鹿特丹港口发展问题及对策研究要点

第一篇：鹿特丹港口发展问题及对策研究要点

国际物流论文

题目名称：鹿特丹港口发展问题及对策研究 学院：工商管理分院 专业：物流管理 小组成员：邹慧慧05 张波17 金英英03

战雪娇21 隋吉楠06 鹿特丹港口发展问题及对策研究

摘要：港口历来在一国的经济发展中扮演着重要的角色。运输将全世界连成一片，而港口是运输中的重要环节。港口是海运和陆运的交接点，是工业活动基地，成为综合物流的中心，是城市发展的增长点，具有社会经济发展促进效应，因此要重视港口的建设和发展，本文对荷兰鹿特丹港口的发展现状进行了分析，发现其存在港口拥堵，航道淤泥堵塞，环境污染等问题，在此基础上，为鹿特丹港口提出了一些针对性的合理化的改进措施，希望对鹿特丹港口以后的发展有一定的借鉴作用。

关键词：鹿特丹港口；问题；对策

一、历史背景

鹿特丹港位于莱茵河与马斯河河口，西依北海，东溯莱茵河、多瑙河，可通至里海，有“欧洲门户”之称。欧洲第一大港口，亚欧大陆桥的西桥头堡（东桥头堡是中国连云港市），位于欧洲莱茵河与马斯河汇合处。港区面积约100平方公里，码头总长42公里，吃水最深处达22 米，可停泊54.5万吨的特大油轮。港区基础设施归鹿特丹市政府所有，日常港务管理由鹿特丹港务局负责，各类公司承租港区基础设施发展业务。

鹿特丹在历史上几经兴衰。1572年鹿特丹被西班牙军队占领和掠夺，几个月以后西班牙人撤退。当时有许多来自比利时安特卫普的商人和工匠在鹿特丹定居下来，使鹿特丹进入一个恢复发展时期。

到了16世纪，鹿特丹城市建设逐步发展，在泥沼地上挖掘出了许多港口，为对外交通和贸易奠定了基础。到18世纪；鹿特丹的对外贸易更为蓬勃兴旺，集中对法国和英国开展贸易，当时也有船只远航到印度尼西亚和美国。到19世纪，鹿特丹在转口贸易方面的地位日益重要。由于德国在1870年统一，在莱茵地区，特别是在鲁尔地区实行工业化，使鹿特丹也相应地得到发展。随着资本主义经济迅速发展及苏伊士运河的通航，特别是1877年铁路接通南部市区和1895年建成通往北海的运河新河道，使其运输条件大为改善。

第二次世界大战期间，鹿特丹港口遭受了巨大损失。战后，市政当局开始执行重建计划，并征用整个被破坏的地区。港口设施的重建于1949年完成，并逐步恢复了海上交通运输。港口和工业区面积自二战后至70年代中期由26.3平方公里扩大到100平方公里，使鹿特丹自1965年起跃为世界第一大港。港口设备先进，拥有机械化装卸码头，大型仓库和冷藏库，是世界最大集装箱港口之一。

二战后，随着欧洲经济复兴和共同市场的建立，鹿特丹港凭借优越的地理位置得到迅速发展：1961年，吞吐量首次超过纽约港（1.8亿吨），成为世界第一大港。此后一直保持世界第一大港地位。

鹿特丹港区服务最大的特点是储、运、销一条龙。通过一些保税仓库和货物分拨中心进行储运和再加工，提高货物的附加值，然后通过公路、铁路、河道、空运、海运等多种运输路线将货物送到荷兰和欧洲的目的地。从60年代起鹿特丹一直保持着世界第一大港的地位，但仍然不断加强泊位建设，更新设备，拥有许多提供特别服务。鹿特丹港是世界上主要的集装箱港口之一。早在1967年，一些码头装卸公司敏锐地发现到集装箱在世界上的发展潜力，并进行了巨大投资。鹿特丹港已成为欧洲最大的集装箱码头，它的装卸过程完全用电脑控制，码 1 头上各种集装箱井井有条地堆放在一起。1982年它就可装卸216万标准箱，超过了纽约港的190万箱。鹿特丹集装箱装卸量已超过320万箱。

城市的扩展，港口运输网络的建立，四通八达、纵横交错的河流和运河联为一体，至20世纪初鹿特丹一跃而成为荷兰第一大港，世界上设备最好的港口之一。

二、鹿特丹港口的优势：

（一）自然地理条件优越，交通便捷

荷兰是温带海洋性气候，拥有不冻港，可全年通港；河口三角洲地区是平原，拥有天然的深水避风良港；依托西伯利亚大陆桥和新亚欧大陆桥，便捷的水陆交通；鹿特丹港位于莱茵河和马斯河入海的三角洲，西依北海，东溯莱茵河，多瑙河，可通至里海，濒临世界海运最繁忙的多佛尔海峡，是荷兰和欧盟的货物集散中心，有“欧洲门户”之称。

（二）物流中心规模大，专业化程度高

鹿特丹港区面积约100平方公里，码头总长42公里，吃水最深处达22米。港区基础设施齐全，公路、铁路和驳船集装箱运输，是世界上最大的集装箱港口，有世界最先进的ECT集装箱码头；企业投资码头上部的机械设备、库场和其他配套设施。配套设施齐全，储、运、销一条龙服务，这样在鹿特丹港形成完善的铁路、公路、水路的集疏运体系。鹿特丹港配套设施完备，码头、堆场、仓库、道路、环保设施、支持保障系统非常完善；管理设备和操作手段高度现代化，如EDI服务系统除了传统的信息传送外，其子系统“INTIS”已成功推广了“电子商务网络”。

（三）成熟的物流运营体系，功能齐全的物流园区

鹿特丹港在离货物码头和联运设施附近大力规划建设物流圆区，其主要功能有拆装箱、仓储、再包装、组装、贴标、分拣、测试、报关、集装箱堆存修理以及向欧洲各收货点配送等，发挥港口物流功能，提供一体化服务。物流中心均有与码头间的专用运输通道，提供物流运作的必要设备，采用最先进的信息技术，并提供增值服务以及海关的现场办公服务。物流中心的配送园区是许多企业在欧洲建立的配送中心所在，也是小企业把货物交付一个能保证即时送货到全欧洲的放心的物流服务商。

（四）完善的信息网络系统

鹿特港是欧洲最大的集装箱码头，它的装卸过程完全用电脑控制，集装箱装卸量已超过320万箱。主要集装箱运输形式有公路集装箱运输、铁路集装箱运输和驳船集装箱运输，联合四通八达的海陆交通网，可以将世界上最大的干散货船舶——在每天的任何时刻停靠码头——在短短的两至三天内完成装卸离港。鹿 2 特丹已实现港口装卸过程的无人化, 运用国际较先进的码头操作系统(TOS), 以合理计划码头的集装箱, 减少翻箱。

（五）政府有力支持，不断创新管理体制

鹿特丹港不仅有先进的基础设施，浓厚的商业气氛，高度发达的物流服务以及政府的有力支持。同时它还拥有完善的海关设施，优惠的税收政策，以及一支技术先进，生产效率高并懂多门语言的劳动队伍，政府统一规划、建设和管理，企业自主经营；特丹港务管理局不断在进行功能调整，由先前的港务管理功能向物流链管理功能转变，继续扩大港口区域，尝试使用近海运输、驳船和铁路等方式来，促进对物流专家的教育和培训，建设信息港，发展增值物流。在港区和城市周围汇聚了大量拥有专业知识和专门技能的各类人才，另外，鹿特丹地区的各大高校和教育机构也都积极开展海运相关的研究和教育，同各方各业的人士一同努力建设一个面向未来的现代化港口。

三、鹿特丹港口的劣势：

（一）拥堵问题

服务中断、或准确的说是拥堵问题。安装试运行的五台新岸吊影响了码头的流量；随着深海船舶的不断抵达，其连锁反应也不断发酵，给腹地操作带来沉重的压力，由于拥堵，驳船营运商支线船营运商相应的收取附加费，增加了成本费用。港务局相关负责人表示，即便拥堵问题有所改善，但随着二期工程的开展，拥堵问题可能会加剧。

（二）河床不稳，航线迂回

鹿特丹港口地势低洼，水位较浅，靠自然河道入海，由于三角洲河床不稳，经常改道，使鹿特丹港口至北海口约30公里的直线航距最长迂回绕远达150多公里，甚至还出现过泥沙过多，海通道淤塞，中断航运的情况。

（三）港区环境污染严重

1、水污染：油船在装卸过程中溢漏，船舶之间的碰撞导致水污染，船舶排放的污水，装运化学品船舶的洗舱水，城市居民生活废水都会使海水污染，微生物死亡。

2、大气污染：港口的大气污染主要是粉尘、废气造成的，产生的一氧化碳、二氧化硫等有害气体会损害周边居民的身体健康。

3、噪声污染：船舶、港口机械、运输车辆，特别是吸粮机装卸作业时产生很大噪声，损害听觉，使人难以忍受。

四、解决方案：

（一）建设以港口为核心的现代联运体系

建设以港口为核心的现代联运体系，建立协调机制，推动信息化与港口集疏运深度融合，统筹公路、铁路、水路、管道等各种运输方式与港口的衔接，大力推进铁水联运、甩挂运输、托盘运输等重来重去、快进快出的运输方式，降低物流成本。

