泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见

第一篇：泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见

《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》

据悉，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和泉州开发区清■园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。中心市区“退二进三”工业用地入列

据悉，《实施意见》明确土地可列入“三旧”改造的范围，即按城乡规划需改变用途的土地，包括国有和集体土地的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地及中心市区“退二进三”的工业用地，土地利用率低（建筑容积率低、厂房使用率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地，国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地，规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造两类，改造方式分为成片改造、综合整治、零散改造等。《实施意见》还规定，“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。危旧房集中的成片区域由政府改造

根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。

具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和年度实施计划，制订项目实施方案。

政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换；符合规定的可实行土地置换。

土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房（不含临时搭盖）建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房（安置地点在片区改造安置补偿方案中确定），并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。非成片改造区域 企业可申请自改

《实施意见》还规定，相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。

自行改造按照以下两种方式进行：一种是土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。

另一种是自行翻建的，这一类在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途，作为商业服务等用途，但应按规定经评估后，依法补交土地出让金，不得分割产权出让。

企业须持有土地证及房产证

业主自行改造的申请程序为：一是土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府部门初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。

二是申请报告（含实施方案）经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

需要提醒的是，土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

自行改造原则上不得增加建筑面积

业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批（核准、备案）手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。

分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上50亩以下。

企业可申请翻建3亩以下“边角地”

为提高企业的积极性，《实施意见》还允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。

土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。

企业申请翻建土地必须是不属于旧厂房改造规划用地范围内的“边角地”。自改房不得变相建成商品住宅

记者还了解到，旧村庄、旧城镇将按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》执行，中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造将按照《实施意见》执行。该《实施意见》适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见，意见自发布之日起试行。

一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。

《实施意见》出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，还将按相关法规和规定进行处罚。

第二篇：泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见(泉政文〔2012〕81号)

泉州市人民政府关于推进中心市区 旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见

泉政文„2012‟81号

各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

根据《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政„2010‟27号）精神，为进一步提升土地利用效率，调整优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业结构升级，结合实际，现就我市推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造提出如下实施意见：

一、“三旧”改造的范围、实施主体和改造方式

（一）下列土地可列入“三旧”改造范围：按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及中心市区“退二进三”的工业用地；土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

（二）“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（三）“三旧”改造应在城市规划、土地利用规划、产业发展规划、“三旧”改造规划和实施计划的指导下，因地制宜，采取成片改造、综合整治、零散改造等方式实施改造。

二、本意见的适用范围

（四）旧村庄、旧城镇按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》（泉委办„2010‟93号）和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》（泉政文„2011‟69号）执行。中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造按本意见执行。

（五）本意见适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江区参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见。

三、基本原则

（六）按照省政府提出的“科学规划、有序推进；城乡统筹、协调发展；以人为本、改善民生；政府主导、市场运作”的原则，因地制宜，分步实施，稳妥推进“三旧”改造工作。

（七）坚持“三旧”改造与经济发展、城市建设相协调的原则，城市规划保留的工业区内的旧厂房改造主要应发展工业或信息服务、研发设计、文化创意、仓储物流等生产性服务业。

四、组织领导及规划计划

（八）市政府成立“三旧”改造工作领导小组，统筹指导中心市区“三旧”改造工作。建立“三旧”改造工作联席会议制度，根据需要，适时召开会议，研究“三旧”改造规划和实施计划，审定项目实施方案等。领导小组下设办公室，挂靠市城乡规划局，负责日常工作和“三旧”改造项目实施方案初审。

（九）市城乡规划局牵头，会同市发改委、国土资源局、住房和城乡建设局编制中心市区“三旧”改造规划，报市政府研究同意后实施。

鲤城区、丰泽区、洛江区政府、泉州开发区管委会要相应成立领导机构，按照全市统一部署和“三旧”改造规划，会同东海、城东、北峰等片区开发建设指挥部开展本区域内“三旧”改造项目调研论证工作，拟定本区域内的“三旧”改造实施计划。“三旧”改造实施计划由市住房和城乡建设局汇总，报“三旧”改造工作联席会议研究同意后按程序报市委、市政府审定。

