对农民工对外出务工的调查和思考

第一篇：对农民工对外出务工的调查和思考

对农民工对外出务工的调查和思考

农民工已经成为我国社会结构中的一个重要群体，为了全面及时反映宝鸡市返乡农民工数量、流向、就业、收支、社会保障和创业情况，我们利用春节假日在全市12个县区、60个乡镇、299个行政村、抽选了1495户有外出务工人员的农民家庭进行了返乡农民工基本情况快速调查。总体来看，金融危机虽然对宝鸡市农民在外就业带来了一定影响，但还没有形成较大的冲击，当前农民工对政府的一系列政策和举措感到满意，对继续外出务工依然充满信心。

调 查 结 果

一、外出农民工家庭基本情况

1、这次调查的1495户农民家庭共有6641口人，户均4.44人，其中男性3514人，占调查户家庭人口的52.9%。

2、1495户农民家庭实际从业劳动力4497人，户均3.01人，占家庭人口的67.8%，其中2008年外出从业劳动力2781人，户均1.86 人，占家庭实际从业劳动力的61.9%。

3、1495户农民家庭2008年全年总收入4285.4万元，户均28665元，人均6453元，其中外出务工收入3079.4万元，户均20598元，人均4637元，占家庭全年总收入的71.9%。

二、外出农民工就业现状

我们从被调查的1495户有外出务工人员的农民家庭中，每户选择一名外出务工时间最长的人员进行入户访问，从中了解到外出务工人员的基本条件、就业现状和社会保障情况。

（一）外出农民工的自身特征：

男性居多。被调查的1495名外出务工人员中，男性劳动力1219人占81.5%。

青壮年为主。年龄在25岁以下的564人占37.7%，年龄在26—35岁的438人占29.3%，年龄在36—45岁的 339人占22.7%，年龄在45岁以上的154人占10.3%。

初中文化程度为主。高中及其以上学历的427人占28.6%，初中学历的1025人占68.5%，小学及其以下的43人占2.9%。

半数以上接受过技能培训。有854人接受过技能培训，占被调查者的57.1%。

（二）外出农民工的就业特征：

从业形式---自主外出为主。从外出务工组织形式看，通过政府组织外出的135人占9.0%，通过中介机构组织外出的234人占15.7%，而通过自主外出的1126人占75.3%。从业地点---省外从业为主。从外出务工就业去向看，省外为主，省内次之。被调查者中省外从业的963人占64.4%，其中在广东从业的310人占全部被调查者的20.7%，在江浙沪从业的224人占15.0%，在京津地区就业的125人占8.4%，在其他外省从业的304人占20.3%；省内从业的532人占35.6%，其中在省内县外从业的420人占28.1%，县内从业的112人占7.5%。

从事行业---工业生产为主。从外出务工人员从事的行业看，从事工业生产的605人占40.5%，从事建筑业的293人占19.6%，从事贸易餐饮业的229人占15.3%，从事交通运输业的83人占5.6%，从事家政服务的29人只占1.9%，从事农业的仅仅只有6人占0.4%，从事其他行业的250人占16.7%。

务工时间---以长年外出就业为主。从外出务工人员从业累计时间看，从业时间在9个月以上的1335人占89.3%，从业时间在6-9个月的89人占5.9%，从业时间在4-6个月的49人占3.3%，从业时间在3个月以下的只有22人占1.5%。

（三）外出农民工的社会保障特征：

劳动保障程度较好。在外出务工人员中，有946人与用工单位签定了劳动合同，占63.3%，其他没有得到劳动保障。

社会保障程度低。在外出务工人员中，只有462人由用工单位给办理了养老保险，只占30.9%，大多数人仍然没有得到应有的社会保障。

三、农民工返乡原因及其就业意向

在被调查的1495户有外出务工人员的农民家庭中，2009年春节前已经有1000人返回家乡，另外495人未回家。

（一）从返乡的原因来看，82%的人属于正常的回家过年，6%的人因企业关停被迫回家，3.5%的人因收入太低而放弃已有工作回家，4.5%的人因企业裁员回家，因其他原因回家的只占3.4%，仅仅只有0.6%的人打算回乡创业。

