长沙商业圈分析报告

第一篇：长沙商业圈分析报告

2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。

2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。

数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。

综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

一、长沙商业地产现状

1、长沙市商业格局；

根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：

到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：

（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。

（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。

长沙传统商圈分析

五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 区域范围：

以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围 简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。

主要商业物业：

特点及发展前景分析：

1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈； 五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。

2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好

圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。

省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。

3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，主要采取保底扣点经营模式，功能分区基本为一层珠宝、化妆品，二层女装，三层休闲装，四层男装，五层以上为休闲娱乐、餐饮，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。

在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费，设有CERRUTI 1881、GIEVES＆HAWKES、DANIEL CREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、O HUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品专柜。

4、辐射全市及外来游客，人流旺

五一商圈的消费辐射全市，也吸引了很多外来游客来此消费，是湖南人流、物流、资金流、信息流的中心，日客流量达30-50万人次。黄兴路步行街成为外来游客必游之地,日均客流量8万余人次，双休、节假日达15-18万人次。

5、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域

黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。北片区的长沙东汉名店广场（现更名为新世界大厦），原规划有460多个铺位，由于立交桥的影响及定位偏差，目前仅有一层临街铺位还在经营，新大新百货经营状况也远不及南片区的百货。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区，但与晚几个月开业的新世界百货相比，人气有所不及。

南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，在开发的项目有金都商业中心21000多平方的商业体量，待开发项目已知的有中环一世界和万代大酒店以北地块，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。

荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈

区域范围：河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。商圈简介：

荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大； 岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。

在建或规划中的的部分项目如下：

2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白； 商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美食城、必胜客、麦当劳、肯德基、桂林人、台北豆浆等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白。

3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；

长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人，国家级长沙高新技术开发区、岳麓区国家大学科技园位于中心区域，堪称全省典型的文化区、科教区。

麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,科技新城的发展定位为以高新技术产业为主导、生态环境为特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷园区已聚集400多家高新技术企业。

河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。

4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展； 岳麓山为国家4A级风景名胜区，2004年接待游客100多万人次，毗邻荣湾镇商圈的岳麓山风景名胜区提升了商圈对区外游客的消费吸纳能力。未来3-5年，岳麓区计划投入120亿将潇湘大道北段打造为最美的湘江风光带。政府对于旅游资源开发与基础设施建设有利于商圈发展。

5、岳麓区政府、长沙市政府的搬迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力

区政府与市政府搬至岳麓区北部，周边起来了很多高档住宅小区，当人气提升到一定程度，将会形成一个新的商业中心，对于荣湾镇商圈来讲会削弱其辐射能力。在目前区北人气不旺的情况下对此商圈的价值有所提升。

东塘商业中心——快速更新换代中的传统商圈

区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围 商圈简介：

东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈有2家知名百货公司，2家综合卖场，8家专业卖场，步步高、家润多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商业街。

餐饮：新华楼、麦当劳（2家）、桂林人、肯德基、火宫殿、哈特波波巴西烧烤餐厅、北京饺子馆、绿茵阁咖啡厅、上岛咖啡、米萝咖啡、金牛角王中西餐厅 金融：中国银行、建设银行、交通银行、中国农业银行 文化：东塘恒远图书城、东塘图书城 酒店：波月宾馆、神禹大酒店

休闲娱乐：浣溪保健休闲中心、音乐房子KTV 大型药店：楚仁堂大药房、星城大药房、芝林大药房等。以上数据可看出，东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMOND WEIL等近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清。沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。

2、目前消费主要以南城消费者为主

东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地，2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。

3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。

南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最适宜居住地之一。加之长株潭化进程加快,往来于此的经商者越来越多，商圈快速的更新换代，令东塘商圈的发展空间巨大。

2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭，共四层，每层面积逾一万平方米，首层为精品购物场所，含屈臣氏，沃尔玛超市（世界500强企业）占据二、三层，第四层由时代华纳（世界500强企业）斥资2亿元作影视。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。

火车站商业中心——湖南省最大电脑及电子产品集散地 区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。

商圈级别：传统商圈

商圈简介： IT产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的IT卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。

主要商业物业及商业配套：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。

火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型IT专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。

餐饮：金至尊酒楼、兄弟海鲜酒楼、麦当劳（2家）、杨裕兴（2家）、秦皇食府、咖啡语茶中西餐厅、芙蓉人家、福楼酒家

酒店：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店

金融：中国农业银行、中国农村信用合作社、交通银行、长沙市商业银行

娱乐休闲：海东青健身俱乐部、敦煌千子莲足道、美度概念生活馆

2、人口密度高，消费人群偏向年轻化

商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主，约占60%的份额，而这群IT人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。

3、整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流

火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。

伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好

区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高，伍家岭机电市场与地板城是两个较为破败规模也不大的专业市场。

相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。金融：中国农业银行、中国工商银行

娱乐休闲：百度慢摇会所、诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场、酒店：诺亚方舟大酒店、华悦大酒店 餐饮：麦当劳、银苑海鲜酒楼、银星酒楼

2、消费以周边居民为主。

3、交通便利，但发展受制于立交桥。

商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。

4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲规划范围南起319国道，北至浏阳河，西临湘江，东到芙蓉北路，计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决由于造纸厂、化工厂等40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义

根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期，总长52.275公里，43座车站，1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。

同时通过伍家岭商圈的重塑与地铁线的设定，将加速城北与主城区的融合，发展前景较好。

发展中商圈 星沙商业副中心：

规划：以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。

星沙是长沙市从96年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为15万人，流动人口：6万人，目前已建城区面积有22平方公里。

星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。

正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。全球商业连锁机构一泰国正大集团旗下的“易初莲花购物广场”于2006年4月中旬开业。

星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。红星商业中心：

规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。

红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，会展业带来了巨大的人流、资金流。商圈内汇聚了多个专业批发市场，如电动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高, 目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。

