户籍改革中农村土地退出补偿机制研究

第一篇：户籍改革中农村土地退出补偿机制研究

户籍改革中农村土地退出补偿机制研究

——以重庆市为例

滕亚为

2010年8月重庆市户籍改革政策出台，放宽了本市农村居民转为城镇居民的门槛，分主城区、远郊区县城、其他乡镇三级城镇设置了更加宽松的准入条件。这一政策出台后，社会各界普遍认为户籍改革加快农村剩余劳动力的转移，是社会进步和克服城乡二元结构的良策。但是，目前的户籍改革有大量的问题需要解决，尤其在农村土地退出方面。本文仅就户籍改革中农村土地退出补偿机制问题进行探讨。

一、农民对户籍改革、退出土地的态度及原因

（一）农民对户籍改革态度积极农民对制约自身发展的户籍制度期盼改革，特别是本身在城市工作稳定、有住房的农民工，在遇到孩子上学、生病住院等问题时，意愿特别强烈。重庆市从2010年8月15日正式启动户籍改革，在不到8个月的时间，就有190万农民进城，成为城市居民，说明户籍改革很有必要。在户籍改革前，重庆市各地对农村人口流向和居住意愿进行了专题调查，结论是广大农村居民进城意愿强烈。以重庆市江津区为例：“目前江津全区农村人口108万人，其中外出进城42.3万人，占农村人口的39.2%，通过江津区农村人口流向和居住意愿专题调查结果，愿意到江津主城购房居住的占11.7%，到镇（街）购房居住的占36.1%。”

从重庆市目前已转户分布情况看，不同地区和不同人对户籍改革的期待不同，“转户进城人员中，进入“一小时经济圈”的占63%、渝东北地区占12%、渝东南地区占25%；18-60岁（女55岁）农村劳动力转户占转户总人数的53%，18岁以下转户占16%，60岁以上转户占31%。从区县进度来看，合川、江津、璧山转户人数最多。”

（二）多数农民不愿退出土地在农民强烈的转户意愿下，有多少人愿意放弃拥有的宅基地，承包地和林地呢？其主要顾虑又是什么呢？为此笔者组织调研组对“一小时经济圈”及远郊区县的农民的退地意愿进行了抽样调查。

表1重庆“一小时经济圈”农民转户退地意愿调查表(略)从调查中也发现，农民进城愿望强烈，却不愿放弃承包地、宅基地，特别是主城区、近郊区的农民，以及青壮年农民。愿意放弃承包地、宅基地的主要是远郊、丘陵和山区的农民，以及年老体弱、希望得到养老金、医疗保险，以及生活方便的农民。

“截止2011年4月22日，重庆户籍改革半年内，全市已经有180万人的户籍从农村转入城市。转入主城区约占26万占15%。转户的人群中有一半以上是农民工以及新生代群体，约90万，占502%。全市共受理转户居民宅基地退出申请406户，914人，实际有18户，共35人办理了宅基地退出。同时，有165万人办理了社保，还有210户转户居民申请到了首批公租房。” 由此可见，农民对退出承包地、宅基地持保守态度，政府也很谨慎。

（三）农民不愿退出宅基地，承包地和林地的主要原因农民转户意愿强，却不愿退出宅基地、承包地和林地，一些农民即便让土地撂荒，无偿请人代耕，也不愿退出宅基地、承包地和林地究竟主要是什么原因呢？就此，我们对受访的180人进行了进一步问卷调查，调查结果如下：

表3农民转户不愿退出宅基地、承包地和林地的主要原因(略)调查显示，农民不愿退出承包地、宅基地的主要原因是土地的保障功能，担心如果一旦在城市失业，有低保也无法维持城市生活。其中，害怕失业是最主要原因，其次是住房问题，担心无钱买房，房屋租金太高，水、电、气等基本生活成本无法承受。重庆进城农民在主城区租房成本较高，首批进入公租房的租金达10元/m2，这是多数进城农民无法承担的。主城和近郊区农民想法不同，他们一般经济状况较好，期望通过土地获得高额补偿，获得较大物质利益。

因此，重庆户籍改革最大的阻力与东部发达地区有共同之处：“怕失去承包地是已进城农民不希望农转非的首要原因。”

二、户籍改革对重庆城乡统筹的重要意义

（一）促进农业规模化经营、推动现代农业建设“农业经营规模小、组织化程度低、比较效益差等问题已成为制约我国现代农业发展、增加农民收入的重要瓶颈。”特别是重庆市地理环境特殊，深丘、山区占农村幅员面积百分之八十以上，市东部库区、南部乌江流域及綦江、江津、南川、万盛等区县深丘山地，山高沟深，交通不便，生产环境差。农户散居，各自生产，加之农产品价格过低，农民辛辛苦苦种一年庄稼，不如外出打工两三个月的收入，农业生产比较效益差，青壮年劳动力多数外出打工，承包地临时委托他人耕种，甚至一些地方，农民举家外出、承包地没有人愿意代耕，土地撂荒现象严重。农业生产全靠老弱病残维持，效率低下，农业发展受到严重影响。

（二）调节城乡人口比例，缩小城乡差别重庆作为西部直辖市，要解决大农村问题，提高农民收入，使城乡收入增加，转移农村剩余劳动力，并成为重庆城市发展的生力军，需要农民工在城市稳定下来。在城市就业稳定，居住稳定的情况下，退出无法继续耕种的承包地、林地、宅基地归还集体经济组织，使农村人口减少，人均土地增加，再通过政府指导下的土地流转，适度规模经营，可以大大提高农民收入，缩小城乡收入差距。

（三）满足城市劳动力需求初步统计，2010年重庆全市工业销售值突破1万亿元，规模以上工业企业利润超过400亿元、增长28倍。今后三到五年内工业产值将会增加到3万亿，劳动力需求加大，能够再增加500-600万个就业岗位。户籍制度改革对吸引农民到城市就业、为缓解“用工荒”也有一定作用。

三、户籍制度改革中农村土地退出补偿机制存在的问题

（一）土地立法先天缺陷现行立法对农地所有权的制度构造存在两个明确的缺陷：一是所有权主体界定不明，二是权利内容残缺。根据《宪法》、《土地管理法》、《民法通则》相关规定，农地所有权的主体有三种类型：乡镇农民集体、村农民集体和村民小组农民集体，三者之间关系模糊。《民法通则》规定农民集体对集体土地有占有、使用、收益、处分权，而《宪法》、《土地管理法》又规定集体对其所有的土地没有买卖、出租、抵押等处置权。这些立法上的先天缺陷留下许多隐患，导致实际运行中权属支配关系混乱，不同利益主体之间权责不清，纷争不断。

