前期调研行动浅谈

第一篇：前期调研行动浅谈

前期调研行动浅谈

有一句俗话叫做“兵马未动，粮草先行”，引用于房地产开发便成为“项目未动，策划先行”，到了今天，准确地说就是“项目未动，调研先行”。在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，发展商大多数已经认识到项目前期调查和策划的重要性，甚至在拿地之前，已有发展商会花费数万元对地块进行调查分析，研究有无投资价值，从而为决策提供参考。

在房地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等等。这些教训对后来者的启示是，在激烈的市场竞争中，对项目的定位和把握十分重要，一个成功的项目，前期市场调研必不可少。

在深港两地知名度颇高的中国海外公司一直以来十分重视对市场的调查研究，公司专门设有调研部，并且对工作人员素质要求很高，以往所有的项目调查都是由调研部进行，其市场调查便是从拿地开始。如位于深圳中心区的中海华庭，该项目最初的调查研究地块的价值，然后对项目进行定位，确定项目的档次和客户群之后，再对目标客户进行细分：这些客户的家庭成员如何？个人有偏好？这些问题主要是为了帮助确定户型以及环境设计。

对地块进行价值分析，对项目进行定位，确定客户群，在客户对象确定以后，再对特定客户进行调查：这些特定的客户的喜好如何？需要什么？最后确定一个主题，以后所有的调查都围绕着这个主题展开，包括建筑风格、园艺设计、会所设施、甚至样板房的调查等。其方式不仅有问卷调查，还有定向客户座谈会。此外，发展商还举行过房地产专业人士座谈会，听取专家们对该项目的建议，应该说，该项目的前期调研工作十分扎实。

项目前期调查作用不可小看，一些发展商及房地产专业人士认为项目的前期调查是避免决策失误的一个最有效的方式。发展商进行项目前期调查时应该注意注意调查方式的不同可能带来的不同结果（网络调查、实地考察）。如果因为项目定位出现偏差，在工程上那怕作一个小小的改动，如打掉一面墙，就能损失数万元，如果作比较大的改动，损失的资金就是以百万来计算。一些写字楼改住宅、大户型改小户型这样的项目，所涉及的资金更是以千万来计算，这其中还不算因为户型改动在售价和销售成本上的损失。

许多项目就是因为定位不准确最终成为积压楼盘。这些项目是动工以后再进行修改，不仅在资金上损失很大，而且，修改过的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的，前期调查这一重要环节不能省略。

一、经济环境

(一)软环境调查

宏观经济规则（国家对房地产的调控政策）

地区经济生产（支柱产业）、经济效益和居民收入水平

产业结构和发展（农、工、商、建筑业的结构比重，分析是以农业为主、还是以工业为主、抑或以商业为主、又或者以旅游业„„针对不同的经济环境发展不同的项目，要注意不要绝对化）

(二)硬环境调查

该区域政府建设规划 

该区域土地供应量 

该区市政交通设施、通讯设施、能源设施情况（道路、供水、电、气、暖、排水等）

该区生活配套设施（学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等）

区域建材资源及价格 

区域施工力量状况（技术装备、骨干队伍、人力资源、工程情况等）

二、周边环境

(一)土地性质调查

地理位置

功能位置（城市有其独特的资源分区，资源分区是相关资源的空间聚集地，是能有效发挥某种特定城市功能的地域空间，是城市有机体的一部分。一般有商务区、居住区、工业区、仓储区、文教区、风景区、综合区、卫星城、开发区）

地质地貌状况 

土地类别、使用权类型 

土地面积及红线图

规划用地红线、规划要点

七通一平现状(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件)

