第一篇:审查逮捕期间构筑换押制度的探讨
审查逮捕期间构筑换押制度的探讨
(甘南州玛曲县人民检察院 张会锋 747300)
摘 要:新刑诉法实施以来,保障人权之重要性在刑事审查逮捕程序中尤为突显,解决和克制办案中的超期羁押问题将更好地体现人权理念,审查逮捕期间实现换押将推动这一理念的发展。司法实践中,由于未能实行换押程序而导致审查逮捕办案工作出现种种“意外”和问题,影响办案质量和效率,进而违法。本文通过分析审查逮捕期间未能实现换押而存在的问题,构建一种可行的审查逮捕期间换押制度,确保审查逮捕工作适应新的情况和形势。
关键词:换押 逮捕 羁押 审查批准逮捕
审查逮捕是一种重要的检察权,属于侦查监督范畴,包括检察自侦部门的移送决定逮捕案件审查和公安侦查部门以及法律规定的其他国家机关移送批准逮捕案件审查。本文以公安侦查部门移送批准逮捕案件审查为主题,展开对审查逮捕期间的换押制度的讨论。逮捕是最为严厉的刑事强制措施,应该遵循合法性、公正性和即时性原则,树立办案是载体,监督制约是目的的理念1,提高办案风险意识,注重保障人权。要区分对待羁押和逮捕,正确定性审查逮捕期间的羁押性质。做到案件审查逮捕时公安和检察的相互制约和相互配合,确保此阶段的程序公正和严肃。
一、新刑诉法实施以来审查批准逮捕中存在的问题 司法实践中,基层办理审查批准逮捕案件是(刑事侦查、看守所、检察监所和侦查监督)四个部门相互制约和相互配合的过程,而且案件涉及的犯罪嫌疑人大多是已到案的。公安侦查部门对案件立案侦查,先行拘留或拘留犯罪嫌疑人,办理刑事拘留手续,送看守所羁押,针对不同的侦查情况,在法定期限内移送检察院审查批准逮捕犯罪嫌疑人,检察院侦查监督部门审结案件后,由检察长或检委会做最终决定,送达公安侦查部门立即执行决定,执行完毕送达执行回执2。整个办案过程,看似简单,但在实际协调配合和相互制约中存在很大的困难和问题。
(一)应当讯问的犯罪嫌疑人突然出所致使审查逮捕超限。公安局移送提请批准逮捕案件材料,检察机关案件管理办公室接受案件,侦查监督部门受理案件后,在审查过程中,发现本案的犯罪嫌疑人是新刑诉法规定的应当讯问的情形,当检察机关案件承办人提审时,公安看守所告知犯罪嫌疑人由于身体暂时有病(不属于影响羁押的疾病),已经出所就医诊疗,致使审查逮捕工作未能在7天的办案期限内审结,导致审查逮捕超期。
(二)突袭的异地代押给审查批准逮捕工作带来的问题。检察机关受理案件时,提请逮捕意见书注明犯罪嫌疑人羁押于某看守所,但在提请后公安局将犯罪嫌疑人代押于其他看守所,审查逮捕部门审查过程中发现该犯罪嫌疑人属于应当讯问的情形,提审前询问本院监所部门得知,犯罪嫌疑人代押于其他看守所,致使提审延误办案期限,给本来办案期限很短的 作者简介:张会锋、男、玛曲县人民检察院、侦监科科员、玛曲县西环北路61号、***、zhhuifeng520@163.com 1 丁信贤:《侦查监督理论和实务》,百度文库,htttp://wenku.baidu.com/view/bab71374a4178…html。2 毛建平:《侦查监督实务与技巧》,中国检察出版社,2008年11月第一版,第8页。审查逮捕部门带来了很大挑战。
(三)提请批准逮捕后未能执行检察机关做出的决定之前擅自变更强制措施。3公安局移送案件后,发现本案的犯罪嫌疑人符合取保候审条件,不宜继续羁押,由于情况特别紧急,直接通知看守所释放犯罪嫌疑人,但未能及时告知检察机关,导致检察机关做出决定后无法执行。公安机关这种严重违法行为,使审查批准逮捕工作处于被动和尴尬局面,而做出的批准逮捕决定或者不批准逮捕决定是否需要撤销或者直接视为未受理案件处理,同样会使检察机关为难。