上述立法的先天缺陷让农村土地退出补偿产生一系列问题。农民宅基地、承包地、林地退出由哪个农民集体补偿和受益？由谁对退出的农民补偿是否到位进行监督？产生纠纷由谁解决？农民进城后如果失业，城市低保不足以维持租房等基本生活开支，想回农村又怎么办？这一系列问题都无法解决。

（二）重庆地方制度设计存在漏洞《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发〔2010〕78号）中明确了“自愿有偿”的基本原则，“对自愿退出宅基地使用权及农房的，参照同时期区县（自治县）征地政策对农村住房及其构附着物给予一次性补偿，并参照地票价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助，今后征地时不再享有补偿权利。对自愿退出承包地的，按本轮土地承包期内剩余年限和同类土地的平均流转收益给予补偿，具体补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定。”

根据该规定重庆市各区县制定了相应的实施细则。然而，各地的实施细则存在许多问题，如重庆市荣昌县荣昌府办发2010年222号文件第九条规定：农村居民自愿转为城镇居民的，其宅基地及建（构）筑物退出按下列规定补偿：转户居民自愿退出宅基地及建（构）筑物的，参照县征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿。对宅基地使用权参照地票政策以合法使用权面积（以集体土地使用权证为准）按8000元/亩的标准一次性给予补偿。购房补助按荣昌县城入户购房1万元/人、城镇规划区国有土地购房7000元/人的标准一次性给予补助。今后征地时不再享有补偿权利。而重庆潼南县潼南府办[2010]222号文件规定县城规划区内14000/亩，乡镇规划区内13000元/亩，其他规划区内12000元/亩。这里存在的主要问题包括：

第一，补偿标准不统一。具体补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定，各地补偿标准不一。同一个城市的不同区县对农民退出宅基地和承包地的补偿标准不一样，甚至有的同一个县城、同一个乡镇的补偿标准都不统一。

第二，补偿标准低。重庆2010年上半年主城区出让的房地产类用地的平均地价为274万元/亩，重庆市地票交易的平均价格10万元以上，荣昌县补偿给农民8千元/亩，潼南县最高可补偿到1.4万/亩。补偿标准与市场价值相去甚远。

第三，退出程序存在问题。虽然《重庆市公安机关办理转户流程图》非常清楚地规定了转户程序，《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法》规定了申请退出宅基地及建构（筑）物的程序，然而，实践中一些地方土地确权都还未完成，农民究竟拥有多少财产，承包地剩余年限，承包地、宅基地权利人与集体之间利益如何划分？土地退出归集体所有后又如何分配？归集体所有集体是受益者，集体如何承担对退地的补偿，其中承包地不能改变用途，宅基地复垦后做农用地，除地票交易价外，集体应承担什么样的补偿责任？上述问题都没有明确的规定，实践中程序混乱。

第四，土地退出参照标准有问题。目前重庆土地退出是以征地标准为参照，但是征地的前提是公共利益，而土地退出应以市场为标准，应由市场定价。单纯参考市场定价也有许多问题，比如市场变化大，土地价值波动大，农民能否承受先后退地差价太大等等。

第五，远期考虑不足。目前，国家经济形势好，重庆市财力雄厚，农民工办户籍退地时往往有工作。如果宏观经济形势变化，一旦农民工失业情况突出，都需要社保救济，国家财力如果不足以支撑，可能会出现较大的问题。尽管重庆市政府官员多次表示，重庆经济发展，足以提供农民工作岗位。但接受采访的农民普遍担心：所得补偿，进城难以购房，或购房所剩无几。另外其文化程度不高,多靠体力干活,如失去工作或年老,如何生存?特别在若干年后，进城群体收入比留乡农民低，生活差，可能会导致进城农民对政府不满，引发大量社会问题。

（三）政府行为面临拷问第一，政府在制度设计和执行中是否可以强势推进。重庆市户籍改革中土地退出机制设计与政府关系密切。与以往的户籍制度改革不同，“重庆市户籍制度改革是典型的由重庆市政府发起的自上而下强制性制度变迁”。在重庆模式的操作中,无论是宅基地拆迁后的农民集中居住,还是农村宅基地复垦后将新增建设用地指标进行“地票交易”,其推动主体都是地方政府。重庆市政府是户籍制度改革中土地退出机制的具体设计者和安排者，区、镇政府是相关规则的制定者、实际指标转移操作的管理者,也是复垦项目的投资主体和参与收益分配的利益主体, 具体的转户农民是被安排者。基层政府组织(区县、乡镇及村集体)对参与宅基地复垦、农民集中居住、地票交易及其利益分配热情高涨。

有学者将重庆模式的户籍制度改革界定为：“在不根本改变城乡二元户籍制度和农村土地管理制度框架下，以政府行政力量为主要推力，以转户为基本动力的驱动农村剩余劳动力大规模进城的加速工业化和城市化运动。”城市化本是随经济社会发展自然演变的过程,但目前做法是以行政力量强势推动,产生矛盾不可避免，政府在整个制度设计中的行政性所产生的深远影响必须认真考察。

第二，农民财产权是否受到侵犯。按照《农村土地承包法》和《物权法》，农民最重要的财产是土地，包括承包地和宅基地。在家庭承包制度框架下，农地产权结构可分解为：所有权、承包权、经营权（使用权）。农民的承包地使用权、宅基地使用权、林地使用权等土地物权,是农民的独立财产,这个财产权益不与成员身份挂钩。农民退出承包地和宅基地是农民正常自愿交易的结果，而不应作为获得城市户口的先决条件。目前的做法要进城农民最终在“城市户口”和“农村土地”之间做出二者择一的选择，3年过渡期后不退出农地，则必须转回农村户口，把农民财产权与身份混为一谈。

第三，农民对政府行为的信赖利益是否受到保护。政府的政策、决策和制度出台应具有长期性、稳定性。如果制度出台不久就发生变化，特别涉及利益问题，会发生纠纷，也影响到政府公信力，损害公民对政府行为的信赖。行政法上一个很重要的原则就是信赖保护原则，也就是说如果行政相对人对政府的行政行为有值得保护的信赖利益，在行政行为变更、撤销、废止时，政府应当对行政相对人的信赖利益给予补偿，由此原则来进一步维护政府诚信和法治。比如前面调查中一些农民不愿退出宅基地，承包地，宁愿土地撂荒或者无偿转包给其他人种植，就是担心几年后，用地指标费大涨，现在退出不划算。前些年，重庆城市周边征地过程中就出现过类似情况。事实上2010年7月出台的《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）》（渝办发〔2010〕203号）与2010年9月《重庆市人民政府办公厅关于推进重庆市户籍制度改革有关问题的通知》（渝办发〔2010〕269号）相比就发生了较大变化，后者补偿明显大于前者。虽然后者是为了解决实际运行中存在的问题，然而，制度上的不稳定让农民不敢轻易相信政府，对户籍制度和土地推出补偿产生怀疑和抵触。