五、政府组织实施项目

（十）根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。

（十一）具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和实施计划，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的修建性详细规划、搬迁补偿安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。

实施方案经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审并征求相关单位意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

（十二）政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换，符合规定的可实行土地置换。

货币补偿、补助和土地置换按照《泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定的通知》（泉政„2012‟9号）和《泉州市人民政府关于执行泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定有关问题的补充通知》（泉政„2012‟4号）的规定执行。

土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房（不含临时搭盖）建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房（安置地点在片区改造安置补偿方案中确定），并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。

六、业主自行改造的改造方式、申请条件和程序

（十三）相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。

（十四）自行改造按照以下两种方式进行：

1．土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。

2．自行翻建。在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交土地出让金，不得分割产权出让。

（十五）土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。土地权属或房屋产权存在争议、违法建设未经依法处理、被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地、房屋权利的，不得列入自行改造范围。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

（十六）业主自行改造的申请程序

1.土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府、泉州开发区管委会初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的土地房屋产权资料、拟改造地块的修建性详细规划、产业转移及搬迁安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。

2.申请报告（含实施方案）经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

七、业主自行改造的政策措施

（十七）业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批（核准、备案）手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。

（十八）政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。原用地出让合同中代征道路用地部分可计入分摊公共配套建设用地。

分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

按40%比例统一征收的公共配套建设用地扣除规划的公共配套建设用地后，尚有剩余可建设用地的，经市政府“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可由土地使用权人依法统一建设。按改变后的用地性质评估市场价上浮15%交纳土地出让金，以协议出让方式供地。

（十九）自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上、50亩以下。实际建设用地不足4.5亩的，由政府根据城市建设需要，按本意见旧厂房用地货币补偿、补助标准征收；实际建设用地超过50亩的，超出部分由政府按本意见旧厂房用地货币补偿标准征收。

（二十）自行翻建的用地容积率参考该地块的控规容积率和现状建筑容积率的平均值确定。平均值超过控规容积率的，取控规容积率作为该用地容积率。平均值低于控规容积率的，取平均值作为该用地容积率。如自行翻建业主申请将容积率提高至控规容积率，在按程序报批后，按照改变后的用地性质评估市场价的楼面地价补交提高容积率部分的土地出让金。

（二十一）企业自行改造的实际建设用地由土地使用权人按照改变后的用地性质评估市场价扣除原出让（划拨）用地的评估市场价（划拨用地价格）的差价补交土地出让金。原用地地上建筑物已缴纳的城市基础设施配套费可抵扣新建建筑应缴纳的城市基础设施配套费。

（二十二）允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。整合后符合自行翻建条件的，经批准可以按照本意见实施翻建。

对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。

（二十三）土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建应当取得拟整合地块业主同意，经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与拟整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。

拟整合地块属于以出让方式取得的，按改变前后不同土地利用条件下的评估市场价补交地价差额。属于以划拨方式取得的土地，按改变土地利用条件下的评估市场价与划拨用地价格的差额补交土地出让金后，以协议方式出让。属于农用地、集体土地、未利用土地的应按照法规程序办理相关审批手续，向社会公示后，以协议出让方式出让，并按照改变后的用地性质的评估市场价缴纳土地出让金。

八、其他事项

（二十四）一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。如土地使用权人在实施改造中违法进行分割销售或以其他形式变相分割销售的，由相关行政执法部门依法进行查处，并督促限时整改到位，同时取消政府给予该企业的有关优惠政策。

（二十五）因城市规划、基础设施建设需要或市委、市政府决策部署原因，未能建设的工业用地符合自行改造条件的，可申请参照上述规定自行改造。在扣除40%的分摊公共配套建设用地后，由土地使用权人按改变后的用地性质评估市场价扣除原用地出让价格（划拨用地价格）后的差额补交土地出让金，按经批准的实施方案自行改造。

