房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

第一篇：房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税

对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？•中华人民共和国营业税暂行条例‣(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“ 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订•商品房销售合同‣，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。

可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。

例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按•中华人民共和国税收征收管理办法‣及其•实施细则‣的有关规定加收滞纳金。

二、收取购房定金未申报缴纳营业税

•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局•关于印发†营业税问题解答（之一）的通知‡‣（国税函发„1995‟156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一直挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报缴纳营业税，也是一种延期缴纳税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金（银行存款），贷：其他应付款－定金。签订合同并收到首付款的账务处理是，借：现金（银行存款），其他应付款－定金，贷：预收账款—房款。经税务稽查机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入28,000,000元，挂在“其他应付款—定金”科目的贷方，未申报缴纳营业税。根据•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条和国税函发[1995]156号文件规定，税务稽查机关作出以下处罚决定：甲房地公司尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元，补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

三、部分代收款项未申报缴纳营业税

•中华人民共和国营业税暂行条例‣（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。因为根据•国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知‣（国税发[2004]69号）文件的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应一并计入收入额，缴纳营业税，并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。

财政部、国家税务总局•关于土地增值税一些具体问题规定的通知‣（财税字„1995‟048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用

•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发„2009‟31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

基于以上政策规定，房地产公司代有关政府部门收取的代收款项，除了代收的住房专项维修基金外，都要依法申报缴纳营业税，例如，税务稽查机关检查某房地产公司“其他应付款”账户时发现，该公司2012至2013年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金700万元，管道燃气初装费和有线电视初装费共1500万元，票据由委托方进行开具，其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。最后税务稽查机关对该企业作出•税务处罚决定书‣，处理决定如下：

1、根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣第一条、第二条、四条及•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第十四条的规定，追缴该房地产公司代收款项1500万元的营业税及附加，并加收滞纳金。

2、因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。

3、根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。

四、以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息未视同销售申报纳税 实践中，房地产公司往往会出现以其开发完成的开发产品抵建筑企业的工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房屋抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理分别是，借：应付账款——应付建筑工程款，贷：开发产品——商品房；借：长期借款，贷：开发产品——商品房；借：应付股息，贷：开发产品——商品房。双方都没有给对方分别开具发票。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣第一、二、四、五、九条及其•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第四条的规定，房地产公司以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时应视同销售处理。以房抵工程款应按照建筑企业从房地产公司收回工程款和再用收回的工程款购买房地产公司的房屋两个阶段来进行税务处理，房地产公司和建筑企业应分别给对方开具发票。即房地产公司给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给房地产公司开具建筑安装发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。以房抵银行贷款应按照银行收回房地产公司的贷款资金，然后用收回的贷款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银行开销售不动产发票，银行给房地产公司开具超过贷款本金部分利息的利息票据。以房抵股东分配股息应按照房地产公司销售商品房获得的销售收入，然后用销售收入支付给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具销售不动产发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，必须按照税法的规定，按照视同销售处理，依法申报缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。例如，税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实：

一是将其售楼部数据和财务部有关数据进行核对时发现，该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现，房地产公司与施工单位签订了•抵债协议‣，协议中明确了用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

二是在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实，原来是房地产公司与某银行签订•以商品房抵顶银行贷款合同‣，以开发产品抵顶银行3900万元贷款，房地产公司以商品房抵顶银行贷款，不进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。

经过查证后，税务稽查局对该房地产公司进行了如下税务处罚决定：

第一追缴房地产公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金，按照协议售价2000万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

第二，追缴房地产公司按照3900万元价格视同销售行为的营业税及附加并加收滞纳金，同时按照3900万元价格扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

五、利用装修分解精装房销售收入

为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业往往将销售额分解为两部分：一部分为毛坯房销售额；一部分为装修款。其实这种做法是违背相关政策规定的，因为房地产企业没有装修资质，而与客户签订装修合同是分解销售额，少申报土地增值税和营业税，是一种典型的漏税行为，税收风险很大。

例如，D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2013年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元。对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣、•国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复‣（国税函[1998]53号）的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。基于这规定，甲公司将精装房销售分解为两份合同，漏了土地增值税和营业税。最后，税务稽查机关对甲公司做出补营业税、土地增值税、罚款和缴纳滞纳金的处罚。根据国税发[2009]31号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2013年企业所得税。

