2017-6-22关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

第一篇：2017-6-22关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

各市（地）、县（市）房产局（住建局、城管局）、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：

为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：

一、指导思想

认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。

二、发展目标

到2020年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。

（一）健全物业管理法规体系。2018年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到2020年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。

（二）建立物业服务质量考核机制。2017年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到2018年底，各市县实现年度考核全覆盖。不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。

（三）建立企业经营信用管理体系。2018年底前，全省所有物 业服务企业建立完善企业诚信档案，各市县要建立物业服务企业信用信息平台，实现企业信用信息情况公开。

（四）物业服务覆盖面持续扩大。不断加大物业服务覆盖面，到2020年底，设区城市住宅物业服务覆盖率达到90%以上，其他县（市）物业服务覆盖率达到85%以上。

三、规范管理内容

（一）加快建立物业管理体系

1、健全完善管理体系。各地要按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、街道、社区”四级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。

2、落实管理职责和义务。各市、县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。街道办事处和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各市、县人民政府物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

3、建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会等有关单位不依法履行职责等问题。

4、建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥行政和司法速裁、调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，鼓励市县政府在街道办事处设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。

5、发挥行业自律作用。加强物业服务行业协会建设，扩大行业 协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。各级物业行业协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

（二）明确物业管理区域以及相关配置

1、物业管理区域划分的原则。物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

2、物业管理区域备案管理。建设单位应当在商品房预售或现售前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

3、配套建筑与设施设备管理。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

4、物业管理用房的面积标准、功能和位置。各市、县要依法设定物业管理用房建设面积标准。建设单位应当按照规定在住宅物业管理区域内配置能够满足物业管理需求的物业管理用房，并无偿移交物业管理用房。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。

5、物业管理用房的保障措施。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主，未经业主大会同意，不得改变其用途。

6、配套建筑的权属。按照规划要求在物业管理区域内配套建设 的幼儿园、休闲健身用房等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务。

（三）加强业主、业主大会及业主委员会建设

1、业主及其权利义务。房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以委托代理人参加业主大会会议；委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

2、首次业主大会会议的召开条件。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（1）交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的；

（2）交付房屋套数超过总套数50%的；

（3）前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的。

3、首次业主大会筹备组的组建。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调处理。

4、首次业主大会筹备组的职责。首次业主大会筹备组履行下列职责：

（1）确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容；

（2）拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案；

（3）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（4）拟定选举办法草案，核查业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单；

（5）确定首次业主大会会议表决规则；

（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对上述规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

5、业主委员会委员有关规定。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）遵守有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（5）具有一定的组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。

6、业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员和候补委员名单。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

7、业主委员会的改选。业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。

8、建设单位配合筹备首次业主大会会议的义务。建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或乡镇人民政府，并按照街道办事处或乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分，建筑物、构筑物、配套设施设备、相关场地明细，业主名册，建筑规划总平面图，以及物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担。

9、业主组织的工作经费来源。除首次业主大会会议外，支持鼓励实行工作经费和工作补贴，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助，可由全体业主分摊，或从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。

10、社区居民委员会与业主组织的指导和监督关系。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。

11、鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励街道办事处或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或乡镇人民政府的指导和 监督。

12、鼓励实行业主小组的业主组织管理模式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

（1）推选业主代表参加业主大会会议；

（2）决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（3）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

（四）加强前期物业管理

1、前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。

2、前期物业服务合同。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或乡镇人民政府。

3、前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

4、新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：

（1）建设工程竣工验收合格；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设 备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（7）法律、法规规定的其他条件。

5、前期物业服务企业参与住宅物业开发建设。前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

6、前期物业的承接查验。物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出；业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。

（五）强化物业服务管理

1、物业服务企业选定和物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业 在物业服务合同内容之外的服务项目和内容，涉及到全体业主的，应当经全体业主表决同意，并约定相关收费标准。

2、物业服务内容和物业服务企业履约义务。物业服务内容主要包括下列事项：

（1）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（2）公共区域环境卫生的维护；

（3）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（4）公共绿化的维护；

（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（6）物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理；

（7）物业档案的保管；

（8）物业服务合同约定的其他物业服务事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。

3、物业服务项目经理。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经理姓名和联系方式。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理；要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。

4、物业服务收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。具体收费办法由我厅配合省价格行政主管部门另行制定。

5、安全隐患的防范和消除。物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患；物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。不及时消除的应当向政府主管部门报告。

6、物业服务合同解除和续聘。物业服务合同任何一方当事人可 依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

7、物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（1）移交物业档案；

（2）移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产；

（3）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（4）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

8、物业管理移交监管。物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

9、诚信履约监督机制。县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

10、纠纷处理方式。业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

11、业主自行管理。各市、县政府应当把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况；未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

（六）加强老旧住宅的改造和管理

1、老旧住宅改造。设区的市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅和弃管楼改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差和多层楼房需要加装电梯的老旧住宅（弃管楼）进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由设区的市、县级人民政府确定。市县政府可以采取市场化运作方式，引进有实力的大型企业参与老旧小区综合改造。