（二）政府加大支持力度，开展疏浚工程

政府加大投资，开展疏浚工程，按规定范围和深度挖掘航道或港口水域的水底泥、沙、石等并加以处理。

（三）制定港口防治污染法规，改善港口生态环境

1、制定港口防治污染法规，法规要规定出船舶污水、污物的排放标准，工作场所的粉尘含量标准，噪声标准，还应规定防止污染的措施和超过标准排放的处理办法。

2、利用绿色植物，改善不良生态环境，建立港口绿色生态系统。

3、对于油污水可以建立一种油污水间歇处理系统，适合于各类油污水的处理站使用，随时可以进行油污处理。

4、港口工作人员及周边居民平时应该注意港区环境的保护，不要随意往海里倾倒废水、垃圾等污染物。

五、总结：

以港兴市，以市促港，大力发展港口的现代化建设统筹规划。当然，鹿特丹港没有满足于既有成绩。港口负责人施密茨表示现在还不能松懈。对于未来的发展, 鹿特丹港已制定计划, 到2020年, 鹿特丹港将成为“一个既能促进地区和国家经济发展, 又能改善市民生活水平和自然环境的有竞争力的港口、一个持续发展和创新的港口、一个有吸引力的港口“。届时，港口的年吞吐量将比目前增加40%, 达到4.6 亿吨。为了实现这一目标, 鹿特丹港将在今后十几年加强西部建设,转变东部港区职能, 实现港区空间商业化, 促进地区公共基础设施建设等。港口上百年的物流发展史堆积出荷兰在国际物流的霸主地位。鹿特丹港在其物流系统建设的经验与模式是值得我们借鉴和学习的。

参考文献

[1] 宋冰.百年鹿特丹港启示录[J].珠江水运.2012(15)[2] 计泓赓.中国在欧洲的一个窗口--鹿特丹中港中心[J].环渤海经济瞭望.2011（01）[3] 雨雁.鹿特丹--港口物流的霸主国际物流[D].洛阳:河南大学.2011 [4] 保尔.米特雀纳.鹿特丹物流建设与展望[J].上海海运学院学报.2010(27)

第二篇：黔江区城市化发展问题及对策研究

黔江区城市化发展问题及对策研究 [复制链接]

摘要：

改革开放以来我国进入城市化的高速发展时期，短短30年间总体城市化就有1978年的19.5%提升到2008年的40%以上，这是一个旷古未有的现象。但是，在城市化的高速进程中也暴露出很多问题，那就是各城市的发展在滚滚的投资热潮中或彷徨不知所终或好高骛远不切实际。本是谋求城市发展的良好初衷，却在城市间你追我赶的过程中演变为无休止的过度竞争。城市发展缺乏一种理性的成长机制，城市间缺乏合作机制。在这种背景下城市外延极易出现无序的蔓延与粗放扩张，城市化问题日益突出。城市的治理与发展直接关系到整个城市的发展前途。

重庆市黔江区作为渝东南经济中心，其城市化总体水平偏低，且城市化发展不平衡，对城市化进行相关研究具有较强的现实意义和指导作用。本论文主要以黔江区为例，试图探究重庆市黔江区城市化历史演变、发展现状、特点及存在问题并提出有助于本区城市化发展的措施。关键词： 黔江区

城市化

统筹发展

1黔江区基本情况介绍

黔江区位于重庆市的东南边缘，地处武陵山腹地，东临湖北省的咸丰县，西界彭水，南连酉阳，北接湖北利川市，是渝、鄂、湘、黔四省市的结合部，素有“渝鄂咽喉”之称，是重庆市主要的少数民族聚居地之一，东西宽45公里，南北长90公里。全区幅员面积为2398.7平方公里。全区共3个街道办事处，12个乡、15个镇、489个村民委员会,2005年末，全区户籍总人口50.72万人。区内交通便捷、信息灵通，国道319线和黔咸公路在此交汇，渝怀铁路横穿黔江境内，黔江舟白机场已经完工，并计划在2010年国庆期间实现通航。近年来,全区大力实施“城镇带农村,工业带农业,城乡一体共繁荣”的发展战略,狠抓城市建设、管理和经营,城市面貌发生了翻天覆地的变化,黔江作为渝东南经济中心的地位日益凸显。2城市化的相关概念

2.1城市化的涵义。城市化是由传统的农业社会向现代城市社会发展的自然历史过程。它表现为人口向城市的集中、城市规模的扩大、城市数量的增加以及城市化水平的提高。城市化是城市人口不断提高的过程，是产业结构转变的过程，是城市文明不断发展并向农村传播和渗透的过程。

2.2城市化的相关概念。城市化，也有的学者称之为城镇化、都市化。不同的学科从不同的角度对之有不同的解释，就目前来说，国内外学者对城市化的概念分别从人口学、地理学、社会学、经济学等角度予以了阐述。另外，随着城市化进程的不断加快，有延伸出了一些与城市化相关的概念，如郊区城市化、半城市化等。

3黔江区城市化发展动力机制分析

3.1黔江区城市化发展的内在推动力

3.1.1工业化的推进

工业化是城市化的基本动力，是城市化的经济内涵。工业化促成了资本、人力、资源和技术等生产要素在有限的空间内的高度集合，对城市化产生了强大的推动力。黔江区正阳镇在区委区政府的大力支持下，依靠其宽松的土地资源使用环境及人力资源的优势，吸引了大批企业的迁入，建立了正阳工业园区，从而极大地促进了黔江工业化的进程。而工业化水平的提高城市化的发展提供了一定的经济基础，有力的推动着城市化的进程。

3.1.2产业结构的转变

随着黔江区工业化的加深，工业的崛起和发展改变了过去农村以第一产业为主的生产结构，而二、三产业得到较快发展。以正阳镇为例，随着工业园区的建设，工业的大量迁入，很多原来从事第一产业的人员变成工人，从事第三产业的人员也不断增多。产业结构的优化与否决定着城市化的进程和其经济社会的发展水平。因此，不断推进产业结构的转化和优化，既是经济增长的重要的推动力量，也是城市化进程的重要途径。

3.1.3政策的促进

坚持“城镇带农村，工业带农业，城乡一体共繁荣”的发展思路，科学规划，合理布局。抓住市委、市政府把黔江定位为地区性中心城市的机遇，加大力度实施以“一枢纽六中心”为载体，构建渝东南经济中心，增强全区各级的信心和决心，在各项工作中充分体现区委、区政府的战略思路。城镇建设应按照“规划科学化、建设最优化、机制市场化、管理法制化”的要求，按照“一次规划、分步实施”的思路，以发展的眼光和创新的意识，科学地地编制城镇发展总体规划，提高城市规划的前瞻性、科学性，以适应经济的发展、生活方式的变化和环境质量的提高。要完善城市功能，尽快完成城区组团式布局的骨架建设，并对各组团功能进行合理定位，要着眼于完善功能、改善环境、提高质量，加快正阳、张家坝组团建设，特别是加快工业园区建设，发挥城市的辐射带动作用。要制订黔江农村城镇化的总体规划，建立科学合理的城镇规划体系，在小城镇建设中，要进一步提高认识，实施产业带动战略，以一种主导产业如工业、商业、旅游等的发展带动城镇人口的集聚和城镇规模的扩大，要把生态移民、扶贫移民与调整生产力布局结合起来，促进生产要素向城镇集中。

3.2黔江区城市化的外在动力机制

影响城市化的外在动力机制主要指来自于区域以外，加速或延缓城市化发展进程并影响城市化的性质、方向和特征以及城市规模、功能等的各种自然和人文要素相互作用而构成的一个机理系统，主要有境外投入、政策的引导与调控、开发区的建设、管理因素的变动等。

3.2.1境外投入

境外投入是指源自区域之外的资金、技术、信息、人才、劳动力等生产要素的投入乃至企业的迁入。黔江区处于重庆市经济欠发达的东南地区，经济欠发达，但在土地资源，劳动力成本方面拥有较为明显的优势，并且因为拥有较完善的公路、铁路、航空立体交通网络，相较于周边城市有非常明显的优势，因此吸引了重庆甚至东部大城市的企业迁入和外资的注入，极大促进了黔江区工业化的进程，对本区城市化的发展提供了强大的经济支持。

3.2.2国家的宏观调控政策支持

自80年代起实施的东部倾斜政策加快了东部社会经济发展和农村城市化进程；以三峡工程建设为起点的西部大开发，也必将带动中西部社会经济和农村城市化的大发展。中西部要紧紧抓住西部开发这一历史机遇，用足、用活国家所给予的优惠政策，努力改善自身条件，积极主动地变资源优势为经济优势，推进区域城市化发展。党的十七大确立重庆市为我国城乡统筹改革的两个试点地区之一，另外，黔江区作为渝东南经济中心，将吸引更多的国家和重庆市的扶持，黔江区要用发展的眼光，抓住西部大开发和城乡统筹改革的历史机遇，大力推进城市化的进程。

4黔江区城市化发展现状、特点及问题研究

4.1黔江区城市化发展现状及特点

4.1.1改革开放以来，黔江城镇化发展很快。

黔江地区成立以前，城镇化水平很低，1978年黔江区仅有城镇人口0.9万人，城镇化率为

2.4%，1987年城镇人口2.3万人，城镇化率为5.5%。黔江地区成立以后，城镇化水平提高很快，城区人口(户籍人口)1992年达到3.86万人，1996年达到5.55万人，2000年达到6.29万人，城区面积由2平方公里扩大到近9平方公里。区县合并建立黔江区后，2001年调整乡镇体制，成立了3个街道办事处和15个镇，城镇人口达到10.79万人，城镇化率为21.9%，2002年又对村(居)组建制进行了调整，全区居委会达到了54个，城镇人口达到16.99万人，占总人口的34%。