（二十六）本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。

2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按相关法规和规定进行处罚，补交土地出让金后，按程序补办审批手续。2010年11月20日后、本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按有关程序补交土地出让金，按程序补办审批手续。

（二十七）本意见由市城乡规划局负责解释，自发布之日起试行。

二〇一二年四月十七日

第三篇：关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告

关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告

主任、各位副主任、秘书长，各位委员：

大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造（以下简称“三旧”改造），积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下：

一、开展“三旧”改造工作的基本情况

按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩；今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。

（一）认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。

在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以下简称《若干意见》），从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单

一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续（政府收购储备后再次供地除外）。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。

为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和专门的工作机构；国土资源、发展改革、住房城乡建设、规划、财政、文化、环保等相关部门互相配合、形成合力，全省已初步构建起市、县、镇三级的纵向联系机制和相关职能部门之间的横向协调机制，为实现对“三旧”改造的统一协调、指导、服务和监督，保障改造工作顺利开展奠定了坚实基础。二是督促各地出台“三旧”改造配套政策。要求各地按照《若干意见》的规定，制定出台土地使用权收购的具体程序和价格、补缴地价的标准、土地出让收益的分配使用管理、改造项目审批等方面的具体操作办法。截至目前，全省各地级以上市政府共出台涉及“三旧”改造地方配套政策101个，初步形成了“三旧”改造的政策体系。三是定期检查“三旧”改造政策的落实效果。明确提出“一年初见成效、两年突破性进展、三年大改观”的阶段性目标，要求今年底前珠三角地区每一个县（市、区），粤东西北地区每一个地级市必须有一个“三旧”改造示范项目。同时，建立“三旧”改造成效统计制度，要求各地按季度上报“三旧”改造工作情况，实时掌握全省“三旧”改造成效。今年4月底至5月初，在全省分8个片区召开国土资源管理重点工作督导会，检查和督促各地落实“三旧”改造工作推进情况。四是切实加强对“三旧”改造的监管。在全省范围内完成“三旧”改造用地调查摸底与标图建库工作，为加强“三旧”改造项目审批，严格限定“三旧”改造政策适用范围，严防搭车报批、蒙混过关等监管工作提供有力保障。对需要以协议出让方式完善用地手续的“三旧”用地，明确要求由地方政府事前制订统一操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。印发了《关于在“三旧”改造过程中加强预防职务犯罪工作的通知》，积极预防违法违纪行为。

（二）坚持规划先行，科学统筹推进。

在“三旧”改造中，我省充分发挥规划的龙头作用，注重将社会参与“三旧”改造的积极性与实施经济社会发展战略有机结合起来。明确“三旧”改造规划与实施计划编制要点；住房和城乡建设、国土资源等部门认真做好对各地规划编制工作的具体指导。在督促各地加快规划编制与上报备案工作的同时，明确要求各地在规划编制过程中要注重通过加强规划引导和政策调控，力求做到四个“相结合”：即将“三旧”改造与促进产业结构调整相结合，鼓励企业通过自身改造实现“退二进三”、“壮二优三”，为发展战略性新兴产业、现代服务业腾挪空间；将“三旧”改造与提升城市品位相结合，通过对“旧城镇”、“城中村”进行集中整治，有效改善城市面貌，提升城市形象；将“三旧”改造与改善民生相结合，充分尊重被改造土地权利人和村集体经济组织的意愿，让权利人和村集体在改造中得到实惠，确保社会的和谐稳定；将“三旧”改造与历史文化保护相结合，注重保护自然景观与历史建筑，突出文化底蕴，努力实现经济价值、社会价值、文化价值相统一。全省计划编制“三旧”改造规划128个，截至今年11月15日，已报备121个，占计划编制总数的94.5%，其中广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、梅州、汕尾、东莞、中山、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等19个地级以上市和佛山市顺德区已全部完成规划编制与审批，其中已完成审查117个，占已经报备总数的96.7%。

