物业管理在未来住宅产业中的发展地位 最终（推荐五篇）

第一篇：物业管理在未来住宅产业中的发展地位 最终

物业管理在未来住宅产业中的发展地位

公事管082 黄小燕 2113008215 摘要：随着市场经济的发展，住宅产业也面临着改革的需要。本文通过介绍住宅产业的发展，导出物业管理在住宅产业中的发展现状，分析物业管理发展的影响因素，从而预测物业管理的发展趋势。

关键词：物业管理 住宅产业 发展趋势

一、物业管理的发展

经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。所以，住宅产业的持续发展对物业管理也提出了新的要求。

二、物业管理在住宅产业中的现状

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围

然而，物业管理中叶存在着诸多问题。

1、物业收费难，收缴率低

2、物业管理公司与房地产开发企业的关系不协调

3、物业管理公司和业主对“物业管理”这一新生事物缺乏正确的认识和心理上的准备。

尤其重要的是，21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

三、物业发展趋势

随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

从国内外的实践证明，物业管理的作用有：

(一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。

(二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境 物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。

(三)物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、环境绿化、水电等，每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将小区环境绿化承包给专业绿化队，住户只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业收费通知单连同租金按时一次性交付。

（四)完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值物业管理的好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招袜顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。

物业管理再住宅产业中发挥着不可替代的作用，加之随着国名经济的高速发展，人们对于住宅需求的增加，丰富的劳动力资源又行业的发展提供了可靠的人力资源保证。物业行业发展的外部环境越来越成熟。整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机。专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧。业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题。行业自律、公平竞争，行业素质不断提高。物业管理经过改革完善后，必将具有光辉的前景。

第二篇：物业管理地位分析

物业管理地位分析：对手VS伙伴 管理VS服务

物业公司是舶来品，进入中国之后至今仍然水土不服，这与长期的计划经济体制有着直接的关系。目前，在与房地产相关的领域中，小区物业管理问题成了最引人关注的问题之一。在与居委会等有着行政背景的组织博弈的过程中，物业公司面临着争夺生存空间的压力，可以借用的经济力量在政治权力的挤压下往往无法施展空间；但是在与业主之间的利益分配上，物业公司却又可以转而以强势的面貌出现，以自身所有的经济优势，强行保证自己的利益不受侵犯。在强势与弱势之间，中国物业管理面临着多方面的问题。

对手VS伙伴：物业公司与居民委员会

在传统的街道办事处中，居委会是管理社区的唯一机构，但是随着商品房数量的不断增加，物业公司像楔子一样钉进了居委会的管辖范围。物业公司的运作需要与居委会进行全面的合作，但是居委会却没有能够及时调整自身的职能，这两者和谐共处还需要进一步磨合。

1、“市场”与“自治”：管理主体处于不同系统

社区作为“社会生活的共同体”，其主要功能是满足直接发生在家门前的衣、食、住、行、医、娱、用、教等生活性要求，以及安全、整洁、舒适、优美、方便等心理性需求。对于这些个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，任何庞大发达的行政系统都是难以照顾周全的。这正是物业管理发生、发展、并逐步占领服务市场的缘故。

但是目前的情况却是基层物业辖区中存在着明显的“两张皮”现象：某些居委会惯性地管理着绿化、环卫、保安、违章建筑、楼房公用部位整治、社区综合服务等工作，传统体制的惯性，可谓强大；机制转换，可谓艰难。与老百姓直接打交道的居委会，自觉或不自觉地在执行着“全能管理”的模式。按照市场经济的发展规律，本应交由“市场”配置的社区资源，“政府派出机关”也有意或无意地参与配置了。这种情况不仅造成了社区资源的极大浪费，也直接影响了物业管理市场的正常发育。要实现“小政府、大社会”的目标，政府职能与市场职能相区分是必由之路。

物业管理是由市场化操作的企业来完成的，而作为群众性自治组织的居委会，其主要职能是扮好自治角色，贯彻好国家政策法规。总体来说，应该对社区管理实施计划、组织、协调、监督、指导和服务的政府职能，对社区内的市场经济活动给予支持、当好裁判、履行监督职责。例如：物业公司乱收费，应予制裁；业户投诉，应予调处；物业公司与相关部门的错综复杂的关系，应予协调等等。

