第一篇：国际货物买卖合同纠纷中货款利息的计算标准
国际货物买卖合同纠纷中货款利息的计算标准 —江苏高院判决欧纺公司诉恒卫公司国际货物买卖合同纠纷案
2011年10月20日
裁判要旨国际货物买卖合同中双方当事人约定以外币结算货款，发生违约纠纷时，守约方可以选择要求违约方以人民币贷款利率计算承担相应违约责任。
案情2007年11月至2008年4月间，原告欧纺维多利亚有限公司（美国企业，简称欧纺公司）与被告大丰恒卫针织品有限公司（简称恒卫公司）签订若干份国际货物买卖合同，约定欧纺公司预付货款，恒卫公司按要求生产交付床单等床上用品。合同签订后，欧纺公司按约以美元预付全部货款，恒卫公司部分合同未按约交货，货值28万余美元。2010年3月，欧纺公司诉至法院请求解除未履行完毕的合同，返还预付货款及按人民币同期贷款基准利率计算的利息。恒卫公司认为应按美元利率计算利息。
裁判江苏省盐城市中级人民法院经审理认为，恒卫公司未按期交货违约的事实清楚，欧纺公司请求解除合同及返还预付货款的诉讼请求应予支持。最高人民法院[1999]8号司法解释规定，法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。在欧纺公司预付全部货款的情形下，恒卫公司未按合同数量交货，至少会给欧纺公司造成货款利息损失，其损失后果相当于逾期付款。欧纺公司要求恒卫公司承担相应货款利息不违背最高法院司法解释精神。外币贷款利率存在较大的不确定性，且我国实行外汇管制，美元须兑换成人民币方可在我国流通。此种情形下，欧纺公司选择以人民币贷款利率为计算依据具有合理性，且其使用的折算汇率、利率均不超过同期基准汇率、利率，亦未计算复息，故对欧纺公司计算货款利息的方法应予支持。此种计算方法仅是一种参照适用，并不是严格意义的贷款利息，恒卫公司关于欧纺公司预付货款均为美元不是人民币贷款利率适用对象的抗辩理由不予采信。法院判决：解除未履行完毕的合同，返还未交货部分的预付货款28万余美元，赔偿按同期人民币贷款基准利率计算的利息损失人民币18万余元。恒卫公司不服提出上诉。2011年3月，江苏省高级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
评析本案争议焦点是违约方返还预付美元货款时按何种标准计算利息损失。对此应从以下三方面考虑：
1.接受预付货款后不履约可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金
合同法规定，因一方违约合同被解除后，守约方有权要求赔偿损失。守约方预付货款、违约方不履行或逾期履行交货义务时的损失是
否应当包括货款利息损失？最高人民法院对逾期付款违约金的计算标准作过批复（法释[1999]8号），规定当事人没有约定的，人民法院可以参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。违约方接受预付货款不交货与该司法解释中逾期付款在本质上是一致的，都是一方违约占用另一方货款，因此在法律以及司法解释对预付货款情形下的违约金计算标准无明确规定时可以参照适用该司法解释，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算接受预付货款后不履约违约金。
2.国际贸易中参照国际金融市场利率计算相应违约金存在较大困难和不确定性
2000年9月21日开始，我国改革外币存贷款利率管理体制，人民银行不再规定外币贷款利率以及逾期利率。在以外币结算的合同纠纷中，法释[1999]8号司法解释原则上不能直接适用，但根据其精神，可参照国际金融市场计收逾期贷款利息的标准计算相应违约金。国际市场上利率是根据货币供求的变化随时在变化的(类似于股票价格)，贷款利率参照伦敦同业拆借利率(London Inter bank Offered Rate，简称LIBOR)，这个利率每天公布，再根据借款人的信用等级，在伦敦同业拆借利率基础上加上相应的比例。LIBOR可分为七日、一个月、三个月、六个月等不同期限的利率。因此外币贷款利率存在较大的不确定性，实践中当事人对LIBOR无具体约定时，法院对计算外币贷款利率的基准日期、种类、上浮幅度都有不同的做法，自由裁量权较大，裁判并不统一。
3.国际贸易中守约方有权选择以外币或人民币计算货款利息我国实行外汇管制，外币须兑换成人民币方可在我国流通，因此如中方当事人违约占有外币货款，其获得的利益应是以人民币为计算单位的贷款利息。由于人民币利率高于国际市场普遍外币利率，因此在发生中方当事人违约情形时若以外币利率计算违约金，则违约方会因利率差获得不当利益。法谚云：任何人不得因违约获取利益。违约方获得的以人民币为计算单位的贷款利息理应作为违约金赔偿给守约方。我国合同法规定的违约责任以填补损失为原则，同时兼具惩罚功能，因此以人民币计算利息形式上超出了守约方实际的外币利息损失，但并不违背我国合同法违约责任的基本原则和功能。况且，外币利息损失仅是守约方损失之一项，其损失还包括其他交易成本、可得利益等直接和间接损失，在守约方仅主张利息损失的情形下，按人民币计算的利息一般也只能起到补偿作用而已。因此，守约方可以选择以人民币利率计算损失。在赔偿损失计算方法的确定上，由守约方作出选择有利于守约方获得充分救济。