2、配建经营用房和设备。改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

3、老旧住宅物业管理。未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳 物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。

4、政府保底服务。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，市县政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。

（七）严格物业的使用与维护管理

1、物业使用与维护的一般要求。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：

（1）擅自改变物业规划用途、设计用途；

（2）损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（3）违法搭建建筑物、构筑物；

（4）擅自改变、破坏房屋外貌；

（5）非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；

（6）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或超负重物品；

（7）擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；

（8）制造超过规定标准的噪音、振动、异味；

（9）影响其他业主正常采光、通风；

（10）任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；

（11）擅自摆设摊点、占道经营；

（12）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（13）违反规定饲养动物；

（14）法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

2、物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补 充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

3、临时占用物业共用部位。施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议；进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

4、房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项，并进行现场监督。除垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正；经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

5、停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售；车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

6、物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合；因其妨碍维 修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

7、有特定要求的设施设备的维护。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

8、二次开发、改造要求。住宅物业需要使用共用部位进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

9、应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

（1）屋面渗漏的；

（2）电梯严重故障的；

（3）楼体外立面脱落或有脱落危险的；

（4）危及住宅物业或人身、财产安全的其他情形。

物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经设区的市级或县级人民政府确定的代管机构审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支；住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。

10、专有部分事故防范措施。专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

11、物业档案。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企 业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息；业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。

12、相关部门监管职责。市、县人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

四、强化组织保障

（一）成立协调推进机构。县级以上人民政府要建立由住建部门（物业主管部门）牵头，公安、民政、司法、财政、税务、人社、工商、法制办、质监、安监、物价、信访等部门和单位参加的强化物业服务管理、促进行业健康发展的联席会议制度，定期召开会议，加强对物业行业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在物业主管部门。联席会议各成员单位要按职责分工，各司其职、密切配合，共同推进本地物业管理水平和物业服务质量的提升。

（二）强化属地政府责任。各市、县（市、区）政府要按照本《意见》精神，加强对物业服务业发展的统筹规划，加快完善物业管理法律法规体系，完善相关配套政策，制订落实更加具体的扶持政策，促进物业服务业持续健康发展。各地要把提升物业服务管理水平纳入本地政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。

（三）加大规范整治力度。各地物业行政主管部门要强化事中事后监管，加大规范整治力度。严格履行招投标程序，前期物业和成立了业主大会小区重新选聘物业的，均应采取招投标方式公开选聘，加大违反招投标行为的查处力度，规范市场准入。加大物业服务质量考核力度，定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。强化物业市场监管力度，采取 “双随机、一公开”的方式，加大对物业服务企业违法违规行为 以及超越职权管理行为的查处力度，不断整治和规范市场主体行为。强化企业违规收费行为的清理整治力度，联合物价主管部门开展物业服务企业非法侵占本应属于广大业主所有的，利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营收益，以及借规范管理之故违规收取或高价收取门禁卡、电梯卡等行为的整治行动，维护业主权益。强化信用管理，及时将企业信用情况在政府主管部门网站进行公示，对被列入“黑名单”的企业，实施“黑名单”企业清退制度。

（四）加强舆论正确引导。各地要切实加强舆论引导，通过专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识及法律法规，大力宣传物业服务业的重大意义，促进全社会物业服务管理法规意识，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。各级物业主管部门要积极与新闻宣传部门沟通，建立舆情应急机制，引导各类新闻媒体坚持正面宣传为主，客观公正报道物业服务纠纷事件，强化广大业主依法理性维权意识，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