四、改革与完善

（一）发挥政府行政指导作用，尊重农民退地意愿土地规模经营是农业现代化的必然趋势。在现有法律法规不变的情况下，要解决好农村资本要素、土地要素以及劳动力要素的流动，政府必须首先进行科学的设计、规划和安排。通过对农民进行指导，让农民清楚地知道自己的权利、义务，知道土地规模经营给自己带来的利益和好处，同时，加大对退地农民的补偿力度，让进城农民切实体验自愿退出宅基地、承包地、林地所得到的利益与市场价值相吻合，甘心情愿按政府的指导，退出宅基地、承包地、林地。

政府应充分尊重农民退地意愿，有的农民进城后由于各种原因不愿退出土地，政府应充分尊重农民的意愿，不能强迫，只能进行引导。农民感觉退出土地，宅基地对自己有利，会配合政府政策自动退地。有了退地的成功案利，进城农民自然会效仿，充分利用自己手中的财产进行理财，投入农民自己认为该投入的地方。由于农民完全出于自愿退出土地，转让按当时的市场价值进行，即便以后土地使用价值大涨，退地农民也不会找政府的麻烦。

（二）协调补偿机制，规定最低保护价农村土地规模经营是发展的必然趋势，无论是农民自己自由流转，还是在政府指导下流转，关键是财产转让利益的保障。目前重庆尝试对退地农民穿上“五件衣服”，即住房、养老、教育、医疗、就业。然而，农民退地积极性并不高，其中最主要的原因是认为“五件衣服”的含金量不足，对退地的补偿不认同。“在就业方面，市场化就业中进城转户农民并不比未转户农民具有优势，在养老和医疗方面，全国基本的养老和医疗保险正在快速趋向城乡一体化”。今后政府在农民退地方面主要应该起指导作用，通过市场进行价值交换，帮助农民获取应得的利益，并通过政府规定最低保护价，保障农民利益。目前重庆规定了地票的最低保护价为每亩9.6万元,有利于对农民财产的保护。随着重庆经济的进一步发展，最低保护价还应当逐步提高。

另外，在多数国家和地区，土地征收补偿通常由两部分组成：土地征收费和土地赔偿额。其中土地征收费相当于土地价值，一般按照征收时的市场价格给足补偿；土地赔偿额是对土地权利人因征收而造成的经济及其他损失的补偿。在很多国家，法律给予被征地者的补偿往往要超过土地的市场价值，这既有利于保证被征地者原有的生活水准不降低，也有利于土地资源的优化配置。设立失地农民社会保障基金是各国保护失地农民的通行做法，这有助于降低他们面临的风险，促进社会稳定发展。失地农民社会保障的内容应包括失地农民最低生活保障、失地农民养老保障、失地农民医疗保障、为失地农民提供受教育和培训的机会、为失地农民提供法律援助等。

我国在土地流转过程中也应考虑退地农民土地转让金和土地补偿金，土地转让金相当于土地流转价值，土地补偿金保证土地退出者原有的生活水准不降低，降低退地农民的风险，让农民放心退地，也有利于土地资源的优化配置。

（三）健全纠纷解决机制目前对土地纠纷解决主要是依据《土地管理法 》、《农村土地承包法》、《物权法》以及《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等。随着城乡统筹力度加大，农民转户、退地会越来越多，土地流转量加大，由此产生的土地纠纷也会大量增加，退地纠纷可以通过何种纠纷解决渠道解决是不明确的。应当建立协商、调解、信访、仲裁、复议、司法等多渠道的土地纠纷调处机制，特别是诉讼制度应当成为有效解决土地退出和流转纠纷、维护农民合法权益和社会稳定的制动阀和灭火器。

另外，在土地退出和流转过程中应加大防腐力度，从政策制定上，平衡户籍改革主体各方利益，在执行程序中，以及事后救济上加强监督，防止各种侵害农民权益情况发生，确保农民权益不受损害。

第二篇：我国少数民族地区农村土地征用补偿机制的问题研究

《我国少数民族地区农村土地征用补偿机制的问题研究》

摘要：改革开放以来，我国市场经济迅猛发展的同时，对农村土地的需求随之膨胀，涉及少数民族聚居地土地征用需求量日益扩大。我国现行的征地补偿制度是计划经济的产物，在市场经济条件下出现了许多问题，其关键在于补偿标准偏低、配套补偿措施不完善。因此有必要基于法律、制度安排等角度对我国现行的少数民族农村土地征用补偿问题进行系统分析与研究，找到并提出解决农村土地征用补偿问题的对策。

关键词：少数民族地区 土地征用 补偿机制

一、研究少数民族地区农村土地征用补偿问题的意义

改革开放三十年来，随着我国经济快速发展，国家征用征收农村土地的现象越来越频繁，需要对农民进行补偿的情况也相应增多，土地的征用对民族地区的发展影响不可估量，对民族地区农村土地征用机制问题的研究是势在必行的。在对部分少数民族地区（广西壮族自治区、云南省、内蒙古、重庆市等地）的农村土地征用补偿机制进行研究和分析，是基于法律、制度安排等角度来考虑，具体如下：

第一，虽然我国有多部法律法规对土地补偿款的分配进行调整，但是所有的法律法规仅仅只做了原则性的规定，并且我国幅员辽阔，法律法规赋予了各个省市、各个地区制定本地地方法律法规的权限，各个省市、各个地区结合当地经济发展水平，在进行征地补偿时给出的标准也在实践中就产生了许多纠纷。

第二，近些年来, 由于城乡二元经济结构因素的存在, 土地征用机制出现突出的非合理性。合理征收利用土地资源, 保持农业经济发展的可持续性, 已是我们必须重视和认真对待的一个极为紧迫和重要的问题。

第三，我国的农村集体组织以村委会的形式存在，《中华人民共和国村民委员会组织法》第四条规定乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。以致当村民委员会的决议出现了明显对某部分成员不公的现象时，该部分成员得不到政府部门的帮助。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三款规定集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受