（三）加大财政支持力度，多渠道筹措改造资金。

按照“政府引导、市场运作”的原则，我省充分发挥财政资金“四两拨千斤”作用，调动全社会参与“三旧”改造的积极性。一是切实将“三旧”改造的财政政策落到实处。省财政在耕地保护责任目标履行情况考核奖励中，新设立“三旧”改造单项奖，由省财政安排专项资金，对“三旧”改造工作排名前三名的地级以上市政府予以奖励。同时，督促各市县财政部门按照《若干意见》的有关要求，进一步细化支持“三旧”改造的具体政策措施。如清远市财政结合城乡建设用地增减挂钩方式，将实施“三旧”改造与高寒山区移民、地质灾害隐患点村庄搬迁以及发展特色旅游产业相结合，扎实推进“三旧”改造工作。潮州市财政明确规定对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共建筑、基础设施建设，从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。二是大力探索拓宽“三旧”改造筹资渠道。“三旧”改造政策性强，涉及历史遗留问题多，改造资金缺口较大，我省大力探索从项目土地出让收益中对企业或村集体经济组织进行补贴等优惠政策，采取村集体经济投入、土地入股、引入开发商联合改造、项目公开招商等多种方式，大力引入社会资本参与改造工作，拓宽“三旧”改造的筹资渠道，解决资金瓶颈制约问题。如佛山市各级财政共投入80.6亿元用于“三旧”改造，成功引导514亿元社会资金启动730个“三旧”改造项目。三是落实“三旧”改造政府投入及必要的工作经费。据初步统计，截至目前，全省各级财政“三旧”改造投入达169亿元。如潮州市财政安排725万元经费保证“三旧”改造前期工作及改造规划编制工作开展。珠海市财政投入11.4亿元，用于改善城市环境和推进产业发展。东莞市财政安排3亿元用于扶持“三旧”改造（主要是税费补助）。湛江市财政拨付市级“三旧”改造专项工作经费250万元，同时，各县（市、区）财政在非常困难的情况下，及时安排“三旧”改造资金和相关工作经费，有效地保障了 “三旧”改造工作的顺利开展和政府投资“三旧”改造工程项目的改造建设。

（四）积极开展工作试点，探索与推广改造模式。

积极在广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造试点工作，大力探索和推广改造模式。试点城市根据自身的实际情况，分类推进，形成了“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，以及不同的“三旧”改造模式和运行机制。根据“三旧”改造对象的被改造程度不同，改造模式可分为拆旧建新、部分更新、修旧如旧、配套完善等四种；根据“三旧”改造投资主体的不同，改造模式可分为政府投资改造、社会资金投资改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种。如佛山市创造出旧城镇、旧村居、工矿厂企、生态环境等六种改造类型，以及都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等五种改造模式；深圳市全面推进城市更新工作，先后开展了城中村和工业区升级改造，这些都为全省铺开“三旧”改造提供了有益的经验借鉴。2009年11月在佛山市召开的全省“三旧”改造现场会和今年9月在广州市召开的全省“三旧”改造座谈会上，总结推广了试点城市成功改造模式与运行机制，有力促进了全省改造工作的开展。

二、“三旧”改造取得的阶段性成效

从前一阶段的实践情况看，我省“三旧”改造工作不仅促进了节约集约用地，而且在扩大内需、促进产业结构调整、推动城镇化建设、保障和改善民生等方面都具有明显成效，为促进经济发展方式转变做出了积极贡献。主要体现为“五个促进”：

一是促进结构调整，提升了产业竞争力。淘汰了一批“两高一资”的项目，培育了一批以低碳为特征的先进制造业、现代服务业和战略性新兴产业。在已改造项目中，属于产业结构调整项目共971个，占改造项目总数的58%。改造后年产值同比增长了1.88倍。其中，淘汰、转移“两高一资”项目350个，引进先进制造业和现代服务业项目302个，引进世界500强项目26个，有力推进了经济发展方式的转变。

