创新农村产权流转交易制度,加快我国现代农业发展

第一篇：创新农村产权流转交易制度,加快我国现代农业发展

创新农村产权流转交易制度,加快我国现代农业发展

摘要：新时期如何创新农村产权流转交易制度，推进农业现代化发展是我国现代农业发展进程中破解小农生产经营模式，促进农业生产规模化经营的重要路径与方式。本文着重从拓展农村产权交易内容，建立农村综合产权流转交易体系;构建农村产权交易服务机制，培育农村产权流转交易市场体系;构建农村产权交易服务机制，培育农村产权流转交易市场体系等三个方面进行了分析和阐述，并提出了自己的观点和看法，以期对当前的农业现代化发展有所理论借鉴。

关键词：创新 交易制度 产权流转

以土地承包经营权为主的农村生产要素产权流转交易，是我国农业在向现代化演进过程中的必然现象。一方面，由于农业人口的转移，以承包耕地经营权为代表的农村生产要素有了流转和集中的可能;另

方面，越来越多的农产品开始走向集约化、专业化、组织化生产，这种社会化生产也进步要求农村生产要素能够实现流转交易。目前，以土地承包经营权为主要流转交易内容的农村产权交易市场在全国各地逐渐兴起。据统计，截止到2012年底，我国农村承包集体耕地的农民家庭约2.3亿户，其中有近4440万户发生了流转出承包耕地的行为。以各种形式流转的承包耕地，已经相当于农户承包耕地总面积的21.23%。全国农村签订耕地流转的合同份数约31.07万份，占流出承包耕地经营权家庭数量的70%;签订流转合同的耕地面积占流转总面积的651.7%。创新农村产权流转交易制度，已成为建设现代农业的必然要求和重要途径。

一、拓展农村产权交易内容，建立农村综合产权流转交易体系

农村产权流转交易需要从整体上架构，组织农村有形产权和无形产权的评估交易，建立统一的、综合性的产权流转交易体系，促进农村各种生产要素的自由流动，扩展市场容量，降低交易成本，改变部门分割的现状。一是要拓展农村产权交易品种，除各地已普遍开展的农村土地承包经营权、农村集体林地的使用权和林木的所有权、农业类知识产权、农村房屋所有权等交易品种外，可以考虑增加农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农民闲置宅基地使用权、农村集体经济组织股权、农村生产性设施使用权等交易品种，使交易品种更多、交易范围更广。二是要归并农村产权交易产品，将分属国土、房产、水务、农业、林业、知识产权等部门的产品进行整合，搭建统一的交易平台，既避免各自为战、重复投资建设，也方便农民、农村集体经济组织、投资业主咨询和交易。三是要加强市场引导，吸引更多交易主体。充分利用行政资源，加大宣传力度，对获得财政、信贷重点支持的项目开展交易业务和配套服务，试行农村土地经营权抵押贷款等业务，引导农民和投资者进场交易，提高各类市场主体进行农村产权交易的积极性。

二、构建农村产权交易服务机制，培育农村产权流转交易市场体系

保障农村产权高效顺畅流转，为农村资源要素的发现和兑现搭建坚实的桥梁，需要建立完善的农村产权交易服务机制，培育全面开放的市场体系。是要提供完善的中介服务，开展农村产权资产评估、询价、经纪代理、纠纷仲裁等业务。二是要提供便捷的融资服务，开展金融创新，通过与金融机构合作，开展农村土地经营权抵押贷款等农村产权融资服务。农村生产要素通过确权、评估后抵押给银行等金融机构，使农民获得资金，这样方面可以增加农民的收入，深刻改变农民的生产方式和生活方式，另一方面可以极大地拉动内需，缓解农村经济社会发展的融资瓶颈制约。这种融资形式的农村产权流转交易对促进农业现代化发展具有重大现实意义。三是要提供丰富的信息服务，利用网络平台，广泛征集农村产权转让、受让信息，建立农村综合产权交易信息库。四是要开展形式多样的培训服务，针对投资主体、产权受让主体信息不对称的问题，积极组织推介、对接、培训、咨询活动。五是要开发特色产业项目，根据收集的特色信息，围绕现代农业规划和各地产业特点及农业设施、交通、运输变化趋势，发掘培育一批特色产业项目。通过培育和完善农村产权流转交易市场，逐步改变观念，将农村的全部生产要素资源转变为资产，并在全面普查、全面分配、全面确权、全面登记、全面颁证的基础上，将这些资产逐步实现资本化，进而培育和发展壮大农村产品市场、要素市场和资本市场，从而在此基础上彻底改变农村资本要素市场发育滞后的状况。

三、坚守“三农”政策红线，健全农村产权流转交易法律规范体系

今年的中央号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出要“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。”农村产权流转交易必须不触及十八亿亩耕地的红线，不改变土地集体性质，不改变土地用途，不损害农民的土地承包经营权。因此，要进步总结全国近年来农村以承包土地经营权为重点的农村生产要素流转的实践与经验，完善相关的法规和政策，适时出台全国性的指导政策，建立和完善法律规范体系，使农村资源全要素产权的流转更加规范化。一是要规范农村产权交易活动的运营，实施统监督管理、统交易规则、统信息发布、统交易鉴证、统收费标准、统平台建设。二是要公开披露农村产权交易活动全过程信息，阳光运营，接受交易主体、相关部门、企业和农民的有效监督。三是要严把“农用地”、“耕地”、“基本粮田”和“流转不改变用途”等重要关口，对于定要改变用途的流转土地，严格审批程序，采用“指标置换”、“耕地补造”的办法确保耕地红线不突破。四是要加强法制建设，出台《农村产权登记托管管理办法》、《农村土地经营权评估办法》等相关管理制度，制定完善农村产权交易的法律法规和政策，开展法律政策培训，有条件的管理部门和交易机构聘诘律师及咨询机构作为法律顾问，以保证农村产权交易活动全部全程依法进行。四是严守法律底线，对于某些需要突破现行有关法律法规的交易活动，不直接与现行法律冲突，而是采取变通的方式，使之与现行法律衔接。

诚然，公平问题是公共政策在进行利益分配时要特别注意的问题，但也不能完全被所谓的“公平”束缚住手脚，从公共政策的引导功能来说，公共政策在进行利益分配的时候，理应把利益分配倾向于那些与政府偏好保持致的人，倾向于那些代表先进生产力发展方向的人，倾向于那些能与社会绝大多数人利益致的人。果如是，公共政策的利益分配功能就得到了很好的体现。

