企业运作过程中常用的三类计划和检查方法

第一篇：企业运作过程中常用的三类计划和检查方法

企业运作过程的三类计划和检查方法

企业运作从数据和事实出发，通过树立公司的战略目标，梳理企业的核心竞争力，来实现企业所有应用资源的有效配置。最后通过实战性的操作来完成这种战略目标是企业的永久使命。而这种实战方式有多种多样，计划和检查就是其中一种有效的方法。

企业应该需要计划，也应该需要检查，通过编制计划，使得企业不同的员工都能够围绕企业的使命来配合操作，拧成一根绳子，心往一处使。通过多年的企业研究，笔者认为以下的三类计划和检查应该给予重视，企业应该通过不断的改进计划和检查体系完优化企业的操作和执行力，具体的说：

（一）三类计划：

1、年度计划

年度计划是企业战略目标分解之后的一个执行操作过程解释，通过计划性的内容完成企业目标的共享和协作，使得企业的所有员工都能够围绕该目标而操作。年度计划是一种统筹式的计划方式，应该在每时每刻都放在自己的眼前，每次的项目操作都应该看看是否围绕年度计划而开展。没有年度计划的企业是不具有实操性的企业。当然年度计划必须根据内部和外部环境的变化而定期或不定期的进行变更，这种变更的途径必须是透明的、公开的。

年度计划应该主要包括，战略目标在每个月内的分解，项目的关键驱动因素及时间周期等，它主要涉及到的是公司层面和部分部门层面人员。

2、月度计划

月度计划是年度计划的详细过程，月度计划的编制是围绕年度计划而开展的，企业的年度计划就是通过月度计划的实现而完成的。所以没有月度计划的实现，就无从谈论企业的年度计划，更无从谈论企业目标的实现。同时，月度计划是指导部门工作的先决条件。月度计划应该主要包括，年度目标在月度内的分解、项目的关键驱动因素、时间安排、人员安排、主要的困难点及解决措施等，它主要涉及到的是公司部门层面人员。

3、周计划

周计划又属于个人工作计划，公司的每位员工都应该编写周计划，一个是个人的需要，而另外一个是向上级主管做承诺。通过周计划，使得其上级主管明确员工的工作状态和能力，通过控制的方式辅导员工，帮助员工进步。

周计划应该主要包括，员工在该周内应该完成的主要任务及上级交代的任务，时间安排及需要的资源支持和产生的结果等，它主要涉及到的是公司的各个层面人员。

（二）三类检查

1、周点评

员工每周定期应该向主管做出承诺，上级主管应该定期准时地对员工的周计划进行点评，点评的目的是通过这种方式理解员工到底再做什么，员工的这种做法是否符合自己的要求，对于不满足要求的必须给予纠正，在执行过程中，应该预知可能出现的问题，通过及时跟踪，帮

助员工突破瓶颈。

2、月总结

月计划是年度计划完成的重要标志，所以，企业的管理者应该进行月度总结，并及时调整下步操作关键驱动，完成月度总结，必须及时提交其主管，让主管层面人员都能够将这种信息进行共享，所以月度总结应该在公司层面进行公布和共享。

3、季质询

质询的目的是看企业年度计划是否可以得到满足和完成，通过质询这种方式，使得年度计划具有可操作性，年度计划调整过快，不适合企业的团队作业，企业的内部外部环境发生了变化，年度计划仍然不调整，年度计划就是一种摆设，所以通过季度质询，看企业的运作是否满足了战略目标的要求，适合的，继续执行年度计划，不适合的，必须进行调整工作计划。总而言之，企业运作关键看实际操作，看企业战略目标是否实现，其中计划和检查是关键中之关键。计划和检查不是给别人看的摆设，而是企业管理的一种利器，管理的内容或许不同，但是管理的目的是一致的。所以我个人建议，在企业的执行力得不到保证的时候，多多思考下如何利用简单而有效的计划和检查体系，我想肯定是有意义的。

