空置房物业费打折的逻辑与悖论

第一篇：空置房物业费打折的逻辑与悖论

空置房物业费打折的逻辑与悖论

文/梁晓东

原载于《现代物业》上旬刊2010年01期/总139期

社区当中反复的博弈过程最终以政府文件的形式确立下来，才是一些地方物业管理条例、制度出台的真正背景。前段时间，媒体广泛报道的某市物业管理条例修订案规定，住房连续空置三个月以上可只交20%物业费（石家庄市）。在物业管理包干制和开发商成立物业公司的前提条件下，这类规定将客观上维护部分业主的利益，既然物业管理收支成本包干，那双方都有将成本最小化的倾向，业主概莫能外；既然开发商成为物业管理企业生存的主要支持者，那么业主的缴费在总的物业管理收支循环中其实本就处于次要的地位——从另一个角度看，当物业管理的大部分人力、物力、财力都用于满足开发商的售后服务要求，包括一些未迁入业主根本无法参与享受的活动（譬如社区文化等等），那么，空置房征收20%的物业费，其实是一些住宅社区物业管理成本分摊的真实反映，即社区中起到实效的基础服务仅占20%的物业管理收费价值量。只有从这种现实出发，该修订案的说法才无可厚非。当年青岛市在国务院《物业管理条例》出台前很长一段时间，都维持着开发商支付全部前期物业管理费用的制度规定，直到业主委员会成立后物业公司才有权向业主收费，所以，未尝不可以把“空置房物业费打折”看成是现实中国社区利益均衡机制的一种反映。

但是，值得反思的是，在提倡法治的同时，是不是过于忽略了经济社会生活中各主体自我协调的能力？政府权力部门居然能够如此广泛而深入地干预社区私有财产的分配与调整，事实上是把大多数的业主都看作是早产儿，而物业公司则显然是被妖魔化了。假若该修订案的这一规定最终生效，那么潜台词就是：该市以前和以外的物业管理收费做法，都是在侵占空置房业主的利益——然而事实并不是这样。物业管理本身具有公共物品特征，决策者既不能获得全部收益，也不能承担全部成本，那么，内部市场常常会因效率的原因而失灵。如果把钱从公共服务成本中拿走，广泛地“搭便车”行为和俱乐部物品所导致的结果，就是社区总价值的崩溃，无怪乎作为行业指导文件的国务院《物业管理条例》中第四十二条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”笔者以为，也只有全额缴纳物业服务费用的业主，在进行物业管理审计的活动中，才将有充分的权利与理由主张建设单位全额缴纳真正的空置房物业服务费。业主拥有的空置房物业费打折，实际上是对现实当中建设单位普遍忽略自身的应缴费用，所实施的一次战略性的“抵消”行为。

从极端个人的角度上，我宁愿把“20%法例”看成一次政治行动，而不是立法行动。该修订案的制订者们将自己明晰地划定为维护业主利益的斗士、推动经济的代言人。实际上，他们对社区中所发生的状况究竟有多大的控制力，自己也不清楚。在这一市场中，人们追求的往往是一种效果，而不是结果。

交易行为意味着，如果进行交易，证明交易对双方都有益，是一个正和博弈；不交易，仅仅是丧失了某种获益机会而已。但是两者还存在第三种选择情况，就是可以互相偷盗！偷盗成功，意味着一个人的所失是另一个人的所得，这是零和博弈；当大家都为了防止另一个人偷盗而采取安全成本，意味着大家都支出而无法获益，这就是负和博弈了。基于物业管理与业主之间相互不能信任所导致的一切互相遏制和阻碍的行为，其实就是双重累加的负和博弈。对物业管理中的任何决策，譬如“20%法例”，有人拍手叫好，有人叫苦不迭。或许大家以为，弹冠相庆的自然是那些拥有多套房产的业主，叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物业公司，但实际结果并不尽然，很有可能产生倒转的效果。物业管理的政策问题实际上都是“共同”的问题，这才是“物业管理”这一词汇真正可怕的部分。