六、将土地评估增值虚增开发成本，少申报土地增值税和企业所得税

为了增加开发成本，少申报土地增值税和企业所得税，有些房地产开发企业往往对其开发用地进行评估增值，增加其开发用地的成本，以便达到少申报土地增值税和企业所得税的目的。

•中华人民共和国企业所得税法实施条例‣(中华人民共和国国务院令第512号)第五十六条规定：“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”

•财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知‣（财税字[1998]50号）规定业依据财税字[1997]77号第四条的规定，按评估价调整了有关资产帐面价值并据此计提折旧或摊销的，对已调整相关资产帐户的评估增值部分，在计算应纳税所得额时不得扣除。

基于以上政策文件规定，房地产企业对土地进行评估增值虚增开发成本，在土地增值税清算和企业所得税汇算时，不得扣除评估增值的部分。否则将面临税务稽查的风险。

例如，某税务稽查人员在对某房地产开发企业的“开发成本”科目进行稽查时发现，该房地产企业C项目的土地成本共2.5亿元，但•土地转让协议‣中的地价款为1.8亿元，两者相差了7000万元。税务稽查人员对该房地产公司列支土地成本的记账凭证逐一进行检查，发现该房地产公司对C项目用地进行了资产评估，评估值为2.5亿元。房地产公司进行如下账务处理： 借：开发成本—C项目—土地成本 7000万元 贷：资本公积 7000万元

经核实，土地评估增值部分进入开发成本并已在税前扣除金额为4000万元。后来，税务稽查机关对该房地产公司作出如下处理决定：该房地产公司通过评估增值的土地成本虚增产品成本在税前扣除，追缴其企业所得税，加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

七、将转为自用开发产品的开发成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除 为了达到增加开发成本以便少申报土地增值税和企业所得税，有的的房地产企业对其转为自用的开发产品的开发成本，没有转为固定资产，而是将其开发成本也计入到土地增值税和企业所得税税前扣除成本。

国税发[2009]31号第十七条规定：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”

基于以上税收政策规定，房地产企业转为自用的开发产品，其开发成本应转为固定资产，不能在企业今后的土地增值税和企业所得税前扣除，只能通过计提折旧，在企业所得税前扣除，否则会有税务稽查的风险。

例如，甲房地产公司A项目的会所在完工后于2014年4月办理房产证，产权人为甲公司。该会所在2013年10月已租给其关联企业某娱乐公司从事娱乐业经营。在税务稽查中发现，甲公司将A项目的会所成本在“开发成本”科目下设臵子科目进行单独核算，在A项目完工后，该公司将包括会所成本在类的“开发成本—Ａ项目”账面余额全部结转“开发产品成本—A项目”后又分别在2012年、2013年底分两次全部结转“销售成本”，在税前扣除。2014年4月办理房产证后，甲公司既未将会所转作固定资产，也未将相应的成本从销售成本中转回。税务稽查机关根据国税发[2009]31号文第17条的规定，对甲公司作出如下处理决定：甲公司将经营性的会所成本作为开发产品成本在企业所得税前扣除，应调增应纳税所得额，将会所成本结转为固定资产，提取折旧。

八、销售退回不冲回销售成本 房地产企业在发生商品品销售时，往往会发生某些业主退房问题，这种退房问题应如何税务处理呢？有不少房地产企业的财务部人员在对业主发生退房得到批准后，往往只冲减收入而不冲减成本，结果使企业少申报缴纳企业所得税和土地增值税。这种账务处理是存在税收风险的，如果被税务稽查机关一旦查出，将会面临补税、罚款和缴纳滞纳金的行政处罚。

例如，某税务稽查机关在对某房地产企业的预售收入进行检查时，发现该房地产公司Ｂ项目有笔红字冲回业务，经核实是销售退回业务。在对Ｂ项目销售成本进行检查时，检查人员未发现有红字冲回业务，对照销售台账，发现结转销售成本的面积比销售台账中记载的销售面积多了150平方米。经过核实，发生的几笔销售退回业务只进行了销售收入冲减，未进行销售成本冲减，造成多结转150平方米销售成本，应调增应纳税所得额。最后，税务稽查机关作出以下处罚决定：根据•中华人民共和国企业所得税法‣的规定，追缴该房地产公司多结转的销售成本的企业所得税、加收滞纳金并处以补缴税款0.5倍的罚款。

