不要传奇 只要稳健 谈谈万科集团王石的大智慧

第一篇：不要传奇 只要稳健 谈谈万科集团王石的大智慧

不要传奇 只要稳健 谈谈万科集团王石的大智慧

www.xiexiebang.com 房地产门户-搜房网 2007-06-18 09:31:00 来源：中国经济网 林景新

如何在复杂的政商交叉环境中把握好与政府之间的关系，平衡好各种的权力与利益之间的尺度，往往决定了民营企业家以及其背后企业的截然不同的命运：王石及万科稳稳走过了22年，而那些传奇人物周正毅、张荣坤，却最终全部栽倒在复杂的政商关系网之中。而万科的成功，毫无疑问正是得益于创始人王石在这方面的大智慧--不久前，万科在深圳及广州正式启动了廉租房计划，这个“中低收入人群住宅”项目的动工在为万科赢来众多赞誉的同时，也为其深耕广州市场增加了筹码。

在中国房地产行业，万科绝对算得上一个异数--作为一家民营房地产企业，不仅稳稳走过了风云激荡的22年，而还成为知名度最高的房地产公司；在中国房地产企业的领导者中，王石更是一个特别人物--别人讲利润，他一向只谈企业责任；别人推涨房价，他却反向建设廉租房。

万科今天之成就，离不开王石的智慧。这种智慧不仅是运营企业的能力，更是一种在复杂环境中，准确把握政商关系的大智慧。万科的生存之道，既来自于王石出色的企业运营能力,也来自于王石称之为“不行贿”的理念，以及用国有制造业企业的管理方法建立有效的系统和体制，建立经理人文化、坚持培养经理人团队的成功。

王石大智慧之一能够站在政府角度思考民生，站在社会角度思考企业，有效地将企业发展与社会需求有效融合。

近几年来，全国房地产市场价格的一路走涨。对于中央政府而言，房地产价格已不仅仅是经济问题,更是政治问题。房价一路高涨，民怨日益沸腾。作为卖方市场的把控者，多数房地产商一向看涨不看跌，联手造市挑战政府政策走向、豪言造势影响舆论者大有人在。

而在这种政商对峙的敏感的时刻，王石却向外宣布，万科要用自身的资源，及住宅方面的财力、人力的优势，建解决工薪阶层、中低收入者困难的住房，并着力推行三件体现“企业公民责任”的工作--推广廉租房建设、设立专门用于居民旧村落保护的基金和推进节能环保运动。而第一期、第二期的廉租房建设已经深圳、广州等地开始。万科此举不仅得到政府的高度认可，民众也是多为支持，万科的美誉度再度提升。

国家环保总局副局长潘岳曾经说过：“我们的企业家应该明白，有财富没有责任，有资本没有道德，有地位没有良知，都是残缺不全的社会力量。只有财富和社会责任的结合，才能把一个赚钱机器变成一个富有影响力的阶层，才能够赢得真正的力量和尊重。”

万科的发展源动力，正是来自于王石对社会发展趋势的深刻洞察--在王石眼中，万科不应该只是赚钱的机器，更应该是一家富有影响力的企业，拥有足够的社会力量并赢得足够的尊重，而这正是一家企业在任何复杂环境都能立于不败之地的真正力量。

王石的另一个大智慧则来自他的“不行贿”理念。由于房地产行业由于涉及产业链非常长，而且必须与多个政府部门打交道，所以这其中“涉水之深”是外界所知晓的。可以说，在任何一家房地产企业发展过程中，没有一家房地产商的老总敢公开说自己没有拜过山头、没有行过贿，但王石敢。

王石不仅将“不行贿”这个理念在内部讲，也在外部讲，在媒体专访时讲、在行业高峰论坛上讲--许多同行都觉得王石疯了，如此高调地去宣扬自己的“不行贿”理念，不是明显去挑衅现有的潜规则吗？许多人都在看王石和万科将如何被某些坚持“收贿”官员收拾得体无完肤。

但是出乎他们意料的是，万科不仅在全国开疆辟野势如破竹，而且王石还成为许多政府官员的座上宾，“不行贿”理念丝毫没有影响到万科的发展。

在行贿与不行贿之间，别人看到人性的贪欲，而王石却看到人性的另一面：希望追求清廉的名声。在王石看来，任何贪官都有二方面的需求：一是钱财的需求，二是名声的需求。行贿者满足的是其钱财的需求，而万科则可以满足其赢得清廉名声的需求--当外界都知道王石是一家绝对不行贿的公司时，“不行贿”就成了万科最显著的标志，官员虽然知道与万科打交道得不到钱财的满足，但可以得到清廉名声的满足，这也是许多官员所追求的。正是深刻把握住这种人性的特点，王石凭着“不行贿”理念力保万科在复杂的政商环境中稳稳地发展着。

如何在复杂的政商交叉环境中把握好与政府之间的关系，平衡好各种的权力与利益之间的尺度，往往决定了民营企业家以及其背后企业的截然不同的命运：王石及万科稳稳走过了22年，而那些传奇人物周正毅、张荣坤，却最终全部栽倒在复杂的政商关系网之中。

“中国向来不缺乏传奇，但传奇一向没有好下场。”半个世纪前，张爱玲曾经这样这过。这句话既是对周正毅等传奇人物失败最好注脚，也是反向体现出王石在对待政商关系上大智慧--不要传奇，只要稳健。不以行贿求发展，更重以智慧把平衡。

万科集团成立于1984年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号。公司目前业务已扩展到全国19个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。公司旗下“四季花城”、“城市花园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱，公司产品“情景花园洋房”是中国住宅业第一个专利产品，公司物业管理在全国首批通过ISO9002质量体系认证，公司开发的深圳城市花园诞生了中国第一个自发选举的业主委员会。

万科是中国大陆首批上市公司之一，自上市至今持续保存盈利增长，在该批企业中堪称绝无仅有。2004年公司业绩稳步增长，全年净利润增长超过50%。经过20年的不懈坚持，公司规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式以及对商业伦理的坚守和倡导得到社会的普遍认可。2004年，万科在“中国最受尊敬企业”评选中名列第二位，在“中国最佳企业公民行为评选中”得票数居本土企业第一位。

王石出生于南方城市广西柳州，早期在新疆做了5年汽车兵，转业后在兰州做了1年的工人。此后，由于其父在柳州铁路局当局长，王石得以进入兰州铁道工程学院当了工农兵大学生，毕业后进入广东省经贸委做经济情报研究的工作。1983年王石到深圳创业，他的第一桶金是靠倒玉米得来的。几年之后，深圳万科股份有限公司成立，并公开向社会发行2800万股股票，并正式涉足地产业。1991年1月29日，万科在深交所挂牌交易，成为内地首批公开上市企业。2000年8月，中国华润总公司成为万科的第一大股东，万科成为专一地产公司，中国地产第一品牌。

2003年5月22日14时50分，王石登上珠穆朗玛峰，成为中国企业家中登顶世界最高峰的第一人。王石自己这样解释登山运动和企业管理的关系：“万科董事长能出国，进山，一次就是三十天，四十天，除了运动本身，还给了外界一个非常重要的信号，就是万科的休假制度已经规范化，这个企业管理实际上走向了正轨。”

创业经历

历史的PK台总是把话语权交给笑到最后的人。二十年前，在深圳火车站和一群年轻的民工一起，扛上150斤的玉米包搬来摔去的那个33岁的“不像民工模样”的人，今天把他开心的笑容印在一本大32开本的传记封面上。

他就是王石。就连当年被在住地楼下电器修理店顺口叫上跟他去搬运玉米的那个18岁的农村少年，也早已经跟王石混得有头有脸的了。

被天上掉下的馅饼砸中

1983年，王石32岁了。

他还在彷徨。怀揣一颗“法国小说《红与黑》中的主人翁于连一样的个人拼搏的野心”，窝在广东省外经委，每天工作，读书，学英语，日子平淡无奇。但是，他“不甘平庸”，“好表现”。不过，他无论如何没有想到以后他“表现的舞台”有如此之大。

1983年春天，王石的岳父在深圳参加“农村社会主义教育运动”时住过的东家夫妇，来广州探望岳父，这一对从前多少有点土气的农民夫妇带来的不只是他们家的土产，而是他们身上的“洋气”：丈夫穿着台湾产的浅灰色夹克，老婆烫了个大卷发。没有这样的样板更说明问题的了：转瞬之间，深圳到底发生了什么？王石要去看看。

1983年5月7日，在王石的生命中是一个重要的标记。这一天，他乘广深铁路抵达深圳。当他看到一个巨大的建设工地般的深圳，“兴奋，狂喜，恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的”，强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。

一切就这样顺理成章地开始了。

第一个站点，深圳特区发展公司（简称特发）。

但是，做什么呢，不知道。

一天，王石去蛇口的路上，看见高高耸立着几个白铁皮金属罐，那里面储藏着玉米。美国大陆谷物公司与深圳养鸡公司合资的饲料生产企业——正大康地，需要大量的玉米。广东不产玉米啊，经打听，玉米来自美国、泰国和中国东北。其中来自东北的玉米却不是直接从东北运来的，因为解决不了运输。

神秘的命运开始造化王石了。

他找到正大康地，说他能解决运输，他可以组织来玉米，“你们要不要？”

“要！马上就可以签合同！”

第一单，一个大单。

不过，王石还并不知道东北和深圳之间的运输情况，是巨大的诱惑使他硬着头皮往前闯。

经过两三通打问，确定了广州海运局的海运。

于是，玉米生意开始了。

特发公司立即设立了一个“饲料贸易组”，组长王石，独立核算。

玉米到了，“饲料组”需要一个组员。楼下的无线电装配车间，拉出来一个又瘦又小，像个童工的小伙子，他叫邓奕权，他成了王石的第一个员工。

第一次30吨的玉米生意成交。

王石在自行车后座上夹了两个条纹塑料口袋，去到养鸡公司。

“我来收钱。”他向养鸡公司的袁经理扬了扬手中的编织袋。

“发票呢？”袁经理问。

发票是何物，王石不好意思问，但他立刻想到，无非就是收款证明一类的东西。

王石回到特发公司，对财务部的小张说，“给我开个收款证明！”

暨南大学财会大专班的毕业生不懂“收款证明”。

“你就写收到谁多少钱，特此证明。就行了。”

小张一边嘟噜着“从来没有开过这样的证明”，一边照办。还加盖了财务章。

再骑上自行车，后座还是放着编织袋，特发公司饲料组王石组长又到了养鸡公司。对袁经理说，“给，发票。”

袁经理笑得呛了喉咙，一边咳嗽一边带王石“参观了发票的真面目”。

“他们要发票。”王石又是回到特发的财务室了。

“早开好了，我还纳闷不开发票怎么能收到钱。”小张说。

再次来到养鸡公司财务室，王石“彻底糊涂”了：塑料袋仍然没有用处，却拿到两张一模一样的薄纸——银行转账单。

特发公司财务室的小张告诉王石，这个转账单就是钱，如果对方账上有钱的话。

用王石的话说，在这两来两往的经历中，他“深刻感受到业务知识的贫乏，尤其财务方面，更是个门外汉。” “从那以后，我每天下班无论多晚，都要看两个小时财务书。还学着记账，下月初跟财务的对照。三个月后，我阅读财务报表没有障碍了。”

今天，“房地产教父”面对巨大的成功和名望，如此讲述他跌跌撞撞的第一步。而在那个时代，很多“第一桶金”的传奇剧都有这样一个相似的脚本。

暴利时代的不正当竞争

进口贸易的好时光是短暂的。

1985年，国务院对计划外调汇和机电产品进口进行全面清理，银行收缩银根，进口电子器材、影视器材市场出现萎缩端倪。但市场仍然显示着一定的利润空间，很多经营商还沉浸在供不应求的假象中。

但王石已经感觉到了危机。展销中心新签的2万台放像机合同，45天后到货。这时，王石通过渠道了解到同行的进货情况：同一时期，其它公司共有5万台到货。

7万台同时到货是一个什么样的市场前景？王石判断一定会立刻滞销，价格会直线下降。退货是不可能的。怎么办？

这时，王石所做的对策，成为他后来在各处演讲一再提到的，创业初期的“不正当竞争”的案例。

他叫来广告投放部经理，口授了一则声明，内容如下：由于台风原因，本展销中心的放像机无法按预订时间送达客户，为保证履行合同，急购放像机2万台。

这一则“求购信息”刊登在当时的广州两家主要报纸上。同时，当天的报纸正好也刊登着放像机的“售卖广告”。

广告后，放像机便向展销中心涌来。王石叫他的技术部组织了4个小组验收。而这些前来出售的放像机，除了个别小数量的，大多是期货。期货当然不要！一定要看到放像机才签合同。这样一来，展销中心并没有购进放像机，其零售价却上升了200元：市场稳住了。

