合同风险分析与经营管理规划

第一篇：合同风险分析与经营管理规划

合同风险分析与经营管理规划

一、通用条款25.2条：“甲方及总承包商供应的材料设备，乙方领料时应派人参加清点，并由乙方妥善保管。因乙方原因发生丢失或损坏，由乙方负责赔偿。”

1、主要风险：

 因乙方原因发生材料设备丢失或损坏，由乙方负责赔偿。

2、应对措施：

 严格限额领料制度，按照材料发放程序发料。特别是管道部分，必须严格按照单线图领料，发料时严格计量，禁止批量出库。 建立月度材料盘点制度，在盘点过程中发现问题及时处理并上报，使材料管理工作真正落到实处。

 加强现场的打更守卫和巡检工作，关键部位或关键区域派专人盯守，防止设备配件和材料丢失。

二、通用条款27.2条：“乙方不应执行从甲方或工程师处直接收到的未经总承包商确认的有关施工承包工程变更的指令。如乙方直接收到此类变更指令，应立即通知总承包商项目经理并向总承包商项目经理提供一份该直接指令的复印件。总承包商项目经理应在24小时内提出关于对该指令的处理意见。”

1、主要风险：

 所执行的变更工作未得到总承包商确认，导致变更费用不能结算并承担擅自变更产生的反索赔。

2、应对措施：

 所有的变更及指令必须由总承包商项目经理（或其授权人）签字后，通过正式的文件传送渠道以书面形式交给我司后方可实施。 拒绝执行任何口头指令。

三、通用条款27.4条：“乙方在双方确定变更后14天内不向总承包商提出变更施工承包工程价款的报告，视为该项变更不涉及合同价款的变更。”

1、主要风险：

 未能按合同约定的时间递交变更施工承包工程价款的报告，导致变更费用不能结算。

2、应对措施：

 制定签证奖励办法，鼓励施工人员积极办理签证。

 经营部设专人对设计变更单、工程联络单及变更签证进行管理，配合并督促施工人员对变更工程量进行确认，同时按合同要求时间上报费用报告。

四、专用条款

三、工期：“乙方对工程情况均已详细了解，对工程实施过程中，可能存在的临时赶工和窝工已有所准备。承诺按照甲方及总承包商的要求，随时投入足够的人力和机具以确保工程的工期目标。”

1、主要风险：

 由于图纸材料滞后及现场施工条件影响等原因造成的窝工。 按照甲方及总承包商的要求赶工导致费用增加。

2、应对措施：

 遇到可能存在的窝工情况，及时对窝工部位人员和机械进行调整。 树立“以经营为中心，生产为经营服务，生产确保创效”的理念，绝不为了完成任务盲目投入施工资源，根据现场情况合理安排人员及机械进场。

 如果发生了窝工，立即向业主及总承包商发出损失报告，作为以后索赔的依据。

五、专用条款17.10条：“涉及合金材质的管道组成件（含管道、管配件、高合金螺栓及焊缝等）、设备安装等工程, 乙方现场必须配备光谱分析仪和检测人员，并建立合金材料进场和安装确认制度;除安装前应对原材料、配件、设备进行100%光谱验证材质外，在安装完成后试压前还应对施工成品进行100%光谱验证材质，并提供检测报告。”

1、主要风险：

 合同约定的检测比例远远超出规范比例，导致检测费用大幅增加。

2、应对措施：

 收到图纸及料表后立即测算检测工程量及所需费用。

 费用测算完毕后，将测算结果上报总承包商及业主，对超出概算指标5%检测比例以外的的费用进行索赔。

 力争在检测工作初期与业主确定结算方式，并在施工过程中申请检测工作的进度款。

六、专用条款五：“工程质量验收不合格或施工质量有异议的工程不应计量支付。”

1、主要风险：

 质量不达标，导致的费用风险。 质量不达标，导致的工期风险。

2、应对措施：

 建立健全总体质量计划，明确总体质量目标及专业质量目标。 加强队伍质量意识教育，从思想上高度重视。 安排各层次质量培训，提高队伍素质。 入场前质量考试，严禁技能低下人员进场。 加大监督、检查力度，从源头杜绝不合格品的发生。

七、专用条款六：“在合同工期内，甲方及总承包商将委托乙方采购部分设备材料，乙方设备材料采购执行甲方物资采购相关规定。”

1、主要风险：  材料价格风险。 材料质量风险。

2、应对措施：

 由于采购的材料数量少种类多，导致采购价格会高于市场价，因此所采购的材料必须由业主及总承包商确认价格后才能采购。 在材料采购合同中明确质量标准及检验标准。

 严格自检、报验制度，所采购的材料必须得到业主及总承包商的批准。

 设专人按月与业主进行材料核销，及时办理结算手续。

八、合同附件

一、3.1.5条：“甲方和总承包商按时向乙方提供施工

主要材料、施工图纸及技术文件。”

1、主要风险：

 合同没有约定甲方和总承包商提供施工主要材料、施工图纸及技术文件详细的日期，导致索赔无相对依据。

2、应对措施：

 与甲方和总承包商对接并书面确定施工主要材料、施工图纸及技术文件的详细提供日期。

 对照确定的提供计划，对偏差部分及时书面报告甲方和总承包商，争取工期及费用索赔。

九、合同附件

一、3.2.5.2条：“由甲方及总承包商提供的设备材料，动、静设备在乙方的现场堆场的车上交货，由乙方卸车，其卸车费用包括在本合同内，其它设备材料在甲方及总承包商的现场仓库交接。”

1、主要风险：

 由于不具备吊装条件而发生的动、静设备现场二次倒运费用。

2、应对措施：

 对于不能立即吊装的设备，在设备进场之前主动与业主及其他关系单位进行协调，争取将设备就近摆放在吊装位置附近，避免二次倒运。

 对于必须发生的二次倒运工作，在倒运工作发生后立即进行签证。 其它设备材料进场之前，积极与业主及总承包商协调，争取在安装地点或我司预制场交接。

十、合同附件三：3.8条：“材料款结算：施工承包商领料低于设计

图纸用量和定额规定的施工损耗部分，业主不予退款。如超领材料，其超领部分的材料费按业主采购计划价格从施工承包商工程款中扣回。”