(二)地块周边调查

地块周边的建筑物 

绿化景观 

自然景观 

历史人文景观 

环境污染状况

(三)地块交通调查

地块周边的市政路网及公共交通现状和发展、远景规划 

项目对外的水、陆、空交通状况 

地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

(四)配套设施调查

购物场所 

文化教育 

医疗卫生 

金融服务 

邮政服务 

娱乐、餐饮、运动 

游乐休憩设施 

周边可能存在的对项目不利的干扰因素 

历史人文区位影响

三、市场供给与市场需求调研

(一)市场供给调研

该区房地产市场近5年价格及变化趋势、价格组成、波动因素 

该区各类房产在不同地段的价格水平

该区可供房屋的规格、数量和质量 

该区公开销售楼盘的总数、面积及区域分布 

该区多层、高层、单体、综合体、别墅比例 

该区住宅、写字楼、商用房比例 

该区的物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理 

该区主要物业规模、容积率、绿化率、主力户型等 

该区物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况 

该区物业的主要宣传方式、推广方式及销售进度 

该区物业供应的潜力、供应面临的困难和问题 

开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。

(二)市场需求调研

区域人口数量及构成、发展趋势、波动情况 

企业经济效益情况 

居民收入水平情况 

居民消费结构、消费方式、消费欲求 

目标消费群群总量预计 

目标消费群欲购房目的、地块、交通、周边环境。

目标消费群欲购房类型、面积区间、户型、风格、总体规划、配套环境 

购房投入资金及所需付款方式 

物业管理、服务项目、物管费用 

理想的交房状态 

市场潜在需求量的调查 

消费群体调查（消费对象，群体大小，多少购买力，理性消费需求等）

四、市场调研的具体内容

(一)市场环境

1.政治法律环境调查 

国家、省、市有关开发经营的方针政策。（如房改政策、开发区政策、房地产价格、税收、金融政策、土地制度、人口、产业发展政策）

政府有关房地产开发经营的法律规定 

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划、城市发展战略

2.经济环境调查 

国家、地区或城市的经济特征（经济发展规模、趋势、速度、和效益）

项目所在地经济结构、人口及就业状况、就学条件基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况 

当前利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率 

国民经济产业结构和主导产业 

国民收入水平、消费结构和消费水平

项目地区对外的开放程度和经济合作情况、外贸、外商投资发展情况 

与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

3.社区环境调查

社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量及景观等

(二)市场需求和消费行为

消费者对某类房地产总需求量及饱和点、市场需求发展趋势 

房地产市场需求影响因素调查 

需求动机调查（购买意向、影响动机因素、动机分类）

购买行为调查（不同购买行为、购买模式、影响购买的社会因素及心理因素）

(三)产品调查

区域内房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 

当前房产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、某产品接受程度及售后服务的意见等新技术、新产品、新工艺、新材料等在产品上的应用情况

本项目产品进入市场的销售潜力及市场占有率 

建筑设计及施工企业的相关情况

(四)价格调查

影响价格变化的因素。（政府价格政策）

房地产市场供应情况的变化及趋势 

房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 

开发商各种价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 

国际、国内相关房地产市场的价格 

开发个案所在城市及街区房地产市场价格 

价格变动后消费者和开发商的反应

(五)促销调查

房地产广告时空分布及广告效果测定 

房地产广告媒体使用情况 

房地产广告预算 

人员促销的配备情况 

各种公关活动对租售绩效的影响 

各种营业推广活动的租售绩效

(六)营销渠道调查

房地产营销渠道的选择、控制与调整 

市场营销方式的采用情况和发展趋势 

租售代理商的数量及情况 

房地产租售客户对代理商的评价

(七)竞争项目（竞品）调查 

竞争者（包括潜在竞争者）的实力和经营管理优劣势调查 

对竞争者的产品设计、室内布置、建材及附属设备、服务优缺点分析 

对竞品房价和定价情况的研究 

竞争者广告的监视、广告费用和广告策略的研究 

对竞品销售渠道的使用情况调查和分析 

对未来竞争情况的分析和估测

五、总结

房地产前期的市场调查，实质就是对项目所在的区域做详细情况梳理。针对项目本身筛选有用信息，整合信息资源，并结合对市场情况和项目本身提出建设性的意见。总之，市场调查追求的详细性、准确性、客观性和及时性。调查只能代表一个阶段，要针对项目进展情况作市场信息的更新。

加德精华拓展中心

2013-5-8

第二篇：前期调研分析

前期调研分析

通过实地踏查，该块地位于第一教学楼主楼前面。地形相对比较平坦。植被主要是以草坪和乔木为主，四周乔木围绕成一块长约为200米，宽约为100米的草地，为华农四大草海之一。整个草坪上只有一条斜长的园路，没有任何构筑物及水体。土壤相对比较干燥。

该块地北面正对第一教学楼，东面为第三教学楼，南面与洪泽湖相隔一条主道路，西面则为华农大5号楼和校史馆。该地三面都围绕着标志性建筑，和一面临水。

方案设计说明

一． 项目概况

该块绿地一草坪和乔木为主，长约200米，宽约100米，为华农四大草海之一。东、北两面分别是第三教学楼和第一教学楼。南面有一洪泽湖泊，西面相邻华农5号楼和校史馆。草坪纸上没有任何构筑物和水体景观。二．设计依据