接下来，王石做的是：迅速走货，不惜亏本。他想的是：溜得越快损失越少，而资金回笼后去做新生意，把损失夺回来。

不过，现在，已经练成了中国最知名企业家的王石反思他早期的贸易生涯说，一是那时的超高利润是不合理的，二是说明他“也曾惟利是图”。

王石的公司在不断发展。在那个年代，不断调整的宏观政策，有时就是企业的生命线。而王石总能及时感觉到春江水暖。

1986年，深圳市颁布“国营企业股份制试点暂行规定”。他偶然看文件的影印件，立刻坐不住了。1988年11月21日，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。它的董事长和总经理，叫王石。

与此同时，万科进入房地产开发。

此后，万科的路子与众不同。很多企业都在“多元化”的时候，王石开始卖掉万科蒸馏水公司、零售公司、拍电影的公司、做广告的公司、做商业礼品的公司，最后做成一个专业房地产公司。公司业务遍及全国十多个大城市。

“超过25%的利润不做”，这一命题以其不符合人们意识中的资本本性而令人感兴趣。在中国社会主义初级阶段的市场，特别是在1992年，对处于暴利时期并且接下来还有相当长一段暴利期的房地产企业来说，超过25%的利润常常是可能的，在现实中万科如何取舍，这个命题放在今天也仍然是尖锐的。

2006年2月20日晚，王石的全国巡回演讲来到成都，本刊记者以这个问题相问，他的回答，除了一个成功的企业需要公众的信任，需要追求公平的利润，还说道，市场也是公平的，暴利是不能持久的，甚至从长远看，可能是得不偿失的。

按照王石的表述，他跟各地政府的关系，亦诱人想象。他向媒体声明，从来没有向公务员行过贿！记者问，如果你的“不行贿”理念，与追求利润相矛盾呢？王石简单地回答，“不行贿也可以获得利润！”

王石提出过“反对暴利”，并且具体到“利润超过25%的不做”；王石提出过“公益事业无止境”，并且把公益与他的公司和他的探险等个人行为结合起来，形成了一连串他津津乐道的案例；提出过“关注普通人”，他把“普通人”定义为，“不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和工商业主”。

借着推广自传《道路与梦想》的名义，他在十个城市反复宣讲“做一个优秀的企业公民”，这个观念甚至超前于公众对企业的期望；王石正在提倡“关注城市低收入人群的居住环境”，称接下来会与多个城市的政府合作，“开发廉租房”。并宣布2006年，万科成立的第一个基金将用于“古民居住宅的保护”。

王石的话语是不断升级的，而“2006版”已经上升到现代公司文化的最高平台。如果对照中国房地产界的另一个重要人物任志强对公共领域的发言——“品牌就是暴利”、“只考虑给富人建房”、“禁止炒房就是违宪”，以及“城市功能穷人与富人应该分区”等等，可谓鲜明的对台戏。

毫无疑问，王石，或者万科，这回又得分了

2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆举行。万科获得“2010中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2010中国房地产百强企业规模性TOP10”与“2010中国房地产年度社会运营效率TOP10”，并且荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”。集团总裁郁亮出席了此次发布会，并代表万科领取了奖项。

“TOP10”评选活动由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和某指数研究院四家单位共同主办，自2004年来已连续进行了七年。今年的评选，中国房地产TOP10研究组以2007~2009年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对房地产企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和社会责任等六个方面的27个指标和其他数据信息进行分析研究，计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2010中国房地产综合实力百强企业。

在我国，高房价已成为社会普遍关注的热点问题，对于这一现象，专家表示，这不是一个单一房地产的问题，是我们整个经济产业结构的问题。2010年9月18日BTV《天下天天谈》栏目播出《看世界 说房子》，以下为节目实录：

主持人：大家好，欢迎收看天下天天谈，金秋9月，楼市呢也进入了传统的金九银十，而且距离国十条出台也有半年的时间，有人说楼市回暖了，那么目前楼市的交易状况到底如何呢？今天我们会把中国的楼市放在国际楼市的大坐标上来看一看，我们一起来了解一下世界其它国家的楼市状况，首先我们来了解一下北京楼市交易的最新数据。

小片1 金九初现 本月上旬新盘成交量暴涨163%

随着8月底刚性需求的释放，9月上旬北京市住宅成交量大幅反弹。可以说，金九银十已在北京楼市初显苗头。根据房地产交易管理网数据显示，9月上旬，本市商品期房住宅共成交4456 套，环比8月上涨了163%，同比上涨14.6%，这也是北京楼市新政后首次出现同比上涨的情况。

中原地产预测，随着新盘开盘集中在月中和下旬，大规模的成交也将集中在中下旬，9月将成为2010年市场成交的最高峰。

另外，在房屋销售价格方面，据北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月13日公布的数据显示，8月份，北京市新建住宅销售价格同比上涨18.6%，涨幅比上月回落1.5个百分点，这已经是连续4个月涨幅回落。

主持人：好，今天我们演播室请到两位嘉宾，一位是楼市传媒的董事长蔡洪岩先生，还有中国国际广播电台的媒体观察员洪琳先生。刚才这组数据蔡总怎么解读呢？

蔡鸿岩：我觉得所谓现在媒体上经常说的是回暖，我倒不同意这个观点，因为从房地产这个市场的规律来看，一般来说，相对来说每年上市楼盘的供应量，下半年，特别是9月份、10月份的时候，是相对比较多的时期，特别是今年我们国十条出台的政策是在4月份，4月份出台国十条之后，一是很多发展商推迟了原来的开盘的计划，因为整个市场是一种观望的状态，特别是买家的观望，所以开发商把他的项目推迟观望往后延迟了。

所以最近这段时间，因为从4月份出台以后到8月份，很多楼盘呢，他的所谓的观望期已经过去了，他也扛不住了，他必须要上市。另外本身原先排期计划当中，9、10月份，8、9月份要上市的楼盘都路论徐徐开盘的，还有一个因素是在国十条政策出来之后，据我所知道全国很多城市、政府的行业管理部门，都采取了一些调控房价政策，比如说对于一些高价格报批的上市的楼盘，采取了一些行政控制的手段，所以很多楼盘呢，这样从政府供应上又卡住了一些供应量，所以最近这段时间的供应量是有关系的。

而且我们现在所谓的暴涨，也是由于一共大概北京有四五个新的楼盘，比如说万科，比如说金地，比如说绿地，几个楼盘，在房山的和大兴的上市之后，都出现日光盘的这种现象。

主持人：什么叫日光盘？

蔡鸿岩：就是一天就卖完了。

主持人：一天之内就卖光。

蔡鸿岩：一天就卖完了，这样的交易形式，所以他交易量突然就涨上来了，而且价格有一定上升，实际上这个上升呢，并不是说，我们要看环比的话它还是下降的，并没有上升。实际这对企业来说，对发展商来说，对市场来说，都是一个好的举措。

主持人：对老百姓来说呢？

蔡鸿岩：对老百姓也是好的举措。

主持人：对，刚才一开始就说了，要把中国的房价、楼市，放在全球的一个大坐标上来看，我这儿有一个图表，给大家展示一下，这组数据呢，我们看到，它是根据今年3月份全球不动产指导网站的最新数据，来制作的一个柱状图，全球房价的大排名，我们可以看到前三名是纽约、莫斯科和巴黎，平均房价都超过了十万每平方米，剩下的其实就是其它的前十名城市的平均房价，其实我们没有做全，剩下其它城市的房价超过5.5万每平方米的。

那鸿琳，你看我们也用了一个虚线标了一个北京的房价，如果把北京的房价放在整个的大的坐标图上来看，北京到底是处于一个什么样的位置？

洪琳：北京目前看，肯定是往下走的那么一个位置，但是我说未来就不好说，北京现在定位是一个世界城市，我们知道，现在这些城市，基本上它的发展潜力已经用得很足了，已经发展很多年，你像比如像纽约这样的城市，巴黎、伦敦等等，都已经发展上百年，对它来讲，比如说日本东京，又经过二三十年的比较低迷房价，我们如果说东京的房价现在是一个合理的时候，那么北京它是一个蒸蒸日上，在发展过程中，我觉得它的预期，就像台阶一样，它应该是往上爬的过程，但是这里面。

主持人：但是它不要爬得太快了。

洪琳：对，不要太快了，关键的问题就是不要爬得太快，如果说我们城市房价，它的速度上升得过快的话，其实是对这个城市的发展，包括城市的定位，它是有阻碍的。

比如说我们北京要建CBD，那么现在看北京的CBD是北京的，将来有可能某一天就不见得是北京的，全国的，世界的都有可能，但是问题如果你的房价一步到位，就跟当初日本东京的银座一样，你一步到位的时候，很多投资人，或者这些大的公司在这里租住的时候，他发现办公的成本，投资成本非常高，实际上阻止了这些外国公司的进入，那么对你的发展是不利的，所以说我觉得这个房价的上涨必须是稳健的过程，就是说老百姓生活品质的提高，应该和这种国家城市的发展应该是同步的，如果说中间出现了不协调，一定是意味着中间某一个环节出现了很大的一个问题，而这个问题是必须要纠正的。

主持人：那也就是说其实，我们是应该有这样的心理承受力，房价会慢慢地涨起来，但是这个节奏要和北京或者全中国的发展同步，如果房价突然太高了，那是不是像你刚才说的不和谐的声音。

洪琳：对，就像你的房价，北京的房价，将来某一天我们相信，它和莫斯科是一样的，是肯定的趋势，是必然的趋势，但是问题是北京的房价今天就和巴黎、纽约伦敦一个价，就相当于我们自己把门槛提高了，把很多来投资的人，你给他挡在外面了，而这个对我们的发展是不利的。

主持人：其实买房，不仅仅对北京人，对中国人来说很纠结，全世界的人都很纠结，而且呢在世界上很多国家，存钱买房都是一件不那么容易的事情，我们来了解一下。

小片2 存钱买房，莫斯科人需17年 意大利人需20年

据俄新网9月7日报道，Gordon Rock国际不动产咨询公司研究结果显示，柏林人存钱购买标准住房需要3年，而莫斯科人则需要17.2年。也就是说同样购买一套住房，莫斯科人比柏林人攒钱时间要长5倍。

同时资料还显示，美国人和加拿大人也同样不需要太长时间，迈阿密需要4年，蒙特利尔需要5.2年，纽约需要5.7年，洛杉矶需要5.9年。

报告称，欧洲多数大城市存钱买房需要10-14年时间。意大利首都罗马的居民攒钱买房的平均时间需要20年零9个月。

主持人：蔡总，其实可以说全世界各地的人们都在关注一个问题，就是房地产这种繁荣的现象还能持续多久？房价真的被高估了吗？

蔡鸿岩：真正的房地产有一个铁律，叫第一位置，第二位置，第三还是位置，就是他在选择的时候，位置还有不同的解释，就是首先是大的区域，其次是小的区域，其次是我们家周边的一个环境，大的区域就是我要买，买哪儿？肯定要买大城市，要买中心位置、核心位置，这样的房子，从房地产永久不变的规律，越是核心地段的房子，它越能保值、升值，因为所有的投资都向着这一个据点来投向，这是我们现在中国一个特明显的特征，就是中心城市，像北京，北上广深，这几个城市。

尤其像北京和上海，这两个政治、经济、金融的中心，是现在全国所有有钱人都趋向的一个中心，这样的钱往这儿投的量越多，所以这个地方，会把这个地方房价一定会炒高，全世界的房子也是这样，我们看所谓房价高的城市都是这样的中心城市。

所以我们看，我最近这几天为了做这节目，我搜集了一些数据，最新的信心，香港最近开一个楼盘，售价相当于人民币每平米是70万，最新的楼盘价格。

主持人：这是不是就跟刚才我们展示的柱状图差不多了，和那些城市。

蔡鸿岩：要是按钱数来说，它已经超越了纽约和东京了，但是它平均房价还没有那么高，现在在香港20多万、30多万的楼盘非常多，我们中国的一个自身国情的特点，就是中国现在，中国的住房等式是13亿人口乘于GDP平均每年平均两位数的三十年的增长，这是中国住房需求的大等式，这个背后解读还有很多细节的东西，我就不展开去说。

