如何提高把握市场、调控市场能力和水平[★]

第一篇：如何提高把握市场、调控市场能力和水平

浅谈如何提高把握市场、调控市场能力和水平

[摘要]:准确把握市场和科学调控市场是保持良好卷烟市场状态的根本前提，是提高客户满意度的关键举措，是满足市场和消费需求的重要基础。在“卷烟上水平”这一长期战略任务中，如何提高把握市场、调控市场能力和水平事关“卷烟上水平”的成效，事关行业卷烟营销工作的持续、健康、协调发展。

[关键词]：把握市场，调控市场，水平

一、准确把握市场和科学调控市场的重要意义

卷烟作为一种特殊商品，具有计划经济和市场经济“双重”身份和特性。既要发展，又要有效满足市场需求，这是其具有市场特性的一面；同时，又因其具有一定的危害性而不能任意发展，决定了其具有计划性的特征。作为整个卷烟供应链重要一环的商业企业来说，如何履行好烟草专卖法所赋予的职责，既要确保市场供应、满足消费需求，又要控制其过度发展，因此，提高准确把握市场和科学调控市场的能力与水平就具有十分重要的现实意义。

（一）、以准确把握市场为前提、科学调控市场，保持良好市场最佳状态。

保持市场良好状态是卷烟营销上水平的关键。良好的市场状态主要表现为市场供求基本平衡、零售价格保持稳定、销售节奏均衡平稳、客户需求总体满足。而要想实现卷烟的良好最佳市场状态，其基本前提是要准确把握市场状态，在此基础上，根据市场需求变化趋势，进行科学调控市场，使卷烟市场总体保持稳健发展的态势。

（二）、准确把握市场和科学调控市场是维护零售客户利益的关键举措。

为广大卷烟零售客户提供适销对路和适当数量、结构与规格的卷烟品牌，维护良好的卷烟流通市场秩序，使零售客户通过卷烟经营获取正当经营利润是商业企业应尽的责任与义务。而要想实现这一目标，关键在于准确把握市场和科学调控市场。

（三）、准确把握市场和科学调控市场是确保企业良性发展的基础/ 6

和保障。

烟草商业企业在以零售客户为利益共同体，面向消费市场的过程中，只有准确把握消费需求、满足消费需要、引导消费趋势、促进消费升级，才能完成各项经济运行指标，实现良好的经济效益，进而促进企业的良性发展。

二、卷烟营销工作现状

（一）、对市场真实情况的关注不够。

当前，我们对准确把握市场和科学调控市场的重要性认识不足，在实际工作中总是用计划经济时代的思维来推进卷烟销售工作，总是一味地认为烟草是有专卖体制作保障，是“独家生意”，是卖方市场，缺乏市场意识、客户意识和服务意识，对市场供求状况、客户真实需求等信息了解不够深入，对市场变化被动接受，导致卷烟经营决策与市场需求、客户需求、消费者需求有偏差，卷烟经营质量与效益难以持续提升与发展。

（二）、供需不协调，销售数据不能反映市场真实需求。

由于在把握市场和调控市场方面的被动，导致存在诸多问题，直接影响与制约了现代卷烟流通秩序的稳定、卷烟经济运行质量的提高、客户满意度的提升与销售工作的持续健康发展。主要表现为：

1、在卷烟货源采供方面，由于不了解真实的市场需求，使所采购与供应的货源难以适销对路，市场不认可，客户不接受，导致货源供应中供大于求、供不应求、供非所求的问题长期存在。

2、在市场调控方面，由于对市场信息掌握不准确不及时，调控措施缺发全面性和整体推进性，导致卷烟经营秩序难以规范均衡有序，时常出现卷烟市场销售大起大落、忽高忽低现象。

三、提高把握市场与调控市场能力的几点建议

（一）、始终坚持以信息采集为前提，市场分析为基础，需求预测为核心，全面提升掌握市场的能力和水平。

1、提高信息采集的能力和水平，为科学把握市场奠定基础。

一是要建立常态化的市场信息采集系统。对本地经济社会发展速度、居民收

入、消费习惯与水平、人口数量、吸烟人数和占比、卷烟市场容量、销售品牌、结构与规格等与卷烟销售有关的市场信息进行全面了解与准确掌握。

二是要建立健全客户信息采集体系。

要通过此体系，对卷烟零售客户数量、地理位置、所处业态、所在商圈、经营规模、能力、销售卷烟品牌数量、结构、规格与档次、客户经营人员数量、学历和知识层次、守法诚信情况、与公司的配合度等情况进行全面了解，对卷烟零售价格、客户库存、客户对卷烟需求、对公司意见、对经营建议等情况进行及时掌握。