第二篇：企业监管检查内容和方法

企业监管检查内容和方法

（一）以主要负责人为核心的“一岗双责”安全生产责任制建立和落实情况

1.检查安全生产责任制是否覆盖生产经营管理全过程：①查

看安全生产责任制中关于主要负责人、有关分管负责人和部门责任是否具体明确；②与相关人员谈话，了解其对自身安全生产责任的掌握情况。

2.检查主要负责人和有关分管负责人安全生产工作履职情况。与主要负责人和有关分管负责人谈话，了解其研究、部署、检查安全生产工作情况。

3.检查安全生产管理机构设置和安全管理人员配备情况。查看企业是否按照法规要求及主营业务安全风险状况，设置与企业生产经营相适应的安全生产管理机构或配备专职安全生产管理人员。

（二）重大安全风险辨识清单及管控情况

检查安全风险掌控情况：①查看是否依据行业风险特点，进行分级分类管理；②查看本安全生产工作计划，是否开展风险辨识管控，建立风险辨识清单；③查看是否建立重大安全风险管控台账，掌握重大安全风险情况；④与主要负责人和有关分管负责人谈话，了解单位重大安全风险掌握情况。

（三）自主建立安全管理体系情况

1.检查安全管理体系建立完善情况：①查看相关文件制度，检查是否建立安全管理体系；②查看安全生产管理体系的运行控制、过程督查、总结反馈、持续改进等管理过程相关记录，验证体系是否有效运行；③与分管安全负责人、安全管理相关部门负责人谈话，了解对企业安全管理体系运行掌握情况。

2.检查部署建立安全管理体系情况：①查看本工作计划，是否对建立并运行安全管理体系进行部署；②查看检查计划和记录，是否对建立并运行安全管理体系进行督促检查。

（四）安全生产教育培训情况

检查开展安全生产教育培训情况：①查看是否有开展安全生产培训的工作计划；②是否按照计划开展安全生产培训。

（五）安全生产投入情况

检查安全生产投入使用计划编制情况，查看年初是否编制安全生产投入使用计划，明确费用投入的项目内容、额度、完成期限、责任部门和责任人等。

（六）事故报告和统计分析情况1.检查事故报告情况：①查看企业事故台账，是否存在台账不全的情况；②查看事故是否按规定报送。

2.检查吸取事故教训情况：①查看安全生产工作会议记录或部署文件，对典型事故或较大及以上事故是否及时吸取教训，做到举一反三，落实整改措施；②查看事故内部追责情况。

（七）安全生产工作考核和检查情况

1.检查安全生产工作考核情况：①查阅安全生产考核制度和工作记录，检查是否按照制度开展考核；②查看考核结果是否与整体生产经营业绩考核挂钩，并得到应用。

2.检查安全生产工作自查情况：①查看检查记录。检查是否

有针对性，重点是否突出。应急管理部门部署的专项执法行动，该企业是否开展了相应的检查；②查看对发现的重大生产安全事故隐患是否整改到位。

3.检查隐患排查治理情况。对照工贸企业重大生产安全事故隐患判定标准进行检查，检查现场是否存在重大生产安全事故隐患。

第三篇：房地产企业税务检查方法

房地产企业税务检查方法

房地产企业税务稽查技巧：检查方法

一、检查项目有关情况

对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

十、房地产行业主要涉税违法问题(关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号))

根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

房地产企业税务稽查技巧：成本的核算及成本、费用的扣出

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

(四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

三、房屋开发成本的核算方法

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积

经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

借：经营成本

贷：开发产品

房地产企业税务稽查技巧：收入的确定

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2.收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3.收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1.一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2.不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第四篇：企业运作模拟

企业运作模拟心得体会

为期两天的ERP沙盘模拟结束了，在沙盘模拟经营中，各个公司都各有经历、各有收获。我们D组的经营很失败，以倒闭而结束，但恰恰是因为失败，所以我们比别人感受得更多、体会得更多。也正因为这失败，所以我必须总结出教训，总结出经验，希望能借此机会发现自己的不足，及时查漏补缺。

