第一篇：浅析惠州购物中心现状及问题
摘 要
惠州受全国商业热潮的影响，自2008年建成首个真正意义上的购物中心——港惠新天地后，以购物中心为主要商业形态的项目如雨后春笋出现在大家的视野中，如已建成运营的永旺吉之岛、华贸天地，意生广场；以及正在开发建造的佳兆业广场、TPARK；此外各原以百货为主要业态的天虹百货、海雅百货、丽日百货等均纷纷向购物中心模式转型。
购物中心随着城市的发展、人们生活需求的多样化孕育而生，作为一种国际化的复合型商业业种，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益，消费者进入后得以满足多样化的需求，激发并提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，然而在这利益及趋势所向的发展过程中，也存在一些问题尚未解决。本论文将从惠州购物中心的特征、发展现状、存在问题进行简要研究。同时以惠州华贸天地为例，通过运用SWOT分析法简析在惠州范围内如何做好购物中心。
关键字：惠州购物中心 现状 同质化 SWOT分析
目 录 前言...................................................................1 2 购物中心的定义及特征...................................................1 2.1 购物中心定义.........................................................1 2.2 购物中心特征.........................................................2 3 惠州购物中心现状.......................................................3 3.1 交通状况及经济发展为惠州购物中心发展提供了坚实基础...................3 3.2 消费者需求为惠州购物中心发展提供了市场机会...........................4 3.3 房地产企业转型扩张、政府资金投入加速了惠州购物中心的发展.............5 3.4 市场定位逐步清晰、功能扩大...........................................5 3.5 惠州购物中心整体状况.................................................5 4 惠州购物中心存在的问题.................................................6 4.1 利益问题-盲目投资局部过热............................................6 4.2 投资压力大，投融风险大...............................................6 4.3 同质化...............................................................7 4.4 招商压力大...........................................................7 4.5 电商冲击影响.........................................................7 4.6 管理水平、运营能力...................................................7 5 惠州华贸天地SWOT分析..................................................8 5.1 惠州华贸天地优势分析.................................................8 5.2 惠州华贸天地劣势分析.................................................8 5.3 惠州华贸天地机遇分析.................................................8 5.4 惠州华贸天地威胁分析.................................................8 6 结语——如何做好购物中心...............................................8 致 谢.................................................................10 参 考 文 献...........................................................11
1前言
大型购物中心的产生与人类消费行为之演变有极为密切的牵连，而人类消费行为起因由来已久。广义的说，消费行为的产生，是来自于心理层面中‘需求（needs）’的趋使；根据‘需求’种类及先后次序的不同，消费行为的层次及顺序也因而有所差异。以著名管理大师马斯洛的‘需求五阶段’理论来分析，在基本生理需求被满足后，人类才会开始追求能够满足属于较高层次的需要。而不论消费行为层次的高低，消费行为都可以归纳成是一种为了满足人类各种需求的交换行为。而这种交换行为的完成（也就是消费行为的完成）则必须依赖两项重要的要素：交换的媒介工具，以及交换发生的地点。
以交换所发生的地点而言，最早期是发生在左邻右舍间，彼此用以物易物的方式进行消费。在部落逐渐成形后，则有所谓市镇中心，或商业广场的产生，成为消费发生的集中地[1]。而前述所谓的市镇中心及商业广场，可以说就是本文所要讨论重点大型购物中心的起源。或者以另外一个方式来说，这种市镇中心及商业广场也就是现代大型购物中心的最原始雏形。
在当前社会机械化大量生产的产品，不仅促成了批发、零售业的发展，更使得集中交易式的消费行为，成为人们满足其各种不同需求的最便利方式，这种转变再加上最近一百年来各种科技（主要是交通方面）的迅速进展，不仅奠定了大型购物中心的发展基础，更使得大型购物中心成为当前人类消费行为的最重要趋势。因趋势所向，以及利益因素的驱动使更多的个人及企业加入到购物中心的投资与建设中，也掀起了全国的商业热潮，面对这股热潮，惠州购物中心如何去面对机遇与挑战，面对电商未来发展型态，以及热潮退后，未来发展的方向。本文将逐次讨论购物中心的定义、特征，惠州购物中心现状，以及举例分析惠州华贸天地购物中心的现况。
2购物中心的定义及特征
2.1购物中心定义
购物中心，西方国家也称SHOPPINGMALL。它主要指毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一些零售商业、服务机构组织在一起，集“购物、休闲、娱乐、饮食”等多项服务的一站式消费中心[2]。
购物中心有多种形态，适用范围较广的分类方法为：(1)、地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店）按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽；按店铺组合不同：大型综合超市、大型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店。