刚才我也说香港，新加坡我也得到最新的消息，新加坡最近这两年的房价也是在快速上涨，我们看华人社会，人们有这样一个投资的习俗，大家就专注于，擅长于去投资房地产，只要它在一个经济形势适合的一个情况下，他一定去买房子，而我们现在，像中国内陆，他主要是老百姓个人投资渠道，产品非常少，非常匮乏，大家有钱了之后怎么办？我们去看，现在银行的利率是负利，大量的存款怎么办？最后他如果投资的话，大家首先取向还是投资房产。

所以要解决这个问题的话，我想不是一个单一房地产的问题，是我们整个经济产业结构的问题，是这个社会，包括城市，城市整体规划，特别是在根源上，整个中国城市化整个战略规划布局上，如果我们要没有一个大的调整的话，中心城市人口压力会越来越大，主持人：再回到我刚才问的问题，房价真的被高估了，那您的意思就是，我可以这样理解吗？就是房价没被高估。

蔡鸿岩：没被高估，我认为它还没被高估。

主持人：好，欢迎回来继续收看天下天天谈，正在天津举行的达沃斯夏季论坛，房价也是各国关注的焦点之一，中国国务院总理温家宝在致开幕词的时候说，稳定房价和提供住房保障，是政府的职责，其实如何抑制房价过快增长，全世界也都是一个难题，我们看看其它国家是怎么做的？

小片3 控制高房价 各国有妙招

作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式就是让人眼花缭乱的各种形式的税收。如，房屋交易要交印花税，房屋空置，房主还要承担市政税。

为了控制房价，澳大利亚储备银行从去年10月开始连续6次加息，打击投资者。

新加坡规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

德国为稳定房价，运用了严格的法律手段。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则视为触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。

主持人：那两位说说这些国家的做法，哪些值得我们借鉴？

洪琳：我觉得很多的方法都值得我们借鉴，但关键的问题在哪儿？就是这些方法在当下的中国能起到多大的作用？可能我们更应该借鉴一些正在发展的国家，比如说七八十年代的日本，或者今天的印度、俄罗斯，他们的政策可能更值得我们去借鉴。

比如说我们现在看，为什么俄罗斯，莫斯科的房价能排到第二位，十万一平米，为什么能达到这个程度？如果说是苏联解体之前是不可能这种事情，而且苏联解体之后，就是俄罗斯一开始陷入那么混乱的时候，也不是这种状况，货币贬值得很厉害，就是后来石油天然气在国际市场价格飞涨的过程中，俄罗斯很多富翁，他的财富一下积累起来，就和我们今天山西、内蒙古的煤老板一样，他当初有了钱怎么办？我们的山西老板，他是到北京来买房子，俄罗斯人也是一样，他就集中他最大的城市莫斯科，所以莫斯科这个城市，马上这个房价就会涨到今天十万，让人瞠目结舌的地位。

那么所以说我们看到，我们面临的情况可能和他们一样，你包括日本七八十年代的时候，尤其是八十年代，我们知道他这个房地产泡沫是很大的，那个过程中其实倒不是说日本他一点办法没有，或者一点没去想解决这个问题，他也觉得泡沫大了很可怕，当时也有解决的办法，他的办法就是说，把这种比如解决公共住房，老百姓住房，应该和拉动经济要区别得开，比如说说像我们经济适用房和真正的商品房你要区别开。

主持人：我理解你说的意思，但是可能也不是比，比如说刚才提到那些发达的国家，他们已经完成了城市化进程，然后人口也相对稳定，也没有这么多需求，投资渠道比较多，但是他们在完成城市化之前，是不是也经历过，因为中国现在是发展中国家，是不是也经历过我们现在这种状况，在那个时候他们是怎么解决的？我们有什么可借鉴的？

蔡鸿岩：在那个时候，他们也都基本上经历了跟我们相似的一个发展的过程。

主持人：那就是说我们需要耐心来等待了，没有什么好办法。

蔡鸿岩：对。

主持人：可能还有一个习惯问题，或者说我们思维定式问题，因为在很多发达国家，年轻人大多数都是租房子的，我们有北京的实例，我们来看一下北京的情况。

小片4 北京人27岁就开始买房，比发达国家提前一代人！

链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，近年来，北京购房人的年龄呈逐年下降趋势。报告显示，当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于其他发达国家和地区，其中日本和德国为42岁，我国台湾为36岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。

链家地产副总裁林倩表示，如何延缓年轻人过早的购房需求以及抚平为人父母者与年轻人本人在孩子初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理，将是北京房地产市场健康发展的关键因素。

主持人：27岁开始买房子，是不是有点早，我觉得这也就是大学毕业没几年，而且80后多数都是独生子女，他们也没有这个经济实力，多数都是靠父母来帮助他们完成这第一步的跨越。那在其它国家没有这么年轻就买房的，您怎么看待这样的现象？

蔡鸿岩：其实这也只是我们需求当中的一个方面，一个层面，它是一个，不能说成为我们现在整个房地产的主体导向的因素。27岁买房，这个跟我们近十几年来，包括我们住房制度政策的引导，包括舆论这样一个引导上有关系。本身中国人就有一个购房子置地的这么一个习俗，然后我们在观念灌输上，你现在不买房子就结不了婚，你不买房子就认为你是一个穷光蛋，你就是非主流的人群，形成这么一种观念。

主持人：我也有一个小例子，今天问我们一个小女孩，说有没有男朋友，我认识一个挺不错的小伙子，她马上反应就是，有房吗？有车吗？

蔡鸿岩：对，这是成为一种社会观念了，这就不对了，我以前做这个节目我曾说过，香港曾经有一个说法叫上车一族，就是第一次买房叫上车，这人的一辈子是跟着购房置业走的。

主持人：得搭上这班车。

蔡鸿岩：刚参加工作是租房，两人成家之后，慢慢有一定积蓄之后，到三四十岁才买房，买房到四十岁，个人家庭财富实力最强的时候买一个大点的房子，孩子再长大之后，再把房子变成小房子，然后最后自己养老，把大房子卖了之后，我继续用房子储蓄变成现金。

主持人：我觉得这个过程很合理。

蔡鸿岩：很形象，叫上车一族，第一次买房叫上车一族，这是一个合理的，全世界我们看都是这样一个置业的这么一个过程，人的一生是这么一个置业的过程，而我们这些年所推导的，好像你毕了业，你如果参加工作就必须有房，所以现在恨不得上着大学就想着要买房，我知道前几年曾经碰到过一个温州的客户，说他孩子刚一岁多，说我要在北京买一套房子，以后我要让这个孩子上北京大学，他立了这么一个志向。

我刚才说这个城市的核心资源，成为强磁场的核心资源是什么？优质资源是什么？就是这样，文化、医疗、教育，所有的中心都在我们这一个城市里头，那多少人是奔着这个来，我们从小就有，哪个家庭家长没有这个理想，说以后让我的孩子上北大、清华，这可麻烦 主持人：那是不是就是这种现象也会，比如说刚才我们举的这个例子，比如年轻人一定要买房，即使没有这样的经济实力，也要靠父母支持，那就是因为他担心，如果现在不买，以后可能我更买不起，您越说这个房价没虚高，以后有发展空间，越搁在全球的坐标上比，就越觉得我必须此刻现在就买，放下所有的事情去买，是不是正是这种现象，使得你这房价不管多高都有人买，于是我们调控房价回落的难度越来越大，这个空间越来越小。

洪琳：我觉得这个过程中，就是消费者，比如说我们普通老百姓，我觉得他的利益应该和政府的利益站在一起，不应该说和这个出现冲突，比如现在的购房观念上确实有很大问题，比如说年轻人大学毕业，参加工作，成家立业的时候，你这个房子究竟应该父母替你负责，还是自己进行负责。

比如最近社会上几件非常有意思的事情，陈光标，首善，他要裸捐，把自己财产全部捐出来，接着有相应者，冯军、周润发，都响应这个号召。如果说我们的父母将来都向这些人看齐的时候，如果说我把我财产裸捐的话，年轻人刚毕业的时候没有任何积蓄，你怎么才能做到27岁就购房这种需求。

但是现在来讲，就是我们用传统观念来讲，孩子刚走上社会的时候，父母都要扶持一把，而且不是说扶一程，这一程可能一巴掌扶到四十岁去了。现在根本不是三十而立的概念了，四十都未必，因此他扶得很远，这个过程中我觉得思维就改变，孩子买房子，或者成家立业，所有的开销的话，不应该由父母去负责，这里面可能西方国家的一些观念，我觉得对我们来讲是有借鉴意义。

比如说日本，同样是一个东方国家，东亚的国家，按照道理来说它的文化传统、习俗等等，和我们是很相似的，但是我们看日本，日本比如说他这个国家的住房现在是什么情况？全国来看，60%人有自己住房，40%的人是租房子，但是一些大城市，比如说像东京，它可能是倒的四六开，只有40%是买的房子，60%是租房，这种观念相对合理，而且包括面积、户型的预期上，像那种大城市，现在建设面积平均大概是60平米左右，那么这个来讲，我觉得是比较符合我们现实。

而我们看现在看我们建的房子，面积超大，肯定是超大。

主持人：观念是需要发生转变，但是中国确实太特殊了，中国的国情和其它国家不一样，像刚才说到租房这个事，比如说德国60%的人租房，美国租房的人也大有人在，这个60%它是涵盖所有年龄段，不仅仅是说你没有能力买的时候你就租房，这样专门指年轻人的，像现在我们有什么蚁族，还有蜗居这样的词也频频见诸报端，其实关于蜗居这个事，刚才你提到日本的例子，日本人可能对于蜗居更有体验，我们来看一下。

小片5 日本人蜗居改造

在日本埼玉县所泽市，吉村一家人正在为住宅问题烦恼。这个家庭面临的难题是，18平米的家要住6口人。奶奶，夫妻俩人，还有三个孩子。这个连打开冰箱门都困难的空间，如何能容下6口人，并能让奶奶和夫妇俩都拥有私人空间呢？

宽敞住宅的空间训练师石井亨决定采用错层式结构，将原来的两层格局，变成5层。

经过改造后，一层设有玄关、浴室，卫生间，还有奶奶的卧室。从此，吉村家告别了上厕所时膝盖顶到墙壁的时代。奶奶也得到了梦寐以求的单间。

第二层，这里是厨房和餐厅。这个餐桌底部设有轨道，这样就节省空间，这个地下收纳的设计也别具匠心。

第三层是夫妇俩的多功能卧室。三个兄妹第一次拥有属于自己的书桌。

第四层则是孩子们的卧室和第2个卫生间。

第五层式孩子的衣柜间同时也兼作孩子们的活动乐园。

由于房屋格局的改变，让人遗忘了原本狭窄的空间，吉村一家三代人的情感也更紧密融洽。

主持人：对啊，这个怎么这么多层，我觉得他们是不是乐在其中，即使可以有大的面积，或者说可以买到大房子，他们也愿意这样生活在一起？

蔡鸿岩：本身在日本呢，就是他整个民族的习俗来说，他是经济为本，包括居住，所有的在资源上，因为他是一个资源奇缺的国家，这个要从政府，从舆论引导，从人们的本身日常的这种观念上，就要树立这样节俭的观念，住房借鉴的观念，并不是说唯大是好，是豪宅，政府可以用政策调整，除了房产税之外，你市区里超过多少面积，所谓豪宅，超过多少面积的话可以增加他的税负，增加他的交易成本，这都是一个调控的手段。

所以政府应该更多的在这些方面下工夫，而不是过多盯房价，房价没关系，现在香港出的豪宅，60万一平米，相当于人民币60万的豪宅，它是叫微型豪宅，面积非常小，几十平米，它在市区最核心的地段，像这种豪宅出来之后，它对这个城市的一个，在房屋的城市有效利用上，有效供给上，它是有效的供给。

主持人：对，您说的这个香港的例子可能还挺值得借鉴的，另外还有法国，它在完善廉租房方面上也有狠招。

小片6 完善廉租房 法国出狠招

廉租房制度是法国政府调控房价的有力手段之一，也是政府帮助贫困家庭解决住房问题的最有效措施。最近几年，法国房价飙升带动房租大幅上涨，许多廉租房住户收入已经超标但仍不愿搬走，缺乏流动性和灵活性导致廉租房制度失去了调节能力。