一、ERP沙盘模拟介绍

ERP模拟沙盘是针对代表先进的现代企业经营与管理技术—ERP（企业资源计划系统），设计的角色体验的实验平台。ERP模拟沙盘教具主要包括：6张沙盘盘面，代表六个相互竞争的模拟企业。模拟沙盘按照制造企业的职能部门划分了职能中心，包括营销与规划中心，生产中心、物流中心和财务中心。各职能中心涵盖了企业运营的所有关键环节：战略规划、资金筹集、市场营销、产品研发、生产组织、物资采购、设备投资与改造、财务核算与管理等几个部分为设计主线，把企业运营所处的内外环境抽象为一系列的规则，由受训者组成六个相互竞争的模拟企业，模拟企业5—6年的经营，通过学生参与-->沙盘载体-->模拟经营-->对抗演练—> 讲师评析--> 学生感悟等一系列的实验环节，其融和理论与实践一体、集角色扮演与岗位体验于一身的设计思想，使受训者在分析市场、制定战略、营销策划、组织生产、财务管理等一系列活动中，参悟科学的管理规律，培养团队精神，全面提升管理能力。同时也对企业资源的管理过程有一个实际的体验。

二、ERP沙盘模拟流程

1、提交广告费用，抢订单。这个步骤是整个模拟至关重要的一步，俗话说万事开头难。首先，运营总监根据生产线的数量，预测产能，为营销总监的抢单做数据支持。营销总监根据市场情况和公司的生产力，以及对竞争对手的预测分析，并与财务总监的沟通，确定广告费的支出。当广告费排名出炉之后，便是营销总监根据手中数据，在现有情况下，选择对本公司最为有利的产品订单。（订单选择注意事项：a.产品数量和种类 b.单价和总额c.货款的期限 d.注意事项，如“加急”字样）

2、根据订单生产，交货。这个步骤是很好完成的，因为事先已经经过周密的预测，所以采购总监根据订单，从财务总监手中支出资金下料，运营总监根据生产线能力进行有序的生产，订单完成时交货，获得货款。

3、生产规模的决策。这个步骤主要是由运营总监、营销总监和财务总监共同完成的。营销总监根据市场趋势分析预测出今后的市场需求，运营总监根据数据进行决策，生产线的数量，生产线的种类（手工，半自动，全自动，全自动/柔性），以及厂房的闲置和利用。

4、市场的拓展和产品的研发。营销总监分析市场，预测未来时间内，市场的走向和产品的趋势，根据分析结果，通过与财务总监的沟通，对不同的市场（本地，区域，国内，亚洲，世界）和不同的产品（P1，P2，P3，P4）以及ISO9000和ISO14000认证作出不同的资金投入。

5、资金的运作。可以说整个模拟中，财务总监是最辛苦的。每一笔资金的流入和流出，都要经过财务总监的记录。财务总监在每年年初预测整年的资金状况，根据预测决定贷款（长贷，短贷），贴现，高利贷，保证流动资金的持续。

6、统领全局。在整个模拟过程中，CEO似乎是最为轻松的，没用零碎的工作，只是对每个决策作出决定。实则不然。因为没有具体的职责范围，反而使CEO的工作量扩大化，每个步骤他们都要参与决策，并且要严格掌控公司运作进度，贯彻员工的执行力度。

三、营销管理与营销总监介绍

市场营销就是企业用价值不断来满足客户需求的过程。企业所有的行为、所有资源，无非是要满足客户的需求。模拟企业几年中的市场竞争对抗，学员将学会如何分析市场、关注竞争对手、把握消费者需求、制订营销战略、定位目标市场，制订并有效实施销售计划，最终达成企业战略目标。

营销总监，对企业的持续经营起着不可估量的作用，营销总监应该有市场的敏感性和预测能力，对市场的进入选择有一定的准确性，产品的定位也应有正确的选择性，在制定营销策略上要全面、细致，对分析市场的供求关系有预见能力，避免选择供大于求的市场以及产品，在则营销总监还应该有预见的去占领尚未开发且发展潜力较大的市场，营销总监还应与和生产主管形成良好的信息互动性，处理好企业库存产品的积压，以及在开拓的新市场上供小于求的状况，企业的营销主管的“选单”也是很重要的，对企业的资金回笼有关键的作用，定单的回收期长短直接影响企业的资金（现金）的流动性，对于新市场的开拓，新产品的开发等，都有重要的影响。