二、制度生成功能

尽管有时候制度与政策在理论上很难截然分开，但在现实生活中，人们对对象明确、内容特定、实效性强的公共政策还是有很直观的感受的，一般不会混同于先于政策存在的制度。当然，公共政策系统本身也是在既有制度的框架内运行的。制度经济学对制度与政策的互动关系有十分精辟的论述：“公共政策......通常是在既定的制度约束中展开的，但它也可以靠努力改变制度的方式来实施。制度变革既可以通过明确的直接方式来实现，也可以表现为政策行动的负效应。”由此可见，公共政策与制度是相互影响、彼此制约的。从公共政策对制度的作用而言，公共政策具有制度生成功能，具体表现为公共政策的制度创制功能、制度变迁(创新)功能和制度废止功能。这点，学者杨伟民说得更直接，她指出：“政策是建立和改变制度的工具、方式，决策者可以通过政策直接改变既有的制度，也可以通过政策影响既有的制度使之发生变化，或者通过制定新的政策创建新的制度。

(1)制度创制

公共政策的制度创制功能是指公共政策对制度确立、制度形式和制度的健全完善所起的作用。正像我国台湾学者伍启元所说：”许多政策可能变成持久的制度。凡是项政策变成法律、法规、条例等，它便成为社会制度的一部分。“这是符合历史和社会现实的。许多社会制度的建立与完善都是以先前的政策为基础的，在政策成熟的基础上逐步形成了政治制度、经济制度或社会制度等。例如，新中国的土地制度就是在建国前后实施的土地改革政策基础上逐步形成的。制度主义学派从制度起源的角度将制度分为内在制度和外在制度两种。内在制度(也叫非正式制度)”是从人类经验中演化而来的“，它”体现着过去曾最有益于人类的各种解决办法“，如风俗习惯、伦理道德、文明礼仪等。外在制度(也叫正式制度)”是被自上而下地强加和执行的“，它们”由一批代理人设计和确立“，如司法制度、选举制度、警察制度等。这里所谓”一批代理人“其实也可以理解为政策制定者，由这些政策制定者”设计和确立“制度开始往往都是以公共政策的形式颁布实施的，经过实践检验成熟之后才会固定为制度。

(2)制度变迁(创新)

在社会稳定发展时期，制度的规范作用是相当巨大的，但是，当社会环境发生了巨大变化，或者说在社会转型期，制度又可能成为社会进步发展的障碍。这时，制度变迁或日制度创新就摆在了当政者或政策制定者目前。然而，众所周知，由于路径依赖的存在，制度变迁，尤其是制度创新是不会自动实现的，”外在规则有时相当僵化，即使是在环境已经发生变化的时候也是如此“，所以，制度变迁(创新)一般要有外在力量的推动。这种外在力量是什么?其中主要的一种力量同时也就是制度设计者本身。柯武刚、史漫飞指出：”外在制度由拥有政治权力的领导机构根据宪法设计出来，并由它们自上而下地强制推行。因此，变革外在制度需要政治行动。外在规则的变革取决于集体性决策。“显然，所谓”集体性决策“就是公共政策。也就是说，公共政策具有制度变迁(创新)的功能。复旦大学教授张国庆也指出：”公共政策可以通过改变制度安排来影响制度创新，具体地说，可以通过对原有制度做出调整和修正，来对旧制度安排指出调整，或者通过制定新政策，做出新的制度安排，或者公共政策上升为法律，成为种制度，实现制度创新。“'

(3)制度废止

事实上，在社会转轨时期，特别是发生革命性变革的时候，国家层面、社会层面的许多制度往往都会被推翻，或被弃之不用，或被另起炉灶，或被改头换面，新中国成立时对民国时期的许多制度即是如此。当然，与制度变迁(创新)样，制度废止也不会自动实现，一般也要通过执政当局、制度设计者或政策制定者通过定的形式宣布废除、终止或取消，这其中常见的形式就是通过颁布实施新的公共政策将旧制度废除、终止或取消。当然，即使是在社会稳定发展时期，当执政者、政府认为某项制度已经不合时宜，或者已经过时的时候，也会通过新的公共政策的推行而将其废止。

三、文化传承功能

公共政策尽管在形式上表现不一，在内容上不而足，但不论什么形式和不论什么内容的公共政策，都必然包含或隐含着某种文化基因，正因为公共政策中有这种有时候甚至不容易察觉的文化基因的存在，才使得公共政策具有更好的稳定性和连续性，也才使得实际上相互分离的公共政策的制定者和执行者能基本保持对公共政策的大致相同的理解。这些显然是共同文化纽带在起作用。反过来，文化差异导致的政策差异也可以从另一个侧面说明公共政策具有文化传承的功能。公共政策的文化传承功能总的来说在很多时候是隐性的和不宜察觉的，但具体到某项公共政策，则会通过其价值导向、观念更新和精神弘扬等功能表现出来。

(1)价值导向

有人认为，”一切公共政策都是为了寻求价值、确认价值、实现价值、创造价值、分配价值“。但是，价值是个多元的概念，一个公共政策不可能同时满足社会不同群体的价值需求，因此，在公共政策中，政府的价值偏好往往会成为政策主导的内容和手段，或者说，公共政策反映的是政府的偏好，能集中体现政府的价值取向。从政府管理的角度来说，公共政策不仅要把社会成员的积极性、主动性和创造性发挥出来，而且要把他们集中到实现政府所倡导和追求的目标上去。因此，公共政策必须有明确的价值导向，帮助人们进行正确的价值选择。例如，利息税政策意在鼓励投资与消费，塑料袋有偿使用政策意在减少白色污染、保护环境，”醉驾入刑“政策意在增进安全、秩序与文明......等等。

在论及公共政策的价值导向功能时，还必须注意点，即公共政策中的价值冲突问题。按照美国学者德博拉斯通的观点，公共政策本身就是充满悖论的，比如在讨论自由价值时，斯通就指出：”政策问题于是就成了在保护个人自由和防止伤害他人之间的一种选择。"有时候，一些价值都显得那么重要，如效率与公平、自由与秩序、民主与科学、当前利益与长远利益等等，这时候，公共政策的价值导向就显得特别重要。提升公共政策的科学性，尽可能取得这些具有一定冲突的价值之间的平衡，需要的就不仅仅是公共政策制定者的觉悟和责任，更重要的恐怕是智慧和勇气。