商业营业面积约34万平米，消费以周边区域人口为主，以及会展业所带来的其它区域及外地人员。

捞霞商业中心：

规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。马坡岭商业中心：

规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。

黎托商业中心：

规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。

大托商业中心：

规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。

望城坡商业中心：

规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。

观沙岭商业中心：

规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。

商业格局特点总结：

1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。

2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。

3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；

4、现有商圈自成特色：

1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 2）河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；

3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；

4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；

5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；

6）红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大； 业态特征：

1）各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；

2）传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；

3）步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； 4）超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；

5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；

6）批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。

二、2006年至2007年重点纯商业物业面市情况

从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。

从图表中可看出：

1、五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；

2、城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shopping mall 项目，也是长沙市第一个Shopping mall——上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可；

3、从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业起来还需要较长时间的培育；

4、依托融城及、省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一——大托商圈，也即将有一大型商业项目——中信新城推向市场；

5、相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；

三、2006年长沙商业地产亮点

1、投资首选——商铺 在长沙城市未来15年的城市远景规划中，一小时经济圈的中南商业现代化城市中心格局在2006年开始真正的发力。对于其所带得影响无疑在深层次上影响着长沙的商业格局和发展，商业地产的整体提升在这场大变革中变得尤为重要。

伴随着城市发展和住宅商品化的脚步，商业房地产的发展在其中占据着举重轻重的作用，这就是作为房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL、社区底商等商业房地产物业随着城市发展的步伐不断上演着跳跃的音符。其中有一部份商业地产项目在长沙城市新老城商业城区间演绎着了自己与众不同的魅力，也正是他们让我们看到了商业地产所不断绽放出来价值，在推动着一个城市脉动的血液。就让我们一起回顾一下2006年长沙城市商业地产中的新兴力量，看看他们给长沙这座城市带来的商业价值和他们所具有的闪光点。

首先看看五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑，搅得2006年五一商业只能用沸来形容。有业内人士指出，现在五一商圈正经历着扩容和升级、这里掀起的是长沙最火的“淘金热潮”！其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其中的香港新世界百货与长沙百联东方商厦的强势入市，凭借其已有的招商渠道和商家资源，很快就在长沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸图。他们带来的不仅仅是奢侈品后的消费文化，更多地它们在给长沙百货业增添一种新的前沿、时代感、时尚文化购物的西化海派风尚。作为一个城市寸土寸金的黄金商圈，他拥有着的是无与伦比的聚集效应，其商铺保值、增值能力通过一组数据可以看得出，其店铺租金与售价在近5年内已经上涨了200%。而位于其中的香港新世界百货、长沙百联东方商厦，不光带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局，现在正在创造的是一种轻松的理财模式，由专业商家的统一经营管理，稳健的、低风险的投资平台让长沙的投资市场开始步入正轨，而城市发展和经济发展为投资者们留下了无限商业价值增值的空间。

2、投资次选——产权式酒店。

作为一种新型的房地产投资和消费模式，其所具有的投入轻松、风险低、收益稳定、投资省心、省力等优势，在这近年来被越来越多的人士所青睐。长沙酒店行业的整体发展态势良好，酒店的整体开放率近80%，五星级以上酒店的开房率更高，这与长沙的消费习惯分不开。长沙人喜欢在酒店休闲娱乐，喜欢在酒店聚会，喜欢在酒店谈生意，酒店消费空前火爆；产权式酒店这种投资方式在这几年已经被市场所广为接受，近年的时代帝景到华雅华天都是较为成功的典范，当然作为一个想成为国际化大都市的长沙，国际化的高品质酒店就成为其必需的，而目前长沙知名的国际酒店品牌只有同属于世界500强的喜来登和豪廷，从05年的喜来登到06年的豪廷，他们都有一个最大的优势——即显赫的国际化品牌和先进的配房系统，显然这些白金级五星级品牌已经成为至尊荣耀，至尊享受的象征。在国际酒店品牌的市场号召下，加之产权式酒店区别于商铺这种投资产品更为稳健、风险更低的产品，产权式酒店在2006年的商业舞台上也实实在在火了一把。站在城市发展的角度，国际品牌知名酒店集团的进驻，带来的行业更高标准和管理系统，无论对目前的芙蓉国-豪廷大酒店，还是对整个长沙酒店业的发展而言都是一种推动。

2006年品牌商业，是长沙商业的最大亮点„„

第二篇：2009年长沙高新技术产业分析报告

2009年长沙高新技术产业分析报告

2009年是不平凡的一年，国际金融危机严重冲击全球经济发展，面对严峻挑战，长沙整体经济逆势保持强劲增长势头，高新技术产业更是凭借充沛活力实现加速发展，成为支撑长沙经济平稳快速发展的一个可喜亮点。

一、长沙高新技术产业发展的主要特点

1、增长速度逐月回升，全年增速大幅提高

2009年长沙实现高新技术产业总产值1483.20亿元，同比增长29.6%，增速大幅提高

7.5个百分点；实现高新技术增加值453.10亿元，增长35.0%；高新技术产业效益大幅提升，一举扭转了2008年负增长的颓势，高新技术产业利税额达到203.47亿元，增长幅度达65.2%，利润达127.71亿元，增长幅度达63.5%。2009年长沙高新技术产业的高增长一方面得益于宏观调控措施的有力支撑，另一方面2008年基数较低也是2009年增速较高的重要影响因素。

回望全年，长沙高新技术产业发展速度呈逐月回升的态势，年初的3月止高新技术产业总产值增速仅为16.9%，6月止上升至26.5%，全年攀升至29.6%，复苏势头强劲有力。