诚然，中国的大部分业主从完全没有物业管理观念，到现在开始自觉形成了物业管理的缴费意识，这已是中国社会莫大的进步，其中包含了大量的物业管理一线工作人员的血汗和辛劳。如果没有他们的超额付出，物业管理行业的发展必须受限。但是，我们仍然注意到：一直涌动着的暗潮正是物业管理行业的尊严尚未树立起来，物业管理人的劳动不能得到相应的价值认同。当现实中《物业管理条例》、《物权法》这些良法在备受指责、执行中又被架空，当政府干预社区财产管理的政策频频出台，这些现象在深层上便意味着法治精神与制度建设依然任重而道远。

附：石家庄市物业管理条例

(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过；2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准；2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订；2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2010年3月1日起施行)

第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

第二篇：空置房物业费问题

空置房物业费问题

没有实际居住的房屋，业主并未享受到物业公司的服务，物管费是否无需交纳？昨日，江苏省高院公布一起案例，提醒空置房业主，不论入住不入住，物管费都要交纳。逾期不交，即使不入住，业主也要承担逾期交纳的违约金。

业主周先生一家4年前搬离以前所住小区，房屋一直处于空置状态。周先生搬离后，认为自己没有享受到物业服务，便再也没去交纳物管费。物业管理公司将周先生起诉至法院，称周先生自2011年1月开始不交纳物业管理费，其间，物业公司多次向周先生发函催交，但周先生一直未予理睬，至今已拖欠近两年的物管费，物业公司请求法院判令周先生支付物管费。

庭审中，周先生辩称，他已在2011年9月搬离该小区，房屋一直处于空关状态，他和家人并没有接受物业公司的物管服务，物业公司不应向其收取物管费。周先生认为，即使要交纳物管费，物业公司也应合理收取，因房屋空关，他只愿意交纳一半的物管费，但是被物业公司拒绝。

法院审理后认为，周先生自2009年1月起接受了物业公司的服务，并交纳了2010年12月以前的物管费，表明周先生对物业公司的物管服务不持异议，所以周先生应当履行按时交纳物管费的义务。法院判决，周先生向物业公司支付物业管理费。

审理此案的法官表示，房市成为越来越多人的投资渠道，但与之相伴的便是房屋空置比例越来越高，很多业主认为没有实际居住房屋、并未享受到物业公司的物业服务，普遍误认为物管费自然也是无需交纳的。作为业主，交纳物业管理费是应承担的一项基本合同义务，物业管理费的构成包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、小区公用设备维修费及公共设施水电费、电梯运行费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维修而支出的费用，并非针对专门某个业主的服务。

物业服务具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升。从这个意义上说，即使业主没有使用房屋，但不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化、维修等服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

法律已经明文规定了业主房屋空置也不能拒不交纳物管费，所以各位业主最好能与物业公司妥善协商交纳物管费的问题，如协商不成的仍应按约交纳物管费，免得日后仍需交纳物管费不说，还需承担逾期交纳的违约金。

第三篇：太原 空置房缴纳物业费

太原：空置房还要掏物业费？是否全额协商决定

今日，市民王先生向本报反映，去年年初他在杏花岭区长华湾小区买了一套房，一直没入住，可物业照样收取一年千余元的物业费。王先生质疑这样的收费是否合理。

上午10时许，记者来到长华湾小区王先生的新房。“房子买下到现在还没装修，一直空着，凭什么收全额的物业费？”王先生说，去年年初买下房子后，因为妻子生孩子住在娘家，新房就一直空置，但是物业公司要求他交纳一年千余元的全额物业费。本来还以为这套房子没有住，也没有享受物业服务，王先生希望与物业协商减免部分费用，可对方不同意。

随后，记者和王先生一起来到小区物业办公室。“买房子就要交物业费，这是明文规定。”物业工作人员明确表示，物业公司需担负的是整个小区管理和服务，而不仅仅针对某套房子，即使房子空着，可物业公司依旧要承担整个小区的公共管理责任，所以收取物业费是合理的。

