变成建设用地使用权称为“出让”，变成建设用地使用权后再次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。
（五）按目标市场细分
可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。
可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖）
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市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。
【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（A．按存量增量细分 B．按交易形式细分 C．按目标市场细分 D．按房地产用途细分 E．按地域细分 答案：BCD 问：此题为什么没有E选项？
史家解读：因为题目的前提条件是“在对某市房地产市场进行细分时”，就不能再指出“按地域细分”这一标准了。
三、房地产市场指标
（一）供给指标（10项）（重要考点）
（1）新竣工量（New Completions，NCｔ），是指报告期（如第ｔ年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，中国新竣工量统计指标是竣工面积。
（2）灭失量（δt），是指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。（3）存量（Stock，St），是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量（St＝St－1＋NCt－δt）。
（4）空置量（Vacancy，VCt）（难点），是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中的空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供应的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建（史家解读：回迁安置房）、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”）。
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史家解读：中国目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面说空置量是属于可供销售或出租的范围的，后面又说空置量不包含几类不可销售或出租的房屋面积，另据其意分析，某时点空置量应该小于该时点可供租售量。建议可表述为：报告期末存量中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另，对已销售出去的存量房屋的空置情况，由于调查成本和难度很高，统计精度达不到规定要求，因此空置量仅指增量房，不涵盖存量房。
（5）空置率（Vacancy Rate，VRt），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSRt），是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋报告期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（史家解读：最后这句话的意思是：空置量＞可供租售量）
【2008年试题】2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（A．9% B．12% C．12．5% D．15% 答案：B 见教材P39 解析：空置率＝空置量/房屋存量，450/3750＝12%。
【2012年试题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（A．空置率 B．预售面积 C．房地产价格 D．房屋空间使用数量 答案：A 见教材P39）。）。
解析：B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。
（7）房屋施工面积（Buildings Under Construction，BUCt）包括报告期新开工的面积和上期开工跨
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入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。（举例：报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋施工面积＝16000平方米，报告期竣工的房屋面积4000平方米和报告期施工后又停建缓建的房屋面积800平方米已包含在16000平方米的施工面积中，不得重复计入房屋施工面积！）
（8）房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（举例：接上例，报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋新开工面积＝10000平方米，房屋新开工面积是房屋施工面积中的一项）
【2011年试题】某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A．500 B．700 C．800 D．1000 答案：A 见教材P39 解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000－（300＋200）=500（万平方米）。
（9）平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积（CPt＝BUCt/NCt）。（举例：接上例，平均建设周期＝16000/4000=4（年））
【2012年试题】某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（A．1．20 B．1．67 C．2．00）年。
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D．2．80 答案：C 见教材P39 解析：平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝100/50＝2（年）。
【2004年试题】某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为（A．0．5年 B．l．5年 C．2年 D．3年 答案：B 解析：（90＋30）÷80＝1.5（年）。
（10）竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。
（二）需求指标（11项）
（1）国内生产总值（GDP），是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。
（2）人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。（史家解读：人口数量不是上述三项之和）常住人口是指经常居住在某地的人口，包括常住该地并登记了常住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地1年以上的人，不包括在该地登记为常住户口而离开该地1年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。