（二）从返乡农民工节后从业意向看，外出农民工流动发生了新的变化，即62.1%的农民工仍然回原务工地务工，对在原地找工作充满信心；10.9%的农民工打算回到地方从业；

6.4%的农民工准备离开原务工地到新的地方务工，但能否找到新的工作还很难保证；20.6%的农民工目前无明确目标外出找工作或已经闲散在家。这部分农民工可以说处于一种失业状态。

（三）从就业地点看，回原务工地务工的，其就业的地域性特征基本未变，即省外为主，省内次之。外出农民工仍然选择珠三角、长三角、京津地区和其他外省地区就业，分别占15.9%、18.7%、7.3%和20.0%，其余38.1%的农民工选择省内县内就业。但是选择新的务工地就业的农民工中，其就业地域性特征与回原务工地务工农民的就业地点形成了鲜明的反向思维定势，即以省内为主，省外次之，而省外亦按其他外省地区、京津地区、长三角和珠三角地区反向排列，且半数以上的人已经选择县内省内就业，占比达到51.6%。

四、返乡农民工的四大期盼

被调查户中有1179人回答了“希望政府在就业方面给予哪些帮助”，其中，47.9%的农民工希望政府多提供就业信息，能在本地有更多的就业机会；24.3%的农民工希望政府对自主创业给予扶持；18.0%的农民工希望政府组织联系推荐就业；9.8%的农民工希望能得到政府贷款担保。

存 在 问 题

从调查结果看，宝鸡市外出就业农民工普遍存在文化程度偏低，劳动技能不太高、竞争能力不太强，社会保障程度比较低等问题。另外，由于受金融危机的影响，宝鸡市已经有20.6%的农民工失业，已经外出的农民工因不能及时就业或因企业开工不足还存在很大的隐性失业现象。随着金融危机的不断蔓延，受冲击的地域和行业领域也有不断蔓延之趋势，已经受到严重冲击的地域和行业的经济还没有出现明显的转机，能提供的就业岗位十分有限，农民工再就业压力加大，从而使得农业增效、农民增收压力增大。

金融危机对农民工就业和促进农民增收的影响主要表现在：一方面，沿海地区企业出现

经营困难或者倒闭情况也已经波及宝鸡市部分企业尤其是中小企业，使一些农民工就业受到影响；另一方面，自去年第四季度以来，经济增速明显放缓，今年预期仍处于下行阶段，这同样存在减少农民工就业的机会。农民工就业机会的大量减少，势必会使农民工资性收入增长变得缓慢。就宝鸡市而言，农民工资性收入已经占到全年收入的42.1%，对农民收入增长的贡献率高达63.6%，加之，农牧产品价格由高位开始明显回落，因此，近年来农民收入高速增长的局面面临很大压力。

对 策 措 施

1、注重政策引导，多渠道促进就业。积极贯彻落实党的十七大、十七届三中全会和中央一号文件关于农村经济社会发展的政策，及时调整和出台一系列有针对性、扶持性和激励性的政策，倡导就地、就近转移就业，鼓励农民自主创业。对有创业愿望的外出务工回乡人员，可免费参加劳动保障部门举办的创业培训班学习，在了解鼓励创业优惠政策的同时，掌握创业的基本知识和技能，充分激发其创业热情，提高创业能力，同时要在小额贷款、财政贴息资金、个体经营者收费等方面给予最优惠、最实惠的扶持政策，提高创业成功率。