《风景园林规划设计》 《园林设计》 相关景观资料

二． 设计构思

1.指导思想

对该绿地的规划，主要功能是衬托主楼建筑，美化环境，疏散人流等。因其位置北面正对第一教学楼，考虑到教学楼的采光问题，要求形成开朗明快，整洁的环境气氛，因此，根据其环境及应用还是以大片草坪为主，配以花坛、水池、喷泉等构筑物。

2.设计原则

在不破坏该地的自然环境，以人为本，在该块绿地上进行再设计。

3.设计理念

根据彼德沃克极简主义理念，采用西方园林风格，进行绿地再设计。

4.植物种植设计

根据该地的项目概况，在该块地的北面，东西两侧种植大量乔木，以南洋楹、凤凰木、羊蹄甲等乔木为主，形成生态林区。在该地的中部，设计花坛，种植灌木，分布在次道路周围。在该块地的东南角种植竹林，里面设有桌凳，在这样优美的环境下，或休憩，或看书学习，是一件相当美妙的事。在该地的西南角种植大量紫荆，树下设有凳椅，可观赏远处喷泉美景以及紫荆花的美丽，亦可休息，也可提供情侣私人空间。整块地都是以可休憩型草坪为主，是华农不可多得的一块宝地。

第三篇：前期调研与准备工作

益暖中华策划书前期调研与准备工作

一、前期调研

1、中国红十字会发展现状

2001年，中国红十字会总会重新启动中华骨髓库扩容工作。中央编办批准成立了中华骨髓库管理中心。中华骨髓库电脑网络系统初步建立，入库数据采用先进的分子生物学方法检测。2004年 4月15日，中华骨髓库第100例造血干细胞的捐献顺利实施采集。2002年，中国红十字会在北京、天津、上海、江苏、辽宁、四川、山东、深圳等首批开展造血干细胞捐献活动省市开展大规模社会募捐活动和志愿捐献者的征集活动。开通了网站www.xiexiebang.com。2005年中华骨髓库入库数据突破30万人份，第30万名志愿者是来自上海海运公司的员工司月洁。累计向国（境）外患者提供造血干细胞8例。完成了电脑网络系统（硬件部分）的升级改造。9月9日，中华骨髓库第300例造血干细胞捐献者任鹏在北京道培医院顺利实施造血干细胞采集。2006年3月，中华骨髓库入库数据达到36万人份。第400例捐献者，中华骨髓库第400例造血干细胞捐献者曲海菁在上海华山医院顺利实施造血干细胞采集，8月22日, 中华骨髓库第500例造血干细胞捐献者王阔在北京实施造血干细胞采集。2007年2月1日中华骨髓库产生第600例造血干细胞捐献者-----河南分库的陶合献，8月4日上午，西藏分库在拉萨召开成立大会。至此，我国大陆地区31个省、自治区、直辖市均已建立了省级分库，11月5日,中华骨髓库产生第800例造血干细胞捐献者，她是来自湖南分库的肖玲，同时也是首次向英国提供造血干细胞。

有喜也有有忧。我国白血病年发病率为4/10万，占35岁以下青少年和儿童恶性肿瘤死亡的首位，而利用造血干细胞移植可以有效的治疗白血病，重症再生障碍性贫血，重症免疫缺陷性疾病，急性放射病，癌症放化疗所致的免疫功能低下等。治疗血液病必须用与病人血型完全一致的健康人的骨髓血。目前在世界各国都建立了血库，为白血病患者提供可能需要的血样。美国骨髓库的库存是500多万例，欧洲的库存是400多万例，中国台湾的库存是30万例作左右。但到2008年为止，中华骨髓库的库存量仅有70万，而我国目前却有400多万患者等待造血干细胞的移植，并且每年新增白血病患者4万左右，其中52%是正值花季的青少年。我国是人口大国，CDMP的库存量却与我国的人口数量及不相称，其中的原因及解决办法我们将在下面提到。

二、中华骨髓库的认知普及现状

自2001年正式成立（CMDP）至今，中华骨髓库已走过了八年的风风雨雨，信息社会的八年是极其丰富的八年，CMDP得到了很大的普及和社会认可。但是，在取得丰硕成果的同时，我们也不可避免的遇到了一些困难。由于各种原因，人们对捐献造血干细胞的相关知识了解得非常少，存在两个误区：一是认为捐献后会影响健康和自身造血功能；二是认为“捐献要在背脊骨上打孔钻洞，弄不好人可能变傻。在此对这两种说法做出了澄清。