(四)公安拘留期限“借用”审查逮捕办案期限,变相超期羁押。司法实践中,由于公安办案人员少、案件数量多、工作压力大等客观因素,致使公安机关无法在法律规定的办案期限内办结案件,而公安机关通过与审查逮捕部门互相“协调”,将审查逮捕受理期限按照法律程序填报,缩短审查逮捕期限。这种看似合法的法律流程背后其实隐藏着非法羁押的真相,同时也影响着审查逮捕部门办案的效率和质量,这也是对保障犯罪嫌疑人合法权益的一种忽视和不负责任的体现。
(五)律师不宜把握介入侦查和审查逮捕程序的衔接。新刑诉法规定,犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起律师可以介入。介入后可以为犯罪嫌疑人提供法律帮助;代理申诉、控告;申请变更强制措施;向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名和案件有关情况,提出意见。可以同在押的犯罪嫌疑人、被告人会见和通信。同时,法律又规定,人民检察院审查批准逮捕,可以询问证人等诉讼参与人,听取辩护律师的意见;辩护律师提出要求的,应当听取辩护律师的意见。
法律针对律师在侦查期间介入的权利规定上并未有任何冲突,但是司法实践中,律师很难知晓案件的诉讼进程,只能从会见时询问犯罪嫌疑人的羁押状态来判断和了解案情进展,而审查批准逮捕期间不要求实行换押手续,同时,法律也未能明确规定此期间的羁押性质,所以介入律师很难适时地向检察机关提出审查逮捕的意见。这样不利于新刑诉法的更好实施,不利于审查逮捕程序去行政化,不能彰显新时期保障人权的司法理念。
二、存在问题的原因分析 新刑诉法实施以来,审查逮捕工作在司法实践中出现了以上诸多问题,虽然有些问题是突发而不可预料的,但是为了司法程序公正,应当积极妥善的处理和避免发生。如何应对这些本不应该出现的问题,我就其产生的原因分析如下:
(一)新修订的刑诉法对应当讯问犯罪嫌疑人情形的规定,要求审查逮捕工作提高办案效率,加强各部门之间的协调配合。新法实施后,审查逮捕工作在原有的审查期限内,增加了讯问嫌疑人环节、听取律师意见环节、律师介入侦查环节等,给本来繁重的工作带来了很大压力。同时,又要追求办案质量,让效率和质量双重价值追求更加激化。
(二)办案人员对新法学习不够深入,办案理念未能转变。有些公安侦查人员继续沿用未修改前的刑诉法,知识不能及时更新,对于超期羁押的危害认识不够深,保障人权意识低,违法行为比较普遍。刑事拘留的期间难以满足办案程序的需要,司法工作人员的执法意识存在问题,以及司法工作中人权保障观念不强等,都会导致审查逮捕期间异常状况的出现。
(三)各部门之间的协调配合和相互制约力度不够,很难确保新法的正确实施。作为司法办案部门都共同适用同一部刑事诉讼法,作为法律共同体目标都应该是一致的,但司法实践中,公安、检察未能就某些问题达成一致,形成统一标准。诉讼法作为刑事诉讼程序法的基本,不可能面面俱到、条条分明,法律规定概括性制度以后,实践操作应该更加具体和可行,这就需要公安、检察能协调配合,形成合法、合理的统一操作流程。
(四)刑事拘留期限在司法实践中被不正确理解和运用。法律规定审查逮捕期限,但未明确此期间羁押的性质,导致司法实务中拘留和逮捕期限之间不清,一般把此期间推定为拘 3 刘方:《新刑事诉讼法适用疑难问题解答》,中国检察出版社,2012年4月第一版,第161页。留期限,实质处于羁押状态。4拘留期限是指拘留至批准逮捕前的时间,拘留的期限根据法律分别规定的公安机关提请人民检察院批准逮捕时间和人民检察院审查批准逮捕的时间累积而计算。
三、审查批准逮捕期间引入换押制度的探讨