2、内资企业是长沙高新技术产业的绝对主力军

2009年长沙高新技术产业内资企业实现总产值1399.45亿元，在全市高新技术总产值的占比为94.4%；港澳台投资企业实现总产值为25.89亿元，占比为1.7%；外商投资企业实现总产值为57.86亿元，占比为3.9%。2009年长沙高新技术产业内资企业实现利润总额122.92亿元，在全市高新技术利润总额中的占比为96.2%；港澳台投资企业实现利润总额

2.19亿元，占比为1.7%；外商投资企业实现利润总额2.60亿元，占比为2.1%。内资企业是长沙高新技术产业的绝对主力军。

3、高新技术领域集聚现象明显

长沙高新技术龙头、优势产业带动效益突出，高新技术领域集聚现象明显。2009年高新技术改造传统产业、新材料技术、生物与新医药技术三大产业总产值分别达911.86亿元、192.13亿元、187.04亿元，三大产业占全市高新技术总产值比重分别为61.5%、12.9%、12.6%，合计占比达87.0%，而在占比最高的高新技术改造传统产业中，新型机械及汽车行业相关技术又是“龙头”老大，在全市高新技术总产值比重分别为28.1%、25.8%。数据表明，经过近年来的快速发展，长沙已形成工程机械、新材料、生物与新医药等优势产业，而这些优势产业正是支撑长沙经济增长的主力军。

4、大中型企业继续发挥领军作用

2009年的高新技术产业大中型企业共有68家，企业数占比仅为15.5%，但其总产值为1061.30亿元，在全部高新技术产业总产值中的占比为71.6%，其中大型企业为10家，但总产值占比达49.9%，大中型企业的领军作用非常突出，长沙高新技术产业的核心力量即为这些大中型企业，只要这些大中型企业能够保持稳定增长的态势，长沙高新技术产业就能平稳快速发展。

5、园区效应逐渐显现

园区是高新技术企业孵化和发展的重要基地，园区经济已经成为长沙市整体经济的重要增长极。2009年仅高新区、经开区、隆平科技园、浏阳生物医药园高新技术总产值就达1202.5亿元，占全市高新技术总产值的81.1%。园区经济的蓬勃发展，不仅是所在区县区域经济增长的有力推手，而且也为全市高新技术产业的长足发展带来了充沛的新活力。

6、自主创新能力继续增强

伴随着经济的不断发展，高新技术企业的科技创新意识和自主研发高新技术产品认同度持续增强。2009年全市高新技术产业企业的高新技术产品品种数发展到2174种，同比增长14.8%；其中具有自主知识产权品种数1493种，增长9.6%，占高新技术产品品种数的比重达68.7%。高新技术产业科技活动经费内部支出37.34亿元，增长20.3%，研究与试验发展（R&D）经费支出31.02亿元，增长18.4%。

二、长沙高新技术产业发展应关注的几个问题

当前，调整经济结构是一项全局性的重要工作，长沙高新技术产业经过多年的发展已经具备相当规模的同时，一样面临着结构不断调优的挑战。

1、高新技术产业发展应向区域平衡的方向调整

受产业布局、历史沿革等多方面原因的影响，长沙高新技术产业发展在区、县（市）之间呈现出不平衡状况。按高新技术产业总产值的高低长沙的区、县（市）可分为三个档次，长沙县、岳麓区为第一档次，产值达400-500亿元；芙蓉区、浏阳市、雨花区为第二档次，产值为100亿元上下；其他的天心区、开福区、宁乡县、望城县为第三档次，产值为50亿元左右，不同区县差距相当明显。园区经济发展的不平衡是长沙高新技术产业发展不平衡的主要原因，长沙县、岳麓区依托高开区、经开区而处于绝对领先地位；芙蓉区、浏阳市凭借隆平科技园、浏阳生物园而稳居第二梯队，其他的区县虽都有不同类型的园区，但大都规模较小，和先进区县差距较大。园区发展的不均衡虽受诸多因素的影响，但长期维持这种状况不仅会制约全市高新技术产业的快速增长，而且还会影响区域经济的又好又快发展。

2、高新技术产业结构均衡发展仍是努力方向

长沙高新技术产业中的新型机械及汽车行业相关技术领域产业是绝对“龙头”老大，其产值在全市高新技术产业总产值中的占比超过50%，可谓是牵一发则动全身，这两个领域的兴衰成败甚至决定长沙全市整体经济的走势，整体经济对个别行业依赖性过强的“一股独大”的产业格局终究是隐患。如何在保持现有龙头行业继续高速发展的同时，大力培养其他领域的新兴企业，从而形成高新技术产业新的增长极值得思考。

3、大力引进港、澳、台及外商投资经济需求迫切

国际金融危机及行业技术调整升级等诸多因素使得长沙规模本不大的港、澳、台及外商投资经济高新技术产业在全市的占比呈下降趋势，2009年长沙港、澳、台及外商投资经济高新技术产业总产值仅83.75亿元，同比增幅仅为8.1%，其在全部高新技术产值中的比重仅为5.6%，占比比2008年下降1.3个百分点。外向型高新技术产业发展堪忧，在经济全球化进程逐步加快的今天，这种状况亟待缓解，大力、有效地引进、发展港、澳、台及外商投资经济从而优化长沙经济结构的需求非常迫切。

4、科技创新能力仍须大力提高

研究与试验发展（R&D）经费支出是反映科技创新能力的主要指标，而科技创新能力在一个地区评价体系中处于重要地位。2009年长沙高新技术产业研究与试验发展（R&D）经费支出虽继续保持了18.4%的增幅，但仍与高新技术产业销售收入29.4%的增幅有不小的差距，这就意味着研究与试验发展（R&D）经费的投入强度呈下降的状况，科技创新能力提升力度仍显不足，这与时代发展要求有所不符。提升科技创新能力要多管齐下，一方面市场竞争给企业增加科技投入提供了内在的动力；另一方面应不断加大政策引导、资金扶持力度，强化人才引进和激励机制，指导各区、县（市）和园区因地制宜加快推动本区域的自主创新体系建设，从而带动全市自主创新体系的全面发展与完善。