[2]理，那么也丧失了最后寻求司法救济的途径的机会。尤其在少数民族聚集区中，[1]

如此现象极易引起民族矛盾、民族不团结现象，甚至有可能上升到国家政治问题，引起不可预见的影响，因此，研究少数民族地区农村土地征用补偿机制问题势在必行。

二、少数民族地区农村土地征用补偿机制的主要问题

2.1.征地补偿法律体系具有单一性

我国尚无专门的《土地征用补偿法》，土地征用由《宪法》和《土地管理法》来调整，但未规定应给予相应的补偿，同时，与之相配套的法律规范对于补偿制度的规定也缺乏可操作性。

虽然我国有多部法律法规对土地补偿款的分配进行调整，但是所有的法律法规仅仅只做了原则性的规定，并且我国幅员辽阔，法律法规赋予了各个省市、各个地区制定本地地方法律法规的权限，各个省市、各个地区结合当地经济发展水平，在进行征地补偿时给出的标准也在实践中就产生了许多纠纷。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”

《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条 承包方享有下列权利：

（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；

（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；

（三）法律、行政法规规定的其他权利。

《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：“涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理”。该法第二十条规定，“村民会议可以制订和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、镇人民政府备案；村民自治章程、村规民约以及村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”。[3]

从以上的的法律法规不难看出，对于征地补偿都是比较原则性的规定，导致实践中产生了许多问题。我国的农村集体组织以村委会的形式存在，《中华人民共和国村民委员会组织法》第四条规定乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。以致当村民委员会的决议出现了明显对某部分成员不公的现象时，该部分成员得不到政府部门的帮助。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三款规定集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理，那么也丧失了最后寻求司法救济的途径的机会。[4]

另外，在《土地管理法》第43条规定：“任何单位或个人进行建设，需要

使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第2条第4款规定“国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用”。

法律规定了征用土地的前提是国家为公共利益，但是公共利益的界定法律却没有明确的给出。这就给某些人以权谋私提供了便利和借口。而农民的素质普遍不高，法律维权意识也明显不足的情况下，更给了钻法律漏洞的人可趁之机。即使是用正当借口征用土地，其手续繁琐复杂，可参与性差，这也使农民在这个过程中被坑骗的几率大增。

土地管理法第47 条规定：征收土地的，按照征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6到10倍。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4到6倍。

即使没有遇到上面两种情况的坑害这种低标准的一次性买断使得农民的根本利益受到侵害。鉴于征用买断的土地大多都有增值，而农民本身在其中的获利甚至不足10%。

更令人忧心的是，上述3种情况往往不是单独出现，甚至常常全都存在。这更充分的体现了我国土地补偿的不合理性。农民对于土地的情怀是流淌在血液中的传统。而土地赔偿制度的缺陷却从根本上站在了农民的对立面上，我国自古作就是一个农业大国，农业是立国之本。这种法律和制度上的缺陷是动摇国本的，必须引起重视。

2.2.征地补偿分配方式不合理

一是平均分配，即不考虑土地承包关系，全体集体经济组织成员平均分配。二是分类分配，即结合土地承包关系，将集体经济组织成员进行分类，有土地承包关系的在享受土地补偿费的同时，也享受安置补助费；无土地承包关系的，只享受安置补助费。

三是按居分配，即将集体经济组织成员分为常住人口和非常住人口，常住村民享受全额分配，非常住村民不享受或部分享受分配。

四是简易分配，即谁承包土地，土地征用款就归谁所有。

五是按权分配，即按照土地权属分配，土地补偿费归集体所有，由集体用于公益事业或用于集体经济组织成员的安置，安置补助费归征地农民所有。

从近年来的各地土地征用款分配纠纷来看，以上每种分配方式，都占一定比例。平均分配与《土地承包法》抵触，直接损害了土地承包人的合法利益，造成承包人上访不断。分类分配，由于各地掌握土地补偿费和安置补助费所占比例的尺度各有不同，也带来了很多的矛盾和纠纷。[6]

2.3.部分集体成员资格不予认可，补偿标准失准

土地对于农民来说，不仅具有生产性收益，且具有非生产性收益。目前，个别地方在征地过程中，存在着土地征用目标泛化、征地补偿标准偏低等缺陷，并在一定程度上侵害了农民的土地权益。尤其是在部分地区，对农民的补偿又被层层截留，农民所得甚少，部分农民“种田无地、上班无岗、低保无份”。作为一[5]

个利益群体，农民虽人数众多，但在农村土地征地制度安排上处于不利地位。

我国幅员辽阔，人口众多，风俗习惯差别较大，各地对于部分人员的成员资格认定的情况不一样，比如：入赘女婿、超生子女、丧偶或离婚妇女、养子女等是否属于本集体成员，各地做法不尽相同。在对该部分人员采取了与其他集体成员不同的待遇，完全不予补偿或降低补偿标准，从而损害了该部分人员的利益。

除此之外，随着我国经济飞速发展，随之引起物价上涨，各地的征地补偿标准多年没有变动，征地的货币补偿值普遍偏低，就会造成给予农民的补偿过低，而土地是农民赖以生存的根本，丧失了土地，农民就失去了经济来源。部分地方给予农民征地补偿款还不够农民在该土地上一年的经营收入高，必然引起农民抵制征地，暴力抗拒征地，例如南宁市良庆镇村民在补偿新法颁布前，农民因补偿过低不肯出让土地的例子，特别是部分地方领导在处理征地事件时态度蛮横，强制征地，采用非法手段，导致农民越级上访或群体上访事件增多。

三、少数民族地区农村土地征用补偿机制问题的对策建议

3.1.完善相关法律体系

从全国人大常委会会议一些常委委员建议，应尽快修订和完善法律法规体系。全国人大常委会应根据执法检查发现的问题和新情况，进一步修订完善土地法，国务院也应当制定、修订和晚上相关的配套法规体系和土地赔偿的标准，使土地征用工作切实做到有法可依。

常委委员们指出，目前在实施土地法方面还存在一些问题。一是，对贯彻土地征用补偿法的意义宣传不够，公众的知晓度不高，参与度不强。二是，土地征用需要补偿还没有变成大多数公众的自觉行动。三是，一些地方政府认识不到位，土地征用补偿还只是停留在为了单纯的完成征用目标，没有同调整经济结构和转变发展方式紧密结合。除此之外，最高人民法院应能对征地补偿掌握权威司法解释：