（3）城市家庭人口规模，是指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。
（4）就业人员数量，是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。（5）就业分布，是指按产业或职业分类的就业人员分布状况。
（6）城镇登记失业率，是指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和）。
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个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。
（7）城市家庭可支配收入，是指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。（史家解读：义务性支出如纳税额、社保费和住房公积金等）
（8）城市家庭总支出，是指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。
（9）房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
（10）商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
（11）城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
（三）市场交易指标（9项）（重要考点）
（1）销售量（Houses Sold，HSt），是指报告期内销售房屋的数量。（2）出租量（Houses Rented，HRt），是指报告期内出租房屋的数量。
（3）吸纳量（Absorption Volume，AVt），指报告期内销售量和出租量之和（AVt＝HSt＋HRt）。（4）吸纳率（AbsorptionRate，ARt），是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt）。（5）吸纳周期（Absorption Period，APt），是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
【2009年试题】某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 答案：D 解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，按年计算。1/50%＝2年。
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【2007年试题】某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（A．0．63 B．1．63 C．2．25 D．12．50 答案：C 解析：吸纳量＝本期销售＋本期出租＝8万套
可供租售量＝可供销售量＋本期新竣工量＝5＋13＝18（万套）吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝18/8＝2．25（年）。
（6）预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。【教材变化内容】（7）房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（史家解读：中位数是指将一组数据按大小排序后，位于最中间的数值）
（8）房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。
（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
（四）市场监测与预警指标（10项）
（1）土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
（2）开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例。
（3）开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率。开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险越大。【教材增加变化内容】
（4）住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI<100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
（5）住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理）年。
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性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。
（6）房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。（史家解读：国际通行的房价租金比警戒线是300：1，若超过此值，则说明该区域房价偏高，若低于200：1，则说明房价泡沫不大。房价租金比＝单位建筑面积房价÷单位建筑面积月租金）
（7）量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。【教材变动内容】。
（8）个人住房抵押贷款还款收入比，是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。（史家解读：个人住房抵押贷款还款收入比越高则说明违约风险越大）
（9）住房市场指数（HMI），是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。
（10）消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？”的调查结果来构造。
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第二篇：企业与房地产项目财务分析指标
短期偿债能力分析：
1、流动比率，计算公式： 流动资产 / 流动负债
2、速动比率，计算公式：（流动资产-存货）/ 流动负债
3、现金比率，计算公式：（现金+现金等价物）/ 流动负债
4、现金流量比率，计算公式： 经营活动现金流量 / 流动负债
5、到期债务本息偿付比例，计算公式： 经营活动现金净流量 /（本期到期债务本金+现金利息支出）
长期偿债能力分析：
1、资产负债率，计算公式： 负债总额 / 资产总额
2、股东权益比例，计算公式： 股东权益总额 / 资产总额
3、权益乘数，计算公式： 资产总额 / 股东权益总额
4、负债股权比例，计算公式： 负债总额 / 股东权益总额
5、有形净值债务率，计算公式： 负债总额 /（股东权益-无形资产净额）
6、偿债保障比率，计算公式： 负债总额 / 经营活动现金净流量
7、利息保障倍数，计算公式：（税前利润+利息费用）/ 利息费用
8、现金利息保障倍数，计算公式：（经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税）现金利息支出
营运分析
1、存货周转率，计算公式： 销售成本 /平均存货