审查批准逮捕期间要应对新刑诉法规定的应当讯问犯罪嫌疑人、会见通信、提出意见等环节以及出现的新问题和新情况,就要从问题的源头出发,遏制法外的异常状况的产生。笔者经过深入的研究,提出在审查批准逮捕期间引入换押制度。
审查批准逮捕期间,对于犯罪嫌疑人的羁押究竟属于何种强制措施,法律并未做明确规定。从程序上看,由于没有办理相应的羁押手续(如办理换押手续),对犯罪嫌疑人的这种羁押及管辖往往属于违法羁押及越权管辖。中华人民共和国公安部《关于印发《看守所执法细则》的通知》公监管[2010]287号文件中规定,凡在同一诉讼阶段内变更办案机关的,包括刑事拘留转逮捕的,不需要办理换押手续,但是改变后的办案机关应当及时书面通知看守所,注明改变情况及变更后的法定羁押起止期限。但往往对于《通知》规定不需要办理换押手续需书面通知看守所的有关规定,却未能认真执行,从而造成看守所对犯罪嫌疑人的羁押动态不能及时、全面了解。审查批准逮捕部门无从了解犯罪嫌疑人羁押的状态及场所。
(一)引入换押制度的可行性分析
移送审查批准逮捕的案件也应当办理换押手续理由:一是保障羁押的合法性。检察院的审查批准逮捕期限为7天,且推定为拘留。而这种推定的强制措施,在程序上没有相应的书面依据,即使羁押在实体上是合法了,但由于程序上的违法或瑕疵,导致无法排除犯罪嫌疑人内心的合理怀疑。二是有利于督促公安机关及审查逮捕部门的依法及时办案,遏制超期羁押,保障法律的严肃性。通过办理换押手续,并将换押手续向检察院的监所检察部门备案,可以使监所检察部门及时掌控公安机关及审查逮捕部门的办案时限,对于超期羁押的可以及时发现并予以纠正,以督促办案的合法性。三是在审查逮捕阶段办理换押手续有法理依据。换押制度最早规定于1999年10月最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合下发的《关于羁押犯罪嫌疑人、被告人实行换押制度的通知》,5是指公、检、法机关在办理公诉案件过程中,对被羁押的人员,随着诉讼阶段的变化和办案单位的更替,新承办单位须以书面通知看守所的制度。这项制度为在审查逮捕阶段办理换押手续提供的依据和借鉴。四是应对新刑诉法实施以来产生的新问题和新情况。在审查批准逮捕期间实现换押可以避免在本文中提到的以上问题,也是解决问题的途径。新法实施之前未能引入的原因是认为审查逮捕期限较短,办理换押手续会增加办案部门的麻烦,影响工作效率。但新法实施以后,更要彰显法律的严肃性、正义性,更加注重保障人权的理念,在此应当以新的执法理念来平衡效率和公正的价值追求。
(二)换押制度的重新构建
构建合理的审查批准逮捕期间的换押制度是其存在的根本,设置合法和合理的法律程序,在不影响程序公正的基础上尽可能的提高换押工作的效率,这是设置该制度的价值追求,也是实现该制度的难题。根据《通知》规定,移送机关应当填写《换押证》,并加盖公章随 4 高景峰,杨雄:《新刑事诉讼法强制措施解读》,中国检察出版社,2012年4月第一版,第188页。公安部、最高人民法院、最高人民检察院《关于羁押犯罪嫌疑人、被告人实行换押制度的通知》凡对在押5的犯罪嫌疑人、被告人依法变更刑事诉讼程序的,均应办理换押手续。···凡在同一诉讼阶段内办案部门改变的,如刑事拘留转逮捕的;案件改变管辖的;人民检察院侦查部门移送审查起诉部门的;在法庭审判过程中,人民检察院建议补充侦查的,以及补充侦查完毕移送人民法院的,不需要办理换押手续,但是改变后的办案机关应当及时书面通知看守所,注明改变情况及新的法定办案起止期限,依照上述规定重新办理《提讯证》或者《提解证》。案移送;接收机关应当在《换押证》上注明承接时间,填写本诉讼阶段的法定办案起止时限,加盖公章后及时送达看守所;看守所凭《换押证》办理换押手续。这就是一般换押过程,审查批准逮捕期间实现换押也要遵循《通知》正确实施《中华人民共和国刑事诉讼法》,依法及时、准确地打击犯罪,保护公民的合法权益,维护法律的尊严,加强执法监督和制约的原则,制定出符合办案工作实际的换押流程。
