开辟新兴税源、新的经济增长点问题研究

第一篇：开辟新兴税源、新的经济增长点问题研究

——关于高校学生公寓税收征管的思考

高校学生公寓是我国高校发展与扩招的必然产物，这一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很长一段时期内经历它的产生、发展和完善的过程，从而带动房地产的开发、物业管理的进驻成为新的经济增长点，为国家创造可观的税收。

一、高校学生公寓的发展现状

为保证新世纪高等教育健康发展，从1999年12月

至2002年12月，国务院办公厅先后4次召开全国高校后勤社会化改革工作会议，部署推动改革工作。在国务院的推动下，经过各地、各高校的共同努力，全国高校后勤社会化改革取得了巨大成绩。

学生公寓等高校后勤服务设施的建设，采取利用社会力量和社会资金的新机制，取得了历史性进展。据统计，自1999年至2002年年底，4年内全国新建、改造大学生公寓共计4800万平方米；新建、改造学生食堂共计630万平方米。几年新建的学生公寓，超过了1999年以前50年建设量的总和。河北省和浙江省最近三年来建设的学生公寓，分别超过了各自前50年建设总量的3倍和5倍。

（一）湖南高校学生公寓的发展状况

按照扩招的要求，“十五”期间，湖南高校每年需要新建学生公寓70万平方米，其建设任务之艰巨可想而知。2001年政府继续由省财政提供专项经费3000万元，对改革的进展情况继续进行督查，而且要每半个月督查一次。领导小组一年里先后8次召开办公会议，专题研究和协调解决改革中出现的问题。如岳麓山大学城居民拆迁安置工作，周伯华省长曾两次出面协调、现场办公，促使长沙市政府投资4.4亿元整治和改善了大学城的基础设施建设。领导小组还组织出台了一系列税费减免政策，以鼓励各学校加大引资力度，鼓励有实力的公司投资高校后勤工作。2001年引进社会资金6亿元，新建学生公寓53万平方米。

笔者通过调查，了解到目前高校学生公寓确实取得了很大的发展，逐步解决了学生的住宿问题，改善了学生的居住环境，为学生的学习和生活提供了有利条件。

（1）中南大学学生公寓成长势态良好

我们在中南大学了解到学校学生公寓的建造和管理呈现出一派良好的势头，学教两方双赢。该校在校学生人数3万多，已入住学生7800人，每个学生每学年的住宿费是1200元；按已入住公寓的学生人数计算，该校每年收取学生住宿费936万，如果3万多人全部入住公寓，那么中南大学每年将收取学生住宿费3600多万元，如果对这一收入开征营业税的话，税率是5.6，那么该校一年要缴税200多万。

该校学生公寓的建造和管理由后勤集团负责，招标的建筑公司是省教委下属的一个注册公司。

据该校税收专管员介绍：如果就学生公寓建造一块开征税收的话，房产税和营业税两项相加税率是17.6，那么每年可征收200多万元。

（2）湖南大学学生公寓比较分散

拥有25000多学生的湖南大学后勤社会化改革取得了很大的成绩，学生公寓分别由天马村、龙王港及凯利公司建造和管理，现已入住学生14590人，湖大代收住宿管理费，然后全数分别交给上面三个单位。通过“学校”这个中间环节逃避了税收的管理，造成不公平的竞争环境使税收流失。政府对学校后勤服务社会化的优惠政策没有真正体现在教育层面。

（3）湖南商学院学生公寓基本照旧

湖南商学院现有学生10000人，学生公寓由学生处宿管科管理，每名学生每年交管理费1000元，包括住宿和水电。据该校后勤人员介绍：学校尝试过引进社会资本建造和管理学生公寓，但是建造学生公寓成本回收期长，管理和维修也是问题，所以该校学生公寓的发展举步维艰。

（二）外省高校学生公寓的发展状况

高校扩招带来巨大商机，学生公寓成为房市新亮点。随着社会的不断进步，现代大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓所代替，大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，从而直接带动房产的开发，那么大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

（1）北京大学生公寓三年增长60

经过几年的高校后勤社会化改革，北京高校后勤已经全部与学校行政系统分离。为缓解扩招后学生住宿紧张的矛盾，北京市在城市用地十分紧张的情况下，市政府在中关村等地段为高校规划建设大学生公寓约160万平方米。据市教委后勤处有关负责人介绍，按照北京市的规划，到2008年，争取使高校学生公寓总面积比2000年增长两倍，学生食宿条件得到根本改善，后勤服务质量和管理水平全面提高；高校校园环境更加优美，成为首都城市建设和“绿色奥运、人文奥运”建设的重要标志和亮点。

（2）广州启用规模最大的高校学生公寓

五山大学生公寓总占地面积达231亩，是广东省内规模最大的高校学生公寓，已有近1000名来自华南师范大学、广州体育学院的学生入住。像五山学生公寓这类不同

学校学生共享生活资源、统一管理的模式在广东还是第一次，这也是高校后勤社会化改革的最新成果。1999年以来，国家出台了关于禁止继续利用校园内土地资源兴建学生宿舍的政策，而广东省高校的持续扩招又使学生住宿问题日益突出。到2005年，广州地区在校大学生将达60万人，按照教育部的“421”标准(即人均8-10平方米，实现本专科4人一间，硕

士生2人一间，博士生1人一间)，需增学生宿舍面积约180万平方米。

为此，由省教育厅牵头，广东省跨校大型学生公寓建设全面展开。在五山地区，华南农业大学无偿提供231亩土地，广东华盛建设有限公司投资2.2亿元建设首个跨校学生公寓，主要供周边华工、华农、华师、广工大五山校区、广州体育学院以及一些成人高校的学生使用。目前第一期工程已经完成，按照“421标准”可入住学生5000多人，从这里骑自行车到华农只要5分钟、到华师需15分钟左右，学校有穿梭车，现在又添了公交车，学习和生活都不成问题。这里的住宿费是每人每学年1500元，与在校内引入社会资金建设的学生公寓价格相同。

