解析买二手房把握好交易中的关键环节

第一篇：解析买二手房把握好交易中的关键环节

买二手房把握好交易中的关键环节

3月份以来，深圳二手楼买卖越来越活跃，成交量不断增高。交易过程中，大多数购房人关注物业的面积、新旧程度等自然属性。其实，二手楼的社会属性更是构成物业价值的重要因素，也是形成交易风险的主要因素。

购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。因此，购买二手楼要关注其社会属性。

购楼时要多了解楼盘信息

要尽可能详细地掌握楼盘的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解楼盘、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的他项权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等，以确保除了房屋本身以外的价值的可靠性和真实性。

把握好买楼过程的关键环节

没有取得产权证的二手房不能买入。强制性法律规定，没有取得产权证的房屋不能转让。因此买二手房一定要查验房主的产权证，没有产权证的二手房产不能购买。转让无产权证的房产是不受法律保护。购买产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房

产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效。

购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。

要加强购房风险的防范

在通知抵押权人的情况下，购买这类二手楼同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律，要求拍卖该房以便实现债权。因此，购买这类房产一定要防风险。尽量不要替业主赎楼，如果赎楼不成功，就会出现较大损失，所以一般由业主委托担保公司或自己赎楼。如有可能，可以咨询律师或交由中介机构去运作，以保证购买二手房的交易安全。

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第二篇：促进党员干部廉洁自律要把握好四个关键环节

促进党员干部廉洁自律要把握好四个关键环节

执政党的党风关系党的生死存亡。党员领导干部廉洁从政是新时期从严治党、端正党风的重要前提，是贯彻落实党的路线、方针、政策，促进改革开发和经济建设，维护政治、社会稳定的重要保证。党的十六大报告指出：“领导干部特别是高级干部，必须以身作则，正确行使手中的权力，始终做到清正廉洁，自觉地与各种腐败现象作斗争。”党的十七大报告强调指出：“加强领导干部廉洁自律工作，提高党员干部拒腐防变能力。”保证党员领导干部廉洁从政，要立足于教育，着眼于防范，筑起思想道德防线。在实际工作中，要切实把握好四个关键环节：一是要围绕“创新”抓宣传教育；二是要围绕“求实”抓制度建设；三是要围绕“从严”抓规范管理；四是要围绕“惩处”抓查办案件。努力把握好四个关键环节，在四个方面下足功夫，才能有力地促进党员干部廉洁自律，确保党员领导干部廉洁从政。

第一、围绕“创新”抓宣传教育。以思想教育为基础，强化各部门依法行政、正确履行职能的意识。新的形势下，各级各部门要以树立科学的发展观和正确的政绩观，以及全面提高政治素质为目标，通过深入开展科学理论的灌输教育、正面典型的激励教育、反面案件的警示教育等党性、党风、党纪教育活动，使每一个党员干部、尤其是党员领导干部常修从政之德、常怀律己之心、常思贪欲之害、常弃非分之想；牢固树立起正确的世界观、人生观、价值观和正确的权力观、地位观和利益观；切实增强抵御名、利、权、色侵蚀的能力，增强自重、自省、自警、自励的自觉性，自觉为人民掌好权、用好权,从而有效地预防和减少违法违纪现象。具体工作中，在教育对象上坚持领导人员、党员干部为主；在形式上警示教育、案例分析、专家授课、知识测验，举办党风廉政建设中层干部学习班，组织领导干部、党员干部、财务人员学习中华人民共和国会计法讲座；在联系实际上坚持自律为主。结合工作实际，1、开展“五要五不能”教育。一是要政治上清醒，不能方向不明；二是要勤政廉洁，不能懈怠谋私；三是要令行禁止，不能自行其是；四是要一身正气，不能有失形象；五是要求真务实，不能虚妄浮躁。根据上级的要求，结合工作实际和上级对党员、领导干部的要求，组织党员干部加强学习、勤于学习，树立正确的世界观、人生观和价值观，牢固树立科学发展观，正确的政绩观和马克思主义的群众观，增强改造主观世界的自觉性，经常反省自己的所言所行，警惕各种错误思想观念的消极影响，及时防止和纠正一些苗头性、倾向性的问题，谨慎行事，防微杜渐，着力于建立两道防线：一是党纪国法防线，二是思想道德防线。增强广大党员干部拒腐防变的自觉性。

