蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

第一篇：蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

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蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第1689号

上诉人（原审被告）蔡国华，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊。

上诉人（原审被告）蔡一尘，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊＊。

委托代理人蔡国华，系蔡一尘之父，身份事项同上。

被上诉人（原审原告）上海恒臻物业管理有限公司。

法定代表人＊＊，总经理。

委托代理人史，上海恒臻物业管理有限公司职员。

上诉人蔡国华、蔡一尘因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2006年4月30日，上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻公司、乙方）与上海市闵行区二区业主大会（甲方）签订了物业服务合同一份，约定由甲方委托乙方为闵行区＊＊＊＊弄二区小区业主提供物业服务，恒臻公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅多层人民币0.84元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，约定收费标准为多层1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同。物业服务费用均为按季缴纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。恒臻公司自2006年4月入驻蔡国华、蔡一尘所在小区，实际为该小区提供物业管理服务至今。蔡国华、蔡一尘系上海市闵行区＊＊＊＊弄2区46号401室业主，建筑面积为104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物业服务费8，992.92元。

原审另查明，恒臻公司分别于2008年4月27日、2010年12月18日，通过挂号信的方式向蔡国华、蔡一尘邮寄催款通知，蔡国华、蔡一尘均未领取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快递方式向蔡国华、蔡一尘催讨欠款。2013年5月28日恒臻公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二审期间自愿撤回起诉。

2014年1月27日恒臻公司诉至原审法院，请求判令：

1、蔡国华、蔡一尘支付2006年10月起至2013年12月31日止的物业服务费8，992.92元；

2、蔡国华、蔡一尘支付逾期交纳违约金8，492.84元。

原审认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现蔡国华、蔡一尘所居住小区的业主委员会已与恒臻公司签订了《物业服务合同》，故业主委员会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力。现蔡国华、蔡一尘认为业主委员会成立的程序不合法，进而否认物业服务合同，对于此项辩称不予采信。蔡国华、蔡一尘以物业服务合同签订的程序不合法提出反诉要求撤销物业服务合同及补充协议，原审法院已向蔡国华、蔡一尘释明，其应另行提起诉讼解 法律侠客在线lawbingo

决。

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，诉讼时效中断重新计算，2006年10月至2008年4月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2010年4月26日到期。恒臻公司虽提供了2009年3月24日的交寄清单，但从中并不能看出恒臻公司已向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，恒臻公司目前可以证明的最近一次邮寄催讨函的时间为2010年12月18日，诉讼时效中断重新计算，因此2006年10月至2008年12月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。2009年1月至2010年12月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通过快递方式向蔡国华、蔡一尘邮寄了催款函，因此诉讼时效中断重新计算。此外，对于蔡国华、蔡一尘未签收恒臻公司邮寄的挂号信、快递的辩称，因恒臻公司已经提供在诉讼时效内以蔡国华、蔡一尘居住地为寄送地址，并以挂号信及快递方式邮寄催款函的凭证，而蔡国华、蔡一尘在庭审中也称恒臻公司寄过两份快递给其，一份其直接交由快递员退给恒臻公司，一份塞其信箱内，其取出后直接交给居委会，可见恒臻公司确实向蔡国华、蔡一尘进行了催讨，已导致诉讼时效中断重新计算，因此对于蔡国华、蔡一尘的此项辩称，不予支持。

至于蔡国华、蔡一尘提出恒臻公司未尽物业管理职责，存在管理瑕疵、停车费账目未公开等问题，均涉及蔡国华、蔡一尘所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。故本案中蔡国华、蔡一尘以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。

至于恒臻公司主张的滞纳金，恒臻公司作为一家物业服务单位，应为业主提供良好的、全面的物业服务，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。考虑到蔡国华、蔡一尘未付物业费确属事出有因，因此对于恒臻公司主张的滞纳金，不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年五月十二日作出判决：

一、蔡国华、蔡一尘于判决生效之日起十日内支付上海恒臻物业管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业服务费6，629.66元；

二、驳回上海恒臻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计118.57元，由上海恒臻物业管理有限公司负担73.61元，蔡国华、蔡一尘负担44.96元。

原审法院判决后，蔡国华、蔡一尘不服，向本院提起上诉称：物业合同不合法，是没有效力的，对上诉人也没有约束力。被上诉人拒不提供房屋的承重结构图、破坏小区绿化、拆掉围墙铁栏，没有尽到物业管理义务，不应收费。此外，上诉人从没有收到过催款函也没有承诺过付款，被上诉人主张的物业费已过诉讼时效，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人恒臻公司辩称：被上诉人已经履行了自己的义务，小区内的工程都是通过业委会同意的，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，被上诉人作为物业管理单位，与系争小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同上有业主委员会主任的签字，并加盖了该小区业主大会的印章，故该合同合法有效，对作为小区业主的上诉人具有法律约束力。依据等价有偿、诚实信用原则，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。至于上诉人提及的被上诉人擅自破坏 法律侠客在线lawbingo