第二篇：创新土地流转模式 加快发展现代农业

创新土地流转模式 加快发展现代农业

农村土地流转情况的调查与建议

8月中旬，天长政协经济委员会组织部分委员对该市农村土地流转情况进行了调研，并赴全椒县考察学习。调研组通过研讨，对如何加快农村土地有序流转，大力发展家庭农场，实现农业产业规模经营，提出了意见和建议。

一、土地流转的现状及特点

近年来，天长市委、市政府高度重视土地流转工作，通过成立组织出台政策，建立机制，培育典型和开展农村土地流转专题宣传月等一系列活动，有力推动了农村土地流转规范健康有序发展。

截止2010年6月底，全市共流转土地8.58万亩，占全市家庭承包耕地总面积的10%，其中近二年流转的土地占总数的80%以上。

调查表明：天长市农村土地承包经营权流转主要有三种形式：一是土地转包；二是土地出租；三是土地入股。除此以外，还有土地转让、土地互换等其它形式。

该市土地流转呈现出以下几个特点：一是流转形式多样化。农村土地流转的形式已由过去农户之间的转包为主，逐渐转变为转包、互换、出租、转让等多种形式并存，流转形式多样化趋势明显。在全市流转的8.58万亩土地中，转包、出租、入股、转让、互换五种形式都有，其中转包、出租和入股共8.17万亩，占95.2%，成为农村土地流转的主要形式。二是流转主体多元化。随着农村经济的发展，农村土地流转已不仅仅局限于农户之间，种养大户、龙头企业、农民专业合作组织已经全面参与，使农村土地流转主体趋于多元化。据统计，目前流入种养大户的土地有3.57万亩，占流转面积的41.6%；流入到农民专业合作社的有2.05万亩，占23.9%，流入到农业龙头企业的有0.35万亩，占4.1%。三是流转面积规模化。土地流转由以前的分散零星流转开始转向规模集中连片流转。据调查，全市涌现出以合作社、种植大户、龙头企业等为主体的100亩以上种养殖大户179家，农民专业合作社承接土地流转的有17家，流转面积2.05万亩，仁和集镇的芦龙农事服务合作社、金集镇的益民新型农业合作社流转土地近3000亩，种植大户承接流转的有159人，面积3.57万亩。承接流转面积100亩以上的有6.5万多亩，占总流转面积的76%，其中500亩以上流转的达到33957亩，占总流转面积的40%左右。仁和集镇的宣有林、冶山镇的张献国流转土地超过5000亩。四是流转程序规范化。通过完善制度、开展培训、加强宣传、搭建平台等一系列措施，土地流转程序进一步得到规范，基本做到土地流入流出有申请、村组有审核、市镇有备案。据统计，2009年全天长市共签订土地流转合同3946份，合同面积达47260亩，占2009年总流转面积的83%，基本上采用了统一提供的规范性文本，土地经营权证、流转合同都在镇土地流转中心备案存档。五是流转服务组织化。随着市、镇、村三级管理服务网络体系的建立，天长市土地流转已经开始由自发、口头形式向规范化、组织化发展。目前，该市成立了以市委副书记刘荣祥同志为组长的农村土地流转工作领导组，挂牌成立了农村土地流转交易服务中心。15个镇（街道）都成立工作领导组、土地流转中心和管理办公室，各镇行政服务大厅增设了服务窗口，各村（社区）都配备了土地流转信息员。据统计，三级农村土地流转管理人员已经达到260多人。

二、土地流转的成效及存在问题

1、提高了土地利用效率。实行农村土地适度规模流转后，促进了土地资源的合理利用，增加了土地种植面积。仁和集镇芦龙农事合作服务社集中流转土地近3000亩，通过小田改大田等措施对部分土地进行整治，增加了耕地面积近25%。

2、促进了农业规模经营。开展农村土地流转，满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的专业大户集约经营土地的愿望，实现了生产要素的合理配置，使土地经营权向专业大户、合作社等规模经营主体集聚，扩大了规模经营面积，形成了一批具有一定规模的农产品基地。大通镇的项永祥户原是跑运输的，积累资金后，通过参与土地流转，建成了我市新兴的蔬菜规模生产基地。冶山镇张献国办企业有了一定的积累，便弃工从农，今年租赁流转后的土地5000多亩，除了进行水稻、玉米种植外，还引进了太空莲蓬、油桃等经济作物，引领当地农民向高效特色农业方向发展。

3、增加了农民的直接收入。天长市绝大多数土地流转费在每亩500元左右，国家有关惠农补贴仍归农民享有。因此农民把土地流出后，不但在农田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地经工经商，或外出务工，或在本地企业就业。金集镇益民新型农业专业合作社有700多户农民入社成为社员，将2468亩承包地流转给合作社，每亩每年可得到450斤稻谷，而且还可以参加合作社的保底分红，部分农民平时也可以在合作社做工获得一定的报酬。入社社员年均增加收入4000多元，土地流转后的农民务工经商、外出打工户均增加收入5000多元。

4、培育了新的经济主体。以农民专业合作社和有实力的种养大户为主的经营主体参与土地流转的积极性高涨，土地股份合作、农事服务等合作社数量不断增加，有力地推动了农村土地流转。永丰镇的华福昌户，2009年从市良种场流转土地504亩，与有关企业实行订单生产，一年纯收入达到30多万元。

5、加快了农村劳动力转移。通过农村土地承包经营权的流转，使很多农村劳动力从土地中解放出来，既维护了农民的土地承包权益，又解除了农民离土离乡的后顾之忧，使更多的人从事二、三产业或外出打工。据统计：全市2010年离土不离市的农业劳动力约12万人，占全市农业总劳动力的38%。农村劳动力的大量转移为该市的工业和服务的发展提供了人力保障，从而加快了全市工业经济和服务业的发展。

据调查，目前影响土地流转的主要问题有以下三个方面：

一是传统思想观念的束缚。目前，大多数农民恋土情结较浓，加上各项农业补贴，土地收益得到提升，农民把土地看得更加珍贵。即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。