4.1.2城镇化总体水平较低。

据第五次人口普查资料显示，2000年10月31日，黔江的城镇人口(常住人口)为8.74万人，占总人口的19.8%，比全国平均水平35.4%低15.6个百分点，比全市平均水平33.1%低13.3个百分点，在全市40个区县中排名第21位，远远低于47%的世界平均水平。黔江非农业人口仅有6.87万人，占总人口的13.7%，改革开放以来平均每年仅增加0.23万人。

4.1.3城镇化滞后于工业化。

按照城镇化、工业化发展规律，城镇化要与工业化发展相适应，但实际上黔江区城镇化发展水平一直落后于工业化发展。1978年，城镇化落后工业化5.7个百分点，而后随着工业化水平的提高，两者差距不断扩大，1987年差距达到9.9个百分点，2002年二者差距扩大到10个百分点以上。

4.1.4城镇规模小，基础设施建设水平不高。

2002年末，全区城区3个街道办事处总人口为8.77万人，非农业人口为5.33万人，城南街道非农业人口不足1万人，城南和城西非农业人口比重分别为39.8%和49.2%；农村15个建制镇平均人口为1.77万人，总人口最多的两河镇2.76万人，总人口最少的小南海镇仅为0.91万人，平均非农业人口为786人，40%的镇非农业人口少于400人，非农业人口最多的冯家镇为3147人，非农业人口最少的鹅池镇仅有132人，在全区所有镇乡中列最后一位。过小的规模使小城镇建设成本较高，辐射和吸纳能力较弱。很多小城镇基础设施建设薄弱，用水不便、交通不畅、通讯落后、教学条件艰苦、环境卫生与镇容镇貌较差等，对附近的农民缺乏足够的吸引力，有的甚至不能称为“城镇”。

4.2黔江区城市化发展中存在的问题

4.2.1城乡经济发展差距大。

农村人口比重过大，大量的劳动力滞留在劳动生产率相对较低的农村和农业，城乡二元经济结构没有得到明显改善，城乡居民收入水平、消费水平、生活质量等各方面差距大。据调查，2008年黔江区农民人均纯收入与城镇居民人均可支配收入之比为1：3.8，占总人口80%以上的农村人口在全区消费品市场中所占的份额仅为37.8%，在全区储蓄存款中所占的份额仅为28.5%，而占总人口不到30%的城区人口在全区消费品市场中所占的份额为62.2%，在全区储蓄存款中所占的份额为71.5%。代表生活现代化程度的家用电器普及率，农村居民要远远低于城镇居民，如彩电只有城镇的30.5%，冰箱为5%，洗衣机为6.1%，移动电话仅为4.8%。广大农村生产生活条件差，电力、交通、通信、文化等基础设施落后，推行城镇化建设任务十分艰巨。

4.2.2农村劳动力素质偏低。

城镇化并不仅仅是农村人口的简单集中，而是从生产方式到生活方式一系列制度的变革。长期以来采取的严格城乡户籍管理制度，城镇、农村基本上是独立发展的。尽管经过改革开放20多年的发展，农村居民的生产生活方式发生了很大变化，但农民的市场意识、经济意识、法律意识等观念还非常淡薄。从整体上说，农村居民的受教育程度比较低，根据抽样调查资料，目前黔江区农村劳动力中初中及以上文化程度的仅占56.2%，小学文化程度的占38.3%，文盲和半文盲比例高达5.5%。在这种情况下，一个农村居民，即使户籍制度上成为城镇居民，如果没有一定的生产、生活技能，在城镇生存下去也比较困难。

4.2.3在黔江区城市化发展中,由于受经济条件和交通条件所限,中心城区存在向四周无序蔓延的趋势,造成了城郊土地利用功能混乱、环境质量下降、设施建设重复无序、交通压力加大等问题。缺乏有效的政府引导,造成了一些无视规划胡乱开发的现象和行为不断出现。黔江城区处于河谷地带，城市发展空间较小，近几年，城市周边无视政府规划自建房的现象比较严重，严重破坏城市形象，也不利于城市规模的扩大，对集约城建用地是一个严峻的挑战。

4.2.4乡镇工业发展缓慢，农村工业化水平落后。

乡镇工业长期徘徊在小型化、分散化的低层次上，难以进入现代化工业层次，致使“聚集效应”十分低下，农村的工业化水平相当落后。2002年黔江区农村劳动力中从事工业生产的只有3.3%，直接从事农业的劳动力比重高达80%以上，农民非农收入占家庭经营收入的比重仅为6.2%。城镇化的一个重要内容就是农村的工业化，没有农村的工业化发展，农村的城镇化是不可能实现的。在农村劳动力向城镇转移过程中，不但要考虑转移劳动力的生活生存成本和管理成本，更重要的还要承担转移劳动力工业化所必需的技术装备成本和发展成本。面对不到5%的农村工业就业，城镇化发展任务十分艰巨。

5． 黔江区城市化发展对策研究

黔江地处山区，由于长期的历史发展和经济、社会、地理条件的限制，城镇化建设较为落后，我们应坚定城镇带动的战略思路，加快城镇化进程，建设渝东南经济中心，促进经济社会协调发展。

5.1加快推进工业化进程。从各地成功的经验看，推进工业化进程是城镇化建设坚实的基础。依托丰富的资源优势和正在升级的区位优势，努力把黔江建设成为区域加工基地。大力发展以烟草、食品、林产、制药为主的特色加工工业，加快传统工业的改组改造和结构优化升级步伐，壮大卷烟、电矿、建材、林产、食品、医药六大骨干产业。大力发展乡镇工业和劳动密集型产业，推动现有分散布局的企业向小城镇逐步集中，逐步改变乡镇工业规模小、机械化程度低的家庭手工业现状，提高乡镇工业的竞争能力。依托正阳工业园区，通过工业规模的迅速扩大，加速第三产业的发展，加速人口向城镇聚集，用工业化带动城镇化。

5.2坚持“城镇带农村，工业带农业，城乡一体共繁荣”的发展思路，科学规划，合理布局。抓住市委、市政府把黔江定位为地区性中心城市的机遇，加大力度实施以“一枢纽六中心”为载体，构建渝东南经济中心，增强全区各级的信心和决心，在各项工作中充分体现区委、区政府的战略思路。城镇建设应按照“规划科学化、建设最优化、机制市场化、管理法制化”的要求，按照“一次规划、分步实施”的思路，以发展的眼光和创新的意识，科学地地编制城镇发展总体规划，提高城市规划的前瞻性、科学性，以适应经济的发展、生活方式的变化和环境质量的提高。要完善城市功能，尽快完成城区组团式布局的骨架建设，并对各组团功能进行合理定位，要着眼于完善功能、改善环境、提高质量，加快正阳、张家坝组团建设，特别是加快工业园区建设，发挥城市的辐射带动作用。要制订黔江农村城镇化的总体规划，建立科学合理的城镇规划体系，在小城镇建设中，要进一步提高认识，实施产业带动战略，以一种主导产业如工业、商业、旅游等的发展带动城镇人口的集聚和城镇规模的扩大，要把生态移民、扶贫移民与调整生产力布局结合起来，促进生产要素向城镇集中。

5.3调整功能，优化产业结构，推进城市化发展。积极调整中心城区的产业结构,实现中心城区用地“退二进三”的调整,继续发挥中心城区在城市经济中的核心作用,提高其现代化功能。按照城市化的客观要求,推进三大产业之间、各产业内部及产业布局空间3 个方面结构的调整。根据区委、区政府规划，黔江老城区主要规划为商业区和生活区，正阳依托正阳火车站、正阳工业园区发展第二产业，舟白依托舟白机场大力发展二、三产业，冯家主要发展第三产业。以产业为依托,加快人口和产业的集聚,承接中心城区的功能转移,在空间、经济、人口、社会、生态等方面加速实行城乡一体化,实现城区与郊区的协调发展[3] ,避免走国外城市郊区化过程中中心城区“空心化”和经济衰退的弯路。

5.4加快制度创新步伐。关于户籍制度，根据区情，以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为基本落户条件，调整城镇户口迁移政策。关于用工制度，取消各种针对农民和外地人口制定的限制性就业政策，坚持城乡统筹就业的改革方向，建立统一开放、竞争有序、城乡一体的劳动力市场。关于土地使用制度，加强土地利用规划管理，通过完善供给制约和需求引导相结合的供地机制，优化土地利用结构，逐步健全土地市场机制，提高耕地占用成本，保护耕地。

第三篇：乐山市服务业发展问题及对策研究

乐山市服务业发展问题及对策研究

产业是国民经济中按照一定的社会分工原则，为满足社会某种需要而划分的从事产品和劳务生产及经营的各个部门。根据澳大利亚经济学家费夏（Fisher）和英国经济学家和统计学家科林.克拉克的三次产业分类法，即把全部的经济活动划分为第一、二、三产业。其中服务业为第三产业，可解释为“繁衍于有形物质之上的无形的生产部门”。服务业包括传统服务业和现代服务业，传统服务业主要是指商贸流通、交通运输、市政服务等，现代服务业则以金融保险、信息服务、旅游、物流、社区服务等为代表的新兴第三产业。服务业发展水平是衡量一个地区社会化生产程度和市场经济发展水平的重要标志，一般而言，一个地区的服务业发展滞后，将会对整个城市化进程造成阻碍，长期发展下去则会造成一个地区经济的扭曲和失衡。

2007年10月，乐山市通过了《关于加快发展服务业的若干意见》，随后又于2007年12月29日出台了《关于加快发展服务业的实施细则（试行）》。乐山市委、市政府已经把服务业的发展放在整个乐山“产业提升”的高度来加以认识，并积极探寻在乐山产业发展演变过程中，产业之间、产业内企业间相互关系的变化规律。这对于促进乐山“加快发展，科学发展，又好又快发展”具有非常重要的战略意义。