广州市的其它两个同类学生公寓都在筹建选址阶段。其一在河南，以中山大学和广东商学院为中心，由省教育厅组织实施；其二在广州城西部，以广州大学和广东中医药大学等学校为中心，由广州市教委负责规划建设。

（3）厦门大学学子首享国际标准服务

厦门大学学生公寓服务中心日前通过ISO9001认证，成为我国首家获得这一国际质量管理体系认证的高校后勤社会化管理单位。

厦门大学学生公寓位于厦大校区3公里外的曾厝桉村，总建筑面积67000多平方米，入住学生5000人。学生宿舍上床下桌，配有家具、热水器、宽带网、有线电视等设备。室内宽敞明亮，本科生每间4人，硕士生每间两人，博士生则一人一间。

为了给入住公寓的学生提供更加科学、标准、周到的服务，厦门大学学生公寓办公室和厦门东部建设开发公司及当地派出所联合签署协议，决定全面导入ISO9001国际质量管理体系对公寓管理进行规范。如今，公寓有了自己的警务室、自行车维修点、理发店、书店、配镜店等社区服务点，学生们普遍觉得生活在这里既安全又方便。

二、利用国家减免税政策，积极扶植高校学生公寓的建设和发展

(一)财政部国家税务总局关于高校学生公寓社会化改革的有关税收政策

2000年2月28日财税字[2000]25号文件精神通知如下：

（１）、对从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体（以下简称高校后勤实体），经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入免征营业税；但利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务而获得的租金和其他各种服务性收入，应按现行规定计征营业税。

对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓，其取得的租金收入免征营业税；但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入应按现行规定计征营业税。

（２）、对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税。

（３）、对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。

（４）、高校后勤实体及享受上述优惠政策的其他经济实体，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。

（５）、本通知自2000年1月1日起执行。

由于政府对学生公寓的开发和建设给予鼓励政策，积极支持教育事业的发展，在征地、贷款和税收等方面采取了一系列的扶持和优惠政策，吸引了更多的开发商参与学生公寓的开发建设。湖南、辽宁、重庆、山东、河南、浙江、天津、北京都纷纷制订优惠政策，对学生公寓建设特事特办，加快了高校后勤社会化改革的步伐。

我国高等院校后勤社会化改革经过几年的积极推进，如今已有了突破性进展，2002年和2003年全国完成新建学生公寓1900多万平方米，改造450万平方米；完成新建学生食堂260万平方米，改造81万平方米，从而基本解决200多万名学生的食宿问题，大大改善学校的后勤保障条件。

（二）湖南省人民政府办公厅关于高校后勤服务设施建设有关问题的通知

为确保实现我省高校后勤社会化改革目标，进一步支持高校学生公寓等后勤服务设施建设，2002年5月23日湘政办发[2002]23号文件就有关问题通知如下：

（１）、各市、州要把高校后勤社会化改革纳入本地区综合改革之中，将后勤服务设施建设纳入城市建设发展规划、土地利用总体规划和年度用地计划。要抓紧组织具有城市规划设计资质的单位编制高校校园建设规划和学生公寓区建设规划，同时对高校校园内现有学生宿舍和教师住宅情况进行清查，对不符合校园规划的，应考虑分期分批调整用地和建设使用性质。今后，高校需增建的学生宿舍和教师住宅及其他后勤服务设施，原则上不再建在校园内，应本着方便师生、方便管理的原则，在校外统一规划，集中连片开发建设，保证高等学校教学科研发展所需用地。各市、州计划、建设、财政等部门在安排市政、公用等城市基础设施项目时，应优先考虑高校后勤服务设施项目的配套工程，统一规划建设好学生公寓区外的水、电、路、排污等公用设施。

（２）、对经省高校后勤社会化改革领导小组办公室审核认定的高校后勤服务设施建设项目，需另征土地的，按行政划拨的方式提供，免征耕地占用税，耕地开垦费按标准的70执行。

（３）、高校后勤服务设施建设项目比照经济适用房收取工程建设有关费用。

（４）、对由社会企业投资兴建并经营的学生公寓、学生食堂以及其他后勤设施在为高校提供后勤服务中所获得的租金收入和服务性收入的税收，按照财政部、国家税务总局财税字[2000]25号文件中对高校后勤实体的税收规定执行。

（５）、高校学生公寓（学生宿舍）用电按居民照明电价执行，后勤服务设施用电按非居民照明电价执行。

（６）、对经省级教育行政部门认定，由高校后勤服务实体或社会企业开发建设的学生公寓、学生食堂以及其他后勤服务设施项目，各金融部门可采取以学生公寓收费权质押等方式，提供贷款支持，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

（７）、高校后勤服务实体或社会企业建设的高校后勤服务设施，只能面向高校提供服务，不得面向社会出租、出售或改作其他用途，否则，取消已享受的各项优惠政策并追缴有关费用。

（８）、各市、州政府及有关部门要切实加强对高校后勤服务设施建设的指导和协调，确保各项优惠政策落实到位。各级教育、计划、财政、建设、国土资源、物价、税务等部门要简化审批程序，及时为高校后勤服务设施建设提供优质、高效的服务。

高校后勤社会化改革，政策性强，牵涉到方方面面，政府的统筹主导作用非常关键，政府不动，改革难动。湖南省政府在高校后勤社会化改革中发挥积极的主导作用。为了改善岳麓山大学城的基础设施，长沙市政府投资1.8亿元完成了潇湘大道拓改工程，并投资2.6亿元，开始治理拓改连接中南大学、湖南大学和湖南师大的麓山路和麓山南路。在湖南，对校外大学生公寓和教职工住宅开发建设项目，是按行政划拨的方式提供土地，同时实行比经济适用房更加优惠的税费减免政策，切实降低了成本，减轻了高校师生的经济负担。

（三）财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知

为支持我国高等学校办学模式改革，提高办学效益和办学质量，为学生提供良好的学习生活环境，根据国务院领导同志指示精神，2002年10月8日财政部和国家税务总局下发财税[2002]147号文件，对高校后勤实体及社会性投资建设、经营的高校学生公寓（以下简称学生公寓），在经营过程中涉及的有关税收政策问题通知如下：