二是个别镇村认识不到位。一些镇村干部对于通过土地流转发展现代农业，加快新农村建设的重要性认识不足，积极性、主动性不高。

三是流转机制不够完善。有的镇流转程序不规范，土地流转双方的管理约束机制、调解纠纷仲裁机制等不够完善。

三、加快推进土地流转的意见和建议

1、强化责任，调动镇村干部积极性。在农村土地流转的进程中，镇村干部的作用发挥非常关键。他们熟悉农户家庭现状、当地的产业特点、劳动力的流动状况、农民的思想动态，做工作的针对性强。因此，各镇（街道）党委、政府要高度重视农村土地经营权流转工作，把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来抓，列入党委、政府工作的议事日程。结合当地实际，制订一些促进土地流转的措施，落实镇村干部工作责任。建议市委、市政府考虑拿出指导性计划，分解到各地并列入考核内容，对成绩突出的予以表彰奖励。

2、加强宣传，消除农民的思想顾虑。一要多渠道、全方位宣传土地流转法律法规，宣传土地流转、规模经营的典型，使土地流转的基本政策、原则、程序家喻户晓，为土地流转创造良好的舆论氛围和政策环境。二要让广大农民充分认识到，土地不仅是就业和生存的手段，更是一笔可以利用的资产，从而提高农民群众参与土地流转的积极性和主动性。三要提高基层干部“以地生财”的意识，引导农民群众提高组织化程度，增强运作土地的能力，促进农村土地流转工作合理、健康、有序开展。

3、强力推进，大胆创新土地流转模式。根据全市农业发展实际，大胆创新土地流转模式，最大限度提高土地利用率及产出率。一要大户示范带动。大力培育种植、养殖大户，依靠大户的示范效应，促进农村土地流转。二要合作社合力带动。大力发展农村专业合作经济组织，按照民主原则对土地统一管理，提高农民对土地流转的积极性。三要招商引资带动。建议将土地流转工作与招商引资工作有效对接，互为促动。要大力引进有实力的农业龙头企业到我市兴办特色农业、休闲农业、观光农业。四要科研单位带动。通过实行优惠政策，鼓励市内外科研单位和大专院校租赁农民土地，建设产业生产基地和科研基地。此外要鼓励有一定规模种植和养殖的大户和合作社挂牌成立家庭农场和合作农场，为发展设施农业和高效农业创造条件，打好基础。

4、完善机制，提高土地流转服务水平。一要进一步建立健全市、镇、村三级农村土地流转服务网络，充分发挥农村土地流转服务中心、服务站和土地流转信息员的作用，明确专职人员，落实工作经费，做好土地流转的信息搜集发布、政策咨询服务、流转价格评估、合同审查备案和档案管理等工作。二要加快建立土地流转纠纷调处和仲裁机构，完善土地流转交易制度、纠纷调解和仲裁制度等，以解决“我想转包，谁要”和“我想承包，谁有”的土地使用供求矛盾，使土地流转进入有序的市场化轨道。

第三篇：加快科技创新 发展现代农业

加快科技创新 发展现代农业

“十一五”时期是我国农业农村经济持续稳定发展的黄金期。5年来，我国农业综合生产能力和现代化程度显著提高，粮食总产连续4年稳定在1万亿斤以上，农民收入大幅提高。这一成就的取得实属不易，其中，农业科技创新发挥了重要的支撑作用。

一、农业科技已成为推动农业农村经济发展的主要力量

农业的根本出路在科技创新。“十一五”以来，在有关部门的大力支持下，我们坚持“四个立足”，在推动农业科技创新的同时，继续保持了现代农业发展的良好势头。

一是立足产业需求推进自主创新。目前，我国已建立50个主要农产品的产业技术体系，实施了转基因重大专项和公益性行业科研专项，有效引导和支持了农业科技创新要素向农业生产实践需要集聚集中。特别是，为完善产业技术体系，我国以产业为主线，以农产品为单元，逐个环节梳理技术需求，帮助农民排解生产难题，为提高农业科技创新能力开辟了新思路。

二是立足农民需要推进科技成果转化应用。新世纪以来，国家十分重视根据农民需求促进农业科技创新，深化了基层农技推广体系改革，加强了农业科技进村入户工作。截至2010年底，82.5%的基层农技推广机构已列为财政全额拨款单位，有力地调动了基层农技人员的积极性，增强了农技推广与服务能力，农技推广人员在近两年的抗灾夺丰收中发挥了至关重要的作用。

三是立足现代农业发展推进农民培训。为适应现代农业发展需要，我国及时调整聚焦培训重点，引导和促进农业劳动力向农业产业延长链转移，由单纯外出务工向“就地、就近”就业转变，由偏重服务城市发展向注重支撑农业农村经济社会发展转变。近年来，一大批有文化、懂技术、会经营的新型农民，积极主动地扎根农村，投身于现代农业发展。

四是立足国情特色推进农业科技管理创新。5年以来，我国高度重视农业科技管理创新，富有成效地探索出了科技与产业紧密结合的新途径，建立了科技投入稳定支持的新机制，营造了科技人员潜心钻研科技、安心服务生产的新氛围，形成了各类科技力量联合协作的新格局。

2010年，全国农业科技贡献率达52%，超过了土地、劳动力及物质投入要素的贡献份额。粮食综合单产达331公斤，比“十五”时期平均水平高出30公斤以上，单产提高对粮食增产的贡献率稳定在60%以上。农业科技已成为推动农业农村经济发展的主要力量。

二、发展现代农业提出了加快农业科技创新的新任务

“十二五”时期，我国城镇化进程将加速发展，农业产业结构将加快升级，农产品消费需求将持续增长，这对现代农业发展提出了更高要求。“十二五”时期，深入推进现代农业发展，必须紧紧围绕转变农业发展方式这条主线，加快农业科技创新。

促进农业发展方式转变迫切需要加快农业科技创新。人多地少、水资源紧缺、环境承载能力较弱，是我国发展现代农业的最大制约因素，也是转变农业发展方式的倒逼压力。从耕地资源来看，2004年以来我国粮食连续7年增产，增量达2300多亿斤；与此同时，播种面积也连续7年增加，增量达1.6亿亩，面积增加对粮食增产的贡献率达40%左右。在耕地总量难以增加、耕地质量下降趋势尚未得到根本遏制、粮食和经济作物又要统筹兼顾的情况下，今后粮食播种面积维持在16亿亩已属不易，靠增加面积增产的空间越来越小。从水资源来看，我国每年农业生产缺水200多亿立方米，而农业灌溉用水利用效率仅45%左右。特别是近年来粮食生产中心北移以后，北方地区水资源矛盾尤为突出，占全国粮食产量一半多的东北和黄淮海地区水资源总量仅占全国的15%左右。从外部投入品来看，我国化肥当季利用率仅为30%左右，农药利用率仅为33%左右，普遍低于发达国家20个百分点以上。外部投入品的大量使用，不仅增加了农业生产成本，很大程度上抵消了近年来国家对农民的补贴效应，也使得农业农村生态环境问题不断加剧。因此，只有加快转变农业发展方式，把农业发展切实转到依靠科技进步和劳动者素质提高的轨道上来，积极发展生态农业、循环农业和低碳农业，才能确保我国粮食等主要农产品的有效供给。