(2)、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型。
(3)、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合）按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家电直销店的组合、综合类店铺的组合。
(4)、专业购物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带 2.2 购物中心特征
购物中心由发起者有计划的开设，实行商业型公司管理。其建筑不同于其他商业建筑，有自己的特色，体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造一个舒适安全的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需要，以此将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。
购物中心的业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多。商品高中低档齐备，品种齐全，商品组合的宽度极宽（由多家不同定位的百货公司、超级大卖场实现），深度极深（由无数种各类品牌专卖店、不同行业主题商场实现），且有统一的经营策略和店面管理。
从购物中心的特点看，主要有四个方面：
(1)、多业态的集合体。购物中心本身集聚了商业的所有业态。
(2)、多功能的集合体。购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能一体。从这个角度来看，规模必然要大。
(3)、体验式购物；购物中心有优美的购物环境，不是一般的商场，是封闭式的商业街。从消费来讲，是花园式消费。(4)、购物中心是城市化的产物。建立在有车族的基础上，位于城乡结合部，以1-1.5小时的车程作为商业半径。国外的购物中心停车场面积与商业经营的面积比例，通常在1:1，甚至达到2:1，主要是适应有车族的需要。惠州购物中心现状
3.1 交通状况及经济发展为惠州购物中心发展提供了坚实基础
惠州位于广东省东南部，地处珠三角经济带核心区域，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市，且目前正在快速发展建设轻轨，同时城市公交系统也在不断完善，而商业设施的成功与否，在很大程度上取决于它的易达性，先进的交通工具能够大大的增加人的活动范围，极大的提高商圈的服务半径，这无疑有利于商业零售的成功。购物中心被称为“汽车时代”的产物，它对汽车以和交通工具的依赖性就更强，无疑在惠州交通设施的持续改善必然为购物中心的发展提供了基础条件。
图1 惠州地区生产总值（GDP）
(资料来源：2012年惠州国民经济和社会发展统计公报)
图2 惠州社会消费品零售总额
(资料来源：2012年惠州国民经济和社会发展统计公报)
图
1、图2展示了惠州地区2007-2012年生产总值及社会消费品零售总额的增长幅度，增长幅度均在10%以上。截止2012年，惠州常住人口467万人，人均GDP50884元，按平均汇率折算为8061美元。根据国际水平当人均GDP达5000美元时，是保障购物中心发展的基础[3]。
在惠州购物中心发展的必要经济条件已经具备，主要体现在购物者的购买力和开发商的投资管理上。经济的发展和购买力的增强导致了惠州零售业发展迅猛，投资商信心增强，提高了对商业设施特别是大型商业建筑的积极性。融资渠道也趋向于多元化。3.2 消费者需求为惠州购物中心发展提供了市场机会
随着社会生产力的发展，人们的工作效率提高，工作时间缩短，闲暇时间的增多。购物者对环境的要求也越来越高，而且环境因素正日益左右着购物者的消费情绪，这要求商业竞争能够提供良好的空间和环境。
在惠州人们生活质量的提升，导致消费者更注重品牌和环境，所以有很多人都前往深圳、广州甚至香港去进行消费以满足自己的需要。因此生活和观念的现代化使得为惠州购物中心的发展提供了机会。3.3 房地产企业转型扩张、政府资金投入加速了惠州购物中心的发展
城市化和居民消费升级为商业地产行业发展带来了无尽的机遇，同时住宅类开发企业由于受到宏观调控的影响，外加土地交易单价的提升使的原本专注于住宅开发的房产企业纷纷感觉到了扩张瓶颈及危机。在拿地更困难、成本提升，且为了分散风险的情况下房地产企业推出了进军商业地产领域的新战略[4]。
商业地产模式基本包括了购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。而每个综合体可以为社会新增近万个就业岗位；每年可以创造几千万甚至超亿元的税收；每个综合体可以创造一个城市的新中心，提升城市化进程；同时为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整。因此也便于开发商获取土地资源。
在惠州，本地房产企业的隆生地产新筹建了永旺吉之岛；丽日百货公司转型引入餐饮、KTV等。政府在公共事业如交通上投入连年提升，种种的一切加速了惠州购物中心的发展。
3.4 市场定位逐步清晰、功能扩大
购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。
目前在惠州购物中心对目标市场的定位、消费群体定位、主题特色定位、商业规模、运营模式定位均有比较明确的定位，如惠州华贸天地定位在高端品牌，消费群体为白领以上阶层为主，主题为休闲时尚，统一的运营管理。在功能方面惠州所有的购物中心都朝着多元化、一站式、体验式方向扩大发展，不仅满足顾客的吃、喝、玩、乐更提供优质的客服满足顾客的心理需要。3.5 惠州购物中心整体状况
惠州目前有地区型购物中心超过10家（含百货公司转型），在惠州商圈2005-2008年之前的竞争，主要是以天虹、西湖丽日等传统百货为主，2008年以后港汇新天地、华贸天地、吉之岛等的出现，带来了购物中心这一全新的商业业态，同时也重新构成了惠州的商业格局，使得原本就竞争激烈的惠州购物中心领域，生物链日益紧张。
在惠州中心商区，花边岭周边就存在4个购物中心以及1个百货类公司的密集商圈，同样在江北新区，在体育中心周边同样存在4个购物中心，不可谓竞争之激烈，同时存在严重的同质化业态。各购物中心的业态组合、品牌入驻均基本类似。
根据惠城区第六次人口普查结果，惠州市惠城区常住人口约116万人。据有关公开数据不完全统计惠州商业购物中心面积约为85万平米。根据有关观点，发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，根据该论点推断惠州购物中心仍有可发展空间，但局部区域已出现过热状况。惠州购物中心存在的问题
4.1 利益问题-盲目投资局部过热
惠州地区同样受到政策调控影响及人们开始追求功能更丰富、业态更齐全的购物场所，地产商纷纷瞄准商业版块，为了抢占市场，开发商们都把精力和财力放在了购物中心的建设开发上，而忽略了客观条件，更无视市场现实，导致部分区域供大于求。
购物中心作为商业地产，地产仅仅充当了载体的角色，而其核心的问题在于商业[5]。但由于商业地产开发商大多抱有短期逐利的心态，一味的追求利润最大化，过分夸大商铺的价值，不顾零售业的经营规律，不懂后期的招商、经营以及管理等问题，一味地追求快回报和高租金，结果是做出了很多违背市场经营规律的事。如在惠州人人乐周边商圈-广百百货，人均客流较低，营业销售状况较差，进驻商家掉铺率高；同样在江北新区的意生广场，由于周边有几大购物中心，而其本身为了抢占市场，最终导致目前经营惨淡，业态一直调整，租金回收困难。所以盲目投资导致的局部过热不仅地产商自己拿不到回报，同时也大大制约了购物中心的长远发展。4.2 投资压力大，投融风险大