（１）、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；

（２）、对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；

（３）、对与高校学生签定的学生公寓租赁合同，免征印花税。

（４）、对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税，按照财税字[2000]25号文件通知的政策执行。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

（５）、本通知自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行。此前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。

（四）财政部国家税务总局关于继续执行高校后勤社会化改革有关税收政策的通知

2003年7月11日财政部和国家税务总局下发财税[2003]152号文件:为支持高校后勤社会化改革,根据<lt;国务院办公厅转发教育部等部门关于进一步加快高等学校后勤社会化改革意见的通知>gt;(国办发[2000]1号)的精神,财政部、国家税务总局《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字[2000]25号）规定的有关政策，继续执行到2005年底。

三、制定税收政策，运用税收杠杆使高校学生公寓社会化改革向健康、有序的方向发展

（一）以高校学生公寓为主的大学城房产开发成了精明的开发商眼中诱人的“经济蛋糕”。

在大学生、研究生扩招的同时，一个迫在眉睫的难题也困扰着各高校，那就是如何解决新生的“安居”问题。一方面，各高校多年来已习惯了循序渐进增加招生数量的做法，宿舍“扩容”速度远跟不上形势的发展；另一方面，大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓代替。大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

对于房产开发中的这个“大蛋糕”，精明的开发商已经看到，在房产开发已进入微利时代的现状下，大学生公寓建设只要上规模，同样可以有很大的利益。特别是这些公寓属于“量身定做”不愁销售，而且在用地、税费以及银行贷款方面享受很多优惠政策，经营的风险较小。谁能把握这一新“商机”，谁就会获得长远、可观的收益。

于是同几年前各地大建开发区的现象如出一辙，如今大学城的建设风起云涌。据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个，而且争先恐后做“大”文章。大学城，被一些业内人士称为“教育地产”与知识经济时代的黄金组合。在高等教育产业化的改革背景下，各地对兴建大学城热情高涨。据调查，全国大多数省份都在兴建或拟建大学城项目，少则一两个，多则八九个，而且是集教育、商贸、房地产、娱乐等于一体。

目前大学城的开发建设，已经脱离了税收政策进行优惠倾斜的初衷，成了诱人的“经济蛋糕”。在不少房地产商的眼中，开发大学城房地产的利润空间大、卖点多，什么“中央智力区”“高等教育文化圈”，这无疑是业界升级的新捷径。

有关专家认为，对于大学城问题应理性看待，既不要全部封杀，也不要夸成一朵花。他们认为，真正的大学城需要有许多的配套设施，需要更多的文化底蕴。简单地圈地扩建，对于大学城来说，是支离破碎的，对于学生来说，接受的教育是不完整的。建设一个大学城不仅要为一个城市服务，而且是为一个区域甚至全国服务的。大学城规模应严格实行规划用地，其核心功能在于教育，尽量淡出企业主导大学城的模式，政府要发挥好主导作用。目前，欧美的大学城有两种模式：一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学，这又与当地政府的财力密切相关。

（二）对高校学生公寓的管理，采取与社会房产开发同样的税收政策

（1）目前经营高校学生公寓可以免征四种税收项目：

对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房地产税；对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税；对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税也予以免征。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

这项税收政策实施截止到2005年12月31日止，对于在这之前未征税款的不再补缴，已征税款的不再退还。

（2）分清学校与企业合作开发的学生公寓应征、免征营业税的概念

1.学校出地，企业（个人）出资共同开发学生公寓，学校自公寓建成验收之日起享有所有权，出资者享有20——30年不等的收取学生住宿费的权利，对出资者按照县（含）以上物价、教育、财政部门制定的收费标准收取的学生住宿费，可比照《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税[2002]147号）第四条的规定，给予免征营业税。

2.对学校出地、出资者出资共同开发学生公寓，学校取得学生公寓所有权，出资者取得一定年限的收取学生住宿费权利的行为，应当分别不同情况征税。对学校应按“服务业——租赁业”征收营业税，对出资者应按“销售不动产”征收营业税；二者的营业税计税依据均应根据出资者建设学生公寓的投资额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条第三款的规定予以核定。

（三）运用法律手段抓紧制定相应税收政策开征物业税

运用税收等经济杠杆，建立土地管理和耕地保护的长效机制。目前开征的耕地占用税和城镇土地使用税税额过低，不足以遏制乱占滥用土地之风。从目前看，需要根据不同地区、不同情况提高税额。从长远看，可借鉴其他国家的一些经验，在完善土地统一登记的基础上，改革有关税制，如实行物业税，以加大占用者的土地保有成本，促使其自觉建立合理用地、集约用地的自我约束机制。

（1）专家学者主张征收物业税

近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4,000多万的农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5到10的土地收益，村一级可以得到25到30，而各级政府则可以得到60到70的收益。从1987年到2001年，全国非农业建设占用耕地3,300多万亩，近70是政府用行政方式征占的土地，如果每亩地的最终使用价格为100,000元，农民分得10计算，那么，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大赌博。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。

征收物业税是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。对那些以消费为目的而购买的房屋，不应该征收物业税，对那些投资性购买的房屋，应该征收物业税。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，因此，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的，在税收制度设计上，可以采取一刀切的方式，对物业实行普遍征收原则，然后再通过补贴的方式，对那些城市的贫困者进行合理的补偿。在此基础上，国家大力推动经济适用房的建设，并且通过廉租房的方式保证城市贫困人口拥有必要的住房条件。

当然，物业税的征收还面临着其它许多问题，譬如，在征收的过程中，如何防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收？从目前的情况来看，加快民主改革步伐是解决这个问题的唯一正确途径。因为只有在政府时刻受到公众有效监督的情况下，房地产开发经营活动中的暗箱操作才能避免。

笔者非常反对那种以缺乏经验为由而阻挠税收制度改革的观点。因为经验的欠缺不能成为延缓推行某一项制度的理由。在征收物业税方面，有关部门固然没有经验，但是，只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。

（2）中国税收改革已“箭在弦上”