本案中，一、二审法院充分考虑了恒卫公司违约的具体情形以及欧纺公司对赔偿损失方式的选择，判令恒卫公司在返还预付款的同时赔偿欧纺公司按同期人民币贷款基准利率计算的利息损失，未按恒卫公司主张的美元利率计算利息损失，既克服了以外币贷款利率计算损失的不足，又维护了诚实守信的国际市场经济秩序。
本案案号：（2010）盐商外初字第3号，（2011）苏商外终字第7号
第二篇：国际货物买卖合同书
兹经买卖双方同意按照以下条款由买方购进，卖方售出以下商品：
（1）商品名称：_________
（2）数量：_________
（3）单价：_________
（4）总值：_________
（5）包装：_________
（6）生产国别：_________
（7）支付条款：_________
（8）保险：_________
（9）装运期限：_________
（10）起运港：_________
（11）目的港：_________
（12）索赔：在货到目的口岸45天内如发现货物品质，规格和数量与合同不附，除属保险公司或船方责任外，买方有权凭中国商检出具的检验证书或有关文件向卖方索赔换货或赔款。
（13）不可抗力：由于人力不可抗力的原由发生在制造，装载或运输的过程中导致卖方延期交货或不能交货者，卖方可免除责任，在不可抗力发生后，卖方须立即电告买方及在14天内以空邮方式向买方提供事故发生的证明文件，在上述情况下，卖方仍须负责采取措施尽快发货。
（14）仲裁：凡有关执行合同所发生的一切争议应通过友好协商解决，如协商不能解决，则将分歧提交中国国际贸易促进委员会按有关仲裁程序进行仲裁，仲裁将是终局的，双方均受其约束，仲裁费用由败诉方承担。
买方（签章）：_________卖方（签章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
date:_________contract no.:_________
this contract is made by and between the buyers and the sellers;whereby the buyers agree to buy and the sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
（1）name of commodity:_________
（2）quantity:_________
（3）unit price:_________
（4）total value:_________
（5）packing:_________
（6）country of origin:_________
（7）terms of payment:_________
（8）insurance:_________
（9）time of shipment:_________
（10）port of lading:_________
（11）port of destination:_________
（12）claims:
within 45 days after the arrival of the goods at the destination，should the quality，specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable，the buyers shall，have the right on the strength of the inspection certificate issued by the c.c.i.c and the relative documents to claim for compensation to the sellers
（13）force majeure :
the sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to force majeure，which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit.the sellers shall advise the buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after.the sellers shall send by airmail to the buyers for their acceptancea certificate of the accident.under such circumstances the sellers，however，are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the deliveryof the goods.（14）arbitration :