购物中心投资额大，通常投资在几亿至几十亿之间，投资回收期长；从项目开发到项目正常运转要经过复杂的商业策划。投资商、开发商、建筑公司等等都希望从这一潮流商业业态的开发中获取高额的回报。在目前融资体系还不完善，融资方式单一，融资难度较大，而对于大型商业地产开发商来说，充裕的资金储备是最核心的要素。
在惠州，基本大部分购物中心采用只租不售模式，必然前期投资大，回收期长，如何解决这一问题是所有商业地产开发商共同面对的问题。4.3 同质化
一般的商业经营每平米需要3-4个品种。购物中心规模巨大，需要大量的商品品种加以支撑。在目前惠州的各购物中心业态组合，品牌类别基本相似，无新意，导致顾客进各购物中心所得的感受基本一致。同样的因为品牌同质化，导致各购物中心均是以促销活动吸引顾客，如买几百送几百、一百换几百等折扣活动，各购物中心之间内耗大。[6] 在惠州购物中心，以业态组合为例，均是百货加超市加餐饮等千遍一律的模式。在主力店的选择方面，无一不是选择以超市、电器卖场、电影院等，如港汇新天地主力店为超市沃尔玛加万达影院；隆生半岛主力店为吉之岛百货加中影国际影城；佳兆业业广场主力店为万佳超市加凯狮国际影城等等，让顾客进了两三个购物中心感觉就像逛了一个。
4.4 招商压力大
惠州属于全国三线城市，而购物中心目前体量巨大，且招商品牌难以与一线城市相比，很多大型品牌入驻条件苛刻，往往在租赁协议中要求运营商给予广告宣传、入驻装修赞助等，导致运营方加大运营成本，且在租金条件方面极为优惠。同时因为同质化影响，导致很多一般品牌在同一区域并不想进驻每一个购物中心，所以每一购物中心都有不少空铺面积。同时代理商家与购物中心运营方的供求角色也在改变，以前为个人代理想方设法进驻购物中心，而今是购物中心寻求商家进驻，故而每一购物中心均面临巨大的招商压力。4.5 电商冲击影响
面对淘宝、京东、天猫等电商的崛起和对市场的抢夺，以及人们对网络购物的适应和接受，消费者也更多的享受足不出户的购物体验。同时电商降低了商家的交易成本，减少了库存，增大了销售区域；还可以为顾客提供个性化服务，接受顾客定制商品等。无疑电商的迅猛发展对购物中心带来了一定得冲击。4.6 管理水平、运营能力
购物中心的运营管理不是简单的做“二房东”，如何“以商养产”做足商业文章，实现长期持续的租金率提升，才是购物中心项目追求的目的[7]。而目前在惠州部分购物中心经营状况很差，同质化比较严重，前期主体定位不够清晰，招商策划错误，导致 商场内的布局混乱。后续运营缺乏专业的管理团队，无统一思想，部分商业地产商为了快速回收资金，甚至出现出售部分商铺行为，导致整体无法统一运营管理。惠州华贸天地SWOT分析
5.1 惠州华贸天地优势分析
坐落在惠州江北CBD核心地段，与体育馆、会展中心相邻，天然享受了周边的政府配套设施，交通便利；由北京国华置业开发承建，其设计理念与总体构思均以北京华贸中心为模板。招商策略明确，引进了BOSS、ARMANI、ZARA等多家国际著名品牌及市场流行时尚品牌，填补惠州购物中心在该区域的空白。有优秀的管理团体，管理者都来自北京国华置业，有丰富的商业经验。5.2 惠州华贸天地劣势分析
市场定位过高、企划宣传不合理，在定位为中高端的情况下，企划宣传一直为我们为珠三角地区高端商业区，导致人们定位思维为消费水平较高，一般消费者只能观望游玩而少有提袋购物。在收银模式上，虽定位为高端购物中心，但仍沿用了传统百货收银模式，使用集中收银策略，导致人工成本增加。项目车位比例较少，只有地下二层为停车区，而周边的佳兆业广场为地下5层停车位。5.3 惠州华贸天地机遇分析
消费者收入水平提升，增加了对更高层次、更高质量的生活需求。同时位于惠州江北新区，迎合了政府城市扩张需要。周边有较多的高级写字楼，高收入水平人员相对较多，满足了白领、金领等购物需要。同时因开发团队的雄厚实力，以及与政府的密切关系，让其在税务上、银行融资上都具有一定优势。5.4 惠州华贸天地威胁分析
周边同业竞争激烈，半径范围一公里内有4家购物中心，除了部分高端品牌外，其余中端品牌以及餐饮、娱乐类都受到其他购物中心的强烈冲击，各购物中心以各种促销手段及企划活动吸引人气。此外电商冲击也带走了不少客流及提袋率。结语——如何做好购物中心
在惠州，购物中心的发展趋势同样也到了瓶颈阶段，总量仍然在不断提升，已出现局部过热状况，那么如何在惠州做好购物中心，个人得出以下几点结论： 第一，要有整体的规划，改变贪大求全的观念。由于经营不同种类、不同档次商品的商店汇集在一起，很容易形成“集贸市场”效果，因此商业运营开发方不能摸着石头过河，从开始就要有一个长远的策略。
第二，突出特色，增强体验性。购物中心的设计要适应当地居民的不同需要，才能最大限度的吸引顾客、赢得顾客。对于主题氛围需要明确，是外形简朴、还是现代化、或是更具娱乐性，总之在主题上要有明确定位，同时突出个性化，增加体验性，如引进现实版农场进入商场，让消费者体验现实种菜的感觉，有别于网络购物，吸引客流，带动整体商场的良性循环。这样就能在消费者心目中建立一个个鲜明的形象。
第三，改变购物中心地产化开发理念。地产开发商由于受到投资渠道单一的制约以及资金回收期长的压力，在前期并没有把购物中心作为商业对待，而是以产品开发来进行，这种理念忽略了购物中心的专业属性，因此导致后续招商困难，设计不匹配等情形，直接后果是做出来的购物中心缺乏应对市场变化的竞争能力。
第四，加强团队建设，与商铺合作共赢。注重团队培养，减少人才流失率。注重商家的营业状况，不满足于仅仅收取商家的租赁租金，而视商家为长期合作伙伴，为后续扩张发展埋下种子。
购物中心作为时代发展产物，且仍在不断发展扩张中，本人虽然亲历惠州两个购物中心的筹建运营，但研究能力、了解范围有限，以及相关信息披露不足，虽尽力而为，仍有不足之处，望各位专家与同仁指教。
致 谢
本论文在曾文才教授的亲切关怀和悉心指导下完成，从本论文的选题审核及后续论述都给予指导帮助，在此强烈感谢我的老师曾文才教授；同时感谢我的同学和同事，在我写作期间，帮我获取直接材料和资源，不厌其烦的对我讲解各种疑惑疑虑，有幸在你们的帮助和关心下才得以顺畅完成该论文。
当然我更要感谢我的爱人、父母及所有关心我的人，在我论文写作期间为我提供后勤支持，是你们的无私奉献和关爱使我得以完成该学业，谢谢你们深深的理解和坚定的支持，你们是我前进的最大动力。我也仍将继续努力，用自己的所学回报你们的关爱，同时丰富我们的生活，让我们的人生更加精彩！
参 考 文 献
[1]吴怀东.购物中心策划与管理.广东:广东经济,2006.[2]余源鹏.购物中心项目开发全程实操要诀.北京:中国财务出版社,2010.[3]张曼.购物中心行业分析报告.http://xiazai.dichan.com/show-255141.html [4]张家鹏.商业地产.北京:机械工业出版社,2013.[5]赢商网.中国大型购物中心接近饱和 业态待调整.http://news.winshang.com/news-92757.html [6]赢商网.我国购物中心建设越来越同质化.http://bbs.winshang.com/dispbbs-20637.html [7]国际购物中心协会.购物中心管理.北京:中国人民大学出版社,2010.