1、主要风险：

 领料量低于设计图纸用量导致的结算工程量减少风险。 超领材料导致的业主扣款风险。

2、应对措施：

 提高材料计划准确率，严格控制材料计划量，按限额领料控制材料发放使用量。

 加强教育，严格控制物资出入厂管理，自有、分包人员不得擅自处理剩余材料和物资。

 要求技术人员对每一份变更所增加的材料必须由业主及总承包商书面进行确认，防范材料结算风险。

十一、合同附件

三、3.8条：“本合同中的其他费用（包干费），包括除清单范围之外的所有其他费用。在合同执行期间此费用不作调整，结算时也不因工程量发生变化而对其他费用（包干费）进行调整。”

1、主要风险：

 因工程量增加导致的包干费用不足风险。

2、应对措施：

 提高项目全员合同素质，快速进行工程量计算和费用核算，及时分析实际工程量与清单工程量的差额，加强过程管理，利用现场签证消除风险；

 项目执行过程中积极收集各种资料，为索赔提供依据。

十二、通用条款25.3条：“甲方及总承包商供应的材料设备使用前，由乙方负责检验或试验，不合格的不得使用。”

1、主要风险：

 未严格检验业主及总承包商提供的材料设备，导致材料设备安装后发生质量事故。

 例如钢结构预制厂涂刷的底漆厚度不达标、钢结构运输过程中造成漆膜受损或钢结构预制的焊缝不符合规定，由于我司在接收过程中未严格进行检验，导致质量责任转移。

2、应对措施：

 对供应部相关人员进行岗位培训，提高供应部人员工作素质，并配备必须的检测仪器。

 各专业材料设备由供应部专职人员进行接收检验，将责任落实到人。

项目经营管理规划

在项目组建初期，班子围绕投标报价资料、合同及公司对合同风险评估的资料，多次召开了务虚会，重点研究对策，形成了三条主要思想理念，作为今后项目实施的指导方针。

1、转变思想，形成共识

根据公司系统外项目运行中存在的经验教训，结合本项目合同特点，项目在工程前期多次召开专题会，分析合同履约存在的困难，讨论合同实施期间应采取的策略和手段，提出了改变以往“只会干，不会算”的被动经营做法，树立“以经营为中心，生产为经营服务，生产确保创效”的生产经营理念，项目的任何生产经营活动必须以“先算后干，赔钱不干”为指导方针。同时提出了降本创效，干好项目的目的就是要创效，力争通过项目管理团队的共同努力，实现项目效益最大化。

2、统一思想，坚定信心

形成共识以后，项目重点分析了创效点，小到宿舍配置，大到生产管理模式、组织模式及方法，共同研究策略，制定措施，落实到部门及责任人。思想与行动保持一致，严肃制度的执行力，确保策划方案执行到位。加强沟通，强化过程管理，团结一致，坚定实现项目管理目标的必胜信心。

3、职责清晰，明确目标

项目计划在公司的目标责任书下达后，通过目标成本分解，将管理职责落实，每项活动都要求围绕着降本创效这个主旋律开展各项工

作，实现“管理创效、生产创效、资金创效、采购创效、索赔创效”全面实现公司下达的各项经济技术指标。

二、主要经营管理规划 第一、项目前期策划阶段

1、以合同为主线，按部门进行风险管控

 从不同角度分层级组织部门对风险进行识别，由部门提出有针对性的降低风险措施。

 把识别的风险按部门进行整理，并编制风险防范手册，发放到主要管理人员手中，以便在工作中对照执行。

 按风险类别把责任落实到相关部门，部门根据生产经营过程中发现的问题组织函件的发起。

 经营部专人负责定期跟踪、检查、分析合同风险执行情况。 由经营经理组织相关部门及相关人员，每月召开一次风险分析会，分析偏差原因并重新制定措施。

2、以两个策划为指导，开展经营管理工作

 在规划大纲的基础上编制项目实施规划、经营策划，以两个策划为指导，分解各项费用，落实各项经济责任，注重过程考核，确保各项经济技术指标实现。

 以公司下发的项目目标责任书为基础，对目标成本再分解，施工费、主材费、二类费用分解清晰，目标明确。 各专项费用具体化，如临设不但把各项费用进行分解，规模也给与明确，与部门签订临设管理责任书，确保临设费用不

超标。大型吊车编制运行计划，确保费用不超标。 以《公司价格管理规定》为基础，及时与各专业公司签订内部承包合同，明确双方职责，为专业公司落实承包打下基础。 结合公司大本计划，补充完善了项目管理指标分解，明确领导及部门分工，并与各部门签订管理责任书。

 在目标成本的基础上，对项目部管理费进行细化，分解到各部门，以便于在过程中加强控制。

3）、围绕生产经营，完善各项管理制度，理清部门工作职责及工作流程，确保各项经营工作有序开展。

 在公司相关办法、制度的基础上，结合业主相关要求和项目管理特点，各部门编制适合项目的相关办法、制度，重点落实工作职责，完善工作流程，把涉及与经营有关的工作制度化、程序化。

 根据业主进度确认及支付程序，编制资金回收工作流程，按管理层次分层次负责，确保资金按时回收。

 根据业主变更签证管理程序，编制《项目部签证索赔管理办法》，明确管理职责、上报程序和奖励制度，安排专人负责，随时掌握签证及索赔单据的进度状态。

 按照《公司核算管理规定》编制《项目部收入确认管理流程》，明确工程量确认、收入确认程序及上报时间，以便于各专业公司、分包商在规定的时间按项目要求完成阶段性收入确认。 根据《公司核算管理规定》，编制《项目部成本核销办法》，明确各部门核销时间，及注意事项，确保当月成本的完整性。 编制“三外”资金确认、填报、上线、支付流程，确保分包单位按项目要求提供相应支付手续，在合理的时间内得到工程款。发票到位率100%。

 结合现场安装工程特点，在《公司分包指导价格》的基础上，结合现场实际情况，编制《项目部分包指导价格》，保证在场分包单位同工序同价格。

 制定合同外委托及内部签证管理规定，合同外工作按程序办理委托及工程量确认，杜绝事后补签被动确认的风险。第二、项目实施阶段

1、挖潜增效，降本减费

以经营一元钱节约一分钱为经营理念，从管理、生产、采购、资金、索赔等五个方面挖潜增效，达到降本减费目的。

 优化组织结构，努力实现管理创效。建立了两级项目统一管理、合署办公、资源共享的管理模式。

 创造良好互动的工作环境，搭建相互学习的平台，增加专业间知识的渗透。统一管理，集中办公为管理人员创造一个各专业知识相互渗透、融合的环境，同时又搭建了相互学习交流的平台。项目各专业间充分利用集中办公、资源共享的管理模式，时刻保持着各专业间交流和信息共享的特点，为专业施工计划编排和实施提供了强大的支撑，保障各专业施工计划乃至项目整体计划的有序实施和实现。