1.明确换押的责任主体。在审查批准逮捕案件中,侦查部门、看守所、监所检察部门和审查逮捕部门均是负责换押的责任主体。而案件羁押期限应当由侦查部门负责控制,换押工作应当由侦查部门和审查逮捕部门主要负责,看守所和监所检察部门只需要及时知道在押人员的换押情况即可。换押主体随案件进展情况改换,这样可以有效避免移送单位换押后,接收单位因案件其他因素拒绝接收案件的情形。
2.明确换押的具体环节。侦查部门在提请批准逮捕时,移送机关应当填写《换押证》加盖公章后随案移送给检察机关,审查逮捕部门审查受理案件后立即将移送机关的《换押证》送往看守所(换押证上注明承接时间以及办案期限以及承接单位),看守所签收以后,立即书面通知监所检察部门,当案件审查终结,做出决定以后,审查逮捕部门将案件材料和作出的决定送达公安侦查部门签收,同时送达检察机关填写的《换押证》,公安机关立即执行检察部门的决定时,将《换押证》送达看守所,看守所将结果书面通知监所检察部门。这样简化了以往的换押程序,实现了单线程运作,减少了司法成本,同时也提高了司法效率。
3.实行多样化换押方式。设置由受案单位移送《换押证》给看守所进行换押,整个过程仅使用两个换押证,在程序上简单,受案机关除了派员去看守所进行换押以外,还可以利用网络技术进行电子换押手续办理,这样有利于提高办事效率和降低成本。
4.建立换押前预告制度。首先,侦查机关在拘留犯罪嫌疑人后应告知监所检察部门,监所检察部门同时告知本院审查逮捕部门,当侦查机关延长羁押期限时,本院监所检察部门也应该告知本院侦查监督部门,以便了解公安机关立案情况以及案件办理进展和侦查过程中是否存在违法行为。其次,审查逮捕部门接受案件后也应当通知本院监所检察部门,以便监督侦查机关是否存在超期羁押。
5.实行快速换押工作机制。侦查机关应当注意控制换押时间,以免造成超期羁押。移送机关应当在时间上留有余地,不要等到最后期限才予移送,接收机关应尽快办理换押,如到羁押期限,要在当天办理换押手续。依法延长、重新计算羁押期限的,不需要办理换押手续,但是办案机关应当及时将新的法定办案起止期限书面通知看守所。
第二篇:公检法实行换押制度的通知(精选)
公安部 最高人民法院 最高人民检察院
关于羁押犯罪嫌疑人、被告人
实行换押制度的通知
【颁布机构】 公安部 最高人民法院 最高人民检察院 【发 文 号】 公通字(1999)83号
【颁布时间】 1999.10.27 【实施时间】 1999.10.27 【效力属性】 有效
各省、自治区、直辖市高级人民法院,人民检察院,公安厅、局,军事法院、军事检察院:
为正确实施《中华人民共和国刑事诉讼法》,依法及时、准确地打击犯罪,保护公民的合法权益,维护法律的尊严,加强执法监督和制约,根据《中华人民共和国看守所条例》第十五条的规定,现就看守所羁押犯罪嫌疑人、被告人的换押问题通知如下:
一、凡对在押的犯罪嫌疑人、被告人依法变更刑事诉讼程序的,均应办理换押手续。即:公安机关、国家安全机关 侦查终结后人民检察院决定受理的,人民检察院审查或者侦查终结后人民法院决定受理的,以及人民检察院退回补充侦查的,在递次移送交接时,移送机关应当填写《换押证》,并加盖公章随案移送;接收机关应当在《换押证》上注明承接时间,填写本诉讼阶段的法定办案起止期限,加盖公章后及时送达看守所。看守所凭《换押证》办理换押手续。