all disputes in connection with the execution of this contract shall be settled friendly through negotiation.in case no settlement can be reached，the case then may be submitted for arbitration to the arbitration commission of the china council for the promotion of international trade in accordance with the provisional rules of procedure promulgated by the said arbitration commission.the arbitration committee shall be final and binding upon both parties.and the arbitration fee shall be borne by the losing parties.seller（signature）:_________buyer（signature）:_________
第三篇：买卖合同纠纷代理词
买卖合同纠纷代理词
审判长:
湖南人和人律师事务所指派我担任了原告云海商贸有限公司诉被告李晓富、李向阳买卖合同纠纷一案两被告的共同委托代理人。通过庭审,结合事实和法律发表补充代理意见如下,供人民法院审判参考。
中心代理意见:
被告没有在XX年11月25日销售过销售单上的货物,也没有派业务员原告送过货。所以,原告诉称的被查封、罚没的货物不是被告的货物,因而被告不需承担任何的法律责任,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
一、XX年11月25日,被告没有给原告销售过销售单上的货物,也从来没有派过业务员给原告送货。
原告诉称,被告是在XX年11月25日将将销售单上的货物由业务员送到遂川的。实际上,被告是在XX年11月26日才将销售单上的货物销售出去。并且,被告没有自己的业务员,不可能派人也从来没有派人给原告送过货物。
第一、被告销售单上的货物是XX年11月26日在长沙高桥大市场卖出的,不是XX年11月25日卖出的;
目前,关于销售单上货物销售出去的时间,原告讲是11月25日、被告讲的11月26日,原告证人讲是11月27日。
1、证据表明,销售单上的货物只能在XX年11月26日。在原告提供的货物销售单中,有一张销售单开出的时间是11月26日。很显然,11月26日才开出的销售单上的货物,不可能在11月25日卖出。
2、原告证人证明货物是XX年11月27日由被告送给原告的,不能采信;
首先、两位证人是原告的职工,为原告做伪证很有可能。因为证人和原告之间存在劳动关系,证人为了自己能够在原告处工作,很有可能做伪证。
其次、两证人的在法庭上的证词相互矛盾。关于货物是27日什么时候送到遂川的,他们的回答不一致。男证人说是上午、女证人说是下午(在原告当庭的提醒下,女证人又改时间为中午)。问到是谁到被告处联系买卖货物的,男证人回答是他和女证人两人,女证人回答是她自己一人(在原告的当庭提醒下,女证人又补充男证人是司机)。
基于证人和原告的关系以及证人做证的前后矛盾和证词的不稳定性,法院不应该采信证人的证言。
其三、假定XX年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物是真实的,恰好也证明原告被查封、罚没的货物不是被告的。因为被告的货物是XX年11月26日白天销售出去的,按照时间的推断,假定货物真是原告的,货物也应当是在当天夜间送到原告处的。如果是11月27日早上发出的,当日上午是不可能到达原告处的。这样的推断只能说明一个问题,XX年11月27日原告收到了被查封、罚没的货物肯定不是原告的。
其四、证人为什么会证明货物是11月27日送到原告处的。
在案件审判进入质证的最后阶段,本代理人指出原告提供的销售单中有张是在XX年11月26日开出的。原告听了以后马上改口说货物是11月27日送到的。接着原告自己用电话在法庭外通知自己的两位证人出庭做证(证人当时没有来到法院),代理人很清楚的听到原告在出法庭门的时候,说道“11月27日”,代理人可以用信誉担保原告当时在和证人串供。同时,需要补充的是,原告目无国家法律、藐视法庭,在代理人质证证人时,经常性的打断代理人的问话,并且还有意引导了证人做假证(虽然审判长予以了制止,但是其仍为所欲为)。代理人要求法庭追究证人做伪证的法律责任。同时,追究原告妨碍民事诉讼程序的法律责任。
既然,存在原告所讲的进货时间在前,被告的发货时间在后这样不可以克服的矛盾;那么可以肯定的讲,原告所诉的货物不是被告销售单上的货物。
第二、被告没有业务员,没有派人给被原告送过货物。