提升农业整体竞争力迫切需要加快农业科技创新。一部农业发展史就是一部农业科技进步史。尤其在当代，农业的竞争实质是农业科技的竞争。近几十年来，随着世界科技的迅猛发展以及向农业领域的加速渗透，一方面，现代农业科学的学科分化正在加速，基因工程、酶工程、生物电子工程、蛋白质工程等学科迅速发展并更加细化，农业科技日益得到深入发展；另一方面，农业科技与其他学科

不断融合，形成了许多新的学科交叉点和生长点，极大地拓宽了农业产业领域。与国际先进科技水平相比，我国农业科技无论是广度还是深度都存在着不小差距，原始创新和关键技术成果明显不足，真正能运用到生产上的重大突破性科技成果还比较少。以农业最核心、最基本的生产资料种子为例，除了水稻杂交优势利用等少量成果居于世界领先地位以外，其他都缺乏总体优势。从主要作物来看，我国小麦单产居世界第23位，玉米居第39位，大豆居第40位，分别只有世界先进水平的70%、54%和52%，依靠科技创新增产的潜力仍很大。

适应农业经营主体的新变化迫切需要增强农业科技服务能力。我国农业以户为单位的小规模家庭生产模式将长期占主导地位，这一实际决定了必须始终把农业科技推广服务摆在更为突出的位置。特别是改革开放以来，随着农村青壮年劳动力大规模向城镇和非农产业转移，我国农村劳动力数量不断减少，劳动力平均年龄不断升高，越来越难以满足现代农业生产对劳动者技能的要求。同时，随着农业生产规模化、集约化程度的不断提高，新型种养殖大户、农民专业合作组织和农业企业等逐步成为农业生产的重要组成部分，对关键生产环节的技术服务产生巨大需求。为此，迫切需要增强农业科技专业化和社会化服务能力，提高科技服务的质量和水平。

三、“十二五”时期加快农业科技创新的思考

“十二五”时期，加快农业科技创新，必须紧紧围绕粮食等主要农产品有效供给、农民持续增收和农业可持续发展的重大科技需求，以促进农业发展方式转变为主线，优化农业生产技术结构，提升农业科技服务水平，提高农业科技管理效能，加快构建新型农业科技创新体系，不断增强农业科技对现代农业的支撑、推动和引领能力。

实现农业科技投入方式和结构的优化。2009年，我国农业科研投入占农业生产总值的比重仅为0.6%，而世界平均水平超过1%，发达国家普遍在2%—3%之间，亟须加大投入总量，并建立逐年稳定增长的农业科技投入机制，从根本上改变长期以来我国农业科技投入不足的局面。同时，要突出投入重点，由注重农业产中研究向注重产前、产中、产后合理配置转变，使育种、栽培与养殖、病虫害防控、设施设备、加工、产业政策等各环节都得到有效支持；从注重科技研发向注重研发与中试示范并重转变，使科研成果能尽快完成熟化和大面积示范，加快转化为现实生产力。在此基础上，要着力转变投入方式，逐步提高农业科技投入

中非竞争性投入的比例，建立完善对公益性农业科研机构、优秀农业科研人员和优势农业科研团队的长效支持机制，为农业科技进步创造良好氛围。

实现科技创新方向和重点的调整。当前，为适应农业科技发展新趋势和农业现代化新要求，我国需要大力调整农业科技创新方向和重点。一是由侧重生物技术到注重生物、农机及工程技术相结合的调整。2010年我国农机化综合水平达到52%，农业科技也要适应这一重大转变，强化农机农艺融合，将原本由育种、栽培、耕作等为主的农业技术体系，转向生物技术和机械工程技术相结合，统筹发展机械技术和生物技术。二是由仅注重提高土地产出率到土地产出率和资源利用效率并重的调整。要以节地节水节肥节能为重点，有针对性地开发应用资源节约型和环境友好型技术，把农业科技进步和农业生态环境更好地结合起来，不断提高农业资源利用效率。三是由单一农业生产技术到多功能多层次农业生产技术的调整。伴随着现代生物技术发展，现代农业正在向绿色、安全、营养、健康、休闲、生态等多元化方向发展，生物质能源、海洋农牧场、生物材料、农副产品等相关技术领域正成为现代农业科技新的生长点，蕴含着极大的发展潜力。在这种形势下，农业科技需要密切追踪前沿，不断拓宽视野和领域，着力培育现代农业新的增长点。

实现农业技术推广与服务方式的转变。随着经济社会的发展，我国农业生产经营将发生更为显著的变化。农业生产经营主体及方式的新变化，迫切需要根据不同主体的新需求，增强农业科技的专业化、社会化服务能力。目前，我国基层农技推广体系仍然薄弱，导致科技供给传输不下去，生产需求反馈不上来，技术成果的示范推广缺乏工作依托。“十二五”时期，我国必须在大力推进农业科技自主创新、增加技术源头供应的同时，更加注重成果转化和应用推广。一方面，要不断加强基层农技推广机构的能力建设，组织实施农业技术推广人员培养与知识更新工程，加快提升乡镇和区域性农业公共服务机构的为农服务能力；另一方面，要以基层农技推广机构为主体，加快构建农民专业合作组织、农业科研教学单位、涉农企业等多方力量广泛参与、分工协作、服务到位的新型农技推广服务体系，促进农技推广工作的公益性与专业化、社会化相结合，努力把农业科技服务送到田间地头。

实现农业科技体制与管理机制的创新。当前，要在遵循科研规律的基础上，突出产业特点和国情特色，探索符合我国农业生产实际的科技进步之路。一是深化和完善农业科研院所改革。按照中央关于事业单位改革的要求，当前要对农业