三是建立消费者信息采集系统。

对本地卷烟消费者的吸烟数量、年龄、知识结构等情况进行了解与掌握，通过对消费者信息的全面掌握，精准划分消费群体，为品牌定位和营销决策提供指导性意见。

四是要注重信息采集的及时性、全面性，不能让信息采集成为无源之水、无本之木。

要多方向、多层次、多角度观察已获取的信息，如对城市、农村、城乡结合区的区域市场区分对待，对工人、农民、商人、行政干部、企事业员工等消费者区分对待，对节前、节后（尤其是旅游景区），消费淡季、旺季等卷烟消费市场区分对待。根据不同的类别市场，有针对性的制定信息收集方式和策略，保证信息的准确性和有效性。

2、提高对市场信息的分析能力和水平，是把握市场的关键。

公司通过各种渠道得来的市场信息，在没有进行分析之前，没有任何价值。市场分析是信息采集的结果，也是市场预测的准备。数据分析工作中，我们应从市场、品牌以及零售客户三个维度来展开。一要根据当地经济、人文等社会外部环境的信息，进行总体分析，看卷烟销售的总体走向和趋势；二要从消费者需求信息中，看卷烟消费的变化；三要从品牌零售价格和存销比信息中，看市场需求的满足状况；四要从零售户销售信息中，看市场销售状况。通过分析，发现潜在商机和需求，为科学调控市场提供依据。

（二）、始终坚持以货源投放为手段，价格稳定为保障，客户服

务为抓手，注重规范经营，全面提升调控市场的能力和水平

1、提高货源投放的能力和水平，是科学调控市场的重要手段。

货源投放是调控市场的渠道管理手段。在通常的渠道管理中区域覆盖、客户覆盖，甚至渠道激励手段，都可以借货源投放来实现。因此，在卷烟营销中，需要通过货源投放来调节市场供需，保持市场总体稍紧平衡。

在货源投放方法方面，要按照可供货源总量、品牌、规格、客户星级或类别、紧俏与满足程度，统一供应与分配标准，建立完善公平公正的分配制度，努力实现货源分配的制度化、流程化、规范化与信息化，最大限度地减少人为因素的影响，最大程度地实现客户的满意。

在货源投放准确度方面，我们要监控市场反馈，通过量价存监测等手段了解市场状态，不断改进投放策略精准度，增强货源投放的针对性和有效性，在细分市场、客户和品牌的基础上，针对不同区域、不同业态、不同市场类型和同星级不同业态、市场类型、销售环境的消费群体、不同时期的销售进度，依据可供货源总量及品类结构，制订不同的货源投放策略，努力满足不同客户、不同消费者的需求，力求使合适的销量满足真实的市场、适销的品牌供应真正的客户。在这个过程中，要密切关注交通枢纽区的贵烟(硬黄精品)、休闲娱乐区的贵烟（福）、城镇新、改建区的黄果树（蓝佳品）、夜市摊点100元-300元品牌、旅游景区的省外高、中、低品牌的组合、形象店和标准店的高档烟组合销售情况；同时，要高度关注存销比高于正常水平、零售价格明显偏低的品牌和客户、区域，要严格控量，直到恢复正常水平为止。

2、提高稳定价格的能力和水平，是科学调控市场的根本保障。

零售价格是调控市场的第一信号。调控市场，保持市场的稳定有序，关键是价格稳定。只有价格稳定，商业企业、零售户的利益才能稳定。因此，要做到科学调控市场，必须提升稳定价格的能力和水平。一是要及时把握真实需求，坚持稍紧平衡。使零售客户保持合理稳定的周存销比，不积压过高的库存，使客户由从销量上追求效益转向从价格上追求效益，从而促进价格的稳定。二是要加强信息跟踪。按照一定的零售户比例定期或者不定期抽样监测，在抽样调查中，不一定局限于信息采集点，可以按比例抽查其他客户，来对信息采集点的数据准确性进行校验。根据零售户的动销情况适时调整投放节奏和数量。特别是通过对主销