归结起来，物业管理处于市场的系统之中，而居委会的管理则是处于自治的系统之中。物业管理是社区管理的子系统，它是社区管理的重要组成部分，同社区管理一样具有服务居民的功能，它与社区管理其他部分最大的不同在于它是通过市场化运作的，是有偿的。

2、“物业管理”与“社区建设”管理行为相互重叠

从理论上讲，社区建设和物业管理分属于不同的系统，但是他们在很多时候是重叠在一起难以分割的，如它们都具有相同的区域属性，都是在某个限定的区域内的人的活动。它们之间的关系可以这样描述：物业管理是社区建设的重要物质基础，物业管理的好坏将直接影响居民的安居，而这正是社区建设的首要功能，良好的物业管理是社区建设的重要保证。其次，社区建设也会直接对物业管理产生影响：一个秩序良好、道德高尚的社区对于物业管理而言必然会降低其管理的成本。

不过，我国传统的全能型居委会的社区建设，不只是执行着政府的职能，也执行着市场的职能。在物业公司出现之后，居委会能不能将市场职能的部分剥离出去，交由“市场”来承担，直接决定着物业公司与居委会的关系融洽与否。

物业管理作为市场经济的产物，具有“统一管理、综合服务”的性质特点和提供高效优质的服务商品的本质要求，因而责无旁贷地成为市场性作业行为的主要承担者，并由此成为新型社区管理的重要支柱。

居委会组织则代表政府，以相对超脱的市场活动管理者（不是直接参与者）的身份，一方面承接改革中不断调整转换的社会管理职能，另一方面充分运用行政的和非行政的手段，实施对物业管理的间接管理，包括辅助指导、监督检查、系统协调等。将服务的执行权利交与市场，由物业公司来承担，而街道居委会回归《城市居民委员会组织法》中的定位，有利于从根本上解决“物业管理”与“社区建设”管理领域相互重叠，管理职能相互交叉的问题。

管理VS服务：物业公司定位偏差

在市场的系统中，物业公司本应该依附于业主的雇佣而存在，业主是购买者，物业公司是服务提供者，从这个意义上讲，业主是上帝，但是在很多情况之下，物业公司却以上帝的姿态，决定着业主的生活质量。这和中国物业公司出现的特殊背景有着密切的关系，很多物业公司是由房地产开发商或者由街道居委会投资兴办，强势的经济、政治地位让物业公司反客为主，相对于业主而言成为了强势。

1、关系紧张的业主与物业公司

业主和物业公司之间的矛盾，首先表现在对小区出现的各种问题时，相互指责，互相推诿责任。业主抱怨物业公司说话不算数，承诺不兑现，环境差、不安全；但物业公司的代表则提出，业主素质差、生活习惯有问题，没有公德心。其次，业主与物业公司之间的矛盾集中体现在收费问题上，许多业主抱怨物业公司价格高，乱收费；而物业公司则宣称收费难，甚至已经到“入不敷出”的境地。

为了在与物业公司的博弈中取得平等的地位，业主们选择选举业主委员会代表全体业主与物业公司对话。所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表

组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会与物业公司之间，是一种特殊的平等的新型民事合同关系。这种“合同”的主体是物业公司、全体业主与业主委员会，合同的客体是物业公司提供的集管理与服务于一体的综合性专业服务；合同双方当事人是平等的民事法律关系主体，他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系，业主按照自己的条件和要求通过业主委员会以向社会聘请的方式来选择物业管理企业；物业管理企业作为独立的经济实体，也是自愿受托于业主并为其提供有偿

服务应对物业公司的挑战而成立，因而很多业主委员会从成立之初就定位为对物业公司的不配合。

2、物业公司的非正常介入

在业主谋划成立业委会，对抗物业公司的同时，物业公司当然也不会坐视利益的流失，他们积极地努力，期望能够限制业委会的功能，甚至直接由他们出面组织。

按照《物业管理条例》的规定，业主委员会的权力基础是业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。从市场关系上讲，物业公司是受雇于全体业主，为业主提供物业管理的服务，并取得报酬。