(一)权威。所有“解读”均由亲自起草司法解释的最高人民法 院法官撰写，并经有关庭室负责人审定，最能体现司法解释的要旨，具有高度的权威性和专业性，从而保证司法解释不被误读、曲解、歧解，亦免“隔靴搔痒”或“泛泛而论不得要领”。

(二)全面。“解读”的对象应涵盖最高人民法院自2004年公布的所有司法解释，并收录对审判工作有指导、参考意义的司法文件。

3.2.严格少数民族地区农村土地征用程序

应建立和完善土地征用程序，将土地征用纳入规范化、法制化的轨道，坚决克服随意突破、调整、修改土地利用总体规划的现象。同时，应加强对土地征占的监管力度，建立和完善土地征用合法性调查、审批和监督程序，杜绝少征多占、滥征滥用等违法行为，建立和完善土地征用听证制度，建立土地纠纷仲裁机构，做好土地征用行政复议和行政诉讼工作，保证土地征用的合法性及公平性。

3.3.规范政府的征用行为

土地征用过程中地方政府行为的偏失土地征用是指国家为了公共目的而强制取得其他民事主体的土地并给以补偿的一种行为,是政府的强制购买。具体到我国,土地征用是指发生在国家和农民集体之间的所有权转移,是指国家为了社[8][7]

会公共利益的需要,按照法律规定的批准权限和程序批准。

一、在政府征用土地过程中，要保障农民权益，首先要规范政府土地行为，将土地征用严格控制在公共利益限定的范围内，使征地权的行使限于公共利益的需要，对公共交通、公共卫生医疗、灾害防治、科学文化教育、环境保护、公共水源及水利、森林保护等非赢利性项目的用地，实行土地征用并做到公平补偿；对以赢利为目的的经营性项目用地，要打破政府垄断土地征用的坚冰，在土地利用总体规划等控制下充分发挥市场机制的作用，允许农村非农建设用地进入市场。

二、应提高土地征用补偿标准，完善土地征用补偿机制。在确定征地补偿标准时，不仅要考虑土地的生产性收益，而且要考虑土地的非生产性收益；不仅要考虑土地资源的经济产出价值，而且要考虑土地资源的总价值。应严格实行征地公告、征地补偿安置方案公告及征地补偿登记制度，通过召开村民代表大会或听证会，使征地方案及补偿标准与被征地农民见面，实行“阳光操作”，确保被征地农民的知情权、参与权和监督权。[10][9]

三、应完善社会保障体系，为农民提供基本的社会保障，减少土地征用的阻力。有条件的县（市、区）可以将失地农民纳入城镇社会保障体系，消除因土地征用造成的社会不稳定因素。建立有效约束机制，进一步弱化集体所有权，强化农民承包经营权，明确农民的农地部分所有者主体的资格。提高农民组织化程度，在加强农村社区性合作经济组织、专业性合作经济组织等基础上，将农民组织起来，使农民在土地征用中能够直接表达与他们人口比例相对称的意见，把农民真正置于各级政府的公共财政之中，让各种公共服务更加深入农村，惠及农民。

参考文献

[1][6]陈磊，《我国集体土地征收补偿机制》，[J]重庆理工大学学报(社会科学), Journal of Chongqing University of Technology(Social Science), 2011年03期

马新民《现行农村土地征收补偿立法存在的缺陷及完善》[J]乡镇经济 , Rural Economy,2007年04期

[2]郭洁，《土地征用补偿法律问题探析》，[J]当代法学，2002年08期

[3][7]于文波《农村土地征收补偿制度若干法律问题探讨》[J]法制与社会 , Legal System and Society, 2009年10期

朱仁友《土地征用制度改革需要解决的主要问题》

[4][5][8]靳慧芳《土地征收中公共利益与个人利益关系刍议》[N]陕西教育学院学报 , Journal of Shaanxi Institute of Education, 2010年01期

陈年冰王凯锋《论土地征收制度的完善与农民权益的保障》[J]甘肃社会科学 , Gansu Social Sciences, 2009年05期[9][10]刘民培《农村土地征收程序与补偿机制研究》[M] ：中国农业科学技术出版社，2011-07-01，36页，43页，79页，92页

第三篇：重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法

重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法

第一章 总 则

第一条 为推进重庆统筹城乡户籍制度改革，加快城乡经济社会协调发展，促进农村土地资源有效利用，根据相关法律、法规、规章和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内拥有合法农村住房及宅基地、承包地的农村居民，按照户籍管理相关规定自愿退出其农村住房及宅基地、承包地转为城镇居民的，其农村住房及宅基地、宅基地使用权范围内的构（附）着物（以下简称宅基地及建（构）筑物）、承包地的退出与利用，适用本办法。

已用地未转非人员、未转非的大中型水利水电工程建设中的失地农村移民、城中村农村居民按照国家和我市土地征收规定执行，不适用本办法。

第三条 农村土地的退出与利用，遵循以下原则：

（一）统筹规划原则。总体设计，分类规划，统筹城乡土地利用。

（二）依法自愿原则。农村土地退出应当符合法律法规规定，充分尊重农民意愿。

（三）合理补偿原则。应当给予退出农村土地的农民合理补偿，充分保障农民的财产、居住等各项权利。

（四）统一管理原则。退出的农村土地应当统一管理，分类合理利用。

（五）用途管制原则。农村土地的退出与利用应当符合土地利用总体规划、村镇规划，不得擅自改变土地用途。

第四条 市土地行政主管部门负责全市宅基地及建（构）筑物退出与利用的指导和监督工作；市农业行政主管部门负责全市农村承包地退出与利用的指导和监督工作。

市公安、财政、民政、城乡建设、规划、房屋管理等部门按照各自职责，分别做好相关工作。

区县（自治县）人民政府组织乡镇人民政府（街道办事处）及土地、农业、财政等行政主管部门做好本行政区域内农村居民转为城镇居民的农村宅基地及建（构）筑物、承包地退出与利用管理工作。

乡镇人民政府（街道办事处）应当组织和指导村、社（组）切实做好转户居民的农村宅基地及建（构）筑物、承包地退出与利用工作。

第五条 市农村土地整治机构通过贷款、财政投入资金、财政周转资金、地票收益等渠道具体筹集土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外的宅基地及建（构）筑物退出的农村土地补偿周转金。

区县（自治县）人民政府批准设立的农村土地整治机构或指定的其他机构具体负责下列工作：

（一）退出的宅基地及建（构）筑物、承包地的清理、登记、测算、费用发放等具体实施工作；

（二）土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外宅基地及建（构）筑物退出后的补偿、整治及管理、利用工作；