“简税制、宽税基、低税率、严征管”这是新一轮税改的基本原则乃至主要内容。根据国税总局的安排，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”,2004年将“模拟房地合一按评估值征税的工作，推进房地产税的改革试点。”

广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在2004年对不动产开征统一规范的物业税。

据了解，物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，而每年应缴的物业税也会跟着提高。

据中国人民银行行长周小川日前的说法，从物业税的角度看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上，征收财产税，会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。据称，开征物业税的做法有利于承租人的优化资源配置。

业内人士认为，开征物业税是目前房地产税费改革的信号。试行物业税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响。

其实，物业税，国外早已有之，中国在1986年也设立了类似的“房产税”。房产税也已经成为地方税收的第三大来源，但是为什么没有起到应有的调控作用？

根据财政部财科所的一份研究报告：现行房产税的主要弊端有四：一是房产税征收范围过窄。例如，“把行政机关、个人居住用房等房产列入免税范畴。”而随着近些年来住房商品化程度的不断提高，个人购房比例逐渐提高，其中大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是一种财富形态的转换。“免除房产税等于是国家放弃了调整收入分配的一种手段。”二是房产税计税依据不合理。现行的规定是按“房产余值”或“房产租金收入”计税。这种规定带有“静态考虑问题的色彩”，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长，也使政府损失了相当一部分收入。比较科学的办法是按照房产现值计税。三是房地产税费过于混乱对房产税增长的抑制。不仅税种繁多，而且费大于税的情况在房地产业远比其它行业突出。在北京市房价构成中，收费已占20左右，还有一个弊端是“内外两套税制”。

正因为如此，新一轮税改要提“统一规范物业税”。这种改革设想还有另一个重要出发点，就是让“物业税”成为地市级政府的主要税源。“现在，地方政府的收入主要依靠增值税。为了筹集税源，地方政府可能比较偏向于上加工行业，比如现在比较热门的汽车、钢铁。”可以看得出，在这两个领域也已经出现了“泡沫”。周小川认为，这对于处理中央和地方之间的关系、对保证中央的宏观调控的有效性都会产生积极作用。

事实上，从1994年的增值税分享到2002年的所得税分享(以前，企业所得税是地税收入)，地方政府的收入空间有进一步缩减的趋势，这虽然增强了中央的宏观调控能力，但是相对也造成了地方政府财政收入支付能力的下降，长此以往，地方政府自然会有抵触情绪。以此观之，“物业税”改革的提出似乎有“照顾”地方政府“情绪”的味道。而这次税改的另一项内容也与此相关，“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权。”

回到“物业税”本身。普通居民可能关心：我自用的住房将来也要征“物业税”吗？按照国外的做法，会有一个免征额，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像现在这样，不管个人拥有多少住房，不管是豪宅，还是普通住宅，都不征税的做法肯定不行。从复杂性上来讲，“物业税”的改革可能超过了其它任何一个这次税改中涉及的税种。

（2）开征物业税势在必行

开征物业税不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

据了解，虽然目前征收不动产物业税的具体实施细则和措施还未出台，但基本框架已明确。即，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。据权威人士透露，目前物业税的税赋水平虽尚未确定，但基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税与之基本相当。

业内人士分析，从试点到全国统一实施，物业税真正面向普通市民，可能还有相当一段路要走，但无论是与国际接轨，还是完善我国城镇建设与房地产开发，开征物业税都将是大势所趋，势在必行。

第二篇：开辟新兴税源、新的经济增长点问题研究

——关于高校学生公寓税收征管的思考

高校学生公寓是我国高校发展与扩招的必然产物，这一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很长一段时期内经历它的产生、发展和完善的过程，从而带动房地产的开发、物业管理的进驻成为新的经济增长点，为国家创造可观的税收。

一、高校学生公寓的发展现状

为保证新世纪高等教育健康发展，从1999年12月至2002年12月，国务院办公厅先后4次召开全国高校后勤社会化改革工作会议，部署推动改革工作。在国务院的推动下，经过各地、各高校的共同努力，全国高校后勤社会化改革取得了巨大成绩。

学生公寓等高校后勤服务设施的建设，采取利用社会力量和社会资金的新机制，取得了历史性进展。据统计，自1999年至2002年年底，4年内全国新建、改造大学生公寓共计4800万平方米；新建、改造学生食堂共计630万平方米。几年新建的学生公寓，超过了1999年以前50年建设量的总和。河北省和浙江省最近三年来建设的学生公寓，分别超过了各自前50年建设总量的3倍和5倍。

（一）湖南高校学生公寓的发展状况

按照扩招的要求，“十五”期间，湖南高校每年需要新建学生公寓70万平方米，其建设任务之艰巨可想而知。2001年政府继续由省财政提供专项经费3000万元，对改革的进展情况继续进行督查，而且要每半个月督查一次。领导小组一年里先后8次召开办公会议，专题研究和协调解决改革中出现的问题。如岳麓山大学城居民拆迁安置工作，周伯华省长曾两次出面协调、现场办公，促使长沙市政府投资4.4亿元整治和改善了大学城的基础设施建设。领导小组还组织出台了一系列税费减免政策，以鼓励各学校加大引资力度，鼓励有实力的公司投资高校后勤工作。2001年引进社会资金6亿元，新建学生公寓53万平方米。

笔者通过调查，了解到目前高校学生公寓确实取得了很大的发展，逐步解决了学生的住宿问题，改善了学生的居住环境，为学生的学习和生活提供了有利条件。

（1）中南大学学生公寓成长势态良好

我们在中南大学了解到学校学生公寓的建造和管理呈现出一派良好的势头，学教两方双赢。该校在校学生人数3万多，已入住学生7800人，每个学生每学年的住宿费是1200元；按已入住公寓的学生人数计算，该校每年收取学生住宿费936万，如果3万多人全部入住公寓，那么中南大学每年将收取学生住宿费3600多万元，如果对这一收入开征营业税的话，税率是5.6%，那么该校一年要缴税200多万。