2、开展“十慎十防”教育。一是 “慎初”教育。世界万事始于初,廉政自律拒腐防变以慎初为最重要,慎重对待第一次是立身安命、防患于未然的护身符。党员干部加强官德修养，保持自身廉洁，关键在于第一次。把好了第一次，就掌握了主动，就能在各种腐蚀诱惑面前立于不败之地。二是“慎微”教育。任何事物的产生、发展、变化，都有一个由小到大，由量到质的过程，生活小节不知细微，微小之处不警惕，必然失掉大节。小节不保,终累大德.每一个党员领导干部一定要在“慎微”上下功夫,一定要注意每一件细小的事情“,去小恶以保本真，积小善以成大德”。三是“慎言”教育。要“从严治口”，用党性修养、官德修养、党风建设的要求规范、约束自己的言行。做到与党中央不一致的话坚决不说，有损于党的形象的事坚决不做。四是“慎好”教育。要做到对有利于党性修养、官德修养、作风建设的爱好，要坚决爱好，带头爱好；对不利于党性修养、官德修养、作风建设的爱好，坚决不去爱好；对介于有利与不利、此时不利彼时有利的爱好要善于节制。五是“慎独”教育。在无人监督、无人注意时，绝不能有天知、地知、你知我知的错误思想，要有自我警惕，自我克制，谨慎不

苟的思想，才能会有慎独的高尚品德。六是“慎欲”教育。在现实生活中，一定要以理导欲、以理制欲。必须把个人的欲望需求置于人民群众的欲望需求之下，多想我国边远地区尚未脱贫的农民，多想城市还有部分下岗的工人，多想党的光荣传统，这样坦才会平衡，欲望才会节制，思想作风上才会高标准严要求。七是“慎权”教育。党员领导干部在运用权力时，一定要以“如履薄冰”、“如临深渊”的心态谨慎行事，要警惕权、钱、色的诱惑。要正确处理好权力与责任的关系，切忌不可滥用权力，更不能以权谋私。八是“慎平”教育。作为党员领导干部，越是在个人成长进步顺利的时候，越要保持清醒的头脑，千万不能见喜忘忧，自松其绑，而只能做到履平防险，浅水深防。作为党员领导干部，在加强作风建设中，一方面要虚心向德性高的先进模范人物学习，另一方面，还要善于从那些走上严重违纪违法道路的党员领导干部的身上吸取教训，善于自我教育。九是“慎友”教育。党员领导干部一定要谨慎交友、选良交友、择廉交友。十是“慎终”教育。既要防止59现象，也要防止39现象。一个人要活到老学到老，自始自终加强思想道德修养，加强党风廉政建设的自觉性。关键是要防止灰暗心理的滋生，防止心力的懈怠。

3、开展“五个带头”教育。一是带头学习政治理论。党员干部要成为学习的楷模，通过学习，提高自身素质，带动广大群众积极参与，营造良好的学习和工作氛围。二是带头倾听群众呼声。党员干部，尤其是领导干部要不定期的开展思想政治工作调研，沟通信息，了解情况，有针对性的开展部门的各项工作。三是带头坚持民主集中制，坚持“集体领导，民主集中，个别酝酿，会议决定”的工作原则。四是带头执行廉政规定，自觉接受监督，越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强以人为本，从源头预防腐败；越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强党风廉政建设，使我们党的事业沿着继承的方向发展；越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强监督约束，形成强有力的廉政建设机制。五是带头思想作风深入，密切党群关系，干群关系,相信干部职工、依靠干部职工尽心尽力地解决干部职工中的实际问题。进一步坚定理想信念，养成良好道德情操，自重、自省、自警、自励，并且像爱护自己生命一样爱护自己的人格。