一、乐山市服务业发展的现状及问题

在乐山市各大产业中，一、二、三产业的比重2000年为24.75:43.56:31.69，2006年为17.45:54.68:27.87,第二产业比重提高了11.12个百分点，2006年第二产业同比增长14.5%，工业化取得显著进步，第三产业同比增长11%，速度则慢于第二产业的增长。第三产业比重不仅偏低，而且比重在下降。横向来看，2006年全国服务业平均水平为39.5%，四川省平均水平是37.7%，乐山市服务业27.87%。2006年乐山第三产业比重低于全国平均水平11.62个百分点，低于全省平均水平9.86个百分点。从产业内部结构的变动看，我们的差距则更大，深圳高新技术产业的增加值占GDP的比重高达28%，金融业资产突破1万亿元，传媒、创意设计、影视动漫制作、娱乐服务等广义文化产业增加值占GDP的比重达到6.1%，我市与之相比差距明显。总体来看，我市服务业仍存在总量偏小、比重偏低、层次不高、结构不合理、效率低下、竞争力不强，对国民经济发展的贡献率偏低等诸多亟待解决的问题。

（一）服务业总体发展水平低

一是内部结构不合理，乐山服务业以传统服务业为主，现代服务业发展落后。在乐山市服务业中，交通运输、仓储、邮电、通讯业、批发零售贸易餐饮业、金融保险业、房地产业及社会服务业在第三产业中所占比重较高，而农业服务业、地质勘探水利管理业、卫生体育社会福利事业、科研和综合技术服务业占服务业的比重较低。

二是发展速度较慢。“十五”期间，我市服务业增加值年均增长10.8％，比同期GDP增速慢0.4个百分点。而同期兄弟省市区发展迅速，如同处西部的内蒙古，年均增速达17.2%。

三是对国民经济发展的贡献率不高。2005年，我市服务业增加值占GDP的比重和从业人员占全部就业人员的比重分别比全国平均水平低1.5个和2.6个百分点。2006年，增加值占三次产业的比重较上年进一步下降为27.87%，分别比当年全省和全国平均水平低9.03和10.83个百分点。

四是服务供给不足。2005年，全省人均实现服务业增加值3479元，我市人均实现服务业增加值2670元。比同处西部的内、新、宁、青、陕和广西等省区都低;仅相当于位列全国前6名的京、沪、津、浙、粤和江苏省的8.8%、10.4%、17.8%、24.9%、26.42%和32%。

（二）面向生产的服务业发展滞后，对经济增长的拉动作用难以有效显现

交通运输和仓储业发展滞后，集贸市场、批发市场不足，以连锁经营为代表的现代流通方式创新与实践还处于起步阶段，流通效率偏低。物流的现代化水平低，物流成本居高不下，在一定程度影响了我市工农业生产的发展和投资环境的改善。据测算，目前，我市社会物流成本占GDP的比重为21.5％，比全国高3.1个百分点。

金融体系不健全，股票、债券、票据等金融市场处于低水平状态，农村金融机构单一，缺乏适合农村需求特点的多种所有制金融组织，结构不合理，服务功能不完善，金融业服务经济的功能还需进一步提高。科技服务、商务服务业尚处于发育初期，一、二产业专业化的关联服务以及产品研发、营销、技术推广、服务功能较弱，近年来，我市从事科学研究技术服务业的人员总体呈下降趋势。

由于生产性服务业发展滞后，使我市商流、物流、资金流、信息流等要素运转缓慢，国民经济处于慢节奏、高成本、低效率的运行态势。农村通信、教育、卫生、科技等服务落后，阻碍了农业生产和农民生活水平的提高。

（三）面向民生的服务业发展现代化水平较低

餐饮、医疗保健、文化娱乐、体育健身、家政服务、社区服务等居民服务业普遍存在着产业化水平低、服务水平不高，标准化、规范化水平低的状况，导致城乡居民消费不安全、不放心和不方便，一定程度抑制了居民消费。

乐山旅游资源丰富，旅游是乐山服务业主要组成部分，但基本都表现为观光旅游。就目前情况来看，乐山旅游存在一个巨大的问题就是，与乐山大佛、峨眉山旅游资源配套的娱乐、休闲项目做得不够好，留不住人，游客来看了就走，形成不了商业气息。具体说就是没有依托乐山大佛和峨眉山这些品牌资源，延伸形成集吃、喝、玩、乐、游、娱、购、住的综合体验式消费方式，来乐山的游客停留时间短，人均消费总量不大。2006年共接待中外游客13206万人次，旅游综合收入完成80.1亿元，人均消费不足60元。海外游客少，外汇收入低，优势未能充分发挥。

（四）市场主体竞争力不强

竞争性领域的服务业缺乏龙头企业的带动。截至2006年末，全市年销售额5000万元以上的批发零售企业不到10户，销售在亿元以上的企业仅有“三八商场”1家，占全部企业数的比例极低，没有进入全国前50强的连锁经营企业。

垄断性行业企业活力不足，目前乐山的电信、银行、教育、医疗、金融、文化、信息媒体等行业市场化程度低，进入门槛较高，经营主体单一，服务质量不高，缺乏竞争压力和自我发展的内在动力，抑制了服务业的发展。

农村社会化服务体系也十分落后。

（五）对外开放程度有待提高

2006年，全市实际利用外资4265万美元，仅占全省服务业实际使用外资7.6亿美元的15%，且以资本回收较快的领域为主。货物和服务贸易规模均小，服务贸易以劳务输出、建筑工程承包、旅游等传统项目为主，技术含量和附加值高的少。服务业国际竞争力较弱。

利用产业贸易竞争指数，可对乐山服务业总体及行业的国际竞争力进行分析。所谓产业贸易竞争指数，即TC指数，表示一国某产业进出口贸易的差额占该产业进出口总额的比重，它在一定程度上可以反映一国某产业的贸易竞争能力，其计算公式为：产业贸易竞争指数=(产业出口额－产业进口额)/(产业出口额产业进口额)产业贸易竞争优势指数的取值范围为(-1，1)，当其值大于0时，说明竞争优势大，且越接近1越大，竞争力越强；小于0时，说明竞争力弱，指数越趋近于-1，其竞争力越弱。

乐山产业贸易竞争指数在（-1，0）之间，说明竞争力弱。

（六）县区服务业发展不平衡

我市县区间服务业发展水平差距悬殊。乐山市市中区已基本形成以服务业为主导的产业结构，2005年，服务业增加值占GDP的48.7%，占全市的35.16%，高于其GDP占全市的比重15.9个百分点。从人均服务业增加值来看，市中区达到6300元，而其余大部分县区则不足3700元。

（七）缺乏良好的服务业发展环境

一些地方和部门还存在着“工业、农业不发展，服务业就无法发展”的传统观念，对服务业在全面提高一、二产业竞争力和转变经济增长方式的重要作用认识不足，没有认识到工业化是一个伴随着工业发展的社会经济全面变革与发展的过程，没有服务业发展的有效支撑，工业化也难以深入，经济发展过多依赖工业增长，制定的产业政策、发展战略偏重于工业，服务业的发展环境不公平，在基础设施投资、信息化建设等方面获得的政府投资、国家贴息贷款少，要素价格明显高于制造企业，致使已出台的服务业政策、制订的规划落实不到位。到“十五”末期，全市服务业增长速度、新增就业、就业比重等，均未实现省政府《关于进一步加快发展服务业若干问题的意见》（川府发〔2002〕16号）中提出的发展目标。

因此，乐山服务业发展必须走出三大误区:一是走出过度重视总量思维的误区，将强调分类指导和重点突破作为服务业发展思路选择的基调；二是走出为发展服务业而发展服务业的误区，将实现从产业导向向功能导向的转变作为服务业发展思路选择中不断强化的方向；三是走出过度重视服务业就业吸纳作用的误区，将促进服务业的结构升级和竞争力提升放在更为重要的地位。

二、乐山服务业发展的对策建议

发展服务业，乐山除具有潜力较大的市场、丰富的劳动力资源、得天独厚的旅游资源以及特色突出的文化资源等基本优势外，还有两大比较优势。

一是产业比较优势。服务业门类广、领域宽、劳动密集度高，多数传统服务业门槛低；对土地、能源等资源占用少，环境影响小；受时间和空间制约较小，物流、产业配套要求较低。在国内外市场这样一个大的竞争环境中进行分析比较，大力发展服务业，对于地处内陆、劳动力丰富而资金缺乏、人均资源并不富裕的乐山，相对而言成本更低，更有竞争力，有望取得较优的经济利益。

二是乐山市的区位优势。成都市已形成以服务业为主导的产业结构，形成具有独特优势的现代服务业产业群。乐山市毗邻成都，有成乐高速和正在建设的成际客运专线项链，交通方便，处于成都强大的城市综合服务需求和极强的集聚辐射力范围内，乐山应充分发挥“落差优势”，发展服务业。

通过调研，对乐山市服务业的发展提出如下建议。

服务业发展的总体思路，围绕“坚持科学发展、构建和谐乐山”的主题，按照“科学规划、完善功能，优化结构、扩大总量，分类指导、重点突破”的要求，以创新和全面开放为动力，以现代化、市场化、产业化、社会化和国际化为方向，着力突破机制体制性障碍，完善政策措施，创新发展模式，坚持一、二产业和服务业并举，改造提升传统服务业与加快发展新兴服务业；全面拓展生产性服务业和生活性服务业；大力发展城市服务业，积极带动农村服务业发展，发展竞争力较强的大型服务企业集团。在抓特色上下功夫、在强优势上做文章。