5、应加大对高新技术小企业的扶持力度

2009年长沙高新技术产业小型工业企业和其他企业共计371家，占全部高新技术产业企业的84.5%，完成的高新总产值421.90亿元，占比仅为28.4%。作为龙头企业的后备军，众多的小企业具备很好的成长性，但相当数量的小型企业在资金、人力资源、机制等生产要素方面存在先天性不足。因此，政府及相关部门要加强政策引导和资金扶持力度，建立有效的融资体系和服务体系，加大对小型高新技术企业扶持力度，确保长沙高新技术产业的可持续发展。

2010年长沙高新技术产业发展依然机遇与挑战并存，新高新企业不断涌现，为高新技术产业整体经济不断注入新鲜血液，长沙高新技术产业充满活力；外部环境趋好的预期也在增强，利好因素并不缺乏。但在看到有利因素的同时，我们也应清楚的看到今年整体经济复苏难现去年强劲势头，诸多不确定的因素也难以把握。我们应时刻保持清醒头脑，兴利除弊，及时、准确地把握经济走势，不断完善应对措施，从而确保长沙高新技术产业持续、健康、快速发展。

[供稿：长沙市统计局]

第三篇：东营商业地产浅析及东西城商业圈

东营商业地产浅析及东西城商业圈

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1楼

从2003年4月东营银座购物广场开业起，外来大型商场、超市就不断涌入东营市场。振华、良友、新一佳、利群，以至已经签约的两家世界500强企业英国乐购和韩国乐天。是什么让这些内资、外资如此看好东营市场，甚至在良友、新一佳等商家败走之后，还有诸多商家纷纷抢滩东营？

统计显示，2009年，东营城市居民人均可支配收入达21312.53元，同比增长9.4，名列全省第三位，其中，人均工资性收入17502.23元。人均消费性支出13599.29元，同比增长9.5，列全省第五位，收支均呈现稳步较快增长的良好态势。而在2009年山东省人均GDP排名中，东营更是排名第一位。

诸多数据暗示着东营人的购买能力，也让颇具投资眼光的客商们怦然心动。随着黄三角战略正式上升为国家战略，东营作为黄三角开发的主战场，正面临着前所未有的大好机遇。要以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。所有这些，都为投资者注入了强劲的动力，也让零售业投资商看到了投资东营的希望。

纵观当前东营商业地产发展现状，未来东营商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。

随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口。

由于当下政府宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，这使得东营房地产投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。

当前的东营房地产市场经受着调控政策的严峻考验，同时，商业地产正在迎接自己的春天。在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产在东营迅速起航。

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2011-04-14 18:18 回复

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9楼

为什么关于商业的一些帖子不能发啊

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2011-04-14 18:23 回复

10楼

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济南路与西四路商圈：这一商圈位于西城中心区域，星罗分布着举报 |

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2011-04-14 18:26 回复

东营市百货大楼、商业大厦、供销商场、国美电器、东营市小商品城、天和购物广场、友谊服装城等各种类型的商场，此商圈代表着东营第一商圈。

11楼

济南路与西二路商圈：济南路与西二路路口，东营银座购物广场(一店)为东营的商业版图东扩起到了关键作用。东营振华商厦经过几年的经营，这两家外来的大商场为东营西城打造出了第二商圈，为市民购物增添了新的选择。

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2011-04-14 18:26 回复

12楼

济南路与西三路商圈：位于济南路与西三路的这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。

济南路与西三路商圈：位于济南路与西三路的这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。

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2011-04-14 18:27 回复

13楼

东城安居工程商业圈：2006年12月15日，胜大超市新家园店在众成都市广场开业，2007年1月18日，东营市百货大楼东城店竣工开业，2008年9月，东营银座东城店开业，该商场将国际最流行的零售业态Shopping Mall引入东城，集购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。2009年1月3日，民建时尚广场开业，四家商场超市在东城安居工程居住区内构建的全新商业圈初步形成，东城市民的基本消费在东城得到基本满足。2010年3月26日，全球500强企业英国乐购(TESCO)的东营项目开工奠基仪式在新邦？涌金门举行，计划将于2011年9月底投入运营。

14楼

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2011-04-14 18:38 回复

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利群瑞泰购物广场，东营最高档的商场，也是目前利群集团最高端的商场，拥有MANGO、CERRUTI 1881、ANGELO NARDELLI、罗西奥、思加图、西铁城、周大福等国内国际众多知名优质品牌，五楼更建有五星级豪华影院——东营利群国际影城。

15楼

东营银座中心店，2003年开业，是银座集团最赚钱的门店之一，也是东营的一家高端百货店，在东营拥有广泛的人气，现在银座在东营已经有7家门店，利津店和西城三店正在建设中。

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2011-04-14 18:47 回复

16楼

一会再传先去吃饭 呵呵

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2011-04-14 18:47 回复

17楼

在东营搞商业地产是个很痛苦的事情，市场饱和，人口不够，估计短时间内不会有像样的大地产商进驻，要等5年估计才行

人大代表猛

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2011-04-14 19:34 回复

18楼

另外金辰集团很可能是将来东营商业地产的龙头，现在金辰在一点一点的运营小型商业地产，唯一大型的就是名钻广场这个项目，希望它能成功

人大代表猛

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2011-04-14 19:35 回复

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2011-04-14 21:38 回复 19楼

振华商厦 2006年4月，东营市单体规模最大的综合性商贸大厦――东营振华商厦开业。营业面积10万平米，近几年来，东营地区是烟台振华布局鲁中地区的一枚重要棋子。随着振华在东营四年稳扎稳打，在东营商业圈已立身扬名，许多零售人士在接受本报采访时表示，振华已经在东营零售界站稳脚跟，摆脱了水土不服困局。