（三）通过贷款、财政投入资金、财政周转资金等渠道筹集土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外承包地退出的农村土地补偿周转金，按本办法第十三条规定承担承包地退出后的补偿、整治工作。

国有土地储备机构具体筹集土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内的宅基地及建（构）筑物、承包地退出的农村土地补偿周转金，并可委托农村土地整治机构具体实施。

乡镇人民政府（街道办事处）设立的农村土地流转服务站具体负责做好退出承包地的管理与利用工作。

第六条 市级有关部门和各区县（自治县）人民政府应结合城镇化和经济社会发展进程，量力而行，引导、鼓励、扶持社会资本参与退出农村土地的整治、流转和农业产业化、规模化经营；支持和鼓励城市工商资本、农业产业化龙头企业参与农村土地流转，提高第二章 退出和补偿

第七条 符合《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发〔2010〕78号）规定的准入条件、自愿转为城镇居民的农村居民为本办法规范的农村土地退出对象。

第八条 转户居民可按有关规定流转其农村宅基地使用权及房屋所有权、承包经营权，也可按本办法规定自愿退出并获得补偿。

第九条 农村居民自愿转为城镇居民的，其宅基地及建（构）筑物退出按下列规定补偿：

（一）农村居民自愿转户并退出宅基地及建（构）筑物的，参照退出时区县（自治县）征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿，并参照地票价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。今后征地时不再享有补偿权利。

（二）家庭部分成员转为城镇居民的，保留其在以后整户退出时获得宅基地及建（构）筑物的相应补偿的权利，不再享有取得宅基地的权利。待家庭成员整户转为城镇居民时，退出宅基地及建（构）筑物并按整户退出时的标准补偿。

（三）农村五保对象退出宅基地及建（构）筑物后由民政部门统一安排集中供养的，由农村土地整治机构建立专户、专账管理，所取得的土地利用增值收益按有关规定支付给民政部门，专项用于农村五保对象的集中供养。

第十条 对自愿退出承包地的，按本轮承包期内剩余年限和年平均流转收益标准给予补偿。其补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定。

家庭部分成员转为城镇居民的，保留其在以后整户退出时获得承包地的相应补偿或收益的权利。待家庭成员整户转为城镇居民时，退出承包地并按整户退出时的标准补偿。

第十一条 土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内的农村居民整户自愿转为城镇居民，退出宅基地及建（构）筑物、全部承包地的，征地制度改革试点地区可按“征转分离”的有关规定办理农村土地征收手续，按照同时期征地政策给予补偿安置后，原农村集体所有的土地转为国有土地。

第十二条 转户居民宅基地及建（构）筑物的退出按照申请、审核、审批、实施的程序办理：

（一）经入户地公安部门审批办理转户手续的居民，可持下列要件向户口迁出地乡镇人民政府（街道办事处）提出退地申请：

1．自愿退出宅基地及建（构）筑物申请表；

2．农村房地产权证；

3．转户居民家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

4．集体经济组织同意转户退地的书面意见；

5．在城镇有合法稳定住所的证明材料；

6．公安机关出具的转户确认通知书；

7．其他需要提供的材料。

（二）乡镇人民政府（街道办事处）收到申请后，应对农户的相关条件和资格进行初审。初审合格的，乡镇人民政府（街道办事处）应会同有关部门在15个工作日内对农户家庭人员情况和宅基地及建（构）筑物进行清理丈量、登记造册、计算补偿费用，在所在村民小组（社）张榜公布后由农户和农村集体经济组织、农村土地整治机构签订《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》。协议约定的退地时限自转户之日起计算，但最长不超过3年。

乡镇人民政府（街道办事处）应自协议签订之日起5个工作日内将《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》、补偿清单和其他申请材料转报区县（自治县）土地行政主管部门审核。

（三）区县（自治县）土地行政主管部门应统一登记造册管理，并在10个工作日内报送区县（自治县）人民政府审批。

（四）退出宅基地及建（构）筑物经批准后，转户居民应按照协议约定的退地时限及时交付宅基地及建（构）筑物，同时获得退出宅基地及建（构）筑物的补偿费。

退出宅基地及建（构）筑物后原农村房地产权证依法予以注销。凡协议约定了转户退地过渡期的，农村房地产权证由农村土地整治机构代管并报权属登记机构备案。在交付宅基地及建（构）筑物前，转户居民不得转让、出租、抵押宅基地及建（构）筑物，不得改变宅基地及建（构）筑物的用途、现状等。

第十三条 转户居民承包地的退出，按下列程序办理：

（一）农户退出承包地时，应当向集体经济组织提出书面申请。申请应包含退出承包地的事由、退出承包地的面积、全体家庭成员是否同意放弃承包经营权等内容，并同时提供农村土地承包经营权证和迁出地区县（自治县）公安机关出具的转户确认通知书。

（二）退出承包地的农户，应与集体经济组织签订书面退出协议。协议应包括以下主要内容：

1．承包农户户主姓名、承包人口及其姓名；

2．退出承包地的地块、坐落、面积；

3．补偿方式及金额；

4．双方商定的其他事项。

协议约定的退地时限自转户之日起计算，但最长不超过3年。

（三）集体经济组织应对退出承包地及其补偿情况进行公示。退出承包地的面积以农村土地承包经营权证载明的面积为准。公示时间不少于7天。

（四）退出承包地的补偿，首先由集体经济组织出资。集体经济组织确实不能出资的，经区县（自治县）农业行政主管部门会同乡镇人民政府（街道办事处）审核确认后，可用区县（自治县）农村土地整治机构筹集的农村土地补偿周转金支付。

（五）由农村土地补偿周转金支付退地补偿的，集体经济组织应当将退地农户的退地申请书、退地协议、相关退地事由及材料报乡镇人民政府（街道办事处）。乡镇人民政府（街道办事处）应当在15个工作日内对其真实性及是否符合退地规定进行审核。经审核符合规定的，乡镇人民政府（街道办事处）应在5个工作日内报区县（自治县）农业部门审查同意后，报同级人民政府审批。批准后方可由农村土地补偿周转金管理机构向退地农户支付补偿费。

（六）退出承包地并获得补偿后，退地农户应交回或由集体经济组织收回农村土地承包经营权证；未交回的，集体经济组织可以请求发证机关注销。区县（自治县）农业行政主管部门应将收回或注销承包经营权证的情况书面告知农村土地整治机构。

凡退出农村承包地协议约定了转户退地过渡期的，农村承包经营权证由农村土地整治机构代管并报发证机关备案。在交付承包地前，转户居民不得转让、出租、抵押承包地，不得改变承包地的用途等。

