市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平的实施意见（定稿）

第一篇：市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平的实施意见（定稿）

市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服

务管理水平的实施意见

为进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平，结合工作实际，提出如下实施意见：

一、加强舆论宣传，营造良好氛围

市各主流新闻媒体要不断加大物业服务管理法规的宣传力度，积极宣传物业服务在优化社区环境、提高居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用，引导居民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，增强主动缴费意识。

二、推广住宅小区“三位一体”物业服务协调机制

在市区住宅小区全面推广建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”服务协调机制，由社区居委会牵头，按照一定的规则和工作制度三方协作、各司其责、相互支持，共同做好住宅小区物业服务工作。

三、增加住宅小区经营、管理用房配套比例

新建住宅小区按照小区总建筑面积7‰的标准落实物业用房，规模较小的，不得低于100平方米；按3‰的标准落实社区配套用房；按不高于2%的标准配套建设商业配套设施。集体土地房屋拆迁安置住宅小区配建2%—5%的配套服务设施（产权归拆迁安置小区所在地政府所有，不得出售），经营收益用于弥补小区物业服务经费缺口。

四、建立住宅小区物业服务收费联动机制

市物价和物业管理行政主管部门每年公布一次市区普通住宅公共服务收费指导价标准。

对已入住的普通商品房住宅小区，当物业公共服务收费指导价标准调整时，物业服务企业在履行相关程序并报经区物业服务行政主管部门和市物价部门备案后，可按与服务标准相对应的新标准进行收费。新建尚未入住的普通商品房住宅小区，按照前期物业服务协议的约定，在小区交付使用时，可直接对照物业服务企业进入时相应的普通住宅公共服务收费指导价标准收费。

对非普通商品房住宅小区，放开物业服务收费。

新建住宅小区根据市物价和物业管理行政主管部门每年公布的市区普通住宅公共服务收费指导价，通过公开招投标方式确定物业服务收费标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。

五、规范住宅小区停车位管理

利用价格杠杆作用，引导业主优先使用住宅小区内地下停车泊位。充分利用小区内的人防设施、小区道路等增设停车泊位。可先在部分停车泊位矛盾突出的小区，在经过区物业服务行政主管部门及市物价部门备案后，试点放开小区停车收费标准，允许经小区业主委员会同意，通过定期公开竞拍或摇号等方式合理配置公共车位使用权，收取的费用为全体业主所有，扣除管理成本后，用于公共设施维护和弥补公共物业服务费的不足。

六、开展考核评比，落实责任追究制度

由市房管部门牵头组织开展市区住宅小区物业服务管理工作评比创优活动，对各区、街道（乡镇）、社区和物业服务企业工作情况进行考核评比。市政府将对工作表现突出的部门和单位予以表彰。按照“谁负责、谁处理”的原则，由市各相关部门按照职责分工对住宅小区内的各类问题及时进行处理，对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的，按照相关规定追究相关领导和工作人员责任。

二○一一年三月三十日

第二篇：市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平的实施意见

市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服

务管理水平的实施意见

广陵区、维扬区、邗江区人民政府，市各有关部门（单位）：

为进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平，结合工作实际，提出如下实施意见：

一、加强舆论宣传，营造良好氛围

市各主流新闻媒体要不断加大物业服务管理法规的宣传力度，积极宣传物业服务在优化社区环境、提高居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用，引导居民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，增强主动缴费意识。

二、推广住宅小区“三位一体”物业服务协调机制

在市区住宅小区全面推广建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”服务协调机制，由社区居委会牵头，按照一定的规则和工作制度三方协作、各司其责、相互支持，共同做好住宅小区物业服务工作。

三、增加住宅小区经营、管理用房配套比例

新建住宅小区按照小区总建筑面积7‰的标准落实物业用房，规模较小的，不得低于100平方米；按3‰的标准落实社区配套用房；按不高于2%的标准配套建设商业配套设施。集体土地房屋拆迁安置住宅小区配建2%—5%的配套服务设施（产权归拆迁安置小区所在地政府所有，不得出售），经营收益用于弥补小区物业服务经费缺口。