科研院所进行准确定位，通过剥离、整合、转制等方式，加快推进分类改革。对公益性科研院所，关键是加快建立和完善现代院所制度，加强内部管理和运行机制创新，切实解决科技体制改革相关政策不配套或落实不到位的问题。二是完善科技立项机制。坚持课题来源于实践，建立完善以产业发展为导向的科技立项机制，推进科技要素优化组合，推动科技与生产有效结合。三是强化联合协作制度。促进跨学科、跨行业、跨部门、跨区域的单位和科研人员之间协同攻关，努力把科技力量配置由重复分散转向科学分工与联合协作相结合，不断巩固和发展农业科技大联合大协作的良好发展局面。四是创新科技评价机制。建立完善符合农业产业和农业科技发展要求的科技评价指标体系，对不同类型科研机构、科技项目、科技人员实施分类考核和分类评价，重视发挥科技信用评价制度的激励约束功能。

第四篇：农村产权流转交易土地经营权流转交易服务规范

《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》

国家标准编制说明

一、任务来源

本项标准来源于《国家标准委关于下达<国家森林城市评价指标>等31项国家标准制修订计划通知》（国标委综合[2016]77号），计划编号为20161927-T-424。本项标准由安徽省质量和标准化研究院负责组织相关单位共同起草编制。

二、目的和意义

中共十八届三中全会明确提出“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”的改革方向；2014年中央1号文件要求“深化农村土地制度改革的重点，紧紧围绕确地、确权，坚持赋能、放开，深入推进农村产权制度改革。农村产权交易制度创新，构建归属明晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，是深化农村改革的前提和核心。”；2014年国务院办公厅专门针对农村产权流转交易出台了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号，该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，强调指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。2015年中央1号文件再次提出“坚持和完善农村基本经营制度，坚持农民家庭经营主体地位，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度。”由此可见，农村土地经营权流转交易工作越来越受到国家的重视。

目前，我国农村产权交易发展正处于快速发展阶段，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。但是，各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其交易规则、交易流程、交易服务有待规范。当前我国尚没有制定农村土地经营权流转交易服务相应的国家标准或行业标准，各地农村产权流转交易市场对服务要求存在差异，没有统一的技术规范要求，导致服务质量参差不齐，亟需统一农村土地经营权流转交易服务标准。因此，该标准的制定将填补国内标准的空白，规范该行业的服务行为，提高服务质量，推动农村产权流转交易服务的规范、有序发展。

三、编制的原则和主要依据

（一）编制的原则

本标准的编制应遵循如下原则：

（1）通用性原则。本标准是农村土地经营权流转交易的基础服务标准，应确保其在不同交易市场、不同地区的广泛适用。

（2）全面性原则。标准应层次清晰、科学合理、要素齐全，覆盖农村土地经营权进场流转交易的各个环节和全过程。

（3）规范性原则。标准按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求进行编写，保证标准的内容编排、格式规范和统一。

（4）前瞻性原则。在兼顾当前我国农村土地经营权流转交易的现实情况的同时，还必须考虑农村土地经营权流转交易的发展趋势和发展需要。

（二）标准编制的主要依据

1、结构和编写

标准的结构要素和编写格式按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求和规定。

2、政策法规

主要参照的政策法规如下： 《中华人民共和国标准化法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农村土地承包法》；

《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国拍卖法》； 《中华人民共和国招标投标法》；

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令[2005]47号）；

《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；

《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；

《国务院关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）。

3、标准

主要参照的标准如下：

DB32/T 2035-2012《产权交易服务规范》

DB34/T 1744.4-2012《公共资源交易市场服务标准体系 第4部分：产权转让》 GB/T 24421.1-2009《服务业组织标准化工作指南 第1部分：基本要求》； GB/T 24421.2-2009《服务业组织标准化工作指南 第2部分：标准体系》； GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》； GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》； GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》； GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》。

4、其他规范性文件

主要参照的其他规范性文件如下：

《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》； 《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》；

《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》； 《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》； 《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》； 《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》。

四、编制过程

2015年9月，《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目任务下达，组织项目组对标准任务进行分析研究，并成立了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》国家标准起草组，明确了任务要求，安排了工作进度；

2015年10月，标准起草组分工协作，收集相关文献资料、政策文件、标准和数据，开始起草标准草案。

2015年11月，标准起草组先后赴安徽省农村产权交易所、安徽省农交所、安徽农业大学、安徽省农委、淮北市公共资源交易中心等单位开展调研。在此基础上完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿1稿。

2015年12月，在贵阳召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿2稿。

2015年12月，标准起草组赴成都农村产权交易所开展项目调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿3稿。

2016年1月，标准起草组先后到北京农村产权交易所、中国林业交易所、武汉农村综合产权交易所、江南林业产权交易所等单位开展调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿4稿。

2016年1月25日，在福州召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿5稿。

2016年2月25日，在海南召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的全部内容进行了研讨，并对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案进行修改和完善。

2016年9月22日，在合肥市组织有关单位和专家召开了标准讨论会，对标准的具体指标、语言表达等内容进行了修改和完善，使标准的层次更加清晰、语言更加精炼。

2017年3月28日，标准起草组赴芜湖市开展调研，并召开了调研会。来自芜湖市质监局、市发展改革委、市农委、安徽长江产权交易所等单位的专家参加了会议，并对标准草案进行了详细地研讨，同时结合芜湖市的实际情况，提出了若干修改建议。

2017年11月14日，标准起草组赴长丰县农村综合产权交易服务中心调研县级农村产权交易的流程和要求。

2018年4月26日，标准起草组赴黄山市黄山区农委调研黄山区农村产权交易监督管理相关工作。

2018年6月30日，标准起草根据前期调研、专家研讨，对标准的指标、具体条款表述进行了全面的梳理和完善，形成标准征求建议稿。

五、主要条款内容及说明

1、主要内容

本标准规定了农村产权交易服务的术语和定义、基本要求、服务要求、服务质量要求、服务监督与评价等内容。

本标准适用于产权交易机构提供的农村产权交易服务。

2、主要条款说明（1）术语和定义

主要参照了GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）等文件的相关规定。

（2）基本要求

主要参照了《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（3）服务要求

主要参照了GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》、GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（4）服务质量要求

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务 业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)服务场所的布局合理，标识清晰，环境整洁、卫生。(2)服务中使用普通话，用语文明规范，仪表大方，礼貌待人。(3)公开承诺办理时限，限时办结，实行首问负责制。(4)建立“一站式”服务模式，提高工作效率。