对此，萨科齐宣布了两项措施，一是每隔三年对廉租房住户的收入重新审核，二是要求收入超标的住户或搬出去或买下房子或付额外的房租。

主持人：在法国呢，它是必须保证20%的租房是廉租房，不知道这样的一个比例是不是也适用我们国家？

洪琳：我觉得我们国家可以考虑自己的比例，比如说法国提出了一个20%，其它国家根据自己的情况不一样，比如新加坡可能比例会更高，因为它的国土面积极其狭小，那么为了解决大部分人住的问题，它必须推它的经济适用房，他叫租屋，提出来面积多少以下，然后这个收入有一个严格的限制，比如说新加坡就是这样，年收入超过多少的时候，你是不允许申请租屋的，你必须到商品房市场去买，它是分得很开。而我们国家每个城市都不一样的情况，我觉得这个确实可以做自己政策的调控。

对我们来讲，比如说我们经济适用房，面积规划应该是多大，包括城市里，就像刚才我们谈的法国20%的比例，那么北京应该有多少百分比的房子，应该是这种经济适用房，廉租房，才能够解决我们这种人口的需求，大家最底层人群的需求

实际上如果说大部分人，就是底层人住房的需求，不管是廉租屋的方式也好，或者经济适用房的方式，如果他解决好的话，那么商品房的价格是什么状况？就应该市场去调节，如果某一天北京市场的商品房的价格，也跟莫斯科、纽约一样，达到十万块钱一平米的时候，但是大部分人他有房子住的时候，其实对我们社会是没有影响的，这个时候我觉得它的价格真正反映它的需求。

但是如果说北京市场上平均的房价如果达到10万的话，那真是问题来了。

主持人：所以这是两方面的事，一方面保障性住房你要有合理的量，合理的价格，那商品房就让它随市场走吧，刚才说到法国的这个标准，不在于说是20，还是30，还是多少，而在于必须有这样一个规定。

蔡鸿岩：我们必须坚持一个原则，就是保障住房和商品房一定要严格区分开，但是这个也是有前提的，保障住房肯定是要对这个城市，这个常住人口的一个所有的保障，它对新增，外来涌入的新增人口，肯定它是，哪个国家，哪个城市也不会提供这样的支持，我们现在的矛盾，刚才说了，是新涌入人口的居住的矛盾。

再一个就是说，保障性住房前提是对于享受保障住房人他的身份。

主持人：资格认定。

蔡鸿岩：对他的获得保障房的这个资质、资格要有一个严格的界定，包括推出机制，这个制度才能是合理。

主持人：才能是公平的。

洪琳：对，我觉得目前来讲，我们必须为我们国家所面临的住房问题分析得很透彻，比如说就拿中国和美国来做对比，中国面临一个什么问题？就是为人找到房子住，因为我们有很多人，尤其涌入到城市的这些人口，他没有房子住，我们面临问题是为人找到房子住，而美国今天的问题是，他经过那么多年的城市化的进程，他人口增长已经很缓慢了，包括住房问题已经解决得很好，所以我们看到过去这几年，为什么出现次债问题，他是在为房子找人，他需要靠房地产的发展来拉动他的经济，他是为房子找人住。

但是我们必须明确一点，我们的目标坚定不移的是为人找房子住，如果说像今天来讲的话，房地产开发商建了那么多的住房，房价死扛着不动的时候，他实际上是为房子找人。

主持人：本末倒置了。

洪琳：他和国家的政策完全相反的，这两个矛盾如果不调和的话，那么这个问题肯定是解决不了，所以接下来就是说，是政府向他们低头，还是房地产开发商向百姓的利益去低头的一个问题。

主持人：好，我们就用这句话作为今天节目的结尾吧，为人找房子住，也非常感谢两位嘉宾，为我们带来今天的看世界说房子，再见。

第二篇：王石：万科19年持续成长之谜

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王石：万科19年持续成长之谜

19年来，万科的人马换了一拨又一拨，唯有王石，这位自称为职业经理人的创业者，由始至终没有离开过万科一步。作为万科旗帜下的灵魂人物，王石带领着万科打了一场又一场近乎惊险而漂亮的战役。然而比那些精彩案例更难得的，是万科连续19年的成长。

中国企业从不缺“漂亮仗”，也不缺“高成长”，但保持10年以上的持续成长，则仿佛马拉松长跑，需要坚强的意志、长远的筹划、平和的心态和理性的节奏，而这却是那些只善于以一仗定乾坤的企业所望尘莫及的。

是的，持续成长，寥寥四字，却饱含了太多的挑战。难怪在吉姆·柯林斯眼中，群星闪耀的美国企业也只有11家得此殊荣。背后萦绕着柯林斯的惊人结论，我们收回目光，来看一看我们自己的“持续成长”，看一看王石的万科，我们会有什么启发？当我们的眼神再度离开万科时，会看到更多立志持续成长的中国企业吗？

本刊记者原野 特约记者秋彤

【持续发展的动力何在？】

记者：有资料显示，在1995年以前上市的311家上市公司中，能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家，万科是其中之一。我们知道，上市公司的资质问题一直是困扰股民信心的头等大事，对此你怎么看？

王石：这是一个很值得探讨的问题，在此之前，还没有人想到要问我这个问题。我对其数据的准确性无可置评，但许多与万科同期上市的公司，其业绩在下滑甚至已被ST或PT，这是事实，而万科却保持了持续的增长，且历年累计增幅远大于大多数上市公司。这里实际就提出了一个企业可持续发展的问题。

在我国，很多新型企业在发展时期中的某一段时间里会有很“持续”的表现，你会看到很多意外的惊喜，无论是在创意、形象、营销上，它都会有很新的手法。但遗憾的是它们大多没有太久的持续性。在这些企业大做广告而引人注目的时候，人们对它的溢美之词不绝于耳，但随着时间的推移，五年、八年、十年以后，这些企业是不是还能够引起人们的关注就很难说了。实际上很多企业从迅速崛起，到繁荣、到具有知名度、到顶峰，再到最后开始往下走，其间的周期只有六年左右。我们看这几年在家电市场上叱咤风云的几家企业，都是行业排名第一、第二位的，突然年报就报亏损了，一亏就是几个亿，而这种现象多年来并不少见。

【问题就出在成为第一之后】

记者：所以从这个角度来看，我觉得要讨论企业如何保持可持续性发展这个问题，就更加显得意义非常。

王石：过去我们往往只停留在谈论一些营销手段、产品创新之类的问题上。当然，这些问题也都非常重要，但实际上从企业可持续发展的角度看，我始终认为一个企业的企业文化核心才是最重要的，也就是说你的企业文化的核心目标是什么。比如说大，这是不是目标？我认为这不是目标。当然你说企业要形成竞争力，要在行业中占龙头地位，你不大不行。但对大的概念一定要有非常明

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确的认识。如果仅仅是为了大而大，结果往往适得其反。所以我们发现在一些行业中，企业真正出问题是在它排到第一位的时候，在行业中最大的时候，它发现自己的问题凸显出来了。

再比如说盈利，一般的观点是企业盈利应该追求最大化。企业要在市场上竞争肯定要具备盈利能力，没有盈利能力或者低于平均盈利能力，其融资的可能性就会受到局限性。但如果仅仅就是为了追求利润最大化，而忽视了公司的存在价值，即使你某段时间的盈利非常高，但你却忽略了企业的可持续发展，最终的结果可能就是在你盈利最多的时候正是你走下坡路的开始。

这里还涉及到的一个问题是：企业为谁而盈利？现在有很多的说法，有的说是为了股东，有的说是为了社会，有的说是为了自己。但实际上一个企业在社会上存在，应该是复合型、多重型的，如果仅仅是强调某一方面，恐怕它会存在问题。比如说：你是为了股东，当然股东就是希望利益最大化，所以很多上市公司每年拼命地送红股，其结果当然是股东非常开心，而这时股票价格自然也非常高。但我们会发现，凡是那些曾经有一段时间股价非常高、很受投资者追捧的企业，反而常常会显得后劲不足。

记者：的确，这两年股市大调整的时候，有很多股价上到50元、100多元的股票后来都哗哗地下来了。

王石：当然有的时候上市公司是为了员工，员工没有积极性你怎么来创造产品？怎么能为消费者提供最好的服务？但企业如果把为了员工强调过头的话，就会带来管理成本的上升。比如：我们常常看到媒体报道所谓百万年薪聘请职业经理人，我个人认为中国职业管理阶层的工作水平应该还没到那个程度。如果企业第一把手是百万、几百万的话，你的整个工资体系一定水涨船高，显然这个企业的管理成本就太高了。所以说，我们不能很片面地理解企业的经营文化和经营理念，这个核心一定是一个综合的概念。

记者：怎样理解这个“综合的概念”呢？

王石：一个企业要想生存下去并且生存得好，首先要选择一个产品，这是毫无疑问的，而这个产品一定要在行业站住脚，这个行业也一定要有持续的发展力，这是一个最基本的条件。接下来就要考虑如何形成自己的核心竞争力，这就意味着要非常清楚企业的存在价值，企业和政府的关系，和股东的关系，和员工的关系，和消费者的关系，只有均衡地发展这些关系，核心竞争力才能最终形成。如果一个企业只注重某一方面的发展，其核心竞争力自然无从谈起。比如：刚才我们所说的大，有人认为核心竞争力就是大。大，可能是你有核心竞争力的一个结果，但不能把大当成一个目标。

【万科多元化的弯路】

记者：现在看来万科在发展的过程中基本回避了这些问题。

王石：是的，也就是在很多企业强调为了做大的时候，强调一切为了最高利润，甚至强调职工个人收入这么一个层次上的时候，万科考虑的不仅仅是这些，而是在企业管理的核心理念方面、在其它方面，都有一个综合平衡的发展。但万科在发展前期同样也走过一条很长的弯路。

记者：一条弯路？走了弯路万科为什么还能成长得这么快？

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王石：所以说我们今天再看万科的发展就很有意思。应该说万科在一个最基本的问题上走了一条很长的弯路，它选了非常多的行业，做了非常多的产品，为各种的消费服务层次去服务，其结果我们慢慢发现它规模做不大。这个矛盾在上世纪80年代、90年代初期并没有显现出来，因为当时各个行业赚什么钱都比较容易。万科当时在深圳被誉为搞多元化的一个成功范例，做什么成什么，像金手指一样。但是就这样，我内心依然深深地意识到万科有一个最根本的问题没有解决，那就是：做什么？给谁做？这两个目标万科没有确定下来，资源自然就比较分散。那段时间我们在各个行业里摸索，直到1992年底我们才最后确定把住宅作为万科未来的产业来发展。

当时万科实际上可选择的余地很多，有很多行业我们都可以赚钱，比如：零售、机电、印刷，甚至还可以考虑电影、电视、娱乐，但最后我们选择了房地产。之所以作出如此选择，主要是出于两点考虑：第一点是这个行业还没有形成垄断，万科今天在这个行业发展以至形成核心竞争力，机会成本并不是很大。第二点就是这个行业非常有发展前途。

从今天的结果来看，万科的选择是正确的。但相比较同是上世纪80年代中期发展起来的大公司来讲，万科在这一点上的确是走了一条弯路。

【不赚超过25%的利润】

记者：就是说在这种情况下，万科到今天仍然是1995年以前上市的311家上市公司中排名持续上升的企业之一，我想这最终是与企业管理的核心理念有关。

王石：当然，企业的核心竞争力和经营理念在其间起到了至关重要的作用。比如说：万科操守的那种在房地产市场价格非常高的情况下，不赚超额利润的做法。这不是一个行业选择的问题，这是一个经营理念问题。你是赚眼前投机的钱？还是从企业长远的发展角度来运作？在当时，全国搞房地产都非常疯狂，而万科却非常冷静地提出：超过25%的利润不赚。为什么？不要说在1992年的时候这句话不被人理解，即使到了今天，到了2003年，还是有很多人不能理解。