小区环境，拆掉小区铁围栏等影响业主生活质量的问题，一则根据上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。此外，关于诉讼时效问题，被上诉人一审提供的2010年12月18日邮寄的物业管理费催缴函可证明其于2010年12月向上诉人发出过催缴通知，故上诉人以被上诉人主张的2009年至2013年的物业费已过诉讼时效为由拒付物业费，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币89.90元，由上诉人蔡国华、蔡一尘负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

方方 代理审判员

孙飞 代理审判员

毛焱 二〇一四年七月二十一日

书 记 员

倪非

第二篇：冯长荣与广州东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

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冯长荣与广州东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第511号

上诉人（原审被告）：冯长荣。

委托代理人：杨帆，北京德恒（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司。

法定代表人：陈可，职务：总经理。

委托代理人：周登。

上诉人冯长荣因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：广州市越秀区寺右新马路168号4-60房（建筑面积45.91平方米，使用性质为商业）是冯长荣所有的物业。据《房地产登记簿查册表》记载，上述房屋所有权来历是冯长荣于1992年向广州东华实业股份有限公司买。

另据东华物业公司提供的、于2010年7月27日从广州市城市建设档案馆调取的《补办报建原批文内容摘要》显示：（89）建字第734号广州五羊新城购物中心等工程项目的建设单位为广州东华实业股份有限公司。据房产登记号为统字210759号的《广州市房地产产权情况表》及《广州市房地产权属证明书》记载，广州市越秀区寺右新马路168号房屋一座，7层，建筑面积17558.3987平方米，使用性质为商业，1989年新建，权属人广州东华实业股份有限公司。

东华物业公司是具有一级资质的物业服务公司。

1998年1月1日，东华物业公司（为乙方）与广州东华实业股份有限公司（为甲方）签订《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，约定：为保障住宅小区（大厦）的房屋及其设备和市政公用设施的正常使用，维持良好的生活环境，根据《广州市新建住宅小区物业管理办法》及广州市物业管理服务的有关规定，双方就物业管理服务事宜，达成如下协议：

一、委托管理的范围：甲方将所开发建设的五羊村、东湖新村、花园新村、湖滨苑、文德大楼的物业委托给乙方进行管理。

二、管理内容：

（一）日常服务，1、房屋共同走道、楼梯、内墙、小区路面、公共场地、公厕、果皮箱保洁；

2、垃圾清运；

3、绿化养护；

4、维护治安和制止乱停乱放等行为；

5、房屋公共部位、防盗门、公用水、电管线、灯头、电制、水制的日常养护；

6、小区道路、排水、路牌、路灯、园林设施及建筑小品、环卫设施、消防及交通设施的日常养护。

（二）专项服务，1、上门收集垃圾（每天收一次）；

2、水池清洗（每季度收一次）；

3、化粪池、小区排水系统清疏（每年清疏一次）；

4、大楼外墙清洗（每5年一次）；

5、水泵、电梯、发电机等设备的运行保养及检修。

（三）代办服务，1、代收水、电费。

（四）住宅小区（大厦）档案资料的管理。

（五）政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

三、管理服务费来源：

（一）按双方参照广州市物业管理服务收费议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案后，向业主（住户）收取。

四、双方的责任、权利、义务：

（一）甲方责任、权利、义务，1、确定本住宅小区（大厦）管理服务费价格方案。

（二）、乙方责任、权利、义务，1、编制本住宅小区（大厦）管理服务价格方案并办理备案手续；

2、编制管理服务计划及费用概算预算、结算报告；

3、负责制定大宗维修方案并办理申报手 法律侠客在线lawbingo

续；

4、每半年向全体业主公布一次本住宅小区（大厦）物业管理服务费的收支帐目；

5、按照《广州市住宅小区（大厦）物业管理考评办法》的规定及标准管好住宅小区（大厦）；

6、接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7、有权依照物业管理法规政策及业主公约对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理；

8、建立本住宅小区（大厦）物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的财产；

10、政策规定由乙方承担的其他责任。

五、委托管理期限，自1998年1月1日起至小区业主委员会依法成立，续聘或另行选聘物业管理公司止等。合同签订后，东华物业公司对涉案小区进行了物业服务。

1999年11月10日，广州市东山区物价局向东华物业公司作出东价函（1999）21号《关于五羊购物广场物业管理服务收费标准的批复》，内容为：你公司关于《寺右新马路168、170号五羊购物广场物业管理服务收费标准的申请》收悉，现批复如下：商场物业管理服务费为每月每平方米建筑面积10元，服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期清洗公共蓄水池、绿化管理、代收代缴水电费、上门收垃圾服务及电梯、消防、供水、供电、排污和防盗门等公共设施的维护保养等内容，以上收费标准从1999年11月起开始执行等。东华物业公司据此领取了广州市寺右新马路170号五羊购物广场的《广东省经营服务性收费许可证》。