2、选好分包队伍、培育分包队伍、实现共赢

 选好分包队伍：在联营队伍选择方面，以公司批准的《实施规划》为指导，采取招标的方式，选择组织机构健全、管理及施工能力较强的联营单位，并将其管理人员纳入项目部统一管理，灌输公司管理的理念和办法，使他们的管理能够尽快的融入公司的管理体系，减少了公司对项目管理人员的投入，使管理成本大幅度降低；

 分包策划，依据工程策划进行分包策划，分包策划中要明确分包范围，分包模式，初步进场的时间，确定分包合同的方式，落实初步的分包队伍，测算初步的分包价格。随着工程进展实施分包。

 分包价格测定，依据分包策划中的分包模式，结合公司分包价格及现场实际情况，测定不同专业的分包价格，编制统一的分包价格，项目切块分包与专业项目部价格统一，同专业的专业公司之间分包价格统一。

 培育分包队伍：要想持续合作，就要注重培育，深化对分包队伍的管理，持续有效的做好分包队伍的安全、质量、技术、施工管理工作，既是保障项目工程建设有序进行的重要环节，更是促进分包单位自身发展壮大、不断提高自身管理水平的重要手段。对于分包单位在项目管理体系中的定位，完全按照中石化企业内部管理制度和要求进行，促进项目与联营单位的良性循环和互动，形成与联营单位互惠互利互进、共同

成长的局面。

 关注分包队伍：项目部随时关注分包单位施工组织及成本情况，根据工程进度，及时调整分包单位的施工任务，避免窝工，提高效率，降低他们的施工成本。定期测评分包单位的劳动效率，在每期经济活动分析会时，把分包单位作为专业公司对待，一起分析各单项成本，掌握其成本费用构成比例，找出同等专业施工队伍成本偏差的原因，采取主动措施给与帮扶，尽量不让任何一家进场队伍掉队。对于多次帮扶没有明显效果的队伍，采取劝退措施。

3、做好资金回收与管理，实现资金管理创效

充分认识到资金管理的重要性，树立“没有现金流量的利润不是利润”、“资金在别人手上，风险就在自己身上”的理念。结合系统外工程特点，在生产经营工作中，严格按照合同的约定，主动协调完成资金的回收，并按程序进行资金支付，确保生产顺利进行，努力实现资金管理创效。

 成立资金管理组织机构，明确资金创效目标，领导、部门目标明确。

 在组织机构建立的同时，结合业主审批程序及涉及的部门，编制了项目资金回收工作流程，发挥部门团队作用，分层次负责。

 严格合同履约，资金保生产，生产促回收。

4、加强材料管理，力争实现主材管理创效。

 实行两级材料限额管理，一级是报甲方的材料限额领料计划，要按预算定额规定的损耗系数，做到既不多领，又不少领，规避结算风险。二级是施工单位申报的材料限额领料单，按照项目规定的材料限额消耗系数，保证施工需求，控制材料在项目内部的发放及使用，确保主材节约，力争实现主材管理创效。

 凡是超出限额的材料，必须填写“计划外用料特批单”，经材料使用单位负责人审核，并经项目经理批准后，供应部门才可以发放，供应部定期向责任单位和项目部通报计划外用料的情况，供各部门分析原因，查找问题。是设计原因，材料少给的，施工员应及时与设计人员沟通补料，是施工过程中损坏、丢失的要对作业单位予以处罚。

 物资出库时，施工单位需指定专人到项目办理领料人员备案手续，以防止各家施工单位相互冒领、盗领的现象。备案内容包括单位的名称、公章、领料人员身份证复印件等。 严把材料质量关，杜绝质量事故。没有质量问题就是节约。 加强防范措施，防止丢失，材料不丢失就是节约。

5、成本动态控制

根据成本构成关系，多角度综合分析判断成本状态，每月对各项成本进行盘点，并在两会期间进行分析，确保各项成本处于可控状态。

 开好两会：项目定期召开经济活动分析会和经营例会，由财务部、工程管理部、经营部、供应部、专业项目等单位从不

同的管理视角，对项目部及本部门的管理重点、管理问题与措施、下一步工作计划进行全面细致的分析，及时修正管理工作中的偏差。

 以两算为基础，动态更新目标成本：施工图预算和材料预算是更新收入和成本、编排计划、落实资源、生产组织和进行成本控制的依据，是项目经营管理的基础性工作。两算编制的及时性、准确性直接影响到项目决策。随着工程进度不断深入，专业工程量不断清晰，所有工程信息数据完全共享，各部门根据专业更新的数据每月对收入、目标成本进行更新，与发生的实际成本进行对比，掌握成本偏差数据，分析偏差原因，制定相应措施，重点监控。

6、建立部门盘点制度及月度通报制度

 建立部门盘点制度，通过部门盘点（甲供主材、自购主材、收入、产值、进度、资金等），随时掌握部门成本状态，为其他部门提供相应信息，用于部门的成本预测与分析。 建立主要部门月度管理通报制度，各部门把管理中存在的问题和风险及下一步部门工作安排与部署在通报中体现。通过月度通报制度，不但能及时发现部门管理的不足，而且能提高部门对工作的掌控能力。

7、多角度综合分析判断成本状态

多角度综合分析判断成本状态，通过报表数字逻辑关系及结构关系分析，发现管理中存在的问题。

 将报表数据与公司先进项目水平比较，通过人、材、机主要构成比例，分析偏差产生的原因。如效率问题，材料问题对进度的影响。

 通过实际成本与目标进度成本对比，判断成本的合理性。 通过对现场施工进度，收入进度，资金回收进度，成本进度之间的关系确定成本状态。

8、预结算管理

 施工图预算：施工图预算是项目部进行内部承包、对外分包、以及编制竣工结算的依据。项目经营部组织各专业工程造价人员编制施工图预算，并按合同编号、工程编号建立预算编制台账，列出工程量、工程造价、定额直接费、人、机及辅助材料、主材费明细。施工期间项目经营部除完成正常预算管理工作外，还必须组织工程造价人员向有关业务系统索取施工信息，掌握各阶段实际发生的人工、辅材及主材的量和价，施工机械的使用数量和外租价格，以及施工现场的施工条件、施工要求与施工合同和施工规范的差异。同时将收集的资料进行比较，找出差异，督促施工员或其他有关业务部门及时办理现场签证，为工程索赔准备资料。工程接近竣工前，项目工程造价负责人组织各专业工程造价人员将施工图预算与施工期间收集整理的资料进行对比分析，为竣工结算做好准备。

