房地产开发与经营实训-南山区房地产市场调查分析报告

第一篇：房地产开发与经营实训-南山区房地产市场调查分析报告

实训课题

时间 201

5一、前言《房地产开发与经营》实训报告

深圳市南山区房地产住宅市场调查分析报告年4月

南山区房地产市场行情调查分析报告

这是为了该课程的学习，掌握房地产开发和经营的基本理论和方法。对深圳市南山区进行房地产调查，全面了解房地产开发和经营的过程和法律法规。使得对市场知识更加深入的理解与掌握。

二、宏观因素分析

房地产行业自去年下半年以来，受制于经济发展增速减缓和国家宏观调控的双重阴影之下，出现了全国普遍意义的房地产弱势局面。而且目前看，除了一线城市及周边一小时交通圈区域以内，多数城市的成交价格和成交规模都明显下滑，尤其以三线四线城市表现最为明显。这种情况在投资性购买者中已经具有很大的普遍性，并且由于国家金融体系对房地产消费支持力度的降低，实际购买行为中受制于资金总量的不足，很多理应成交的客户也改为无法成交或者延迟成交周期。即使在行业内部，对房地产行业的未来发展也比较普遍的悲观情绪,全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造、新型产业和服务业的发展、家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，再加上房地产新业态的发展，因此房地产市场仍有较大的发展空间。

三、区域性分析 基本情况介绍：

1、地理位置概叙

深圳位于中国南部海滨，毗邻香港，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。

2、区内交通情况

南山区拥有发达的立体交通网络。陆上有横贯特区、通往广州、东莞等地的深南大道、滨海大道、北环路、平南铁路和广深高速公路；海上每天有数十班次往返蛇口至香港的飞翔船和开往广州、珠海、中山等地的定期航班；以蛇口港、赤湾港、妈湾港和东角头港为主体的深圳西部港口群，2005年集装箱吞吐量达838.6万标箱，占深圳港的52%。空中运输方面有直升机场和距南山仅10公里的深圳国际机场。深港西部通道的贯通和南坪快速、南光高速、广深沿江高速的建设，将使南山连通珠三角和香港的核心节点位置更加突出，成为物流、人流、信息流、资金流高度集散的黄金口岸。

3、高等教育情况

南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、南开大学、中国科学院等一大批著名高等院校和科研机构入驻深圳大学城。

4、旅游情况

南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，华侨城，中山公园，海上世界、新安古城、青青世界、野生动物园、南头古城等主题公园和著名景点形成主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。每年都吸引着大量游客。

5、卫生情况

2012年末，南山区拥有卫生医疗机构368个，比上年增长7.3%；其中，医院 13家，比上年增加1家。全区拥有卫生技术人员6204人，比上年增长0.3%。卫生机构拥有床位2239张，增长3.3%。

6、GDP情况

（1）2012年，深圳生产总值为12950亿元，比上年增长10.0%，人均GDP接近2万美元，这已是深圳市经济总量连续多年来在全国内地城市中保持第四位。全年社会消费品零售总额3520.87亿元，增长17.8%。全年外贸进出口总额4141亿美元，增长19．4%。其中出口总额2455.25亿美元，增长20.2%，深圳外贸出口总额已连续20年位居全国大中城市榜首。

（2）2013年深圳市生产总值为14500.23亿元，比上年增长10.5%。分产业看，第一产业增加值5.25亿元，下降19.8%；第二产业增加值6296.84亿元，增长9.0%；第三产业增加值8198.14亿元，增长11.7%，在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值504.09亿元，增长9.0%，金融业增加值2008.16亿元，增长15.0%，现代服务业增加值5492.37亿元，增长12.6%。2013年，深圳人均GDP为22113美元

（3）2014年，深圳全市生产总值（GDP）达16001.98亿元，按可比价计比上年增长8.8%。从2011年GDP迈进“万亿元城市俱乐部”之后，深圳GDP继续位列内地大中城市第四位。居民人均可支配收入达44650元，比2012年人均可支配收入40742元上涨了3908元。2014年深圳生产总 值增长约10%，高于全国全省平均增速，提前一年完成1.5万亿元的“十二五”规划目标。

7、人口情况

2014年调查广东省是中国人口最多的省份有104303000人，深圳常驻人口1035万人

四、微观市场分析

1、土地市场

近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。2014年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。2014年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金5181528万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微0.6%。13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成交均价下跌8.3%，为16688元/平方米。

