我国旧村改造中利益相关者合作治理模式探析（本站推荐）

第一篇：我国旧村改造中利益相关者合作治理模式探析（本站推荐）

我国旧村改造中利益相关者合作治理模式探析

——以山东沈泉庄的改造实践为例

许玉镇 毕荣

［摘要］2006年 以来，中国部分农村地区开始大规模的旧村改造工程，由此引发了政府部门、投资开发者、旧村村民等利益相关者之间的矛盾冲突。作为中国“十大经济强村”之一 的山东省临沂市沈泉庄村，是农村经济发展和农村城镇化的一个典型，在村民对旧村改造存在较大意见的情况下，地方政府没有强力推进改造工程，而是本着合作信 任、公共利益优先的原则与村民平等协商，对旧村改造的拟建户型、安置方式和补偿标准进行改进，有效化解了村民顾虑，平稳推进改造工程。旧村改造中的合作治 理在行为模式上以平等主体的自愿行为超越了政府过程的中心主义结构，构建起多元主体利益博弈平台，疏通利益表达渠道和参与路径，加大了村民在旧村改造中的 话语权，可以有效缓解旧村改造中的利益冲突，促进和谐农村的建设。

［关键词］旧村改造;利益相关者;合作治理;中国农村

2006年以来，中国部分农村地区开始大规模的旧村改造工程。2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。2008年6月，国土部颁布了《城乡建设用地增减挂钩管理办法》，2008、2009年国土部又分别批准了19个 省加入增减挂钩试点。旧村改造涉及诸如征地拆迁、安置补偿等关乎农民生存环境、生产生活资料丧失或改变等一系列敏感问题，所引起的相关各方，特别是村民与 政府、开发商之间的利益冲突愈演愈烈，甚至引发诸如集体上访、暴力冲突等群体性事件。“土地争议问题已占农村群体性事件的65%，已成农业税取消后，影响农村社会稳定和发展的首要问题和

焦点问题。”①［1］如何消弭旧村改造中的利益冲突，顺利完成旧村改造工程，已成为地方政府当前工作的难点之一。

一、旧村改造中的利益相关者

公共政策中的利益相关者是指所有对政策的目标和执行感兴趣并且对其具有影响的团体和个人，比如公民、决策者、不同政见者、主管官员、独立中介机构、顾客、交叉部门、竞争者、大环境中的利益相关者和学者等。20世纪70年代，拉瑟尔·阿克夫(Ackoff R.L.)从利益相关者视角审视组织系统内部，提出解决社会问题的系统路径，即重新设计利益相关者间的合作和支持系统。［2］旧村改造中，政府部门、投资开发者和旧村村民是“主要利益相关者”，与旧村改造的关系最为直接和密切。此外，还存在其他“次要利益相关者”，包括公共事业组织、产业团体、相关NGO组织和新闻媒体等。地方政府、环保局、国土局及相关建设主管部门等希望通过旧村改造增进公共利益，建设社会主义新农村;保证城市规划的落实，促进城市发展;完善公共事业建设，缩小城乡差别;增加土地储备量，获取土地出让收益。房地产开发公司、承包建筑商等投入资金参与旧村改造，获得经济效益是其最首要、最根本的目的。村民则希望提高房屋补偿标准，完善社会保障，“融入”城市;保有现有租金收益，分享优势区位地块升值收益。文化保护单位、产业团体、相关NGO组织和新闻媒体等非营利、非政府组织的迅速发展，打破了政府、开发商和村民三方博弈的格局，大大改善了旧村村民利益诉求的“生态环境”，其利益诉求呈现团体性、社会性和公益性的特点，立足于保护资源有效利用，促进环境改善和文化延续;争取社团利益，促进社会可持续公平以及应用理论技术监督政策执行过程与效果。正是利益关系间的交集与冲突推动了利益协调与合作，利益主体间的利益不合与差异让彼此利益关系趋于明朗。［3］旧村改造的利益主体在动机、认知、能力等方面的先天差异，会诱发多种矛盾，“没有哪个行业比建筑业的冲突更多”［4］。在旧村改造中，利益主体内部各成员追逐自身利益最大化的过程中，往往做出逆合作行为，引发冲突。利益相关者的冲突症结表现为:

第一，利益分配不公导致冲突。旧村改造各方利益矛盾的焦点就是利益分配问题，其不公有两点:一 是拆迁安置补偿标准存在显性不公。由于政府的政策强势和开发商的经济强势，村民自治理念和其他协作者支持行动的滞后，补偿标准会倾向于政府和开发商。二是 旧村改造收益分配存在隐性不公。地方经济发展和土地规划的变化会导致未来收益的不确定性，原有分配框架所呈现的合理性，会随这些因素的动态变化转为实质上 的利益分配不合理。

第二，信息沟通不力导致冲突。利益主体间的利益交集是其合作的基点。由于政策执行者信息沟通意识不到位，沟通方法和渠道不合理，利益相关者无法从信息流动中 获得自身缺失的有效信息，对其他利益主体真实意思的判断会出现偏差。为了争取自身利益的最大化，各利益相关者会在有限信息、偏差推断的基础上提出非合理诉求，放大多元主体之间的利益对立，引发冲突。

第三，操作流程不当引起冲突。目前的旧村改造，往往注重村庄的拆迁和改造建设工作的实施，对改造前的项目审核、规划及改造后的跟踪反馈缺乏足够的重视。一方 面，前期工作准备不充分。有些地方旧村改造拆迁工作开始以后，被拆迁村民还在与政府、投资开发商讨价还价。另一方面，后期村民安置保障不完善。生活环境、生活方式的变化不能一蹴而就，就业、卫生医疗等社会保障问题需要长期持续完善。

第四，信任机制缺失诱发冲突。在旧村改造中，部分开发商由于贪图利益，出现不兑现约定义务的行为，比如拆迁房施工偷工减料。尽管在项目协议上可以制定相关契 约对这种机会主义行为作出约束与惩戒，但由于信息的有限性、行

为的隐蔽性和主体的复杂性，这种“不诚信”行为在市场中屡见不鲜，造成旧村改造多元主体难以 实现共赢的局面。同时，政府的行为有时也难以取得利益相关方的信任。

第二篇：旧村改造合作意向书

旧村改造合作意向书

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，甲乙双方本着互惠互利的原则，就甲方改造开发___________与乙方签订本协议，双方共同信守执行：

一、项目概况

该项目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余亩。由甲方进行开发建设。具体详见宗地位置图。

二、项目开发建设规模：按规划批准文件开发建设。

三、项目开发前期工作安排

（一）乙方负责前期工作安排

1、将该宗土地由集体土地转变为国有土地手续的办理，并协调政府土地管理部门将甲方在 余亩开发建设的土地挂牌出让，协助甲方取得该土地的使用权，且土地使用不附带第三者的权益限制；

2、负责在甲方摘牌后将该项目占地范围内的房屋及其附属设施、地上附着物等分阶段拆除完毕，达到三通一平，具备开工建设条件，拆迁的安置、补偿工作产生的经济费用由甲方承担。

3、负责协助甲方办理该项目的总体规划、办妥全部开工必备的报批手续，获得建设工程规划许可证、开工许可证等，便该项目可以及时合法开工建设，所产生的费用由甲方负责；

4、负责落实保障该项目施工过程中的整体供水、供电、污水处理、通讯等，由甲方负责安装计量表并交纳费用。

（二）甲方负责以下工作

1、开发土地挂牌出让前，甲方按要求将资金全部到位。

2、甲方具体办理该项目的总体规划、开工必备的报批手续、获得建设工程规划许可证、开工许可证等，使该项目可以及时合法开工建设。

3、项目的开发建设工作。

四、违约责任

甲方为保证项目的开发应在土地挂牌前将全部资金按要求到位，如资金不能到位造成项目不能按时推进，即视为甲方违约，即应承担违约责任；乙方应保证甲方的开发权，如乙方擅自将该项目的地开发权交与第三人，乙方应承担违约责任；违约金为