品牌零售价格的稳控，稳定卷烟零售价格的整体水平。

3、提高客户服务的能力和水平，是科学调控市场的关键抓手。

对于行业来说，在未来的竞争中，最重要的竞争目标和资源就是卷烟零售客户，这是我们多年来不断将精力集中在网络建设的原因。同样的，我们要科学调控市场，提高客户服务的能力和水平是关键抓手。因此，我们要不断提高服务水平，努力培育与企业“发展同向、工作同心、服务同步、利益同体”的忠诚客户，并不断扩大忠诚客户的核心价值，形成稳固的客户关系。一是要保证零售户经营卷烟的利润，通过货源投放控制、品牌培育手段，向零售客户提供有利润空间的卷烟产品。二是要保证货源的有效供应，保持货源的稳定供应，不出现大起大落，不出现货源断档。三是让客户感受真诚服务。围绕全面实现营销现代化、形象规范化、功能全面化、经营信息化、竞争有序化“五化”的目标，以现代零售终端建设为契机，为其提供“增值服务”、“个性化服务”和“亲情服务”，不断让客户感受到行业“沁香”服务的理念。并且，以忠诚客户为核心，通过他们起到合法经营、品牌培育等方面的表率作用，充分发挥其贡献度、支持度和信誉度的当前价值，带动周边其他客户的诚信度和发展潜力，提升零售客户的整体价值。

4、提升规范经营和市场管理的能力和水平，是科学调控市场的重要内容。规范经营不但是控制市场能力和水平的要求，更是推进“卷烟上水平”的重要保障，只有坚持严格规范，才能创造良好的经济秩序，才能推动企业实现科学发展。因此，我们必须自上而下的统一严格规范的思想，不断的增强规范的自觉性和坚定性，坚决杜绝不规范行为，充分认识到保增长必须在规范的前提下进行，发现存在异动情况，要及时做出应对。

总之，准确把握市场、科学调控市场是一项长期的、系统的、复杂的基础工作，需要行业内外配合、上下联动、客我互动，从而真正提高把握市场、调控市场的能力和水平，达到市场需求基本满足、零售客户有所选择、市场价格相对稳定、市场秩序规范有序的格局，实现“卷烟上水平”的最终目标。

参考文献：

【1】 <<如何提高把握市场、调控市场能力和水平>>苏新玲烟草在线

【2】 《全面推进“卷烟上水平” 努力保持行业持续健康发展》作者：国家烟草专卖局局长姜成康

第二篇：浅谈如何提高把握市场、调控市场的能力和水平

浅谈如何提高把握市场、调控市场 的能力和水平

准确把握市场和科学调控市场是保持良好卷烟市场状态的根本前提，是提高客户满意度的关键举措，是满足市场和消费需求的重要基础。在当前建设更加规范、更富效率中国烟草的新形势下，如何提高准确把握市场和科学调控市场的能力与水平，事关“卷烟上水平”的成效，事关行业卷烟销售工作的持续健康协调发展。其中，准确把握市场是科学调控市场的基础和前提，只有在准确掌握市场信息、精确分析市场动态、不断提升预测水平的前提下，才能真正提升以货源精准投放、价格稳定有序、服务提升价值为核心内容的市场调控能力和水平。

一、以信息采集为前提，市场分析为基础、需求预测为核心，全面提升掌握市场的能力和水平

1．提高信息采集的能力和水平，是对市场科学把握的前提。

一是要建立常态化的市场信息采集系统。对当地经济社会发展速度、居民收入、消费习惯与水平、人口数量、吸烟人数和占比、卷烟市场容量、销售品牌、结构与规格等与卷烟销售有关的市场信息进行全面了解与准确掌握。二是建立消费者信息采集系统。对当地卷烟消费者的吸烟数量、年龄、知识结构等情况进行了解与掌握，通过对消费者信息的全面掌握，精准划分消费群体，为品牌定位和营销决策提供指导性意见。三是要注重信息的及时全面，不能让信息采集成为无源之水、无本之木。要多方向、多层次、多角度的观察获取信息，如对城市、农村、城乡结合区的区域市场区分对待，对工人、农民、白领等消费者职业区分对待，对节前、节后，消费淡季、旺季等卷烟消费市场区分对待。根据不同的类别市场，有针对性的制定信息收集方式和策略，保证信息的准确性和有效性。