二、看守所办理换押手续或者收押犯罪嫌疑人、被告人时,应当在接收机关或者送押机关的《提讯证》或者《提解证》上加盖公章,并注明法定办案起止期限。
《提讯证》或者《提解证》每次办理一份,用完续办。
三、依法延长、重新计算羁押期限的,不需要办理换押手续,但是办案机关应当及时将新的法定办案起止期限书面通知看守所,依照上述规定重新办理《提讯证》或者《提解证》。
凡在同一诉讼阶段内办案部门改变的,如刑事拘留转逮捕的;案件改变管辖的;人民检察院侦查部门移送审查起诉部门的;在法庭审判过程中,人民检察院建议补充侦查的,以及补充侦查完毕移送人民法院的,不需要办理换押手续,但是改变后的办案机关应当及时书面通知看守所,注明改变情况及新的法定办案起止期限,依照上述规定重新办理《提讯证》或者《提解证》。
四、办案人员凭加盖看守所公章并注明法定办案起止期 限的《提讯证》或者《提解证》和有效身份证明提讯、提解犯罪嫌疑人、被告人。证明手续不全或者不符合规定以及超过法定办案期限的,看守所应当拒绝提讯、提解。
五、《换押证》式样由公安部统一制定。
本通知自下发之日起执行。各地在执行中有何问题,请及时分别向最高人民法院、最高人民检察院和公安部报告。
附件:《换押证》式样(略)
第三篇:浅析如何改革和完善审查逮捕制度1
浅析如何改革和完善审查逮捕制度
逮捕作为宪法赋予检察机关的一项重要职权,作为维护社会秩序的国家权力的重要组成部分,因其直接关系到当事人的宪法性权利人身自由,一直是刑事诉讼法学界乃至宪法学界以及司法实践关注的焦点之一。从1979年我国刑事诉讼法的颁布到1996年刑事诉讼法的修改,从司法体制改革研究中关于强制措施制度改革的研究,到目前人们讨论的刑事诉讼法的再修改,逮捕制度的改革与完善可以说始终是一个重大问题或者说是一个讨论最为热烈的问题。这种关注和讨论一方面说明逮捕在人们心目中的重要地位,一方面也极大推动了逮捕制度的日趋合理与完善。
一、逮捕条件的改革与完善
逮捕条件是逮捕制度的重要组成部分,是逮捕制度的改革和完善中人们讨论的首要问题之一。1996年修改的刑事诉讼法,关于逮捕条件的规定相对于1979年的刑事诉讼法而言,无疑是一个大的进步。法律关于逮捕条件的规定中,犯罪事实要件、刑罚要件都非常明确且具有很强的可操作性。这对于惩治犯罪、保障人权起到了十分重要的作用,近年来的实践也充分证明了这一点。
对于刑事诉讼法修改前后逮捕条件的区别,有人认为主要是:第一,对犯罪事实主次的要求不同。修改后的刑事诉讼法不再强调是主罪、重罪,在侦查的犯罪事实中,有一个犯罪事实成立即符合该条件;第二,对犯罪事实查证的要求不同。修改后的刑事诉讼法对犯罪事实只要求有证据证明“有”的程度即可,不要求“主”,也不要求“全”,修改前 的刑事诉讼法则要求达到“查清”的程度;第三,对证据、证明、犯罪事实三者之间的关系要求不同。修改后与修改前相比,以条文化、法律化的形式明确了证据与犯罪事实之间是证明与被证明的关系,这样显得更加明确、完善。
但是随着司法实践的发展,特别是人们对逮捕制度研究的进一步深入,在近几年关于刑事诉讼法再修改的讨论中,逮捕制度再一次成为人们关注的焦点,其中关于逮捕条件的如何修改完善也再一次成为讨论最为热烈,也最不易统一观点的一个问题。如为了进一步增强逮捕的可操作性,有人提出在逮捕条件中应当进一步明确应当逮捕和不应当逮捕的法定情形。也有人认为,法律对于应当逮捕和不应当逮捕的情形作出明确规定,的确可以增强操作性,有利于防止和纠正逮捕中裁量权的滥用,但是难免挂一漏万,造成应当逮捕而不捕或者不应当逮捕而逮捕,因此对于逮捕中的裁量权应当和量刑中的裁量权一样,既要适当限制,又要留给执法者适当的裁量空间,以便执法者在审查逮捕中更好地运用宽严相济的刑事政策,分化、瓦解、教育犯罪嫌疑人。