记者在走访中了解到，和王先生遇到类似情况的居民还有不少。业主购房签订合同时，房子不住也要全额缴纳物业费，没有商量的余地，这几乎成为当下购买商品房的一个惯例。但是很多业主认为，房子空置不用，没住进小区，也就没有享受到实际的物业服务，为什么还要交物业费？到底有没有相关的物价标准和管理办法？

记者向太原市物价局了解到，小区物业费是由房地产开发商和物业公司协商决定的，物价部门并没有相关的管理标准。太原市房地局物业科的工作人员表示，按照国家有关规定，小区业主从交房之日起，就应该按照之前签订好的“前期物业服务合同”来交纳物业费。即使房屋空置，也应缴纳物业费。但对于是否全额收取，业委会可与物业协商决定，而且公摊的费用如水、电等原则上可以不交。

第四篇：空置房物业费的申请书

空置房物业费的申请书

空置房物业费的申请书1

尊敬的全体业主：

为更好地为广大业主提供优质、高效的物业服务，根据目前实际情况：门禁、电梯、绿化、设备、设施质保到期，人工基本工资上调，政府强制性要求购买保险等，新增费用大量支出。根据普通住宅物业服务费收费标准及政府指导价和市场调节价，经与业委会和业主代表多次讨论、协商，物业服务费从X年X月X日起按本小区《物业服务合同》的约定进行调整，并回馈广大业主对物业服务工作的支持提供优惠。具体收费标准和优惠方式如下：

一、物业服务费调整后定价为：

1、高层住宅一楼住户按建筑面积X元/平方米/月

2、高层住宅二楼及以上按建筑面积X元/平方米/月

3、别墅（多层住宅）按建筑面积X元/平方米/月

二、优惠方式

凡是在X年X月X日前一次性缴纳全年全价物业服务费的优惠一个月物业服务费（备注：需缴清历史欠费）.

三、关于已预缴物业服务费的`业主

在X年X月X日起计算，按调整后的收费标准补足缴差额部分；

特此通知!

申请企业：

申请时间：

空置房物业费的申请书2

尊敬的小区领导：

您好！

我于xx年购买了xx小区xx号楼xx单元xx室，xx年拿到钥匙后，我怀着激动、兴奋的心情请装修公司装修房子，拖着xx岁病痛的身体，起早贪黑、跑前跑后的设计、装修了半年多，经常是一边输着液一边搞装修。

虽然辛苦，但看着焕然一新的房子，想着我的孩子将在此结婚生子，身为父亲，我感到了满足。因为是给孩子准备的，所以装修完之后，我就锁门闲置了。可没想到，就在这之后，竟发生了两次跑水，雪白的墙壁上一片一片的水痕让我半年多的辛苦付之东流。原以为是装修公司在装修过程中碰破了暖气管导致跑水，找到装修公司后，装修公司刨开地砖，进行暖气打压，经过多次打压、多次检测，得出不是暖气跑水的结论。

因此，所有费用就由我担负了。看着眼前一天没住的新房被水泡的惨状，想想一年来为防治跑水所付出的.努力和内心所遭受的煎熬，至今未搞清跑水原因、还要负担所有维修费用的现状，都令我心痛不已：我买的是新房，一天都没住，装修公司没责任，那这责任该由我承担吗！

请各位领导理解我的苦衷和心情，免去我xx年的取暖费和物业费，用以维修房子。恳请给予批准为盼。

xxx

20xx年xx月xx日

空置房物业费的申请书3

尊敬的物业公司：

首先感谢贵司对本公司一直以来的关照与支持，让我们本公司在以往的经营管理上有了坚实的后盾。自合同签订以来，本公司一直以身作则，积极配合贵司的相关工作，双方的.合作一直非常愉快。