第二、围绕“求实”抓制度建设。始终把党风廉政建设放在重要位置。突出“四个一，五个常抓不懈”。“四个一”：即部门在布置中心工作的同时，不忘同时布置党风廉政建设工作。两手抓两手都要硬，并进向前发展。做到一起布置、一起落实、一起检查、一起考核，真正做到党风廉政建设工作警钟长鸣。“五个常抓不懈”：一是思想教育常抓不懈。以思想教育为基础，强化广大党员干部依法行政、正确履行职能的意识，切实打牢党员干部的思想政治根基；二是制度建设常抓不懈。通过制度建设，不断提高党风廉政建设的规范化和科学化水平。三是政务公开常抓不懈。推进政务公开、党务公开，深化源头预防和治理工作。四是党风廉政建设责任制各项措施的落实常抓不懈，为从源头预防和治理腐败提供重要保证。五是监督检查常抓不懈。要整合监督力量，规范权力运作程序，强化对权力的制约，着力增强反腐倡廉工作的针对性和实效性。通过各项措施，保证我们的各项事业沿着健康方向发展，保证我们的党员干部沿着健康方向成长。

1、结合当前形势任务，围绕加强党员干部思想政治工作和党风廉政建设工作，有针对性的进行调研，听取广大党员干部、职工的意见，为能有的放矢地开展思想政治工作和廉政建设方面的教育，探索新路子奠定基础。真正把思想政治工作和党风廉政建设教育贯穿、渗透到工作的各个环节之中。在党委统一领导下，党政齐抓共管，纪委组织协调，部门各负其责，群众积极参与。贯彻执行“一级向一级”负责的精神和“谁主管、谁负责”的精神，细化党风廉政建设工作任务。另外，党政领导要充分利用本部门、本单位各种会议，区分不同层次，不同对象，结合思想政治工作的实际，开展党风廉政建设警示教育，进一步增强党员干部的党性观念、法制观念，进一步明确在新形势、新任务、新情

况复杂环境中什么是对的，什么是错的，哪些事可以做，哪些事不能做，在思想上筑起牢固的防线。

2、健全权力监督制约机制。从部门实际出发，认真执行纪检监察部门规定的“三重一大”制度，即部门的重大决策、重大事项、重要干部任免、大额度资金使用都要坚持集体讨论、民主集中的原则，充分发挥集体的力量，集体的智慧，整体的效能。将“三重一大”纳入部门党组会、局务会讨论决策，健全机制，进一步明确“三重一大”的内容，规范运作程序。

3、加强民主监督。实行部门内部政务公开，是党风廉政建设的需要，是加强党员干部廉政建设的需要，是市场经济发展的需要。部门有关方面的工作越是公开，越是透明，越能形成廉政监督的良好制约机制，也越能充分调动干部职工的积极性。

第三、围绕“从严”抓规范管理。党风廉政建设工作任重道远，必须常抓不懈，党风廉政建设工作齐抓共管才能形成合力。党风廉政建设工作以人为本，预防在先，努力做到三个方面的转变。

1、党风廉政建设工作，要从“忙一阵，抓一阵”向建章规范化转变。要充分认识党风廉政建设和反腐败斗争的艰巨性、复杂性、长期性。党风廉政建设工作直接关系到党和国家的生死存亡，在改革开放新形势下，如果仅仅只是靠“教育月里忙一阵，有了问题抓一下”就会出现党风廉政建设时松时紧的的现象，其结果往往是收效不大。实践证明，越是改革开放，发展社会主义市场经济，越要从严治党。必须常抓不懈，关口前移，警钟长鸣，党风廉政建设搞突击性教育是不可取的。

2、在进行党风廉政建设方法上，要从职能部门“唱独脚戏”向“群防群治”转变。认真贯彻执行“党委统一领导，党政齐抓共管，纪委组织协调，部门各负其责，依靠群众支持和参与”的工作格局。党政领导和职能部门要做到党风廉政建设工作与中心工作一起，联合布置，联合宣传，联合检查，联合考核，形成良好党风廉政建设的氛围。