二、审查逮捕程序构建中存在的缺陷及其完善
程序乃正义之基石。审查逮捕程序的改革和完善对于保障逮捕的正确适用具有重要意义。逮捕作为刑事诉讼中最为严厉的强制措施,具有强制性、诉讼性和一定时间内剥夺相对人人身自由的特点。其中诉讼性表现为侦查机关在侦查过程中,对犯罪嫌疑人、被告人适用逮捕,必须提请有权批准的机关审查批准。但是,我国刑事诉讼法规定的审查逮捕程序,却没有赋予犯罪嫌疑人、被告人应有的权利,没有规定检察机关 在审查批准逮捕或者决定逮捕,法院在决定逮捕时,应当讯问犯罪嫌疑人,听取其本人及其聘请的律师的辩解、辩护意见,使得审查批捕程序中,缺乏辩护权对侦查权的制衡。
根据我国刑事诉讼法的规定,犯罪嫌疑人、被告人被羁押的,其本人及其法定代理人、近亲属可以为其申请取保候审。其聘请的律师在犯罪嫌疑人、被告人第一次讯问后或者采取强制措施之日起,只可以为其提供法律咨询、代理申诉、控告,只有在犯罪嫌疑人被逮捕后,才可以为其申请取保候审。在批准逮捕或者不批准逮捕决定作出前,犯罪嫌疑人、被告人申请取保候审,只能向侦查机关提出。因此,检察机关在审查批准逮捕时,就缺乏了解是否具有社会危险性、是否具有逮捕必要性的有效途径。
最高人民检察院在相关规定中,要求检察机关在审查逮捕工作中,对于犯罪嫌疑人在押的,应当提审犯罪嫌疑人。这无疑促进了逮捕程序的完善。但是从执行情况看,这一问题并没有从根本上得到解决。有的即使讯问犯罪嫌疑人,其目的也主要是为了核实证据,而不是为了审查犯罪嫌疑人是否有逮捕必要。而此时犯罪嫌疑人聘请的律师也因无权代嫌疑人申请取保候审、监视居住,无法向检察机关反映其辩护意见。这不仅不符合逮捕应有的诉讼特征,而且在一定程度上,造成相当数量的犯罪嫌疑人不具有逮捕必要性而被批准逮捕。
有人认为,检察机关在审查批准逮捕阶段提审犯罪嫌疑人,缺乏法律根据。因为最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大法工委联合发布的《关于刑事诉讼法实施中若干问题 的规定》第二十七条规定:“人民检察院审查公安机关提请批准逮捕的案件,应当作出批准或者不批准逮捕的决定,对报请批准逮捕的案件不另行侦查。”而讯问犯罪嫌疑人属于侦查行为,因此检察机关在审查逮捕期间不应当讯问犯罪嫌疑人。侦查手段的确包括讯问犯罪嫌疑人,但是讯问犯罪嫌疑人并不等于侦查,侦查与讯问犯罪嫌疑人在逻辑上并不是包含与被包含关系,而是交叉关系。这和询问证人存在相同之处,询问证人属于侦查手段之一,但是并不是所有询问证人的行为都属于侦查。根据刑事诉讼法的规定,在审判时法官可以讯问被告人、询问证人,我们显然不能就此认为,既然讯问被告人、询问证人属于侦查行为,而人民法院不能侦查案件,所以法官就不能讯问被告人、询问证人。检察机关在审查批准逮捕阶段讯问犯罪嫌疑人,一是为了核实证据;二是为了听取犯罪嫌疑人的申辩意见,并进而审查犯罪嫌疑人是否具有社会危险性,采取取保候审、监视居住是否可以防止发生社会危险性;三是为了审查侦查机关在侦查过程中是否存在刑讯逼供、诱供等违法行为。也就是说,这种讯问并不是进行侦查,而是进行必要的司法审查。
因此,为了建立完善的现代逮捕制度,应当完善刑事诉讼法关于审查逮捕程序的规定,应当正视逮捕作为刑事诉讼活动的诉讼性特征,明确规定检察机关在审查批准逮捕时,犯罪嫌疑人被羁押的,必须讯问犯罪嫌疑人。
第四篇:更名、换、退房制度
业主更名、退房、换房制度
依据公司规定,在坚持公司利益和提升公司形象、利于销售的原则制定客户更名、退房、换房制度。
一、更名制度
1、直接更名的客户:这里的更名指转让性质的业主变更。