该校学生公寓的建造和管理由后勤集团负责，招标的建筑公司是省教委下属的一个注册公司。

据该校税收专管员介绍：如果就学生公寓建造一块开征税收的话，房产税和营业税两项相加税率是17.6%，那么每年可征收200多万元。

（2）湖南大学学生公寓比较分散

拥有25000多学生的湖南大学后勤社会化改革取得了很大的成绩，学生公寓分别由天马村、龙王港及凯利公司建造和管理，现已入住学生14590人，湖大代收住宿管理费，然后全数分别交给上面三个单位。通过“学校”这个中间环节逃避了税收的管理，造成不公平的竞争环境使税收流失。政府对学校后勤服务社会化的优惠政策没有真正体现在教育层面。

（3）湖南商学院学生公寓基本照旧

湖南商学院现有学生10000人，学生公寓由学生处宿管科管理，每名学生每年交管理费1000元，包括住宿和水电。据该校后勤人员介绍：学校尝试过引进社会资本建造和管理学生公寓，但是建造学生公寓成本回收期长，管理和维修也是问题，所以该校学生公寓的发展举步维艰。

（二）外省高校学生公寓的发展状况

高校扩招带来巨大商机，学生公寓成为房市新亮点。随着社会的不断进步，现代大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓所代替，大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，从而直接带动房产的开发，那么大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

（1）北京大学生公寓三年增长60%

经过几年的高校后勤社会化改革，北京高校后勤已经全部与学校行政系统分离。为缓解扩招后学生住宿紧张的矛盾，北京市在城市用地十分紧张的情况下，市政府在中关村等地段为高校规划建设大学生公寓约160万平方米。据市教委后勤处有关负责人介绍，按照北京市的规划，到2008年，争取使高校学生公寓总面积比2000年增长两倍，学生食宿条件得到根本改善，后勤服务质量和管理水平全面提高；高校校园环境更加优美，成为首都城市建设和“绿色奥运、人文奥运”建设的重要标志和亮点。

（2）广州启用规模最大的高校学生公寓

五山大学生公寓总占地面积达231亩，是广东省内规模最大的高校学生公寓，已有近1000名来自华南师范大学、广州体育学院的学生入住。像五山学生公寓这类不同学校学生共享生活资源、统一管理的模式在广东还是第一次，这也是高校后勤社会化改革的最新成果。1999年以来，国家出台了关于禁止继续利用校园内土地资源兴建学生宿舍的政策，而广东省高校的持续扩招又使学生住宿问题日益突出。到2005年，广州地区在校大学生将达60

房地产的利润空间大、卖点多，什么“中央智力区”“高等教育文化圈”，这无疑是业界升级的新捷径。

有关专家认为，对于大学城问题应理性看待，既不要全部封杀，也不要夸成一朵花。他们认为，真正的大学城需要有许多的配套设施，需要更多的文化底蕴。简单地圈地扩建，对于大学城来说，是支离破碎的，对于学生来说，接受的教育是不完整的。建设一个大学城不仅要为一个城市服务，而且是为一个区域甚至全国服务的。大学城规模应严格实行规划用地，其核心功能在于教育，尽量淡出企业主导大学城的模式，政府要发挥好主导作用。目前，欧美的大学城有两种模式：一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学，这又与当地政府的财力密切相关。

（二）对高校学生公寓的管理，采取与社会房产开发同样的税收政策

（1）目前经营高校学生公寓可以免征四种税收项目：

对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房地产税；对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税；对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税也予以免征。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

这项税收政策实施截止到2005年12月31日止，对于在这之前未征税款的不再补缴，已征税款的不再退还。

（2）分清学校与企业合作开发的学生公寓应征、免征营业税的概念

1.学校出地，企业（个人）出资共同开发学生公寓，学校自公寓建成验收之日起享有所有权，出资者享有20——30年不等的收取学生住宿费的权利，对出资者按照县（含）以上物价、教育、财政部门制定的收费标准收取的学生住宿费，可比照《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税[2002]147号）第四条的规定，给予免征营业税。

2.对学校出地、出资者出资共同开发学生公寓，学校取得学生公寓所有权，出资者取得一定年限的收取学生住宿费权利的行为，应当分别不同情况征税。对学校应按“服务业——租赁业”征收营业税，对出资者应按“销售不动产”征收营业税；二者的营业税计税依据均应根据出资者建设学生公寓的投资额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条第三款的规定予以核定。

（三）运用法律手段抓紧制定相应税收政策开征物业税

运用税收等经济杠杆，建立土地管理和耕地保护的长效机制。目前开征的耕地占用税和城镇土地使用税税额过低，不足以遏制乱占滥用土地之风。从目前看，需要根据不同地区、不同情况提高税额。从长远看，可借鉴其他国家的一些经验，在完善土地统一登记的基础上，改革有关税制，如实行物业税，以加大占用者的土地保有成本，促使其自觉建立合理用地、集约用地的自我约束机制。

（1）专家学者主张征收物业税

近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4,000多万的农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益。从1987年到2001年，全国非农业建设占用耕地3,300多万亩，近70%是政府用行政方式征占的土地，如果每亩地的最终使用价格为100,000元，农民分得10%计算，那么，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大赌博。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的身。普通居民可能关心：我自用的住房将来也要征“物业税”吗？按照国外的做法，会有一个免征额，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像现在这样，不管个人拥有多少住房，不管是豪宅，还是普通住宅，都不征税的做法肯定不行。从复杂性上来讲，“物业税”的改革可能超过了其它任何一个这次税改中涉及的税种。

（2）开征物业税势在必行

开征物业税不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

据了解，虽然目前征收不动产物业税的具体实施细则和措施还未出台，但基本框架已明确。即，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。据权威人士透露，目前物业税的税赋水平虽尚未确定，但基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税与之基本相当。

业内人士分析，从试点到全国统一实施，物业税真正面向普通市民，可能还有相当一段路要走，但无论是与国际接轨，还是完善我国城镇建设与房地产开发，开征物业税都将是大势所趋，势在必行。