不能把捐献造血干细胞和捐献骨髓混为一谈。捐献造血肝细胞首先是捐鲜５毫升血样存储到资料库内，等待与白血病人配型，由于配型成功的几率很低，所以绝大多数人最终是没有捐献、移植机会的。现在采集造血干细胞一般不是直接从骨髓中采集，而是通过药物动员，通过专门的设备，从外周血液中把动员出来的骨髓造血干细胞抽出。整个抽取的量还不如一次普通献血多，一般有几十毫升，多则１００毫升。至于对捐献者的影响，最多是在血液动员的几天内，可能出现发烧等不适，或者身体关节有酸胀感觉。但动员停止后，几天之内这些症状就会消失，完全恢复健康。到目前为止，还没有发现因为捐献外周血造血干细胞出现严重的并发症造成伤害的例子。

以前医学技术不发达时，采用的是捐献骨髓，是在骨头上打孔，从骨髓中抽取造血干细胞，因为比较痛苦和危险。而现在普遍改用采集外周血干细胞，技术比较成熟安全。采集使用专用设备，形成一个密闭循环系统进行一次性采集，也不经过有人认为的体外离心等过程，采集出来的造血干细胞就可输给病人使用。采集过程跟献血感觉基本一样，只需在病床上等待３、４个小时完成采集过程。有人说采集造血干细胞比输血疼痛些，是不正确的。

我国人口众多，但愿意捐献骨髓的人却非常少，很大程度上在于宣传滞后，人们有很多错误认识，对捐献造血干细胞存在畏惧心理。这项公益事业需要全社会共同努力，加大宣传，以消除人们对捐献造血干细胞的恐惧心理。还有一个需要注意的问题。CDMP在城乡的普及率差别很大，这无疑与宣传力度的不同有很大关系。而我会的骑行宣传正好可以深入乡村地区，提高CDMP的普及。

通过较为全面的调研，我们找出了二个宣传重点。一是宣传内容的重点，这个重点不能仅仅放在号召对CDMP的血样捐献上，而应放在对CDMP采集样本库例的流程介绍上。第二个宣传区域的重点，由于农村对CDMP的认知率较低，所以这个重点应该放在农村。

二、准备工作

1、体能储备

（1）从2008年10月8日到12月2日和2009年3月9日到2009年6月25日为常规训练,训练时间为每周的一三五，用以提高队员的身体素质。

（2）从2009年5月25日到6月25日左右，为加强体能，训练时间改为周一到周五。增强队员的耐力与承受力。（3）从2008年10月8日起到2009年6月25日，每两周有一次50公里左右的短途拉练，用以让队员积累骑行经验，提高安全意识。假期超过三天的，会相应安排一次超过100公里的中长途拉练，让队员熟悉并适应各种路况环境。

2、宣传材料

（1）六月下旬完成宣传所用条幅、旗帜、宣传单、宣传标牌等相关宣传用品的制作。

（2）准备渤海大学以及渤海大学自行车协会的的宣传材料。参与的活动人员应充分了解相关内容，做到无材料也能详尽。

（3）按策划要求，活动人员充分了解造血干细胞知识与京杭大运河沿途城市人图风情及环境状况，做到无材料也能详尽。渤海大学自行车协会将自2009年3月初至六月底组织会员对造血干细胞知识进行学习。

3、踩点工作

为减少远征途中不必要的麻烦，让此次活动更加有效地开展，特于活动前期做好踩点工作。车协人利用5.1假期时间完成了远征踩点工作，了解了沿途的路况，风土人情，基本物价水平，确定住宿地点，联系当地车友以及媒体宣传等事宜，更重要的是使远征队的安全有了保障。远征采点的圆满完成，是远征顺利进行的关键。

基于调研的结果，我们将在沿途不同地方进行不同内容的宣传活动。此次活动自北京至上海共经过15个城市，北京、天津、济南、济宁、徐州、苏州、上海7城市市区内进行骑行宣传和定点宣传，并与当地红十字会合作开展样本采集。沿途将经过大量乡村地区，我们会在其余的8中选择至少10个乡镇进行重点宣传。

4、安全准备

以严格的纪律要求安排日常的骑行训练，着重培养团队人员的安全意识和团队形象；

六月中旬组织队员到锦州市红十字会进行远征前的医疗卫生常识的培训，学习基本医疗处理和自救常识，并按照专家建议准备远征所需药品； 七月初完成参加远征人员的人身保险购置工作；（详情请见附件——《安全措施》