第二篇：2013购物中心问题爆发
2013年购物中心问题“爆发” 初尝“体验式”甜头
2013年，是中国购物中心大规模开发的第三年，也是项目开售和开业集中的年份。今年新增购物中心的总数创新高，相关数据统计，在20个主要市场有约150个新购物中心开业。商场的规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积或超过8万平方米。然而，快速扩张也让2013成为购物中心产隐藏问题显露爆发的一年。百货公司在去年似乎就被电商的冲击逼近了死胡同。不过今年，不难发现在哀叹自身命运的同时，百货业也在积极思考，如何把市场份额抢夺回来。
无论是不舍还是期待，2013年的时光大门即将关闭，又到了年底的盘点时刻。经历了2012年“寒冬期”的洗礼，商业地产在2013年显示出较强的活力，这种活力主要体现在企业的商业视角更显广阔，在品牌调整、业态布局方面做出了更大胆的实践，取得了更实际的效果。
品牌调整仍需探索
今年，各大商场进行品牌调整，服装首当其冲。一方面，以北京apm为代表针对年轻消费者的购物中心，欲做“快时尚”专业户。另一方面，高端百货表现出更多的野心和信心，纷纷向奢侈品品牌抛去橄榄枝……
快时尚“快”不起来
可供购物中心选择的快时尚品牌如今越来越多。近年来，随着消费的逐步升级，时尚品牌文化消费成了人们青睐的购物潮流，尤其是当代的年轻消费者，对潮流品牌认知度和信赖感大胜以往。一时间，紧贴时尚潮流的快时尚服饰品牌成为了各大购物中心的香饽饽。
快时尚在中国购物中心中的扩张速度之快有目共睹。世邦魏理仕发布的报告显示，截至今年6月，四大国际快时尚品牌在中国的门店总数已达523家，其中近四成为2012年以来开出的新店，数额达到207家。业内有句玩笑话“没有快时尚加入的购物中心，还叫购物中心吗?”
然而，在刚过去的11月，h&m携手设计师isabelmarant发售的限量款在京销售遇冷。zara的情况同样不容乐观，母公司inditex近日公布业绩称，公司2~10月的净利同比仅增长1%。过去三年，inditex一直保持双位数的净利增长。
代替百货店成为购物中心标配的快时尚，在今年的发展却不那么顺风顺水。zara、h&m纷纷以“折扣季”、“年中庆”、“换季清货”等各种名目进行促销，而折扣幅度之大、折扣季延续时间之长令业内咋舌。
这让引入快时尚品牌的购物中心陷入了两难境地。一方面“折扣常态化”的背后显然隐藏着深刻的行业危机，快时尚门店赢利能力和吸客能力持续下降，快时尚品牌虽然占据着场内重要位置，但回报率实在太低。而且有的快时尚还进行线上销售，逃过购物中心财务的监控，让实际租金不断下滑;另一方面，这些快时尚品牌大都以主力店的形式进驻，享受着各方非常好的待遇，如果贸然让其撤离，购物中心也会赔上一笔不小的费用。
奢侈品走向二三线城市
奢侈品无疑是一种地位与权势的象征，过去对于中国人来讲任何一件能与奢侈品扯上关系的物品都是高高在上，可望而不可及的。所以，无论是北京上海，还是成都重庆，以奢侈品着称的购物中心、百货店纷纷临街而立。然而今年查看数据却发现，这一切似乎有了改变。
截止到2013年，louisvuitton在中国内地地区32个城市直接管理经营着46间专卖店。北京、上海、广州、深圳共有13家店面，其余全开在二三线城市。burberry在中国36个城市开了70家店。gucci在32个城市开设了59家门店。
从数据不难看出，今年高端购物中心、百货店的更多的发力点在二三线城市。12月，江苏徐州圣罗兰广场奢侈品体验馆开馆;10月，湖北襄阳首家奢侈品集合店开业;9月，杭州大厦完成奢侈品跃层扩容……
毋庸置疑，中国的奢侈品消费在过去的品牌狂热中沉淀出更多了理性与品位。据财富品质研究院对4650名中国高资产消费者的调研发现，很多一线奢侈品牌已经被中国消费者抛弃，特别是一些超高资产的奢侈品核心消费者。
虽然这些年来，中国千万富豪最青睐的品牌依然是louisvuitton。但是louisvuitton可能不再适应城镇化微妙的转变，原因是这个品牌的知名度太高，它的标签威力或许还在二三四线城市继续发挥作用，但在一线城市已经变成了“土豪”的代名词。另外，奢侈品走向的不仅是二三线城市的购物中心、百货店，甚至还走进了超市。这使得业内人士、消费者纷纷担心奢侈品形象打折也不无道理。要知道，奢侈品牌的“大众化”着实是一把双刃剑，让更广范围的消费者拥抱它必然带来更大规模的利润，一旦失去专属和排他性的奢侈品牌便失去了最为核心的品牌价值和形象。业内专家分析，高端商场的竞争，不能像中端百货、卖场一样频打价格战、动辄剑拔弩张。不能过分依赖奢侈品大牌的影响力，更重要的是做好自己的特色。商场的业态调整潮
业态调整成为今年购物中心、百货店的主题。其中最震撼的无疑出现在万达集团的2013上半年工作总结会上，董事长王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态。
体验式的胜利
“5︰3︰2”，曾被认为是购物中心里百货、娱乐及餐饮的最佳比例，这一“金科玉律”如今正在被打破。近年来，随着零售行业的不断发展升级，消费者的消费需求逐渐多元化。由于融入了休闲、运动、娱乐、餐饮、培训等多种元素以及环境较为优美等特点，体验式商业备受广大购物中心青睐。与此同时，面对今年传统零售业整体表现不佳的现状，趁机向体验式转型发展的购物中心也不在少数。