元。

五、争议的解决

本意向书未尽事宜双方协商解决，另行签订补充协议。若双方不能达成一致意见，可直接向__________人民法院起诉。

六、补充说明

该项目在正式开工前甲乙双方另行签订详细的房地产开发合同（包括房屋拆迁补偿合同）。

甲方（盖章）

乙方（盖章）

法定代表人：

法定代表人：

签约日期：

****年**月**日

签约日期：

****年**月**日

第三篇：旧村改造建设项目合作协议书

旧村改造建设项目合作协议书

旧村改造建设项目合作协议书

建设单位：村委（以下称甲方）投资及建设实施人：（以下称乙方）

根据县、镇两级政府领导的指示，为加快社会主义新农村建设步

伐，尽快提升村民的居住条件，甲乙双方经过相互考察并协商一致，对XXXXX村旧村改造建设项目相关事宜达成以下协议：

一、建设目标

XX镇XX村旧村改造建设项目是为本村村民改善居住条件，提升

新农村村民生活质量而建设的砖混结构多层住宅楼，主要针对本村村民居住需求，按成本价销售给有需求的村民居住使用。一期工程计划建设5+1多层住宅楼套住宅。

二、本建设项目的住宅楼售价按成本价计算，各种户型、楼层（一～

五标准层）综合售价暂按800元∕㎡建筑面积；车库按元∕㎡、储藏室元∕㎡考虑。

三、旧村改造建设项目的售楼不提供统一发票（只开收据），不办

理房屋产权手续。

四、双方责任与权力

（一）甲方的责任与权力

1、本旧村改造项目的建设用地由甲方按上级政府部门的统一规划

免费提供，建设用地的征地费用（如青苗补偿费、承包费等）由甲方负责与原土地使用人协调解决。

1/42、施工用水源、电源等由甲方负责架设至建设施工场地边缘20米内，并能保证施工用电负荷需求；通往施工现场的道路应能够满足工程施工车辆通行顺畅。

3、甲方不得干涉乙方的工程发、承包工作，同时应负责做好与建设项目相关的地方关系协调，保证工程施工不受任何地方势力干扰与阻挠。

4、甲方应组织村民的购房报名事宜，协助乙方与村民签订购房协议、维护村民选房购房秩序，协调村民按时交付房价款等。

5、本项目如需办理土地征用、规划等建设手续，应由甲方负责办理并支出相应费用。

6、如遇上级政策性调整或其他非乙方原因致使本建设项目的实施中止或终止，甲方应积极协调相关部门解决问题。因此给乙方造成的经济损失按实际损失计算由甲方补偿给乙方。

7、甲方有权参与住宅楼设计方案的确定，包括户型布置、面积大小等。

8、甲方有权派负责任的村民代表（或同等责任的村干部）进驻工地，对施工全过程实施监督，对施工中出现的问题提出建议或意见；甲方派驻工地的村民代表应是作风正派、为人正直、处事公道、清正廉洁、德高望重的高素质人员。

9、甲方参与工程的竣工验收。

（二）乙方的责任与权力

1、乙方负责本项目工程建设的投资，负责工程设计、发包、组织

有资质的施工企业承包施工。

2、乙方在征求甲方的意见后，拿出初步设计方案供甲方选择，并应给甲方相关人员介绍各种户型的功能差别及优缺点，与甲方一起共同确定本项目采用的户型。

3、在项目建设实施中，乙方应严格遵守相关建设法律法规，严格按照现行施工及验收规范组织施工，严格把关、精心施工，确保工程质量和施工安全，按规定接受建设主管部门的工程质量、安全监督，完善工程监理手续，确保工程质量一次验收合格。本项目的工程质量、安全监督及工程监理费用由方承担。

4、乙方应制定有效的施工计划，并按计划组织施工，确保工程按期完成。

5、乙方应认真接受甲方派驻施工现场村民代表的监督，对他们提出的合理化建议、意见作出合理的解释或作出令人满意的整改。

6、乙方有权自主发包工程和组织施工，工程建设中有关施工过程的一切事宜甲方不得干涉。

7、如村民不按购房协议交付房价款，乙方有权拒绝交付房屋。若因村民违约而造成房屋交付拖延给乙方造成经济损失时，乙方有权考虑终止购房协议，并有权考虑其他方式（如售给本村以外的人）出售房屋。