1、晓富日化总汇的《个体工商户开业情况打印》(原告提供证据),证明晓富日化总汇从业人数只有2人。根据晓富日化总汇的销售单(原告提供证据)上记载,晓富日化总汇的从业人员只有两被告。如此,可以判断晓富日化总汇除两被告以外,没有其他的人。再说,如果其有业务员,销售单上也应该有记载。
2、被告的左右邻居,即证人蔡一拥、李宽红、金有玲均证明没有看到被告有自己的业务员。更为关键的,原告的两位证人作为到被告联系业务的人,在被告处也没有看到被告有业务员。
3、原告凭什么说给他送货的是被告的业务员。
按照正常的程序,既然原告的业务员(两证人)在被告处没有看到被告有业务员(两证人证言)。当所谓的被告“业务员”送货给原告,作为原告收货负责人的女证人收货时,应当核对被告“业务员”的身份。应该查看所谓的被告“业务员”有没有被告的委派证明、工作证明等证明其身份的东西。原告并没有查看这些,连来送货所谓的被告“业务员”叫什么名字都不知道,都没有查清。我不知道原告是凭什么来说给他送货的被告的业务员,自己还将6万多元的货款支付给这个所谓的被告“业务员”。这很难想象。
既然,存在原告讲被告有业务员,被告又实际并没有业务员,而原告又不能提供是被告业务员送货的证明这样不可以克服的矛盾;那么可以肯定的讲,该原告送货物的肯定不是被告的“业务员”。
第三、如果判决被告承担对原告的赔偿责任的法律后果分析。
既然原告不能证明货物是被告处的货物,那么凭原告持有被告开出的销售单,判决被告对原告承担法律责任。那就会造成,无论谁拿着被告的销售单,说在被告处买了货物。然后,以货物存在质量问题等向被告索赔,被告就只有赔偿的份了。为了避免这一结果,请求法律驳回原告的诉讼请求。否则,后果不堪设想。
二、原告诉请的赔偿数额存在的问题;
第一、第一项诉讼请求为“返还货款60156元”。
即使,原告和被告之间存在真实的货物交易关系,原告的请求是不可能实现。因为原告已经将部分货物出卖出去。所以,原告根本不可能在“被告”返换货款后,返换“被告”货物。再且,原告目前是以货物的中的每一类商品质量存在问题,认为被告违约,要求解除合同的。那么,“每一类商品质量存在问题”是否构成根本违约,是否达到可以解除全部合同的条件。根据《合同法》第一百六十五条“标的物为数物,其中一物不符合约定的,买受人可以就该物解除,但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的,当事人可以就数物解除合同”的规定看来,合同也只能部分解除。
第二,第二项诉讼请求的“原告经济损失9万余元”是怎么来得?
原告没有行政机关的处罚决定书和处罚单,以及原告已经缴纳了罚款的标准票据,如何认定原告有38000元的行政处罚损失。确实不知道原告9万余元是怎么来的。
三、原告的诉讼请求不具体;
第一、本案是违约之诉,还是侵权之诉?诉的性质不具体;
原告的第一项请求是要求两被告返还货款60156元,根据原告在庭审中的说法(见庭审笔录),原告是提起的是一个被告产品质量存在问题的违约之诉。但,原告的第二项诉讼请求,根据请求的数额,以及原告在庭审过程中的说法(见庭审笔录),原告提起的又是一个侵权之诉,要求被告承担的损害赔偿的侵权责任。
根据《合同法》第一百二十二条:因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。在侵权责任和违约责任竞合的时候,当事人只能选择一种承认方式起诉。原告在本案件中提起一个侵权之诉的同时,又提起一个违约之诉,原告的诉讼请求不具体、明确,违反了法律的规定。
第二、原告的第二项诉讼请求,请求的赔偿数额“90000余元”,“余”字是说明原告请求的数额是不确定;
根据《民事诉讼法》第108条的规定,起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。请求人民法院依此驳回原告的诉讼请求。
四、被告李向阳不是案件的主体,请求依此驳回原告对被告李向阳的诉讼请求,并解除对其财产的保全,并要求原告赔偿因财产保全造成的损失。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》46条:在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的,应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的,以业主和实际经营者为共同诉讼人。被告李向阳不是营业执照上登记的业主,请求人民法院裁定取消李向阳的被告主体资格,或判决被告不承担任何法律责任。同时,解除对其帐户资金的查封,并要求原告承担因财产保全产生的财产损失。
审判长:
在结束代理意见的时候,代理人不得不重提一件十分严重的事情。在庭审结束的时候,原告竟然在贵院要殴打第一被告,当时并扬言要第一被告出不了贵县。如果不是审判长的亲自一路护送第一被告和本律师,第一被告不知道将面临什么样的打击。被告不怕原告的非法的打击,也决不会向原告低头。基于此,被告将不再接受和原告的任何调解,并将一直和原告将诉讼进行到底。相信真理是经的住考验的!