四、个人心得体会

第一次做ERP沙盘模拟的时候，虽然拿着那本书，但是还是有很多不懂，虽然沙盘的初始年，老师带着我们去做，对于权益值，折旧都有一定的了解，但是还是似懂非懂。由于对沙盘规则的不熟悉，每个季度都忙得要命。加上分工也不是很明确，常常都不能按时完成。本以为可以走得更远，哪知道只到了第3年就破产了。我们第二年借了大量的短贷，最后由于资金链断流而破产。所以在贷款时必须想清楚要贷多少贷款，而且考虑自己的偿还能力。

我作为我们D组的营销总监，负责做市场预测，投放广告，获取订单。做了营销总监之后，我对这个职位有了重新的认识，销售不单只是卖产品这么简单，需要做的工作很多，你要做什么投资都要预计好，而且广告的考虑非常重要。广告的投放涉及到你产品的销售，而且固定的单一投放市场会使自己吃力不讨好。通过这次学习我总结了有关销售的几点心得。

第一，分析市场要充分，了解市场动向以及未来发展趋势，为企业提议发展方向。沙盘模拟中有四种产品：P1，P2，P3，P4，不同产品在不同市场会有不一样的价格和需求。针对企业已有的产品，我们要分析各市场的价格和需求，寻求销售额最大化的产品市场。同时也要考虑产品市场未来的变化，为企业往后的发展计划准备，放弃生产一些利润少的产品，或者开发新产品。我们在一开始就制定了战略，在已开发本地市场和P1产品后准备在第二年开发区域市场和P2产品，但是很多小组也开发这个市场和P2产品，这势必会导致激烈的市场竞争。如果我们在第二年就开发国际市场和亚洲市场，放弃区域市场，如果在第二年也研发P3产品，因为通过逐渐的发展，P1产品的价格越来越低，市场份额也越来越少，在最后两年必定会淘汰P1产品。这样我们不但可以避免市场竞争，而且以后的发展必定是高端产品的高端市场，一定能占取更大的市场份额。

第二，广告费的投放要谨慎。投放广告费，投得多不如投得巧，要避免恶性竞争。广告费是有限的，我们要用有限的广告费争取足够的订单。在沙盘经营的第一年，广告费是非常重要的。第一年我们每个企业的内部情况都是完全一样的，一样的生产线，一样的产品，一样的财务状况，一样的市场环境。也就是说大家都互相彼此了解透彻，广告费是企业间的第一次竞争。企业间拿相同的产品在同一个市场上竞争，想相互避开是不可能的！投出的广告费讲直接点就是决定你的市场排名，这将对企业往后的经营产生巨大的影响。因此在投广告费之前我们要做好充分的市场分析，并以这个为基础有目标地投入广告费，不盲目地乱投入，浪费资金。我们还要了解其他对手企业的产能和经营情况，适当地回避竞争激烈的产品市场，减少恶意竞争。投放广告费时要巧妙地将产品效应和品牌效应结合投放，使综合效应得出最优结果。在第一年中我们投了3M的广告费，虽然没能成为本地市场的老大，但也拿到了不错的订单。我们打算缩减费用支出来投资生产线积累产能。在第二年，只投了本地市场的广告费，没有投区域市场和国内市场是我们的失误，最后拿到了一份加急的订单。这是我的过错，没有考虑到长远的发展和利益，导致公司最后没有挣到更多的利润。

第三，我们要理性地获取订单。每年只有一次获取订单的机会。这关系到接下来这一年企业的运营状况。我每次拿订单都非常紧张，生怕拿到的订单不好，影响到企业整一年的经验和打乱发展计划。在选取订单的时候，要认真仔细地看清楚每张订单的数量、价格、账期和其他附带条件。以零库存为目标，把企业当年产出的产品都卖出去。拿订单不能贪心光追求数量，如果订单数量超出企业产能，要付高额的毁约金。获取订单时还要注意订单的账期。订单的账期过长导致不能及时收回资金，容易造成企业资金链断裂。账期短和账期长的订单相结合保证资金链不断裂。总的来说，我广告费的投放过于谨慎，使得我们公司拿到的订单并不是非常理想。