 预算编制计划：预算编制计划以培养复合型预算人员为原则，采取横向按照施工区域设置预算负责人，负责该区域所有专业的预算编制工作。在此基础上纵向设置专业负责人，负责管理整个工程单独专业的预算工作，从而保证每个专业预算的准确性。通过这种双轨负责制即可以培养复合型人才又可以发挥专业预算员的优势。

9、索赔管理

索赔是降低合同风险最有效的途径，同时也是产生合同利润的关键因素。

 根据不同的阶段进行合同风险分析，高度重视合同风险再识别及责任落实。

 建立以生产、经营为主的索赔管理组织机构，经营经理及项目总工分别对涉及经营与生产有关的函件进行管理。 根据业主管理要求，编制函件管理流程，设计变更、签证管理流程，明确部门责任。

 合同外的工作，坚持先算后干的做法，待工程量及费用确认后，现场在予以实施，防止干后不算的风险。

 加强沟通，以合同为依据，合同外工作上报前与总承包、监理及业主沟通，争取理解并得到批准。

 统一思想，一切设计变更及指令工作是否实施，以费用确认的程度为依据，经业主费用确认后，经营通知工程部可以实施，否则不予实施。

 职责分工，一般变更签证以专业公司技术员为主，专业公司

负责人跟踪到底，重大变更项目技术部长或总工负责。合同外费用确认由项目经营部负责，项目班子给予支持。 重大变更编报施工方案，在方案中体现采取的措施。注重过程资料积累，拍摄照片，填写施工记录并通过监理与业主确认，必要的部位可利用影像手段记录，以满足调整结算的需要。

 制定奖励机制，鼓励项目所有人员积极参与索赔工作。以上是中化项目初步的经营管理规划，规划中还存在着许多不全面和不完善的地方，需要公司领导和主管系统给与更多的支持与帮助，以便于在今后的生产经营中不断完善和持续改进，努力为全面实现中化项目既定的经营目标作出贡献。

第二篇：农村商业银行经营管理与风险控制分析论文

农村商业银行是一种地方性股份制银行，入股的群体主要是农民、农村工商户、企业法人、其它经济组织等。目前我国农村商业银行数量早已突破1千家，在农合机构中所占比例高达45%，资本、资产、利润等都得以大幅增加，提高了农村金融水平，促进了农村金融结构的多元化发展，为农村经济发展、新农村建设作出了突出贡献。近些年来我国开展了一系列的宏观调控政策，在各项政策要求下，各银行既要创收益，还要提高风险应对能力，因此这种情况下各银行面临着较大的挑战和压力。特别是对农村商业银行而言，由于很多农村商业银行是以农村信用社等为基础发展的，起点不高，经营管理水平有限，在巨大的挑战和压力下，其发展更为艰难，因此应加强农村商业银行经营管理能力，促使风险控制水平的提高，从而增强农村商业银行竞争实力。

一、农村商业银行经营管理的重要性分析

农村商业银行经营风险主要有系统性、不确定性、突发性等特点，即农村商业银行经营过程中，每个经营环节都可能会出现风险；而风险来源是多样化的、不确定性的，甚至是无法预知的。正是这些特点，使得农村商业银行应重视经营风险管理，加强经营管理和风险控制水平。具体来讲，农村商业银行经营管理主要具有以下作用：

1、良好的经营管理水平能保证国家金融安全。近些年来来，随着经济全球化的进一步发展，金融市场一直**不断，各种金融危机不断出现。在这种情况下，国家应加强金融风险控制，做好金融安全工作。而银行作为国家的主要金融机构，其经营风险控制水平高低不仅仅影响着银行金融安全，也影响着国家金融安全。特别是农村商业银行，是农村地区经济发展的重要基础，也是农村金融安全的重要保障。当农村商业银行拥有较高的经营风险控制水平时，农村金融安全也将得以保障，进而保证国家金融的安全。

2、良好的经营管理水平是提高风险控制的基础。农村商业银行中存在的主要风险是信用风险、操作风险、道德风险等，不管是哪一类风险，都和经营管理有着密切关系。如信用风险，如果农村商业银行在贷款时严格按照带宽流程办事，加强贷款人信用情况核查，即能有效地减少信用风险。又如操作风险，在日常工作中，工作人员严格按照流程办事，并加强稽核、核查等内部控制，从源头行入手减少风险存在的可能性。因此当农村商业银行日常经营管理有序、正常的开展，按部就班的完成相关工作，便能有效规避或降低如上三种风险带来的损失，因此良好的经营管理水平时提高风险控制的基础。

二、提高农村商业银行经营风险控制水平的措施分析

农村商业银行是农村经济发展的重要基础，其风险控制水平高低直接影响着农村商业银行的收益情况，因此农村商业银行应加强风险控制，做好风险控制工作。而在提高风险控制水平时，农村商业银行应认识到经营管理在风险控制中的重要性，做好经营管理工作，如下是农村商业银行加强经营管理提高控制水平的对策分析。

1、完全内部控制制度。完善的内部控制制度中，能够加强事前、事中、事后的方法和控制，一改传统事后才能补救的状态。另外内部控制制度完善后，能为日常工作流程提供良好的参照依据，减少工作中出现的各种问题，因此农村商业银行在提高风险控制水平时应完善内部控制制度。内部控制制度完善时，应明确规定出工作流程，要求工作人员严格按照流程办事，为各项事务办理提供参考依据。另外还应完善内部会计控制、内部稽核等相关制度，保证会计控制、内部稽核工作的开展，通过良好的会计控制、内部稽核等加强风险控制。

2、提高员工风险控制意识。农村商业银行风险控制并不是单纯的靠一个人、一个部门便能实现的，应全员参与到风险控制中，将风险控制贯彻到每一个工作流程中来。而要坐到这一点，则需要提高每位员工的风险控制意识。在提高风险控制意识时，应加强风险控制培训工作，定期对员工进行培训。在培训时应做好全面培训工作，将员工职业道德、工作技能、先进理论知识等相关内容纳入到培训中来，同时也将风险控制当做培训重点，让员工意识到风险控制的重要性，同时通过技能、职业道德素质等的提高做好风险控制工作。