其实从经济学的角度来讲这个道理非常简单：社会上各行各业都有一个相对固定的平均利润率。任何一个行业，只要它的利润率偏高，自然会有很多的资本进去，而这个过程中，从超额利润到平均利润过渡时，其风险是非常大的。如果你把握不了自己，你以超额利润为目标投入进去，市场一旦发生变化你就会遇到很大的麻烦。为什么万科在1993年到1997年间整个宏观调控当中能够顺利平稳过渡呢？现在看来和它在1992年执行的不做超额利润的策略有关系。

记者：而在宏观调控时期，由于房价纷纷下跌，那些追逐高额利润，在市场火爆时高价买地、高价融资的公司，在这时的市场变化中都遭受了很大的损失。

王石：当时很多地产公司都处于非常尴尬的地步，你卖不卖手里的房子？你卖，赔钱；你不卖，压在那里也赔钱。而万科恰好是假定社会是一个平均利润率的这样一个公司，在超额利润的时候它没有被市场所迷惑，仍然按照自己的战略来部署，所以市场一旦发生变化，不但对它没有负面的影响，相反产生了积极的促进作用。就是在国家整个宏观调控当中，万科从一个一般的公司发展成为全国最大的房地产公司，实现了历史的飞跃。现在我们回过头来看，说这是因为万科产品定位准确？不是，说万科广告促销做的好？有这个因素，但最关键的我认为是万科把握了市场。

【万科如何把握扩张中的节奏？】

记者：万科目前在行业内的排名已经位居老大，您以前有没有想过要在市场上做第一名？

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王石：没有。我为什么要做第一名？那只是一个结果，一个统计的结果。正如今天采访时所问的，统计1995年之前上市的公司，盈利排名能够保持持续上升的，为什么只有很少的几家公司？为什么有那么多公司走下坡路了呢？我们常常会发现有很多迅速崛起但又迅速衰落的公司都要做第一名，结果呢？可能一年、二年处于第一名，但是两年后又下去了，这种第一名有什么意义？所以说，一个企业大未必就是好事。

对一个企业来讲，要想持续发展下去，关键还是我们一直在谈的如何保持持续的核心竞争力的问题。现在很多年轻人一开始创业就恨不得“一万年太久，只争朝夕”，一心只想把公司做大，这是不行的。万科之所以能走到今天就是稳下心态，一步一个脚印。有很多事情在这个社会上是没法超越的，不是你想多快就能多快。当然，有时我也有很多的复杂心态，有很多不成熟的地方，重要的是你要不断地克服自己的复杂心态，对社会要有责任感。

记者：前不久万科将42个百万人口城市定为企业未来五年内发展的目标，万科有没有求大的心态？

王石：那只是万科的一个战略目标。我们现在已开发了10个城市，今后还要向哪里发展？我们把发展目标简单地定位在百万人口以上的城市，而目前大陆有40多个。我相信随着城市化进程的加快，5年后，这个数字也一定在变。所以，这并不代表未来5年，我们就要进入所有这些城市。这不是求大，而是企业渐进积累的一个结果，上市公司的发展规模已经显示出来。

记者：从1993年在13个城市开发到1999年重点投资4个城市，再到今天的新一轮扩张，万科为什么会有这种战略转变？

王石：一开始的跨地域扩张带有一定的盲目性、随机性。所谓的盲目性就是当时我们除了把上海、北京作为必须要进入的城市之外，对其他的城市都不是很明确，只要有机会就会往里投，所以带来整个项目的盲目性。而且既然是盲目性，投哪个不投哪个也就带有一定的随机性。比如说：企业发展部里有一个职员是鞍山人，那就投鞍山；北海市长、书记到深圳来招商，邀请万科去，我们就去。所以宏观调控当中，虽然万科常常讲房地产业务平均以30%～40%的速度递增，但万科本身也在调整，比如说：集中资源，就是从13个城市收缩到上海、北京、天津、深圳4个城市。

这种收缩到1998年为止。从1999年开始，万科在这个基础上又开始第二轮扩张，而这次的扩张就带有非常明确的目标了，我们将目光放在了百万人口以上的城市。不过，第二次扩张在实施中会是一个逐步的过程，我们选择在原来曾经开发过的城市先期进入，比如说：像成都、沈阳、武汉，这都是万科以前开发的13个城市当中的。接下来是扩展到10个城市，进而是13个城市、15个城市、18个城市，因为我们是跨地域经营，所以产品一定会扩张，这是一个很自然的从扩张、到收缩、再到扩张的过程。当然，第二次扩张与第一次扩张有了本质的区别，就是它把握了一个非常明确的目标，把握了节奏。

【创业者为什么“只是”经理人？】

记者：一直以来，您给自己的定位都是职业经理人，但实质上大家更倾向于把您当成一个企业家来看。

王石：职业经理人和企业家绝对不矛盾，不能说职业经理人就不是企业家，我们能说通用前CEO韦尔奇不是企业家吗？那是企业大家，看你从哪一个角度来看。如果是从部署战略规划的角度上讲，内部学习资料

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那么我当然是企业家，万科是我一手创建起来的，而且我早已不管具体的事务，万科现在有一个职业经理人队伍在掌管着，我仅负责在公司重大决策上的监控来决策一些事情。

【把自己和团队捆在一起】

记者：那您为什么愿意把自己归为职业经理人呢？

王石：我觉得这没有什么本质区别，有区别的地方就是这两者之间，一个是所有者，一个是管理者。从这个角度来讲，我是一个管理者，是个职业经理人。

记者：当初您放弃了做一个所有者的权利，很多人认为您很高尚。

王石：这纯粹是我个人的一种选择，和道德高低没有关系，我自己选择了做一个经营者。经营者当然只是领取报酬，像我，一年的工资不过也就几十万。很多人认为这不可思议，认为太低了，感觉我至少应该挣三四百万吧，现在房地产业不是有年薪700万的总经理吗？王石再少总应该有300万吧！还有人说王石这个人高尚，他不是为了钱。我认为这两点都不对。为什么呢？因为我是董事长，而且是长时间担任董事长兼总经理，只是1999年以后才把总经理辞掉的。如果我高尚的话，我能要求下面都高尚吗？也就是说如果我用高尚来经营企业的话，那企业就形不成核心竞争力了。你不能把一种高尚的行为作为一种核心竞争力，因为资本的运转有它的规律。

而前一种看法就不是关于高尚了，认为应该提工资对不对？但作为我个人来讲，我不认为我的工资低，这和高尚没有关系，为什么呢？因为我不是个所有者，我不是亿万富翁，我是一个打工者，我属于一个职业经理阶层，我的工资水平不能和整个团队分离开，它应该是一个整体。

从经营的角度来看，整个万科的工资体系，也就是工资的成本是不低的。你不能自己跳出来来看待一件事。如果你是一个人的话，那无所谓，50万和300万对利润3个亿到4个亿的企业来讲，其差别不很大。尽管作为个人来讲差别是10倍，但从企业成本来讲差别是非常小的。问题是我不是一个人而是一个团队，我要500万的话，下面人至少也得300万吧，不可能我500万他40万，这样没法合作。而且就目前而言，中国的劳动生产率和国际工业发达国家的劳动生产率不能相比，所以我认为我现在的工资，包括整个万科的工资体系不是低，而是中等偏上。

【招进人才也会失去竞争力】

记者：就是说你对目前的收入很满意？

王石：你是想问我还想不想提工资吧？实不相瞒，我想，而且我还真想我工资后面再加个零，就是说不是50万，而是500万。但是怎样达到呢？那就靠进一步增大万科的盈利能力，进一步扩大经营规模、进一步在有了核心竞争力的情况下使销售不断地提高。当你企业的资本回报率不断提高的时候，自然而然的你的工资就上去了。所以只要万科有希望，有发展前景，我的工资一定会继续往上涨。实际上这还是核心竞争力的问题，因为企业市场的变化是一种波浪式的前进，如果你在高峰时制订你的工资标准，那低谷时怎么办？我们知道人的心理，工资加上去没有怨言，加到某种程度往下降就有一定的困难。

而一个企业的核心竞争力是综合的，各个层面的。你要考虑和政府应该是什么关系、和你的团队是什么关系，怎么鼓励他们的积极性。很多人不理解万科，把万科比作黄埔军校，我们知道这是

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个既褒义又贬义的形容。褒义就是万科培养了不少的人才，贬义则是很多的人才流失了，要不然为什么说你是一个学校呢？

实际上我们现在的社会的确是很浮躁的，年轻人创业很浮躁，行业当中变化起伏也很大，很多企业为了招揽人才又不惜重金。在这种情况下，有很多万科原先的骨干，经不住这种诱惑，离开了万科。作为万科来讲，不能说为了保留人才而保留人才。人才的重要，一定要在合理范围之内。如果不在合理范围之内，结果就会失去你企业的竞争力。一个企业应该是长期、连续性的发展，也就是说你的工资是可以逐步提高的，但这个提高不是随着你的工龄的增加，而是随着企业整体运作效率的提高而提高，这样的发展才是稳定的。

【为何王石休假，万科依然成长？】

记者：大家都知道您非常喜欢户外运动，像登山、滑翔之类，这与我们平时见到的那些忙忙碌碌的企业家截然相反，您是怎样做到分身有术的？

王石：实际上这是一种生活方式的问题，如果有人说王石潇洒是因为他有时间，很多企业家不潇洒是因为他没有时间，我觉得这种说法好像有点似是而非，并没有说到点子上。我运动是因为我喜欢，我认为这是一种健康的生活方式。一个人创业、成功的目的是什么？你不能为成功而成功，为创业而创业。尤其对一个成功企业家来讲，一定要非常的明确，这种创业是为你创造了更多的生活空间，你可以去享受。这种生活态度我不仅对于自己，就是对于企业我也同样提倡。在万科，最简单的说法就是健康丰富人生，就是提倡大家不仅要努力工作，生活也要很丰富，要参加户外活动，要保持身体的健康。因为只有身体的健康，身心才能健康，你人都病了，心情自然不可能很好，这是一个很简单的管理企业的道理。

【没有时间休假的管理者是失败的】

王石：但很可惜目前是你所说的现象占了上风——“我不是不想去，我实在抽不出时间来”。实际上这是不可能的，有时间没时间都是相对而言。你一定要等到有时间了才去锻炼，这本身就不对。工作本身就是生活的一部分，我去登山、去攀岩，这些活动也是生活的一部分。正因为有了这种生活，我才觉得工作是有意义的，我才非常热爱我的工作。也正因为这些活动，使我身体很好，能够保持一种比较轻松的工作状态。这是一种互动的关系，而不是说因为你有时间了，才想起去锻炼。现在我们中国企业家的成功状态还处在一个高尔夫球、卡拉OK的阶段，做这些事就有时间，他会说因为那是应酬，但打高尔夫不也是运动吗？所以说没有时间是不成立的，关键在于你选择一种什么样的生活方式。

记者：很多成功人士似乎更愿意将工作与休闲揉和起来，这样既放松了又没有把工作扔掉。

王石：那是不是太累？这还是一个生活方式和生活态度的问题。此外，从技术层面上讲，还有一个工作方法的问题。确实有很多工作要做，他想离开但离不开，离开一个星期这个企业就乱了。如果是这样就要检讨一下了，你搞企业，除非你是夫妻店，否则现代企业一定是制度化的，一定是职业经理化的，包括你的休息也都应该是制度化。如果你连休假都没有时间，说明你在管理上有问题。

【在乱中取胜的年代先行制度化】

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记者：说到制度问题，当今很多国内大企业都在向制度化靠拢，但我们知道这并不是一个简单的过程，就像从计划经济到市场经济的转变一样，需要很长的一段过渡时间。而在这一点上您好像又是先知先觉，万科规范的企业制度化在社会上早有传闻，您当时是怎样意识到这个问题的？

王石：所谓的制度在我们当时来讲还是一种经营理念的问题。因为市场在从计划经济到市场经济的过渡中，有很多灰色地带，而在企业发展当中，钱应该怎样赚？守法不守法？当时无论是市场还是企业都没有什么规范可言，甚至到底什么是规范大家也不清楚。而此时的万科像很多的新型企业一样，也是一个不规范的发展形态。到了1988年，万科决定要进行股份化改造，而那时我们就面临着要不要选择、要不要规范的问题。