但天有不测风云，众所周知，近来新冠肺炎疫情牵动着全国人民的心。为积极响应国家疫情防控举措的号召，本公司于末年某月某日起暂停营业。但如您所知，目前仍处于疫情防控的关键阶段，人员流动非同往日之高，人民的防护意识也日渐加强，虽然本公司已经恢复营业，营业状况异常惨淡，入不敷出，营收甚至无法冲抵本公司的人工成本。新冠肺炎疫情如此的严重，给我们本公司造成了无法承受的巨大损失。

在此，为了我们长久的互惠共赢，为了未来的繁荣稳定与健康发展，特请您酌情考虑，予以减免（相关时间段的）物业管理费，以帮助本公司渡过难关。再次感谢您的帮助与支持！

顺祝商祺！

申请人：

日期：

空置房物业费的申请书4

xxx物业公司：

你们好！

我是xxxxx商铺的商户，首先感谢贵公司各位领导对本店的关注和支持，让我们顺利开店并经营至今。在此表示衷心的感谢！

由于受新冠肺炎疫情影响，尤其是宝鸡市所有的学校至今未开学，我们托管行业备受冲击。自20xx年1月至今仍未开业，初步预计学校将在四月底开学，也意味着我们1-4月不能开门营业，同时要承受房租和物业费等支出，入不敷出，损失惨重，我们深感压力甚大。但我们深知新冠疫情防控大局，服从区政府和物业公司疫情防控安排，配合物业公司做好疫情防控各项措施。随着当前疫情形势减缓，但小学开学仍未见通知。目前，商铺支出的租金和物业费已经远超出了本店的可承受范围。同时据托管协会通知，好多商铺所属物业公司已经给予托管机构物业费减免政策。

据此，特此恳请贵公司领导本着“以人为本，服务租户”的.原则，充分考虑我店的实际经营情况，为我店实行减免1-4月份物业费，帮助我们度过困难时期。衷心希望减免物业费申请能够得到贵公司各位领导的理解和支持。谢谢！

申请人：

日期：

空置房物业费的申请书5

XX置业有限公司：

本人为XX家4号楼XX7房业主， 20xx年6月30日在XX物业服务公司工作人员的陪同下前往该房查验接收该单元时，发现该单元出现多处渗水、复式二楼厕所一扇窗户尚未安装，电源盒未安装等质量问题。现经物业公司联系施工队多次维修与整改，在20xx年3月1日全部修复完成。由于修复房屋质量需要时间而影响我的收楼。为此，本人特向贵司申请减免20xx年10月1日至20xx年2月28日合计5个月的物业管理费。

申请人：

日期：

空置房物业费的'申请书6

南京安居物业有限公司：

我是小区栋单元室业主，因xx问题，分别于xx月xx日;xx月xx日;xx月xx日;xx月xx日;报物业服务中心协调处理，物业也多次协调，相关主体单位一直未能给予明确解决方案，至今问题仍未得到妥善解决，为了不影响小区物业工作的正常开展，履行一个业主应尽的缴费义务，本户申请xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日的.物业费暂时按照本小区物业费的的标准缴纳，其余的物业费由相关责任主体承担，委托物业公司追讨!

同时，本人郑重承诺，不会泄露、透露物业给予优惠折扣的信息给小区内的其他业主，否则所有费用均按照实际收取。

特此情况进行说明，望南京安居公司领导就此事予以详查。

申请人：

日期：

空置房物业费的申请书7

上海xxx大厦有限公司：

因市场气候不景气，企业资金周转困难，又因长期无项目入驻，一直空置，使得该空置商铺成为我司的巨大负担。之前双方合作十分愉快，我司也一直按时交纳各类款项。为了减少我司近期负担，也为了今后更好的与贵司合作，诚请从6月起减免我司的.物业管理费每月34760元直至开业，预计2到3个月会有项目入驻。

对贵司之前的支持我司不胜感谢！望贵司能继续支持我司，解我司燃眉之急，合作共赢！

申请人：

日期：

空置房物业费的申请书8

尊敬的小区领导：

您好!