3、在进行党风廉政建设教育上，要从事后教育向以防为主、日常管理教育转变。加强党员干部的政治理论的学习，加强党员干部的思想建设、作风建设，加强党员干部党性、党风、党纪教育，加强党员干部的监督管理，把中央关于从严治党的要求真正落到实处，有针对性的开展党风廉政建设方面的提示。一是充分利用召开、参与不同会议，针对不同对象，进行党风廉政建设方面的提示教育；二是要害部门开展党风廉政建设方面的提示，深入有关部门，经常性讲，日常性提醒督促进行党风廉政建设方面的提示教育；三是可能出现问题的环节，党风廉政建设方面的提示，要坚决贯彻“一级抓一级，一级向一级负责”的精神。除此之外，还要不定期开展谈心活动，签订党风廉政建设协议书，进行党风廉政建设提示教育；四是节假日开展集中党风廉政建设提示，充分利用节前工作会议进行形势和任务教育，同时进行遵纪守法和道德等方面提示，始终保持清醒头脑，使广大党员、领导干部在自我提醒、组织提醒和自我约束、组织约束之下，真正做到思想作风过硬。堂堂正正做人，清清白白为官，实实在在干事。

第四、围绕“惩处”抓查办案件。查办案件，一方面，是使严重违纪违法者得到法律的制裁，警示党员干部廉洁自律；另一方面，是通过对案件的查处，能及时总结各类违纪违法案件发案的原因和教训，并通过深入剖析那些影响恶劣的案件反映出来的、带有规律性和倾向性的问题，可以发现体制、机制、制度和管理上存在的漏洞，进而向发案单位及时提出建章立制，改进管理的建议，并会同相关部门督促发案部门抓好落实，把问题和教训，变为从根本上巩固反腐败成果的机制和制度。因此，要保持查办案件的强劲势头，严肃查处违反党纪政纪的党员、干部。坚持有案必查，违纪必究，突出办案重点，严格执行依纪依法办案的要求，坚决惩治腐败分子。通过查办案件，分析案例，加强对党员干部的党风廉政教育，围绕党员领导干部在廉洁自律方面存在的突出问题，适时开展专项治理工作，达到以查促教，以查促建，以查促管，充分发挥查办案件的治本作用。

第三篇：构建科学的精神文明建设运行机制应把握好四个关键环节

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来源莲山

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构建科学的精神文明建设运行机制应把握好四个关键环节

强化精神文明建设必须构建一个科学的精神文明建设运行机制是近几年来我们煤炭企业党组织形成的共识。然而，如何构建这个运行机制，在构建过程中应把握好哪些环节，做好哪些方面的工作仍然需要我们认真地研究和探讨。根据十矿的实践，我们认为构建科学的精神文明建设运行机制要注意把握好建立系统的领导体制，制订合理的指标体系，进行严格的监督考核，实施荣利一体的奖惩措施四个关键性环节。

一、建立系统的领导体制

建立系统的领导体制是对精神文明建设进行强力领导的前提条件，是构建科学运行机制的基础环节。所谓系统的领导体制就是领导机制设置、领导责任划分、工作制度辅设均具有系统性，具备上下通畅、左右协调、运行高效的特点和国能。

机构设置形成系统。从矿、区队到班组都要设立精神文明建设领导机构或岗位，对精神文明建设实行三级领导或管理：第一级是党委，是全矿领导或管理的决策机构。第二级是区队党支部、各科室，它们是本单位或本部门抓精神文明建设的责任者。第三级是班组，班组长是班组抓精神文明建设的责任人。实行三级领导或管理一级管一级，一级抓一级，上级领导、指导、支持下级，下级对上级负责，形成上到顶、下到底，统分有序、系统的领导机构。

职责划分形成系统。每一级（个）精神文明建设领导机构或职位，都应该承担与机构、职位相适应的责任和义务，矿、队、班组三级不同部门不同岗位的领导者所承担的责任也要上下对应，形成系统。如矿党委的责任是领导全矿的精神文明建设，重点是制定计划、抓队伍和机构建设，管理考核，组织全矿创建活动，对精神文明建设负全责；区队党支部的责任是领导全队的精神文明建设工作，结合本队实际组织落实矿党委安排的各项工作；班组长的责任是按照党支部的布置，把精神文明建设的任务和要求落实在班组，落实到人头。这样党委安排的工作能够政令畅通，一抓到底，解决往常那种上边紧，下边松的棚架问题。