第二篇：房地产行业纳税风险因素分析

房地产行业纳税风险因素分析

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

税务管理部门利用政策宣讲会、互联网络和发放宣传达材料等形式宣传税收政策，入户核实税收政策的落实情况，并积极推广使用各类税收软件。

第三篇：房地产企业土地使用税纳税分析

房地产开发企业土地使用税的纳税起止时间如何确定

在对房地产开发企业日常的纳税评估中，常常遇到土地使用税起止时间的确认执行标准不一样而导致企业多缴、少缴税款，给评估管理工作和企业带来不少麻烦。通常情况下，土地使用税纳税起止时间确认比较容易，其土地使用税确认无怪乎两种情况，一是房地产开发企业取得土地时的起始时间确认；二是如何确认开发的商品在售出时其土地使用税的终止缴纳时间。但在一些特殊情况下土地使用税的时间确认就比较麻烦，在征收管理上各地执行的时间标准也不一致，如：房屋销售合同的签定时间晚于交房日期这种情况下其终止时间确认在执行上就存在很大争议。下面就本人在实际评估中遇到的问题列举具体事例和大家共同交流、探讨。

甲房地产开发公司于2008年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2008年5月20日前将该块土地的使用权转移到甲房地产开发公司。6月5日，甲房地产开发公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，甲房地产开发公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2010年1月15日。为了售房时签合同方便，甲房地产开发公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2010年5月18日，甲房地产开发公司开发的商品房销售完毕，其中2010年1月15日之前售出的楼房已如期交付。

甲房地产开发公司会计认为，应从2008年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2010年1月15日交房，应从2010年2月开始停止缴税。

甲房地产开发公司会计的做法是否正确？《城镇土地使用税暂行条例》第九条第（二）项规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。可见，土地使用税的开始纳税时间并不是以土地使用证的签发时间为准。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。上述案例中双方签订的《国有土地使用权转让合同》明确规定，2008年5月20日前将土地使用权转移到甲房地产开发公司，所以，甲房地产开发公司应于2008年6月开始缴纳城镇土地使用税。

那么，什么时候停止缴纳土地使用税呢？根据财税〔2006〕186号文件相关规定，甲房地产开发公司与购房者签订的商品房销售合同上规定的交房时间即为土地使用税停止缴纳时间。虽然甲房地产开发公司售房合同上全部注明2010年1月15日交房，但是有些合同是2010年1月15日之后签订的。这时如何确定企业土地使用税的停止缴纳时间就成了大家争议的地方。一种认为：以合同注明的交房时间（9月15日）的当月为截止时间；另一种认为：以签定日期所属月份为截止时间。本人更偏向于第二种看法，财税[2008]152号文件规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的城镇土地使用税。实物或权利状态发生变化两者选择关系，也就是说当房产、土地发生变化具备了其中一个条件的当月就应该确定为土地使用税截止时间。实物或权利状态发生变化又如何理解呢？

1、实物发生变化如：某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。相反，如果该企业的房屋已被拆除，那拆除的当月应该确定为该企业土地使用税的截止时间。

2、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。另外还有一种情况：状态发生变化——“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。那这时就应该确定为土地使用税的截止时间。通过这两个文件规定不难看出，本案中甲房地产开发公司虽然在合同中规定了交房时间（1月15日），但该实物或权利状态并没发生变化，在购买者没签字之前，该合同是没有法律效力的；只有当购买者在合同上签字之后，合同才具有法律效力，房屋的权属才发生变化。因此，对于签订日期晚于合同规定的交房日期的售房合同应按照签订合同的日期计算土地使用税的终止期限，即当月签订合同销售的楼房从下月起停止缴税。对于土地使用税截止时日的确定，另外，还有一种情况：有不少地方的税务机关为了便于操作，在计算土地使用税的截止时间时按照实际交房日期即房地产开发公司规定的某个时间并实际统一交付钥匙的时日确定为土地使用税的截止时间。本人也认同这种确定时间的方法，但这种确定时间的方法需要两个前提：一是需要省市地税部门下发文件进行明确；二是需要房地产开发公司的配合。这两个前提必须具备其一，因为从财税部门下发的文件中找不到该确定方法的具体规定，这种确定时间的方法只是部分省市依照财税[2008]152号文件规定制定的地方性文件（纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末），不具备普遍性，因此在执行中还需谨慎使用。