今年，有多家购物中心注重文艺娱乐主题的构建，例如北京华润五彩的史诺比主题乐园、上海金桥国际商业广场设定的“世界音乐”主题，无疑贴合年轻消费者的生活，增强顾客的黏性，从而产生永续的消费力。
另外，生态主题的购物中心也备受瞩目，例如杭州西溪印象陈，项目大量的露台设计、结合屋顶花园，打造出了一个贴近自然的全感官体验购物中心;内部设有春、夏、秋、冬四个大型主题中庭贯穿项目始终，身在其中可以领略四季风情。
专家介绍，在如今新建的购物中心中，体验业态一般占据70%的比重，除去餐饮，跨界商业、移动互联网技术将大面积应用，传统零售仅占20%~30%的比重。购物中心引入文化艺术、生态环保、圈层社交、自然科普、亲子育乐等功能，满足消费者对体验式购物的需求。
不过，目前虽然有很多开发商宣称要打造一个体验型购物中心，也有很多购物中心宣称要转型体验式。但是，多数的仍是处于探索阶段，一方面，国内并没有一套适合国情，行之有效的体验型购物中心的开发模式;另一方面，现在也没有运营得非常成功的体验型购物中心项目;导致的后果就是国内目前还没有这方面的成熟团队和专业人才。
另外，虽然随着“体验”成零售新趋势，很多的购物中心都在极力放大这一点，建家纪念馆，引进艺术展、招进几家咖啡厅、书店等。但这些打着文化、环境、文艺招牌的商场，表面看上去氛围十足，可实际上顾客在消费过程中参与感有限，体验不足。环境、气氛都只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的环境、商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心转型体验型的初衷。百货试水奥特莱斯
“奥特莱斯”是英文outlets的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。面对电商的冲击，传统百货公司在2012年尝试“触电”后，又开始集体试水奥特莱斯。
近日，广州的友谊百货时代店在短暂闭门装修后，以奥特莱斯的新形象重新开门营业。无独有偶，王府井百货也在11月初的交流会议纪要中，提到“公司一直关注奥特莱斯业态，并购春天百货是切入奥特莱斯的很好发展点”。
根据商务部一项商贸行业调查统计显示，2013年第三季度，零售业便利店和超市的销售额增长分别为13.3%、13%，百货店、专卖店增长分别为7.4%、6.5%。2012年连锁百强企业新开店速度已达到8%的10年来最低水平。在此背景下，传统百货公司也逐渐选择与其业态不相重合的奥特莱斯模式进行发展，以谋自救。就在百货公司纷纷在城市中心区域布局奥特莱斯项目时，反对的声音也不时传出，有人说这种模式在国际上还没有成功先例，将面临严峻的考验。也有专家分析，传统百货公司对正价商品的销售、管理、运营更熟悉，处理尾货的经验并不丰富，甚至都不知道如何促销尾货。奥特莱斯不应该是百货公司的转型方向，这种模式“风险较大”。
品牌集合店成功逆袭
集合店在中国的购物中心、百货店正在成为一种“热门”而被业内人士所追捧。i.t用买手制+集合店的模式创造十几亿元人民币的价值，连卡佛5家店创造全年7亿美元的销售额……它们证明小众模式也可以做出大市场。
在中国，也有越来越多的企业开始关注集合店模式：南京水平方购物中心的意大利品牌集合店iprincipid’intala、成都富力广场的韩国集合店chorus’、novo百货的自营品牌集合店arc……
设计师品牌集合店也备受瞩目。随着“例外”的走红，迅速点燃了普通消费者对设计师品牌的关注热度。商场当然也不会放过这块“蛋糕”，设计师品牌集成店“n的n次方”落户北京三里屯，就连西单老佛爷也邀请了北京服装学院设计师集合品牌biftcollections开设专柜。
品牌集合店如此受商场青睐，其实并不意外。相对百货现有的主力品牌，集合店的商品为买手操盘，可以保持充分的差异性，且能与百货店的总体定位趋向一致，避免了“千店一面”的现象，有效地提升了品牌结构的丰满度。而对于购物中心来说，不仅可以提升客流量，而且租金收益也会比较高。业内甚至预测未来，购物中心可能会逐渐演变成“集合店+专卖店+配套”三足鼎立的格局。集合店在其中的占比应该是40%，将在我国购物中心的升级中扮演重要角色。
不过相对欧美已经成熟的品牌集合店来说，缺乏优秀买手的国内市场，集合店发展成熟仍有很长的路要走。
第三篇：惠州红色旅游发展现状及对策
惠州红色旅游一期规划工作总结
惠州市旅游局
惠州是著名的革命老区，从推翻满清反动统治到国民革命，从土地革命到抗日战争，再到解放战争，惠州的革命活动贯穿了中国近现代革命活动的全部历程。这为惠州积累下了丰富的红色旅游资源，促进了惠州红色旅游的发展。惠州主要的红色旅游资源有：惠阳区叶挺纪念馆及故居、博罗县罗浮山东江纵队纪念馆、惠东县高潭中洞红色旅游区、中山公园、黄埔军校东征阵亡烈士纪念碑和纪念园、丰山公园、安墩镇粤赣湘边纵队纪念公园、平山镇百坵田旅游景区、黄山洞丫髻山红色旅游基地。现将有关情况汇报如下：
一、基本情况总结
（一）机制和体制