第三篇：浅析强化文化产业新经济增长点

近年来，我市文化产业建设克难奋进，稳步发展。在上级文化部门的具体指导和各级党委、政府的正确领导下，全市文化职能部门按照市委四届五次、六次全会精神，努力开拓、文化产业建设得到进一步发展。据不完全统计，全市文化产业机构866个，从业人员68633人，资产总额超过26亿元，在我市经济社会发展中占有重要的位置。

当前，我市的文化

产业应抓住机遇，借鉴我国经济体制改革30年的成功经验以及国外文化产业的崛起发展之路，大力发展文化产业，成为新的经济增长点，进而对保增长、保稳定、保民生起到其独特的积极作用。金融危机之时，经济会出现低增长与高失业，社会消费心理随之发生变化，而积极的文化娱乐则可以给经济震荡中的人们一种精神安顿、慰藉与希望。考察外省、外市在经济危机时期的战略调整，不难看出文化产业在经济萧条时期的独特作用，会给我们以有益的启示。

我市文化产业如何应对本次金融危机？这是大家都应该认真思考的问题。应该紧密跟踪、深入分析、不断调整应对步伐。本人与不少文化产业经营者讨论，根据以往经验，并结合现阶段文化产业特征，特提出以下思路：一是做好项目内容，稳定与扩大市场；二是降低营运成本；由于广告缩减影响媒体收入，企业应该在降低自身营运成本上下功夫，节约开支，降低成本，必要情况下调整人员及机构，提高员工工作效率；三是开拓新收益渠道。开发新的文化产品、努力提高自主创新水平；文化产业可以拓展到不同领域，开发相关文化创意产品及服务，增强企业抵御风险的能力；四是进行其他关联产业的开拓，抓住相关产业“抄底”进入机会；从宏观来说，拉动内需也是必然之势，在政府宏观政策指导下，在扩大内需同时，市场需求就会跟着放大，文化产业也应该进行相应的产业战略布局；五是文化产业有必要做好更长远的准备，以应对这场金融风暴。各企业应该根据各自不同的特点、性质、资源结构、战略需要，有针对性、有选择性地采取一些应对措施，回避风险，寻找战机，实现自身的良性发展；六是国际金融秩序的变动与文化产业的调整或许会给我市文化产业、企业的海内外直接投资带来机会。通过理性地判断，积极入股，融入国际文化产业机构，如音乐、舞蹈、书画等，推动企业的战略提升。

我市文化产业的发展需要政府的扶持与引导。文化产品生产的初始成本较高，但它的产品复制和传播成本很低，其销售与传播的规模越大，效益就会越高。与物质产品的收益规律不同，文化产品呈现边际收益递增规律。文化产业主要依赖非物质形态的文化与智力资源，在不消耗或很少消耗物质资源或能源的条件下，实现大规模的经济产出，拉动经济增长，对于经济社会发展具有独特贡献。文化产业的经济效益和社会效益需要政府的扶持才能够充分实现，通过及时而恰当的文化产业政策来推动这一战略性产业的快速发展，已是许多发达地区的共同经验。文化产业的发展需要政府的积极介入与引导，这与文化产业所具有的特殊意识形态属性有关，尤其是在金融危机时期，人们的信心与凝聚力是保持社会稳定，实现经济恢复发展的关键因素。

文化产业的发展有利于拉动内需，刺激经济。文化产品与服务具有公共消费品的特征，文化产业的市场水平与区域内群体的日常生活方式有着直接、密切的关系。文化产业不仅在繁荣社会主义文化、满足人民精神文化需求方面发挥了重要的作用，而且在优化产业结构、创新就业机会、带动现代服务业、拉动对外文化贸易、促进经济增长等方面的作用也日益凸显。文化产业是一个科技含量高、资源消耗少、发展潜力大的新型产业，正好符合当前我市调整产业结构、拉动社会消费、改变出口门类的要求，完全可以成为一个新的经济增长点的支柱产业。

第四篇：房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

内容提要：房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响，对国民经济的贡献率高。近年来，房地产业的税收收入增长速度快，占地方税收总额的比重不断攀高，是地方税税收收入的重点，房地产业也是税收征管的重点监控对象。但是由于税务机关片面重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，在日常工作中存在监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等问题，造成税源监控实质性缺位。笔者结合参与开发揭阳市地方税务局“建安业、房地产业税源控管系统”的经验，将房地产行业税源监控理论与实践相结合，从应用计算机技术进行房地产业税源监控的角度出发，对如何加强房地产业税源监控进行了分析和研究。为提高房地产业税收征管水平，必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现房地产税源全程监控。

关键词：房地产税源监控纳税评估数据管税

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响。从国民经济结构看，房地产业是当前经济发展的龙头行业，正处于发展的黄金期，经营效益高；房地产业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。房地产业对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP 10%左右的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入，无论在营业税方面还是在行业税收收入方面，都成为地方税税收收入的重点，相应也成为征管上重点监控的行业。

一、广东省房地产业税源基本状况

经济决定税收，税收反映经济，近年来，随着我省房地产市场的迅猛发展，我省房地产业税收实现了较快的增长，对支持地方经济的发展起到了重要作用。

（一）房地产业税收主要税种及构成

房地产税收贯穿房地产的开发、保有、转臵等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点。依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税以及房产税、契税、印花税等其他税种（图1）。

（二）房地产业税收增速快

2005至2010年，我省房地产业税收从208.8亿元增加到716.2亿元，年增长28%，比同期地方税收增幅（19.2%）高出8.8%，各主要税种年均增速高低不一（图2），营业税和企业所得税增长相对缓慢，个人所得税年均增速较快，达到34.9%，土地增值税年均增速高达62%。

（三）房地产业税收占地方税收比重高

2005至2010年，全省房地产业税收收入总量达到2602亿元，占同期税收收入总量的19.3%。从占比来看，房地产业税收占地方税收总额的比重不断攀高，从2005年的15.5%上升到2010年的22%，提升了6.5%（图3）。2005至2010年，全省房地产业税收对税收总额的贡献率达到26.7%。