制度辅设形成系统。制度是落实责任、完成任务的保障，在建立精神文明建设的各项制度中，既要注重是否适用，是否便于记忆，是否便于操作这个问题，更要注重制度辅设的系统性问题。制度辅设系统性是机构设置系统性，责任划分系统性发挥作用的保证，没有一套系统的工作制度做保证，落实责任便成为空中楼阁。所谓制度系统性就是针对不同的工作从安排布置、督促落实、检查考核、奖惩兑现所建立的各项制度间应具有内在联系，从上到下从初到终形成一个完整的制度体系。例如，职工政治学习，矿党委要建立“职工政治学习月安排制度”、“职工政治学习调查研究制度”、“季检查考核制度”、“奖惩兑现制度”。区队党支部要建立：“职工政治学习点名制度”、“政治学习考核制度”、“考核结果与经济分配挂钩制度”等，这些制度虽制约的内容、起到的作用不同，但其宗旨都是提高职工的理论素质，增强职工的政治意识。这些制度都应该围绕宗旨这个主线去订立，去运行。这就形成了一个较完整的制度体系。

这样，从领导机构设置、领导职责划分到工作制度覆盖三位一体，构成了一个层次清晰、责任明确、运行规范的系统领导体制，为精神文明建设发挥强力作用奠定了基础。

二、制订合理的指标体系

合理指标体系的设定，是完成阶段性精神文明建设工作任务的前提条件。指标制定的合理与否，直接影响着考核得分的公正与否，影响着奖惩兑现的合理与否。所以，制定一套覆盖面全、科学、合理的考核指标是精神文明建设的基础工作。制定考核指标要做到以下几点：

一是把指标定实。所谓实，就是既不偏高、又不偏低。偏低的指标，不需要努力就能达到、起不到指标应有的激励作用，既不利于工作，也无益于企业整体素质的提高；而过高的指标，职工能望而不能及，同样挫伤职工的积极性，同样起不到应有的激励作用。所以，各项指标一要实，要坚持两不定的原则，即：轻而易兴举便能达到的指标不定；高不可攀的指标不定。在制定考核指标的过程中，一般要采取自下而上，自上而下的程序分三个阶段进行。第一阶段，将矿精神文明建设工作安排意见下发至各科室、各党支部，由各科室各党支部根据矿总体目标，结合本单位实际，讨论制定本单位的考核指标。第二阶段，矿精神文明建设指导委员会成员到各科室、各党支部测算各单位经过努力能够达到的水准，以此为依据依据，修订矿及各科室、区队的考核指标。第三阶段是将修订后的考核指标反馈到各科室、各区队，充分发动职工提意见，进一步将其完善。通过这些程序产生的指标，由于来自于职工群众，又使用于职工群众，基本可以避免偏低、过高的现象。

二是把指标定细。这里的“细”有两层含义：其一是精神文明建设的每项工作都要有指标，就是制定出的指标要具体明确，包容性强，覆盖面广，使每项工作都有标准，都可以进行考核。其二是分项工作达到什么标准得几分，距标准要求差距多大扣多少分，都要有具体明确的规定。如果指标定的不细，不具体，过于原则和笼统，执行过程就缺乏明确的约束力；考核过程中，考核人员凭主观估测的成份就大，不同的考核人员对同一工作考核后会得出不同的考核分数，使考核显出较大的仲缩性、随意性，致使职工对考核结果产生异议，发生争执，既影响考核工作的严肃性，又影响职工对考核工作的信任工。

三是把指标定协调。在指标制定过程中，既要看前看后，又要顾左顾右，统筹兼顾，不可偏废。大指标与小指标的制定，在通常情况下，小指标之和应略大于大指标；A指标与B指标的衔接，要分析它们的相互关联和影响，寻找出最佳的比率，使它们相互协调，互相匹配。