一是财政支持机制。每年市县两级财政有专项资金支持红色旅游景区的开发和运营，主要工作人员的工资福利等均 有地方财政解决。依托专项资金的支持，惠州的红色旅游景区建设取得了重大进展，旅游接待设施和游览设施焕然一新。二是按照《全国红色旅游发展规划纲要》的要求，逐步建立健全了红色旅游工作协调（领导）机构。三是逐步完善了红色旅游多渠道投资机制，吸引了大量的外商投资资金、集体资金、民间资金、个人资金在红色旅游上的投入。四是以红色旅游产品为核心的复合型旅游产品正在形成。在红色旅游景区，通过深入挖掘生态旅游资源、文化旅游资源，实现了在红色旅游景区红色旅游与生态旅游、文化旅游、休闲体验旅游的有机结合，增强了红色旅游产品的旅游吸引力。
二、景区建设
一是加大站点红色旅游景区的建设力度。2009年开始投资1500万元，对叶挺纪念馆进行大规模的建设改造，使景区的规模、游览内容、景观建设有了大幅度的提高。二是利用旅游扶贫专项资金对一些红色旅游景区进行基础设施方面的完善，吸引旅游投资商的进一步投资开发和建设，如平山镇百坵田旅游区、高潭中洞红色旅游区、安墩镇粤赣湘边纵队纪念公园。三是对一批富有市场开发潜力的红色旅游景区进行了整体的规划设计，促进以红色旅游为主题的多吸引力旅游景区的开发建设，如中山公园、黄埔军校东征阵亡烈士纪念碑和纪念园、丰山公园、黄山洞丫髻山红色旅游基地。四是一著名景区带动红色旅游的发展，如东江纵队纪念馆建 在罗浮山风景名胜区，成为了景区的一大旅游吸引点。
（三）资源和环境保护
一是各红色旅游景区制定了较为完善的旅游资源和生态环境保护规章制度。二是严格贯彻先规划后开发的基本原则，通过规划，加强景区的旅游资源与环境的保护。三是一红色旅游景区为平台，加大了流失民间的红色文物的发现与收购，发现了很多珍贵的历史文物。四是通过红色旅游开发，很多正在遭受自然和人为破坏的旅游资源得到有效保护。五是加大了景区的生态建设力度，使红色旅游景区通过旅游开发，生态环境质量得到了有效的提升，很多红色旅游景区的生态旅游也正在成为新的旅游吸引点。
（四）基础设施建设
一是红色旅游景区的可进入性问题得到了极大的改善。惠州的红色旅游景区大部分位于较为偏远的乡村地区，交通不便。为改善这一现状，通过增加区域交通干线在红色旅游景区附近的出入口、修建景区专用旅游通道、把村村通项目与景区交通改善相结合等，是红色旅游景区的交通状况得到了根本性的改善。二是旅游服务接待设施逐步健全。叶挺故居、百坵田、高潭中洞等红色旅游景区建设或规划建设了高标准的游客服务中心，一些深处乡村的红色旅游景区把红色旅游与乡村旅游相结合，旅游服务设施也得到了基本完善。
（五）作用的发挥 一是在弘扬爱国主义教育方面发挥了巨大的作用。惠州大部分的红色旅游景区均为爱国主义教育基地，在青少年的爱国主义教育中发挥着重要作用。二是优秀传统的传承。惠州在中国近现代的革命运动中发挥了重要的作用，这是惠州的骄傲，是惠州精神的一个重要方面，开展红色旅游，促进了惠州的这种革命精神的传承，在惠州的精神文明建设方面发挥着积极的作用。三是促进了地方经济和社会发展。通过景区的社区共建、把景区基础设施建设和社区的基础设施建设相结合、积极吸引社区居民就业、引导社区居民参与与旅游有关的经营活动等，对地方的经济和社会建设发挥了重要的引导作用，使革命老区通过红色旅游脱了贫致了富。
（六）景区的运行管理
惠州所有的红色旅游景区均实行免费开放。在管理模式上有以下几种：一是独立经营管理模式。如叶挺故居。有各级财政的支持，资金较为充裕，实行的是公益性的独立经营管理。二是依托管理。如中山公园、东江纵队纪念馆等，依托著名景区，实行半独立的经营管理。三是综合管理。以红色旅游为主题，兼开发其它旅游产品，如生态旅游、乡村旅游等。
（七）人才队伍建设
2008年，红色旅游景区旅游直接就业人数220人，其中不包括具有乡村旅游性质或其它以红色旅游辅的旅游景 区就业人员。主要旅游景区均配备有专职导游和解说。在人才队伍建设方面，一是进行定期的业务培训，把红色旅游景区工作人员的业务培训纳入到市旅游培训工作计划之中。二是自我学习培训，鼓励工作人员的学习、进修和业务自学，并对学有所成的人员予以奖励。三是积极引进高层次的旅游管理人员。四是加大旅游管理人员的培训力度，组织旅游管理人员的不定期外出学习、培训。五是开展旅游管理经验交流。通过走出去请进来的方式，邀请外面的旅游专业人士来传经送宝，组织旅游管理人员区外地考察学习。
（八）经验体会
一是要打造大品牌。一个地方的红色旅游发展，一定要有叫得响的大品牌。所以，惠州近年来着力打造叶挺故居红色旅游品牌，以国家4A级旅游景区的标准规划建设叶挺故居红色旅游景区。二是要实现旅游产品的融合，推出以红色旅游为主题的复合型旅游产品。惠州叶挺故居的红色旅游开发与秋长客家文化旅游开发的结合、丰山公园、东征阵亡烈士纪念碑、中山公园的红色旅游开发与城市历史街区的旅游开发的结合，百坵田、黄山洞、高潭中洞与生态旅游和乡村旅游的结合，东江纵队纪念馆与罗浮山旅游的结合等，都是在试图尝试红色旅游与其它旅游产品之间的结合。三是领导和地方财政的大力支持。红色旅游是公益旅游，需要各级领导和财政的大力支持，缺少这些支持，红色旅游是很难做大 做强的。四是社会各界的广泛关注。红色旅游资源是分等级的，品质较低的红色旅游资源开发大多依靠民间资金。所以，要加大这些次级红色旅游资源的招商引资力度，鼓励和支持更多的旅游投资者关注红色旅游资源的开发，把这些红色旅游资源融入到其它更多的旅游产品之中，实现旅游资源的综合开发和多用途利用。如百坵田村民采取以土地入股，劳力参股等形式，发展红色旅游、绿色休闲，给了我们很好的借鉴。