第十四条 转户居民退出的宅基地及建（构）筑物、承包地位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内的，由原已批准确定的国有土地储备机构按其储备范围、农村土地整治机构的测算据实一次性支付补偿费；尚未确定国有土地储备机构及储备范围的，由所在区县（自治县）人民政府指定的国有土地储备机构按农村土地整治机构的测算据实一次性支付补偿费。

国有土地储备机构委托农村土地整治机构与转户居民、集体经济组织签订《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》。

第十五条 具备条件的，区县（自治县）人民政府可在城镇规划区内以行政划拨方式供给国有建设用地，统一规划建设转户居民集中居住点。转户居民可按区县（自治县）的规定申

请购买。

符合城镇保障性住房条件的转户居民，转户进城后可纳入住房保障范围。

农村退出土地的利用效率。第三章 整 治

第十六条 市土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划、村镇规划编制全市土地整理复垦开发规划，报市政府批准后组织实施。

财政部门和有关金融机构应通过财政拨付资金、贷款等渠道支持农村土地整治机构筹集农村土地整治资金。

第十七条 农村土地整治机构应当编制复垦方案，明确复垦的地类、规模、工程设计、工程进度及资金运作等，经区县（自治县）土地行政主管部门审核并报市土地行政主管部门备案后按程序组织实施。

第十八条 农村土地整治机构可凭市土地行政主管部门备案手续向金融机构申请贷款。第十九条 区县（自治县）应当根据土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划开展农村土地整治工作；符合相对集中连片、宜农用途等条件的，应将退出的宅基地复垦为耕地或其他农用地，交由集体经济组织管理、利用。

宅基地复垦按照国家和重庆市农村建设用地复垦项目管理规定执行。

第二十条 区县（自治县）应通过对田、水、路、林、村、房的综合整治，增加耕地面积，提高耕地质量，提升农业综合生产能力，改善农村生产生活条件和生态环境，实现农业增产增效和农民增收。

第四章 利 用

第二十一条 原农村土地使用权人交付宅基地及农村房屋后至土地整治前，农村土地整治机构或国有土地储备机构可将农村房屋及其他设施临时出租、临时改变用途。

农村土地退出、补偿并经整治的农村房屋、集体建设用地、农用地，农村土地整治机构或国有土地储备机构可向区县（自治县）土地、房屋权属登记机构申办农村房地产权证、农村集体土地使用权证，并通过抵押、临时利用等方式筹集农村土地补偿周转资金。

第二十二条 退出的宅基地复垦后，原集体土地所有权不改变。涉及的区县（自治县）土地行政主管部门应及时进行土地利用现状变更调查，并更新土地利用现状数据库；涉及土地权属调整变化的，依法办理相关土地权属变更登记手续。

第二十三条 退出的宅基地应优先保障农村发展建设用地需求。

土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外，宅基地复垦后产生的建设用地指标，由农村土地整治机构通过城乡建设用地增减挂钩或地票交易统筹利用。

农用地整治后产生的新增耕地指标经市土地行政主管部门审查批准，农村土地整治机构可向重庆农村土地交易所申请交易。

第二十四条 退出的承包地其所有权和用途不变。乡镇人民政府（街道办事处）、区县（自治县）农业行政主管部门、集体经济组织应加强对退出承包地的管理、整治和经营利用，防止土地撂荒。

退出承包地零星分散的，可以通过承包地置换等办法使其相对集中连片，并积极引入城市资本、农业产业化龙头企业参与，大力推进农业产业化、规模化经营，提高利用效率，充分发挥效益。

第二十五条 由集体经济组织出资补偿退出的承包地，集体经济组织可以统一经营使用，通过流转等方式筹措土地补偿资金或在重庆农村土地交易所交易。

第二十六条 由农村土地整治机构支付补偿费的退出承包地，集体经济组织应与农村土地整治机构签订托管协议，由农村土地整治机构对托管的承包地组织流转或在重庆农村土地交易所交易。流转收益用于归还农村土地补偿周转金。

土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内的退出承包地由国有土地储备机

构出资补偿的，集体经济组织应与国有土地储备机构签订托管协议，由国有土地储备机构经营管理。

第二十七条 退出的承包地已经流转的，在变更转出方后原流转合同继续实施。由集体经济组织出资补偿的，其流转收益归集体经济组织或新的承包人。由农村土地整治机构或国有土地储备机构垫付补偿的，其流转收益用于归还农村土地补偿周转金或国有土地储备机构。第二十八条 通过地票交易、承包地流转经营等方式尚不能平衡已支付退地补偿费的，经土地、农业、财政等部门审核确认后，通过财政投入资金或储备适量国有土地取得出让收益等方式弥补资金缺口。

由国有土地储备机构出资补偿的，退地补偿费计入该机构储备的国有建设用地使用权出让成本。

第五章 监 管

第二十九条 土地、农业、财政、审计、监察等部门应按职责分工加强对宅基地及建（构）筑物、承包地退出补偿、利用及资金使用的监管。

农业行政主管部门应加强对退出承包地使用情况的监管，防止撂荒并负责调处承包地退出纠纷。

第三十条 擅自将退出的承包地用于非农业建设的，由区县（自治县）土地行政主管部门依法查处。

第三十一条 有关当事人违反本办法规定，以隐瞒、欺骗、编造等手段获得补偿或谋取不正当利益的，由有关部门依法追究相应责任。

第三十二条 国家机关工作人员对转户居民退出的宅基地及建（构）筑物、承包地补偿不到位、不及时或有其他违反本办法规定侵犯转户居民和有关当事人合法权益的，县级以上有关行政主管部门应依法对有关人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十三条 区县（自治县）人民政府、市和区县（自治县）土地、农业、财政、监察等主管部门及农村土地整治机构、国有土地储备机构、乡镇人民政府（街道办事处）应分设并公开举报监督、政策咨询电话和公众信箱，接受社会公众咨询并监督宅基地及建（构）筑物、承包地退出、补偿、整治与利用工作。

第六章 附 则

第三十四条 区县（自治县）应根据户籍制度改革有关规定，结合实际制定农村土地退出与利用实施细则。

第三十五条 本办法自2010年8月1日起实施。

第三十六条 本办法由市土地、农业行政主管部门按职责分工负责解释。

第四篇：《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法(试行)》

本文网址：http:///zwgk/zcjd/235440.htm

按：近日，重庆市发布了《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）》（渝办发〔2010〕203号，以下简称《办法》）。为方便广大群众了解相关政策，经重庆市政府网站约稿，市国土房管局、市农委就相关政策进行了解读。