二是促进宜居城乡建设，推动了城镇化进程。通过“三旧”改造，有效地降低了建筑密度，完善了配套设施，增加了公共绿地，改善了城乡环境，传承了岭南文化。在已完成的改造项目中，建设城市基础设施项目360个、城市公益事业项目187个、公共绿地项目195个，涉及用地2.47万亩；保护与修缮传统人文历史建筑740万平方米；建设文化设施、文化创意产业等文化建设项目52个，投入资金23亿元，约占同期全省文化娱乐类固定资产投资额的6.36%。

三是促进固定资产投资，推动了经济即期增长。通过“三旧”改造，扩大了政府投资，也极大地带动了社会投资。2008年至今年第三季度，我省“三旧”改造已投入资金1766亿元，占同期全省固定资产投资的5.03%，今年前三季度更是提高到6.01%。同时，改造项目的年产值（营业收入）和税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍。

四是促进节约集约用地，增强了可持续发展能力。通过“三旧”改造，促进了低效建设用地的二次开发，使土地利用效率不断提高。据统计，2008年至今我省通过“三旧”改造共节约土地3.51万亩，平均节地率达到44%。按此比例推算，全省360多万亩可供改造的“三旧”用地面积可节约土地超过150万亩，相当于全省未来10年新增建设用地规模的38.5%。

五是促进群众生活改善，实现了改造成果的共享。“三旧”改造带动了就业岗位的增加，壮大了集体经济，增加了群众收入，改善了居住条件。在已完成的改造项目中，就业人口从改造前的112万人增加到改造后的163万人，增加了46%；

二、三产业就业人口比从改造前的2.07:1变为0.87:1，就业结构进一步优化；村集体收入由改造前的17亿元增加到改造后的37亿元，增长了1.18倍。通过政策引导把改造后的“三旧”用地优先用于保障性安居工程（含廉租房、经济适用房、公租房以及限价房）建设，在已完成的改造项目中，共建设保障性安居工程项目128个，建成保障性住房1.99万套，约占同期全省建成保障性住房的三分之一。

三、“三旧”改造工作存在的主要问题及原因

虽然“三旧”改造工作取得了一定的成效，但也存在一些问题，主要有以下四个方面：

一是推动“三旧”改造的政策体系有待进一步健全。涉及规划、财政、发展改革、金融、拆迁管理等方面的配套扶持政策创新还不够，未能形成与“三旧”改造相适应的完整配套政策体系，影响“三旧”改造工作推进的整体效率。

二是拆迁难度大成为影响“三旧”改造的一个重要因素。近年来，由拆迁引发的不稳定因素有所增加。据各地反映，拆迁工作是“三旧”改造，特别是“城中村”改造中的重点和难点。改造实施过程中，拆迁户要求高拆迁补偿现象比较普遍，严重影响项目顺利推进。同时，目前各地纳入“三旧”改造的用地不少属于违法用地，而拆迁主管部门发放房屋拆迁许可证要有土地证或用地批文，这也影响了动迁工作的开展。

三是“三旧”改造工作进度不平衡。从2008年至今年第三季度的统计数据分析，已完成“三旧”改造面积最大的市完成改造面积为1.86万亩，最小面积的市为190亩，呈现出珠三角地区发展较快，粤东西北及山区等欠发达地区发展较慢的态势。造成这种状况主要原因是部分地方对“三旧”改造的重要性和“三旧”改造政策的时限性缺乏充分认识，对政策掌握还不够深入，同时也由于欠发达地区土地开发强度小，改造需求不是非常迫切，政府也缺乏相应的财力支持改造工作。

四是“三旧”改造的综合效益还不能完全发挥出来。尽管全省已改造项目用地用于住宅建设仅占23%，但部分城市“三旧”改造用地住宅用途比例偏高。2008年至今年第三季度，全省共有9个地级以上市“三旧”改造后用于房地产开发面积占改造总面积的比例超过50%，个别市比例超过90%。改造类型单