因为搞股份制无非有两种选择，一种是你为了筹集资金而改造；另一种就是真正的进行股份化改造。我想我们既然搞股份制改造，我们就要规范，就要守法。可当时哪有什么规范的经验可借鉴？国内没有规范的制度，因此我们就决定参照国际上已有的一个公众募集资金的股份化改造来进行。这个决定在当时引起了公司管理层很大的反对，他们认为其他的新型企业都不规范，我们独自来做规范的事情，无疑是束缚了自己的手脚，等于是坐以待毙。现在看来这种想法是可以理解的，因为当时按照规范，很多事情都不能做，但你不做人家做了，别人赚钱了，你怎么办？

当时公司管理层这种观点是占上风的，但我坚持自己的看法，一定要规范。我的理由讲得很清楚：我们今天要做的，是对将来有好处的事情。即使我们现在吃亏，将来我们会处于主动地位。为什么？因为大家都讲规范，而万科是走在前面的，就是说你不但能适应社会，而且会有很多企业向你学习，这是我当时的观点，而且我们也这样做了。

记者：当时有那么多人反对，您为什么还能坚持？

王石：我想因为我的本质好吧(笑)！当然，管理层的本质也不错，大家主要是担心。所以为什么有人说万科在一些关系的处理上比较淡漠，拿不到好地等等。我们不是都走过来了吗？你拿不到地，就必须到市场去找机会，你就要想办法规划好，想办法营销好，慢慢就磨炼出了你的市场能力。反过来讲如果说我不规范，我就会搞关系，拿地很便宜，地点也很好，我怎么都能赚钱，如果是这样的话，万科可能早完了。不知你发现了没有，慢慢的随着市场的逐步深化，很多原来需要照顾的企业，最后都生存不下去了。

为什么我们第一代企业领导人一旦退休，或者突然发生意外的时候，这个企业就垮了，原因就在这里，它没有制度化。□

责任编辑：王缨

王石：我为什么热心于纳税？

记者：对大部分人而言把握市场只是理性上的认识，一旦遇到大势市场的时候很少有人不被诱惑。

王石：这里面就有一个经营理念的问题，你的道德标准，你的职业操守，你的社会责任感等等，实际上都包含在里面。拿缴税问题来说，国家现在开始要抓税，抓所谓的首富、抓大腕。有没有发现，原来很活跃的首富，现在都不怎么活跃了。我们在这里既然谈到理念，就不得不对企业做一个正确的判断：一个企业，你的发展存在的价值在哪里？如果你想要形成核心竞争力，要在行业中处

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在领先的位置上，就一定要清楚，你的社会价值中一个不可忽略的部分就是向政府缴税。万科在这点上可以说是非常明确的。

【与总理大谈缴税的企业家】

记者：这就像当年大家都在疯狂做超额利润的房地产而万科不做一样，好像您这次又站到了极少数人的那一边。

王石：我相信在这个时候能坐在你面前敢说税的企业家并不多。一个企业把握它的经营原则是缴税，我们是缴税大户，而且是连续在缴。这里不妨讲一个故事：1997年朱总理到深圳视察，深圳市委安排六家企业向朱总理作汇报，当时作汇报的就两类企业：一类是出口企业，一类是房地产企业，万科是其中的一家。那时是1997年年底，据我所知，在党中央和国务院来看主要担心两个问题：第一个是东南亚金融危机，我们的人民币不贬值，到底受不受影响？第二个是如何扩大内需。当时北京的经济学家认为只有刺激住宅消费，才能扩大内需。基于这两点考虑，深圳市安排三家出口企业、三家房地产企业来和朱总理座谈。

当时市里安排我的发言是两个内容：一个是万科的科学管理，另一个是万科的品牌化建设。我回去考虑了一下，觉得这两个题目是可以反映万科一些情况，但是总理不一定感兴趣。因为你是一个特区的中型企业，一个中型的既得利益者，特区改革开放优先者，别人不能做的你却能做，又是新兴企业，你的经验是不是全国性的还不好说。我当时就想：我要汇报纳税的情况，就是1992年到1997年万科向国家缴税的变化，谈谈我对分税政策的看法。

【用税理清政企关系】

记者：总理当时很感兴趣？

王石：当然，毫无疑问(笑)！朱总理说：你谈缴税，那分税制度之前是什么样，分税制度之后又有什么变化？我说：虽然分税之后企业缴税缴多了，但是我愿多缴，为什么？因为我认为分税制在中国的改革当中是一个里程碑。

我说：我们设想一下，在分税之前，中央和地方是什么关系？是承包关系，就是你今年给我缴多少税，完了之后就算是你的，就是说在过去国家是不承认有地方利益的。而分税制第一次承认了地方利益，并且从法律、行政、税务上明确了中央和地方利益是不同的。我们试想，在这之前，如果中央利益和地方利益还没明确的话，如何明确政府和企业的利益？又如何界定企业和个人的利益呢？所以我认为分税的意义正在于此。过去因为中央和地方是承包关系，地方政府和企业也是承包的关系，这个承包是随时可以换的，三年之后就不知道是谁了，所以三年之内就尽量掏空了，反而现在分税制非常清楚。要说为什么我缴税缴多了？很简单，过去承包我一年就缴500万，无论赚3000万还是赚3个亿我都只缴500万。现在就不是了。属于中央税种的，该缴多少缴多少；属于地方税种的，地方为了鼓励你，它可以给你返还，但是它是非常清楚的。中央、地方、企业关系明确了，当然企业和个人的关系也就明确了。我当时就向总理明确表示我愿意多缴税，而且我把我一年缴了多少税也如实作了汇报，得到了总理的赞赏。

【缴税，民企的责任】

记者：谈起这些我能感觉到您心中的自豪，我想您可能是第一个主动谈税的企业家。

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王石：到今天也是。我始终认为这涉及到一个企业和企业家应该怎么认识的问题。因为市场经济到了最后，更多的资源是在民营企业，在个人之间运转，那么国家的税收靠谁？自然而然要靠民营企业。如果你把资源占有去了，盈利了，却不愿意缴税，那这个社会发展会有问题。再者，对企业而言，在市场转型的时候，你多缴点少缴点别人看不出来，但是你不能因为别人看不出来，就失去了你的责任感。等到社会处于一种有序状态的时候，你就会处于一种被动的局面。因为你已经习惯不缴税，让你缴税你就会非常难受，被迫缴税和主动缴税感觉是不一样的。

我讲这些东西是想说：对企业经营来讲，核心竞争力不仅仅是你有一个什么产品，不仅仅是你在适当的时候融到了资，它是一个综合的东西，在各个方面你都要形成你的核心竞争力。

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第三篇：王石：万科本色

王石：万科本色

坐在我们面前的是把世界七大洲的主峰踩在脚下的人，他就是王石。

11月14日下午，北京难得的好天气，与隔壁朝阳公园喧闹的气氛相比，北京万科中心三楼会议室的氛围则显得十分幽静。

一身休闲的打扮，略显清瘦的脸庞，须发间开始显露出斑白，在经历了从企业家到探险家的转变，以及2008年的那场**之后，王石很淡定。他说，他对人生和企业的看法不一样，承受力也不一样，有些东西可能看得更淡，路走得可能就更宽一些。

⊙记者 何军 彭飞 雷中校 ○编辑 李小兵 朱建华

“醒人”王石

“万科不能承担奢侈的支出”

在业内有这么一句玩笑话：不管王石同志身上有多少难处，最终总是能顺利克服，回过头想一想，一个把世界七大洲主峰踩在脚下的人，他的心态跟常人绝对不一样。

王石是幸运的，资本市场20年给万科带来了很多发展机会；而万科对证券市场的意义，也不仅在于“敢于吃螃蟹，勇于进行尝试”，还在于其在长达20年多的经营过程中，在证券市场及房地产行业树立了一个标杆。

“万科发展到现在，就是一个证券市场的产物”，王石对此毫不讳言。正是20多年前的国有企业股份制改革，正是通过在一次次扩股，才让今天的中国股市诞生了万科这样的国有大型上市公司。如果没有证券市场，万科怎么可能资本扩张呢？

但让很多人感到不解的是，资本市场也赋予了与万科同时代的企业相同的机会，然而，很多公司融到钱反而把企业搞坏了，万科却为何始终能保持高增长？

在深圳证监局局长张云东看来，这缘于王石的自我定位不一样。万科1988年公开发行股票，在发招股通函时用的是香港联交所的上市标准，这不是监管者提的要求，因为当时没有交易所，无所谓上市，更无所谓上市规则和上市标准，但王石给万科定位就是香港联交所的上市标准。因此，上市后的万科做什么事情都是严格按规范来操作。

王石不无自豪地说，很多上市公司都很奇怪，为啥长期以来万科只要一报材料，证监会就批得很快，几乎不用补充什么材料就通过了。

公开发行前，万科实际上是一个大杂烩的小企业，别看企业不大，分公司、子公司多达十几家。1989年，万科通过募集资金拿下威登别墅地块，从而正式进入中国房地产市场。1993年开始，万科将大众住宅开发确定为公司核心业务，期间尽管经历了种种波折，但王石始终坚持万科的专业化路线。

20多年来，万科除了规模扩张之外，还给整个房地产行业带来了理念的变化、文化的变化，并使得整个行业得到了提升。人们只要一提起万科就知道这是一个很规范、很阳光、很透明的公司。它已经成为一张行业的名片。

王石认为，资本市场是讲效率和规律的，资本市场要求万科按资本配置的要求来发展，万科也那样做了，上市之后，除了自身的要求之外，法律条件和市场环境也要求万科必须选择这样一条路径。

然而，王石也曾“冲动”过。

有这样一个例子，相当长一段时间民航航班不像现在这么多，而且经常晚点，于是王石和几个朋友就开始想着合伙买商务机，“当时这个事已经进入探讨阶段，快操作了。”王石对记者坦言。

有一天，王石和法国里昂证券亚太市场的中国研究部门负责人李慧谈起这件事，李慧当时就撂下一句话：“当你决定买商务机的这一天，就是我把万科股票抛光的日子”。

李慧给出的理由很简单，中国企业的竞争优势是什么，你买商务机做什么用，况且你追求的就是成本优势。“一句话就把我点醒了”，王石说，“购买商务机的事到此为止”。

从此，王石将“成本优势”一直坚持到现在。

2010年，万科的销售额预计将超过1000亿元，这时又有人主动上门推销商务机，理由似乎更加充分：万科更有钱了；有了商务机将会更有效率；现在很多人都买了，像张朝阳和赵本山；跨国公司进入500强的企业，有一半是有商务机的。

而王石的道理只有一个：如果买了商务机，万科哪里还有成本优势。除了成本，还有一个风格问题，不能习惯了这种奢侈的生活，私人有钱可以买，但万科是上市公司。

正是这种坚持让万科与众不同。截至今年三季度末，万科的货币资金高达315亿元，在当下很多房地产企业现金流十分紧张的情况下，万科却做了“有钱人”。“本色”王石

“第一次股权激励，我们拿得太多了”

有时候的王石，又像是个谜一样的人。

当年改制时，他反对持股拒绝当老板，并得到了家人的支持，还留下了一句名言：“别墅会有的，但住着要舒心。”如今，万科力推股权激励，王石名下的股份数量，也已不是个小数目。对此，尽管外界猜测颇多，但对于其中的真实原因，王石很少公开回应。

这次，王石面对记者，出语“惊人”。

“万科第一次股权激励，我们拿得太多了。”

2006年，万科推出了三年期的限制性股票激励计划，其中，仅2006年完成了预定目标，同时实施了股权激励，王石获得了500多万股，这也是唯一的一期；2007年公司达成了业绩考核指标，但股价却未达标，导致行权无法进行，公司只得通过委托的信托机构出售原本用于激励员工的股票；而2008年由于业绩考核未达标，计划也随即终止。

这一事件在当年引起了不小的轰动，公司的股价很“受伤”。

王石透露，事后他们曾经做过自我总结，发现按照正常销售，他们拿得太多了。他说，“不是我嫌钱多，而是确实多了，从分配比例上来说不应该是这个数。这是路径选择的问题，并不是说放弃了就显得我很清高。”

前不久，万科推出了新的股权激励计划，其中王石被授予660万股。

显然，王石并不拒绝财富。

他说，他个人的选择和团队的选择不一样。当然这不是说他已经很满足了，他时常想的就是把市场蛋糕做大，也乐于看到团队能从这块蛋糕中分到最多。

据他透露，此次的股权激励，机构和大股东一直在积极推动，管理层反而比较淡定，他们认为蛋糕做大了，面包会有的，别的并没有多想。王石表示，目前这个方案，足以向外界传达公司管理层的信心。