2．提高卷烟市场分析的能力和水平，是对市场科学把握的基础。

企业通过各种渠道得来的市场信息，在没有进行分析之前，没有任何价值。市场分析是信息采集的结果，也是市场预测的准备。数据分析工作中，我们要从市场维度、品牌维度以及零售客户维度来展开。要根据当地经济、人文等社会外部环境的信息，进行总体分析，看卷烟销售的总体走向和趋势；从消费者需求信息中，看卷烟消费的变化；从品牌零售价格和存销比信息中，看市场需求满足状况；从零售户销售信息中，看市场销售状况。通过提升市场分析能力和水平，发现市场机会，找出未能得到满足的市场，发现改进服务的空间。

3．提高需求预测的能力和水平，是对市场科学把握的核心环节 高的预测准确率不一定代表好的需求预测，真正的需求预测体现在“预测为决策服务”，即需求预测为了指导采购，采购进而满足客户订单，最终由订单满足市场消费。因此，我们在进行需求预测工作中，不但要遵循“从总量到结构、从品类到单品”的原则，还需要采取“自下而上”和“自上而下”两种形式的预测。前者是从市场部、品牌部、采供部预测数据的归纳式预测，公司从市场部、品牌部和采供部三个方面的预测数据进行综合分析得到预测结果。后者是指先总后分，层层细化，先定趋势，再考虑特别影响因素的演绎式预测。特别是在趋势预测之后的适应性调整，需要在综合考虑人口、经济情况等对区域市场销售影响较大的方面因素进行重点分析，这需要从整个区域市场的角度和层面进行总体分析。在总体分析中，需要考虑一线人员提报的市场分析，但更多的要从宏观角度来对预测结果进行判断，不要被客户的订单数据所影响。以需求预测为例，一般来讲，我们在制定需求预测时，会充分考虑各部门综合汇总后的预测数据，但是在对各部门的预测数据进行简单合计后，就会发现合计数或者某类别销量明显偏离合理预测范围，这就是没有在全局的角度考虑其他主要影响卷烟销售因素造成的。因此，“自上而下”的演绎式预测应当认真分析经济、行业等因素对卷烟销售造成的影响。如当地市场经济发展明显减缓，将造成卷烟销量的增速减缓甚至下降，行业对低焦油卷烟的导向将造成低焦油卷烟销量的明显上升。这些因素都必须站在整个区域市场的角度进行考虑。

二、以货源投放为手段，价格稳定为保障，客户服务为抓手，注重规范经营和专销结合，全面提升调控市场的能力和水平

1．提高货源投放的能力和水平，是科学调控市场的重要手段。

货源投放是调控市场的渠道管理手段。在通常的渠道管理中区域覆盖、客户覆盖，甚至渠道激励手段，都可以借货源投放来实现。因此，在卷烟营销中，需要通过货源投放来调节市场供需，保持市场总体稍紧平衡。在货源投放方法方面，要不断提升公平公正的水平。按照可供货源总量、品牌与规格，客户类别、紧俏与满足程度，统一供应与分配标准，建立完善公平公正的分配制度，规范优化流程，努力实现货源分配的制度化、流程化、规范化与信息化，最大限度地减少人为因素的影响，最大程度地实现客户的满意。对各个不同时期的货源尤其是紧俏货源供应与分配政策、原则、标准、数量与对象进行公开。在货源投放准度方面，我们要监控市场反馈，通过量价存监测等手段了解市场状态，不断改进投放策略精准度，加强对增强货源投放的针对性和有效性，在细分市场、客户和品牌的基础上，针对不同区域的市场、不同业态的客户、不同层次的消费群体、不同时期的销售进度，依据可供货源总量及品类结构，制订不同的货源投放策略，努力满足不同客户、不同消费者的需求，力求使合适的销量满足真实的市场、适销的品牌供应真正的客户。其中要特别注意两点。一是存销比高于正常水平、零售价格明显偏低的品牌，要严格控量。省局近两年来对这两类品牌分别采取了限调和限销的方式进行干预，这种省级营销管理组织直接对卷烟单品做出具体措施的做法，充分体现了省局对货源投放水平和能力的重视，表明了省局对于卷烟的平稳销售和规范经营的态度。二是坚决不把商业库存推向零售客户。在卷烟销售这个价值链中，零售客户做为卷烟销售的前沿阵地，其利益必须得到保证。一旦商业公司迫于销售任务的压力，采取各种或明或暗的组合策略，加大货源投放力度，将过多的库存推向零售客户，将会造成零售客户环节经营利润减少。从短期来看，各个品牌的价值下降，如全省不同程度存在的金圣烟价格偏低。从长期来看，零售环节经营卷烟利润过低，将直接造成零售客户退出卷烟经营，“工、商、零”的卷烟供应链将出现裂痕，我们花费多年经营的网络基础将会受到重创。