黑龙江省住房和城乡建设厅

2017年6月2日

第二篇：物业管理工作规范

重庆海宇物业管理有限公司

物业管理工作规范

一、物业维修工作规范

1、维修工接受小区物业管理处负责人的领导和调度，专项负责维修养护事宜与处置工作。

2、遵守维修规范，执行办事纪律，树立“一切为用户着想”的宗旨，努力提高服务质量，不断掌握维修技术，使用户放心，让用户满意。

3、上班不迟到、不早退，不擅离岗位，接到报修任务后，严格按维修工工作规范操作，对人为损坏和规定费用自理的修理项目，按有关收费标准规定做好收费工作。

4、严格按照维修岗位职责办事，全面负责小区内公共水、电等公共设备、设施的维修，包括突击抢修任务，以保证小区内设施设备的正常运转。

5、定期做好排水、排污管的疏通，绿化、户外侧石等公共设施的保养。人为损坏、遗失工具、照价赔偿。

6、按部门承诺要求完成任务，不利用工作之便吃、拿、卡、要。工作中对住户造成不良影响或人为责任事故，除按有关政策规定处理外，物业公司还将给予教育、罚款、辞退处理。

7、努力完成公司领导交办的其他任务。

二、物业保洁工作规范

（一）每日清洁工作

1、地面（楼面）每日清扫一次以上，其中高层的门厅每日清扫二次，上下午各一次。

2、电梯轿厢擦拭清扫一次以上，操作板处无污迹与灰

尘。

3、道路地面、绿地实施循环保洁，以保持整洁。

4、垃圾箱（房）清扫洗刷一次以上，保持周围清洁，建筑垃圾有固定堆放点，按季节设置灭蝇装置。

（二）每周清洁工作

楼宇走廊、扶手、栏杆、窗台清扫擦抹一次，确保地面整洁和无明显灰尘，包括房屋周围明沟清扫，服务后做好记录。

（三）每二周清洁工作

消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏等擦抹一次，做到表明无污迹并做好记录。

（四）每月或二月清洁工作

根据收费等级，分别对电子防盗门、走道窗、底层门厅玻璃擦拭一次，目视时无明显灰尘沉积，服务后应做好记录。

（五）每六个月清洁工作

1、天花板、公共灯具除尘一次，天台、屋顶清扫一次（可在清洗水箱时间同时进行），并做好记录。

2、按计划实施楼顶水箱的清洗，确保水质及周围环境整洁，工作完毕后及时填写“分幢房屋水箱蓄水池清洗卡”，并请业主签字确认。

（六）其它规定

1、保洁员上岗时应穿规定的识别及佩戴胸徽，应做到礼貌服务。

2、对需要做好记录的保洁工作，保洁员应及时在规定的记录本上做好相应的记录。

三、物业保绿工作规范

1、积极宣传“人人都有权利和义务爱护住宅区的花草、树木”的精神，对人为造成花木及保护设施损坏的，均应及时报告小区物业管理处，根据责任要求赔偿，是儿童所为由家长负责。

2、掌握住宅内的绿化面积和布局，做好花草树木的品种和数量登记工作，定期检查、报告。

3、懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法。

4、对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和捉虫害、及时修枝剪叶、补草、淋水。

5、保证绿化场地不冒杂草、不堆杂物、不缺水、不死亡、不被偷窃、花木生长茂盛。

6、及时协助有关职能部门处理违章事件。

四、物业护卫工作规范

（一）物业护卫门卫室职守制度

1、物业小区应在主要出入口建立门卫室。门卫室必须24小时有物业护卫值守，并负责对小区边门的管理。

2、上岗时着统一制服，佩戴《值勤证》。

3、负责对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口的整洁和通畅，阻止商贩、推销员、拾荒者随意进入。并劝阻在门口设摊。

4、要对进出小区的可疑人员和车辆进行盘问和查看，按工作规定要求，做好进出车辆的发牌，并做好登记。

5、有监控设备的门卫室，当值护卫队员必须会熟练的操作，并按规定使用和维护监控设备，发现设备故障必须立即报修。

6、非本小区居民携带大件、大宗物品出入时，要验看物品，问明缘由，要做好物品的品名和数量的登记。

7、对携带大宗有毒、易燃易爆物品进入小区的人员要进行劝阻，要及时向派出所和消防等部门报告，妥善处理。

8、接受居民的求助和报警，熟悉各类报警业务范围，报警电话的使用。

9、门卫室内严禁脱岗、打瞌睡，严禁从事与当值工作无关的事。

10、保持门卫室内清洁，整齐的环境，并做好每日工作情况及交接班记录。

（二）物业护卫巡逻工作制度

1、物业护卫队员要按规定着装，佩戴标志上岗巡逻。

2、巡逻执勤时必须带好手电筒、警棍、对讲机等设备。

3、在各自巡逻区域内巡逻，要根据治安情况，采取灵机动的方式，经常调整巡逻路线、时间。巡逻中要提高警惕，做好自身防范。

4、在小区内巡逻时，注意观察可疑的情况，对重大涉嫌情况，在积极做好应对措施的同时及时向派出所报告，如扭获违法犯罪嫌疑人员，应及时报案或扭送至派出所，要防止嫌疑人逃脱或自身受到伤害。