从商业性办公用地的供给来看：

南山前海成交9块商业性办公用地，用地面积149169.5平方米，建筑面积1259000平方米，成交金额2291728万元，楼面地价18203元/平方米。其中编号为T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，编号为T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为45万平方米。2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。

2、交易情况 2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。

2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%;2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%;2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右;2014年深圳新房成交均价23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%;2014年深圳新房供求比为1：0.7，连续五年供过于求;2014年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393;2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米，同比上涨13.2%;2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套，同比减少约三成;2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月，同比上涨10.9%;2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍;2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米，同比下跌14.2%;2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月，同比下跌5.3%;2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米，同比上涨6.5%;2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月，同比上涨7.1%.3、住宅市场

深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014年1-3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。2014年9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。深圳楼市经历了1-3季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。综上所述，2014年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%。2014年预售的项目主要有：以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。

南山区全年有13个楼盘取得预售许可证，住宅预售面624523平方米，同比增加18.7%，住宅预售套数5534套，同比增加32.2%。其中，华晖云门预售量106371.39平方米/1104套，华润城预售量95586.71平方米/1102套，地铁前海时代广场预售量73424.47平方米/805套，锦绣花园四期预售量63451.35平方米/209套，是南山区预售量较大的几个楼盘。

南山区2014年的高端楼市同样惊艳，全市成交均价最高的5个项目（海上世界双玺、曦湾天馥、万科璞悦山、纯水岸、鲸山觐海）有4个来自南山区，其中，海上世界双玺的成交平均超过9万/平方米！6万级别的豪宅除纯水岸和鲸山觐海外又增添了一员“猛将”——曦湾天馥，而4-5万级别的项目则大幅增加至5个：华润城、锦绣花园四期、恒裕滨城、翡翠海岸、后海理想雅园，高端项目大量涌现支撑区域的房价高位攀升，达41259元/平方米，同比上涨1.3%（1）成交量分析：

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市累计销售新房住宅403.03万平方米，较2013年（441.75万平方米）减少8.8％，成交套数41881套，较2013年（48070套）减少12.9%，虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小幅增长逼近千亿，达966.17亿元，较2013年（954.19亿）增加1.3％。

南山区2014年新入市的项目有：佳兆业前海广场、博林天瑞、华润城、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、翡翠海岸、天悦南湾、鼎胜金域世家、曦湾天馥、前海康城，大量新盘入市推升区域的成交量，达36.2万平方米/3489套，同比增加约42%，成交金额接近150亿元，同比增加近45%。全区共有18个项目成交，其中，山海津和佳兆业前海广场表现突出，各有5万平方米左右的成交，博林天瑞、华润城、纯水岸成交量均超过3万平方米，鲸山觐海、水木丹华、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、恒裕滨城的成交量都超过2万平方米，上述11个项目累计贡献全区约83%的成交量。

根据深圳房地产信息网的监测

（2）蛇口片区

2014年蛇口片区只有海上世界双玺一个新盘，售价超过9万/平方米，同鲸山觐海一起，两大豪宅是片区高房价的支撑，而片区的成交量则只要靠平价项目山海津支撑，栖游记已进入尾盘销售，量价平平。片区内的4个项目共成交116580.96平方米，同比减少17.2%，成交套数1102套，同比减少12.5%，成交金额53.78亿元，同比减少14.2%，成交均价继续上扬，高达46129元/平方米，同比上涨3.7%。

（3）西丽片区

2014年西丽楼市比较活跃，新入市项目4个：博林天瑞、华晖云门、天悦南湾、鼎胜金域世家，与在售的水木丹华价格都在3万/平方米之上，西丽房价全面进入3万时代。片区内的5个项目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套数1103套，同比暴增1.27倍，成交金额38.44亿元，同比暴增1.81倍，成交均价为33974元/平方米，同比上涨14.7%。

（4）二手房市场

2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

南山区二手房成交面积978484平方米，同比减少29.5%，成交套数10830套，同比减少31.2%。4、2014年新房二手房量价比较

房地产信息网的监测，2014年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市的新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低近20%。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过4万，远高于区域的二手房挂牌均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出54%，福田区和南山区也高出一成以上；盐田区的新房成交均价高约8%；龙岗区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当；宝安区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低7%。