第四篇：企业纳税风险概述

企业纳税风险概述

企业纳税风险是企业的涉税行为因未能正确有效遵守税收法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素，结果就是企业多交了税或者少交了税。

概括来讲，企业的涉税行为大致可分为三类：税收政策遵从、纳税金额核算、纳税筹划。其中税收政策遵从就是纳什么税的问题，纳税金额核算就是纳多少税的问题，纳税筹划就是如何纳最少的税的问题。

上述三类行为中和企业关系最密切的是税收政策遵从和纳税金额核算，它们是企业涉税行为的主体内容。毕竟，企业每天花费大量的时间、人力和物力是先要解决经营行为和经营事件到底该纳什么税和纳多少税的问题，企业因纳税风险而带来的利益损失更多是和税收政策遵从和纳税金额核算有关。而企业实际生产经营中的纳税筹划行为较少，相关的纳税风险发生的几率也较小。虽然我国的税收法规体系非常繁杂，但是具体到单体企业能够适用的税收政策毕竟有限，企业的经营行为可供选择适用税收政策的余地比较小。因此，从目前笔者知悉的情况看，很多企业对于纳税筹划仍然停留在概念和愿望阶段，一些财务人员已经发现过分追求纳税筹划而忽视税收政策遵从和纳税金额核算工作是舍本逐末，结果是税款没有节省多少，可是每年因为纳税违规问题仍在补交金额不菲的罚款和滞纳金。

企业纳税风险的类型

企业纳税风险的大小因企业的状况不同而不同，它既决定于企业周围的客观因素，也取决于企业内部的主观因素，大致可分为以下五类：

1、交易风险

交易风险是指企业各种商业交易行为和交易模式因本身特点可能影响纳税准确性而导致未来交易收益损失的的不确定因素。例如：

(1)重要交易的过程没有企业税务部门的参与，企业税务部门只是交易完成后进行纳税核算。

(2)企业缺乏适当的程序去评估和监控交易过程中的纳税影响。

(3)除继续对企业提供的财务账簿进行纳税检查外，税务机关越来越多关注记录企业交易过程的资料。

交易风险的发生可能有以下影响：

(1)企业在对外兼并的过程中，由于未对被兼并对象的纳税情况进行充分的尽职调查，等兼并活动完成后，才发现被兼并企业存在以前大额偷税问题，企业不得不额外承担被兼并企业的补税和罚款。

(2)企业在采购原材料的过程中，由于未能对供货方的纳税人资格有效控管，导致后来从供货方取得大量虚开增值税专用发票，企业不得不额外承担不能抵扣的进项税额和上升的原材料成本。

(3)企业在重新改组销售模式过程中，因未能有效评估纳税的影响，导致后来销售模式改变后增值税税负大幅度上升，企业销售毛利润率下降。

(4)企业采购汽油、办公用品未能取得增值税专用发票，导致少抵扣进项税。

对企业来讲，越不经常发生的交易行为，纳税风险就越大，如兼并、资产重组等事项；而像原材料采购、商品销售、融资等日常交易行为的纳税风险相对就会小。

2、遵从风险

遵从风险是指企业的经营行为未能有效适用税收政策而导致未来利益损失的不确定因素。例如：

(1)企业未能及时更新最新可适用税收政策系统。

(2)企业未能对自身内部发生的新变化做出适用税收政策判断。

(3)企业缺乏外部机构对自身纳税义务的指导性重新检讨制度。

遵从风险发生可能有以下影响：

(1)企业经过数年生产经营后，发现自己应该享受到的低税率优惠而未享受，导致多年按照高税率交纳企业所得税。

(2)企业对外提供应该缴纳营业税的劳务，却错误交纳了增值税，导致需要补交营业税和罚款，并且需要和税务机关协调解决多交增值税问题。

(3)企业对外支付专家费用，未代扣个人所得税，导致补交罚款。

遵从风险是所有企业纳税风险中最大的一种风险。

如何避免纳税风险

1.建立风险控制环境

即企业管理层在建立书面纳税风险控制策略和目标时，必须明确：企业应遵守国家税收政策规定，照章纳税；企业应积极争取和企业相关的税收优惠；企业和分支机构必须要设置税务部门以及各级负责人。