（一）以解放思想为先导，营造良好的服务业发展环境

自然禀赋条件差，但发展好的情况很多。我们发展不够快，关键在于思想观念落后，满足现状，没有强烈的市场意识、追求财富的冲动，没有敢于探索、锐意进取的创业精神。加快发展服务业需要思想的大解放、观念的大更新，需要超前思维，超前决策，敢于做大的改革开放动作的求真务实的胆识和魄力。

首先，积极学习国内外先进的经验和发展理念，结合实际借鉴发达地区解决问题推动发展的思路和举措，加强宣传引导，在全社会弘扬开放创新的人文精神，在全社会形成讲真话干实事光荣，讲空话废话不务实可耻的氛围，政府部门必须切实以身作则。

其次，打破制约服务业发展的体制和机制性障碍，深化垄断行业改革，放宽准入条件，创造公平竞争的市场环境，鼓励、支持和引导非公有制经济在更广泛的领域发展服务业。进一步转变政府职能，加强市场监管，强化服务功能。营造有利于服务业发展的宽松环境。鼓励和支持各类资本进入法律法规未禁入的服务行业和领域。对垄断性服务业，可选择一些领域和行业先行进行体制改革和创新的试点，因类制宜、循序渐进地放宽市场准入，加快引入竞争机制，为民营经济参股、控股甚至独资进入这些服务业领域创造条件。积极鼓励民营服务业的发展，进一步发挥民营经济作为营利性服务业和服务产品属于私人物品的服务业的投入和发展主体的作用。对重大服务业项目，特别是产业龙头项目，加大政策扶持和信贷支持力度。

第三是加大改革开放推动的力度。大力推动服务业市场化、社会化进程，重点加快商贸流通企业的产权改革，加快事业单位事改企、企改制步伐，营利性公用服务单位要逐步实行企业化经营，最大程度激发服务业发展活力；扩大服务业对内对外开放。积极争取国家支持，力争相关服务领域的对外开放政策在我市先行试点。突出招商引资，积极参与承接东部地区产业转移，大力促进生产性服务企业进入。支持有条件的服务企业对外直接投资，拓展我市有比较优势的服务业发展空间。以国际化促进我市服务业结构升级和提高竞争力。

（二）大力推进工业化进程

服务业发展缓慢，一个重要的原因是乐山经济发展还处于工业化中期阶段，经济总量不大，城镇化进程慢，居民收入水平不高，消费需求受到抑制，服务业资本投入不足，投资结构不合理等因素造成的。

因此，乐山既面临经济发展速度问题又面临更好发展问题，加速工业化仍然是乐山当前面临的主要任务。坚持加快发展，科学发展，又好又快发展必须贯彻节能降耗要求，必须走新型工业化道路，核心是改变单纯靠增加投入，以消耗资源、污染环境为代价的粗放式增长方式。

根据比较优势理论，乐山应该整合优势资源，大力发展生态工业，以资源生态环保为出发点，重点发展以硅材料工业为主导的电子工业、农副产品加工业、医药业等。要以生态工业园为载体，在延长产业链的基础上发展生态工业。并通过以工业发展来促进服务业的发展。

（三）重点是发展面向生产的服务业

生产性服务业是指直接或间接为生产过程提供中间服务的服务性产业。其范围主要包括交通运输、现代物流、金融服务、信息服务和中介服务业、科学研究与综合技术服务等。

发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展，有利于细化深化专业分工，提升产业层次。而生产制造企业改造现有业务流程，加快从生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，也利于降低资源消耗，降低社会交易成本，提高产品附加值和资源配置效率。

推动乐山生产性服务业的大力发展需要在借鉴国际经验的基础上，充分发挥政府和市场两个方面的作

用，加快改革的步伐，完善法律法规体系，要抓住重点领域、关键环节，鼓励和引导制造业将内部的研发、营销、售后服务等环节同企业剥离，实现专业化发展，促进生产性服务业的发展。

1.大力发展现代物流业。现代流通业是联结生产、消费的纽带作用，发展物流业，既能降低工业生产成本，又能提高比较优势，从而形成制造业和服务业并驾齐驱、融合发展的双赢格局。

乐山具有大宗设备出川的河运航道的优势，与陆地运输结合起来，大力发展商贸物流。物流业的发展依赖于发达的交通网络，乐山应优先发展交通基础设施。目前，乐山市区没有铁路，有航道却难以形成运输能力，只有一条高速公路，到成都单程车票近40元，超出了一般人的承受能力，交通的落后制约了人流、物流、信息流的进出，相对闭塞的环境制约了人们的思想观念和眼界，阻碍发展。只有高效的交通和通讯手段，才能使人流、物流、信息流和资金流聚集到乐山。依托成乐高速公路、成昆铁路、岷江水路，加强交通运输基础设施建设，重点建设“三纵二横”公路干线。

此外要大力推动以连锁经营、电子商务、第三方物流为代表的现代流通业的发展，形成布局合理、结构优化、服务优质、有较强竞争力的大流通、大贸易格局,不断拓展物流服务领域的辐射半径。

2.大力发展现代商贸业。要按照建设川西南区域性商贸中心的要求，构建起集约、便利的现代零售服务体系，高效畅通的批发市场体系和网络化、现代化的物流配送体系。

首先，要加强商业地产网点规划和建设，提高城市辐射能力。目前，乐山很多综合性商业城项目开发是失败的，有许多商业地产项目所占据的口岸相当不错，但实际运营却不成功。目前乐山商铺闲置，有供需矛盾的原因，也有结构性问题，并不是所有的店铺都不符合市场需求。这些商业项目失败的原因，主要有以下三点：

首先是重销售轻招商，重营销轻商管。开发商注重把商铺卖出去，忽视卖出去了怎样经营。业主进去，基本都是茫然的，找不到投资方向。走进商场或商业街道，混乱不堪，这边是货物，那边是货架，没有统一的布置，而商业地产项目运营成功与否，很大程度上影响于商管，例如沃尔玛、家乐福等大型商业公司本质上就是一个商管企业。

第二是多业权难统一。乐山商业地产项目因其之前重销售轻招商而导致业权过多过散。比如，同一条街上的店铺，产权明晰后，有卖烧烤，有我卖衣服，旁边又在卖丧葬用品，何来的品牌可言？

第三在城市建设中，开发商在拿到土地使用权后，为了尽快收回成本，采用将绝大部分土地用于商品房建设，将临街的铺面产权采用化整为零的方式进行出售，造成商业店铺的产权分散，难以形成大的卖场。因此，相关部门在进行旧城改造、城市规划时要领先于商业地产的开发，要加强商业网点的总体规划，改沿街叫卖式的传统城镇商业为与国际接轨的都市商业形式，让顾客获得世界通用的商业享受。

政府应该严格控制、审查规划，选择开发商的时候要仔细甄别，选择具有先进的意识、专业的团队和现代国际化的运作模式的开发商。

其次，要培育和完善市场体系，一方面要加大现有商业企业的资产重组，兼并组合，参股控股等方式；另一方面要鼓励外地、外资到乐山经营大型超市，扶持一批大型商业企业和企业集团，形成核心竞争力。要发展和培育各类专业商品交易市场，形成辐射长江上游地区的区域性市场。要实施大公司、大集团战略，提高商贸流通服务业的核心竞争力。要加快农村市场体系建设，通过“万村千乡”市场工程和农产品批发市场标准化建设，推进便民商业服务网络扩容升级，积极引进国内外知名商贸企业入驻乐山，加快发展大型超市、连锁经营、专卖店、SHOPPINGMALL等新型流通业态。

3.拓展金融、信息、商务服务业。适应走新型工业化道路和实施工业强市的需要，大力发展为生产环节服务的金融、信息、商务等服务业。深化金融体制改革，推进金融业市场化，建立结构合理、实力雄厚、功能完善的金融体系，加快产品、服务和管理创新。提高服务质量关键体现在小事上，目前乐山金融服务质量有待提高，比如：银行受网点和服务能力限制，排队时间太长，一般储户开结算帐户还要自己跑到外面复印身份证，既费时间又麻烦。银行有待真正加强服务，充分发挥金融服务业在乐山经济发展中的核心作用。全面发展信息服务业。坚持以信息化带动工业化，完善信息基础设施，促进“三网”融合，发展增值和互联网业务，推进电子商务和电子政务。

4.要大力发展科技服务业。充分发挥科技对服务业发展的支撑和引领作用，鼓励发展专业化的科技研发、技术推广、工业设计和节能服务业，并且规范发展法律咨询、会计审计、工程咨询、认证认可、信用评估、广告会展等商务服务业。

5.要提升改造商贸流通业。推广连锁经营、特许经营等现代经营方式和新型业态。

6.大力发展生产性服务业，加强服务业和工业的融合，并建立以服务业为中心的产业链。积极运用现代

经营方式和信息技术，改造提升商贸、餐饮、家政等服务业，发展连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等现代营销方式。努力发展信息咨询和法律服务等有发展潜力的现代服务业，扩大超市、仓储式商场等新型物流业态，积极发展社区服务、教育培训等需求潜力大的新兴服务业。大力培育和引进竞争力较强的大型商贸物流企业集团，努力打造现代物流基地。

（四）发展民生服务业

乐山市是生态型城市，环境优美，文化源远流长，要彰显优势，优先发展具有乐山特色的民生服务业。

1.大力发展房地产业。认真落实国家有关房地产政策，调整优化住房供应结构，严格规范和加强小区物业管理，不断提高房地产开发质量和水平，在满足本地人购房需求的同时，要充分挖掘乐山市是联合国确定人居环境典范试点城市题材，加大交流宣传，吸引更多的外地人到乐山居住创业。