新房二手房成交量比较

五、南山区房地产市场结论与分析

总的来说深圳市在全国来说房价还是属于前沿的，就深圳市南山区的来说新房房价均价为41000元/平方米，二手房均价在36000元/平方米。房子的成交量在特殊时期会减少，但房子的价格都处于持续上升的情况，二手房都是如此，而且普遍的价格都不会低，南山区新房走的高端路线，2015新开盘的楼市普遍在40000以上，深圳第三产业的比重不断增加，2015年深圳GDP继续位列内地大中城市第四位，深圳居民人均可支配收入达44650元，深圳在中国有独特的地理位置，不但有众多优良港口，南山区内更有世界都数一数二的蛇口港，深圳湾大桥更是直通香港，庞大的金融资本都直接影响深圳的楼价，作为国际都市的深圳，他的楼市不只是面向国内，更是面向全世界，随着深圳的医疗、教育、旅游等软实力提升，不会减退的人流量是房价的强力保证。随着计划生育政策的放开，城镇化政策持续落实，越来越多的人走出农村，深圳凭证自身的影响力吸引更多的人，作为深圳货运中心区，科技中心区，金融中心区，高等教育中心区的南山区的楼市会变得更好。

第二篇：房地产开发与经营实训计划书

《房地产开发经营实务》实训计划书

一、实训目的与要求

房地产开发经营是房地产经营与估价专业的核心课程之一，通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题，为从事房地产开发经营实践打下基础。

本次实训采取分组模拟的形式，将学生分成若干个小组，各小组选取鄂州市城区内某一住宅项目进行模拟可行性分析，撰写可行性报告。本次实训共2周时间，40学时。

二、实训内容及任务（实训手册或实训报告作业的完成）

实训结束后，写出相关专题的实训报告。文字量在2000字左右。实训报告要求有鲜明的主题，确切的依据，严密的逻辑性，报告要简明扼要，图文并茂。报告必须是通过自己的组织加工写出来的，切勿照抄书本。

按以下要求完成《房地产可行性报告》。报告要求如下封面内容摘要房地产项目投资环境和市场研究房地产项目相关规划情况地块及周围环境、建筑开发条件项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划收入预测项目盈亏能力分析（先做出现金流量表，从购买土地到销售完成每年的现金

流情况）可行性研究结论与建议有关说明及团队成员成绩建议，三、实训考核与成绩评定

实训指导老师根据实训方式及相应的要求考核学生形成实训成绩。

具体成绩评定标准如下：

优秀：积极认真从事实训活动，主动性强，撰写的报告内容完整、真实，体会深刻，针对性强、表述符合知识原理、观点有独到之处。文章用词准确精炼、结构合理、逻辑性强。

良好：能按规定从事实训活动，配合完成各项工作，撰写的报告内容完整、真实，有体会，表述符合知识原理。文章用词准确精炼、结构合理、逻辑性强。

中：能按规定从事实训活动，配合完成各项工作，撰写的报告内容完整、真实，有体会，表述符合知识原理。

合格：能按规定保证实训活动的时间，基本上能完成各项工作，撰写的报告内容完整、真实，有体会，表述符合知识原理。文章结构较为合理、有一定逻辑性。

不合格：对实践环节的教学活动走过场，抄袭别人的成果，或内容空洞、观点含糊、文字表述不清；或存在知识性错误。

第三篇：房地产市场调查实训心得

实训心得

大二第一学期的时候我们学习了房地产市场调查的理论课程，本学期末，在我们经管系最为风趣的彪哥的指导下，我们迎来了房地产市场调查的实训。

通过完成实训，我收获了很多很多，当然也付出了不少的努力。在本次实训中，我们组的课题是有关万科柏悦湾的市场调查。我个主要进行初期调查框架的设计与调查问卷的策划、项目的概况以及报告的整理，由于实训任务基本上都是我做的，所以感受颇多，个人觉得主要表现在三个方面：

1）做调查一定要先明确调查目的，然后根据目的确定调查方法以及问卷形式及内容；

2）设计问卷一定要科学严密，要按照一定的逻辑顺序，要带有目的性的设计，并不是随随便便问几个问题想怎么问就怎么问；

3）在资料收集过程中会遇到各种各样的困难和阻力，如何把握好自己的心态，应对各种情况这点至关重要。

本次实训，我们在初期对所要调查的项目进行了详细资料收集和分析，明确了项目的概况以及市场状况后以Word文档和PPT的形式整理好了资料，然后根据项目设计出具体的调查问卷，最后经过进行相关的数据收集与统计分析的工作，由我完成最终的调研报告。