另查明：涉案小区部分香港业主于1994年4月20日在香港警务处注册成立了名称为五羊新城广场业主委员会的社团。该社团至今未在广州市房地产行政主管部门备案，五羊购物广场业主也无在我国内地成立业主委员会。

1997年，广州市中级人民法院就广州市五羊村“广州东城广场”A、B、C座211间铺位的购楼人共314人诉广州东城联合发展有限公司、广州东鸿房地产服务有限公司物业管理纠纷一案作出（1996）穗中法房初字第51号民事调解书，确认解除广州市五羊村“广州东城广场”A、B、C座211间铺位的购楼人共314人与广州东城联合发展有限公司“物业管理公约”，由广州东鸿房地产服务有限公司于1997年1月31日将本市五羊村“广州东城广场”属东华物业公司所有的铺位交回广州市五羊村“广州东城广场”A、B、C座211间铺位的购楼人共314人管理。

1997年11月12日起，五羊新城广场业主委员会先后与东华物业公司签订《委托管理合同书》、《委托管理续约合同》、《委托管理合同书》，由五羊新城广场业主委员会将位于广州五羊新城广场A、B座1-4层和C座一部分属于香港业主的物业及其设备和市政公用设施委托东华物业公司进行管理，期限从1997年11月16日至2004年3月31日止，其中1997年11月16日至1998年11月15日的管理费标准为15元／平方米建筑面积，2003年4月1日至2004年3月31日止的管理费标准为10元／平方米建筑面积等。合同于2004年3月31日期满后无再续约，而东华物业公司继续对上述物业进行物业服务。冯长荣提交了一份五羊新城业主委员会于2006年11月27日向东华物业公司发出的《关于移交广州五羊新城广场的通知》，其中内容为五羊新城业主委员会要求东华物业公司于2007年1月1日将五羊新城广场A、B、C座物业移交给广州市德成物业管理有限公司。东华物业公司称没有收到该通知。

为此，五羊新城广场业主委员会（五羊新城业主委员会）曾向原审法院提起诉讼，请求确认上述《委托管理合同》于2004年3月31日终止，本案东华物业公司将五羊新城广场物业管理权及五羊新城广场B座地下东南口处管理用房（面积约20平方米）、A座首层配电房（具体面积不清楚）交还给该委员会。该院于2008年7月15日作出（2008）越法民三初字第1427号民事裁定，驳回五羊新城广场业主委员会的起诉。五羊新城广场业主委员会不 法律侠客在线lawbingo

服该裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2008年12月5日作出（2008）穗中法民五终字第3739号民事裁定，认为五羊新城广场业主委员会于1994年4月20日按照香港《社团条例》有关规定注册，取得了由香港警务处牌照课颁发的《社团注册证明书》。但是，根据香港地区的法例，具有类似我国大陆地区业主大会权利的组织应当是依照香港地区《建筑物管理条例》在土地注册处登记的业主立案法团。因此，在香港注册成立的五羊新城广场业主委员会既不是我国大陆地区承认的业主自治组织，也不是我国香港地区承认的业主自治组织。原审法院认定五羊新城广场业主委员会不具备合法的民事诉讼主体资格并据此驳回其起诉，该处理并无不当，应予维持。本院遂裁定驳回上诉，维持原裁定。

2009年12月11日，广州市中级人民法院对广州市德成物业管理有限公司诉本案东华物业公司侵权纠纷一案作出（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决，判决认为：“东华物管公司与案涉物业的建设单位之一广州东华实业股份有限公司于1998年1月1日签订了《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，从而成为案涉物业的前期物业服务企业，另根据其向法院提供的2007年期间讼争物业的水电费发票可确认讼争物业一直由其实施物业管理。因德成物管公司未能举证证实东华物管公司对案涉物业的实际物业服务合同关系已依法解除，故本院对东华物管公司现仍为案涉物业的物业服务企业此一事实予以确认„„。德成物管公司虽于2006年11月16日与五羊新城广场业主委员会签订了《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，但该业主委员会并非经五羊新城广场业主大会选举产生，不能代表全体业主，上述《协议书》仅对该业主委员会所代表的部分业主具有约束力„„”。