四、建立住宅小区物业服务收费联动机制

市物价和物业管理行政主管部门每年公布一次市区普通住宅公共服务收费指导价标准。

对已入住的普通商品房住宅小区，当物业公共服务收费指导价标准调整时，物业服务企业在履行相关程序并报经区物业服务行政主管部门和市物价部门备案后，可按与服务标准相对应的新标准进行收费。

新建尚未入住的普通商品房住宅小区，按照前期物业服务协议的约定，在小区交付使用时，可直接对照物业服务企业进入时相应的普通住宅公共服务收费指导价标准收费。

对非普通商品房住宅小区，放开物业服务收费。

新建住宅小区根据市物价和物业管理行政主管部门每年公布的市区普通住宅公共服务收费指导价，通过公开招投标方式确定物业服务收费标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。

五、规范住宅小区停车位管理

利用价格杠杆作用，引导业主优先使用住宅小区内地下停车泊位。充分利用小区内的人防设施、小区道路等增设停车泊位。可先在部分停车泊位矛盾突出的小区，在经过区物业服务行政主管部门及市物价部门备案后，试点放开小区停车收费标准，允许经小区业主委员会同意，通过定期公开竞拍或摇号等方式合理配置公共车位使用权，收取的费用为全体业主所有，扣除管理成本后，用于公共设施维护和弥补公共物业服务费的不足。

六、开展考核评比，落实责任追究制度

由市房管部门牵头组织开展市区住宅小区物业服务管理工作评比创优活动，对各区、街道（乡镇）、社区和物业服务企业工作情况进行考核评比。市政府将对工作表现突出的部门和单位予以表彰。按照“谁负责、谁处理”的原则，由市各相关部门按照职责分工对住宅小区内的各类问题及时进行处理，对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的，按照相关规定追究相关领导和工作人员责任。

二○一一年三月三十日

第三篇：关于进一步提升中心城区住宅小区物业管理水平的意见

关于进一步提升中心城区 住宅小区物业管理水平的意见

为加强住宅小区物业管理，巩固创卫创文成果，进一步优化人民群众居住环境，提高人民群众幸福感，促进物业服务行业健康有序发展。依据《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发[2017]13号）、新修《河南省物业管理条例》、《驻马店市中心城区居住小区管理办法（试行）》，提出以下意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大精神，按照“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”的要求，切实解决住宅小区突出问题，规范物业服务，优化人居环境，逐步实现物业管理的高效率和全覆盖，提高人民群众满意度和幸福感，促进社区和谐稳定与社会文明进步。

二、基本原则

坚持属地管理与行业监管相结合，坚持社区管理与物业服务相结合，坚持专业管理与业主自治相结合，坚持依法监管与分类指导相结合。

三、职责分工

住宅小区物业管理是政府管理的重要内容，必须摆上各区政府（管委会）工作的重要位置，纳入政府各有关部门的职责范围。

（一）市住房管理中心主要职责。

1、负责中心城区物业管理的政策指导，研究制定行业规范，推进物业管理行业的法规制度建设。

2、加强对物业服务企业的监督检查，制定物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立物业服务市场诚信体系和信用平台，对失信主体实行联合惩戒，促进企业依法诚信经营。

3、组织物业服务企业的检查、考核和人员培训工作。

4、对物业服务质量和物业招投标活动进行监督管理，对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督。

（二）市相关职能部门主要职责。

市相关职能部门依据各自职责，按照新修《河南省物业管理条例》的要求，共同抓好物业管理相关工作，维护物业管理区域正常的公共管理秩序。

（三）各区政府（管委会）主要职责。

1、建立区、街道、社区三级物业管理工作体系，全面开展物业管理工作。

2、抓好辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导，落实办事机构。

3、把物业管理纳入社会发展规划，纳入文明城市、卫生城市考核内容，制定扶持政策和激励措施。

4、组织街道办事处（乡镇人民政府）对“老旧散 ”小区的基础设施进行升级改造，所需资金缺口较大的,由区财政统筹解决。

（四）街道办事处（乡镇人民政府）主要职责。

1、落实辖区内住宅小区物业管理主体责任，推行“三位一体”（社区居委会、业主委员会、物业服务企业）物业管理工作机制建设。

2、建立物业管理联席会议制度，街道办事处（乡镇人民政府）应定期召集公安、城管、物业管理机构和社区居委会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加会议，协调解决辖区内问题。