5、在小区内巡逻时发现有故意损坏各类治安防范、消防和其他物业设施时，要及时进行制止，并报告有关部门配合处理。

6、在巡逻中不得勾肩搭背或高声谈笑、哼唱，不准到责任区外串岗。不准擅自离岗办私事，执勤时间不准看书报、杂志。

7、严禁在工作时间饮酒。严禁打人、骂人或刑讯逼供。做到文明执勤、依法办事。

8、巡逻期间，不准进入小区内的企事业单位、商店、棋牌室等其他场所内休息、闲聊。

9、不得驾驶无牌无证摩托车、助动车巡逻，严禁酒后驾车。

10、做好每日工作情况及接班记录。

（三）物业护卫队员仪容、仪表规定

1、物业护卫队员（以下简称队员）上班或巡逻时，必须严格按照规定统一着装（要求着便服的除外），佩戴标志和执勤证。下班一律着便服。

2、炎热季节在岗亭内工作时，坐姿或站姿要端正。不得赤膊或穿背心。

3、队员着装必须整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足，不准在制服外罩便服、戴围巾。

4、男队员不准蓄长发、蓄胡须、染彩色头发。女队员着制服时不得浓妆，以及佩耳环、戒指、项链等首饰，除工作需要和眼疾外，不准戴有色眼镜。

5、在小区内巡逻时要举止端庄，不准边走边吸烟、吃零食、扇扇子，不准背手、袖手或将手插入裤袋内，不准搭肩、挽臂、嬉笑。

6、不同制式、季节的服装不准混穿。

第三篇：物业管理工作的意见

荥阳市人民政府

关于进一步加强物业管理工作的意见

各乡镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各部门，各有关单位：

为进一步加强物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业管理服务水平，改善居民居住环境，促进和谐社区建设，依据《物业管理条例》、《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》（郑政[2011]8号）等有关规定，结合我市的实际，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻落实。

一、加强对物业管理工作的组织领导

物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。为改变我市物业管理基础薄弱、覆盖面窄、管理水平不高的现状，应建立物业管理综合协调机制，进一步充实调整荥阳市物业管理工作领导小组人员组成，切实加强对此项工作的组织协调与领导，并结合我市实际，制定相关政策规划，按照责权利相统一的原则，细化职责分工，明确目标任务，及时组织协调各级、各单位共同研究解决物业管理工作中的问题。

二、建立物业管理联席会议制度

物业管理联席会议根据不同情况和具体问题分层次每月召开一次，特殊情况随时召开。

（一）对物业管理工作中的重点、难点问题，物业管理联席会议由市

政府组织召开，街道（乡镇）、房管、发改、规划、民政、建设、工商、公安、司法等部门和相关社区居委会参加，确定阶段性工作目标，及时解决重点难点问题。

（二）对物业管理工作中的具体、个性问题，由相关职能部门负责牵头，组织房管、发改、民政、司法、社区居委会、物业服务企业和业主委员会等方面的代表参加，共同协调解决辖区物业小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件等。联席会每月召开1次，特殊情况随时召开。

三、措施有力，保障到位

结合我市的实际情况，为形成齐抓共管的物业管理格局，应按照责权利统一，保障到位的原则，充分发挥综合治理的优势，而不能简单地把工作推到街道（乡镇）社区居委会。

（一）建立物业管理工作保障机制。各级各单位要设立物业管理办公室，明确工作职能和分管领导，并配备不少于3名专职工作人员，人员有编制，工资及工作经费由市统一下拨。

（二）建立综合治理运行机制。各街道（乡镇）应当把住宅小区物业管理纳入社区建设工作范畴考虑，同时参与已建、新建小区的土地拍卖、规划、建设、峻工验收等过程，规划、建设、房管等相关单位应到社区居委会备案，以便社区居委会详细掌握本辖区的开发建设情况，既便于以后更好的综合协调解决物业管理中遇到的各类问题，也便于物业用房、社区

办公用房、居民公益性用得有效落实，从而更好地为居民搞好服务。

（三）建立物业管理考核机制。市政府将物业管理工作纳入城市综合管理考核范围，对相关部门和街道（乡镇）进行目标考核，市督查办定期对工作落实情况进行督查；市房管局要负责对物业管理服务进行日常检查指导。

四、划分物业管理区域，逐步实现全覆盖目标

由于历史原因，我市有相当数量老旧小区、无主管楼院尚不具备物业管理条件，必须对其进行整治改造，按照要求合理划分物业管理区域，逐步推进，实现物业管理全覆盖的目标。

（一）物业管理区域的整治划分由市房管局牵头，办事处作为主要配合单位应与规划、建设、城市管理、公安等相关单位搞好配合。市规划管理部门要参照《郑州市物业管理条例》物业管理用房配套建设标准并结合楼院实际情况合理规划物业用房、社区管理用房和居民公益性用房。市城市管理部门牵头，街道（乡镇）、建设、公安等相关单位配合，共同做好老旧小区内私搭乱建建筑物的拆除治理工作，确保物业管理区域整治划分工作顺利实施。

（二）物业管理区域合并方案实施后，各老旧小区、家属楼院的主管单位或者责任分包单位要在规定时间内共同完成物业管理用房等基础设施建设任务，由房管部门验收合格后统一移交街道（乡镇）。房管局指导街道（乡镇）组织动员召开小区业主大会，成立小区业主委员会，业主委员会作为主体与选聘的物业公司签订物业服务合同，推行全面物业管理。为便

于社区居委会和业主委员会开展工作，住房小区公共部分、公共设施设备对外出租收益双方可按相应比例提取作为物业管理工作经费，主要用于公共设施设备的维护维修、业主委员会人员和楼院长补贴。