8、正常情况如有剩余楼房，乙方有权对外销售，价格由乙方自定。

四、争议的解决：本协议履行期间如有争议双方不能协商解决时，可由XX镇人民政府领导给予调解解决，如调解不成，可提起诉讼。

五、本协议正本二份，副本三份，甲乙双方各执正本一份、副本一份，黄山镇政府备案副本一份。

六、本协议由甲乙双方签字盖章、XX镇政府盖章备案后生效，项目建设完成后终止。

未尽事宜双方协商解决或补充协议。

甲方：（签章）乙方：（签章）

代表人：代表人：

联系电话：联系电话：

备案（监督）方：XX县XX镇人民政府（签章）

代表人：

联系电话：

合同签订日期：2010年月日。

第四篇：旧村改造项目合作协议

甲方：

法定代表人

乙方：

法定代表人

合作协议

双方经友好协商，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关相关法律、法规的规定，双方本着互惠互利的原则，就合作投资（以下统称项目用地）旧城镇改造项目事宜达成如下协议，以供共同遵守。

第一条合作项目概况

1、项目名称：改造房地产开发项目（以下简称为本项目）；

2、项目基本情况：

（1）地理位臵：；

（2）面积约为㎡；

（3）土地登记权利人：，国土证号(国土证面积㎡)，最终改造面积以国土局信息科出的红线图内红线面积为准.；

3、项目用地现状：

（1）厂房用地㎡，办公用地：㎡

（2）出租、使用情况：上述项目用地范围内的土地及地上建筑物由甲方实际管理并占有、享有土地权益。；

第二条 投资额和投资方式

1、本项目预算投资总额：人民币大写：元（小写：￥元）。

2、各方投资分别：

（1）甲方投资人民币大写：元（小写￥）；乙方投

资人民币大写元（小写：￥）。

（2）本次投资交付日期为：年月日，逾期出资按每月%支付违约金。

3、投资方式：以项目用地为基础进行三旧改造，开发商品房销售。

4、履约保证金：甲方向乙方支付履约保证金共计人民币：（大写）叁佰万元整（￥3，000，000元），于本协议签订后的个工作日内汇入乙方指定的银行帐户。

5、乙方承诺自项目审批手续完成之日起个工作日内，将上述退还予甲方（不计任何利息）。

第三条利润分配

1、甲、乙双方约定本项目建成后，利润分配实行税后分利的原则，即依法缴纳各项应缴纳的税务费用后，按下述例分配：甲方：％；乙方：％。

2、甲方向乙方承诺，乙方在本项目建成之后可获得不低于人民币大写：叁仟万元（小写：￥30，000，000元）的税后净利润。

第四条合作方式

1、双方协议以的合作方式开展本项目

（1）甲乙双方共同合作实施三旧改造计划，双方按照合作协议履行义务、享有权益。

（2）以甲方名义进行三旧改造项目，甲方委托乙方进行开发建设，乙方负责筹集开发建设资金，双方按照委托开发协议享有权益，履行义务。

（3）甲乙双方以联合建房方式实施三旧改造计划，双方按照联合建房协议履行义务、享有权益。

（4）双方商定的其他方式：。

2、乙方负责制定本项目的改造实施方案，该方案应当符合城中

村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安臵、环境风貌和经济发展等因素。甲方上报的改造方案应确定乙方为本项目的改造主体。

本项目改造方案中涉及的数据计算、分析测算、规划指标等设计项目开发的技术章节均由方主导编制，其他章节由方主导编制。

3、市城改办批复通过本项目的改造房后，甲方与乙方按照双方在改造方案中确定的基本条件签署本项目的全部法定文件（包括但不限于相关合同协议、会议纪要、证明文件等）。

4、双方按照本项目的法定文件及政府法律、法规、政策合作实施本项目的拆迁、安臵、开发、建设及销售等各项工作。

第五条权利义务

1、本项目以双方公司联合体的形式开展，甲方承诺乙方在该项目所占股权比例至低为25%。

2、双方商定本协议签署后，由乙方负责向有关部门申报项目用地的三旧改造专项规划和实施计划，同时办理项目用地的土地证书、完善项目用地的改造手续等，甲方协助乙方办理并提供申报所需相关材料。