3、建立长效管理机制，负责对辖区物业管理工作进行定期检查，监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动，参与物业管理项目有序交接。

4、加大资金扶持，街道办事处（乡镇人民政府）应预留资金用于“老旧散”小区物业管理,发挥财政兜底作用，保障小区基本物业服务。

四、工作任务

按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的思路，分类实施、全面推进。

（一）对物业管理较为规范的小区，督促物业服务企业签订行业自律规约并自觉遵守，鼓励和扶持专业化服务水平较高的物业服务企业做大、做强。

1、引导和鼓励企业争创省、市优秀物业管理示范项目。预选和培育优秀物业服务企业树立品牌意识，推动企业上规模、上水平，为物业管理和服务起引导和示范作用。

2、探索推动物业管理服务质量星级评定和动态管理。开展物业服务标准化试点或示范单位创建活动，推动物业管理服务专业化、标准化。

3、改造传统服务业态，运用现代“互联网+”等网络化发展模式，推动物业管理向智能化、精细化转型升级。

（二）对“问题小区”加大整治力度，规范物业服务合同行为，引导物业服务企业增强服务意识，提升服务品质。

1、把“问题小区”整治列入所在区政府（管委会）、街道办事处（乡镇人民政府）工作目标。由区政府（管委会）牵头，健全工作机构，建立工作制度；补齐硬件缺陷，完善服务设施；提高服务功能，提升物业管理水平。

2、物业服务企业在提高服务质量的同时严格遵循流程规范，按照不同的服务等级标准，适当调整物业收费标准，并将收支情况定期公示，确保质价相符。

3、有关职能部门要依法严厉打击破坏小区公共设施，恶意拖欠物业费等不文明行为，优化物业管理环境。

4、加强对物业服务企业在管项目督导检查力度，建立街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会（业主）、物业服务企业对物业在管项目履约双向评价机制，同步实行物业服务星级评定，并将评价结果纳入物业服务企业诚信体系建设。

（三）推进“老旧散”住宅小区物业管理工作，落实全覆盖。区政府（管委会）将所在区域内的“老旧散”住宅小区整治工作纳入城市综合管理工作范畴。

1、建立物业管理组织。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会协调辖区内不同单位的“老旧散”家属院统一组织整合，合理划分物业管理区域，由业主大会或社区居委会依法选聘管理组织。

2、建立收费制度。引导业主树立花钱买服务的理念，增强主动缴费意识，自觉行使和履行业主的责任和义务。

3、社区托管。对整合后形不成规模的无主小区，由社区组织管理，推行“准物业管理”，实施以保洁、维修、秩序维护为主要内容的基础性物业服务。

4、政府扶持。坚持“业主支付为主，政府兜底为辅”的原则，通过适度资金扶持，改善小区先天不足的突出问题。

五、完成时限（2018年1月--2020年12月）

到2020年，实现中心城区物业管理整体水平全面提升，物业服务社会满意度明显提高，创建省、市优秀物业管理示范项目50个，住宅小区业主委员会组建率80%以上，物业管理投诉件处理率100%，中心城区住宅小区实现物业管理全覆盖。

（一）夯实基础（2018年1月--2018年6月）

1、健全组织，完善机制。2018年6月底前，各区政府（管委会）务必建立区、街道（乡镇）两级物业管理机构，配备专职人员，明确工作职责，保障工作经费，确保物业常态化管理。

2、加强培训，提升素质。各级政府、职能部门针对物业服务企业及从业人员开展多形式、多层次培训活动，提升企业管理能力；各区政府(管委会)加大对街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会物业管理工作人员的政策、业务培训，提升依法行政服务意识和政策法规水平。

3、推进业主委员会建设。各街道办事处（乡镇人民政府）应根据社区管理和业主自治相结合的原则，做到成熟一个，成立一个，推进业主委员会建设。

（二）巩固提高（2018年7月--2018年12月）

1、规范物业服务行为。物业服务企业要依据投标承诺和合同约定，切实履行职责，提高服务质量，主动接受业主、业主委员会的监督；对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止，并及时向有关职能部门报告。

2、提高业主自我管理意识。引导业主遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》，树立“花钱买服务”的消费意识，正确行使权利、履行义务。