第四，订单的交货顺序要合理安排。要做到这一点的前提是需要生产主管提供每个季度的产能表，依据每个季度的产能表以及订单的账期，合理安排每张订单的交货时间，提高企业资金流动顺畅。或者根据企业需要将资金集中到某一时期一次性收回。

第五，理解市场战略，分析与预测企业营销环境，找准市场的切入点，合理进行市场投入、品牌建设的作用，以及深刻剖析你的竞争对手以便出其不意、攻其不备的重要性。此外，还要开拓市场、取得认证。在整个ERP运作中，我一直忽略了收集对手和市场的信息。这是一个开放的市场，信息却不开放。所以我们的企业要竭尽所能去收集对手的各种信息（产能、产品、市场、财务等）。通过分析这些信息，寻找本公司的发展空间和切入点来提升自己的实力。

第六，决策要果断。制定决策时要有果断行事的作风，这对于节约人力物力和实践上都大有必要。决策果断并不意味着蛮干，或者是胡来，不理会后果，决策要做到果断，不拖拖拉拉，就得在做决策前熟悉公司的业务、运作规则，熟悉公司的生产设备、人员状况、财务状况等各方面的具体情况，在此基础上才能做到胸有成竹，决策起来才能有所为有所不为的果断进行，这里没有含含糊糊地做事，只有正确认识到当前公司面临的大环境，才能使公司在市场中突围出来，使产品更有销量。

第七，加强沟通，几乎做任何事情，都必须要与人沟通。因为每个组员的能力有限，要达到公司想要的成果和营运目标，与人合作在所难免，这就需要沟通来搭起合作的桥梁了。多与同组的同学沟通，多与别组的人员沟通，因为你很多的切身利益都是靠沟通去实现的。多沟通还能锻炼你的沟通技能，这些技能不是与生俱来，是靠多实践来提高的。

第八，人事变动频繁，职责划分不明确，缺乏凝聚力，这样的公司是注定要跨的。一方面由于我们组只有一位男生，把所有任务都交给了他，我们女生只有打打下手；另一方面是正好这几天要计算机等级考试，人员不齐，人事变动在所难免。总之，整个分工就是一片混乱，尽管都有自己的职务，但真正做起来却乱套了。当然这与整个团队也是有千丝万缕的联系的，因为几乎每次都有人不到，在场的人不得不越俎代庖。到最后，我们的报表计算总是要花很长时间，而且总是算不平，只能靠做假账来结束。但值得欣慰的是，在场的同学都在努力使公司向好的方向发展。

第九，团队合作——团结就是力量。小组的成功不可能是一个人的功劳，不可能按照一个人的意愿去经营，因此所有人惟有协调统一才能发挥团队的最大能力。财务总监、生产总监、营销总监、采购总监之间都要衔接紧密，才可以做到互相提高。虽说供、产、销、财都是不同的工作，各自需要独立的预算和工作，但一旦和公司的整体规划相结合，各部门的相互协调就显得十分重要。要把企业做好做大做强，需要每一个人在每件事情上都没有失误，只要一个人的一次失误，就足以影响全局了。所以要求每个人在经营过程中做到精打细算。营销总监要在风险最低的情况下减少不必要的费用支出。因此，团队中的每个人必须有很强的团队意识和强大的凝聚力，这项工作本身就是一项相互配合与在相互帮助中完成的工作，每个人都负有别人不可替代的任务。

第十，规划。规划的地位真的是举足轻重。资金是有限的，如何把有限的资金充分利用好是决定胜负的关键。一年之际在于春。在一年之初，企业应当谋划全年的经营，预测可能出现的问题和情况，分析可能面临的问题和困难，寻找解决问题的途径和办法，使企业未来的经营活动处于掌控之中。角度决定高度，同样，方向决定前途。每年初的计划会议我们要根据情况的变化和我们所没有预测好的发展情况制定下一步的计划。