“净资产收益率不低于14%，净利润复合增长率不低于20%”，对于在别人看来十分严格的考核标准，王石他们却心中有数。王石放言：“万科的基础打得非常扎实，而且万科的布局同行根本看不明白。所以说，这个标准并不是一个目标，而是万科发展的一个必然结果。”

“淡者”王石

“已经有了淡出的‘五年计划’”

如今的王石，可以用“潇洒”来形容。除了探险之外，他还抽空触了一下电，在深圳卫视推出了一档《王石和他的朋友》的节目，过了一把主持人的瘾。

今年虚岁已经60岁的王石，这些年“玩”登山、做形象大使、“串”主持人，企业家的角色已经很淡。

“未来五年，我将逐渐淡出。” 王石在这里用“淡出”传递“退休”的含义。

王石表示，他想用五年的时间进行调整，这五年中原则上不再接受关于企业经营本身的采访，而是更多地参与社会上的公益活动，像万科公益基金、环保等，毕竟这是很好的，他将把更多的精力转向人生的第三个阶段——教书。目前他已经受聘为香港一所大学的教授，教EMBA班。

王石打趣说，“当然我的价值不是因为我能讲，而是由于我是万科的董事长。”

王石的另外一个计划是推广赛艇，在他看来，现在中国是亚洲的赛艇强国，清华、北大都在搞赛艇比赛，万科目前已经有了五只赛艇队，因为赛艇体现的是一种团队的精神。

但王石对万科的留恋溢于言表。他认为，在20年过去之后，万科真正利用资本市场才刚刚开始。在这一次的转型当中，证券市场发挥的作用也才开始，接下来就是行业兼并，这留给任何一家房地产企业的空间都是很大的，未来必然形成几家规模达到一定层次的房地产企业。而这一任务“将完全交由团队去执行。”

“情趣”王石

“在珠峰上，左眼一度失明”

王石爱登山在圈内是出了名的。

在王石的计划中，他原打算三次登上珠峰，然而，一次意外事件让他放弃了第三次登珠峰计划。

第二次登上珠峰后，王石和往常一样准备拍一些照片。他的右眼原本不太好，所以他照相时是用左眼来看相框取景。然而，这一次当他闭上右眼后，发现啥也看不见，一开始还以为是相机坏了，结果换了一台照样看不清楚，这时他才意识到，相机没有坏，坏了的是他的眼睛——他的左眼看不见了。

于是他们赶紧往下撤，等撤到峰底强行吸氧才有所恢复，虽然恢复得不是很清楚，但可以看见东西了。事后想来，这次失明估计是在突击顶峰的过程中缺氧造成的。

正是这次事件让王石觉得该收手时还是要收一些。“在人生的大舞台上，你在表演，就不要让别人产生审美疲劳。可以一而再，不可再而三。”

另一方面，王石年纪也比较大了，在登珠峰过程中，家人总是担惊受怕，“我不能太自私。”于是放弃了第三次登珠峰计划。

尽管放弃了第三次登顶，但这并不意味着王石的探险生涯将会终结，对于接下来的探险尝试，王石说，他会选择帆船航海。

或许若干年以后，当万科的王石逐渐淡出公众视野的时候，多了另一重身份——帆船航海玩家的王石又将再度成为关注的焦点。

即使到那时，他和万科对于资本市场的意义仍是那么强烈。

采访快结束时，记者还是忍不住问了王石一个很俗的问题：“登上珠峰那一刻是什么感觉？”王石的回答颇让人意外：“没有震撼，唯一的感觉就是疲惫，想下来。”

第四篇：万科董事长王石谈：如何选拔人才

问：您是以什么样的标准来选拔人才的？您的新人陈志平原来是电工出身，您是怎样发现并大胆提拔他的？

王石：万科是一个管理系统，现在在万科的高层里面，很多既不是我发现的，也不是我提拔的，因为形成了一个干部的一个体系，既有招聘、培训、使用、考核这样的体系，刚才体的陈志平，应该是万科第一个房地产项目的物业管理的电工，被当时的房地产开发公司的老总，姚伟民先生发现的，并是姚伟民先生一手培养起来的。说来惭愧，我非常认真地和他谈过一次话，是在提他当集团公司副总的时候谈过，之前没有正式谈过话。在业务出来一些问题的时候，带领客户参观小区的时候经常见到他。

问：您能谈谈，您的性格与事业之间的关系吗？是怎么处理这之间的关系的？

王石：我没有认真地从这个角度来看，性格和事业有什么样的关系。确实，在人与人之间的沟通当中，一个人的性格是非常非常重要的，而沟通又是成全事业非常重要的一部分。我这个人的性格应该说是不大适合和人沟通的。比如说我这个人是属于酒逢知几千杯少，话不投机半句多。这么一个性格，要喜欢了就夸夸其谈，就像今天在新浪和网友之间的聊天，就像水龙头打开了，停不住了。不喜欢就一句话不说，我这个人的表情必须严肃，拒人于千里之外，这样的性格对事业很不利。另外我这个人的脾气比较大，性格是非常容易发火的。应该说得罪了很多人，也引起了很多人的误解。好在无论是在万科的人还是离开万科的人都对王石评价不错。我脾气又不好，又拒人于千里之外，这样的表情，为什么人家还肯定你呢？我想主要还在于你做事全力以赴，而且你有一定的能力，有一定的判断能力，这是一方面。但是，我觉得仅仅这方面不够。再一个，尽管你脾气不好，但是你出于公心来对待别人。这是非常重要的。

比如说作为管理者来讲，我把握三个原则。第一，决策，就是事做不做，这是王石来决定的，否则当董事长，总经理就失职。第二个，要做谁去做，就是用人的问题。第三个，他一旦做错了，你承担责任，无论他是什么原因做错了，你承担责任。这是我管理者的原则。很简单，你重用他，他做错了，他已经诚惶诚恐了，你可以两种态度，你辜负了我的信任，我信任你，你把事情做砸了。这是一种态度，不是我的态度。我的态度是你做错了，不是你的责任，是我的责任。因为首先他不适合做的事情，你信任他让他去做，这是你用人的问题，责任在于你，而不在于他。刚才网友问到我的性格和事业有什么关系，我觉得，关系不是很大。你脾气好一点，脾气不好一点，但是如果你不善于沟通，是会很吃亏的，更重要的，在事业上首先要能干，这是非常重要的。

问：房地产市场现在竞争十分激烈，您最近开发了几万平方米的房地产公司，您认为它是否能够生存下去？

王石：应该没有问题。和房地产的特性有关。家电市场，比如随便举个例子，电视机、电冰箱，空调，刚刚开始都是十几条生产线，几十条生产线，甚至像电视机厂是上百条生产线，最后只剩下三四个品牌。房地产不一样，是个性化，地域性非常强的产品，是大小并存的局面。相信将来是两极分化，会有一批大的房地产公司，也有一批小房地产公司，小的房地产公司会数量非常多。大而专，小而精。大公司有大资源的掌握，专业化应该非常强。小公司应该做得非常精。房地产公司无论老新，要把握自己的发展方向，不适合做大，一定做大是不合适的。中间状态是最难生存的，不是大就是小，一定可以生存下去。

问：每天工作多少时间才有今天的万科？

王石：我没有计算过，你可以计算一下。

问：您的脚伤好一些了吗？

王石：好了。我昨天已经和万通的冯伦，搜狐的张朝阳，和中国登山队的几个人登司马台。从早晨十点走到下午四点，我是拄着两个登山杖走。我担心拖后腿，但是很不幸，我一直走在前面。

问：您太太和家庭对您的事业成功有多大的帮助？

王石：应该是帮助非常非常大的。本身我是83年到深圳去的，当时我的女儿一岁，家里非常需要我照顾，我离开广州去了深圳。我太太第一表示理解，第二表示支持。但是，实际上女儿从幼儿园到小学，到中学，一直我太太承担着对她的教育任务。应该说，没有她们的支持和理解，我全力以赴做事情是很难的。

主持人：我代表0002小股东问一个问题，他们很关心公司上半年的业绩，能否介绍一下？

王石：上半年经营很不错，经营规模和利润是60%和80%，相当不错，已经公布了。

问：您对姚牧民离开万科有什么感想？

王石：姚总是88年进入万科的，从武汉招聘到万科的。开始是在工业，很快就被我挑选到搞房地产，万科的第一个项目，一直到整个万科跨地经营，姚牧民一直是作为我的一个得力助手来协助，万科的品牌建设，他扮演着举足轻重的角色。正是因为这样，在万科调整成一个以房地产为主的情况下，在99年我辞去总经理职务的时候，就由他接任总经理。在之后，姚牧民一直能够胜任总经理的职务，开展自己的业务。但是由于两个原因，一个是由于姚总在万科的服役期间，全力以赴的工作，身体是处于不好的状态，需要调养。第二，考虑到家庭，移民澳大利亚，于2000年底移民。之后，由于亮接任总经理。即使姚总现在不能作为万科第一线的老总来实际操作万科的项目，但是姚总在2001年的6月份的股东大会上仍然参加董事会改选，仍然当选为万科的董事。应该说在董事会大的决策上，姚牧民还是作为董事会的成员，积极发挥他的作用，仍然是我的一个非常得力的合作伙伴和助手。

问：我是清华建筑设计及理论的博士，会不会顺利加入贵公司的职位？

问：我在万科工作两年了，很少休息，但是您从来没有提过关于加班费的事。

王石：看你在哪个部门，在总部是没有加班费的，但是在一线公司是有加班费的。至于说合理不合理，当然一线有，总部没有，当然是不合理的，有很多不尽如人意的地方，当然公司现在不只是考虑加班费的问题，我们还在考虑期权，现在我们这样传统的企业也在考虑这些问题。

问：您在二十一世纪上有稿费吗？或者中间有广告效益？

王石：实际上，二十一世纪上写的王一哥手记是二十一世纪的编辑从我的网上的回答和主动的贴子上编出来的，尽管编辑有很多心血，但是稿费我还是收的。无论我是出去商业讲演，还是各种报纸上的稿费，我都纳入登山基金里。

问：你炒期货吗？

王石：老王不炒期货。

问：老王，我有一个与今天相关的问题，你是共产党员吗？

王石：老王是受过党教育多年的人。

问：你们万科什么时候能在海外市场立足？

王石：房地产市场就是它的地域性，刚才讲了，跨国企业直接到中国投资就很少，但是作为中国本土的企业，到海外直接投资是不明智的。所以万科最起码在可预见的未来是不准备到海外进行房地产投资的。

问：请问上次去非洲爬山顺利吗？

王石：2000年元月我去南非，爬的开普敦的桌山，山不高，但是我是一个人爬的，中间才感到害怕，因为看到指示牌上都是枪眼，好在很顺利地回来了。

问：怎么看待媒体？

王石：很少有媒体说我的坏话，我还没有做什么坏事。

问：王总您好，上次在对话当中和您见过，请您谈谈连续十次停牌的事情。

王石：实际上这是在1994年3月30日一批股东联手起来，要求万科召开董事大会，改组董事会，面对这样的局面，我行使了连续三次停牌，不是十次，由于整个的过程，不是三言两语能够说清楚的，如果你感兴趣，可以把问题继续往万科周刊的网站上提出来，我很乐意把事情的原委告诉你。

问：万科一直有一个优秀的管理团队，是您个人魅力还是公司文化？

王石：在公司创业初期，当然个人魅力是起着很重要的作用，但是随着企业制度的建立，随着职业经理的形成，应该说，个人的魅力仍然很大的话，反而是一种危险，现在万科来讲，个人的魅力虽然在媒体面前显现得比较明显，但是实际上，万科主要是一个优秀的团队在起作用，王石个人的魅力作用是越来越小，这本身就是一个很好的事情。

问：吸烟不吸烟？

王石：不吸烟。

问：您准备做到多大年纪退休？

王石：不告诉你，自己猜吧。

问：你不觉得万科过去的多元化是一种原始积累吗？

王石：万科在八十年代同时成立的公司，有万科，康佳、三

九、海尔、四通，由于不同的发展策略，结果大不相同，除了万科，上述提到的这几家公司，都进行了专业化，比如海尔是经营电冰箱，四通是经营打字机，三九是制药，康佳是电视机，而万科是走了多元化的道路，从现在来看这些公司，经营规模最小的是万科。所以说，走了多元化的原始资本积累，应该说是一条不值得提倡的经验。