3、加强社区文化建设。督促物业服务企业积极开展社区活动，提升社区文化建设水平，满足居民文化需求，营造和谐人文环境。

（三）全面提升（2019年1月--2020年12月）

1、实现物业管理全覆盖。2020年12底前，新建住宅小区全面实行规范化物业管理，“老旧散”住宅小区水、电、气、暖、消防、安防等基础设施提质改造，物业管理分类实施。

2、增强业主委员会履职能力。中心城区符合条件的住宅小区80%以上成立规范的业主委员会。业主主体意识、自我管理意识和依法参与物业管理的主动性明显提高。

3、全面提升住宅小区管理水平。引导培育一批具有竞争力的物业企业，深入开展物业服务企业“六比六争”活动（比综合服务，争一流管理；比卫生保洁，争最佳环境；比秩序维护，争平安畅通；比设施维护，争管养到位；比公开透明，争规范服务；比小区创建，争示范优秀）。区政府（管委会）采取以奖代补方式，拿出部分资金，鼓励物业服务企业创建省、市优秀物业管理示范项目。

4、健全物业管理监督考核机制。市政府将住宅小区物业管理工作纳入社会经济发展考核指标，对区政府（管委会）物业管理工作情况进行考核。区政府（管委会）对辖区内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作实施情况及矛盾纠纷处理情况进行定期考核。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会负责对辖区内住宅小区物业服务企业、业主委员会和其他管理单位进行日常检查，确保物业管理工作落到实处。

第四篇：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2009年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自2010年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

（一）市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县（市）区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

（二）县（市）区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责；将物业管理纳入街道办事处（乡镇人民政府）考核目标；根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处（乡镇人民政府）参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

（三）县（市）区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评；建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改；指导属地街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县（市）区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

（四）街道办事处（乡镇人民政府）要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系；负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区；协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

（五）社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

二、相关行政职能部门的职责

物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

（一）公安（交警、消防）部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理；指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

（二）城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

（三）工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

（四）规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

（五）房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

（六）环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

（七）价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

（八）财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

（九）人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

三、业主大会、业主委员会的运作

（一）业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

（二）业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

（三）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

（四）物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

四、规范前期物业管理工作

（一）各县（市）区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查（备案），并提出整改意见和建议。

（二）进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（三）开发建设单位在销售（预售）物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售（预售）5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

（四）实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

（五）物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

（六）完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料；

3.物业质量保修和物业使用说明文件；

4.业主清册（房屋分配方案）；

5.分幢分层平面图和套型图；

6.房屋、电表、水表等的有关钥匙；

7.物业管理所必需的其他资料。

五、物业服务企业的服务

（一）物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

（二）物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

（三）物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；

2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

（四）建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（五）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

（六）根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

（七）规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县（市）区物业管理主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

（八）为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

六、物业管理用房的配置

物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

（一）开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房；

2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房；

3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣；

4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；

5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内；

6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

（二）因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房；确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

（三）经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

（四）物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

七、物业管理相关经费的交纳

（一）首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例（最低不少于1万元），在物业交付前向辖区街道办事处（乡镇人民政府）交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算；首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

（二）前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

为扶持物业管理行业的发展，各县（市）区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（三）物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金（为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收）。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

（四）物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

八、物业管理相关政策

（一）各县（市）区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房（纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营），租金收入用于补贴物业服务经费。