3、为本项目办理所需的各类行政审批手续，甲方必要时应按乙方要求出具相应的书面委托。

4、在申报项目中所产生的一切费用，由方承担。

5、严格执行政府主管部门及政府文件对双方所确定的应尽义务；因一方违反前述规定义务时由责任方自行承担全部相应责任。

第六条 违约责任

1、一方违反本协议的约定导致另一方因此遭受经济损失时，违约方全额赔偿守约方的经济损失并按该损失额的%向守约方支付违约金；

2、若本旧城镇改造项目因政府主管部门未予审批通过，甲乙双

方应书面性签署补充合同暂时终止本协议的履行。

第七条 协议说明

本协议系甲乙双方就合作项目所订立的框架性协议，为保证合作项目的顺利完成，甲乙双方在本协议订立后还需根据合作项目的进展情况签署一系列具体合同、协议、会议纪要或其他形式的文件（以下简称为“具体文书“），但具体文书的原则性内容均不应与本协议发生冲突（除甲乙双方特别约定时除外），具体文书均系本协议不可分割的组成部分。

第八条 其他

1、本协议未尽事宜，双方同意协商达成补充协议进行约定，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、双方往来文件采取当面送达并签收方式；如无法直接送达或一方拒收的，送件人可按双方合同载明联系方式以特快专递、登报公告、公证送达方式送达，自文件邮寄或公告之日起五日视为已送达。

3、因本协议发生的全部争议，双方协商解决，协商不成时，交惠州仲裁委员会仲裁。

4、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式二份，双方各执一份。

甲方（盖章）：

法定代表人：

合同订立时间：

合同订立地点：乙方（盖章）： 法定代表人：

第五篇：旧村改造建设项目合作协议书1

旧村改造建设项目合作协议书

甲方：XX房地产开发有限公司

乙方：XX置业分公司

甲、乙双方经友好、平等协商，就广州市增城新塘镇长岗村旧村改造建设项目合作事宜，达成如下协议：

一、合作项目概况：

长岗村旧村改造建设项目（以下称项目）位于广州市增城新塘镇长岗村，具体区位是：东起新新公路（即省道118）西至与凤凰城相邻，南起广园东快速路，北至与岗丰村相邻。占地面积约850亩（其中长岗村要求自留180亩集体发展用地，可合作改造建设约680亩）。现状为旧村住宅，果园、园林地、水塘、荒地等。甲方已与村民签订合作补偿合同、约定补偿标准（见附件1），已付4000万青苗补偿款。并已报请政府批准。

二、合作方式

双方同意以股权转让的方式。即甲方将部分股权转让给乙方的方式进行合作。

转让的比例为60%，即乙方收购甲方60%股份，甲方保留40%股份，转让后甲、乙双方的股比为4：6.转让的价格：按最终政府批准和实际摘牌的建筑面积的楼面价，每平方米1100元。以甲、乙双方公司联合体的形式摘牌拿地，并将摘到的土地按照4：6分成两个土地证。

三．甲、乙双方的义务和责任：

（一）甲方的义务和责任：

1.负责项目拿到土地证之前的前期全部申报审批工作，包括全部的运作费用；

2.负责对村民的拆迁补偿、青苗补偿、安置等全部与村民合作合同中约定的全部责任；

3．负责自身股份份额部分的开发经营建设及经营风险；

4.与乙方联手摘牌拿地；

5.协助乙方与当地相关部门建立关系；

（二）乙方的义务与责任：

1.向甲方支付股份转让费；

2.拥有项目60%土地开发权益；

3.负责拥有权益土地的投资开发经营，并自负经营风险；

4.配合甲方土地摘牌等前期手续；

5.合作协议签订七个工作日内向甲方支付壹仟万元人民币作为保证金。

四．违约责任

1.甲方在约定时限内无法完成项目前期申报工作，顺利摘牌、拿到土地，乙方有权解除协议，甲方必须向乙方返还之前支付的1000万元保证金；

2.乙方在甲方完成前期申报工作，项目获得批准后，放弃合作，不履行合作协议义务，甲方有权单方面终止合作协议，并不予返还之前乙方所支付的1000万元保证金。

五．其它事项：

1.股权转让，双方应依法签订股权转让合同，约定转让具体事项；

2.项目开发建设应整体规划，双方同意具体研究方案；

3.本协议未尽之事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

4.本协议在实施中如有争议，双方应友好，平等协商解决，协商不成，可在项目所在地人民法院诉讼。

5.本协议一式四份，双方各执两份。

甲方：XX房地产开发有限公司乙方：XX置业分公司

年月

日