问：您的年薪是多少？

王石：大概齐六十万人民币。

问：王总，请问房地产业在网络广告上的投入很少，您怎么看？

王石：一个是房地产的投入是很直接的，消费者看到以后，就去样板房，所以现在两个问题，一个就是现在购买房的上网的人数现在还有待于提高，第二个，房地产开发商普遍比较保守，互联网新广告这种媒体，也应该重新认识。第三个，it企业应该积极地开拓和传统企业的合作，引导他们把广告投到互联网上。

第五篇：王石开启万科转型时代 押宝住宅产业化

万科董事长王石(微博)接受腾讯财经独家专访

王石开启万科转型时代 押宝住宅产业化

“从2016年开始，万科会进入一个发展的新阶段。”1月23日，万科董事长王石在接受腾讯财经独家专访时如是说，此时王石正在沉浸在万科转型的畅想中。经历了绿色化、住宅产业化的转型，“万科真正持续的增长2016年才开始”。

近年王石淡出万科管理层，过着近乎隐士的游学生活，王石说，痛并快乐的校园生活给他带来了新生。他坚信，个人修行在潜移默化中，能为企业注入发展动力。在从新的角度审视万科时，他看到了万科未来的方向。

王石不担心游学生涯会影响企业的发展，他对万科多年形成的管理制度充满信心。王透露，万科CEO郁亮也在准备攀登珠穆朗玛峰，自己未来的三分之一时间会作为一个大学的“教书匠”。

万科的国际化转型

虽然长期在海外游学，但王石一直对国内的房地产市场保持关注。尽管房地产一直饱受调控之苦，但王石仍认为中国的房地产行业还有很大的发展空间，无论是巨头还是中小公司，都有生存空间。“根据美国和日本市场的经验，房地产是非常特别的行业。比如说连锁零售有三四家大的，其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以第一你看不到非常成熟的跨国的房地产公司，基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家，一个房产商在任何城市都有它的影子。”王石指出，美国前五大房地产公司，它们的市场份额加起来占总量的16%；日本前五大的占比加起来约20%；中国前五大加起来占比8%，即使它占到20%，大头80%还是中小房地产商的。

基于国外历史经验，王石认为中小房地产开发商无需悲观，做好专业化，能更好地度过难关。

为了能更好地拓展自己的视野，万科也在积极推行国际化的进程。1月23日，万科携手新世界发展在香港拿地的消息，引来香港市场哗然。因为，市场从未想过，万科这么快就会在香港出手，而且是联同新世界发展一起出击。

王石认为，国际化对企业来说，是一个不断地自我更新的过程。作为董事长，他用个人海外学习修为的过程来影响企业，这对企业中层是一种无形的动力，这也是万科国际化的一个潜移默化的动力。“实际上万科的总部人约三百人，但基本上30%是海归，而且预计在两年之内总部的海归人员上升到50%，这就是万科国际化的一个表现。”王石说

事实上，万科2012年成立的美国业务小组，2013年也会落地。国际化业务对万科而言是一个尝试性投资，还在不断地摸索。

押宝住宅产业化

在国际化的同时，万科住宅产业化、绿色化的转型也在同时进行。“中国现在是全世界最大的住宅市场，也在迅速地城市化，每年有1300万人从农村移到城市，需要大量的建筑，需要大量的住宅，需要大量的配套设施，这样就消耗大量的木材。”

王石意识到这样大地消耗木材是不可持续的，他向绿色和平组织寻求建议。绿色和平组织很快安排王石参观亚马逊的热带雨林去，他在那里生活一个礼拜。在某些地方对比过去的照片和现在卫星拍的照片对比，王石非常吃惊。25年前还是完全绿色覆盖的热带雨林，现在看上去像布满“疮疤”。

“大家都看到必须要做绿色建筑，只不过是什么时候做。从某种角度上你得押宝，万科先走了一步。”

2004年，万科成立20周年，彼时经营规模不足100亿元；仅仅6年后的2010年，万科销售破千亿元。王石不希望1000亿元成为万科的“玻璃天花板”，现在，这家以创新著称的房地产公司押宝住宅产业化、绿色建筑。万科倡导的住宅产业化通俗的说就像是“搭积木”，房子的柱、梁、楼梯、楼板、外墙等是在车间里完成，再运输到现场安装。按照王石的计划，2015年万科整个住宅产业化系统将完成；2016年，万科会因此迎来真正持续的增长。

一直热衷呼吁环保的王石，不停地在不同场合，反复解释住宅产业化之于环境的意义。他说：“我相信中国城市环境的恶化，消费者也越来越注意了。比如说最近北方的大城市，包括北京，连续长时间的雾霾，很重要的原因就是空气污染造成的。污染来源一是燃煤，再一个是汽车尾气，还有建筑工地扬尘。搞住宅产业化，在工地施工好了之后到现场基本都是封闭的，可以把对扬尘对空气的污染降低一些。”

不过，现在这些创新的住宅产品并没有完全被市场买账，原因之一就是成本。此前，万科试点推广住宅产业化，也还要靠传统项目摊薄成本。鉴于此，王石不断呼吁政府为此增加补贴。他说：“在工业发达国家推广住宅产业化政府给补贴的。华人居住的地方，香港、新加坡这些地区住宅产业化都给补贴。这两年北京、上海、昆明、深圳一些城市也开始这样做了，我估计下一步的力度会加大。尽管现在的市场不是很大，但是我预计未来三年内，中国的住宅产业化、绿色建筑会有一个非常新的局面。”

“万科山”上的王石

万科的转型早于同业，不管成功与否，至少万科看到了目前的模式难以长久。而万科能够抢占先机，或许与王石、万科之间的相对不甚紧密的关系有关。

诸多企业家将亲手创办的企业视为自己的子女，百般呵护、牵肠挂肚，然而王石与万科的关系并非如此。对王石来说，万科似乎只是他征服的一个又一个山峰之一，登顶之后，再无牵挂，只有下一个山峰才是他的目光所及。与真正的山峰不同的是，万科深深地烙上了这个唯一的征服者的印记，遍览群山的王石，赋予了万科独特的视野，这是万科能在商海鏖战中脱颖而出的关键。

1984年，33岁的王石创建深圳现代科教仪器展销中心，当时王石整天被遥控电气开关和录像机配件环绕。1988年，他决定和家电“划清界限”，正式涉足房地产行业，这一年，他开始推进公司股改，并将公司更名为“万科”。当时谁也不会想到，多年以后，这家公司会成为中国乃至世界房地产行业的领头羊。

在万科初涉房地产行业时，王石就凭借过人的眼光，帮助万科完成了一次次跨越。1988年，万科参与深圳威登别墅地块的土地拍卖。王石以高于周边地块的住宅平均价格的楼面价格，拿下了该地块。随后数年的房地产市场的火爆，成就了王石在行业内的第一桶金。这种在当时看来近乎疯狂的举动，最终都成为王石职业生涯的神来之笔。1991年，万科在深交所正式挂牌，成为深交所第二家上市公司。此时人们才发现，王石在上世纪80年代末积极推动公司股改的用意。看似无心插柳的一步棋，将同时代的房地产同行，远远抛在身后，对于资金密集型的房地产行业来说，率先拥有一个便利的融资渠道，完全可以决定竞争格局的走向。

凭借资本市场的助力和王石为万科注入的价值观，在上市后的20年里，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。风头一时无两。

进入新世纪以后，王石开始有意与万科保持距离，释放更多属于自己的时间和空间。长久以来，万科与王石的关系若即若离，就像一根棒子的两端，两者有着紧密的联系，却又有鲜明的距离感。

对这一点，王石并不否认，自己与万科是一种既紧密又松散的关系。但这并不妨碍王石用自己的视野去影响万科。事实证明，脱离王石直接管理的万科，依旧是中国房地产行业的“地标”。

2012年，万科销售额达到1400亿元，成为全球第一个销售额超200亿美元的房地产公司。

可以说，王石带领万科站在了世界之巅。

如今万科依旧是万科，但王石已经不是以前的王石，在获得了更多私人时间后，王石有更多的时间学习思考，正是有了思考的时间，才让王石看到了“万科”转型的必要性。

避谈婚变隐私

事业成功的王石无疑应该受到肯定，而起成功的因素，让人们开始将目光聚焦于王石个人以及他的生活。

近期王石的婚变传言着实让大众狂欢了一把，似乎没有哪一宗婚姻引起过这么多猜测，只因为男主角王石是国内地产行业老大的老大，但王石始终选择沉默。

“隐私问题我从来不谈，以前没有谈过，现在不谈，将来也不谈。”这是王石首次对婚变和个人隐私问题表态，没有丝毫尴尬。面对这个话题，王石表情淡然，他或者知道，一旦回应，无论态度如何，又将成为人们茶余饭后的话题。他不愿意。

他更乐意和大众分享他在哈佛的思考：“现代企业，基本来讲是西方文化的一个产物，现代社会的产物，我们是在向他们学习。但是可能种种原因，我们更多的是向他们学习如何在技术层面、工具层面，如何去赚钱，如何去生产，如何达到精细的程度。实际上我到这里来不是去学习这些，我想学‘为什么他们这么做？’应该是文化层面更深了一些，这样你才是知其然，知其所以然。” “来哈佛之前，我会想象得非常难。到了哈佛之后，发现比我想象得还难，但是非常非常值得。”

他透露，在哈佛再待一学期后，秋天准备去剑桥，剑桥之后是耶路撒冷，然后是伊斯坦布尔。这位驰骋商海多年的地产教父，现下特别想做的事是教书育人。

“50岁到60岁是登山，60岁到70岁登山就告一段落，到大学去教书。实际上我从2009年就在香港科技大学签了一年的合同。2010年的时候又签了两年合同。去年又签了北大光华管理学院，这个科目签了五年。预计今年还要签新加坡大学，差不多三分之一的精力是到大学当教书匠。”

在回忆起自己在哈佛当新生的日子时，王石笑称，就像“脑袋过去相当一段时间不用，又叽叽嘎嘎开动起来了，才真的觉得意想不到的一种状态。”

这种人人艳羡的经历在他看来，痛苦但享受着。万科是未来是文化输出

在业界看来，王石跟万科的关系是非常特别的。他的管理模式甚至被业界当作教科书在使用——松紧结合。松散——王石一直在海外学习、登山、参加各种社会活动；紧密——定好方向，时刻掌握总部动态。万科就像一只风筝，无论如何飞，线都在王石手中。

不过，随着王石渐渐淡出万科的日常管理，业界也对这个庞大的地产帝国未来的定位产生了诸多揣测。在大多数人看来，郁亮曾经是一个隐藏在王石身后的蛰伏者。由于王石过于灼人的光环，此前的郁亮略显谨慎而低调。而现在，他开始活跃于台前。

在阐述未来万科发展的方向时，王石对腾讯财经表示，简单来说，万科将来如何发展，实际上企业到一定程度的时候，还不仅仅是产品的问题，是在推广一种文化。这种文化不仅仅是产品让消费者享受，更多的是影响着整个社会的进步。

他分析到，二战之后，日本很多的企业，如索尼、松下、丰田的工作坊不仅仅是汽车行业，在其他行业也有涉及。作为万科来讲，如果它能继续发展，希望它能成为这样的企业，不仅仅在行业上是独树一帜，而是作为一个领跑人，作为一个标志性的企业，在跨行业当中也能推动社会的进步。整个来讲，万科的产品是在建设社区，这是城市非常重要的组成部分。

而对于万科未来的商业地产规划，郁亮此前称，万科对于商业地产有一个目标，跟城市同步发展，比如像深圳这样，住宅供应量很少，其他商业物业类型机会较多，所以为了顺应城市发展的趋势，万科也要积极参与。

住宅和商业的分歧曾被看作是王式万科和郁式万科最大的分歧。谈及万科未来发展的趋势，无法避免的就是万科未来是否应在商业地产方面花更多的精力。对此，王石向腾讯财经表示，他本人从来没有回避过商业，但是不会把商业当作一个主流产品来做，万科主要是住宅为主。

“（如果）城市总有一天不需要住宅，那最后一套住宅是万科做的。”王石说到。

他还特别谈到了近期热议的养老社区，认为该业态是属于住宅的品种之一，万科也会涉及。但在中国发展养老社区，其特点应该包括，养老住宅不会独立存在，更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施，再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。

（文/腾讯财经原创组）