以上意见,供审判长参考!
第四篇：买卖合同纠纷中质量问题抗辩理由
买卖合同纠纷中质量问题抗辩理由
在买卖合同纠纷案件中，当作为原告的出卖人诉请作为被告的买受人支付货款时，买受人常常以货物存在产品质量问题进行抗辩，以达到减少给付货款、抵消诉讼请求的目的。针对这一审判中的普遍现象，我院总结在审理这类纠纷中积极的审判经验，提炼出在审理此案纠纷中应把握的审理方法和审理重点，并作为我院今年法官业务培训的内容之一，于近期召开法官会议，组织审判人员进行了集中学习和培训。我院总结的几个审理要点为：
一、如何就当事人提出的质量鉴定申请依职权进行审查并组织鉴定
当事人为了证明提出的货物质量异议，在案件审理过程中可能会随时随意向法院申请质量鉴定，是否决定启动鉴定程序，应当注意以下问题：
1、提出鉴定申请的期限及相关义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，当事人申请鉴定应当在举证期限内提出，当事人申请重新鉴定的除外。同时鉴定申请方应当预交鉴定费和提供相关的鉴定材料。
2、买卖合同是否约定验收质量异议期限。有约定的从约定，没有约定的，根据《合同法》第一百五十八条规定，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通 知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
3、是否有支持异议的证据材料。看当事人提出货物质量问题是简单地陈述质量异议理由，还是已经提供相当的证据材料。对提供了证据材料的，法官可经审查判断并在一定程度上初步认定质量异议是否存有事实根据。
4、鉴定结论是否是审理案件必要的证据。审判结果并不一定完全依赖于鉴定结论，法官可以组织双方当事人到现场对质核查，或者由双方当事人自行检查并详细列举质量问题或质量现象清单。这样既可节约诉讼成本，又可使双方当事人清楚地了解质量问题的状况，有利于促成当事人双方进行和解，通过维修、更换或者降价、赔偿损失的方法解决双方的争议。
总之货物质量鉴定程序不应轻易启动，整体上可围绕上述四个方面进行审查，凡是当事人在举证期限内提出鉴定申请，且在双方当事人约定或者法定的质量异议期限内，初步证明存在某些方面质量问题的事实，同时鉴定是解决当事人双方讼争的必要证据，符合以上情况的，可考虑启动鉴定程序。
二、如何区别买卖合同纠纷的反诉请求和反驳理由
买卖合同案件的被告在庭前答辩期间或者庭审之中提出的抗辩理由往往涉及多个方面，诸如出售方交付货物数量、品种不符，货物质量有瑕疵，合同义务的履行方式不符等，以此达到反驳或者抵消 原告诉讼请求的目的。所以，就常常存在反诉与反驳的区别问题。反诉是本诉被告基于同一案件事实或者法律关系提出新的诉讼请求，例如针对原告履约不全或者未实际履行合同的违约行为，要求原告承担继续履行、采取补救措施以及赔偿等违约责任或者主张买卖合同无效、撤消、终结合同、恢复合同履行前的状态。而反驳是被告针对原告诉请主张陈述其意见和理由，以达到反对原告的诉讼请求，使其败诉而维护自己合法权益的手段。在买卖合同中被告往往指出原告没有按照双方合同约定的主要要素条款履行其应当实际、完全履行的合同义务，导致原告主张给付货款的条件不能成就，应适当地减少货物价金、免除被告违约责任。