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2011-04-14 21:52 回复

东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8 21楼

东营市百货大楼，东营的商业老大，曾是东营的三大商场，现在仍是东营的商业巨舰，现已有大楼店，东城店，西单店，利津店四家门店。

22楼

东营百货大楼 举报 |

2011-04-14 21:53 回复

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2011-04-14 21:55 回复

东营PARK 23楼

东营市百货大楼东城店

24楼 89位粉丝 鲁H济宁 8

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2011-04-14 21:58 回复

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东营市商业大厦 位于东营市西城最繁华的济南路80号。现拥有营业面积63000平方米

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2011-04-14 22:01 回复

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民建购物广场，曾经在东城一枝独秀，现在仍然是东城最受欢迎的商场。现在已拥有两家门店

26楼

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2011-04-14 22:06 回复

民建时尚广场

该项目总营业面积18000平方米，整体定位为时尚型、社区综合服务中心性的现代商业，功能定位为：引领时尚消费、便利民生民需、配套社区服务。一层是具有早市和早餐功能的“民建安和菜市”，营业时间从早6点到晚九点，极大的方便了居民购物。二、三、四层主营服饰穿着类商品。

27楼 东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8

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2011-04-14 22:09 回复

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银座文汇店

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2011-04-14 22:10 回复

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东营供销商场，东营的老牌商场

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2011-04-14 22:11 回复

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胜大超市，东营最火的超市现在门店已突破100家

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2011-04-14 22:12 回复

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友谊广场，东营的电子城

31楼

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2011-04-14 22:13 回复

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2011-04-14 22:15 回复 东营乐购超市，世界零售三强

32楼

友谊服装城

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2011-04-14 22:15 回复

东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8 33楼

金地购物广场

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2011-04-14 22:16 回复

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众城商场

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2011-04-14 22:17 回复

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金辰名钻广场，最值得期待的商场之一

36楼

万达时代广场

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2011-04-14 22:18 回复

37楼

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2011-04-14 22:20 回复

a12602113 1位粉丝

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2011-04-14 23:29 回复

东营乐天玛特位于北一路和西二路交汇处。该项目总投资2.5亿元，总经营面积近25000平方米，项目预计2011年下半年营业。

38楼

东营地广人稀，有几个爆发户。没有自己本土的超市品牌。所以外地才入住。在东营待过几个月，给人的感觉真的一般。环境不是一般的差，跟山东兄弟城临沂，潍坊，威海，聊城。没法比，这几个是山东我去过的地方。

第四篇：长沙雾霾情况分析报告

长沙市雾霾情况分析报告

最近感到长沙市的雾霾情况越来越严重，为了得到一个较为直观的结果，上网查了些资料，发现长沙市乃至全国，雾霾情况触目惊心。

2013年1月13日20时，中国环境监测总站发现37个城市的空气“重度污染”和“严重污染”，其中包括北京在内的7个城市达到“空气污染的最高级”。湖南也不例外，1月13日长沙市环保局18时在长沙市环境空气质量实时发布的数据显示，各监测站中火车站、雨花区、沙坪为严重污染，天心区、马坡岭、湖南师大、经开区、高开区、伍家岭、湖南中医大为重度污染。1月19日18时发布的各监测站的结果稍有好转，沙坪由严重污染变为中度污染，火车站和雨花区由严重污染变为重度污染，其它各站还是重度污染。除长沙市外，株洲、湘潭13个监测站空气质量均为重度污染。

上面这个表是我在PM2.5网上找到的长沙市2013年12月22日个监测点检测到的空气情况，基本上都是中度污染以上。而中度污染具体是个什么概念，这些能让人有个直观的了解：

从2013年12月22日长沙市空气质量表可以看出，这种空气质量不是短期的，已经成为了一种普遍现象，不管是1月还是现在的12月，都没有明显的变化。下面还有个最近两周长沙空气质量变化情况：

从这上面可以看出，长沙基本处于一个空气质量不合格的状况，只有当降水之后，空气质量才能得到一个明显的改善，但是马上就会恢复。上面数据已经很触目惊心了吧，但是我还看到一个更加夸张的消息。2011年长沙在全国31个省会及直辖市城市空气质量排名中，长沙名列第11位，与2010年的名次相同。而12年长沙空气优良率在中部6个省会城市中排名第一。与南昌并列。我不知道这个消息是真是假，但这一点还是能看出全国空气质量处于一个什么水平。

雾霾灾害相对其它气象灾害还有其特殊性，一是其组成是空气中有PM2．5，以北京为例，据北京市副市长洪峰在公共场合表示，北京的PM2．5来源：22％是机动车排放，17％是煤炭燃烧，16％是工地扬尘，16．3％是工业喷涂发挥，4．5％是农村养殖和秸杆焚烧，24．5％则来自外地；二是雾霾停留不散受地貌和风向影响，也以北京为例，中科院大气物理研究所王跃思研究员认为“北京三面环山，南面是平原，一个偏南风，就可以让北京PM2．5数值处于严重污染状态，但一般西北风也容易让北京回归蓝天”。他强调： “北京的地貌条件再加上高楼林立，污染更难扩散”。

长沙雾霾组成和来源与北京相比大同小异，其地貌条件南高北低，南有南岳诸峰，东有幕阜山，西有雪峰山，北为洞庭湖区，成为一向北开口的马蹄形。市区则是“环城皆山也”：西有谷山、尖山、乌山、黑麋峰；东有影珠山、天华山、飘风山和明月山，南有金盆岭、豹子岭、昭山；唯北由湘江谷地向洞庭湖敞开。长沙的这种地貌与北京相似，不过前者朝北开 口，后者朝南开口，西北风可驱散北京雾霾而加重长沙雾霾，东南风对北京增重，对长沙减轻。因此长沙市的地貌条件再加上近年来雨后春笋般的高楼林立也就和北京一样更使雾霾阴魂不散，长久滞留长沙上空。