因本案纠纷，东华物业公司于2011年9月8日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：

一、冯长荣支付广州市越秀区寺右新马路168号4-60房从2004年1月1日起至2011年4月30日止的物业管理费40400.8元（按房屋建筑面积45.91平方米×10元／平方米／月=459.10元／月标准计算）；

二、冯长荣支付拖欠上述物业管理费的违约金（物业管理费按月产生，从应交物业管理费的次月1日起算违约金，即从2004年2月1日起，每日按同期应付而未付的物业管理费的万分之二标准计至付清之日止）；

三、冯长荣支付查册费70元；

四、冯长荣承担本案诉讼费、公告费。

本案一审诉讼过程中，原审法院于2011年12月16日下午到涉案寺右新马路168号大楼进行现场勘验，并对现场状况进行拍照。现场可见，除首层少数商铺外，包括涉案商铺在内的各楼层商铺均无经营，走廊、商铺内铺满灰尘，部分商铺内堆满杂物，各楼层照明正常。

一审庭审中，双方一致确认双方无签订物业服务合同。东华物业公司陈述：对涉案场地进行物业管理的依据是1998年1月1日与广州东华实业股份有限公司签订的物业管理委托合同；管理费按月产生，当月没有缴纳，从下个月开始就为逾期；冯长荣从2004年至今没有缴纳过物业管理费，东华物业公司有追讨过，但无书面证据证明。冯长荣陈述：东华物业公司并无追讨过物业管理费。

东华物业公司为证明其依约提供了物业管理服务，提交《五羊新城园林绿化保养合同》、《清洁服务合同》、《对讲及闭路监控保养协议》、《清疏化粪池协议》、《清洁服务委托合同》、《清洁及除四害服务委托合同》、《消防系统维修保养服务合同》及部分被委托单位出具的其接受东华物业公司委托对寺右新马路168、170号等提供服务的情况说明或证明。冯长荣对上述证据真实性无异议，但认为不能证明东华物业公司进行了实际管理，东华物业公司转委托需经业主委员会同意。东华物业公司还提交了五羊新村购物中心大楼的电费发票若干、五羊新城水费发票若干、广州市自来水公司越秀供水管理所出具的《情况说明》及东华物业公司的员工排班表予以证明。冯长荣称涉案商场没有开业，东华物业公司必须证明相应水电费是基于公共水电的消耗，且代缴水电费并不能代表东华物业公司对涉案商场提供了物业管理服务，而员工排班表是东华物业公司内部管理的安排，而不是出勤记录，对真实性 法律侠客在线lawbingo

不予认可。

冯长荣为证明广州东华物业股份有限公司不是涉案房屋开发商，提交了以下等证据：

1、广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月16日向原东山区人民法院发出的《关于谢启宇、林帼瑜诉讼案件有关问题的复函》（复印件），复函称香港德亚国际有限公司向开发商买卖寺右新马路第168号东城购物广场二、三层是有效的，香港德亚国际有限公司可以在与开发商签订买卖合约后转让给小业主。

2、广州东华实业股份有限公司于2001年12月4日向广州市房地产交易所发出的书面函（复印件），称经查位于五羊新城寺右新马路168号全幢之物业，是其与香港协洋有限公司合作兴建的，其中二、三层全部是分成给香港协洋有限公司之物业，该公司又将上述物业出售给德亚国际有限公司，其双方在1991年12月23日《买卖合约》是有效合约。

3、广州东城联合发展有限公司于2001年11月20日向广州东华实业股份有限公司发出的函件（复印件），称关于广州东华实业股份有限公司和澳门东洋投资有限公司合作兴建的五羊东城购物中心AB栋（东山区寺右新马路168号）的分配物业情况：首层、二层、三层、四层为澳门东洋投资有限公司分配物业，首层其中05、06号地铺为广州东华实业股份有限公司分配物业，五层东北部分为广州东华实业股份有限公司分配物业，五层西南部分为澳门东洋投资有限公司分配物业，六层、七层为广州东华实业股份有限公司分配物业。

4、广州东城联合发展有限公司于2002年1月21日出具的书面说明，称位于广州市东山区寺右新马路168号（原称五羊购物广场AB栋），是广州东城联合发展有限公司兴建的，其中二、三层全部销售给香港德亚国际有限公司，该公司有权处置上述之物业。

5、广州东城联合发展有限公司的工商注册登记资料，其中显示广州东城联合发展有限公司是广州东华实业股份有限公司与香港沛联发展有限公司于1985年12月29日合作组成兴建“五羊村”中心地区的工程项目，经营期限为15年；1991年，香港沛联发展有限公司经批准将其在合作公司广州东城联合发展有限公司的权责全部转让给澳门东洋投资有限公司，并约定经营期限届满后固定资产不作价归中方所有。