2、抓好就业援助，完善培训服务。一是加强对农民工的培训和职业教育，提高他们的劳动技能和就业能力。按照宝鸡市“三集中”推进“三化”的发展要求，结合工业园区企业用工需求，组织回乡人员参加企业与培训机构之间开展的订单培训、定向培训，实现与企业用工定向对接。二是加大对企业单位农民工使用情况的监督监察力度，提高农民工劳动合同签订率，整治非法用工、打击欠薪活动，积极稳妥地解决农民工医疗、养老等社会保障问题，维护农民工合法权益，巩固就业成果，三是继续开展“春暖行动”，大力实施“人人技能工程”，从资金、技术、法律、政策、经营及管理等方面，为农民工就业、创业提供全方位的援助和服务。

3、发展农村产业，促进农业产业区划。

从长远来看，进行农业产业区域划分，实施适度的规模经营，是现代农业发展的必然选择和结果。而农业产业优势集中，区域化发展需要大量劳动投入。因此，要以发展“一村一品”“一县一业”为抓手，全面实施《宝鸡市促进农民增收加快农业发展规划》，整合农业优势产业和资源，启动现代农业建设的大项目，着力延伸农业加工链，加快农业产业区域划分，增强农业对返乡农民工的吸纳能力，促进农民收入持续快速增长。

第二篇：关于农民工外出务工情况的调查报告

关于农民工外出务工情况的调查报告

受国际金融危机的影响，我国部分外向型企业，特别是珠三角和长三角地区的一些外向型企业处于停产、半停产状态，大批工人被裁，致使农民工返乡。作为劳务输出大县的泗水县，是否受其影响出现大批农民工返乡现象，引起了各级党委政府的高度重视。为此，我们组织部分政协委员，在职能部门的配合下，对全县农民工外出务工情况进行了专题调研，现将调研情况报告如下：

一、农民工基本情况：

我县共有44万农业人口，劳动力总数为24万余人。据劳动和社会保障局统计数据显示：全县共有外出农民工16.7万余人，分布在全县591个村中的62000余户家庭。其中大中型城市务工人员13.7万余人，主要分布在天津、北京、青岛、烟台、济南等地区，少数在上海、广州等珠江三角和长江三角地区，从事机械加工，服装、建筑、制鞋、玩具加工，餐饮服务业等。出国务工人员3100余人，主要分布在日本、新加坡、韩国及中东和非洲的一些国家和地区，主要从事有机械制造、电子、水产、建筑、农业等。市内县内就近就业2.7万余人。

春节期间，因受金融危机及其它影响，我县大量农民工返乡，原因是企业停产、半停产，企业提前放年假，也有个人原因提前返乡，回家过节等。春节之后农民工陆续外出，至二月中旬，没有外出务工的农民工人数5234人，包括在国外打工非正常返乡的200多人。调查结果显示，我县没有出现大批农民工返乡，没活干的现象，农民工做到了有序就业。原因如下：

（一）争取主动，及时输出一批。面对企业减员，农民工就业形势严峻的实际，我县劳务输出部门超前做工作，春节前就与劳务输入地区联系，与外省市的86个用工单位洽谈，争取到4.5万个用工岗位。并及时向社会公布用工信息，畅通农民工就业信息渠道，春节后，返乡农民工及时外出，重新走上就业岗位。

（二）诚信敬业，原单位保留一批。泗水农民工吃苦耐劳，爱岗敬业，深受用工单位的赞誉，部分农民工打工时间长，已成为企业管理人才和技术人员，得到企业的信任。有的企业减员，但技术骨干及管理人员仍得到留用。另外，泗水的农民工很讲信誉，愿与企业一起共渡难关。面对企业降低工资，工资降低幅度在200—400元，仍愿意在企业打工，如苗馆镇李家坡村农民工徐家臣，在维坊海花集团打工，工资由1800元降到1300元，本人春节后又返回原单位继续打工，类似这种情况的农民工人数占60%。

（三）挖掘潜力，本地安置一批。依托本地用工企业，如华金集团，柘沟石材加工，圣水峪乡花生米加工、黄沟乡玩具加工等企业安臵一批。特别是花生米加工厂、玩具加工厂等劳动密集型企业，提供了低门槛、灵活多样的就业机会，雇佣三、四十岁，甚至五十岁以上的农民就业，既可在工厂集中生产，也可在家里生产，为农民提供就业岗位。