三、进行严格的监督考核

考核是对各项工作好坏的评判，考核结果是奖惩的依据，所以考核必须做到真实、准确、可靠。为了考核严格，要力求做“三全”。一是把各项工作全部纳入考核范围。把产量、质量、安全、效益等物质文明建设方面的基本任务和要求与党的建设等精神文明建设的任务和要求捆在一起全部列入考核范围，不断隔山、不留空档。这样，不仅是精神文明建设与物质文明建设紧密结合，而且对党、政、工、团组织及班组及职工个人所负责的工作都进行了衡量。哪面工作达到什么程度，存在哪些差距，都清清楚楚。二是对矿职工全部考核。无论是党委书记、矿长、还是劳模、一般职工都要按标准接受考核，这样，既能体现标准面前人人平等的原则，也可改变领导以前那种总当局外人，对人严、待己宽的现象。三是全矿职工参与考核。矿队两级考核都要有职工参加，职工代表要定期更替，让职工轮流当代表参加考核，使每个职工都有参与考核的机会。

这样不仅有利于职工进一步了解考核过程，增强对考核结果的信任度，而且能够有效地真情　以监督保证作用，避免徇私情、走过场的现象发生，能够有效地维护考核标准的严肃性、公正性。

四、实施荣利一体的奖罚措施

“奖罚”是上阶段精神文明建设工作的结尾，又是下阶段精神文明建设工作的开始。这项工作对路与否，影响着士气，影响着精神文明工作能否继续深入持久。从往常情况看，做好这项工作要注重以下三点：

（一）坚持荣利一体的原则。就是政治荣誉和物质利益要结合进行，不可偏废。过去个别单位对精神文明建设先进单位及个人重精神鼓励，轻物资奖励，而对物质文明建设先进单位及个人重物质奖励，轻精神鼓励，同样是先进，而得到的经济利益相差很大，时间长了，精神文明建设工作者就失去动力和信心。精神文明建设先进集体与先进个人在精神文明建设过程中，付出了艰辛和努力，做出了较大的贡献，对它（他）们进行精神上鼓励。掀起奖励，一是对他们付出超额劳动的一定补偿，二是对他们工作成就的认可，三是促使他们更加爱岗敬业，以更大的热情投入到精神文明建设工作中去。而对大多数没有受奖惩的单位及个人来讲这是一个导向，这个导向告诉大家，精神文明建设确实重要，干的好也会荣利双收，甚至升迁，干不好照样挨批评，受罚，甚至丢官。

（二）合理地把握奖罚幅度，奖罚的目的是为了激励大家更好的干工作，然而，如果奖惩的幅度把握不当，奖惩过重或过轻，不仅起不到应有的奖励效果，还会产生挫伤职工积极性的作用。奖惩幅度的介定应同时考虑三个因素：一是被奖者所作贡献的大小，被惩者所犯错误的大小，二是职工的思想及经济承受能力，三是单位生产经营情况能否允许。只有同时考虑这三项因素，制定的奖惩幅度才会客观，符合民意，具有理想的激励作用。

（三）及时进行。奖惩工作要抓紧及时进行，不要拖拖拉拉。去年的奖惩会到今年四五月份才开，奖励资金年而半载不给兑现，这同样会失去“奖惩”应有的激励作用。

上述可见，构建科学的精神文明建设运行机制的过程，实际上是一个积极慎重、深入扎实、艰苦探索及工作的过程，在这个过程中，既要把握好领导体制的建立这个基础性环节，成立机构、明确责任、健全制度，把握好指标体系的制订、监督考核的严格公正这两个关键性环节，还要把握好奖惩兑现这个承前启后的重要环节，为下一步工作打下良好基础。唯有如此，构建的精神文明建设运行机制才会科学合理，运行高效。