业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事合同关系，这意味着合同未到期或未被依法宣布无效之前，业主委员会不能随意解聘物业公司，物业公司也不能想“辞职”就辞职，只有在出现法定或约定的违约情形时，一方才能行使此项权利。否则，擅自解约，只能视为违约，应当承担相应的违约责任。所以，只要双方能够恪守诺言，就能有效防止业委会随意炒物业公司的“鱿鱼”，物业公司与业委会相互掣肘等尴尬局面的发生。

但是，目前的情况是，少数物业公司为了避免业主委员会力量的威胁，直接介入了业主委员会的选举，通过自身的资源优势，影响乃至阻碍业主委员会的选举，直接导致了业主委员会的代表性降低和业主对业主委员会的不信任。

业主委员会的产生和换届不能体现出广大业主的意愿。一方面是由于法律法规对业主委员会选举的规定比较原则化，另一方面，也因为一些物业管理公司插手其中。这些都为日后业主委员会的运作困难埋下了隐患。物业公司主导业主委员会的问题需要居委会持有客观公正的立场来解决（当然，这又涉及到上文中所提及的社区居委会退出可以由市场分担的服务领域的问题）。

当然，物业管理的问题也不全是物业公司的原因。目前，业主委员会也存在着一系列问题，比如定位模糊，职责不清，缺乏有效的监督和约束，侵权行为时

有发生等等。现行的法律法规对业主委员会的定位比较模糊，对权利、义务和责任的界定也不够准确，这在客观上导致了业主委员会不能有效地履行职责，同时对其侵权行为缺乏有效监督和约束，使得业主委员会能否正常运作，取决于业委会成员的责任感和业务素质。

目前，物业管理的主管部门也无力关注到每一个小区组织业主委员会的筹备，即便是在中国改革的试验田深圳，业主委员会成立率也一样比较低——成立比例不到40％，而这些方面的问题，牵扯到制度管理等多个方面，单纯从业委会内部进行解决会比较困难。在与物业管理公司进行博弈的过程中，既要避免过激行为的出现，又要维护业主的权益，这就需要居委会的加入。但前提是居委会与业委会的责任清晰，如此才可以收到事半功倍的效果。

结论：准确定位相互配合是提高物业管理水平的必由之路

随着我国住宅商品化进程不断深入，物业管理与人民生活的关系越来越紧密，搞好物业管理，对于社会的稳定具有深远的意义。在此过程中，所涉及的三个主体，居委会、物业公司和业主委员会，都必须找准自己的定位：居委会需要为物业公司留足生存的空间，回归自治服务的功能，把可以交由市场运作的部分分割出去，认真执行监督的职能；物业公司需要规范运作，不能把侵犯业主委员会合法权利当作盈利的手段，要踏踏实实地为业主服务；而业主委员会也需要积极配合居委会和物业公司的工作，同心同德。如此，我国的物业管理的水平一定会上一个新的台阶。

第三篇：员工素质,在物业管理服务中的地位之我见

员工素质，在物业管理服务中的地位之我见

物业管理服务走过了近三十年风风雨雨的历程，随着《山东省物业管理条例》的颁行，将逐步迈入规范化、法制化的轨道，物业管理服务市场环境日臻成熟，这也为物业企业创造了发展机遇，同时也面临着挑战，面对机遇，应对挑战加快发展是摆在物业企业面前的新课题，毛泽东同志说过：“正确的政治路线确定之后，人就是第一因素。”所以物业员工素质在物业管理服务中占有相当重要的地位。

一、文化素质：文化知识的积淀是一个人整体素质的基础，当今社会是知识爆炸的时代。知识的更新日新月异，各种新思想新文化大量涌入，作为物业管理服务人员，必须随时注重学习，不断更新提升自己的知识层面，才能赶上时代潮流，才能不断提升自己的服务理念并有所创新，物业公司要建立和谐文明、文化小区就必须有一支有一定文化素质的员工队伍，因此，提高员工的文化素质，是提升物业管理服务的先决条件之一。