我于xx年购买了xx小区xx号楼xx单元xx室，xx年拿到钥匙后，我怀着激动、兴奋的心情请装修公司装修房子，拖着xx岁病痛的身体，起早贪黑、跑前跑后的设计、装修了半年多，经常是一边输着液一边搞装修。虽然辛苦，但看着焕然一新的房子，想着我的孩子将在此结婚生子，身为父亲，我感到了满足。因为是给孩子准备的，所以装修完之后，我就锁门闲置了。可没想到，就在这之后，竟发生了两次跑水，雪白的墙壁上一片一片的水痕让我半年多的'辛苦付之东流。原以为是装修公司在装修过程中碰破了暖气管导致跑水，找到装修公司后，装修公司刨开地砖，进行暖气打压，经过多次打压、多次检测，得出不是暖气跑水的结论。因此，所有费用就由我担负了。看着眼前一天没住的新房被水泡的惨状，想想一年来为防治跑水所付出的努力和内心所遭受的煎熬，至今未搞清跑水原因、还要负担所有维修费用的现状，都令我心痛不已：我买的是新房，一天都没住，装修公司没责任，那这责任该由我承担吗!xx请各位领导理解我的苦衷和心情，免去我xx年的取暖费和物业费，用以维修房子。恳请给予批准为盼。

申请人：xx

联系电话：xxx

xx年xx月xx日

第五篇：关于空置房物业费的解释

关于空置房物业费的解释

各位业主：

什么是空置房：一般现实中把以下3类都习惯性的称为空置房，一类是开发公司未售出的房屋，自交房日开始计收物业费，由开发建设单位按约定交纳；一类是购买或安置房分配后，未办理交房手续的房屋，这应该由购买人或安置户自交房日开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算；一类是购买后或安置分配后，已经办理入住手续，但是后来一直未装修或未入住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房(严格意义上，这已经不算空置房)。

以上3类，按物业管理条例等法律依据，均应该全部交纳物业费，因为物业管理是针对公共区域的整体服务，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区，但物业公司各项服务工作并未停滞，同样要维护小区绿化、环境卫生、公共秩序、公共设施设备等。只要你买了房或安置分了房就要支付物业服务等费用，哪怕你不住也要产生费用，也不会因为你不住费用会减少。

“对空置房物业费减免，会直接影响物业公司的整体服务水平，不管业主有没有入住，小区的公共设施维护等，不可能因部分业主没入住而停下来，物业公司投入的人力、物力是一样的，因此空置房物业费需全额缴纳。”公共能源消耗哪怕你不住也是要产生费用的。你不住在这里，物业照样会到你门前去搞卫生，而不是你不住就不去打扫。路灯、电梯、绿化、消防等公用水电费是由物业垫付的，这个也不会因为你不住而使小区不使用公用电。

作为物业公司的物业服务宗旨是通过正规（规范）、扎实、有效的管理服务行为，为小区广大业主营造一个整洁有序、安全舒适的居住环境，而这一点也正是小区业主的共同期待。因此，物业公司和各位业主的目标是一致的，都是为了美化小区居住环境，提升物业品质。物业管理费是支撑物业公司正常经营、运转的基础，空置房物业费的少交或者不交都将制约物业公司的健康发展。作为我们豪之运物业在进驻小区期间，在极其困难的情况下开展小区管理服务工作，并在这期间为公共设施设备的增设、改造等已投入大量的人力、物力和财力，使小区的面貌得以根本性的改观，但是如果公司的运作资金无法得以有效的补充，今后的物业服务将举步维艰，物业公司作为一种商业运作行为，也会出现无以为继的现象，会导致公司经营困难。所以恳请各位业主能够理解小区和物业公司所面临的困境，也请各位业主能够多多的理解支持物业公司的工作。您的一份支持，我们将会以十分的服务，万分的努力去投入工作，也相信通过我们的共同努力小区的明天会更加美好。

豪之运物业管理有限公司

2013年（宣）