2、应收账款周转率，计算公式： 赊销收入净额 /平均应收账款余额
3、流动资产周转率，计算公式： 销售收入 /平均流动资产余额
4、固定资产周转率，计算公式： 销售收入 /平均固定资产净额
5、总资产周转率，计算公式： 销售收入 /平均资产总额
盈利分析
1、资产报酬率，计算公式： 净利润 /平均资产总额
2、净资产报酬率，计算公式： 净利润 /平均净资产
3、股东权益报酬率，计算公式： 净利润 /平均股东权益总额
4、毛利率，计算公式： 销售毛利 / 销售收入净额
5、销售净利率，计算公式： 净利润 / 销售收入净额
6、成本费用净利率，计算公式： 净利润 / 成本费用总额
7、每股利润，计算公式：（净利润-优先股股利）/ 流通在外股数
8、每股现金流量，计算公式：（经营活动现金净流量-优先股股利）/ 流通在外股数
9、每股股利，计算公式：（现金股利总额-优先股股利）/流通在外股数
10、股利发放率，计算公式： 每股股利 / 每股利润
11、每股净资产，计算公式： 股东权益总额 / 流通在外股数
12、市盈率，计算公式： 每股市价 / 每股利润
13、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入*100%
发展分析
1、营业增长率，计算公式： 本期营业增长额 / 上年同期营业收入总额
2、资本积累率，计算公式： 本期所有者权益增长额 / 年初所有者权益
3、总资产增长率，计算公式： 本期总资产增长额 / 年初资产总额
4、固定资产成新率，计算公式：平均固定资产净值 /平均固定资产原值
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房地产项目财务分析指标
一类是静态指标，一类是动态指标。
静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括开发商成本利润率、成本收益率、投资利润率、静态投资回收期、自有资金利润率、借款偿还期等；
1、开发商成本利润率
开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本
如果项目全部销售，则项目总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入；如果项目全部用于出租，则项目总开发价值为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费用、建安成本、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。
开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。一般来说，对于一个开发期为2-3年的项目，项目建成后出售，其开发商成本利润率大体为30%~50%。
2、成本收益率
成本收益率=开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入/总开发成本
3、投资利润率（通过损益表计算）
投资利润率=年利润总额/项目总投资
年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用
年产品销售税金及附加=年增值税+年营业税+年特别消费税+年资源税+年城市维护建设税+年教育费附加
项目总投资=建设投资+流动资金投资（一般可忽略）
在财务评价中，投资利润率大于等于行业平均投资利润率时，一般认为项目有盈利。
4、静态投资回收期
静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量
5、自有资金利润率（通过损益表计算）
自有资金利润率=年平均利润总额/自有资金
6、借款偿还期
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款资金额
动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等；
1、内部收益率
指项目各年累计净现金流量现值等于零时的折现率。
2、财务净现值
n
NPV=
t=0 CI−CO t i为基准收益率或设定的目标投资回报率
如果NPV大于等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因此在财务上可行。
3、动态投资回收期
动态投资回收期=（累计折现值开始出现正值的年数-1）+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值
第三篇：房地产市场监察做法与体会
一、清理整顿的主要做法
对全县房地产建设项目超容积率、建筑规费欠交土地出让金、税费征缴和违章建筑等情况进行全面清理，工作涉及面广、工作量大、政策性强、情况比较复杂、人手紧缺。为克服多重困难，扎实有效地推进此项工作，我们主要采取了以下办法：
四是立足实际，突出重点。实际工作中采取翻阅资料、查看图纸、勘测现场、丈量面积等方法，将全县26个房地产开展项目分成三个批次进行。重点突出“四抓”：抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案件的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短，不手软。对全县2005年以来的26个房地产开发项目及10宗经营性土地进行清理整顿，并且与项目负责人进行当面交涉，下达催缴通知书。同时做好规范工作，解决了少批多建、超容积率、变更规划、漏缴税费等薄弱环节存在的问题，对抵制清查或不接受限期处理的开发客商和开发企业暂时停办其所有业务；对违约未交清土地出让金的开发企业收回土地使用权，如日日顺房地产有限公司违约未交清1310万元土地出让金，由政府收回14000平方米的土地使用权，这些做法增强了开发客商和开发企业的守法意识。
五是督促整改，纠建并举。查处结合，纠建并举方能保证活动实效。经过近半年的努力，大力查处了房地产领域违纪案件，严惩了违法违纪分子，较好地体现了依法执政。在加大查处的同时，进一步加大了改善管理软环境的力度。把此项活动与四大建设，即效能建设、行风建设、作风建设、制度建设相结合，重点做好了招投标中心、行政审批电子监察、国库集中收付、税控机打发票等改革举措，从源头上控制房地产市场腐败现象和行为发生。
二、清理整顿的长效机制
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针对房地产业违法违规、权钱交易比较集中的领域和环节，特别是利用审批权和执法权进行索贿受贿的，县纪委监察、城建、国土、房管等部门在严厉打击和整治房地产市场违法违规行为的同时，建立房地产市场秩序的长效管理机制，切实从源头上预防腐败商业贿赂的滋生。
一是建立统一规范的招投标中心。将所有能向社会进行公开招标的事项，都纳入招投标中心进行公开招标，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个房地产投资开发经营过程，在同一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行，使房地产市场价格透明，销售操作规范，信息渠道畅通，消费维权简便易，营造了公开、公正、公平、有序的房地产开发经营新秩序和标准统一的市场竞争新环境。
二是实行土地挂牌出让制度。为进一步规范国有土地使用权出让，取缔房地产业中的非法出让、恶性滞压土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行为，今后全县国有土地使用权出让一律暴露在阳光下，实行土地挂牌拍卖，避免人为干扰因素，使土地的价格趋于合理，确保国有资产不流失。土地挂牌拍卖既有效遏制了恶性竞争和土地市场的泡沫经济，又防止和避免了腐败行为的产生；既减少了诸多的“中间环节”，防止出现多头无序供地现象，又有利于房地产市场的健康发展，营造了一种公平竞争的环境。