二、主要指标完成情况
（一）游客接待
2009年游客接待55万人次，2004-2009年均增长21％。
（二）旅游收入
2009年直接收入850万元，带动社区经济发展，实现地方社区经济增收超过4000万元。2004－2009年红色旅游收入年均增加24％。
（三）入境旅游接待
2009年接待入境游客5000人次。
（四）重要项目投资
叶挺故居迁建新馆，中央投资到位700万元，省100万元，区政府投入专项资金700万元，已到位专项资金1500万元。
（五）红色旅游区规划 惠阳区叶挺纪念馆及故居、惠东县高潭中洞红色旅游区、平山镇百坵田旅游景区完成规划；博罗县罗浮山东江纵队纪念馆纳入罗浮山旅游发展规划；中山公园、黄埔军校东征阵亡烈士纪念碑和纪念园纳入惠城区桥西片区总体开发之中；丰山公园纳入惠州西湖旅游开发之中；黄山洞丫髻山红色旅游基地、安墩镇粤赣湘边纵队纪念公园旅游发展规划正在编制之中。
（六）A级景区建设情况
东江纵队纪念馆属国家4A级旅游景区、国家重点风景名胜区罗浮山的一部分。叶挺纪念馆及故居按照4A级旅游景区标准规划建设，2012年可完成创建工作。丰山公园、中山公园、黄埔军校东征阵亡烈士纪念碑和纪念园纳入到惠州创建国家5A级旅游景区的工作计划之中。高潭中洞和黄山洞按照国家3A级旅游景区标准规划建设。
（七）精品线路
1、惠阳红色革命线路一日游：
叶挺将军故居、纪念馆、育英楼、会龙楼 碧艳楼-周田村廖屋、会新楼-崇林世居（镇隆）
2、惠东红色革命线路一日游：
(1)九龙峰-安墩粤赣湘边纵队纪念公园-高潭中洞(东江红都)-平山百坵田革命根据地。
(2)九龙峰-安墩粤赣湘边纵队纪念公园-高潭中洞(东江 红都)-平山百坵田革命根据地-巽寮湾。
3、博罗红色革命线路一日游：
东纵纪念馆-东纵司令部旧址(冲虚观)-东纵对外联络处旧址(朱明洞)-东纵政治部旧址(白鹤观)-东纵《前进报》旧址(朝之洞)-东纵军政干校旧址(澜石果园村)-元帅楼-将军楼-罗浮山自然景点。
惠州市旅游局
二〇一〇年八月三十日
第四篇：惠州学院
共青团惠州学院委员会
惠州学院
寻访
“”活动为弘扬中华传统美德，树立当代大学生自立自强、奋发成才的先进典型，营造关心、支持大学生自立自强、健康成长的良好氛围，引导广大青年学生积极进取、拼搏奋进，努力成长为中国特色社会主义的合格建设者和可靠接班人。在团中央和全国学联的组织下，我校团委开展了本次寻访、推荐“大学生自强之星”的活动。
报名条件：
1、普通高校（含民办）的全日制本、专科生和研究生；
2、具有良好的思想政治素质，学业成绩优良，品行端正，热心公益，乐观向上；
3、有梦想并勇于克服各种困难去实现自己的梦想，在爱国奉献、科研创新、自主创业、志愿公益等方面，表现出非同一般的顽强毅力，有突出的自强事迹或个人成就，为当代大学生树立了可亲、可敬、可信、可学的时代榜样。
4、2011年3月15日前，本人的自强事迹在本校的校报、校园网等校
共青团惠州学院委员会
园媒体或其他社会媒体上有过相关报道或介绍，自强事迹在校园内引起较大反响者优先；
5、往届“中国大学生自强之星”和“中国大学生自强之星标兵”不再参加本次活动，“中国大学生自强之星提名奖”获得者不受此限。报名方式：
步骤一：2012年2月10日前，本人必须在微博校园t.cyol.com开设实名微博(已有腾讯微博或QQ账号者，可使用腾讯微博账号登录，或通过QQ账号授权登录，然后通过“设置”按钮，将“姓名”一项修改为本人真实姓名)，发布个人报名主页链接，@中国大学生自强之星(组委会秘书处官方微博)，并获得不少于30个转发支持，具体标准详见活动官方网站专题(star.xiaomei.cc)；
步骤二：自行到惠州学院团委学生办公室秘书处的博客
http://blog.163.com/hzu_xstb/下载《惠州学院大学生自强之星报名表》，并将填好的报名表和宣传材料以电子档的形式，于2012年2月10号前发至院团委学生办公室秘书处的邮箱【hzu_xstb@163.com】；备注：所有符合报名条件的大学生，均可登录活动官方网站
(star.xiaomei.cc)报名。报名截止前，参选者均可通过各种合法的方式，在微博校园t.cyol.com(或腾讯微博)公布自己的报名主页链接并进行相关的展示和宣传，接受公众监督，争取周围同学、老师及网友的转发支持。
联系人：韦同学663743，蔡同学662026
第五篇：城中村经济发展现状及问题
关于我镇城中村经济发展现状及问题
随着城市化进程加快，我镇目前共有9个村，城中村就占有8个。城中村集体经济不仅是非公有制经济的重要组成部分,也是共同富裕的重要保证。
一、城中村集体经济发展现状
1、城中村集体经济发展势头强劲。我镇9个行政村2007年农村集体经济总收入2800万元，除星辉村外其8个城中村村集体经济总收入2737.5万元，占97.7%；2007年的全区“十强村”我镇就占有3个，分别是青湖、涂黄、塘山；这与城中村优越的地理位置，便捷的交通条件，发达的信息网络，方便的生活环境分不开的。