（四）回乡创业，带动安置一批。调查中了解到部分外出务工者，利用自己多年在外打工学到的技术、管理知识和积攒的资金，回乡创业，在家搞种植业、养植业、或办企业。如圣水峪乡小河村，往年外出农民工中有30人今年在家发展生态农业，建成了大拱棚，种植蔬菜，预计年收入可达万元以上。泗张镇小山村司光元投资十几万元，进行木材加工，还安臵10余人就业，目前，返乡创业者达3000余人。

二、农民工的愿望与要求

调查中了解到，没有外出务工的农民工5234人，其原因是一部分人因年龄偏大不愿外出；个别青年回家盖房结婚，短期内不准备外出；另有一部分因季节性工作，如在日照盐厂晒盐，或从事建筑业等，暂时没外出务工；还有一部分打算在家乡办企业，还没有寻到合适的商机。通过与这部分人座谈，了解到他们的一些想法和愿望。希望通过劳动培训，学到技术，在寻找工作中处于优势，有培训要求的人员占40%以上。回乡创业的面临资金不足，比如搞养殖、种植业，或加工业，希望在资金方面提供方便，并在税费、用地等方面得到优惠政策的扶持。

三、对策及建议

（一）开展用工宣传，确保本县企业用工。近年来，我县招商引资工作取得显著成效，一些企业陆续落户泗水。去年以来新建和在建的企业，今年将陆续建成投产，经对企业用工情况调查了解到，下半年县内企业有17400个就业岗位，我县现有人员远远不能满足企业的用工需要，为及时解决本县企业用工问题，建议劳动部门加强与企业联系，了解用工情况，及时向社会公布用工信息，协助企业招聘员工，并对用工人员进行培训，为企业正常运转提供人力资源。

（二）组织培训，提高农民工就业技能。加强对农民工的技术培训，由劳动保障局牵头，有关部门密切配合，充分利用就业培训中心、高级职业中学、技校等培训基地等资源，对本县企业所需人员进行岗前技能培训。同时争取上级失业培训补贴资金及失业保险金，认真实施农民工职业技术培训、阳光工程、新型农民科技培训工程。免费为农民工进行专业技能、法律法规、维权、种养殖业、建筑业、餐饮业、营销业等技能培训，提高农村劳动力的就业能力。

（三）加强引导，规范境外劳务输出。对出国务工人员加强引导，慎重选择出国，引导出国务工人员在办理出国手续时，应通过正规中介机构，保证外派劳务合法，避免劳务输出纠纷，促进境外劳务输出健康发展。

（四）制定优惠政策，支持农民工创业。一是实施“绿卡”制度。为回乡创业的投资者提供“一个窗口受理，一站式办结”的高效服务，为企业发展提供“保姆式”服务。二是税费减免。制定鼓励农民工返乡创业的税收减免政策，或实用招商引资新建企业政策，支持农民工创业。三是用地优惠。政府向返乡创业者提供土地使用优惠政策，对土地使用给予资金补贴。四是资金扶持，帮助农民工创业者申请贴息贷款及小额贷款，争取农业项目补贴。

（五）典型示范带动，推动农民工创业。举办创业人员经验交流座谈会，推广农民工创业典型。支持农民工返乡创业。如苗馆镇马家井村孟庆友，在日本打工三年返乡后，投资200多万元，建成奶牛养殖厂，养奶牛50多头，年收入14.4万元。黄沟乡村民张秀玲，发展劳动密集型产业，带动更多农民就业。张秀玲在青岛玩具厂打工4年，回乡创办了大黄沟村、东义村和南义黄引集村3处玩具加工厂，安排200多名农民就业。返乡农民工创业，是农村经济新的增长点，他们不仅带回了新技术和观念，还拓展了农村经济发展的空间和方式，推动了农村经济的发展。