（二）对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

（三）为扶持物业管理的发展，各县（市）区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

（四）凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

（五）对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县（市）区人民政府另行制定。

各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

第五篇：洛阳市人民政府办公室关于实施城市区物业管理全覆盖提升物业管理水平的通知

公开方式: 主动公开 公开时限: 常年公开

文件编号: 洛政办〔2009〕49号 公开范围: 全社会

生成日期: 2009-04-20 发布机构: 洛阳市人民政府办公室

附 件: 物业管理各项量化指标明细表.doc

信息索取号: C0001-0202-2009-001

51洛阳市人民政府办公室关于实施城市区物业管理全覆盖提升物业管理水平的通知

洛政办〔2009〕49号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

为改善城市形象，提升城市品位，维护社会稳定，建设和谐洛阳，根据有关规定，结合洛阳实际，现就进一步提升物业管理水平工作通知如下：

一、突出重点，搞好指标量化和综合整治

2009年，各城市区物业管理工作的重点是采取多种措施进一步规范物业管理工作。一是要新培育一批优秀物业服务企业、优秀经理、优秀管理人员。优秀企业、优秀经理、优秀员工要分别达17个、21人、41人，力争占服务企业和管理人员总量的10％以上；二是新培育一批国家、省、市示范住宅小区、优秀住宅小区，在2008年创先评优32个示范优秀住宅小区（大厦）的基础上力争2009年总量实现翻一番。通过典型引路和示范带动，促使物业管理趋向规范，提升水平；三是各城市区、各有关单位机关后勤式管理的物业管理小区通过采取逐渐脱钩、制定优惠政策、下达责任目标等措施，加大专业物业服务企业进驻机关后勤管理的住宅小区服务的覆盖面。特别是对条件具备、建筑面积1万平方米以上的机关后勤式管理的住宅小区，力争在2009年50％以上实行专业公司进驻服务。2万平方米以上的住宅小区专业物业公司的覆盖面要达到66％以上，新建住宅小区专业公司覆盖面要达到100％；四是各城市区要从市政府利用再就业资金购买的公益岗位中，拿出一部分岗位充实到因破产关闭、业主委员会组建困难，收费暂由办事处、社区居委会代管的住宅小区进行物业服务，并由社区聘请物业公司进驻该住宅小区服务，签订物业服务合同；五是各城市区从2009年开始，以后每年都要有计划、有步骤地安排一些不能实施拆迁改造的旧住宅小区进行整合整治。2009年每个城市区要有选择的安排1－2个旧住宅小区（2000年前建成的小区）作为试点实施整合整治（整合整治的标准另定），以点带面，逐步推进，使旧居住小区基础设施得到改善，给物业管理创造良好的硬件条件；六是加大对物业服务企业的监管考核评议力度，使物业服务企业始终在社区居委会、办事处的监督下，在行业主管部门管理指导下搞好小区的物业服务工作，提升服务质量，规范服务行为，把《物业服务企业积分考核办法》、《资质动态考核办法》、《物业服务企业管理办法》等规定落到实处。

二、加强调研，搞好政策制定和规范管理

市房管部门牵头，市民政、物价等部门参与，在充分调研的基础上，尽快出台我市物业服务的合理收费标准、组建业主委员会的指导规则、物业管理纳入社区建设的意见、各级各部门在物业管理方面的职责等政策，从而使我市的物业管理工作进一步规范，收费更合理，各级各部门职责分工进一步明确。

三、加强培训，切实提高行业队伍素质

做好物业管理服务工作，需要有一支业务精、懂管理、会经营的人才队伍。房管部门要组织选聘物业管理方面的专家教授对我市的各级物业管理部门工作人员，物业服务企业的法人代

表（经理）、项目经理、管理人员进行分级培训和轮训，分级培训、轮训的人数要达到1000人以上，为物业管理造就一支高素质的人才队伍，使各级物业管理部门工作人员和行业从业人员素质得到明显提升。

四、加强督查力，切实抓好工作落实

各城市区政府要把物业管理工作纳入责任目标。由区物业管理领导小组牵头，辖区有关部门参加，每月对辖区内的物业服务企业、社区居委会、办事处进行抽查督查，年终评比总结，奖优罚劣。市物业领导小组办公室每季度要对各城市区的物业管理工作督查一次，年终要对各城市区的物业管理工作进行绩效认定，并根据业绩情况进行奖惩。

附件：1.城市区政府、区房管部门（物业办）、街道办事处（乡镇政府）和社区居委会物业管理工作职责

2.2009物业管理各项量化指标明细表

洛阳市人民政府办公室

二〇〇九年四月二十日

附件

1城市区政府区房产管理部门（物业办）街道办事处（乡镇政府）

社区居委会物业管理工作职责

一、各区政府物业管理工作职责

（一）全面负责本辖区物业管理工作，认真贯彻落实物业管理方面的法律法规政策规定，并做好宣传工作。

（二）负责本辖区物业管理工作长效机制的建立。

（三）负责制定本辖区内各办事处、各有关单位物业管理工作的责任目标，并将其纳入责任目标、年终组织绩效认定考核。

（四）认真贯彻执行《洛阳市人民政府关于进一步加强物业管理工作意见的通知》（洛政〔2006〕203号）和《洛阳市人民政府关于进一步提升城市区物业管理水平的通知》（洛政〔2008〕103号）精神，切实把“五级管理、部门联动”的物业管理机制体制和“属地管理、立足基层”的原则，落到实处。