6、广州东城联合发展有限公司出资情况表（2008），载明：投资总额2519.08万美元，注册资本中方认缴0万美元，外方认缴1007.63万美元，实收资本中方实缴0万美元，外方实缴1007.63万美元。

7、广州越秀供电局于2008年8月14日向越秀区东湖街综治委发出的《关于五羊购物广场用电情况的复函》（复印件）、广东电网公司广州越秀供电局用电检查结果通知书，显示五羊新城寺右新马路168号用电客户为东城联合发展公司。

8、广州东城联合发展有限公司于1992年4月24日向广州市公安局十二处发出的函件（复印件），申请审批其所属的东城广场购物中心A、B幢首层、夹层、二层、三层、四层南边消防设施。东华物业公司对上述证据中没有原件的除了证据1、2表示对真实性不发表意见外，其余证据的真实性均不予确认。

冯长荣为证明五羊新城广场业主委员会已向东华物业公司支付管理费至2006年12月，提交了五羊广场收支情况复印件若干，其中内容并无反映物业管理费的支付情况，也无支付管理费的凭证。

另东华物业公司为证明因提起本案诉讼而需到房管部门查阅涉案房屋产权人所交纳的查册费70元，提供了房管部门于2009年10月15日、11月4日出具的查册费发票两张，金额合计10240元。

原审法院认为：据广州市城市建设档案资料和房管部门产权登记的记载，涉案商场的规划报建单位是广州东华实业股份有限公司，虽然广州东华实业股份有限公司与外资方合作开发涉案商场项目而成立了广州东城联合发展有限公司，但该公司并未取得土地使用权，土地使用权一直登记在广州东华实业股份有限公司名下。涉案商场建成后，初始权属人也依法登记为广州东华实业股份有限公司，因此，广州东华实业股份有限公司就是涉案商场的建设单位，生效的（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决也已对此予以确认。

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鉴于涉案房屋所在区域尚未成立业主委员会，广州东华实业股份有限公司作为建设单位选聘了东华物业公司作为上述区域的物业服务企业，并与东华物业公司签订了《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，符合有关前期物业管理的法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括冯长荣在内的业主均具有约束力。

东华物业公司已按照合同约定对冯长荣房屋所在区域实施了物业管理，向冯长荣等业主提供了物业管理服务，东华物业公司与冯长荣之间形成了物业管理服务关系。依照等价有偿原则，冯长荣应向东华物业公司支付物业管理费。至于物业管理费的标准，物价部门批准东华物业公司按每月每平方米建筑面积10元收费，但考虑到涉案商场大部分都没有经营，与正常运营的商场相比，东华物业公司的物业管理服务工作量减少，管理成本也降低，且从现场勘验可见保洁工作并非十分到位，从公平合理原则出发，目前对物业管理费减半收取为宜。因无证据证明物业管理费有诉讼时效中止或中断的情形，故冯长荣抗辩称东华物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，予以采纳。自起诉之日起倒数两年之前的物业管理费已超过诉讼时效，不予支持。至于拖欠物业管理费的违约金问题，因双方对物业管理费支付与否和标准均有争议，在争议未明确之前，冯长荣有理由不支付，故东华物业公司主张物业管理费的违约金依据不足，不予支持。至于查册费的问题，因该费用非诉讼之必要支出，且无充分证据证明为本案所支出，故东华物业公司要求冯长荣承担该费的请求没有依据，不予支持。

原审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款的规定，于2013年6月5日作出判决：

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，冯长荣将广州市越秀区寺右新马路168号4-60房从2009年9月8日起至2011年4月30日止的物业管理费（按45.91平方米×5元／月／平方米=229.55元／月计算）一次性支付给东华物业公司。

二、驳回东华物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1012元、公告费56元，由东华物业公司负担962元，冯长荣负担106元。

判后，冯长荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：

一、原审法院认定事实明显错误。

（一）一审法院没有全面地审查本案事实，选择性地使用证据进行断案，有违公正。本案审理核心焦点为广州东华实业股份有限公司是否为本案涉诉物业的开发商，以及，其与东华物业公司订立的前期物业管理合同对我方是否有约束力的问题。一审法院对涉案物业开发商的问题认定上，选择性地使用证据。我方就本案提交了共23套证据，一审法院只是列举了其中8套证据。

（二）一审法院对同类案件作不同的事实认定。在2012年的3月份，一审法院就在类似案件有关涉案物业开发商的事实认定上，审理查明并认定涉案物业的开发商为广州东城联合发展有限公司。

（三）关于对本案涉诉物业开发商问题的认定。我方认为涉案物业的开发商是广州东城联合发展有限公司，而不是广州东华实业股份有限公司。因此，广州东华实业股份有限公司与东华物业公司签订的委托管理服务合同，对我方不具有约束力。