第四篇：房地产市场形势分析与展望
房地产市场形势分析与展望
2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。
一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段
与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：
一
类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包
括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有
一
类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用
从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾
和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。
第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。
第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。
第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。
虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影
响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经
历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。
三、影响209年房地产市场走势的因素分析
1、影响住房消费者预期变化的因素分析
2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策
影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一
是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
2、国家一系列调控政策影响分析
2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷
款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房
8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭
8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。
3、住房的市场价格走势分析
2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下
．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。
综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待
机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。
四、政策建议
在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足
点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。
第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商
针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。
第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。
第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价
房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。
第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府
可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。
第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制
问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。
(国务院发展研究中心廖英敏)
经济复苏前景有待观察
从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年
下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四
季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加
快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。
值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及
可持续性不容乐观。
首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度
上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入
第五篇：房地产市场监察做法与体会
随着房地产市场的逐步放开，县房地产市场囤积土地、无证经营、少批多建、违章建设、隐瞒税费、漏交规费、超容积率和房屋私下交易、非法交易、偷漏税费的问题日益突出，加之没有建立招投标中心，围标、串标现象时有发生，房地产市场秩序十分混乱。为规范房地产市场秩序，县纪委监察局强化执法监察职能，剑指土地房产市场，从2011年8月份开始对2005年以来的经营性土地和房地产开发项目进行全面清理整顿。截止目前，已清理整顿了10宗经营性土地及26个房地产开发项目，共涉及土地面积46万平方米，房屋建筑面积79万平方米，挽回经济损失2849.8万元，其中补征税款1666.2万元，补交土地出让金1136万元、追缴建设规费47.6万元；查处房地产市场中违纪案件4起，处理4人，为创造一个公正、公平、有序的土地市场环境奠定了一定基础，逐步使全县房地产业走向良性发展。
一、清理整顿的主要做法
对全县房地产建设项目超容积率、建筑规费欠交土地出让金、税费征缴和违章建筑等情况进行全面清理，工作涉及面广、工作量大、政策性强、情况比较复杂、人手紧缺。为克服多重困难，扎实有效地推进此项工作，我们主要采取了以下办法：一是高度重视，高位推动。县委、县政府对此项活动高度重视，以县委办、政府办的名义联合下发了《关于成立县清理房地产建设项目工作领导小组的通知》（黎办字〔2011〕62号），同时结合本县实际制定了《关于在全县开展经营性土地和房地产开发项目清理整顿工作的实施方案》，明确了工作目标、重点和步骤，提出了具体的措施和要求。领导小组由县委常委、常务副县长和县委常委、纪委书记亲自挂帅。办公室设立于县纪委监察局，由县纪委副书记、监察局局长及纪检监察一室、二室主任负责组织协调工作，抓好长期作战。