2．提高稳定价格的能力和水平，是科学调控市场的根本保障

零售价格是调控市场的第一信号。调控市场，保持市场的稳定有序，关键是价格稳定。只有价格稳定，商业企业、零售户的利益才能稳定。因此，要做到科学调控市场，必须提升稳定价格的能力和水平。一是要不断优化客户布局。要逐步使零售户的布局趋于合理，避免零售户之间的低价竞销。同时要加强许可证管理，严格按标准发放卷烟零售许可证。未达到发放标准仍进行发放的，要追究发放人的责任。另外，要保持对无证经营和“一户多证”情况的打击力度。二是把握真实需求，坚持稍紧平衡。使零售客户保持合理稳定的周存销比，不积压过高的库存，使客户由从销量上追求效益转向从价格上追求效益，从而促进价格的稳定。三是要加强信息跟踪。按照一定的零售户比例定期或者不定期抽样监测，在抽样调查中，不一定要仅仅选择信息采集点，也可以按比例抽查其他客户，来对信息采集点的数据准确性进行校验。根据零售户的动销情况适时调整投放节奏和数量。特别是通过对主销品牌如芙蓉王、利群、中华、金圣等零售价格的稳控，稳定卷烟零售价格的整体水平。

3．提高客户服务的能力和水平，是科学调控市场的关键抓手 随着营销学的不断发展，传统的营销方式早已由推销变成关系营销、组合营销等。这其中，关系营销在现代营销方式中扮演了一个极为重要的角色。在未来的竞争中，最重要的竞争目标和资源就是卷烟零售客户，这也是我们多年来不断将精力集中在网络建设的原因。同样的，我们要科学调控市场，提高客户服务的能力和水平是关键抓手。因此，我们要不断提高服务水平，培育忠诚客户，并不断扩大忠诚客户的核心价值，形成稳固的客户关系。一是要保证零售户经营卷烟的利润，通过货源投放控制、品牌培育手段，向零售客户提供有利润空间的卷烟产品。二是要保证货源的有效供应，保持货源的稳定供应，不出现大起大落，不出现货源断档。三是让客户感受真诚服务。以现代零售终端建设为契机，为其提供个性化、差异化的服务，不断让客户感受到我们的“星火”服务的理念。并且，以忠诚客户为核心，通过他们起到合法经营、品牌培育等方面的表率作用，充分发挥其贡献度、支持度和信誉度的当前价值，带动周边其他客户的诚信度和发展潜力，提升零售客户的整体价值。

4．提升规范经营和市场管理的能力和水平，是科学调控市场的重要内容 规范经营不但是控制市场能力和水平的要求，更是是推进“卷烟上水平”的重要保障，只有坚持严格规范，才能创造良好的经济秩序，才能推动企业实现科学发展。因此，我们必须自上而下的统一严格规范的思想，不断的增强规范的自觉性和坚定性，坚决杜绝不规范行为，充分认识到保增长必须在规范的前提下进行，发现存在异动情况，要及时做出应对。

市场调控离不开高效的专卖市场管理。一方面要不断加强对许可证的管理，清理无证户、保障持证零售客户的合法权益以及开展专卖法律法规的培训，提高零售客户守法诚信经营的意识。一方面要不断加大对市场的控制力度，特别加大对真烟流动方面的管理力度。由于真烟的流动将对公司的货源投放、市场的零售价格造成直接影响，进而降低公司对于市场的调控水平。因此，不能听之任之。要走出真烟流出可以帮助本地市场消化库存的思想误区，要清醒的认识到，真烟外流具有双向性，流出多少就将流入多少。所以，无论是真烟流入还是流出，均要加强控制，从而实现市场共同管理，资源共同分享。