来源莲山

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第四篇：买方在二手房交易中如何防止被骗

买方在二手房交易中如何防止被骗

很多购房者在购买二手房的时候对有关的交易流程和交易政策不熟悉，过于信任中介人员及其他人员的口头承诺，导致交易发生风险和纠纷，也给自己造成损失。下面就买方如何防止被骗这个问题为购房者提供一些二手房交易注意事项，希望能对买房者有所帮助。

一.对自己的购房资格予以充分认识和了解。目前，深圳等城市均实施限购令，非深圳户籍人员没有一年以上的社保和纳税证明，不准购房。很多属于限购范围的人员，听信中介人员有关补税、补社保等口头承诺，最终又因为无法补办、或只能补养老保险无法补医疗保险、或缴费年限不连续等原因失败，并导致自己构成违约，无法购房还要赔偿业主违约金。此外，目前对于房贷和房屋套数的认定是以家庭为单位，有些人听信中介办理假离婚，最终被产权登记中心查出拒绝过户，同样造成无法购房还要赔偿业主违约金的后果。

二.对自己的付款能力和申请贷款资格予以充分认识和了解。按照目前的二套房认定政策，有些已经有过房贷记录（即便已经还清），或配偶有过房贷记录的购房者，再买房时候申请房贷就按二套房贷对待（即便名下实际没有房子了），但很多购房者资金不足以支付二套房首付六成的要求，或听信中介可以做到三成（甚至更低），最终因违规无法实现又无法补足房款，而造成自己的违约和损失。

三.对现行税收政策予以充分认识和了解.很多购房者不清楚现行税收政策，或者即便有所了解但听信中介人员的口头承诺，导致仍然产生问题和纠纷。此前，本律师代理一位购房者在福田区购房，虽然当时中介人员反复强调此房无营业税和个人所得税，但在签合同的时候又写明营业税和个人所得税由买方承担，本律师当即要求删掉了该条款。后来在交易过程中房价上涨，业主虽有毁约的想法但找不到任何毁约的理由，本律师代理的购房者最终顺利购房过户入住。如果不是在合同签订过程中把关，业主一旦提出买方承担实际成交价过户的几十万营业税和个人所得税，买方必定无法办到甚至自己还有违约的风险。

四.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”。我们建议常规交易最安全，不要听信不符合交易常规的补办证明、办假证明、裁决过户、见证产权、消费贷等“新鲜事物”，虽然可能有过办成的先例，但由于本身违规违法，保证都能办成是不可能的，中介人员也不可能出具书面承诺，因此，这种做法风险不可预估。

第五篇：二手房交易中的谈判技巧及法律风险

二手房交易中的谈判技巧及法律风险

内容纲要

★二手房的基本常识

★二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用

★购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示一、二手房的基本常识

（一）什么是二手房:

二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

（二）二手房交易的几种常见房屋：

商品房

经济适用住房

房改房

限价商品房

1.商品房

商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

2.经济适用住房

所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

3.房改房

房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。

4.限价商品房

限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。

（三）二手房的优势

1.价格相对便宜；

2.选择的类型多，空间大；

3.是现房，购买的风险小；

4.产权转移的速度快；

5.同样享受商业银行的贷款政策。

（四）购买哪些房屋存在着风险

1.未依法取得房屋所有权证的房屋；

2.违章建筑的房屋；

3.所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋；

4.鉴定为危房的房屋；

5.在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）；

6.已经被列入拆迁公告范围的房屋；

7.已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋；

8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

9.已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先 购买权等权益的房屋；

10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房；

11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房；

12.存在超标未经处理的房改房。

二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用

（一）二手房交易流程图

（二）以案说法：二手房交易中七种常见纠纷

1.未实地看房存在的纠纷

真实案例：

原告黄某与被告在2002年签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。2005年，被告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后，遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请求法院认定被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。

律师提示：

（1）在产权调查过程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制条件。

（2）在看房时，要对房屋居住人身份进行核实。

（3）要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。

2.定金合同约定不明的纠纷

真实案例 ：

马先生通过中介公司看中了李女士的一套房子，并签订了《定金协议》，且实际向李女士交付了1万元定金。并约定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的《房屋买卖合同》，但在定金协议里双方并未就付款的方式及时间作出约定。房屋买卖合同签订时，双方就付款方式产生分歧，马先生认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李女士认为当初约定的是一次性付款，因此不同意按马先生的请求签订合同。之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女士双倍返还定金2万元。