3、完善监管机制，做好监管工作。监管是风险控制中的重要一环。首先央行应加强农村商业银行的监管，如督促农村商业银行尽快完善内部控制制度，并加强内部控制制度的执行情况。对存在问题较多的银行进行频繁、大强度的检查，促使银行及时针对存在问题进行改正，为风险防范奠定良好基础。其次农村商业银行内部应完善监管机制，如通过会计控制、内部稽核等对银行资产、经营状况等进行有效监管，及时发现经营中存在的各类问题。另外还应对各种经营风险进行有效评估，并制定出风险应对机制，防患于未然。经营管理水平直接影响着风险控制水平，因此农村商业银行应认识并重视这一点，全面做好经营管理，真正通过经营管理水平的提高促进风险控制能力的提高，从而增加银行收益。

参考文献：

[1]何婧,何广文、农村商业银行股权结构与其经营风险、经营绩效关系研究[J]、农业经济问题,2016(12):65-74、[2]吕品,原毅军,韩俊、农村商业银行信用风险评价及经验研究[J]、财经问题研究,2017(4):56-61、[3]刘忠璐、互联网金融对商业银行风险承担的影响研究[J]、财贸经济,2016,37(4):71-85、

第三篇：经营管理合同

管理单位：____________________（以下简称甲方）

业主：________________________（以下简称乙方）

为规范_______的经营和管理活动，维护市场内的交易秩序，保护市场管理者、业主、经营者三方的合法权益，根据《____________省商品交易市场条例》 及相关法律法规规定，经甲乙双方协商一致同意订立以下条款共同遵守：

一、甲方的经营管理职责：

1．依法办理市场名称登记；

2．按政府规定的最低要求配置商业用房及基础配套设施，建设市场，设置摊位，实行划行归市经营；

3．成立市场物业管理服务机构，开展物业管理服务，实行规范化管理；负责场内的治安、环境、卫生的管理工作，保证场内通道畅通，场内外周边环境整洁；提供良好的经商环境；

4．在市场内设立消费投诉点，配合消费者协会和有关部门调解消费纠纷；

5．依法设立食品质量安全检测机构，制订检测制度，落实专职检测人员，开展食品安全检测；

6．在各交易区设置符合规定数量要求的法定、合格的复检计量器具；设立公平秤，督促经营者公平交易；

7．接受行政管理部门监督，协助有关部门制止场内经营者制售假冒伪劣商品及其他扰乱市场经营秩序的行为；

8．开展有关法律法规的宣传，组织经营户开展文明经商活动；开展不良行为信用记录和“星级摊位”、“信用商号”的推荐评定工作；

9．制定不同交易区的管理制度，制止场内占道、搭建、扩摊行为或者流动经营行为；制止在市场规划区范围内的场外经营行为；定月定期按规定收取物业管理费，不多收、不乱收；

10．积极协助有关行政管理部门查处市场内的违法行为，不隐瞒真实情况或者向当事人通风报信，不以各种借口拒绝或者阻挠行政管理部门执法检查。

二、乙方在市场内经营活动中的义务

1．依法经营，遵守甲方制定的农贸城的各项经营管理制度，服从安排，划行归市，在指定地点、按经营范围经营。自觉维护市场秩序，按时按标准交纳各项费用，依法纳税，守法经营。

2．业主自行出租的商铺，应同时要求承租者与甲方签订“__________经营管理合同”。

3．在经营场所的显著位置悬挂营业执照、税务登记证及其他许可证，证、照齐全，不出租、出借营业执照。

4．不销售不符合保障人体健康、人身和财产安全的国家、行业、地方标准的商品以及掺杂、掺假、以假充真、以次充好、过期、失效、变质及国家明令淘汰的商品。

5．不销售假冒他人注册商标的商品以及伪造、冒用商品产地、企业名称、地址的商品，不销售伪造、冒用认证标志、质量标志的商品。

6．不销售未经检疫检验或检疫检验不合格的商品。

7．不销售赃物、毒品、淫秽物品和其他非法出版物。

8．不欺行霸市、垄断货源、囤积居奇、哄抬物价或者串通操纵商品价格。

9．不使用不合格、不规范的计量器具，不短斤少两。

10．商品明码标价，不弄虚作假，以虚假广告、说明、标准、样品、演示等方式欺骗或误导他人。

11．按照商品准入制度索要并保存进货原始发票及有关证件、证书、单据，建立进货台帐。

12．销售与人体健康、人身安全密切相关的商品要向供货方索取有效的生产许可证、卫生许可证、产品质量检测合格报告等有关资料。

13．服从市场管理人员的管理，不设店外店、摊外摊。

14．自觉做好责任区卫生清洁工作，不乱倒乱扔垃圾，乱贴乱画、随地大小便，爱护绿化和公共设施。

15．按规定停放车辆，场内车辆时速不超过5公里，不鸣号。

16．做好防火、防盗、用电安全工作。不在市场内酗酒闹事、赌博、聚众斗殴、寻衅滋事，不扰乱正常秩序。

17．不做有损市场形象的行为和法律、法规禁止的其他行为。

三、违约责任

1．甲乙双方所订立的以上条款，如有一方违约，可要求有关行政管理部门依法履行监督管理职责。

2．甲乙双方也可对照条款协商解决。

3．若乙方违反本合同有关规定，乙方应向甲方承担违约责任，具体的违约责任按照有关管理规定执行。

4．乙方未按规定交纳有关费用的，乙方应按照欠交费用每日千分之五向甲方支付滞纳金。甲方可在农贸城区域内公布欠费情况，并注明欠交费用的摊号或房号进行催讨或向人民法院起诉，并由乙方承担甲方因催讨而发生的律师费用和其它费用。

5．甲方如违约按照有关规定执行。

四、附则

1．本合同的条款如与法律、法规、政策相抵触的，以法律、法规、政策执行。

2．本合同经双方签字或盖章后生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报____市工商行政管理局一份。

乙方：________________________

________年________月________日

第四篇：经营管理合同

新世纪购物一楼商铺经营管理合同

甲方：新世纪购物中心一楼业主管理小组 联系电话：

乙方： 身份证号码

商铺号：

住所：

联系电话

鉴于：

1、乙方为新世纪购物中心 号商铺的产权人/经营者。

2、新世纪商场购物中心地处南部县城最繁华、最成熟的商业地段，毗邻瑞安路的万达步行街和万达商业广场，打造后的新世纪商场将与万达-瑞安路商业圈自然衔接，连成一片，是真正意义核心商圈，是不可复制的商业绝版地段，为该商圈的绝佳商业物业。广大业主均希望商场的营运管理工作统一、规范、持续、高校地运行，达到统一业态规划、统一业态布局、统一卖场形象、统一营销宣传统一卖场管理、同一物业管理。以有效提升商场的整体经营知名度和美誉度，确保商场的持久繁荣和发展，最终实现广大业主和经营商户的利益最大化。