(5)实现服务项目、服务流程、服务标准、收费标准等信息公开。(6)创新交易服务方式和管理模式，提高服务效率和服务质量。（5）服务监督与评价

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)制定交易机构服务监督制度，定期开展服务满意度调查和服务质量评议。(2)建立对交易服务机构服务质量反馈和投诉制度，公布投诉电话和网上投诉信箱，畅通监督渠道。

(3)开展服务质量综合评价和服务满意度调查，定期公示考评结果，不断提高服务质量和服务水平。

六、标准属性的建议

本标准属于基础标准，建议作为推荐性国家标准。

标准起草组 2016年5月30日

第五篇：无锡市惠山区农村产权流转交易管理暂行办法

无锡市惠山区农村产权流转交易管理暂行办法

第一章

总则

第一条

为进一步规范我区农村产权流转交易行为，保证交易过程的公平、公开、公正，增加产权流转收益，维护农村和谐稳定，根据有关法律法规和政策，结合我区实际，制定本办法。

第二条

本办法所指的农村产权流转交易是指集体资产资源的所有权、使用权和经营权及农民个人产权，以出租（租赁）、发包、转让等方式与本集体经济组织成员或本集体经济组织外的法人、公民，通过公开有序竞价，订立规范合同，确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。

第三条

农村产权流转交易接受区、镇（街道）农经部门的指导和监督。

第四条

农村产权流转交易统一进入镇（街道）农村产权交易服务中心（以下简称服务中心）交易，遵循自愿平等、诚实信用、等价有偿和公开、公平、公正、竞争的原则。以保护农村集体经济组织和农民的合法权益为目的，不得违背农村集体经济组织和农户依法自主经营管理的意愿，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

第二章

交易范围

第五条

本办法所指的参与交易的农村产权范围包括：

（一）农村土地承包经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。

（二）农村集体经营性资产所有权使用权。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产使用权，可以采取出租（租赁）、入股、转让、作价出资或合作、联营等方式流转交易。

（三）农村集体建设用地使用权。是指在经依法批准农用地转用或历史沿用、但未经征收的建设用地（不含宅基地）使用权可以采取出租（租赁）的方式流转交易。

（四）农业生产设施设备使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备，可以采取转让、出租、拍卖等方式流转交易。

（五）小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权，可以采取承包、出租、转让、抵押、股份合作等方式流转交易。

（六）农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。

（七）林权所有权、使用权。是指集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限。

（八）村级“四荒地”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。

（九）其他。农村建设项目招标、涉农资金项目、产业项目招商等。

第六条

镇（街道）在审核村（社区）提交的《农村集体资产交易立项申请表》的基础上，根据交易标的情况确定是否实行公开交易。达到以下标准的交易事项都应进入镇（街道）服务中心公开交易：

（一）单宗合同面积10亩及以上耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂、果园等农用地土地承包经营权或使用权的出租（发包）；

（二）单宗合同厂房（含仓库）面积500平方米及以上，或商业店铺（含写字楼）面积20平方米及以上，或租赁单次合同年限在5年及以上的农村集体物业使用权的出租；

（三）单宗合同标的年收益5万元及以上的农村集体资产经营权或使用权的出租（发包）；

（四）单宗合同标的原值3万元及以上的农村集体资产所有权或使用权的转让；

（五）需要进入镇（街道）交易服务中心公开交易的其他资产。

第三章

交易机构

第七条

成立镇（街道）农村产权交易服务中心，其主要职责是：

（一）加强对农村产权流转交易行为的指导和监督，强化服务功能；

（二）提供农村产权流转交易所需的场所和设施；

（三）提供农村产权流转交易的信息发布和咨询服务；

（四）接受意向人报名，审查意向人资质，管理交易保证金；

（五）组织开展农村产权流转交易；

（六）保存管理农村产权流转交易文件和活动记录等资料档案。第八条 区、镇（街道）、村（社区）分别成立农村产权流转交易审核工作组（以下简称“审核工作组”），负责农村产权流转交易的立项申请、交易审批和管理。区级审核工作组由区委、区政府分管领导担任组长，成员由区委农办、政务服务管理办公室、发改、住建、国土、财政、农林、审计等相关部门及涉及产权交易的镇（街道）和村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；镇级审核工作组由镇（街道）主要领导和分管领导分别担任正副组长，成员由镇（街道）农办、资产办、村建、国土、财政、农业等相关部门及涉及产权交易的村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；村级审核工作组组长可由村（社区）主任、会计或股份合作社监事会主席担任，组员由村（社区）两委会和民主理财小组相关成员组成，总人数不少于5名，其中普通群众代表不少于2人。

第九条

镇（街道）服务中心应按照“精简、高效、服务”的原则，配置场所、人员、经费，保障长期有效运作。运作经费列入镇级财政预算。交易过程中不得收取服务费用，其他环节产生的费用成本，可以约定由产权出租（发包/转让）方承担。

第四章

交易方式 第十条

农村产权流转交易采取现场举牌竞价、递交报价文件等方式进行，法律、法规以及有关政策文件有特殊规定的，从其规定。

第十一条

各镇（街道）应结合当地实际，探索分类制定不同区域、不同类型资产的租赁指导价格。农村集体资产出租（发包）的交易底价原则上不得低于同期同类资产出租（发包）指导价格，出现低于指导价格的特殊情况须提交镇（街道）审核工作组审批。

集体资产的转让，以具有合格资质的资产评估机构的评估价作为底价，也可根据集体经济组织实际，在高于评估价的前提下制定更合适的价格。转让价格低于评估价的，应当经本集体经济组织同意，提交镇级审核工作组审批。

第十二条

租赁合同根据承包地等不同品种结合各镇（街道）实际情况签订，特殊情况须经镇级审核工作组同意并报区级审核工作组审核批准后，按相关政策规定办理。

第十三条

对已出租（发包）的产权，要在合同到期前三个月与对方商议续约事宜。原承租（包）人决定不再续租的，须至少于合同到期前一个月告知出租（发包）方。

第十四条

标的金额不大、面积较小的产权，或者作为其他资产配套附属设备设施的产权，有明确资产经营意向人的，经集体经济组织或村级审核工作组民主表决同意，并报镇（街道）审核工作组审核批准后，由镇（街道）服务中心组织快捷交易。本条规定情形中涉及农村集体资产转让的，须经农村集体经济组织成员（股东）代表大会讨论通过后，报镇（街道）农经部门批准同意。