二、心理素质，物业管理服务所面对的是人，俗话说“千人千模样，万人万秉性”，物业从业人员在服务过程中，必然会接触到各种不同秉性的人，而与之交流就应该因人而异，所以员工就必须具备与各种不同素养的人打交道的心理准备。以不变应万变，所谓“不变”就是业主满意，做事小心谨慎，说话和风细雨，面对种种误解与刁难，要做到既不激化矛盾又要有理、有力、有节 这样的心理素质，必须经过较长时期的积淀和修炼，以自己温暖周到细心地服务去影响感化业主。而一旦形成，在物业管理服务中就会得心应手，驾轻就熟。

三、形体素质：随着物业管理质量的提升，小区的环境越来越干净、整洁、美观。那么与之相匹配的应该是一支着装整齐、朝气蓬勃、青春靓丽的员工队伍，因此，每位物业从业人员，在形体上要给业主以利索、干练的第一印象，使业主每天看到的好似一群爱岗敬业、生龙活虎的物业服务人员，这对他们也是一种心理安慰，从这一角度讲，员工的个人形象已超出了个人的范畴，是与公司的形象息息相关的，员工形体素质在物业管理服务中也是不容忽视的一个方面。

四、语言素质：作为物业从业人员，其语言素质包括两个方面，一是说话应简洁明快，在与业主沟通时应要三言两语表达完你所要表达的意思，不能唯唯诺诺，啰里啰嗦，因为业主大多很忙，如果你说了一大堆话意思还没表达清楚，势必引起业主的反感，其交流效果就会大打折扣；二是要较为熟练地使用普通话，这样才能更好地与业主交流，消除许多不必要的交流障碍，也是尊重业主的一个重要方面。

五、交际素质：物业服务的对象是业主，学会与业主沟通交流，是做好物业管理服务的基础素质之一，现实中往常会看到这样的现象：同样的问题不同的人去解决往往会产生不同的结果。比如：水电费的收缴，制止在小区内乱搭乱建等等问题，有的员工到场后三言两语问题很快便得以解决，而有的员工费尽九牛二虎也解决不好，有时还会使矛盾更加激化，这就是交际能力的具体体现，作为物业管理服务人员如果不具备这样的素质和能力，工作起来会感到非常吃力，甚至会感到手忙脚乱。

六、技能素质。这是员工搞好物业管理服务的最基本的素质，管理、维修、保洁等各项工作都需要一定的技能，例如，电器及用电线路的维修，高技能的电工很快就能找出原因，尽快解决，有的憋屈半天也弄不好，自己满头大汗、业主也很失望，所以，大练基本功，刻苦钻研技能，对于每位员工十分重要，对于物业公司来说，拥有一支高技能的员工队伍，就能够自立于当今物业公司之林。

自80年代第一家物业公司成以来，作为朝阳产业的物业管理企业如雨后春笋，物业管理服务的好坏，与员工的一些基本素质有直接的关系，即使物业公司的管理理念很先进、规章

制度很配套，如果没有一支高素质的员工队伍。要想满足业主不断增长的管理与服务要求也十分困难，因此，员工的素质在伟业管理和服务中占有相当重要的地位。

济阳县 雅居园物业公司史宗木

第四篇：创新,住宅产业发展的必由之路

创新，住宅产业发展的必由之路

在当前的房地产市场里，产品设计和营销策划的关系已越来越紧密，两者具有不可分割性和对项目成功运作的重要作用。在产品同质化日益明显的今天，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，也即是产品创新，由此形成自身楼盘的个性，从而提高竞争力优势。产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节，两者的优势互动是实现项目销售目标的前提保证。

规划设计已出炉并颇具新意，接下来便是局部细节的设计创意。本人根据目前房地产市场动态参考网上有关信息，对即将开展的本工程项目单体设计谈点想法。

1.以住宅部品标准化为前提。根据1999年12月建设部下发的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，如禁止使用实心粘土砖等，对直接影响到生态、住宅建设质量的产品予以淘汰。我国即将进入WTO，在住宅领域，中国与国际之间的融合速度加快，住宅部品技术评价体系也在尽快与国际接轨，应提升住宅部品品质。