3、经广大业主选举、确认，由甲方作为商场的管理方对商场进行统一营运和统一管理。乙方在此同意并接受甲方对商场的统一管理，并自愿将本合同项下商铺纳入商场的整体管理范畴。

根据相关法律、法规，以及业主/租户规约之相关规定，甲乙双方基于平等、友好、自愿原则，经充分协商，就相关事宜达成下述条款，以资双方共同信守。

第一条 合同有效期限

合同有效期限为乙方在新世纪购物中心一楼经营期内为本合同的有效期限。第二条 促销管理

2.1 商场内非乙方商铺专有区域的广告发布由甲方统一营运。未经甲方同意，乙方不得超出商铺专有区域设置广告牌，张贴广告、宣传画，不得利用广播等形式在商场内进行广告宣传。

2.2乙方商铺专有区域的广告牌，张贴广告、宣传画不得违反法律、法规和公序良俗。

2.3甲方可定期或不定期地策划组织以商品促销为主要目的主题文化活动，以提高商场的竞争力和吸引力，费用由全体商户分摊。

2.4每逢节假日，甲方将主办大型促销活动，乙方应积极配合。

第三条 消防安全

3.1乙方须保证商铺内的消防设施符合消防管理机关的要求，不得影响或破坏消防设施的正常功能，也不得妨碍消防设备的正常运转或阻塞消防通道。3.2如商铺内的消防设备有任何损毁或缺陷，乙方应妥善处理并及时通知甲方。乙方应按消防法律、法规之规定在商铺内配置消防设施和用具。严禁随意挪动及在非火警情况下启用商场设置的一切消防设施设备。

3.3严禁占用、堵塞和遮掩商铺及公共范围内的一切消防设施、设备、消防标记、安全门，以确保在紧急状况下的正常使用和人员疏散。3.4乙方应承担乙方商铺引发的消防安全事故的全部法律责任。

第四条 保险

本合同履行期间，乙方需对商铺内的商品和其他财物自行投保，并应就商铺范围投保公众责任险。

第五条 甲方权利和义务

5.1有权制定、修改适用于整个商场的规章管理制度。

5.2有权依据本合同约定和制定的商场规章管理制度对乙方商铺进行管理，但不得侵害业主、商铺使用人及他人的合法权益。

5.3维护商场的整体经营秩序，协助有关部门制止发生于商场和商铺的违法、违规行为。

5.4有权协调乙方商铺与商场其他商铺之间的经营冲突和其他矛盾，必要时有权给予经济处罚。

5.5及时向乙方通报与商场经营管理相关的重大事项。

5.6接受乙方或商铺经营者的监督，不断完善对商场的整体经营和管理。

第六条 乙方权利和义务

6.1有权对甲方的经营管理行为进行监督，并对商场的经营管理享有建议权。6.2有权就甲方依据商场管理规则对乙方商铺实施的责罚行为向甲方提出申诉。

6.3乙方商铺的用途为百货零售经营，乙方不得擅自改变商铺用途。6.4除根据甲方统一安排或另有约定外，乙方商铺应按商场统一的开业时间准时开业，且开业后应保证每日正常营业。商铺的每日营业时间应严格遵守商场的统一规定，未经甲方许可，乙方商铺不得无故停业或任意延长或缩短营业时间。6.5乙方商铺装修不得改变房屋主体结构，其方案必须经甲方审定后方可进行施工。

6.6乙方商铺招牌、灯箱、标志的设置应符合商场的统一规定。如乙方商铺招牌、灯箱、标志及其他专属商铺的附属物造成他人损害，乙方应承担由此引发的全部法律责任。

6.7乙方商铺应依据相关法律、法规、规章，以及《业主规约》守法经营。6.8乙方商铺不得超出专有区域和商铺门窗出摊占道经营，或在外墙挂卖物品。

6.9乙方须将商铺垃圾和废物按规定存放至指定地点。否则，甲方无须通知即以甲方认为妥当的方式处置乙方未存放至指定地点的垃圾和废物。甲方并不因此向乙方或第三人承担任何责任，且乙方应承担由此产生的费用。

6.10乙方及其员工在商场内停放非机动车的，应征收物业管理停放至指定地点，并按相应收费标准缴纳费用。

6.11乙方须在商场规定时间和路线运送商品、设备、装置或大件物品进出物业，按商场要求使用货用升降机或货运电梯。

第七条 管理保证金

为维护商场全体商户的共同利益和商场的公平交易秩序，根据《业主规约》之规定，每个商铺按3000元的标准向甲方交付商品质量及管理保证金。

第八条 自营商铺的管理

8.1如乙方自行经营本合同项下商铺，乙方于进场装修或经营时(前述时间取其先)向甲方交付管理保证金。

8.2本合同履行期间，如乙方商铺遭致客户索赔、投诉，发生安全事故、欠缴相关费用等问题，以及有违反本合同和商场管理制度的行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应金额，用于支付由此造成的损失、违约金和罚款等。8.3乙方应在接到甲方通知后3日内补足保证金不足部分。

8.4本合同履行期间，如乙方商铺无客户索赔、投诉、安全事故、欠缴有关费用等问题，以及违反本合同和商场管理制度的行为，本合同期限届满后30日内，甲方全额无息退还保证金。

第九条 租赁商铺的管理

9.1.1承租方自愿接受商场管理方的统一管理和商场的各项管理制度，并向商场管理方交付商品质量及管理保证金3000元。

9.1.2 商铺租金由出租方直接收取。

9.1.3 承租方的装修方案必须报出租方、商场管理方同意。并通知物管公司审核存档。

9.1.4未经出租方同意，承租方不得擅自转租或将商铺交付他人使用。9.1,5 如承租方损坏商铺，应赔偿出租方全部损失。

9.1.6如承租方欠付出租方租金、违约金、赔偿金及其他相关费用，商场管理方有权从承租方交付的保证金中扣取相应款项直接支付给出租方。如承租方交

付的保证金不足以支付出租方租金、违约金、赔偿金及其他相关费用，商场管理方可协助出租方向承租方追索不足部分。

9.1.7承租方应在接到商场管理方通知后3日内补足保证金不足部分。否则，每迟延一目，承租方按应补足保证金部分的3％向出租方支付滞纳金。9.1.8出租方如转让商铺产权，不必征得承租方同意，但应书面通知承租方，以便于承租方在同等条件下行使优先购买权。并保证其经营不受影响。9.2如乙方确有特殊情况不能够经营者将商铺租赁予第三人经营，甲方协助乙方完成下述事项，包括但不限于：