一、过分偏重于房地产，影响了“三旧”改造综合效益的充分发挥。

四、下一阶段工作思路

为切实解决上述存在的问题，更好地推进“三旧”改造，下一阶段我省将重点抓好以下五个方面的工作：

一是加强政策创新，完善长效机制。要求各级各部门进一步强化一盘棋的思想，加强协调配合，各司其职，确保改造工作无缝衔接、有序运作。针对目前各地反映的“三旧”改造各环节中出现的问题，督促相关职能部门加快研究出台配套政策，以指导和推动各地开展的“三旧”改造。省国土资源、住房城乡建设、发展改革、监察、财政等部门要开通绿色通道，加快审核流程，共同做好涉及完善征收手续的“三旧”改造用地审查工作；省住房城乡建设部门要研究解决改造过程中遇到的拆迁问题、控制性详细规划修改等问题；省财政、地税等部门要研究解决“三旧”改造中欠发达地区的资金扶持、税费优惠等问题；文化部门要进一步加强指导，落实对“三旧”改造中文化遗产的保护。

二是加强规划引导，提高综合效益。在规划编制过程中，督促指导各地从加快经济发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等结合起来，坚决防止改造项目重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况，特别是要结合“三旧”改造工作，加大保障性住房建设用地供给。按照“示范带动，逐步推进”和优先安排重大民生项目及完善用地手续的要求，坚持以项目为载体，既整体推进“三旧”改造工作，又集中力量抓一批精品工程，充分发挥精品工程的示范带动效应，点面结合推进“三旧”改造工作，确保在今年底前珠三角地区每个县（市、区）和东西北地区每个地级市都有一个“三旧”改造示范点。

三是加强规范运作，确保有序推进。严格限定“三旧”改造范围，督促各市对“三旧”用地进行实地逐宗核查，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批。各级政府和相关部门要严把审核（批）关，对“三旧”改造实施全程监管，确保“三旧”改造各项审核（批）事项程序规范、手续完备、资料齐全。同时，监察、审计部门要提前介入、全程监管，保证改造工作的合法性。加大阳光操作力度，督促各地公开透明规范操作，坚持通过公平协商、公开听证、村（居）民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切实保障群众的合法权益，实现改造成果的共享，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。

四是加强绩效考核，落实工作责任。将出台全省“三旧”改造工作考核办法，并在今年底适时派出检查组，对各地级以上市和省直有关部门推进“三旧”改造工作的情况进行检查和考核，对工作表现优秀的单位进行表扬，对工作进展不理想、落实力度不够的单位进行约谈并通报批评。同时，督促各地级以上市相应制订工作绩效考核办法，对各县（市、区）“三旧”改造成效进行量化考核，奖优罚劣，强化各级共同推进“三旧”改造工作的合力。

五是加强政策储备，提供经验借鉴。认真总结各地在推进“三旧”改造中创造出来的新做法、新成效、新经验，及时掌握工作中存在不足和问题，不断完善监管措施，进一步推进“三旧”改造政策体系建设，为“三旧”改造的全面推广做好政策储备，为探索存量建设用地管理新模式提供经验借鉴。同时，及时主动与国家有关部门沟通，如实反映工作中存在的一些困难和问题，争取得到国家进一步支持。

第四篇：福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

闽政„2010‟27 号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配臵市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配臵土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配臵中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。

“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安臵补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安臵方案，明确补偿标准、安臵方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安臵

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安臵方案，明确补偿标准、安臵方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安臵方案应充分征询搬迁 安臵对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安臵后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安臵补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安臵补偿。搬迁安臵程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安臵办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处臵的通知》（闽政办„2007‟91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。

（二）优先提供搬迁安臵用地。“三旧”改造搬迁安臵尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安臵用地根据不同情形，可采取划拨、协议 出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

（四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源 主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

二○一○年十一月二十日

第五篇：福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

闽政〔2010〕27 号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配置土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。

“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标

准、安置方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安置

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安置后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安置补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》（闽政办〔2007〕91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。本文选自： 东莞厂房出售，http:/// 东莞厂房出租，http://dgcf114.com/ 东莞常平厂房出租，（二）优先提供搬迁安置用地。“三旧”改造搬迁安置尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

（四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依

法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

二○一○年十一月二十日