2．屋顶绿化屋顶绿化有许多好处，夏天可以吸热防晒，对改善建筑屋顶的隔热性能有显著作用；冬天屋顶上种植层又起到了保温作用。首先要对绿化的植物品种进行筛选，选出本地耐旱型植物。为使植物种植后能形成有活力的生态系统，植物品种要进行合理搭配，一般要多于9个种类。屋顶的种植层由小卵石、矿渣等组成，一般7到9厘米厚。屋顶绿化后，由于种植层有大量孔隙，下雨后可吸收50％的雨水，供屋顶植物使用，因此一般可不需对屋顶植被进行专门管理。将顶层阳台设计成与标准层不同的大型露天式阳台，可供业主装饰空中花园引发购买兴趣。某楼盘就因该创意顶层住宅销售一空。

3.水资源的循环利用为了节约用水雨水可收集利用。所有住宅的屋檐下都安装半圆形的檐沟和雨落管收集屋面的雨水。收集起来的雨水可用作冲厕和淋花。

4.临街靠马路和东西向的窗户采用双层玻璃窗。可有效减少噪音和光辐射，还可增强保温效果节省空调能量。目前，在上海和广东广泛推广一种节能安全玻璃贴膜，将它贴到普通浮法玻璃上，便能改变浮法玻璃的物理性能，使之成为具有隔热节能、防爆、防紫外线、美化外观等特点的高性能窗用玻璃。对其他住宅可考虑使用该种产品。

5．建筑外墙采用耐用不易褪色的装修材料，可长期保持新鲜，有助于销售。因有人评价某楼盘：“这房子刚出来的时候看着还可以，没想到才过了一两年就不行了，从外观看显得较旧，可能是外墙颜色的原因，再加上两边机动车的轰鸣，很多人都认为不值那个价钱。”

6.朝北的户型最不受购房者欢迎，因为它存在着采光不好等方面的问题。如何让朝向相对不好的户型同样能吸引购房者的眼球呢？应该尽量突出其他方面个性化的东西来弥补和淡化不足之处，比如，搞个采光浴室，留出一定空间来做景观餐厅，采用大面积的弧型玻璃等。

在结构设计上打破传统的方形，使居住者在视觉上感觉到比实际的面积更为宽广和奢华。另外，在房间的四面都开有玻璃外窗，增强室内的采光效果。屋内的阳台面积扩大到９平方米以上，既可闲坐观景又可与客会晤。这些就是其个性化的地方，扬其长而避其短，只有这样，才能打动购房者，被个性化的设计吸引而淡化了某些方面的关注和苛求。朝向欠佳的户型面积不能做的过大，超过１５０平方米以上，其进深过长会影响到采光。同时，要充分提高它的内部使用率，不要浪费功能面积如楼道过长等。

7.有资料表明我国将在近几年内淘汰推拉窗。推拉窗的主要缺点有以下三点：一是最大开启度只能达到整个窗户面积的1/2；二是在风雨天，窗户只能关闭而无法换气，经受过非典灾难后人们尤其注重通风；三是擦玻璃比较困难，要擦到玻璃朝外的一面很困难。采用性能优越的内平开窗尤其是内平开上悬窗（即内平开翻转窗）正好能够很好解决.8.利用大面积水域建造人工湿地吸引水鸟，使之成为区内一大特色景观。

9.让绿色私有化。现在许多绿地动不动就立一个牌子：不要践踏。这表明，现在大多数的小区还只是停留在满足人的观赏性上，对于绿地的生态效益、功能性、实用性并没有做太多的研究。让拥有别墅的业主可以自由栽种果树或菜蔬，别墅建成之后在房屋周围还有一些空地，别墅的主人可用来种上一些果树,到收获时可以尽情享用。也可以利用土地种上一些自己喜爱的紧俏蔬菜，因此对有别墅的业主允许

其在自己的别墅周围种上蔬菜自产自用,给业主一个地主的感觉.若对此加以宣传，相信许多人会对此感兴趣的。

10.为老人和残疾人作一些特殊的设计

（1）卫生间便器：用蹲式便器极易使老人脑颅压升高造成脑溢血。因此，应将蹲式便器改为老人专用的坐式便器，旁边的墙上设置扶手，便器高度不宜太低，离地高度建议采用43～46厘米，以减少腿膝压力。