二○○九年四月二十日

第三篇：农民工外出务工的准备

农民工外出务工的准备

1、农民工外出务工时需携带哪些证件、材料？

(1）居民身份证。农民工外出务工时，一定要携带能证明自己身份的居民身份证。

（2）流动人口婚育证明。该证明是由县（区）计划生育部门制作颁发的，用以记载本人计划生育情况的证明。

（3）外出人员就业登记卡。该卡是由县（区）劳动和社会保障机关制作颁发的，准备外出务工的人员持居民身份证即可前往办理。

此外，参加过职业技能培训的农民工，应携带其所取得的职业技能培训证明，以便于进城后增加就业务工的机会和提高工资待遇。

2、农民工外出务工在务工地需要办理哪些证件手续？

（1）暂住证。暂住证是公民离开常住户口所在地的市区或者乡、镇在其他地区暂住的证明。

（2）外来人员就业证。外来人员到达务工地后，需要持居民身份证、流动人口婚育证明、以及当地的外出人员就业登记卡等，到务工就业所在地的县（区）劳动和社会保障机关，办理外来人员就业证。用人单位与外来务工人员签订劳动合同时，将要求外来务工人员出示外来人员就业登记

3、居民身份证有何用处？

居民身份证是证明我国公民身份的法定证件。凡是年满16周岁的中国公民，都应向常住户口所在地的户口登记机关申领居民身份证。公民在办理下列事务、需要证明身份时，应当出示居民身份证：（1）选民登记；（2）户口登记；（3）兵役登记；（4）婚姻登记、收养登记；（5）入学、就业；（6）办理公证事务；（7）前往边境管理区；（8）办理申请出境手续；（9）参与诉讼活动；（10）办理机动车、船驾驶证和行驶证，非机动车执照；

（11）办理个体营业执照；（12）办理个人信贷事务；（13）参加社会保险，领取社会救济；（14）办理搭乘民航飞机手续；（15）投宿旅店办理登记手续；（16）提取汇款、邮件；（17）法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其它情形。

4、公安机关在什么情况下，可以查验公民的居民身份证？

公安机关在下列情况下，有权查验公民的居民身份证，被查验的公民不得拒绝。（1）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的；（2）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的；（3）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的；（4）法律规定需要查明身份的其它情形。

6、哪些行为属于违反《中华人民共和国身份证法》行为？

（1）使用虚假证明材料骗领居民身份证的；（2）出租、出借、转让居民身份证的；

（3）冒用他人居民身份证或使用骗领身份证的；（4）非法扣押他人居民身份证的；（5）拒绝公安机关查验居民身份证的；（6）购买、出售、使用伪造、变造的居民身份证的。上述行为将被公安机关依法予以行政处罚。

7、农民工外出务工乘坐交通运输工具应注意哪些事项？

（1）外出务工人员需要乘坐汽车、火车、轮船等交通运输工具到达务工地点，从购票后进入乘运人指定的候车地点开始，乘客和承运人之间就存在着旅客运输合同的民事法律关系。为了维护自己的合法权益不受侵害，保证在发生纠纷时能够证明自己与乘运人之间存在着旅客运输合同的法律关系，外出务工人员一定要保存好自己乘坐交通工具的凭证（车票、船票）。如果在中途乘车的，一定要主动向司乘人员索要车、船票证。

（2）外出务工人员在旅途中，要注意不能随身携带或者在行李中夹带易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性以及有可能危及人身和财产安全的危险物品或者其它违禁物品。违反规定，携带或夹带危险品乘坐交通工具时，公安机关将依法给予行为人警告、罚款、拘留等行政处罚；如果造成危害后果的，还将被追究刑事责任。