9.2.1可有偿代乙方进行商铺招商(双方另行签订《委托招商协议》)。9.2.2乙方与承租方签订《商铺租赁合同》后商铺的交接、租金及相关费用的催收。

9.2.3《商铺租赁合同》解除或终止时，协助乙方收回商铺。9.2.4 协助乙方处理与承租方之间的争议和纠纷。

9.3乙方与承租方的租赁关系终止后，如乙方自行经营商铺，乙方应按第八条之约定备甲方交付管理保证金。

第十条 合同的解除和终止

10.1本合同因一方行使法定解除权或履行期限届满而终止。

第十一条 特别约定

11.1 本合同履行期间，如乙方将商铺产权转让第三人，乙方应向该第三人披露本合同，并在与第三人签订的《房屋买卖合同中》约定：该第三人(房屋买受人)认可和自愿继续履行甲方与乙方签订的《商铺经营管理合同》及其补充合同，该第三人继承前述合同中原乙方的所有权利与义务。

11.2 乙方应协助该第三人与甲方重新签订《商铺经营管理合同》。否则，甲方不予退还保证金，且受让人违反本合同或商场统一管理规定产生的法律后果。

11.3乙方与第三方签订《房屋买卖合同》后3日内，应将前述合同交甲方备案一份。

第十二条 其他

12.l合同履行期间，如有未尽事宜，双方经协商一致后，可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

l2.2因履行本合同发生的纠纷，双方友好协商，协商不成任何一方均有权向商场所在地法院提起诉讼。

12.3本协议项下乙方住所或联系电话发生变化，乙方应于变化后3日内通知甲方，以便于甲方履行通知义务。

12.4本合同一式两份，经双方签署后生效；双方各执一份，均具有同等法律效力。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

签证单位：南部县美好家园经营管理公司

二〇一一年十二月 日

第五篇：物业经营管理必过提纲(第八章 合同与风险管理)

第八章

合同与风险管理

第一节 物业管理中的主要合同类型

一、合同的概念

合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。

二、物业管理活动中主要的合同类型

(一)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。

(二)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。

(三)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。如租赁合同、业主公约、装修合同、保管合同、保险合同等。

(四)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。

第二节 物业服务合同

一、前期物业服务合同的特征

(一)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。(二)前期物业服务合同具有过渡性。(三)前期物业服务合同是要式合同。

二、物业服务合同的特征

(一)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。(二)物业服务合同是有偿的。

(三)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。

(四)物业服务合同是劳务合同。

三、物业服务合同的签订要点(一)“宜细不宜粗”的原则(二)不应有无偿无限期的承诺(三)实事求是、留有余地(四)明确界定违约责任与处理方式

四、前期物业服务合同和物业服务合同的比较

1、两者客体都是相同，委托事项都是物业管理服务活动。

2、两者的差异包括：主体、签订时间和合同有效期。

第三节 招标投标阶段的合同管理

一、物业管理招投标的原则

实行“公开、公平、公正、合理”的原则。

公平原则是指招标方向所有投标方提供的资料、提出的投标条件和标书编制要求都是一致的。公正原则是指使用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有投标方都是统一的。

二、物业管理招投标的特点

物业管理招投标是一种市场双向选择行为，它有如下特点：(一)早期介入

业主和物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议。(二)阶段性

物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。一方面，随着时间的推移、服务内容的调整，可能会有更好的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下或企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。

三、物业管理招标

(一)物业管理招标方式

物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。

公开招标又称为无限竞争性公开招标，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

邀请招标又称为有限竞争性选择招标，邀请招标是目前广泛采用的招标方式。(二)物业管理招标一般程序

1、成立招标领导小组

2、编制招标文件

招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

3、向社会发布招标公告

4、投标单位的资质审查

5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等

6、组织投标单位踏勘现场并答疑

7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法

评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家和未参与竞标的相同物业的物业管理企业负责人组成。

8、收取投标书

9、开标与标书评阅

10、组织答辩会，评标定标

11、发出中标通知书

12、与中标单位签订物业服务合同

(三)招标书的编制

1、拟招标的物业基本情况

2、物业管理的内容与要求

3、对招标的有关说明

4、物业管理考核标准与奖罚措施

(四)标底的确定

标底是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。

标底不向投标人公开，其作用是：一是业主预先明确将要达到的管理服务目标，二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳。

标底的确定要注意以下几个方面：

1、要与本物业的档次相协调。

2、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。

3、要以招标文件中的管理目标为依据。

管理目标的货币表现形式就是招标标底，管理目标既是投标企业编制投标文件的主要依据，也是招标单位制定标底的重要依据。

4、要遵循国家及地方政府的有关规定，要与物业管理市场的行情相协调。

四、物业管理投标

(一)物业管理投标一般程序

1、获取招标信息，决策是否参与投标

2、报送投标申请，接受资格审查

资格审查主要包括审查企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度和以往业绩。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场

4、投标决策与编制投标书

5、报送投标书

6、参加开标及答辩会

7、中标与签订物业服务合同

(二)投标书的编制

1、投标单位的概况简介

2、分析投标物业的管理要点

3、概述投标单位拟采取的管理策略

4、详述物业管理的实施计划

5、有关附件及说明

(三)物业管理服务费用的测算

物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，在某种程度上决定中标与否的关键。

(四)物业管理企业投标的关键事项

1、决定参与投标的关键因素

（1）项目的区域、规模符合企业发展规划（2）项目类型符合企业确定的目标客户（3）项目风险在企业承受范围内

（4）项目委托方具有独立法人资格和经济实力（5）常规预测盈利

（6）本企业具备人力资源支持体系

2、投标过程中六项关键环节

（1）确定管理项目的整体思路

（2）确定物业管理费价位

（3）准确的物业管理收支测算（4）物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺

（5）管理架构、管理机制和主要负责人员

（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现

(五)投标的各个阶段

1、前期准备阶段：包括成立投标小组、索取及分析招标文件、现场考察、制定投标工作计划和考擦准备等。

2、标书准备阶段：包括讨论确定投标项目的总体思路、分组起草、讨论确定预算、讨论物业管理费价位等。

3、正式投标、答辩阶段：包括递交标书、对手动态及优劣势分析等。

4、投标总结阶段：包括投标漏项及不足分析、投标资料管理归档等。

第四节 风险管理理论

一、风险理论

(一)风险的特征

1、负面性

2、不确定性

3、可测性

风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。

(二)风险的类型

1、纯粹风险与投机风险（按损失的性质来划分）

纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如房屋所有权人遭受火灾损失。投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险，如市场租金的上涨和下跌。