2.评估纳税风险和设计控制措施

评估纳税风险就是企业对具体经营行为涉及的纳税风险进行识别并明确责任人，这是企业纳税风险管理的核心内容。在这一过程中，企业要理清自己有哪些具体经营行为，哪些经营行为涉及纳税问题，这些岗位的相关责任人是谁，谁将对控制措施的实施负责等。

3.信息交流沟通和监控实施效果

朱自永说，信息交流沟通是整个纳税风险管理工作平稳顺利运行的润滑油。因为即使设计了清晰的目标和措施，但是因为相关部门和人员不理解，导致责任人不能有效地执行和相关部门不能密切配合，实施效果将大打折扣。监控实施效果就是检查纳税风险管理的效果，并对纳税风险管理效果进行总结。

文档出至：深圳税收查询网

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第五篇：地产企业常用的5个纳税风险分析

地产企业常用的5个纳税风险分析

一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税

对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“ 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。

可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

二、收取购房定金未申报缴纳营业税

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。

基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一直挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报缴纳营业税，也是一种延期缴纳税的行为，将面临税务稽查的风险。

例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金（银行存款），贷：其他应付款－定金。签订合同并收到首付款的账务处理是，借：现金（银行存款），其他应付款－定金，贷：预收账款—房款。经税务稽查机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入28,000,000元，挂在“其他应付款—定金”科目的贷方，未申报缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条和国税函发[1995]156号文件规定，税务稽查机关作出以下处罚决定：甲房地公司尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元，补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

三、部分代收款项未申报缴纳营业税 《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。因为根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）文件的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应一并计入收入额，缴纳营业税，并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

基于以上政策规定，房地产公司代有关政府部门收取的代收款项，除了代收的住房专项维修基金外，都要依法申报缴纳营业税，例如，税务稽查机关检查某房地产公司“其他应付款”账户时发现，该公司2012至2013年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金700万元，管道燃气初装费和有线电视初装费共1500万元，票据由委托方进行开具，其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。最后税务稽查机关对该企业作出《税务处罚决定书》，处理决定如下：

1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，追缴该房地产公司代收款项1500万元的营业税及附加，并加收滞纳金。

2、因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。

3、根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。

四、以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息未视同销售申报纳税

实践中，房地产公司往往会出现以其开发完成的开发产品抵建筑企业的工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房屋抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理分别是，借：应付账款——应付建筑工程款，贷：开发产品——商品房；借：长期借款，贷：开发产品——商品房；借：应付股息，贷：开发产品——商品房。双方都没有给对方分别开具发票。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五、九条及其《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条的规定，房地产公司以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时应视同销售处理。以房抵工程款应按照建筑企业从房地产公司收回工程款和再用收回的工程款购买房地产公司的房屋两个阶段来进行税务处理，房地产公司和建筑企业应分别给对方开具发票。即房地产公司给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给房地产公司开具建筑安装发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。以房抵银行贷款应按照银行收回房地产公司的贷款资金，然后用收回的贷款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银行开销售不动产发票，银行给房地产公司开具超过贷款本金部分利息的利息票据。以房抵股东分配股息应按照房地产公司销售商品房获得的销售收入，然后用销售收入支付给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具销售不动产发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，必须按照税法的规定，按照视同销售处理，依法申报缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。

例如，税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实：

一是将其售楼部数据和财务部有关数据进行核对时发现，该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现，房地产公司与施工单位签订了《抵债协议》，协议中明确了用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

二是在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实，原来是房地产公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》，以开发产品抵顶银行3900万元贷款，房地产公司以商品房抵顶银行贷款，不进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。

经过查证后，税务稽查局对该房地产公司进行了如下税务处罚决定： 第一追缴房地产公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金，按照协议售价2000万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

第二，追缴房地产公司按照3900万元价格视同销售行为的营业税及附加并加收滞纳金，同时按照3900万元价格扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

五、利用装修分解精装房销售收入

为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业往往将销售额分解为两部分：一部分为毛坯房销售额；一部分为装修款。其实这种做法是违背相关政策规定的，因为房地产企业没有装修资质，而与客户签订装修合同是分解销售额，少申报土地增值税和营业税，是一种典型的漏税行为，税收风险很大。例如，D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2013年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元。对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。基于这规定，甲公司将精装房销售分解为两份合同，漏了土地增值税和营业税。最后，税务稽查机关对甲公司做出补营业税、土地增值税、罚款和缴纳滞纳金的处罚。根据国税发[2009]31号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2013年企业所得税。