二是精心组织，整合力量。在领导小组的统一领导下，县监察局负责组织协调工作，县建设局、国土局、房管局、财政局、审计局、国税局、地税局等部门和单位各司其职。县监察局同时还对各职能部门在清理整顿中的不作为、弄虚作假等违法违规行为进行严肃查处。同时抽调了10名有事业心、懂法律、能操作的干部，分成2个小组开展工作，并且实行责任挂钩制度，做到了分片包干、专人负责、奖惩激励，不仅有效增强了参与人员的责任感，还充分调动了参与人员的积极性，形成了上下联动、左右配合、齐抓共管的良好工作格局。
三是全面发动，扎实推进。根据领导小组和办公室的安排，召开了专题动员会议，县建设局、国土局、房管局、财政局、审计局、国税局、地税局等多个部门的领导干部参加了会议，一并下发了文件。严格按照“明确程序、规范行为、促进发展”工作方针，预定了“宣传发动和调查摸底、审查认定和提出处理意见、依法整顿和依法处理、总结完善和建章立制”四个阶段步骤。第一阶段从2011年8月1日至9月1日结束，期间利用了各种新闻媒体广泛宣传发动，使大家明确国家的土地法律法规政策和此次清理整顿活动的重要性必要性，同时全面开展经营性土地和房地产开发项目的调查摸底，分类划片，逐宗清查，逐宗登记，建立台账。第二阶段从2011年9月1日至11月1日结束，期间根据调查摸底的情况，对照国家法律、法规、政策及相关建设项目的合同、协议，查明违法违规事实，区分情况，提出处理意见报县委、县政府研究。第三阶段从2011年11月1日至2012年1月1日结束，期间根据县委、县政府研究确定的处理意见，整顿规范，处理到位。第四阶段从2012年1月1日至2012年2月1日结束，期间组织回头看，查漏补缺，防止遗漏清查对象；同时，总结经验，建章立制，建立依法管理土地的长效机制，完善房地产市场相关政策制度。
四是立足实际，突出重点。实际工作中采取翻阅资料、查看图纸、勘测现场、丈量面积等方法，将全县26个房地产开展项目分成三个批次进行。重点突出“四抓”：抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案件的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短，不手软。对全县2005年以来的26个房地产开发项目及10宗经营性土地进行清理整顿，并且与项目负责人进行当面交涉，下达催缴通知书。同时做好规范工作，解决了少批多建、超容积率、变更规划、漏缴税费等薄弱环节存在的问题，对抵制清查或不接受限期处理的开发客商和开发企业暂时停办其所有业务；对违约未交清土地出让金的开发企业收回土地使用权，如日日顺房地产有限公司违约未交清1310万元土地出让金，由政府收回14000平方米的土地使用权，这些做法增强了开发客商和开发企业的守法意识。
五是督促整改，纠建并举。查处结合，纠建并举方能保证活动实效。经过近半年的努力，大力查处了房地产领域违纪案件，严惩了违法违纪分子，较好地体现了依法执政。在加大查处的同时，进一步加大了改善管理软环境的力度。把此项活动与四大建设，即效能建设、行风建设、作风建设、制度建设相结合，重点做好了招投标中心、行政审批电子监察、国库集中收付、税控机打发票等改革举措，从源头上控制房地产市场腐败现象和行为发生。
二、清理整顿的长效机制
针对房地产业违法违规、权钱交易比较集中的领域和环节，特别是利用审批权和执法权进行索贿受贿的，县纪委监察、城建、国土、房管等部门在严厉打击和整治房地产市场违法违规行为的同时，建立房地产市场秩序的长效管理机制，切实从源头上预防腐败商业贿赂的滋生。
一是建立统一规范的招投标中心。将所有能向社会进行公开招标的事项，都纳入招投标中心进行公开招标，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个房地产投资开发经营过程，在同一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行，使房地产市场价格透明，销售操作规范，信息渠道畅通，消费维权简便易，营造了公开、公正、公平、有序的房地产开发经营新秩序和标准统一的市场竞争新环境。
二是实行土地挂牌出让制度。为进一步规范国有土地使用权出让，取缔房地产业中的非法出让、恶性滞压土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行为，今后全县国有土地使用权出让一律暴露在阳光下，实行土地挂牌拍卖，避免人为干扰因素，使土地的价格趋于合理，确保国有资产不流失。土地挂牌拍卖既有效遏制了恶性竞争和土地市场的泡沫经济，又防止和避免了腐败行为的产生；既减少了诸多的“中间环节”，防止出现多头无序供地现象，又有利于房地产市场的健康发展，营造了一种公平竞争的环境。
三是建立重大工程县级领导挂点责任制。今后重点建设项目采取县级领导“分口挂点”原则，实行“一个项目、一个领导、一个项目法人、一个工作机构、一套工作方案、一支施工队伍”的“六个一”工作机制，每一名县级领导对所挂项目的筹划、协调、调度以及建设目标的实现等全过程负总责，项目责任领导一经确定，挂点领导对项目建设负责到底，一抓到底，做到职、权、责“三统一”。并在项目实施过程中实行项目建设廉政责任制，挂点领导和责任单位带头严格遵守廉洁自律各项规定。对于利用职权违反规定插手和干预项目招投标、房地产市场和其他经济活动或为个人、亲友谋取私利的，由纪检监察部门予以严肃查处。
四是严格房地产市场行政执法监督。县纪委监察局一方面开通房地产行政执法监督举报电话，发动特邀监察员、人大代表、政协委员、新闻媒体等各方面人士，畅通监督渠道，加强对房地产业行政执法行为的全程监督。另一方面建立房地产行政许可、绩效考核、行政执法责任、执法监督与过错责任追究制度，防止国家公务人员徇私舞弊、滥用职权，与房地产业主权钱交易，规范房地产经营活动中的商业道德和依法执纪行政行为，进一步整顿房地产市场秩序、维系市场公平竞争。
三、清理整顿的初步成效
经过半年的整顿工作，全县的房地产市场秩序进一步规范，很多遗留的问题得到了有效解决，城建、国土、房产部门保护土地资源的意识明显增强，依法行政、依法管理的水平全面提升，纪检执法监察职能得到了强化。
一是强化了监察职能，挽回了经济损失。坚持“用一把尺子量到底”的理念，强化执法监察。去年10月，群众反映尧**在新荣村未批先建，非法占用土地500平方米，经查证属实后，责成有关部门按照相关法规补交了规费、税费并给予了严肃处理。清理整顿工作到目前为止，总共追缴税费及土地出让金共计2849.8万元，较好地挽回了经济损失。
二是查办了违法案件，教育了党员干部。去年8月对县房管局长、水利局长等一批科级干部的查处，就是他们在工作中以权谋私、权钱交易的商业贿赂使之落马的。通过这批违法违规典型案例，开展警示教育，给不法分子以威慑作用，促进领导干部的廉洁自律，达到了教育一批人，帮助一些人，挽救少数人的效果。
三是完善了制度体系，拓展了源头治腐。实行了土地挂牌拍卖制，完善了土地收储、公开查询制度，进一步规范了房地产市场行为。搭建了招投标交易平台，置房地产“阳光”下操作，如土方工程在没建立招投标中心前，最高的每立方米达30多元,最低的8—9元，目前最低降到3元，不仅节约建设资金近亿元，还从源头上消除了滋生腐败的土壤。
四是优化了市场环境，树立了政府形象。通过加强监管、健全制度、挂牌拍卖、规范执法等手段，彻底纠正了土地交易和土地使用中的违法违规行为，净化了投资环境，吸引了更多客商参与竞争，并且提升了政府的执行力和公信力，树立了依法执政、廉洁高效、勤政为民的良好形象。
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