第十五条 农村集体经济组织每年要对辖区内承租（承包/受让）农村集体资产的法人或自然人的履约及诚信记录等情况进行审查，严格按农村集体资产设定的条件，提出农村集体资产承租（承包/受让）人的黑名单，经镇（街道）农经部门审查汇总后，统一进入镇（街道）服务中心并予以公布。对被列入黑名单的法人或自然人，不得接受其承租（承包/受让）农村产权的申请。

第五章

交易程序

第十六条

农村产权按照以下程序进行公开交易：

（一）拟定方案

由集体经济组织根据交易标的具体情况编制交易方案，交易方案包括：交易标的的基本情况、交易形式、交易底价、交易对象条件、合同的相关条款等。

（二）村级预审

坚持民主决策、民主管理原则，对集体资产出租（发包）的交易行为，由村级审核工作组进行预审并形成会议决议；对涉及集体资产转让的交易行为，必须提交村民（股东）代表大会讨论，经三分之二以上村民（股东）代表同意并形成会议决议。

村级审核工作组或村民（股东）代表大会，对交易是否实行公开竞价、交易对象条件、交易底价等事项提出预审意见。

（三）立项申请 村（社区）集体经济组织向镇（街道）服务中心提交《农村产权流转交易立项申请表》，镇级审核工作组根据申请数量每月定期召开会议对项目进行立项审核。

集体经济组织应向交易服务中心递交如下资料：1．《农村产权流转交易立项申请表》；2．《农村产权流转交易信息公告》；3．《农村产权流转交易会议决议》或《村民（股东）代表会议决议》；4．交易方案；5．按照法律、法规的规定需要提交的其他材料。

镇（街道）服务中心应当对集体经济组织所提交的资料进行审查，涉及资产租赁的，要将《农村产权流转交易立项申请表》按照《惠山区村（社区）集体资产资源承包（租赁）和工程建设项目管理办法》（惠发〔2013〕27号）规定提交镇（街道）审批，交易服务中心自收到镇（街道）审批意见之日起5个工作日内作出答复。对受理进入镇（街道）服务中心交易的，服务中心应当进行受理登记；对不受理进入镇（街道）服务中心交易的要提出理由，产权出租（发包/转让）方完善相关材料。

（四）发布信息

服务中心根据标的物情况和交易对象，发布交易信息。交易信息必须在镇（街道）服务中心和村（社区）公告栏公布，还可以通过网络、电视等其他媒介向社会发布。交易信息从发布之日起至交易日不得少于5个工作日，其中标的原值在20万元以上的产权转让，发布时间不少于10个工作日，且必须在公共媒体上发布公告信息。在交易信息发布期限内，未经组织交易的交易服务机构同意，出租（发包/转让）方不得自行撤回交易。在信息发布期间，出租（发包/转让）方如需变更交易信息的，需在交易日3天前以书面形式向镇（街道）农经部门提出申请并重新发布。

（五）组织交易

1．由服务中心审查报名人资格，确定参加竞价的人员名单、到场人员、交易时间和地点等。经审查通过的申请人按规定交纳保证金。交易必须在规定的时间和地点，并按交易流程进行。

2．评审和监督人员，由审核工作组按规定抽调相应人员担任。3．服务中心应在交易日组织交易。如无人提出竞价或无有效报价的，通知其集体经济组织，可选择续期发布信息或重启上述交易程序；只有1家提出有效报价（不得低于底价）的，以其报价成交；有2家及以上提出有效报价的，按照价高者得的方式成交。在同等条件下，涉及农村产权出租（发包）的，原承租（包）方享有优先权；涉及农村产权转让的，本集体经济组织成员享有优先权。农村产权的转让，参与竞价的单位（个人）原则上不少于3家，少于3家的须阐明原因，报镇（街道）农经部门审批。

（六）成交确认

交易条件达成一致后，交易双方应当在交易现场签订《成交确认书》。

（七）发布结果

交易结果在签订《成交确认书》后，于当日在镇（街道）服务中心公告栏、村（社区）公告栏等地方公示。

（八）签订合同

交易结果公示结束后，交易双方到组织交易的镇（街道）服务中心签订合同。成交额较大的可进行公证。若在《成交确认书》签订之日起7个工作日内，竞得人没有与集体经济组织签订合同的，视为放弃交易，交纳的交易保证金不予退回。

（九）资料归档

镇（街道）服务中心要及时将资产交易资料整理归档，每个交易项目对应建立一本交易档案。

第十七条 交易保证金额和交付方式由村（社区）集体经济组织自行决定，涉及农村产权出租（发包）的，交易保证金不得少于5000元；涉及农村产权转让的，交易保证金不得少于交易底价的50%，且最低不少于10000元。对未成功竞得的竞价人所交纳的交易保证金，应在相关交易完成后的3个工作日内一次性全额无息返还该竞价人。

第十八条

交易合同签订后，竞得人交纳的交易保证金自动转为交易首付款，余款的支付方式，根据交易双方签订的合同履约。另外，产权转让所得应实行专项管理。

第六章

见证和监督

第十九条

区、镇（街道）两级审核工作组根据当天交易内容涉及的部门审核职责，由正副组长负责召集相关部门抽调人员参加评审。村级审核工作组要切实履行职责，在服务中心组织交易时组织集体资产所有者代表、两名以上村民代表加入区或镇（街）审核工作组，负责本村（社）集体资产交易的见证和监督工作。

第二十条

自本办法实施之日起，农村产权必须依照相关程序进入镇（街道）服务中心交易，严禁恶意将农村产权标的金额（或面积）分拆（发包给本集体经济组织村民的耕地、鱼塘、苗木地等农用地除外），规避进入服务中心交易。一经发现，将依法追究相关责任人的责任。

第二十一条

村（社区）集体经济组织有关人员违反本办法规定私下进行农村产权流转交易，恶意隐瞒农村产权流转交易公开信息的，视情节给予集体经济组织主要负责人及相关负责人行政处分；造成集体经济损失的，依法追讨经济赔偿；构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第二十二条

在资产交易过程中，因特殊情况影响，导致交易活动无法正常开展，经处理仍未能解决的，交易的组织方有权作出中止交易、终止交易或延期交易的决定，并应及时进行相关信息公告。

第七章

附则

第二十三条

农村产权流转交易后发生产权交易纠纷的，当事人可以向交易服务中心主管部门或者地方相关行政管理部门申请调解；经调解无法解决的，依据合同约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。第二十四条

本办法由惠山区委农村工作办公室负责解释，自二○一六年一月起施行。