五、总结

企业运作模拟使我们在学习过程中接近企业实战，让我们亲身体验了一个制造型企业管理的完整流程，包括物流、资金流和信息流的协调。短短几天中会遇到企业经营中经常出现的各种典型问题，我们必须共同去发现机遇，分析问题，制定决策，组织实施。在参与学习的过程中极大地激发了我们学习的积极性，极大地提高了学习效力，激发学习的潜能。企业运作模拟对抗教学使我们身临其境，真正感受到市场竞争的精彩与残酷，体验承担经营风险与责任。在成功与失败的体验中，我们学到了管理知识，掌握了管理技巧，感受到了管理真谛；同时在教学中，启发学生进行换位思考，加强学生之间的沟通与理解，体验团队协作精神，理解企业实际运作中各个部门和管理人员的相互配合的重要性，从而全面提高学生经营管理的素质与能力。

在ERP沙盘模拟的过程中，我们学到的不仅是企业运作的基本知识，更重要的是学到了怎样合作、包容、理解、互相支持与信任，而且使我们深刻感受到团队精神的力量。

第五篇：劳务派遣运作过程中的主要问题

经营地位不明确 劳务派遣机构从事的是一种特殊的劳务经济，其经营的业务还没有法律的明确规定，这给劳务派遣企业开展业务造成很大影响：企业无法按业务内容进行登记注册;如何核算劳务派遣企业的收入，依据什么税法，目前没有规定。

目前，我国劳务派遣业正处于起步、发展阶段，作为一个新生事务，还没有充分进入政府政策的视野。在缺乏规范的情况下，劳务派遣在运作中暴露出以下几个方面的问题：

劳务派遣三方的权益缺乏保障 目前，凡是从事劳务派遣的，一般都能作到以下几点：劳务派遣机构与用人单位都签订有劳务派遣协议书，劳务派遣机构与部分劳动者签订有劳动合同，实行行业自律规范。但是，由于我国劳动保障的总体法制还不健全，使得劳务派遣在实际运作中无法可依、无章可循，导致出现以下问题：一是各派遣机构在具体协议内容和标准上做法不一，二是一些责任问题没有解决办法，三是发生争议也无法解决。结果，劳务派遣机构、用人单位和劳动者的权益都无法完全得到保障。具体问题有：⑴ 劳动合同问题

⑵ 参加社会保险问题

⑶ 跨地区就业的政策衔接问题

⑷ 劳动者的其他权益问题

⑸ 容易发生争议的问题

经营资质没有审批 由于经营地位不明确，目前还没有专门的部门对其经营资质和经营业务进行审批，可能造成盲目发展的局面。

混业经营问题 从调查的情况看，很少有纯粹的劳务派遣组织，大多是以劳务承包或劳务中介为主，兼营劳务派遣。

企业使用劳务派遣型工作的规模和岗位缺乏规范 目前，劳务派遣被许多企业广泛用于各种可能的岗位。有一些比较正规的企业根据自身的需要合理地安排本企业劳务派遣型工作的规模，并对劳务派遣进行严格管理。它们制定专门的劳务用工管理规定，对劳务派遣三方的职责、派遣员工的培训、考核、劳务费的发放原则和标准、以及派遣员工参加工会和党团活动等作出明确规定。合理的用工规模和严格的管理，使得劳务派遣成为企业的一种有机的用工形式。企业通过建立末位淘汰制、将空出的固定岗位让给派遣员工、把不合适的人员转为劳务工的方式，使企业用工机制更灵活，使劳务派遣成为帮助企业进行经济结构调整和用工制度改革的有效途径，从根本上节约了经营成本，提高了经济效率。

而另外有一些企业为了降低用工成本，借劳务派遣的名义，大规模裁员。劳务派遣还使一些企业减少或不用固定职工。如上海市嘉定区某高新企业就已经不设人事部门，也不再为职工开设养老金帐户，企业只将一定数额的费用支付给人才服务中心，职工档案保管、社会保险等有关人事工作就都交给了人才服务中心。