律师提示：

（1）签订定金合同时，购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。

（2）应签订书面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收条的交易方式。

3.授权委托权限不明的纠纷

真实案例：

张女士通过中介公司看中了北京市宣武区的一套房子，但所见到的卖方刘女士并不是房产证上的所有权人，刘女士说她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了传真版的授权委托书，这时候张女士就信以为真了，顺利地跟刘女士签订了房屋买卖合同并交付了5万元定金，正当张女士沉浸在购房的兴奋之中时，突然接到了法院的传票。原来起诉张女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生称其并没有委托任何人卖房，因此要求确认刘女士与张女士所签的买卖合同无效。

律师提示：

（1）购房人应严格审查卖房人的身份。

（2）购房人应严格审查受托人的身份及受托人的受托权限，必须要求受托人出示《授权委托书》原件，必要时要求提供经过公证的授权委托书。

（3）如果房主在国外，授权国内的其他人进行出售，必须要求 提供经过公证及见证的《授权委托书》原件。

4.轻信虚假宣传的纠纷

真实案例：

2007年11月，原告于某在《北京晚报》上看到某中介公司发布的一则地产广告，标明位于朝阳区某小区的三居室（150+40）平方米，其中40平方米为露台，共136 万元，随后于某通过电话联系到了该中介公司，在看房的过程中，中介公司职员一再肯定房屋的总面积为（150+40）平方米，于某认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公司签订了《购房意向书》，并交付了意向金。随后，于某与房主田某及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进行任何约定。合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓40平方米并不存在。因此原告以重大误解为由诉至法院，要求撤销合同，返还购房款及向中介公司支付的中价费用。

律师提示：

（1）购房时不能对房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。

（2）要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。

（3）要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。

5.未能成功贷款所产生的纠纷

真实案例：

贾女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约定贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向贾女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中，银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因感情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的收入标准，最终贾女士的贷款申请没有得到银行批准。由于贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女士承担相应的违约责任。

律师提示：

（1）在签订房屋买卖合同中明确约定办理贷款过程中双方的义务，以使双方分清责任。

（2）在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。

（3）购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在现有条件下能够贷款，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。

6.卖房人户口不予迁出的纠纷

真实案例：

胡先生在北京市朝阳区买了一套二手房，合同约定，卖方谢某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出，否则，每月承担1000元违约金。但到了约定的期限，谢某的户口仍未迁出。当胡先生找到了谢某，谢某以种种理由拒绝将户口迁走。为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。

律师提示：

（1）购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定，并约定违约责任。

（2）购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议，约定其他人户口迁出的时间，并约定违约责任。

7.房主一方二卖的纠纷

真实案例：

2008年8月，买方刘先生通过某中介公司与白女士签订《北京市房屋买卖合同》（未办理网签），以45万元的价格购买了白女士位于北京市石景山区某小区的一套小户型楼房。合同签订当日，刘先生向白女士支付了3万元的购房定金，后又陆续支付了9万多元的首付款。卖方白女士在收到前期款项后以怀孕身体不适为由，未按合同约定履行相应义务，在刘先生的多次催促下在2008年11月将房屋交付给刘先生；之后又以各种借口拖延与刘先生办理贷款及过户时间。起初刘先生认为自己已居住在该房屋内，对白女士的继续履约仍抱有一丝幻想，直到今年6月份通过联系银行获悉已有另一购房人替白女士还清了之前的房屋贷款，此时刘先生才翻然醒悟意识到白女士早已背着他将房屋出售给了他人，情急下刘先生向法院提起了诉讼。

律师提示：

（1）签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续；

（2）在对方出现违约情况时应当及时予以回应，收集好对方违约的证据，必要时可发一份书面的催告函（可委托律师行文）；

（3）若发现对方有将房屋过户他人的可能时，应及时向法院提起诉讼并办理诉讼保全。