（三）为积极推进老旧小区、家属楼院的整治改造，对于改造后的小区由房管局指导引入规范的物业管理，验收合格后移交社区居委会，实现老旧小区物业管理“扩面提质”；对于有主管单位，但主管单位已经破产、经济比较困难无力承担所分包老旧小区、家属楼院整治改造费用的，由上级主管部门牵头进行改造，市政府按照具体情况给予一定的资金补贴；同时，为解决部分老旧小区和保障性住宅小区物业费收缴标准较低、困难人群较多等问题，市政府将视情况给予适当的财政补贴。

（三）建立应急托管机制，对于确实无主管单位或不具备区域划分条件的老旧小区、家属楼院或物业服务企业暂时无法进入的小区，由市房管局实施应急托管机制，实行统一管理，所需费用由市政府统一出资。

五、协作配合，齐抓共管，促进物业管理工作顺利开展

（一）依法解决物业管理收费有关问题。市发展改革部门要根据我市居民收入水平，制定荥阳市物业服务等级标准和物业服务收费指导价标准，建立物业服务收费价格调整机制，实行新老住宅小区不同价，并依法及时查处违规收费行为。物业服务企业要严格按照核准的收费标准收取物业服务费，并按照物业服务合同约定提供相应的物业服务。对于业主违反物业服务合同约定长期拖欠物业服务费的行为，市人民法院要建立物业费欠缴起诉、审理、执行快速反应机制，结案、执行率要达到100%。同时，要建

立物业服务费定期公示制度，物业服务企业每年年初要将物业服务费缴纳情况在住宅小区进行公告，接受业主委员会和业主的监督，公告内容包括物业服务企业上一年服务事项、收费标准、收支情况、拖欠物业服务费业主名单、共用部位和共用设施经营收益及支出情况。

（二）建立市、街道（乡镇）、社区三级物业矛盾投诉调解机制，形成行政调解、人民调解、司法调解相列衔接的联动机制，做到事前有预防，事发有处理，事后有分析，使得相关矛盾能在基层及时得到化解。市司法部门负责做好物业矛盾调解工作制度的业务指导和落实，市房管部门负责物业突出重点矛盾的协调与化解，社区居委会要利用现有调解机构，及时受理调处辖区内物业管理的咨询设拆、物业服务纠纷等物业管理工作中的问题，并及时上报上一级业务主管部门。

（三）完善物业项目退出机制，确保小区日常管理不失控。对物业服务企业实行履约保证金制度，物业服务企业在进驻小区前要先向应物业应急托管单位缴纳一定数量的履约保证金。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，物业应急托管单位对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用人从物业服务企业履约保证金中列支，不足部分由市政府拔付。

（四）加强对业主大会建设的指导监督。业主大会制度是业主自治管理的有效途径，业主大会工作核心在自我建设，应当常抓不懈加强指导监督。市房管部门负责组织协调、指导和监督，社区居委会积极搞好配合。但要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主大会正

确行使民主权力，使业主委员会依法设立、科学运行。

（五）加强部门协作配合，形成合力。物业管理是城市管理的重要组成部分，要进一步整合管理资源，实行部门联动，加强部门协用配合，形成物业管理资源，实行部门联动，加强部门协作配合，形成物业管理齐抓共管新局面。要将物业管理与国家卫生城市复检、平安荥阳市建设等相结合，巩固创建成果，迎接国家卫生城市复检，不断提高城市管理水平，改善人民群众的居住环境。市房管部门负责我市物业管理行业指导、监督与协调，具体主要为业主委员会设立、指导和备案，物业管理政策法规和行业服务标准的制定，指导业主大会选聘物业服务企业的招投标工作，组织物业管理区域划分物业服务质量检查考评，新建住宅项目物业验收和老旧小区物业验收与移交，协调物业管理项目交接工作，负责物业管理工作的业务指导和人员培训。街道（乡镇）具体负责物业管理纳入社区建设工作，积极做好业主委员会的设立、备案和日常监管，参与辖区业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，参与新建住宅项目物业、社区、居民公益性用房验收和老旧小区验收与管理，协调物业管理项目交接工作等，财政、地税等相关部门要按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好物业管理相关工作。

六、本

第四篇：广东省贯彻落实《规范城乡规划管理工作指导意见》实施方案

关于印发《广东省贯彻落实<规范城乡规划管理工作指导意见>实施方案》的通知

粤治工发〔2010〕1号

各地级以上市治理工程建设领域突出问题工作领导小组，省各有关单位：

根据中央《规范城乡规划管理工作指导意见》，省住房和城乡建设厅会同有关部门制定了《广东省贯彻落实<规范城乡规划管理工作指导意见>实施方案》，已经省治理工程建设领域突出问题工作领导小组同意。现印发给你们，请认真贯彻执行。

广东省治理工程建设领域突出问题工作领导小组办公室

二O一O年一月七日

广东省贯彻落实《规范城乡规划管理工作指导意见》

实施方案

根据《广东省工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案》（粤治工发„2009‟2号）精神，为深入贯彻落实中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组《规范城乡规划管理工作指导意见》，制定本实施方案。