总之，把握市场、调控市场是一项系统的长期工作和基础工作，只有上下配合、客我联动，扎实打牢市场控制基础，才能实现“归我管理、由我调控、为我服务”的网络，从而真正提高把握市场、调控市场的能力和水平，达到市场需求基本满足、零售客户有所选择、市场价格相对稳定、市场秩序规范有序的目标。

第三篇：2014房地产市场调控政策

2014房地产市场调控政策

陈禹铭

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

“不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

“9·30”房贷新政

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。点评：“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。

放宽公积金贷款

10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。

点评：连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响，使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升，地产股集体涨停。

弃选自住房开售

12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

点评：北京的自住型商品房刚刚诞生仅一年多，目前还在不断完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的刚需楼盘“停涨”，同时也满足了相当部分的保障性需求客群。此次因为位置等原因的被弃选房源，房源不太多，公开销售也不会对市场造成太大影响。

第四篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推荐] [有奖纠错] [字号：大 中 小 ] [打印] [关闭]

房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

第五篇：两会解读五 加强房地产市场调控

两会解读五 加强房地产市场调控 来源: 时间：2013-03-29 【政府工作报告摘要】

温家宝在对2013年政府工作的建议中指出，2013年我国继续加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

【解读】

房地产再次成为政府工作报告中关注的重点。相比2012年政府工作报告，今年政府工作报告对此的表述更为“坚决”。2012年政府工作报告提出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施。”而今年提出的则是“坚决抑制投机、投资性需求。”

还值得注意的是，今年政府工作报告首次提出“抓紧完善稳定房价工作责任制，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，这一提法在往届政府工作报告中并未出现，意味着政府已经着眼健全稳定房地产市场发展的长效机制。

在保障性安居工程建设上，政府工作报告首次明确提出保障安居工程建设和管理的目标是“让老百姓住上放心房、满意房”；同时，对今年城镇保障性住房提出更具体的目标：基本建成470万套、新开工630万套。

此外，作为推进城镇化的一项重要工作，政府工作报告还提出要“继续推进农村危房改造”。

【综合分析】 [现状]

事实上，中国的保障性住房分为四类，分别是廉租房、公租房、经适房和两限房。其中具有房屋产权或部分具有产权的是经适房和两限房，也就是说，相比于这两种保障性住房，廉租房和公租房更具有“济贫”目的，因为它们是针对“更穷”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府对经适房仍然不肯放手，抱残守缺，在住房保障观念上仍然没有一个根本性转变。经济适用房已经不是面积大和小、审核严格不严格、交易不交易的问题，政府对经济适用房福利化的坚持表明的是，有关部门仍然没有从政府主导的、以行政干预为基本手段、层层划分组织起来的旧福利体制转变到以被保障对象为主体、尊重受益人选择权自主权、以市场为基础的新社会保障理念。

其二，两限房定义不规范，身份模糊不清致使腐败现象严重，破坏市场公平竞争。它既不是保障性住房，也不是完全市场化的商品房，这种既不是保障性住房又不是商品房的法律依据却又无从谈起。两限房的申请在民间被称为“陪太子读书”，申请条件的甄别机制由政府制定，申请过程存在暗箱操作的空间，限价房低于市价的特征必然会招引逐利的富人或有权者投机购买限价房。

其三，廉租房不给农民工(或只给农民工中的“劳模”)，经适房优先公务员，这类制度缺陷严重地扭曲了住房保障建设。福利房是单位分房，而且完全是向有权有势的人倾斜的，有权有实的人福利高，工资也高，权力少的人福利低，工资也低；完全没有单位的人是没有福利的。这种“负福利”状况在各地的普遍存在，严重扭曲了住房保障的建设。

[意义]

虽说保障房供应规模扩大，并不能降低商品住宅的价格，但是，可以调整住宅供给结构，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建设采取“捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。与纯保障房小区相比，该保障房项目享有与商品房同等的城市配套条件，这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。

在城镇化“引擎”中，保障房同样占有较为重要的地位。城镇化进程必然伴随着农民进城、居住条件改善等，这个过程不仅对保障房，也对相关的配套设施有大量需求，成为相关产业发展的重要机遇。

保障房建设规模的加大，也促使相关制度完善。随着大量保障房项目的陆续入市，保障房建设任务中潜藏的质量、分配、管理等问题也会放大，其融资、监管都需要更加严格的制度。因此，保障房的流转问题需要地方政府及时出台相关配套措施。