8、在城市道路上行走时要遵守哪些交通规则？

（1）行人必须在人行道内行走，没有人行道的靠路边行走。（2）横过马路的，须走人行横道。有交通信号灯控制的人行横道，必须看灯行走。绿灯亮时，准许行人通过人行横道；绿灯闪烁时，不准行人进入人行横道，但已进入人行横道的，可以继续通行；红灯亮时，不准行人进入人行横道。（3）没有人行横道的，须注意车辆，直行通过，不准在车辆临近时突然横穿。（4）有人行过街天桥或地下通道的，必须走人行过街天桥或地下通道。禁止翻越道路隔离栏，以免发生交通事故。

9、农民工进城务工，承包的土地如何处理？

根据国务院《关于解决农民工问题的若干意见》，不得以农民工进城务工为由收回承包地，纠正违法收回农民工承包地的行为。农民工外出务工期间，所承包土地无力耕种的，可委托代耕或通过转包、出租、转让等形式流转土地经营权，但不能撂荒。农民工土地承包经营权流转，要坚持依法、自愿、有偿的原则，任何组织和个人不得强制或限制，也不得截留、扣缴或以其他方式侵占土地流转收益。

10．外出务工，请了解你作为劳动者应具备的基本权利

（1）平等就业和选择职业的权利，即劳动者在就业时，不会因民族、种族、性别、宗教信仰不同而受到用人单位的歧视，选择职业时，有权选择适合自己的才能、爱好、兴趣的职业；（2）取得劳动报酬的权利；（3）休息休假的权利；（4）获得劳动安全卫生保护的权利；（5）接受职业技能培训的权利；（6）提请劳动争议处理的权利；（7）检举和控告的权利；（8）法律规定的其他劳动权利（包括：就保护劳动者合法权益与用人单位平

等协商的权利，依法解除劳动合同的权利等。）

第四篇：对六盘水物业管理的调查和思考

对六盘水物业管理的调查和思考

陈雁桦

〔内容摘要〕 随着我市住房制度改革的深化，物业管理应运而生，迅速发展，同时一些问题和难点也在所难免。在实现市场化的进程中，应加强物业管理宣传，理顺物业管理体制，提高物业管理水平。〔关 键 词〕 物业发展 情况问题 建议

〔作者介绍〕 市政府研究室

最近，笔者对我市物业管理行业进行了调查，旨在结合六盘水的实际，探索一条行之有效的物业管理之路。

一、发展历程及现状

物业管理作为房产投入使用的后续服务，在我国还是一个新兴产业，从1981年第一家物业管理企业在深圳诞生，到现在只有二十多年的历史，并且由于地区经济的差异，发展很不均衡，沿海发达城市起步较早，物业管理相较内地较为完善规范。我市首家物业管理公司于2001年成立，到目前已发展到23家。尽管我市物业管理起步较晚，但借鉴发达地区经验，物业管理行业较为迅速地发展起来。

(一)服务内容逐步丰富，规模不断扩大。随着房地产产业发展和房地产市场发育完善，物业管理由最初保安、环境保洁的单一模式发展到房屋及相关设施设备维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域，成为社区综合管理的重要内容之一。

(二)行业逐步规范，管理水平逐步提高。在短短的6年中，我市物管企业从无到有，从小到大，在发展中不断规范管理、提高水平、改善服务，一批优秀的物业管理企业脱颖而出。如服务于荷城花园·时代佳园住宅小区的小白熊物业管理公司、服务于荷城花园·丰荷广场·河滨宛住宅小区的润丰物管企业、服务于双水新区“水之宛”小区的四联物业管理公司、服务于六盘水供电局黄土坡住宅小区的康兴物业管理公司，都为广大居民所认可接受，对带动物管企业发展起到了示范带头作用。

二、存在问题及难点

物业管理作为城市发展的一项重要配套“软件”，随着我市经济社会发展而迅速增加，政府给予了高度关心和重视，物管企业也在发展中不断规范自身行为，提高服务质量。但由于引入时间短，业主对物管行业认识的不到位，以及物管企业的服务水平能力与需求存在较大差距，业主与物管企业之间仍不能达成共识，尤其是近两年，由物业管理造成的投诉不断增加。具体体现在以下几点：