2.大力发展文化产业。围绕积极发展在乐山有明显优势的文化产业，加快发展广电、出版、报业等产业，建设一批文化标志性工程和文化产业基地。充分挖掘“名山、名佛、名水、名人”的文化内涵，把文化产业与发展旅游业、会展经济、夜间经济相结合，找准切入点，促进资源整合，加快形成具有乐山特色的文化产业品牌。

3.发展面向生活的餐饮、商贸、城市公共交通、市政公用等服务业。抓好建筑节能和农村小集镇及农房示范小区建设。努力扩大汽车、通信、教育、文化、体育健身等消费，积极拓展农村和社区消费市场。

（五）突出抓好农村服务业的发展

现代服务业的发展受到资金、技术、人才诸多客观条件的限制，在短期内现代服务业不可能有突飞猛进的增长。农村服务业发展滞后，具有巨大潜力。近几年农民人均纯收入不断增长，同时，国家取消了农业税和农业特产税，对种粮农民实施了“四补贴”政策。这一系列支农惠农措施，为农民增收减负提供了政策保证，也为扩大农村消费提供了有利条件。

目前乐山农村居民自给性消费占居着重要位置，2004年农村居民消费需求63.46亿元，其中自给性消费占45.7%，商品性消费占41.9%，文化生活消费占8.9%，住房及水电支出占3.5%。这说明乐山农村居民消费领域狭窄，拓展农村消费潜力巨大。在扎实推进社会主义新农村建设的新形势下，必须面向农民群众和农村市场的需求，以推进农业产业化和发展现代农业为中心，以改善农村基础条件、满足农民需求为重点，大力推动农村服务业的发展。

一是要推进农村水利、交通、通信、广播影视等基础设施建设，着力改善农村消费环境和条件；二是健全农业技术支持社会化服务体系，发展农资连锁经营，完善农副产品流通体制，发展各类流通中介组织，培育一批大型涉农商贸企业集团，切实解决农副产品销售难的问题。结合农村综合改革，引导富余人员向农村服务行业转移，提高农村服务业发展水平；三是尤其要致力于提高农民素质，突出加强农村基础教育和职业教育，搞好农民和农民工的培训。四是加快农业信息服务体系建设，逐步形成连接国内外市场、覆盖生产和消费的信息网络。五是加强农村金融体系建设，充分发挥农村商业金融、合作金融、政策性金融和其他金融组织的作用，发展多渠道、多形式的农业保险，增强对“三农”的金融服务。六是加快农机社会化服务体系建设，推进农机服务市场化、专业化、产业化。

与此同时，还要大力发展各类农民专业合作组织，支持其开展市场营销、信息服务、技术培训、农产品加工储藏和农资采购经营。

(六)立足旅游资源优势,全面发展旅游业

旅游业是乐山传统支柱产业，2006年旅游收入占全市GDP的21%，比全省平均水平高11个百分点。旅游产业关联度高、带动性强、涉及面广，是一项综合的系统工程。市委、市政府提出未来五年，要把旅游业作为服务业的重点产业来抓，就是基于旅游业的关联度太高、带动性太强，是一项富民工程。

加快旅游业发展，不仅可以促进经济结构的调整，给经济发展注入新的活力，而且带动“人流、物流、资金流、信息流”。我们要更新观念，多借鉴外地的先进经验，坚持实施政府主导型旅游发展战略和旅游精品战略，优化旅游资源配置，改善旅游发展环境，全面提升旅游服务质量和水平，进一步增强我市旅游竞争力和综合实力。

1.培养引进人才，提高企业整体素质。下大力引进和培养旅游企业高层次的营销策划人才、现代管理人才、规划建设人才，提高旅游行业从业人员的整体素质，走集团化发展战略和“人才兴旅”战略；引导旅游企业充分运用现代企业管理制度来经营管理，提高旅游企业科技含量，增强市场竞争力；引导旅游企业充分运用现代企业管理制度和成功经验加强自身建设，扭转旅游企业经营理念滞后、竞争能力差、抵御风险能力不强的局面；强化对旅游企业的行业管理，纠正违规经营、低质服务、非法经营等行为。此外，对旅游企业管

理机制进行探索创新，促进旅游企业加强自身建设。在发展休闲旅游业的过程中，我们特别要以精细化、人性化、高品质的服务和细节性旅游休闲环境的营造，体现对游客休闲的人文关怀。

2.统一规划景区休闲旅游项目。休闲旅游从内涵和外延都对传统观光旅游做出了新的延伸，发展壮大休闲旅游产业是提升旅游产业的突破点。推出更多的休闲旅游新精品，把休闲旅游业培育成国民经济重要产业、第三产业的龙头和支柱，并充分发挥其内驱力和带动力，推动乐山经济实现新的跨越。各景区景点要根据自身特点，设立各种让游客能参与的有特色的娱乐休闲项目，改变过去旅游的程式化和单一化，进一步提高休闲项目的文化品味，做到寓教于乐，寓学于游，让游客能留下来。要加快峨眉山和乐山大佛景区项目建设的后续工作。加快新兴旅游项目和景区（点）的开发，加快景城一体化建设。要充分发挥峨眉山和乐山大佛的旅游优势资源和区位优势，打造两地旅游经济长廊，调整、完善乐山“多日游”旅游线路，促进旅游业与佛教文化、少数民族文化、武术文化、茶文化的融合，突出发展生态旅游。此外还要加大旅游促销力度，创新旅游服务理念，提升旅游服务质量。

3.完善乐山的城市功能，“以人为本”打造以休闲文化为特色的旅游城市。在中心城区、景区和周边区县恢复建设古镇、公园，打造特色名食街、特色商品街、特色文化街，包装推出独具乐山特色的地方歌舞、曲艺、杂技、音乐、歌舞剧、话剧、戏曲表演，充分发挥博物馆、图书馆、科技馆、体育馆、文化馆、群艺馆的功能，以此来宣传和挖掘乐山的名人文化、民间文化、佛文化、饮食文化、健身文化，体现休闲色彩，彰显休闲功能，弘扬积极休闲方式，促进乐山休闲产业的发展，让远道而来的游客融入乐山丰富多彩的公众休闲生活。同时,还要以发展旅游业为契机,完善旅游配套设施,加快特色餐饮业发展,开发特色旅游纪念品,建设和规范旅游购物中心。就目前而言，充分提升佛教及道教文化旅游资源,如：巩固和提升峨眉山、乐山大佛、等佛教、道教旅游风景区档次。

4.加强宣传，促进营销，积极拓展旅游客源市场。知名度就是旅游的生产力，要进一步解放思想、转变观念、创新思路，研究建立旅游宣传促销工作的长效机制；整合促销力度和资源，实施联合宣传促销战略；要加强国际国内的宣传合作，开发国际国内旅游市场。采取政府主导、企业主体、各方联合、市场运作的宣传促销模式，充分运用媒体、节庆、会展等载体，广泛开展了产品促销活动。在宣传的时机上，紧紧抓北京奥运会和上海世博会即将召开的大好时机，精心准备，做好专题、专场宣传；研究制定宣传促销奖励与扶持政策，以充分调动各方宣传促销的积极性。要尽快制定《乐山市旅游宣传促销管理办法》；精心组织好各类会展、旅游节庆活动等工作，搞好我市旅游总体形象的宣传。要积极组织参加国内大型会展。

（七）坚持以人为本，加快科技创新和人才开发

服务业是知识密集型、智力密集型行业,科技是支撑,人才是根本。所以,要充分运用高新技术促进服务业的发展,鼓励服务企业应用信息技术，实现信息管理网络化，大力发展电子商务，开发生产性服务业发展需要的基础技术。

要建立完善的人才培养和引进机制, 造就一大批高层次、高技能、通晓国际规则、熟悉现代管理的服务业专门人才。要创新吸引人才机制，造就开放、讲信用的社会环境，积极推进技术入股、管理人员持股、高技能人才岗位津贴、股票期权激励等新型分配方式，建立完善的人才激励机制。

（八）加强服务业发展的组织领导和协调管理

提高认识，把加快发展服务业作为一项紧迫、艰巨、长期的战略任务，确立现代制造业与服务业有机融合、互动发展的战略，加强领导，成立市发展现代服务业领导小组，统筹协调服务业发展中的问题。

针对当前服务业管理职责分散，多头管理与管理缺位同时存在的现状，理顺各行业管理部门职责，明确现代服务业牵头部门和综合协调机构。

建立科学系统的服务业统计指标体系和绩效考核制度，将服务业发展的中长期目标量化，将重要指标纳入对各市州经济社会发展的考核体系，针对不同类别服务业的具体要求，实行分类考核，确保责任到位，任务落实，取得成效。

加快落实我市促进服务业发展的意见。在准入领域、税费征缴、水、电、气、土地等要素价格方面给予公平待遇。要进一步增加预算内服务业发展引导资金的规模，加大对服务业重点领域和重点项目发展的资金扶持和政策倾斜，引导、带动国内外资本投资服务业领域。加大对服务业创新的支持。

第四篇：社区电子商务发展现状、问题及对策研究

社区电子商务发展现状、问题及对策研究

Research on Current Situation, Problems and Countermeasures of Community E-Commerce Development

刘娜 工商管理经济师（北京达尔文国际酒店物业管理有限公司 北京 100028）中图分类号：F715.3 文献标识码：A

内容摘要：社区电子商务依托电子商务平台和社区门店，面向特定社区的消费人群，集信息流、资金流、商流、物流于一身，已成为未来社区经营和电子商务的重要发展方向。本文分析了社区电子商务的现状，阐述了其主要商业模式和实现功能，归纳了业内所面临的共性问题，指出企业必须树立正确的经营理念和互联思维，准确定位，在商业模式、精细管理、资源整合、人才培养等方面下足功夫，在为用户创造便利和丰富的社区生活的同时，实现企业的运营升级和可持续发展。