（四）我方与东华物业公司不存委托法律关系也不存事实委托关系。现有证据证明，我方未予东华物业公司签订过任何形式的物业管理服务合同。退一步而言，一审法院认定东华物业公司与广州东华实业股份有限公司签订的前期物业管理合同，也是不能成立的。

二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”在1997年，广州市中级人民法院审理确认解除管理公约后，物业就交由业主自行管理。因此，就不能适用国家有关前期物业管理的规定，即东华物业公司不能依据其与广州东华实业股份有限公司订立的 法律侠客在线lawbingo

物业管理合同向我方收取管理费。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项的相关规定，任用和选聘物业管理服务企业，应由业主委员会通过一定民主程序直接与物业管理服务企业签订管理服务合同。如仍延续东华物业公司与广州东华实业股份有限公司订立的前期物业管理合同，向我方收取管理，则是对业主行使物业所有权的侵害。本案中，五羊新城业主委员会虽是在香港特别行政区设立登记记的社团组织，不属于中国内地法律框架下依法设立并登记的社团，但根据法律不溯及既往的原则，在《中华人民共和国物权法》颁布实施前，五羊新城业主委员会以自己的名义与东华物业公司订立的委托管理合同仍是合法有效的。该委托合同履行期满后，合同终止，各方当事人的权利义务归于消灭也是有效的。从另外一个角度而言，即使目前涉案物业尚未设立中国内地法律框架下的业主委员会，但也不就意味可适用《物业管理条例》第二十一条关于前期物业管理的相关规定，由所谓开发商委托物业管理服务企业向我方收取管理费。

三、一审法院程序错误。

（一）遗漏了本案的必要诉讼当事人。涉诉物业开发商是广州东华实业股份有限公司还是广州东城联合发展有限公司，是本案断案所必须查明的关键性事实。因此应当追加为本案的第三人进行审理。

（二）一审法院使用未经双方进行质证的证据。原审中对（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书未进行过质证，不能作为本案认定事实的依据。综上，上诉请求：

1、撤销原审判决书，依法改判或发回重审；

2、判令东华物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

被上诉人东华物业公司答辩称同意原审判决，不同意冯长荣的上诉请求。

经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审庭询中，冯长荣表示其清楚（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书的内容。

本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本院生效的（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决已确认东华物管公司与案涉物业的建设单位之一广州东华实业股份有限公司于1998年1月1日签订了《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，从而成为案涉物业的前期物业服务企业，并对东华物管公司现仍为案涉物业的物业服务企业此一事实予以确认。在当事人无证据证明对上述（2009）穗中法民五终字第4275号判决双方当事人已通过法定程序对该判决予以撤销的情况下，本院对该判决上述认定事实予以确认。故本案无须追加广州东华实业股份有限公司及广州东城联合发展公司作为第三人。广州东华实业股份有限公司作为建设单位与东华物业公司签订的《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，符合有关前期物业管理的法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括冯长荣在内的业主均具有约束力。冯长荣认为上述委托管理合同书对其无约束力的主张，依据不足，本院不予采纳。原审法院认定东华物业公司仍按照合同约定对冯长荣房屋所在的区域实施了物业管理，向冯长荣等业主提供了物业管理服务，依等价有偿原则，对东华物业公司诉请冯长荣支付物业管理费予以支持并无不妥。对于物业管理费的标准，原审根据实际情况从公平合理原则出发，对物业管理费减半收取，并无不当。对于冯长荣主张本院应撤销原审判决，或发回重审的诉求，本院不予支持。

综上所述，冯长荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费956元，由冯长荣负担。

本判决为终审判决。

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审判长

蔡培娟 审判员

黄 嵩 审判员

谭红玉 二〇一四年××月××日

书记员

张 坤

第三篇：原告上海A物业管理有限公司与被告陆a物业服务合同纠纷一案

原告上海A物业管理有限公司与被告陆a物业服务合同纠纷

一案

_______________________________________________________________________________________

（2010）闵民一（民）初字第647号

民事判决书

原告上海A物业管理有限公司，住所地上海市x区x路x号。

法定代表人姜a，总经理。

委托代理人王a，男。

委托代理人陈a，男。

被告陆a，男。

原告上海A物业管理有限公司与被告陆a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月6日立案受理，依法由审判员彭雄辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王a到庭参加了诉讼。被告陆a经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原告上海A物业管理有限公司诉称，原告系上海市x区x路x弄小区物业管理单位，被告系该小区x号x室业主，房屋面积83.86平方米，收费标准为每月每平方米0.54元。被告自2009年1月至2009年9月共计拖欠物业管理费406.80元，原告经多次催讨未果，故诉至法院要求被告给付上述拖欠的管理费及滞纳金12.20元。