一、工作目标

严格实施《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》，通过全面开展排查、完善法规制度、查处违法行为等多种途径，重点解决违反法定权限和程序擅自改变城乡规划、改变土地用途以及在房地产开发中违规调整容积率等突出问题，力争用两年左右的时间，使城乡规划的编制、修改、审批、实施管理工作进一步规范，规划变更、容积率调整中腐败问题易发多发的势头得到有效遏制，维护城乡规划的严肃性，维护人民群众的合法权益。

二、具体措施和责任单位

（一）重点治理房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题

1．对建设用地容积率指标的规划管理情况进行检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一建设项目（含分期开发的建设项目）在提出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。（住房和城乡建设厅、监察厅、国土资源厅）

2.对调整容积率指标、改变土地用途的情况进行检查。重点对2007年1月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的房地产项目进行清理检查。对涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更商业、住宅用地的所有房地产开发项目逐一清理检查。主要检查建设项目规划许可中，提高容积率、改变土地用途是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否缴清土地价款和配套规费等情况。对检查发现的违法违规问题，要依法处理到位。（住房和城乡建设厅、监察厅、国土资源厅）

3.严肃查处违纪违法案件。完善部门间沟通协调机制，通过监督检查，受理群众举报等多种渠道拓宽案件线索来源，加大案件查办力度，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。（住房和城乡建设厅、监察厅）

4.开展专项治理“回头看”工作。2009年12月底前，复查房地产领域违规变更规划调整容积率问题专项治理整改自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题，补充完善有关统计数据。（住房和城乡建设厅、监察厅）

（二）加大规划行政执法力度

1.加强对城乡规划编制、修改、审批、实施管理的监督检查。进一步明确依法批准的城乡规划，未经法定程序不得修改。督促各地依据《广东省城市控制性详细规划管理条例》对本地区建设用地容积率调整的具体条件、审批程序及管理措施作出明确规定，抓紧完善容积率管理的相关制度。加大规划行政执法力度，强化对违纪违法行为的责任追究。（住房和城乡建设厅、监察厅）

2.对地方各级人民政府及部门制定的城乡规划管理方面的规范性文件中违反《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》等法律法规和建设用地容积率管理政策规定的相关内容进行清理。对清理出的规范性文件，按照“谁发布、谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正。（住房和城乡建设厅、监察厅、国土资源厅）

3．加快开展珠三角城乡规划督察巡察工作，推动建立全省城乡规划督察员制度，严格执行经批准的城乡规划。（住房和城乡建设厅、监察厅）

（三）完善城乡规划管理及监督检查制度

1.开展《城乡规划法》配套地方性法规的制订工作，抓紧出台《广东省城乡规划管理条例》。（住房和城乡建设厅）2．开展完善《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》相关配套制度的研究和制定工作。2010年6月底前，印发《广东省城乡规划实施计划管理暂行办法》和《广东省“一书三证”核发工作规程》。（住房和城乡建设厅）

（四）提高规划管理工作的公众参与度

加强规划编制、修改、审批公开和征求公众意见等工作，实行“阳光规划”，进一步提高规划管理工作的公众参与度。研究制定《广东省城乡规划公示办法》和《广东省城乡规划公众参与手册》。（住房和城乡建设厅、监察厅）

（五）加强对规划环境影响评价制度执行情况的检查

对各地规划环境影响评价是否存在违反《环境影响评价法》法定程序、在规划环评未完成的情况下进行规划审批等问题进行检查。（环境保护厅）

三、自查标准

（一）规范控制性详细规划修改和建设用地容积率管理

重点检查建设用地容积率指标的规划及调整管理工作情况。具体包括：

1.建设用地容积率指标的规划管理。是否存在未经规划部门依据控制性详细规划提出规划条件出让国有土地使用权的情况；是否存在城市规划区范围内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地擅自变更规划、调整容积率等强制性指标的情况；是否存在擅自变更、调整风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的情况；是否存在同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在提出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中擅自变更规划、调整建设用地容积率等强制性指标的情况。

2.建设用地容积率指标调整的规划管理。是否对2007年1月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理；是否重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地的房地产项目进行逐一清理检查；项目提高容积率、改变土地用途是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否缴清土地价款和配套规费；对检查发现的违法违规问题是否严格依法处理；地方各级人民政府及其所属部门制定的城乡规划管理方面的规范性文件，是否存在与《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》等法律法规和建设用地容积率管理政策规定相悖内容；对于清理出的规范性文件，是否按照“谁发布、谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正；对违反国家法律法规和政策规定的规范性文件，是否予以废止；部分条款违反国家法律法规和政策规定的规范性文件，是否予以修订。

（二）规范城乡规划编制、修改、审批、实施管理

重点检查城乡规划，特别是控制性详细规划的编制、修改、审批、实施管理工作中的有关内容。具体包括：

1.城乡规划组织编制方面。编制主体和程序是否符合《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关要求。

2.城乡规划审批方面。是否存在违反《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》法定程序进行规划审批的问题；是否存在有关规划审批程序和审批流程未向社会公开情况；是否存在违反控制性详细规划的编制、修改、审批程序问题；是否存在未及时公布审批结果的情况。