关键词：电子商务 社区商业 商业模式

前言

随着互联网在世界范围的逐渐普及，网络在人们生活中的位置已由以往的信息渠道，转化为一种生活方式。借助于电子设备和网络技术的推陈出新，电子商务从简单的电子邮件传送、信息发布发展到了全程电子商务阶段和智慧阶段，发展势头迅猛。商务部发布的《中国电子商务报告（2013）》中的数据显示，我国电子商务2013年交易额突破10万亿元，同比增长26.8%。电子商务已把触角延伸到了社会生活的方方面面，社区电子商务就是其重要的发展方向之一。

社区电子商务是针对具有社区属性的用户、在社区网站进行的交易行为。它提供了一种较传统的商业模式更为便捷的在线社区交易方式，具有高效、快速、低成本等优点。普通的电子商务是面向大众、面向全世界的，而社区电子商务面向居住于特定小区的人群，所提供的服务大多是贴近居民日常生活的短平快项目，通常距离社区比较近，服务时间比较短，能够给用户带来方便快捷的体验。与大宗电子商务相比，社区电子商务在规模大小、服务范围、商品种类等方面要稍逊一筹，但它贴近社区，更接地气，客户群体固定，有较高的重复购买率和客户忠诚度，是个刚需市场。而且从市场推广的角度，它基于社区的特定人群，容易实现精准营销。

得益于网络的普及和城市化进程加速，社区电子商务用户量增长迅速，已成为垂直细分市场的切入点和淘金点。社区电子商务作为各路商家争夺用户的入口，传统电商、零售企业、物业管理企业、物流企业纷纷跻身其中。社区电子商务模式具有强大的线上线下整合能力，线上企业通过设立社区便利店构筑更广泛的末端配送网络，获取线下客户流量、拓展销售渠道，实现向线下渠道的延伸，获得新的赢利增长点，从而完成商业模式的转变；线下企业通过运用电商思维，搭建本地生活服务平台，将线上的客流拉到线下；而用户可在全新社区电子商务模式中选择最为便捷的服务，达到与电商双赢的结果。总之，社区作为消费人群生活起居场所，同时也是商家最后一公里争夺之地，无论是传统行业企业，还是互联网企业都将目光投向了社区商业，社区电子商务作为社区物业与电子商务的交集，已成为电子商务发展与物业发展的必然趋势。

一、发展现状

社区电子商务从2010年起步，经过四年的发展，到2014年时已是百家争鸣。在强大的互联网思维的影响下，面对生存和竞争的压力，房地产和物业行业纷纷试水社区电子商务，万科集团、彩生活服务集团等品牌物业成为了物业行业发展创新的“探路者”。

2014年6月5日，万科集团签约百度，启动商用地产科技化运营，将核心技术“定位引擎、大数据、营销工具”融入万科商业物业运营中；2013年5月，彩生活入驻哈尔滨大众新城，通过将移动互联网、云平台等技术与传统物业服务进行融合改造，彩生活成为了把握社区“最后一公里”生活服务的互联网物管企业。2014年6月30日彩生活在港交所主板挂牌上市，股份代号01778，成为我国物业管理企业第一家上市公司，仅仅挂牌三日，即以涨幅13.93%、55.6亿港元市值反超母公司花样年控股（01777.HK)。

传统物业企业只是进军社区电商中的一个分支，与此同时，传统电商、物流巨头们也纷纷踏入社区电子商务圈。2014年5月18日，顺丰速运在全国集中开业518家社区便利店——嘿客。利用在快递业的霸主地位，顺丰延伸其产业链，一举跨界进入社区电商业，抢占终端市场，以期实现其大物流战略。

（一）商业模式

社区电子商务发展至今，已涵盖了较广的范围，通常的商业模式可分为企业对消费者（Business to Consumer，B2C）、商业机构对家庭消费（Business To Family，B2F）、个人对消费者(Consumer to Consumer，C2C）、ABC(代理商/Agents、商家/Business、消费者/Consumer)，线上对线下（Online To Offline，O2O）和门店在线（Online to Partner，O2P）等6种模式，其中主要有B2F和O2O两种模式。此外消费者对企业（Consumer to Business，C2B）也开始兴起，并将是社区电子商务未来的发展方向。

1）B2F模式

B2F（商业机构对家庭消费）模式是社区服务电商平台最主要的商业模式之一，直接面向社区服务。商业机构（传统电商、物业公司等）整合家庭用户的需求，提供自身所能提供的服务，对于无法自身提供的需求，如家政服务、文化旅游、养老养生等，可借助平台与其他商家合作，通过电商平台与商家共同分享盈利，共同成长。彩生活从传统的物业管理公司跨界到社区电商，推行的主要是B2F模式。有别于传统物业管理企业，彩生活实现了从对物的管理，转型为对人的服务，借助APP等网络平台，构建起聚集衣食住行娱购游等商户资源的微商圈。业主可以借助平台解决大部分的生活消费，实现网上缴费、购物、报修等移动互联技术改造所带来的便利功能，享受金融、物业、文教、旅游、养老等轻资产业务；彩生活则依靠平台向商家收取费用。基于此种运营模式，彩生活获得了比传统物业管理企业高得多的盈利水平和增长幅度。在2011年和2012年，彩生活的利润分别是16%和22.8%，而相应物业公司百强的平均纯利率分别是7.4%和8%。2013年彩生活实现收入3.15亿元，同比增长70%，如不考虑上市费用的影响，纯利率为29.3%。2）O2O模式

O2O（线上对线下）模式是社区电子商务另一种最主要的商业模式，商家通过社区服务电商平台将商品、商家及顾客评价信息等展现给消费者，消费者在线上完成商品的选购和支付，线下进行使用验证和体验。这样既能随时随地满足用户个性化的消费需求，也降低了用户在传统商业消费过程中所产生的交通和时间等成本。与传统的广告宣传和实体柜台相比，商家通过社区服务电商平台所发布的信息可以传播更迅捷，定位更准确，效果更显著，商家和用户通过O2O电子商务都提高了效率，满足了双方的需求。

2014年3月，龙湖地产微信服务平台“龙湖生活”正式上线，业主只需拿起手机扫描二维码，即可及时了解龙湖社区提供的购物、家居、旅游、养生等增值服务，并进行在线体验及预订。除了线上的平台之外，线下龙湖社区服务中心以实体店的形式，为业主提供配套服务。龙湖地产的O2O模式代表了当前物业管理公司转型的一种主要趋势，即传统物业通过互联网技术等智能科技手段的应用，搭建线上线下平台，转型为智慧型物业。

（二）实现功能 1）线上购物

社区电子商务平台可实现网上商城与便利店的完美结合，不但为商家提供了新的销售模式，也为业主带来网上购物、送货上门/就近取货、价格优惠等便利，不受交通、时间、天气等因素的影响。而且由于社区电子商务平台面向特定的社区人群，消费能力和水平大致接近，更便于商家制定特定的销售策略。比如京东商城与全国15座城市的上万家便利店开展了O2O合作，用户在网上下单后，由距离用户最近的便利店负责配送，最快可在15分钟内送达，由此打造国内电商行业“最快物流”。

2）家政服务

社区电子商务为维修、保洁等家政服务提供了良好的平台。云家政由上海家谐网络科技有限公司运营，已经完成400万美金的A轮融资，公司估值达1亿元。通过为家政公司提供免费的自主研发的SaaS系统，实现对家政公司所属各门店的家政服务员、顾客、订单、服务流程、财务的综合管理。3）物业服务

据中国物业管理协会调查，相当数量的物业管理公司面临生存困境。在此大环境下，万科、花样年、绿城等开发商纷纷创新商业模式，试水“云服务”，将物业管理由劳动密集性产业转型为智力密集性产业，从而应对劳动力成本快速上升、经营日趋困难的压力。通过运用社区一卡通、移动APP等科技手段，升级物业管理、安防管理、停车管理、设施设备远程管理，从而营造智慧社区，降低人力资源成本，提高物业管理水平和效益，带来地产和物业品牌价值的提升。

4）文化教育

2014年6月，深圳市软酷网络科技有限公司携手万科温馨花园共同为考拉社区课堂揭幕，正式为社区居民提供便民服务。考拉课堂的加入，一方面为社区内老年人提供了具有多媒体功能的休闲场所，另一方面也为社区内中小学生的课后文化教育生活提供了便利。

5）健康养生

厦门狄耐克电子科技有限公司通过在狄耐克云中心建立健康标准数据库，实现了面向社区开发的云健康功能，业主的日常健康检测在家即可实现，该功能特别适用于老人的健康监护。作为中国房地产首个“增值服务交互式平台”，蓝光“生活家”系统2013年6 月在COCO金沙项目开始试运行。在该项目耗资上千万元打造的4C现代生活家系统中，一个重要的单元就是健康服务中心，业主在享受全新家居、亲子、文化活动的同时，也享受电子商务带来的互联、健康生活。

6）金融服务

金科推出的线上线下结合的大社区服务，重点则是资产管理，通过设立资产管理中心，金科可向用户提供集资产服务、资产托管、资产经营于一体的、系统的资产增值服务。捷顺科技2013年11月向捷羿软件增资1000万元人民币，取得51%股份，以获得IC卡行业应用技术能力，开发和建设基于业主卡的小额电子现金支付和清结算体系。公司筹备发行的具备小额支付功能的社区业主卡将逐步实现与商业流通、公用事业缴费等多个领域的横向对接，形成社区金融生态体系。