这次的实训，我感到投身到调研工作的感觉，这并非简单的工作来。说真的我们的信息来源主要是二手资料，但即便是这样我们也找的相对的吃力，要是让我们找一手资料的话相信我们可能很难完成这次的实训任务。实训中我学习到很多书本上没有的东西，有很多有趣有用知识让我产生强烈的兴趣；偶尔发现的网站更被我保存好以便以后查找资料。知识的缺乏促使我更进一步的学习，我相信我在以后的学习中会学到更多的知识充实自己。最后我想说，这次实习，虽然我基本做了全部的工作，但正因为有组员的支持有他们对我的信任，我相信正因为有同伴我们才会做的更好。

第四篇：市场调查实训报告（定稿）

市场调查实训报告

这学期，我们开了市场调查与预测这门课程，这门课程为我们连锁专业今后进入社会从事连锁门店或者营销之类的工作打下了一定的基础。从这门课程的学习当中，我获益匪浅。这一周，我们又进行了与这门课程紧密相连的实训课：市场调查实训。

说起市场调查，很多人就会很自然地想到问卷调查。当然，问卷调查的这一部分，是市场调查的核心部分。但是，市场调查实训，不单单只是让我们学习问卷如何制作，它涉及到很多很多方面的知识。比如实行问卷调查过程中如何与人沟通、要注意哪些礼貌问题、调查结果如何分析、调查报告如何撰写等等〃〃〃

我们这次的调查实训是老师给定的调查目标和主题：桂航学

生电脑购买行为。全专业同学共同合作完成。全专业共分为14个组，每个组出动全组成员合理分工，每人负责不同的内容，协同合作，调查后集体讨论分析，并总结出实训报告。

我们组在完成这一问卷调查的过程中，遇到了如下问题：

1、来到同学们的宿舍门口时，敲了们，有的同学一听到调查问卷，即刻又把门给关上了。我们遭拒绝了。

2、有些同学虽然接受了我们的问卷，但是对着问卷只是敷

衍了事，虽然整份问卷的题目都回答了，但是答案的真实性不高。

3、我们有两个宿舍派了两份问卷，有的被调查者认识我们的调查人员所以很热情地一个人做了两份，而且答案都不一样，这一做法为我们后期的分析工作增加了难度，降低了问卷的真实性。

通过开展此次的问卷调查活动，我感悟颇深，主要有以下几点：

1、当被调查者拒绝时，还是得以微笑面对，因为微笑是对自己最大的尊重，同时也是对自己的肯定。任何一项工作的开展都不可能是一番风顺的，更何况是市场调查这门课程。这也同时

在增强我们的耐心，提高我们的处事能力。

2、积极主动，敢于表达。在被调查者稍微有疑问时，立即解答其疑难。

3、面对他人的不配合时，细心的跟其说明我们的情况。这同时也在锻炼我们的口才和胆量。

经过一周的实习，我学到了很多。有书本的，也有书本外的。之前学的纯理论知识，让我感觉很乏味，甚至觉得没什么用。实践中，发现自己做的原本是书本的映射，再回去翻书，理论就很容易理解了。比如我们这学期所学的市场调查与预测课程里的第四章“市场预测总论”，其中市场调查的基本要求与内容、市场调查报告的撰写等，如果我们没有在实训中真真实实地些过一次这些内容就很难掌握了。

此外，我学会了与人交流、交谈。学会微笑的向对方解释误会，学会守时，而且要提前。学会主动承认错误，也许不是自己的错也要。学会说“您好”说“谢谢”说“对不起，打扰了”更深刻的体会到“团对精神”的重要性。总之，在这个过程中虽然遇到很多问题，但是我们还是顺利将其解决了，在此过程中，我受益良多。

第五篇：《市场调查与预测》课内实训报告

湖北水利水电职业技术学院

《场调查与预测》实训报告

实训名称：项目标题：

姓名：学号：系别：专业：报告完成时间：

写作格式要求

一、实训说明

1、实训时间：

2、实训地点：

3、实训性质：（如下）

二、实训简介

三、实习目的四、实训内容

五、实训体会（过程）

六、实训建议

七、实训总结

打印规格如下：

一级标题：4号黑体

二级标题：小四号黑体

正文：小四宋体，行距：多倍行距，1.2

5写作要求：

实训报告要求2000字以上，必须从本专业出发，结合自己实训情况，突出表述实习体会、感悟以及运用专业知识等实践经验。