有篇论文指出长沙市PM2．5主要来源于土壤扬尘、二次颗粒物交通排放、柴油机排放、煤燃烧和垃圾焚烧，其贡献量分别为38．2％、21．O％、11．6％、11．1％、10．8％、7．2％。长沙市市区及郊区的源贡献差别很小，长沙市夏、秋两季源贡献的差别在于二次颗粒物的贡献量的变化，二次颗粒物的贡献量在夏、秋分别为15．4％和26．1％。在特殊污染时期，长沙市PM2．5主要来源于二次颗粒物和生物质燃烧源(41．9％)，可见生物质燃烧是引起特殊污染的重要原因。

雾霾的形成是多方面的，原因很复杂，包括气象条件、汽车尾气、工业排放、地面扬尘等，涉及自然与人类生活的各个方面。但是近几十年雾霾现象才产生，人类的行为在这其中起了至关重要的作用。而我国现在雾霾尤其严重，对比发达国家，可以看出不少原因：

1、经济发展方式粗放 2011年，我国GDP占全球的10.48%却消耗了世界60％的水泥、49％的钢铁和20．3％的能源。2012年，我国钢铁、水泥、电解铝等高耗能行业投资仍在不断加大，1月至10月累计投资同比增21.7％，较2011年同期增长3．4％，粗放的经济发展方式、不尽合理的产业布局，致使大量的大气污染物排放。据统计，2010年，我国S02、NOx排放总量均超过2200万吨，位居世界第一；工业烟粉尘排放量超过1446．1万吨，巨大的大气污染物排放负荷远远超出环境承载能力。

2、能源结构不合理。我国是全球第一煤炭生产和消费大国，长期以来，煤炭在我国能源消费中的比重为70％左右，清洁能源比重较低。2011年，我国煤炭消耗量超过35亿吨，占全世界煤炭年消耗量的40％以上，北京每年燃煤量为2000多万吨，天津达至7000万吨，河北省一次性能源消耗中煤炭占了89％，高于全国平均水平20多个百分点，一年烧煤2亿多吨，是北京的10倍、天津的3倍。据统计，70％以上的SO2和50％以上的烟尘排放与煤炭燃烧有关，大量的煤炭消耗，直接导致了PM2.5的增加。

3、机动车污染问题突出环境保护部发布的《2012年中国机动车污染防治年报》显示，我国已连续三年成为世界汽车产销第一大国。2011年，全国汽车产、销量分别达到1841．9万辆和1850．5万辆。与1980年相比，全国机动车保有量增加了30倍，达到了20754．6万辆。2011年，全国机动车排放污染物4607．9万吨，比 2010年增加了3．5％。按排放标准分类，占汽车保有量9．5％的国I前标准汽车，其排放的四种主要污染物占排放总量的40．0％以上；而占保有量53．7％的国Ⅲ及以上标准汽车，其污染排放量还不到排放总量的25．0％。按环保标志分类，仅占汽车保有量16．4％的“黄标车”排放了63．7％的氮氧化物、86．6％的颗粒物、55．9％的一氧化碳和60．4％的碳氢化合物。机动车污染已成为我国空气污染的重要来源，是造成灰霾、光化学烟雾污染的重要原因。

针对这些原因，国家也出台可很多措施来治理大气污染，主要有： l，加强立法和执法工作

一是修订《中华人民共和国大气污染防治法》。现行的《中华人民共和国大气污染防治法》于2000年颁布实施，目标是解决城市烟煤型污染，重点解决以二氧化硫，氮氧化物和颗粒物PM10为特征的城市污染，对当前以PM2.5为特征的区域性污染没有涉及到，需要尽快修订，从法律上明确解决PM2.5污染问题的措施和手段。如河北省针对雾霾天气出台了《河北省空气重污染应急管理办法(暂行)》，今后环保和气象部门联合发布空气重污染预警信息后，政府将根据空气重污染级别，采取多种强制性污染减排应对措施。二是加大执法力度，严格执法。对各类燃煤设施、废气排放装置加密现场监察频次，细化现场监察内容，提高现场执法效能。检查发现不正常使用污染处理设施等环境违法行为，一律高限进行处罚，情节严重的，追究违法者的刑事责任，实施“铁腕”治污，对违法行为设置“高压线”，彻底改变“守法成本高、违法成本低”的局面。

2、优化产业结构

一是制定产业发展规划。根据省情、市情等实际情况，将环境因素纳入城市发展规划，制定科学合理的产业发展规划，同时以规划环评为手段，以生态宜居为标准，调整城市功能，加强环境基础设施建设，从源头上避免城市布局性和结构性污染。二是控制“两高一资”项目。严把审批关，提高“两高一资”项目准入条件，严格审批程序，改变较快增长局面，控制新增污染物排放量。三是开展排污权交易。对涉烟(粉)尘、二氧化硫、氮氧化物的新建项目，新增污染物排放量必须通过排污权交易获得；对涉烟(粉)尘、二氧化硫、氮氧化物的原有工业企业开展排污权有偿使用，利用市场机制和经济手段，实现环境资源的合理配置，促进企业产业升级，淘汰污染较重和落后的生产工艺，进一步推动产业结构调整。四是提高排放标准。参照经济发展水平和污染治理技术，修订国家的行业排放标准和《大气污染物综合排放标准》，鼓励各地制定地方标准，大幅度提高粉尘、二氧化硫、氮氧化物和挥发性有机 物等污染物的排放限值，要求各工业企业限时实现达标排放，否则予以关停，倒逼高排放企业自觉加大减排力度，提高治污水平，改进生产工艺。