2、财产风险、责任风险及人身风险（按风险的对象来划分）

财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。

财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。

3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险（按风险发生的原因来划分）

4、基本风险与特殊风险（按风险影响的程度和范围来划分）

基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险，多属个别现象，本质上较易控制。(三)风险的成本

风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。风险成本包括以下三个内容：

1、防范、分散或转移风险的费用

2、风险所带来的损失及风险处理费用

3、风险的社会成本

二、风险管理理论

(一)风险管理的定义

风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。

(二)风险管理的步骤

1、风险识别

风险识别运用各种科学方法，包括：问卷调查、专家咨询、财务报表分析、设备设施自检和审查相关数据文件。

2、风险评估

风险评估的目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

3、风险控制（1）回避（2）自担或保留（3）预防和抑制（4）转移

4、风险调整

第五节 保险与物业保险

一、保险的概念

(一)保险的定义

保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。(二)保险的特征

冒险性、科学性、保障性、合同性、负债性、广泛性、相互性、金融性

(三)保险的一般原则

1、诚信原则 这是履行保险合同的首要原则。

2、可保利益的原则

3、近因原则

近因是指促成风险损失的最直接原因。

4、比例分摊原则

二、保险合同概述

(一)保险合同的定义

保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。(二)保险合同的特征

1、保险合同是一种要式合同

2、保险合同是一种附合合同 附合合同是相对于商议合同而言。

3、保险合同是双务有偿合同

4、保险合同是射幸合同

射幸合同是相对于交换合同而言。射幸合同又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个“一本万利”或是“一无所获”的可能性。

(三)保险合同的主体

1、保险当事人

（1）保险人(保险公司)（2）投保人

（3）被保险人

2、保险合同的关系人

（1）受益人

（2）保险代理人

（3）保险经纪人

物业管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。

(四)保险合同主要当事人的义务

1、投保人的义务

（1）如实告知义务

（2）“危险增加”通知义务

（3）出险通知义务

（4）防灾减损的义务（5）及时交付保费的义务

及时交付保费是投保人一项最重要的义务。

2、保险人的义务

保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。

实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、出售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额，最高以该分项保险标的保险金额为限。

(五)保险合同的一般内容

1、当事人的姓名地址

2、保险标的

3、保险金额

又称保险额、保额或保险金，是计收保险费的基础，保险金额不得超过保险标的保险价值。

4、保险费

又称保费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保费的多少是由保险金额和保险费率决定的。

5、保险期间

又称保险期限，是指保险合同有效期间。

6、保险责任

7、除外责任

8、违约责任

(六)保险单

保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面的内容：

1、声明事项

（1）被保险人名称

（2）保险标的种类和存放处所

（3）保险金额

（4）保险期限

（5）保险费的确定和支付

2、保险责任

3、除外责任

4、附注条件 是签约双方所应履行的义务。如：损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔期限、索赔手段、争议的处理等。

(六)索赔

1、索赔时效

索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。机动车辆的第三者责任险，可以由受害人直接向保险人行使索赔权。

2、索赔程序

（1）及时发出出险通知并提索赔要求。

（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大。（3）保护现场，配合检验。（4）提供必要的索赔单证。

索赔单证包括保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、保险事故及损害结果证明、索赔清单和本人身份证明。（5）领取保险金。（6）开具权益保证书。

当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。

三、物业保险的目的

1、分散意外损失

2、利于善后工作

四、物业保险的主要险种

(一)财产保险

广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。

狭义的财产保险，包括火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。

1、火灾保险

（1）火灾保险的承保范围

传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、飓风、洪水、空中运行物体坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。火灾保险合同不予承保的项目：① 寄托或寄售的货物；② 金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；③ 票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

（2）火灾保险的除外责任

火灾保险的除外责任包括：① 保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；② 由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、**、罢工等战争或政治风险；③ 直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；④ 投保人的故意行为或重大过失。

（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算

固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。

① 全部损失。保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额小于保险价值时，按保险金额赔偿。

② 部分损失。按账面原值投保的财产保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额按实际损失计算；保险金额小于保险价值时，赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算。如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。

（4）火灾保险的费率

① 分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。

② 表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；防护，指消防设备及消防人员的配备。

2、物业火险的投保范围

（1）建筑结构火险（不动产火灾保险）

（2）物业内物品的火险（动产火灾保险）

(二)雇主责任保险

雇主责任保险，又称劳工保险。

1、除外责任

（1）战争，类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病。（2）被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡。（3）由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡。（4）投保人的故意行为或重大过失。（5）投保人对其承包商雇佣的员工的责任。

2、赔偿额度

（1）死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。（2）伤残：① 永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付；② 永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付；③ 暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资，不足12个月的按实际月数平均。

3、保险费的计算

雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。

4、雇主责任保险的扩展责任

（1）附加医药费保险

（2）附加第三者责任险

(三)公众责任保险

公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

1、保险责任

公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。

这里要注意的几点是：（1）保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；（2）被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；（3）公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；（4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。

2、除外责任

（1）绝对除外责任：除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治**、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。

（2）公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任：如为被保险人服务的雇员受到的伤害；被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。

（3）可以附加承保的除外责任：如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。

3、保险费率及保险费的计算

（1）保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。（2）保险费的计算一般有三种：

① 有累计赔偿限额的：保险费＝累计赔偿限额X适用费率 ② 无累计赔偿限额的：保险费＝每次事故赔偿限额X适用费率 ③ 按经营场所面积计算：保险费＝场地占有面积X单位面积保险费

4、赔偿限额与免赔额

（1）赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。

① 规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额。

② 规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。③ 规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。

（2）免赔额是保险人的免责限度。

（3）法律费用的承担：如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用＝全部法律费用X赔偿限额÷被保险人应付赔偿额。

五、物业管理中的投保决策步骤

1、详细调查

2、确定所需的保险

3、保险金额和保险费的确定

4、选择保险公司

5、分析保单条款