2、客户在签定认购协议未正式签署《商品房买卖合同》之前,经公司领导同意,填写《客户姓名变更单》后予以更名。
3、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票,要求直系亲属更名的,原则上不予以更名;经公司领导同意并填写《客户姓名变更单》、并经房管局信息科同意后,予以更名。更名程序中产生的交易费用,由客户自行承担。
4、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票,要求变更非直系亲属的他人姓名时,原则上不予以更名;经公司领导同意并填写《客户姓名变更单》后在公司内部办理更名手续;同时还需经房管局同意后在房管局办理撤销备案手续。更名程序中产生的交易费用,由客户自行承担。
5、增减名的客户(一般指增加共有人):指客户在签署《商品房买卖合同》之后且未开具不动产发票,客户如有特殊情况(如:在银行不能办理按揭贷款,个人贷款额度不足等)对购买房屋中的人数或名称作出部分变更,包括增加联名购买人名字等情况。需进一步了解和核实情况,经公司领导同意后原则上予以
办理。
6、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后且开具不动产发票,无法办理任何更名手续。
二、换房制度
1、公司与客户已签订认购协议及购房合同的房屋原则上不允许换房。
2、因公司经营管理方面因素致使客户要求换房的,实行无条件换房;客户其它原因出现要求换房的,可根据客户具备以下几点情况加以审核决定:
(一)将小面积单位换大面积单位;
(二)将总价低的单位换成总价高的单位;
(三)将旺销单位换成非旺销单位;
(四)客户为重要关系单位或关系人。
3、客户在签定认购协议未正式签署《商品房买卖合同》之前,经公司领导同意,填写《客户房源变更单》后予以更名。
4、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票,经公司领导同意并填写《客户房源变更单》、并经房管局信息科协商同意后,予以变更房源。若客户已办理贷款手续,贷款满一年且还清后才予以办理。变更房源程序中产生的交易费用,由客户自行承担。
5、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后且开具不动产发票,无法办理任何变更房源手续。
三、退房制度:
1、排号金阶段
当购房客户只缴纳排号金,无购房意向后,可全额退还排号金。
2、定金(认筹金)阶段
当购房者已交定金,但没有签订《经贸·西华公馆认购协议书》及正式《商品房买卖合同》,无购房意向后,可全额退还定金;
当购房者已交定金,且签订了《经贸·西华公馆认购协议书》,无购房意向后,定金不予退还。
3、缴纳购房款(首付或全款),原则上不予退房。确需退房的,若客户未签订《经贸·西华公馆认购协议书》及正式《商品房买卖合同》,可全额退还客户房款;若客户签订《经贸·西华公馆认购协议书》,未签订正式《商品房买卖合同》,定金予以退还。
4、签订正式《商品房买卖合同》阶段,原则上不予退房;确需退房的,购房客户应按照已付总房款的5%支付违约金。
5、装修入住阶段,原则上不予退房。确需退房的,购房客户应按照总房款的5%支付违约金,且客户已缴纳的相关物业费用等不予退还,同时客户装修费用不予补偿。
6、因我公司严重违反《商品房买卖合同》条款而产生的退房情况按《商品房买卖合同》相关约定执行。
更名、换房、退房流程
1、客户以书面的形式提出申请,注明原因,经办人(置业顾问)将情况口头上报案场经理(如无特殊情况,原则上不予办理)。