(一)物管企业服务水平还有待提高。多数物管行为不专业，员工队伍素质普遍不高，服务水平低，这些问题最终引发了企业与业主之间的矛盾，影响了物管行业的整体形象，未能适应现代城市发展对专业物业管理的需求。同时，我市物管企业目前还处于求生存的状态，抗风险能力弱，遇到意外问题，容易受挫。

(二)业主委员会的组织建设不规范。业主委员作为居民代表，集中了小区居民意见和需求，代表业主行使职权，维护业主的合法权益。但是，目前各小区业主委员会建设不尽规范，或者没有业主委员会，或者成立业主委员会时随意性大，居民不服从其约束。水城水泥公司“水泥新苑”由馨园物管公司进行管理，收取0.3元/平方米的管理费用，但后来业主嫌价格高而提出按0.25元/平方米收取管理费用，协商物管公司未果，导致该小区脱管，一度变得混乱，绿化、设施受损，业主意见很大。后又将物管费又涨至0.3元/平方米，由社区提供物管服务，但要完整修复补换受损的设施、绿化，由谁来承担没有定论，所以，加强

业主委员会组织建设，规范业主委员会行为，对于维持小区有序管理、稳定物管市场非常重要。长期以来，我市没有相应的系统管理办法，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益也得不到很好的维护。

(三)物管企业的服务与业主需求不对等。一是对物业管理的认识观念不对等。一方面，物管企业强调管理，服务意识淡薄。另一方面，业主强调服务，对物业管理相关政策法规不了解或一知半解，特别是不少业主存在着“买火车票想乘飞机”的消费心理；还有一部分业主习惯了过去由单位包干、传统福利性管理的“大锅饭”体制，对有偿服务的物业管理不能接受，致使物管费的收取成为一大难题；此外，对物管区域内的空置房是否收费、收费比例与空置时间怎么结合等问题，业主与物管企业之间存在争议，也无法可依。二是法律地位不对等，《物业管理条例》中规定了许多企业的禁止行为和相应罚则，而对业主的违规违约行为，却没有有效的约束机制，对于拒交物管费的行为，物管企业一般是通过业主委员会进行协调，如果业主委员会不能承担其责任，物管部门则只能上门劝导。

(四)物业管理基础薄弱，住宅小区规模小、品味低。从地域看，我市地处高寒地区，属发展中城市，大量旧宅小区物业管理费用支出有限；从需求上讲，我市经济发展水平和发达城市相比有很大差距，人均收入低，规范的物业管理还没有达到生活必需，广大业主对物业需求的认识有待提高；从体制上讲，由于物业维修资金制度不完善，没有形成物业管理可持续发展的有效保障机制。

(五)物业管理与相关行业之间的矛盾没有得到很好解决。物业管理行业由于起步晚，相关政策法规严重滞后于房地产业的发展，造成物管行业与其他相关行业之间存在许多矛盾。一是建管交接没有有效的制约机制，建管也没有从根本上分开，大量开发建设单位的责任与物业管理服务交织在一起，甚至房开商占用公共设施、将一些责任转嫁给物管的现象屡见不鲜；二是物业管理、业主与水、电、热、有线电视等公共事业单位责任区分不明确,物管公司承担了很多份外责任。

三、未来发展前景分析

物业管理行业是改革传统房产管理方式的必然产物，与人们生活息息相关，与房产市场紧密相连，是一个新兴产业，具有很强的发展潜力，未来发展趋势总体看好。

(一)行业发展空间上看：物业管理作为新兴产业，与城市发展速度和水平息息相关。当前各大城市对发展物业管理不断重视，纷纷出台相应政策措施加以扶持，鼓励其发展壮大。并且目前各个城市倡导建设居民小区，物业管理已逐步为广大居民所接受，其发展前景和发展空间都是良好和巨大的。