（四）房地产业税收税负水平高

近年来，房地产业税收占其增加值的比重不断提高，与同期税收宏观税负距离不断拉大。2005至2010年，全省房地产业税收占其增加值的比重由14.6%上升至27.5%；而同期地税宏观税负从6%上升到7.2%；两者差距从8.6%扩大到20.3%（图2）。

二、房地产行业税源监控现状

所谓税源监控，就是指对税收的来源进行监督、管理、调节和控制。具体来讲，就是在税收征管过程中，以掌握应征税款为目的，采取科学方法对税源进行监督和管理，对纳税人、征税对象等税源要素进行控制，保障税收收入的总体规模及发展趋势，并通过对收入状况的信息反馈，对税源的发展变化趋势能够更进一步、更及时地了解和掌握。税源监控是房地产业税收管理工作的起点和基础，贯穿于房地产业税收征管工作的全过程，是实现税收职能的前提条件，是进行科学预测分析和税收计划制定的基础，是市场经济条件下税收征管工作中不可缺少的重要的基础工作。新税制改革后，税源管理改变了原来的专管员制度，实现了由“管户制”向“管事制”管理模式的转变，这是向现代化税收管理制度转变的重要一步。但随着机构的调整和征管职能的分离，实际工作中税源管理出现明显弱化现象，一是日常管理中重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，导致收入与税源的严重失衡；二是过分强调税收稽查职能，忽视了管理职能，对税源产生、变化情况缺乏应有的了解和监控。近期，随着各级税务部门对税源监控情况的重视和反思，税源失控状态有所改善。

近年来，国家税务总局陆续出台了一系列加强重点税源监控的措施，要求各地税务机关加强房地产税源管理，堵塞房地产行业税收流失漏洞。2000年，国家税务总局启动了重点税源监控系统工程，并将这一监控体系作为税收工作“十五”规划的一项重点基础工程来建设。2004年，全国税收征管工作会议进一步提出“税源管理是税收征管工作的核心”。2006年，国家税务总局将房地产业税收作为税收专项检查重点对象，对在其2004年至2005年两个税款的缴纳情况进行检查，对有涉及税收违法行为的，追查到以前。2006年8月24日，国家税务总局还发布了《关于印发（不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法）的通知》（国税发[2006]128号），要求税务机关加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。

三、房地产行业税源监控存在问题

在房地产管理上存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、假发票多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度地存在着，并已经成为房地产业税收监控中存在的主要问题。

（一）房地产业纳税人偷税漏税现象较为严重

部分房地产开发企业税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷税手段繁多而且花样不断翻新：

1、利用销售不动产发票管理上的不完善隐瞒销售收入。部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，开“大头小尾”发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

2、通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

部分房地产企业会计信息失真较为严重，在预收商品房销售款后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

3、将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。根据有关规定，房地产开发企业应在不动产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。

4、在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

（二）房地产行业经营周期长，成本核算复杂

房地产开发由于投资大、工期长，大部分工程要跨完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关检查税收情况时，一般都以为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。

（三）税务机关与房地产企业管理对象不一致

房地产行业的经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。

（四）外部信息采集难

税务机关需要掌握的房地产项目涉税信息，一方面来自纳税人，但纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题，征纳双方信息不对称，用正常的征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一方面来自规划、国土、建设、房管等政府相关部门，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力仍未能全面形成，而且部门间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

（五）房地产行业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失 目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快，难以掌握。因而对房地产业项目开发各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，难做到准确无误，进而影响到决策和征管。

（六）房地产行业征管手段滞后

目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，操作处理慢。

四、完善房地产业税源监控的对策

从当前房地产业税源监控现状来看，房地产业税收的快速增长和房地产市场存在的问题给税源监控提出了新的课题，监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等诸多难题考验着税收征管能力。对房地产业的税源监控必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现项目税源全程控管。

（一）改进征管手段，应用计算机软件系统进行房地产业税源管理，提高征管力度

针对房地产业税源监控的特点，应用计算机技术实现房地产业税源监控，搭建房地产业税源监控系统，建立房地产项目信息库，采集项目登记信息、申报征收信息、发票信息、纳税人经营信息、政府部门涉税信息，建立健全房地产业税源监控指标体系，搭建房地产业纳税评估平台，实现对房地产业税源的有效监控，解决当前房地产业税收管理中存在的问题，全面强化房地产业的税源管理。

（二）实行项目管理制度，确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致 从管理学的范畴来看，项目是指行为，指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。具体来说，房地产项目可以定义为纳税人从事房地产业经营活动的涉税行为。国家税务总局在《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）中要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。根据房地产行业的特点，必须将房地产项目作为独立的管理对象，在按户管理的基础上，实现按项目管理。以项目为基本登记单元，按项目进行纳税申报、开具发票。确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致，实现管理对接，按项目归集内、外信息，使内、外数据比对成为可能，提高涉税信息的应用效率。

（三）建立房地产项目信息库，按项目采集信息

应用计算机技术进行房地产业税源管理，首要任务是建立项目信息库，集中存储项目相关信息，整合各种资源，提高项目管理的能力。项目信息库以项目编码为主键，按项目对采集各类信息进行归集，以满足项目管理、监控、评估的需要。项目信息库的数据来源有三种：一是房地产业纳税人的项目登记信息、生产经营情况、项目核算、建造成本等信息；二是税务机关税款征收系统的纳税申报信息、发票在线系统的发票开具信息；三是政府部门的房地产项目涉税信息。项目信息库是税源监控系统的核心，也是纳税评估依据的数据平台。

（四）加强政府部门间配合，建设政府部门涉税信息交换与共享平台

涉税信息是税收征管的重要基础，是贯穿于税收征管全过程的关键因素，共享并利用纳税人的涉税信息，是强化税收征收管理、堵塞税收管理漏洞的重要途径。为此，广东省人民政府出台了《广东省涉税信息交换与共享规定（试行）》，要求有关政府部门和其他相关单位按照规定的内容、方式和周期向税务机关提供涉税信息。房地产开发企业的每一环节，都必须通过政府相关部门办理相关手续。因此，必须搭建涉税信息交换与共享电子平台，建立与规划、国土、建设、房管等部门的涉税信息交换制度，采集房地产项目涉税信息，及时掌握有关情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控。利用房地产项目涉税信息作为评价纳税人申报资料及附报材料的真实性、可靠性、合法性重要依据，将采集到的涉税信息与税务机关掌握的项目登记信息进行比较分析，确保项目信息库数据的准确性，提高税源监控水平和效率。