3.城乡规划修改方面。是否存在未经法定程序对依法批准的城乡规划进行修改的问题；是否存在违反法定权限和程序擅自改变城乡规划、改变土地用途问题；是否存在房地产开发领域擅自变更规划、调整容积率问题；是否存在违规调整容积率环节腐败问题。

4.城乡规划实施方面。是否严格执行《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》对城乡规划实施管理的有关规定；是否严格执行住房和城乡建设部、监察部《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》、住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、省住房和城乡建设厅、监察厅《广东省对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的工作方案》等文件规定。

四、进度安排

（一）专项治理“回头看”阶段（2009年11月至2009年12月）

各市、县对房地产领域违规变更规划调整容积率问题专项治理自查自纠阶段的成果进行校核，重点复查整改自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题，补充完善有关统计数据。2010年1月15日前，请各市将“回头看”工作情况和补充完善后的各类汇总表报省专项治理办公室。

（二）专项治理补充自查自纠阶段（2009年12月至2010年2月）

1.结合省工程建设领域突出问题专项治理排查阶段工作要求，各市对2009年4月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的房地产项目进行清理检查。

2、治理办派出调研督导组，对各市开展专项治理工作情况进行调研和督导。根据各地自查情况，选择部分地方进行重点检查。3、2010年2月底前，请各市将自查自纠工作情况和清理检查统计表报省专项治理办公室。

（三）认真整改、健全制度阶段（2010年3月至2011年3月）

1、针对专项治理自查阶段发现的问题，督促各地制定整改措施，建立健全相关制度。

2、治理办组织对部分问题较为突出的地区进行复查。

3、建立健全城乡规划特别是变更规划、调整容积率方面的管理制度。

4、治理办向社会通报专项治理工作情况及查结的典型案例，典型引导，以点带面，推动专项治理工作深入开展。

5、按照《城乡规划法》的要求，省建设厅组织制订《广东省城乡规划条例》，建立健全我省城乡规划管理的长效机制。

（四）巩固治理成果、总结验收阶段（2011年4月至2011年11月）

1、组织对专项治理工作的整体情况进行调研和检查，对未认真落实整改要求的地区，责令“补课”，并由省专项治理工作领导小组进行直接督办。

2、总结专项治理工作中的有效措施和成功经验，研究制订需要进一步完善的法规制度和加强日常监管的工作措施。3、2011年11月底前，治理办将专项治理的全面总结报告报至省专项治理工作领导小组。

五、工作要求

（一）加强领导，落实责任。督促各市、县人民政府要充分认识规范城乡规划管理工作的重要性和紧迫性，将该项工作摆上重要的工作日程，加强领导，精心组织，制订方案，落实责任，按时完成各项工作任务。

（二）协调配合，齐抓共管。指导各市、县城乡规划主管部门和监察部门建立健全信息共享、情况互通、联动办公、齐抓共管等联动机制，成立专门的工作小组，共同组织开展专项治理工作。其他有关部门要按照职责分工，各司其职，密切配合，形成合力，确保专项治理工作有序推进。

（三）不走过场，不留死角。监督各市、县城乡规划主管部门和监察部门深入、细致地开展专项治理工作，对在检查中发现的问题，要做到不掩饰、不弄虚作假，并及时、如实向省领导小组上报情况。充分发挥社会监督的作用，通过多种方式畅通举报渠道，集中力量治理一批问题突出、群众反映强烈、社会影响恶劣的典型案件。

（四）加强源头治理，巩固治理成果。对专项治理中发现的具体问题要深入剖析其成因，并以此为基础进一步深化专项治理工作，从有利于切实发挥城乡规划的先导和调控作用、维护城乡规划权威性和严肃性、促进城乡规划领域依法行政和廉政建设的角度出发，制定和出台一批加强源头治理的政策措施，作为巩固本次专项治理、加强长效机制建设的重要成果，推动我省城乡规划事业和房地产市场的健康发展。

第五篇：关于加强社区物业管理工作的意见

关于加强社区物业管理工作的意见

阜政办发[2007] 72号

各县、区人民政府，市政府各部门、中省直各单位：

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，特提出如下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要从树立和落实科学发展观的高度出发，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，提高物业管理水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架 社区物业管理工作，要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房产行政主管部门监督指导，有关行政管理部门协同，条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

（一）各县区人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负总责。

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作； 2.落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系； 3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。

（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展。

1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围； 2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安、综合执法等相关部门加强社区物业管理和小区综合整治工作。

（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施。1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；

2.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施； 3.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷；

4.对住宅小区内损害业主共同利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门，配合做好小区综合整治工作。

（四）房产行政主管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理。

1.认真研究本地区物业管理发展规划、工作思路及发展目标，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责全市物业管理活动的监督管理工作；

3.负责物业管理专项维修资金的归集，会同财政等部门安排物业管理专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