(二)从发展潜力上看：近年来，我市城镇房地产开发增长迅速，以每年递增近百万平方米的速度发展，而与此形成鲜明对比的是，我市目前只有物业管理企业23家，接管物业面积仅130.62万平方米，全市目前实施物业管理的房屋（含企业自治、业主自治）仅达近千万平方米，尚有80%的房屋特别是工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇还没有纳入物业管理。随着文明卫生城市的创建,城市建设步代的加大,市民生活水平的提高,人们对物业管理的需求将逐渐加大,标准化高水平的物业管理消费群体将越来越多。

尽管我市物业管理行业发展空间和潜力大，但是由于多方面的问题，物管企业还处于求生存的状态，物管水平普遍不高，这与物业管理走市场化的发展道路不相适应。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是自负盈亏。同时它也是一种社会服务机构，它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”管理模式，所以市场化、专业化物业管理将是我市物业管理行业发展的必然趋势。同时，结合我市实际，物管工作应做到与社区管理相结合，与城市创卫相结合、与平安创建活动相结合、与精神文明建设相结合、与城市就业和失地农民安置相结合。

四、建议和对策

针对我市物管行业存在的问题，结合物管业未来的发展趋势，提出以下建议。

(一)理顺物业管理与相关行业之间的关系。一是建立有效的建管交接制约机制，明确开发建设单位的责任和物管企业的服务，从根本上实现建管分开；二是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任，这些单位应当直接向最终用户收取相关费用。物管企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

(二)加强对物管行业的宣传和指导。在物业管理还没有普及的情况下，市民、单位对物业管理的认知度不高，目前只能达到贵阳市三四年前的认知程度，不少业主对物管企业的服务权限不了解，对物管工作不理解，导致业主与物管企业间纠纷频发。为此，政府部门要加强引导，加大对物管行业和有关法律法规的宣传力度，充分发挥物管示范小区的作用，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。

(三)依法规范物管工作。一是尽早出台《六盘水市物业管理暂行规范》，尤其是在明确物管企业承担范围、规定物管企业的禁止行为和相应罚则的同时，应对如何制约业主及业主委员会的违规违约行为作出规定，并明确物管区域内空置房的收费标准，使得物业管理工作有法可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竟争、合理定价，建立健全质价相符的物业管理价格机制，引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，组织开展有关活动，指导物业管理企业自觉增强服务意识、不断提高服务质量，引导业主委员会规范建设。

(四)本着合情、合理、合法的原则，在政策、收费等方面扶持物管企业走市场化道路，逐步培育健康状有序的物管市场。由于我市物业管理基础薄弱，特别是广大业主对物业需求和物管收费的认识不到位，与物业管理成本高、支出大形成明显反差。就是小白熊、润丰等优秀物管企业都只处于求生存的状态，只要有5%至10%的业主拒交物管费，就要亏本。目前，收支不平衡成为物管业走向市场化的最大畔脚石。建议本着合情、合理、合法的原则，在政策、收费等方面给予一定扶持，促进物管企业走向市场化道路；严格市场准入与清出制度，加强企业资质管理，加大对违规经营、收费不规范的企业的清理整顿工作力度，培育健康状有序的物管市场；建立物业维修资金制，推进旧住宅区的房改房物业管理。

(五)物业公司应将其管理权限、服务范围及收费等情况向广大业主公开，得到业主委员会的一致通过再接管住宅小区，提高公司的服务意识，要充分认识到物业公司的服务性质，对业主反映的问题要及时解决，对业主与其他单位发生的有关矛盾要积极参与协调。

（六）物业管理企业要加强自身建设，提高服务水平。目前我市物管企业从业人员素质参差不齐。物管企业应从内强素质入手，配备专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等，积极引进外地的先进做法和先进技术，提高服务水平，改善服务质量，用优质服务来赢得广大业主的认可。

第五篇：对六盘水市物业管理的调查和思考

社会实践调查报告

题目：对六盘水市物业管理的调查和思考.姓名：王佳伟.学号：1052001454452.学校：贵州广播电视大学六盘水分校.专业：行政管理专科.2010 年 12 月

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