（五）负责落实本辖区物业管理工作所需人员和经费以及实施物业管理小区整合整治所需资金。

（六）完成市政府和市物业管理领导小组交办的其他工作任务，并及时协调处理辖区内物业管理的突发事件和办事处等基层单位处理不了的物业管理服务方面的矛盾纠纷。

二、各区房产管理部门（物业办）物业管理工作职责

（一）负责本辖区物业管理方面法律、法规、政策的指导和监督。

（二）会同办事处（乡、镇）、社区居委会指导组织召开本辖区住宅小区、非住宅小区的首次业主大会，选举产生业主委员会，负责业主委员会成员的培训和备案。

（三）建立本辖区物业服务企业与业主委员会沟通机制，负责辖区内业主投诉的登记、交办，并督促和指导业主诉求的协调处理、反馈等事宜，协调解决本辖区物业服务企业、业主、业主委员会之间的矛盾。

（四）负责指导建设单位、新建小区的前期物业管理服务的招标投标工作。

（五）负责对本辖区物业服务企业资质动态考核进行初审登记。

（六）负责申报市物业管理优秀住宅小区（大厦）的推荐和初验。

（七）负责本辖区物业管理服务的检查与考核，对不规范行为和违规行为进行纠正，并将有关情况报市物业管理主管部门。

（八）负责辖区内典型示范住宅小区（大厦）的培育，协助市物业管理部门搞好相关人员的培训和再教育，建立物业管理工作督查巡查机制和通报机制。

（九）完成市物业管理领导小组办公室交办的其他工作任务。

三、街道办事处（乡镇政府）物业管理工作职责

（一）依法加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。

（二）接受市、区物业管理行政主管部门的业务指导。

（三）配合房管、规划、建设等行政主管部门，参与对新建住宅的综合验收和配套设施验收，对未按规定建设配套共用服务设施发现设施有质量问题的，有权提请有关行政主管部门督促其纠正；负责组织实施辖区物业管理服务小区的整合整治工作。

（四）建立物业管理投诉受理制度，受理业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等的投诉，投诉接待的地点、时间、联系电话应予以公布，督促社区居委会及时协调处理物业管理服务矛盾纠纷。

（五）指导、监督社区居委会承担起不具备市场化物业管理服务条件的住宅区物业管理服务工作。

（六）负责对组建业主大会及业主委员会有困难的诸如破产、关闭、撤并的企事业单位生活大院（住宅区、大杂院）的管理服务工作，接受企事业单位委托管理服务。

（七）在区房管部门（物业办）的指导下，负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组建业主委员会的筹备组，并主持组建、换届、改选业主委员会工作。对业主大会和业主委员会的日常工作进行指导、监督。参与物业服务招投标工作，对物业服务企业资质动态考核提出初审意见。对依法组建的业主委员会予以备案。

四、社区居委会物业管理工作职责

（一）在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，与业主大会、业主委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的物业管理、社会治安等相关工作。指导和监督业主大会的召开，业主委员会的组建、换届、改选工作。

（二）对后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督，充分发挥业主的自治作用，与社区居委会自我管理、自我教育、自我服务的作用结合起来，形成群众参与的组织机制。

（三）配合办事处、区物业管理主管部门对服务质量差、群众满意率低、社会影响坏的物业服务企业，下发整改通知。对拒不整改、违反行规、不讲诚信的物业服务企业，建议市物业管理主管部门降低其资质等级和注销资质。同时，依法维护物业服务企业的合法权益。对物业服务企业的资质动态考核提出审核意见。

（四）建立“五位一体”的联席会议制度（街道办事处、社区党支部、社区居委会、业主委员会、物业服务企业），调解调处小区的矛盾纠纷，及时把矛盾化解在萌牙状态，解决在社区。

（五）对物业服务企业的服务行为进行日常监督（例如定期在小区发放物业服务满意度调查表，对物业服务企业进行评议等），对其违规行为及时督促纠正。对业主委员会的日常工作给予指导。