（五）建立健全房地产业税源监控指标体系

税源监控指标体系，是税务机关为实施税源监控，掌握涉税经济活动和行为中的有关信息和数据，进而全面了解经济活动的发展变化，规范涉税行为，为税收收入的组织管理和税收政策制定提供决策支持而设立的一系列指标的集合。通过房地产项目信息库，掌握了能反映纳税人涉税经济活动和行为的相关信息，进一步建立反映房地产业纳税人的税源、税收状况的房地产业税源监控指标体系。运用税源监控指标体系，逐步建立起科学的预测模型和预警机制，利用各指标间内在的逻辑关系，结合房地产业税负分析原理测算出各种规律特征。通过房地产业税源监控，税务机关可以掌握和了解房地产企业的生产经营情况和税收问题，把握税收全局，为组织税收收入提供决策依据。

（六）建立房地产业纳税评估平台

纳税评估的是指税务机关通过对纳税人相关数据信息的分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并据此采取进一步征管措施的管理行为。建立房地产业纳税评估平台，根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干的平均水平，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价，可以有效地对纳税人的依法纳税情况进行深入的监控，纠正纳税人的涉税违法行为，促使其提高纳税申报的真实性，保证国家税款及时足额入库。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，继而采取相应的管理措施，从而更有效地对纳税人以后的纳税申报进行监督和控制，有效地防范了偷逃税行为的发生，实现税收管理的科学化、精细化。税务机关对于税收监控指标及日常税源监控确定的申报异常的纳税人，应该及时进行纳税评估。对于评估中发现的疑点，敦促企业认真自查举证，对评估问题重大或疑点未解决且无正当理由的，应移交稽查或进行反避税调查。

（七）加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为

税务稽查作为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为检查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照税务法规查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去就账查账的稽查方法，充分利用房地产业税源监控系统，从中寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，税务部门、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查，共同筑成税源监管的坚实防线。

（八）加大宣传力度，丰富服务内容加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税的观念。通过税法宣传教育，深入推进依法治税，在全社会营造一个良好的税收法制环境，使依法诚信纳税的观念深入人心。与此同时要积极做好房地产开发企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规。

参考文献：

（1）《税源监控管理及其数据应用分析》编委会《税源监控管理及其数据应用分析》中国税务出版社，2005（2）刘佐《中国房地产税收》中国财政经济出版社，2006（3）《中华人民共和国税收征收管理法》（4）《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

（5）国家税务总局《关于实施<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税发〔2000〕7号），2000（6）国家税务总局《关于修改<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税函〔2000〕1010号），2000（7）国家税务总局《关于印发<纳税评估管理办法（试行）》的通知>（国税发〔2005〕43号），2005（8）国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号），2005（9）国家税务总局《财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），2005（10）国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号），2006（11）广东省人民政府办公厅《印发广东省涉税信息交换与共享规定（试行）的通知》（粤府办〔2010〕69号），2010（12）徐清祥、梁汉超《关于房地产市场调研对广东经济和税收影响的调研报告》广东地方税收科学研究所，2011年5月13日

第五篇：税源专业化矛盾和问题

税源专业化管理存在的矛盾和问题：

1、专业化管理人员的不足，制约着税源专业化管理。由于我局人员老化，税收管理员管户力量相对薄弱，容易造成管户不深、不细、不透的问题，使税源管理精细化停留在表面。此外，税源管理人员综合素质不高，全能型人才的短缺也是制约专业化管理的重要因素。

2、精细化管理不足。全市共有干部122名，其中税收管理员49名，仅占全部人员的42%，担负着全市1330户的税收征管工作，人均管户152户，存在着人少管户多的矛盾。税收管理员整日忙于日常案头数据分析比对、评估检查、税收任务落实以及日常税收事务，面对如此大的工作量，仅靠现有的管理员难以实现税源精细化管理的目标。

3、未真正打破属地管理，税源专业化不彻底。我局目前是在现有属地的基础上，按行业类别和规模大小进行分类，在属地基础上的分类划片管理，企业一切涉税事项还是由管理员一个人承担，权力过于集中，使办理的涉税事项缺乏有效监管，增加了税收管理员的税收执法风险。

4、信息资源不能得到有效利用。体现在一是ctais的查询缓慢，在征期更是如此，基本查询不出来结果。给税源管理和信息管税都带来很大不便。二是信息数据利用率低。基层对现有数据的分析利用不多，仅按上级发布的数据信息就某些数据进行简单的对比，还没有完全发挥数据信息的作

用。第三方信息不真实或无法取得，也是数据利用不高的因素之一。三是过多的软件造成资源浪费。过多的日常管理软件给税收管理员带来了大量的案头工作，致使税收管理员很难正常及时下户巡查、采集数据。

下一步工作打算：

一是加大税收专业化人员的培养力度。合理配置人力资源，充实税源管理人员，强化和完善岗位技能培训，有针对性地组织业务考核，提高培训效果；重点培养纳税评估、税收分析等方面的专业人才，以满足专业化管理的需要。同时要完善人才激励机制，在提拔任用、奖惩评价等方面为人才成长创造条件、提供空间。

二是完善税源专业化管理试点。科学调整机构职能，深化税源分类管理。合理设定岗位职责，实行按事分岗管理。打破基层一线征管机构按区域“包户到人、各事统管”的方式，对基层管理序列的业务按照前后台相互衔接、上下业务相互对应的原则进行科学分类，调整岗责体系，实行按事分岗管理。

三是引入风险理念，提升税源管理水平。把好数据采集关，做到层层把关考核；定期开展风险数据巡查，对发现的风险指标和风险纳税户，及时进行核查落实，审核评估，确保及时纠正不出差错。针对不同的风险点采取不同的管理措施，做好四位一体三级联动反馈机制。