被告陆a未作答辩，亦未向法庭提供证据。

以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、承诺书、住宅物业服务收费标准申报表、确认表、物业服务费催缴通知单、上海市房地产登记簿等证据及当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。

经审理查明，原告诉称事实属实。

本院认为：原告作为被告房屋所处小区的物业管理单位，其已按照约定履行物业管理服务义务后，被告作为业主应当支付物业管理服务费。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利，本院支持原告诉请。原告诉讼请求之滞纳金过高，本院予以调整。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、被告陆a应于本判决生效之日起十日内支付原告上海A物业管理有限公司2009年1月至2009年9月的物业管理费人民币406.80元；

二、被告陆a应于本判决生效之日起十日内支付原告上海A物业管理有限公司滞纳金12.20元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元（已减半），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员彭雄辉

书记员夏万宏

第四篇：产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

关于房屋主体结构质量问题的案例

点评： 房屋质量问题,是房产纠纷的热点，房屋主体结构质量问题则是纠纷中的难点。从本案判例可知，房屋某部位是否属主体结构，并不是能够轻易判断的，法院有时需要委托专业的鉴定机构就此进行鉴定，是否存在质量问题，也需要进行鉴定。关于房屋质量问题的分析。

【文书标题】产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

【审理法院】上海市第一中级人民法院

【案件字号】(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

【审理日期】2009.05.11

【案件分类】房屋买卖合同纠纷

【全文】

产正平等与振丰（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

上诉人（原审原告）产正平。

上诉人（原审原告）刘炜。

上诉人（原审被告）振丰（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事长。

上诉人产正平、刘炜因与上诉人振丰（上海）有限公司（以下简称振丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2008）汇民一（民）初字第6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2007年12月10日，产正平、刘炜与案外人洪君玫签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由产正平、刘炜向洪君玫购买坐落于上海市南汇区康桥镇1801弄罗山绿洲别墅区131号别墅（以下简称系争房屋）。嗣后，产正平、刘炜取得了系争房屋房地产权证。2008年6月3日，产正平、刘炜在委托装修部门对系争房屋装修时发现系争房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。产正平、刘炜当即向物业部门反映，物业部门立即向振丰公司反映。2008年7月，振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产正平、刘炜出具原设计单位出具的维修方案，故产正平、刘炜拒绝振丰公司维修。之后，双方为此多次以信函方式交涉，但未果。

原审另查明，系争房屋系振丰公司开发的商品房。2002年4月17日，振丰公司与案外人洪君玫签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由洪君玫向振丰公司购买系争房屋。2003年11月3日，振丰公司将系争房屋交付洪君玫。

原审又查明，2008年5月16日，刘炜与上海高氏建筑装饰工程有限公司（以下简称高氏公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定由高氏公司为刘炜所有的系争房屋进行装饰，承包方式为部分承包，总价款为82万元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于刘炜原因造成延期开工或中途停工，高氏公司可以顺延工程竣工日期，并有权要求赔偿停工、窝工损失，每停工、窝工一天，刘炜应赔偿给高氏公司1,550元，合同中另约定了其他权利义务关系。

2008年9月9日，高氏公司发函给刘炜，要求其支付停工损失150,350元。

因产正平、刘炜与振丰公司就系争房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议，产正平、刘炜于2008年10月7日向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测，2008年11月17日，该检测站出具沪房鉴（001）证字第2008－1536号房屋质量检测报告，该检测报告的现场分析为：被检测房屋构造柱作用主要是提高多层砖混结构房屋的抗震能力，增强建筑物的整体强度和延性，提高建筑物抗倾覆和抗整体弯曲的能力，从而显著提高砖墙的抗震能力。被检测房屋二层3/B轴构造柱存在土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，在地震作用下，会局部削弱建筑物的整体刚性和稳定性，影响砖墙抗裂缝能力。根据检测分析，二层3/B轴构造柱相邻结构未见明显变形开裂，在正常负载作用下，尚不影响安全使用。结论为：

（一）经现场检测分析，被检测房屋二层3/B轴构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，主要系施工不规范所致。目前上述构造柱相邻墙体未见明显开裂现象。

（二）建议按照原设计单位出具的维修方案对上述构造柱进行修改，整改后被检测房屋可以满足原设计使用要求。

（三）恢复二层B/2－3轴原窗洞两侧被拆除的墙体，窗洞上部增设钢筋混凝土过梁。修缮建议：将被检测房屋二层B/3轴处构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌，凿除前对上部墙体采取临时支撑等安全措施，新浇混凝土强度等级应比原设计提高一级。产正平、刘炜与振丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确系争房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。原审法院经征询鉴定人员意见，系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查，该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。产正平、刘炜对原审法院上述调查笔录无异议，振丰公司认为构造柱不属于主体结构。