第四篇：前期调研个人任务

一、调研的目的和内容、自然条件、地块位置索引图、人口状况（附表：现状人口统计一览表；附图：需PS的区位图）

二、用地现状分析（附图：需PS用地现状图，标注用地类型），市政公用设施现状分析（给水、排水、电力、电讯、邮政，不需要图，附照片）

规划区存在问题与对策

三、公共配套设施现状分析（包括：商业金融用地、医疗卫生用地、教育科研用地、娱乐文体各项附表）

四、交通现状分析、交通流量时段分析（附图：交通流量分析图、各种道路照片、各主干道剖面图）

第五篇：3--前期调研工作方案

南充市高坪区商贸服务业规划

调研工作方案

一、调查的主要任务

本次现场调研重点是深入了解商贸服务业发展情况，多层次、多角度、多方位地为规划编制做好第一手资料准备。根据合同所确定的规划范围，本次调查的主要任务有：

1、现场踏勘；

2、收集本次规划编制所需资料；

3、与相关政府部门进行座谈。

二、日程安排

10月28日（周四）：项目组抵达。

10月29日（周五）：与高坪区商务局召开座谈会，收集相关资料；

11月30日-1日（周六、日、一）：现场调研。

11月2日-4日（周二、三、四）：安排相关部门座谈会。11月5日（周五）：与高坪区商务局座谈总结调研情况。11月6日（周六）：项目组返回北京。

附1

高坪区商贸服务业规划

调研资料清单

一、资料清单[下列资料请于6月16日前准备好]

*

1、南充市城乡总体规划（文本、说明、图纸）

*

2、高坪区总体规划及其片区控制性详细规划（文本、说明和图则），城市总体规划图纸需要提供dwg格式的电子文件；

*

3、南充市第二次经济普查第三产业数据（数据要求见附件2）；

4、高坪区2010年政府工作报告；

5、高坪区十二五期间的商贸服务业发展思路；

*

6、城市现有零售网点、批发市场的基础资料（含工商部门的市场统计资料）；

7、南充市商业网点规划；

*

8、统计年鉴，包括南充市2001-2010年统计年鉴；

9、南充市物流业、交通、旅游等专项规划；

10、城市规划中已确定的商业建设项目及在建、拟建项目；

11、其他与本次规划相关的资料。

以上标注*的为必需资料，其他资料根据实际情况尽可能提供。

二、资料可能涉及到的部门

上述资料可能涉及到政府、商务、规划、发改、统计、国土、交通、工商等部门。

附2

第二次经济普查数据要求

所需数据为南充市高坪区、高坪区、嘉陵区第三产业的基本情况。

一、综合情况表

主要指标包括：批发和零售业法人企业基本情况综合表、批发和零售业法人企业商品购销存综合表、住宿和餐饮业法人企业基本情况综合表、住宿和餐饮业法人企业经营情况综合表以及个体户、物流、居民服务等行业的综合表。

二、明细信息表

主要包括批发、零售、住宿餐饮、生活服务业数据明细表，具体格式为：

1、对限额以上零售、限额以上批发、限额以下零售、限额以下批发四类网点，检索字段为：

调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末零售营业面积，年末从业人员合计，全年营业收入合计，利润总额

2、对限额以上餐饮、限额以下餐饮两类网点，检索字段为： 调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末餐饮营业面积，年末从业人员合计，餐位数，主营业务收入，利润总额

3、对限额以上住宿、限额以下住宿两类网点，检索字段为： 调查对象名称，镇，街（村、门牌号），街道办事处，居（村）

委会，主要业务活动（或主要产品），行业代码，年末餐饮营业面积，年末从业人员合计，客房数，床位数，主营业务收入，利润总额

4、对个体零售、个体批发、个体餐饮、个体住宿、个体生活服务业五类网点，检索字段为：

调查对象名称，乡（镇、街道），村（居）委会，调查小区门牌号，主要经营活动，行业类别，生产经营用房面积，从业人员数，营业收入，营业支出，利润总额。

附3

座谈会相关内容

需要安排座谈的部门及其座谈会内容要点：

1、商务部门（讨论对城市商业网点规划的总体设想及对零售业、批发业及物流业的设想）；

2、规划部门（讨论城市总体规划和控制性规划方面的问题）；

3、发改部门（讨论城市经济发展与产业调整等方面的问题、十二五发展的基本思路）。

4、交通部门（了解交通规划及未来重大交通基础设施的分布）

5、重点企业（龙头企业自身发展情况、对城市商业发展的建议）

6、政府部门（听取主要相关领导对于本次规划的思路及建议）