浴缸：通常浴缸离地面较高，进出浴缸时身体很容易失去平衡，发生事故较多，建议降低浴缸安装高度，使老人能方便地跨进和跨出；浴缸边上设置扶手，以便抓扶；有困难的老人可选购带有宽边的浴缸，或放一条凳子，以方便老人进入浴缸和进行休息；浴缸底面进行防滑处理。

淋浴器：通常淋浴器的冷热水管是分开的，但对于年老体衰触觉减弱的老年人来说，很容易被热水烫伤，这也是养老院里经常引起护理纠纷的一个问题。建议把冷热水混合在一个水管内，或安装防烫伤装置，便于老人使用；墙上安装扶手，以便淋浴时保持身体平衡。

（2）厨房厨房也是老年人活动较频繁、发生事故较多的地方。地面：为防摔防滑，可考虑铺橡皮砖。

器具：降低或升高器具设备的安装高度，以便于拿取，尽可能使老人不需踮脚或弯腰操作。

水龙头：老人体弱，应考虑将旋转型水龙头换成水平关启的龙

头。

（3）起居室照明：为了防止夜间发生事故，起居室与卫生间的通道晚上设置脚灯。

色彩：由于老年人视力减退，辨色力差，为了便于识别，墙面和地面选用反差较鲜明的颜色，室内易碰撞部位明显地作出色彩标志。

床：部分老人起床会有困难，考虑在床边设置扶手；并设呼救系统。

（4）室外无障碍坡道：在入口处设置取代台阶的坡道，坡度不大于45度。

踏步：踏步沿口不应突出，以防勾绊；每层的最后一阶踏步，安装一条色彩鲜艳的防滑带或地面材料纹理变化，强调楼层变化。门：不应有门槛，老人握力下降，不宜采用球形把手，宜选用较省力的旋转臂较长的水平把手。

以上措施也可成为一个不错的卖点。

11.家居智能化是21世纪的发展趋势。吊灯、吸顶灯、台灯„„各种不同的灯光照明设备，只需按下手中的无线遥控板，便可控制其开关或对灯光亮度进行渐变调整。一个电话大小的设备，竟是无所不能的智能中控器。主人可以通过它浏览所在小区的信息以及时事新闻、天气预报，查询家中水、电、煤等的用量和费用。一旦家里发生紧急情况，按下紧急呼叫按钮，它就会自动拨打预先设定的求救电话。

与上述近距离控制技术相比，远程控制更能让人领教智能家居的神奇之处。在办公室里就能打开家里的热水器，为自己放上一缸适宜温度的洗澡水。通过互联网或者电话，便能指挥定时喷灌系统，给家中的花草自动浇灌。肇庆地区目前尚未推广，若能在本项目别墅里率先使用家居智能化必将受到欢迎。

12.不少楼盘因垃圾站设置问题引发业主投诉，垃圾处理也颇让物业管理部门头疼。建立垃圾压缩处理站可有效解决这个矛盾。垃圾压缩收集处理已在国外广泛使用。目前垃圾压缩机在我国使用最多的是上海，其新建小区一律采用压缩式垃圾收集处理方式，收到了较好的效果。

不少楼盘创意非凡开发非常成功，但业主入住后却出现诸多投诉，连人才济济专业分工细致的著名大型房地产公司也不例外。究其原因主要是因施工质量问题引起，而根本问题在于施工管理方法。通常为了抢进度边施工边修改而疏于计划程序控制，其结果却欲速不达惟有降低质量。市场专家预言，随着买家对房地产市场认识的深入，房地产专业知识的提高，以及受市场供大于求的影响，提供更高设计质量与建筑质量的房子来争夺买家，将是一个不可逆转的市场趋势。因此工程质量的控制应从源头---施工图设计开始，有效运用

PMI项目管理知识进行该项目工程的管理，将会起到事半功倍的作用。

第五篇：在大厦物业管理中

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务： • 礼仪服务；

• 维护出入口的交通秩序；

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； • 夜间对外来人员进行询问和登记； • 严禁携带危险物品进入大厦；

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； • 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角；

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； • 对大厦及楼宇安全、防火检查； • 装修户的安全检查；

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件； • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

• 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（含业主托管房）： • 管理处应每月通风打扫一次；

• 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。（3）公共用房

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理内容：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（一）管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：