3、调整能源结构

一是控制煤炭使用量。根据各地实际，划定一定范围的“禁煤区”，拆除燃煤设施，鼓励使用清洁能源。依据国际各行业平均产能标准，开展炉窑节能技术研究，大力实施炉窑节能改造工程，降低煤炭使用量，提高行业平均产值的能耗。二是大力发展风能及水电。我国陆地面积广阔，具有较好的新能源利用优势，要进一步加强风电电源、电网统一规划，加快风电项目、输电工程的配套核准、建设，加强和优化风力发电调度工作，协调凤电与传统能源之间的矛盾，进一步完善财税价格政策，建立灵活的市场机制，健全风电发电激励机制。三是大规模发展分布式能源。完善分布式能源应用的政策和市场体系，着力扩大和推进国内应用，提高分布式能源综合利用效率，实现能源梯级利用，优化用能结构，在短距离即达到能源供应与能源需求平衡，推动建立高效、稳定、安全的区域能源供应体系。

4、控制机动车尾气排放

一是大力发展城市公交。合理规划城市公共交通布局，划定科学的运行线路，开辟“公交”专用车道，形成快速的公交体系，提倡使用电力公交车。二是提高燃油标准。目前，我国车用油质量最高的是北京即将实行的新“京五”标准汽油，只有上海、广州、南京等城市供应国Ⅳ标准汽油，大部分地区仍在使用国Ⅱ、国Ⅲ标准的汽柴油，要尽快修订汽柴油的标准，由国Ⅲ提至国Ⅳ，甚至国V标准，大幅度降低机动车的污染物排放总量。三是控制机动车数量。根据各地实际，逐步建立机动车准入的控制机制，最大限度控制机动车增长速度，同时，实施机动车出行限制，最大限度地控制上路行驶的机动车数量。

国家确实采取了不少措施，但是看现在的情况并没有好转很多，当然，我知道环境治理与保护不是一朝一夕的事情，需要耐心与持之以恒。但是个人认为一个很大的问题国家并没有很深刻的意识到，就是公民的意识问题。在全国，很多群众与官员都有那种心理，环境问题又不会死人。所以中国的环境问题日益严重。我看到过新华社有过这样一篇报道：

北京1月29日启动污染防控应急措施，要求103家重点排污企业停产、工地停工，燃煤电厂等降低污染排放、公车停驶30%，力求从工业、扬尘、燃煤、机动车四方面加大污染减排力度。记者对执行情况进行了探访。至于公众最为关注的公用车停驶30%落实情况，记者采访最为艰难。仅有北京市公安局的官方微博“北京平安”发布消息称，局属各单位除执行警务任务的警车外，公务用车按照现有数量的30%封存，但没有通报具体数量和透露更多的信息。记者30日上午电话联系北京市多个政府委办局，没有一家单位愿意公开本单位当天停驶的公务车车号，也不愿意透露停驶公务车的数量。一些部门表示，他们会接受有关部门的监督检查，但不愿对媒体公布，怕“惹麻烦”。一位官员说，停驶公车还缺乏操作细节，并且会有动态变化，所以不便公开。

所以我觉得，不把公民的意识提高，不把监督力度加强，特别是管理的公开化，出台再多的措施也难以从根本上解决问题。

我在一篇文献上看到关于欧盟控制固定点源大气污染的政策工具，觉得很有启发，其中不少地方我们值得借鉴。目前，欧盟国家普遍采用的控制大气污染排放的政策工具包括：(1)环境的直接规制政策，包括公共产品的直接供应、技术规制和执行规制；(2)可交易许可证；(3)税收；(4)补贴、押金——退款方案及退还的费；(5)产权、法律工具和信息政策。每一种政策工具均有其适用性和局限性，每个国家会根据各自的经济发展阶段、政治经济体制、生 态和科技发展现状以及社会文化等因素，选择一种或多种政策组合。

1、技术规制，也称为最实用技术、无额外成本的最可行技术以及最可行控制技术规制。技术规制最显著的特点是应用起来比较简单，技术规制要求技术本身需在合理成本的基础上显著降低污染。政策使用的标准或条件：(1)技术与生态信息是复杂的。(2)关键知识只有在权威的中央层面才能得到，而在企业里却得不到。(3)企业对价格信号反应迟钝，而投资会产生长期的不可逆转的影响。(4)技术的标准化具有很多优点。(5)在可行的竞争技术数量不多的情况下，只要有，就是好的。(6)监控成本高：对排污进行监控是很难的，但对技术进行监控却很容易。以上条件难以同时实现，但只要其中的某一项或几项符合，这一政策工具就可以应用。例如对发动机强制安装催化式排气净化器符合条件5和6，事实证明，催化式排气

净化器在减少排污量方面取得了成功，并在世界范围内广泛应用，因此，也大大降低了采用此设备的成本。这一强制执行的技术规制政策与非化石能源的组合使用，大大降低了工业企业的大气污染物排放水平。技术规制的优点是，在掌握有关减少污染成本和损害成本的全部信息的情况下，管理者可以详细规定各种必要技术来实现福利最大化。它的缺点是，强制性的技术规制下，企业几乎没有选择的余地，也没有激励去开发更加清洁的技术。因此，可 能会造成技术规制执行不力，或无法达到减少污染和排放的目标。

2、执行规制，是指对产品产量或排污水平强制实行某种限制的规制。在执行规制政策下，企业可以自主选择达到强制目标的排污方法，如减少产品产量、减少污染排放或选择更为清洁的生产技术等，这完全取决于工业企业的技术水平和减污成本。政策制定者通过为每家相关企业设置可允许的最大排污水平，来达到控制地区或行业整体排污总量的目的。执行规制的优点是，企业在采用何种方式削减污染上有一定的灵活性，有利于提高企业执行规制的积极性，使企业有效降低减排成本。它的缺点是，执行规制可能隐含信息需求腐败风险。为企业规定排污水平，可能导致管理者向企业寻租。另外，监测企业排污量的成本是较为昂贵的，因此，大多数情况下，管理者会要求企业自行上报排污数据，从而造成数据不实。