2、案场经理进一步了解和核实情况,视客户实际情况进行审核,同意或驳回。对符合条件的客户,案场经理要求经办人填写申请审批表,由客户签字确认并按手印。
3、客户具体申请情况再由案场经理整理客户所需的材料(客户书面申请,申请审批表,购房合同、认购协议书,收据,身份证复印件等)书面上报分管经理并详细说明情况。
4、分管经理核实客户申请情况,向公司经理审批。
5、待公司经理批准后,凭公司领导在客户申请审批表签字批准后由销售案场、客服部、财务部办理更换合同及票据办理等相关手续。
6、更名、换房、退房流程示意图
客户书面申请→案场经理核实→分管经理审核→经理审核→客户填写《申请表》→案场经理签字确认→客服部签字复核→分管经理签字确认→经理签字确认→房产财务核实→房产经理签字确认→客服部办理房管局相关手续→房产财务办理退款、扣款事宜→销售部调整销控。
备注:经办人(置业顾问)办理相关程序时,申请表后需附
带客户材料(客户书面申请,认购协议书,收据,身份证复印件等)。
8、更名、退房、换房客户情况,案场做好统计,申请表及附件一式三份,房产财务和销售部、客服归档各一份。
第五篇:更名、换、退房制度
业主更名、退房、换房制度
依据公司规定,在坚持公司利益和提升公司形象、利于销售的原则制定客户更名、退房、换房制度。
一、更名制度
1、直接更名的客户:这里的更名指转让性质的业主变更。客户在签定认购协议未正式签署《商品房买卖合同》之前,原则上不允许更名,若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后要求更名的,原则上不予办理。
2、增减名的客户:指客户在签署《商品房买卖合同》之前或之后,客户如有特殊情况(如:在银行不能办理按揭贷款,个人贷款额度不足等)对购买房屋中的人数或名称作出部分变更,包括增加名字、联名购买人减少名字、联名购买人变更其中部分名字等几种情况。需进一步了解和核实情况,原则上给予办理。
二、退房制度:
1、公司与客户已签订认购协议及购房合同的房屋原则上不允许退房。
2、因公司经营管理方面因素致使客户要求退房的,实行无条件退房;客户因影响其承受能力的客观原因出现要求退房的,可根据客户实际情况加以审核决定。
3、客户和公司因合同条款上无法达成协议,在利于销售的条件下可给予退房.三、换房制度
1、公司与客户已签订认购协议及购房合同的房屋原则上不允许换房。
2、因公司经营管理方面因素致使客户要求换房的,实行无条件换房;客户其它原因出现要求换房的,可根据客户具备以下几点情况加以审核决定:
(一)将小面积单位换大面积单位;
(二)将总价低的单位换成总价高的单位;
(三)将旺销单位换成非旺销单位;
(四)客户为重要关系单位或关系人。
更名、退房、换房客户情况,案场做好统计,申请书一式二份,财务和营销部归档各一份。
所有手续办理均严格按照更名、退房、换房的流程执行。
更名、退房、换房流程
1.客户以书面的形式提出申请,注明原因,经办人(置业顾问)将
情况口头上报案场经理(如无特殊情况,原则上不予办理)
2.案场经理进一步了解和核实情况,视客户实际情况进行审核,同
意或驳回。对符合条件的客户,案场经理要求经办人填写申请审批表,由客户签字确认并按手印。
3.客户具体申请情况再由案场经理整理客户所需的材料包括(客户
书面申请,申请审批表,原购房合同,认购协议书,收据,发票,身份证复印件等)书面上报营销部经理并详细说明。
4.营销部经理核实客户申请情况,向公司分管领导汇报审批。
5.待公司分管领导批准后,凭公司领导在客户申请书签字批准后由
销售案场、财务部办理更换合同及票据办理等相关手续。
6.营销部、财务部留底存档。