4.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

5.监管物业管理企业，协调处理物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为；

6.负责监督指导召开业主大会、组建业主委员会工作，并进行备案管理。

三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。新建住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房产等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业管理的监管力度。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，充分利用公益岗位，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、公共秩序维护为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”的模式，确保事有人管。社区居委会开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。力争到2008年年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房产部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务由社区居委会负责落实物业管理服务项目，聘请物业管理企业或物业服务组织提出收费标准和依据，经社区居委会组织召开业主大会讨论通过后，到辖区街道办事处、物价部门和房产行政主管部门备案，并与物业管理企业或物业服务组织签订服务合同，在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会的组建和工作程序。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并认真履行。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业诚信档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和诚信程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；要建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。

（五）未实行物业管理的住宅小区，按阜委发[2005]3号文件要求，社区居委会要通过社区服务承担其管理和服务职能。条件成熟后，由社区居委会组织业主，在房产行政主管部门的监督指导下，召开业主大会，成立业主委员会，聘请专业的物业管理企业实行物业管理或业主自治管理。

五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策

（一）明确责任。各相关行政管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，配合做好社区物业管理工作。根据职权法授、有权必有责的原则，对住宅区域中出现的违法、违规行为，要在各自的权限范围内进行整改和处罚。

1.工商、文化、教育、卫生、环保、公安、房产等各职能部门，不得为在住宅区域范围内所开展的各项损害广大业主共同利益的经营单位或个人核发经营许可；对已颁发的经营许可要进行全面清理整顿，严厉查处无照经营行为。2.市综合执法局要严格按《阜新市城市管理领域相对集中行政处罚权实施办法》（市政府第57号令）的相关规定，对住宅区域内的违规行为进行监管。

3.市教育局负责对住宅区域内利用居民住宅、商业网点开设办学场所进行监管。

4.市公安局负责落实住宅区域内的各项治安管理，督促街道办事处、社区居委会及物业企业做好治安协助工作；指导合理划定行车路线和停车位；定期对消防设施和消防工作进行检查指导；对违反社会生活噪音污染防治法律规定所产生的生活噪音进行监管。

5.市环保局负责对住宅区域内开设的酒店、歌厅等娱乐场所及建筑施工、生产加工等所产生的油烟、噪音、废气等行为进行监管。

6.市监察局对在监管过程中执法不力、不作为的部门，按照《辽宁省行政执法过错责任追究办法》和《阜新市行政机关和工作人员行政过错责任追究暂行办法》进行责任追究。

7.物业管理企业(服务组织)负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。

（二）加强政策扶持。各级政府、各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费项目，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。房产行政主管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（三）落实资金保障。加大社区物业管理资金的筹集力度,一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业(服务组织)要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。

（四）按照国家《物业管理条例》规定，建设单位按照规定在物业管理区域内配备必要的物业管理用房和业主委员会办公用房。建筑面积在2万㎡以下的新建住宅小区，建设单位应提供不低于60㎡的物业管理用房，每增加1万㎡，增加20㎡的物业管理用房；业主委员会办公用房不低于20 ㎡。对整治后和已开发建设的住宅小区，各级政府要加大协调力度，动员和鼓励住宅小区内机关、社会团体、企事业单位，采取相应部门给予配套政策，各县区、街道筹建，驻区单位援建，社会捐资等多渠道筹集资金的办法，建设配套相应的物业管理用房和业主委员会用房。

六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各县区、各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。为加强对全市社区物业管理工作的领导，市政府成立社区物业管理工作委员会(名单附后)，各县区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

（二）加强舆论宣传。各县区、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业管理活动中发生的服务纠纷，努力形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

（三）搞好督导检查。各县区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善县区、街道、社区三级考核机制，充分调动各个方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。

二○○七年八月十七

阜新市社区物业管理工作委员会成员名单

主 任：潘利国 市长 副主任：李明山 副市长

姜伟华 副市长、市公安局局长 薛景岐 市政府副秘书长、市建委主任

成 员：柳树杨 市政府副秘书长、阜新经济开发区管委会主任

刘守祥 市政府副秘书长、阜新高新区管委会主任 梁 爽 市委宣传部副部长、市精神文明办主任 史淑凡 市监察局局长 计万森 市教育局局长 包凤林 市民政局局长

刘福来 市综合执法局局长 朱立伟 市公用事业与房产局局长 井 波 市公用事业与房产局副局长 李 兵 市文化局局长 王 捷 市卫生局局长

何 伟 市环保局局长

王福春

市物价局局长

姜勇波 市政府市民投诉中心主任 郎照军 市工商局局长 李志成 阜蒙县县长 李德新 彰武县县长 付志宏 海州区区长

艾红锷 细河区区长

张 盈 太平区区长

曹贵刚 新邱区区长

黄宝浩 清河门区区长

市社区物业管理工作委员会下设办公室，负责协调、监督、指导等日常工作。办公室设在市公用事业与房产局，办公室主任由井波同志兼任。