3、可交易许可证，控制排污量或产出总量的一个合理途径是确定许可证或配额的总量，以适应环境或可持续产出收益的同化能力。在确定总量的同时，由于技术更新、交通发展和经济增长等因素的改变会造成企业排污量改变，因此，分配的许可证具有可转让性。由此产生的工具在污染管理上被称为可交易排污许可证(TEP)。]这种方法的实质是建立了新资源的财产权、生态系统同化力的份额或生态系统可持续租金产品的份额。可交易许可证优点是，在不增加污染总量的前提下，允许新建或扩建工业企业。企业有更多的自主权，可以消费、储备及交易排污权，以获得最大收益。它的缺点是，许可证或配额起作用的前提条件是使许 可证具有财产权的特征，即持久性和可靠性。对固定点源大气污染水平和生态环境影响缺乏统一认识和估值给许可证制度的建立，及其持久性和可信性带来困难。此外，由于影响总排污量测量的因素很多，如不同地域、生态条件、社会经济发展状况、人口规模的变化以及气候和动态生态系统潜在变化等，使得不断修订总排污量变得困难。

4、税收。目前，与大气污染相关的环境收费被政策制定者广为使用。主要包括以下几种形式：一是庇古税。在信息充分、追求社会福利最大化及产权明晰的经典假设下，大气污染的庇古税等于污染造成的生态和环境的边际损失，但由于环境的边际损失难以计算且边际损失随时产生变化，因而大气污染的庇古税较难征收。特别是对于发展中国家，过高的庇古税会导致部分企业倒闭，造成失业和政治不稳定，因此，一些国家采用了对污染者区别对待的方法。主要形式包括：(1)对削减污染进行大量投资的企业进行税收减免，例如英国的燃料税伸缩条款；(2)退还部分收费，对于采用减少排放技术和手段的企业，给予一定比例的税收返还，使得企业的环境损害边际成本小于平均水平，有利于税收政策的执行并对减污行为形成正激励；(3)对超限度污染者进行罚款，这种政策通常与技术规制和执行规制政策同时使用。对不履行减排义务的部分工业企业给予罚款，数额相当于企业削减污染的成本。二是指定用途的税费。经济学家通常认为环境税费应该纳入国家财政收入，其使用应在公共产品中公平分配，而非指定用途。但也有一些特例，如法国的硫磺排放、挥发性有机物和二氧化氮的税收均被制定用于污染企业的减污投资。三是投人物和产出物税收。在对大气污染排放水平

很难测度或监测成本过高的情况下，监测排污企业的投人物和产出物水平成为一种较为可行的办法。投入和产出物税收是一种假定税收，即假定投人与产出物水平与大气污染排放水平同比率增加或减少，通过估算投入产出物多少就能大致确定征税水平，例如汽油税。税收方法是目前世界各国应用最为广泛的减排工具，环境税费通常与补贴和税收返还共同构成各国的环境税收组合工具。

5、退还的排污费，退还排污费方法(REP)是指排污者对污染支付费用，收益被退还到同一个污染者群体，不与支付的排污费成比例，但与另一种测量值如产出成比例。就整个社会而言，支付和退款的净效应为超过平均排污水平的企业向低于平均排污水平的企业付费。使用REP机制削减污染本质上与庇古税相同，当被规制的企业数量足够多时，研究表明，这种方式可以为清洁技术的使用提供足够的激励。当技术规制与退还排污费的机制同时使用时，由于退

款机制的存在，REP的平均成本低于庇古税的平均成本，因而较少得到企业管理者的抵制，在减少污染方面也会有较好的效果。当技术规制不存在或减少污染技术无法实行时，退还排污费的方法的平均成本要高于庇古税的平均成本。退还排污费机制的优点在于：(1)如果将退还排污费设计成退款与产量成正比的方案，则这种方法类似于以产出为基础的排污许可证配置。政策制定者可以在不考虑环境的产权(即环境权利属于污染者还是社会)的条件下，自由选择价格型或数量型工具。(2)REP机制与税收相比，具有运用上的经济性，即退还排污费的方案使得部分愿意通过采用清洁技术的企业可以得到退还的排污费，因而不会受到广泛抵制，因而执行的政治成本较低。(3)对于不执行技术规制或执行规制的排污企业，环境管理者可以通过提高污染收费的方式来加强控制的力度，获得的惩罚性基金可用于给少排污企业更多的退还资金，这有利于形成更加明显的激励效果。而这种做法本身不会增加工业企业的总成本。

通过欧盟国家固定点源大气污染防治政策可以看出：第一，欧盟国家的每一项大气污染防治政策都是以法律或法令为基础的，法律一旦颁布实施，相关的大气污染防治措施就可以在欧盟范围内得到很好的执行，具有强制性。第二，欧盟的大气污染防治工作是在欧洲范围内展开的，各国之间具有较强的一致性和协调性，并建立了切实可行的运行机制。第三，欧盟关于固定点源大气污染防治主要的解决方案是寻找并利用清洁能源和可再生能源，而非我国主要采用的淘汰落后产能等微观规制措施。第四，欧盟减少固定点源大气污染排放更多地着眼于长期的制度建设，多采用经济规制手段，遇到的来自于企业和行业的阻力较小；而我国更加注重通过行政手段制定地区和行业的减排目标，对高污染高排放行业采取限制产能等强制性规制手段，执行中遇到的阻力较大且长期来看效果不可持续。

不过治理雾霾不只是政府的事，我们每个人每天都要呼吸，都要受到影响，因此对抗雾霾要从我们自己做起，每天多走路，少坐车，少用点，少吸烟等等。都能为空气的改善贡献一份力量，虽然一个人能做的很少，但是大家一起行动时，这个力量还是很大的。还有各个企业和官员也因当重视起环境问题，否则，一味的发展经济，到以后环境彻底被破坏，有再多的钱也难以生活在湛蓝的天空下。

薛进

第五篇：商业房地产案例分析报告

浙江商业职业技术学院

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！