2、城中村集体经济收入来源渠道多元化。一是土地租赁费用和土地征用补偿金，二是村集体原有厂房招商引资的租金，门面房、闲置库房的出租资金，三是整合现有土地资源，开发出高层写字楼予以出租。城中村集体经济增长主要依赖第二、三产业的发展。可见，土地资源的开发利用是集体经济增长的主要形式，是财富之源。
3、楼宇经济发展迅猛。随着湖东路网的不断成熟，逐渐形成了以星光、青湖、等村为主的楼宇经济圈。如星光村的东方大厦，现已租给懿丰宾馆、江湖味道等企业，每年给村集体经济及税收的贡献都非常可观；青湖村的青湖综合大楼（目前已入住5家企业，年租金达80余万元。）、方舟大厦等都是在我镇具有代表性的楼宇经济实体。
二、存在的问题
1、土地政策不够宽松，制约了城中村的发展。城中村发展建设项目，办理规划、土地审批相关手续相当繁杂。特别是民营科技园的成立划走了大片土地，村集体无土地可支配，由此带来了三方面问题：一是开发建设，招商引资难以使土地集中成片，更无法使企业落户我镇；二是占用土地必然使农民失去土地这个赖以生存的生产资料，形成一批失地农民；三是在土地变更、土地流转上增加了难度和困难，很容易出现群众上访等问题。
2、城中村集体经济发展存在着不平衡性。城中村集体经济起步越早，把发展作为第一要务，经济实力不断增强。比如青湖村在过去通过部分土地的国家征用使村集体积累了大量的资金，留住了些“风水宝地”，并抓住机遇，通过城中村的改造，建设开发高层的写字楼，发展楼宇经济，发展后劲强劲。而那些不注意积累资本，发展乏力的村集体的经济发展速度是益减缓；过去无经济的空壳村，尤其是近年才转变为城中村发展形势更为紧迫。随着城市的发展，城中村可利用的土地资源越来越少，且是边角余料，集体经济发展起步越晚的城中村，面临的困难就逾多。
3、村级工业园区发展不协调。目前我镇共有3个村级工业园区，2007年约占全镇工业生产总值的65%左右；其中规模以上工业增加值占36%左右。从以上数据来看，村级工业园区的规模以上工业企业较少，产值低、税收低、甚至无税收的小作坊、小企业较多，而且这些小作坊、小企业有是高能耗、高污染企业，根本无法形成产业规模，更达不到产业集聚的效果。
4、城中村干部队伍素质需要整体提高。壮大集体经济关键在村级班子,关键在干部素质。从发展中不难看出,村主要领导干部发展思路明确,工作有方、经济势力就强一些；反之,那些发展思路不清,内部扯皮、管理混乱的村集体经济发展就慢一些。
三、今后发展思路
1、繁荣湖东商务圈。以全区打造城东核心商务圈的战略为契机，将湖东楼盘及公寓楼商铺进行包装，重点对金域名都、碧海云天、天水怡景、香溢花城等楼盘的商铺高起点规划、高档次招商。对公寓楼建设的临街小商铺整体包装，打造特色街、精品店（目前青湖公寓楼的沿街店面已由浙江中南集团看中，准备投资7000万元打造集汽车美容、装潢的特色街）。充分利用现有零碎土地，积极争取政策，建造高层写字楼，发展楼宇经济，引进总部经济、税源经济、研发中心。积极扶持现有特色街，如江大南路、南京东路、上海北路，打造精品店，提高知名度。
2、做大做强工业园。对五联、罗万、涂黄工业园进行彻底的排查摸底，按照企业所占厂房、产值、上缴税收等情况逐一登记，对优势企业进行扶持，鼓励协助企业做大做强。全力支持娃哈哈新生产线、上海大众江西汽配厂等重点项目建设。同时引导有实力的村异地购置土地，拓展发展空间。整合工业园区内闲置厂房和土地，对低税收甚至无税收的小作坊、小企业租赁期满的尽量不续签，腾出资源，重新招商，引进高税收、低能耗、无污染、辐射能力强的高科技项目入园，形成产业规模，聚集产业效应，打造园区品牌。
3、壮大村集体收入。紧紧抓住市政府对青山湖大道的扩建工程这个机会，鼓励青山湖大道沿线及周边的几个村（南镇、涂黄、罗万、五联、永红），利用现在仅有的一些土地资源，积极争取政策，建造高层写字楼，打造楼宇经济实体，进一步壮大村级集体收入，培育新的经济增长点以及财税增长点。
4、建好班子、建设高素质的干部队伍，为发展集体经济提供组织保障。发展村级集体经济，班子是根本，关键是支书。只要有一个事业心强，有经济头脑，有经营能力的支部书记，班子就能活起来，村集体就能找到一条具有本地特色的经济发展的好路子。抓重点，建设高素质的干部队伍。一是创新农村干部选用机制。定职数、定岗位（村级必设岗位，实行一职为主，交叉任职）、定职责（制定岗位责任制）、定报酬（实行结构工资，将工资与实绩挂钩），从而村级班子达到精简、务实、高效。其次通过推行公开选拔制、政府聘任制等改革，推行交叉任职，提高班子的整体素质。抓机制，对农村干部进行规范化管理。一是加大对村班子发展集体经济实绩的考核力度，对实绩突出的可以作为推荐各类先进集体、个人荣誉称号的重要依据。二是加大干部的培训力度。以基地培训、学历培训、计算机培训、外出参观学习等形式结合，有计划地提高干部的素质。三是探索农村干部的待遇保障管理制度。积极探索农村干部社会化养老保险制度，建立一套拴人留心的好机制。
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