原审审理中，振丰公司对系争房屋构造柱进行了修复，故产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求。产正平、刘炜明确诉讼请求为，要求振丰公司赔偿租金损失156,000元，窝工损失279,000元。

原审法院经审理后认为，振丰公司作为系争房屋的开发商，对系争房屋质量负有保修义务。针对房屋不同部位，振丰公司的保修期限为2年至设计文件规定的房屋的合理使用年限。案件争议在于系争房屋构造柱的质量缺陷是否属于主体结构，根据建筑规范标准，系争房屋二层3/B轴构造柱属房屋主体结构范围，故振丰公司对上述质量问题在系争房屋合理使用范围内负有保修义务。审理中，振丰公司对以上质量问题承担了修复责任。对产正平、刘炜提出的租金损失、窝工损失，虽系争房屋柱子属于构造柱，在正常负载作用下，尚不影响安全使用，但该缺陷属于主体结构，产正平、刘炜在发现系争房屋构造柱存在质量问题，房屋存在安全隐患时，在振丰公司尚未修复前，对正常使用房屋存在心理障碍也是情有可原。但振丰公司在2008年7月几次上门要求对系争房屋构造柱进行维修时，产正平、刘炜却以振丰公司未出具原设计单位的维修方案为由拒绝振丰公司维修，故造成振丰公司直至在审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产正平、刘炜，对振丰公司上门要求维修后的损失由产正平、刘炜自负。2008年6月3日产正平、刘炜发现系争房屋构造柱质量问题后即与物业部门进行了反映，物业部门也及时向振丰公司告知了情况，但振丰公司直至2008年7月才上门维修，振丰公司对延期修复期间造成产正平、刘炜的损失应承担赔偿责任。现产正平、刘炜主张租金损失156,000元及窝工损失279,000元，根据上述阐述，由于振丰公司延期修复，致使产正平、刘炜装修延后，造成其一定的经济损失，原审法院结合产正平、刘炜房屋地段、振丰公司延期修复时间等综合因素，酌定振丰公司赔偿产正平、刘炜损失15,000元。对产正平、刘炜主张的窝工损失，虽产正平、刘炜装修过程中发现房屋存在质量问题后，停止了施工，但产正平、刘炜实际就窝工损失并未赔偿给高氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产正平、刘炜可另行主张权利。对振丰公司主张保修责任应由施工单位浙江国泰建设集团有限公司承担之意见，因振丰公司与施工单位的法律关系属另一法律关系，振丰公司向产正平、刘炜赔偿损失后，可另行主张权利。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：

一、准许产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求；

二、振丰公司应于判决生效后十日内给付产正平、刘炜损失15,000元；

三、驳回产正平、刘炜的其余诉讼请求。振丰公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,643元减半收取2,321.50元，检测费用10,000元，合计12,321.50元（产正平、刘炜已预交），由产正平、刘炜负担2,000元，振丰公司负担10,321.50元，振丰公司负担部分已由产正平、刘炜预交，由振丰公司于判决生效后七日内交纳。

上诉人产正平、刘炜上诉称，原审认定事实不清，理由如下：因主体结构缺陷，振丰公司一直未提供相应的维修方案。而根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十条规定：对涉及结构安全的质量缺陷，必须提供原设计单位或相应资质等级的设计单位的维修方案，因此，产正平、刘炜拒绝了对方这种不合法、不合理、不负责任的所谓维修。振丰公司在原审中维修系争房屋共用去了30多天，该30多天的损失应由振丰公司承担，但原审法院没有计算。关于租金，根据产正平、刘炜了解，该地段房屋的租金每月应为25,000元左右，产正平、刘炜与他人签订的租赁合同的租金是26,000元，综合以上因素，上述系争房屋每月租金应为26,000元。关于窝工费，产正平、刘炜在2008年7月已明确告知振丰公司会

第五篇：广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

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广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第2601号

上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。

法定代表人：岑永诚，经理。

委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。

委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴宏。

被上诉人（原审原告）：温程群。

两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。

上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至

（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；

（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„

八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：

1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全 法律侠客在线lawbingo

部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„

十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„

十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：

1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；

2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„

十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。

吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：

1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；

2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。

原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。

原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。

根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣 法律侠客在线lawbingo

工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。

根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：

一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；

二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。

判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：

1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；

2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人吴宏、温程群答辩认为：

一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。

二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反 法律侠客在线lawbingo

映情况的真实性。

二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。

二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。

本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。

综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

吴国庆 代理审判员

李 民 代理审判员

姚伟华 二〇一四年八月四日 书 记 员

邹文芳