7）政务公益

借助于社区电子商务平台，可以很方便的实现政务公益功能，便捷、高效地为政府和人民提供一个信息传达和反馈的沟通互动渠道。业主可以通过电子商务平台访问政府网站，浏览信息、反馈意见及处理相关事务。政府相关政务信息也可及时发布到社区平台及通过基站发送到用户手机中。

8）信息服务

电子商务平台可以容纳海量信息，检索也很便捷。与各类传统广告模式相比，网络广告成本低廉，给顾客的信息量却很丰富，而且社区电子商务平台由于目标人群趋同，更容易实现精确的广告投放；社区电子商务平台也可为线下商业和相关品牌提供信息收集、互动营销和用户行为分析，在为商家决策提供依据的同时获取信息服务咨询费用。

二、面临的问题

随着社区电子商务的兴起，越来越多的企业逐步踏进圈内，都想在这个新兴市场占有一席之地，但是大多仍处在探索阶段。不同的企业面临着不同的问题，创业者最欠缺的是渠道，投资者遇到的瓶颈则是平台经营，更多的电商物流和物业企业则面临着跨界经营的难题，业内普遍存在的问题如下：

（一）理念落后

社区电子商务是个名副其实的朝阳产业，近两年在整个产业链条上每个环节，从制造商、实体销售商、传统电商、物流企业到物业公司都将目标瞄向了该领域。但并不是原来经营有方的企业都能够在社区电子商务运行中如鱼得水。传统实体企业对互联网的理解有限，面对O2O不知如何着手，通常都是照猫画虎；而电商企业则缺乏对实体经营的经验，线下功夫不足，两者最主要的共性问题就是理念落后。O2O作为一种新型的商业模式，线上和线下企业在合作共赢的经营理念方面把握得还不够，比如线下门店进驻社区时会发生与物业公司冲突的现象，经常遇到社区门难进、脸难看、层层设障等难题。

（二）人才欠缺

社区电子商务大多是传统企业现有业务的延伸，属于跨界的新兴业务领域，适应社区电商业务发展需要的人才极度缺乏。物业作为社区的管理者，具有做社区服务O2O天然的优势，但缺乏互联网基因，缺少互联技术、营销网络构建等方面的人才，对电商经营了解有限；而传统电商精于互联技术，但缺乏实体经营人才，尤其是缺少复合型技术人才、专业管理人才和营销人才，行业领军人才更是凤毛麟角。

（三）定位不准

目前相当一部分社区电子商务平台，如彩生活、中国社区商务网、狄耐克云社区等，几乎包含了所有日常生活的需求，如物业基础服务、便民服务、网上商城、休闲娱乐、社交等等，平台内容大而全，对运营商的运营能力、成本和体量都提出了很高的要求。同时也存在着一哄而上办电商的现象，只看到社区电商这块蛋糕很诱人，而不顾自身的实际情况，在社区电商经营方面没有自身的特点和优点，缺乏对自身清晰的定位，长期下来难以为继。

（四）执行力差

社区电子商务作为新生事物，在经营过程中，由于思想理念、体制转型、业务能力、利益分配等方方面面的原因，公司总体战略的实施难以贯彻落实，执行力差，常常出现“高层热，中层温，基层冷”的局面，运营结果差强人意。

三、对策

社区电子商务是未来社区经营和电子商务的一个巨大市场和发展方向，企业必须树立正确的经营理念和互联思维，准确定位，在商业模式、精细管理、资源整合、人才培养等方面下功夫，积极争取相关政策扶持，在与传统电商大佬和零售连锁巨头竞争中占据一席之地。

（一）牢固树立服务为王的理念

社区电商和纯电商的最大区别，不仅仅在于质优价廉等硬指标，更在于服务体验这个软指标。无论何种业务领域和商业模式，社区电子商务平台最终的落脚点都是服务，电商必须树立服务为王的理念。电商平台背后需要做大量的功课，包括互联技术支持、数据收集、物流支持、售后服务等，这对运营者提出了更高的要求，只有能真正给用户带来价值和帮助的平台才能够生存和发展，而给用户提供超越预期的服务体验的平台则能够得到更好的发展。

（二）树立互联网思维

社区电商更需要我们树立全新的互联网思维。需要我们做到：从用户角度出发考虑问题；专注优势领域，提供便捷服务；把社区电子商务做到极致，提供超越用于预期的服务；不断改进，循序渐进，在持续迭代中完善产品；不要执着于一时的得失，要注重流量和体量的培育；利用社会化媒体口碑营销，利用社会化网络众包协作；以开放、共享、共赢的心态来经营企业，营造企业群、用户群和员工群共赢的生态圈；重视对大数据的收集统计分析，让数据成为金矿；大胆创新，颠覆行业界限，通过高效率整合低效率，实现跨界发展。

（三）准确定位

社区电商领域既需要覆盖面广泛、大而全的平台，也需要有特色的、专业化的、小而精的平台，大小平台互相补充，共同建立多元化的社区商务平台体系。这就需要社区电商们根据自身的特点来定位自身的业务，哪怕只提供一种服务，做到极致也会得到用户的青睐。在这方面不少公司进行了有益的尝试，比如深圳齐家互联网科技有限公司推出的小区管家专注于小区物业服务、北京五辰鑫达科技有限公司提供的生活U社区实行的是“O2O＋分期支付”模式、北京新车云信息技术有限公司推出的e家洁APP主要提供家庭保洁服务。

（四）确立合适的发展模式

社区电子商务的发展模式多种多样，那么具体到某个电商，究竟应该选择什么样的模式呢？笔者认为，没有最理想的、只有最适合的发展模式，适合自己的才是最好的。要用发展的眼光来看待商业模式，需要在实践中结合自身实际情况不断摸索，不断调整，找到适合自身发展的商业模式。如拥有全国20万个小区业主论坛的搜房网通过网上的社区做试点，几年来社区网的发展并没有达到预定的目标。因此搜房网积极调整商业模式，加强与物业服务公司合作，布局社区O2O服务，借助社区网强大的平台优势，重点发展房屋租售和社区金融业务，以谋求更大的发展空间。

（五）精细化管理

无论投资如何巨大、理念如何先进、定位如何准确、模式如何与时俱进，要想社区电子商务得到实质性的进展，社区电商们还需要多练内功，做好精细化管理，管理内容涉及到社区电子商务的每个链条。需要强化资源整合和信息收集；理顺内部流程，降低内耗，提升各岗位人员的执行力，保证高层战略决策落地；多渠道加强人才，特别是复合型人才和专业型人才的储备和培养；对供应商进行严格的评价、管理和考核，以保证产品和服务品质优良，能够满足用户的需求。

（六）政策扶持

国家及各级地方政府近期陆续出台了鼓励社区商业新模式发展的政策，对进入社区的商业新模式企业给予相应的政策和资金扶持，鼓励中小企业创新，并建立相应的培育机制。如北京将社区商业便民服务模式创新纳入了2014年商业专项资金的重点支持范围。有志于从事社区电子商务的企业应该积极争取国家政策帮扶，充分利用此契机，做大做强。

四、结语

社区电子商务依托电子商务平台和社区门店，为用户提供贴身服务，是社区商业和电子商务发展的主要方向之一，其核心思想是借助现代技术整合社会资源，为用户创造便利和丰富的社区生活。社区电子商务集信息流、资金流、商流、物流于一身，实现了相关企业的运营模式升级转型和可持续发展。企业应注重结合自身实际，准确定位、精细管理，运用全新的互联思维来化解运营过程中不断出现的新问题，抓住机遇，推进我国社区电子商务的快速健康发展。

参考文献

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2．秦超．社区电子商务经营模式探索[J]．商业时代，2005（5）

3．姚尚明．社区电子商务进入快行道[J]．城市开发：物业管理，2012（4）4．吴亮明．社区电子商务在物业行业中的探索．住宅与房地产，2012（3）5．王荷．物业管理经营之道．机械工业出版社，2006 6．赵大伟．互联网思维“独孤九剑”．机械工业出版社，2014

[作者简介] 刘娜（1978年~），女，中共党员，经济管理专业硕士，工商管理经济师，拥有注册物业管理师资格证书及全国房地产经纪人证书。从事5A写字楼、高档涉外公寓、甲类住宅等物业管理工作多年。

通讯地址：北京朝阳区柳芳北里12号楼1205室

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第五篇：唐山房地产业发展问题及对策研究

唐山市房地产企业发展问题及对策研究

专业：工程管理 学号：********** 姓名：*** 摘 要:唐山房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。本文的研究内容主要是唐山市房地产企 业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企 业的发展策略。

关键词:唐山市；房地产企业；营销；战略规划

我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。

一、唐山市房地产企业发展的主要问题 1融资困难，资金风险加大

唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷, 第二、资金回笼放慢，影响现金流安全,第三、资金链的安全度不高。

2缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

3外来大型房地产企业进入竞争加剧

由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。

4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。第一、管理机制不健全，第二、人才缺乏。

5营销策划方法单一，缺乏新意

一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。

6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷 房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。

7房地产开发企业诚信问题堪忧

缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[1]。

二、唐山市房地产企业发展的对策 1拓宽融资渠道

要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资： 第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[2]。第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[3]。第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。

2加快资金回笼速度

鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。

3谨慎地选择项目投资

第一、采取防御型策略[4]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。第二、建立战略联盟。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。

4利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[5]。

5建立房地产品牌经营策略

品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。

6规范管理机制

为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[6]。

7提高技术含量创新价值链

房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间。

三、结论

在这一过程中得出的主要观点和结论如下：

1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单

一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。

2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。

3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。

参考文献：

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