因此反诉和反驳的重要区别是，反诉是本诉被告以明确形式请求法院判令本诉原告承担买卖合同的民事责任，目的在于以其诉请与原告的诉请相互抵消，是两个诉讼合并方式的吞并抵消；反驳是被告要求在同一诉讼内部，通过合同双方买卖合同责任的竟合，来达到被告减轻合同对等责任的目的。也就是说，反诉属于请求权，反驳属于抗辩权。反诉是独立存在不受本诉影响的，向本诉原告提出了相互关联的诉讼请求。反驳是依存于本诉，围绕原告的诉讼请求而展开论证。反驳与原告的诉讼请求互相排斥，二者不能同时共存。反诉与本诉则的诉讼请求可相互同时成立，然后再发生吞并或者抵消。所以法官在审理买卖合同纠纷时，主观上要有警觉意识，随时注意当事人仅是阐明反驳的的观点理由，还是已经提出反诉请求，同时引导当事人举证、质证，合理地分配当事人的举证责任。
三、如何判断当事人是请求违约赔偿责任还是产品瑕疵担保 责任及二者是否存在竟合状态
我国《产品质量法》第二十八条规定销售者如果提供的产品不具备使用性能而事先未作说明的，不符合注明产品标准的，不符合实物表明的质量标准的，销售者承担修理、更换、退货的责任，造成损失的承担赔偿损失的责任。同时我国《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。所以存在合同义务履行不全与买卖合同产品瑕疵担保责任如何协调的问题。我国《产品质量法》作为特别法规定了产品瑕疵担保责任制度，《合同法》将其与合同不履行的违约责任竟合。因此在审理原告提出更换、退货诉讼请求，同时又要求被告承担因其违约导致原告损失的赔偿责任时，应当注意平衡和协调这种责任竟合状态，避免重复支持这两项诉讼请求。同时还要注意与产品质量缺陷造成的侵权损害赔偿相区别。
四、如何处理违约与同时履行抗辩的问题
我国《合同法》规定的主要是严格责任原则，即无过错原则。所以在审理买卖合同纠纷案件时，首先应当根据双方合同约定的条款内容和该类合同本身特有的性质，判断和区分合同当事人的权利和义务。通常情况下为出售方交付货物转移货物所有权和收取货款，买受方给付货款并接受货物。但是涉及某些产品的买卖合同，双方还约定诸如承揽义务、安装、维修义务、产品使用技术指导义务等内容。这 种义务的实际履行直接影响到买受方的合同目的能否有效地实现。实践中，买受方经常以出售方没有及时、实际地履行承揽、安装、维修、产品使用技术指导义务，作为拒绝给付货款的抗辩理由。处理这些问题，首先要判断供货方的主合同义务是否履行，合同次要义务尚未履行不能作为买受方拒绝付款的抗辩理由。否则，不仅不利于维护商事合同的安全和稳定，同时有可能助长当事人恶意履行合同的倾向。要注意同时履行抗辩权的行使条件，包括由同一双务合同互负债务、双方互负债务已届清偿期、对方未履行债务、对方的对待履行是可能履行。如果法律或合同规定一方负有先行履行的义务，或双方所负的义务无牵连性或对价关系，或依诚实信用原则不适用同时履行抗辩，不能适用同时履行抗辩权。
第五篇：商品房买卖合同纠纷中的几个问题
商品房买卖合同纠纷中的几个问题
笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种 类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违 约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。吕洪涛
点击咨询 