一、《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法》的适用范围

本市行政区域内拥有合法农村住房及宅基地的农村居民，按照户籍管理相关规定自愿退出其农村住房及宅基地转为城镇居民的，其农村住房及宅基地、宅基地使用权范围内的构（附）着物（以下简称“宅基地及建（构）筑物”）的退出与利用，适用《办法》。

已用地未转非人员、未转非的大中型水利水电工程建设中的失地农村移民、城中村农村居民按照国家和我市土地征收规定执行，不适用《办法》。

二、宅基地退出与利用遵循哪些原则？

宅基地退出与利用应遵循以下原则：

（1）统筹规划原则。总体设计，分类规划，统筹城乡土地利用。

（2）依法自愿原则。农村宅基地退出应当符合法律法规规定，充分尊重农民意愿。

（3）合理补偿原则。应当给予退出宅基地及建（构）筑物的农民合理补偿，充分保障农民的财产、居住等各项权利。

（4）统一管理原则。退出的宅基地应当统一管理，分类合理利用。

（5）用途管制原则。农村宅基地的退出与利用应当符合土地利用总体规划、村镇规划。

三、农村土地退出的对象是哪些？

符合《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发[2010]78号）规定的准入条件、自愿转为城镇居民的农村居民为《办法》规范的农村土地退出对象。

四、农村居民自愿转为城镇居民退出宅基地及房屋有哪些补偿？

（1）农村居民整户自愿转为城镇居民、退出宅基地及建（构）筑物的，按照区县（自治县）人民政府制定的标准对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿，并参照地票价款分配政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。今后征地时不再享有补偿权利。

（2）家庭部分成员转为城镇居民的，保留其在以后整户退出时获得宅基地及建（构）筑物的相应补偿的权利，不再享有取得宅基地的权利。待家庭成员整户转为城镇居民时，退出宅基地及建（构）筑物并按整户退出时的标准补偿。

（3）农村五保对象退出宅基地及建（构）筑物后由民政部门统一安排集中供养的，由农村土地整治机构建立专户、专账管理，所取得的土地利用增值收益按有关规定支付给民政部门，专项用于农村五保对象的集中供养。

五、申请退出宅基地及建构（筑）物要经过哪些程序？

转户居民宅基地及建（构）筑物的退出按照申请、审核、审批、实施程序办理：

（1）经入户地公安部门审批办理转户手续的居民，可持《办法》规定的相关要件向户口迁出地乡镇人民政府（街道办事处）提出退地申请；

（2）乡镇人民政府（街道办事处）对农户的相关条件和资格进行初审。初审合格的，乡镇人民政府（街道办事处）应会同有关部门在15个工作日内对农户家庭人员情况和宅基地及建（构）筑物进行清理丈量、登记造册、计算补偿费用，在所在村民小组（社）张榜公布后由农户和农村集体经济组织、农村土地整治机构签订《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》。协议约定的退地时限自转户之日起计算，但最长不超过3年。乡镇人民政府（街道办事处）自协议签订之日起5个工作日内将申请材料转报区县（自治县）土地行政主管部门审核；

（3）区县（自治县）土地行政主管部门应统一登记造册管理，并在10个工作日内报送区县（自治县）人民政府审批；

（4）经批准后，转户居民应按照协议约定的退地时限及时交付宅基地及建（构）筑物，同时获得退出宅基地及建（构）筑物的补偿费。

农村宅基地及建（构）筑物退出流程图

六、申请退出宅基地及建构（筑）物应提交哪些要件？

（1）自愿退出宅基地及建（构）筑物申请表；

（2）农村房地产权证；

（3）转户居民家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（4）集体经济组织同意转户退地的书面意见；

（5）在城镇有合法稳定住所的证明材料；

（6）公安机关出具的转户确认通知书。

（7）其他需要提供的材料。

七、转户居民退出承包土地的办理程序、时限及申请人要提交的材料。

转户居民自愿退出承包土地时，按下列程序办理：

1.向集体经济组织（发包方）提出书面申请；

2.与集体经济组织签订书面退地协议；

3.集体经济组织进行公示，公示时间不少于7天。

4.按协议约定的时间将承包土地交回集体经济组织并获得补偿。

转户居民在退出承包土地的书面申请中，需说明自愿退出承包土地的事由，退出承包土地的面积，并要经其家庭全体成员同意。在提交申请书时，申请人还应同时提供迁出地区县（自治县）公安机关出具的转户确认通知书和农村土地承包经营权证。

八、退出的宅基地的整治和利用有哪些规定？

1.退出农村土地的整治

宅基地复垦按照国家和重庆市农村建设用地复垦项目管理规定执行。

区县（自治县）应通过对田、水、路、林、村、房的综合整治，增加耕地面积，提高耕地质量，提升农业综合生产能力，改善农村生产生活条件和生态环境，实现农业增产增效和农民增收。

2.退出农村土地的利用

（1）退出的宅基地，应优先保障农村发展建设用地需求。

（2）原农村土地使用权人交付宅基地及农村房屋后至土地整治前，经国土部门审查同意，农村土地整治机构或土地储备机构可对农村房屋及其他设施临时使用。

（3）农村土地退出、补偿并经整治的农村房屋、集体建设用地、农用地，农村土地整治机构或国有土地储备机构可向区县（自治县）土地、房屋权属登记机构申办农村房地产权证、农村集体土地使用权证，经国土部门审查同意，通过抵押、临时利用等方式筹集农村土地补偿周转资金。

（4）土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外，宅基地复垦后产生的建设用地指标，由农村土地整治机构通过城乡建设用地增减挂钩或地票交易统筹利用。

（5）农用地整治后产生的新增耕地指标，经市土地行政主管部门审查批准，农村土地整治机构可向重庆农村土地交易所申请交易。

九、农村居民转户后是否可以保留宅基地？

农村居民整户转为城镇居民的，可自转户之日起3年内继续保留宅基地。

十、农村居民转户进城后，可享受政府提供的保障性住房吗？

符合城镇保障性住房准入条件的转户农村居民，转户进城后可纳入保障性住房的保障范

围。另外，具备条件的区县（自治县）人民政府可在城镇规划区内统一规划建设转户居民集中居住点；转户居民可按区县（自治县）的规定申请购买。

十一、宅基地退出后，农村集体土地所有权是否改变？

农民自愿转户退出宅基地后，农村集体土地所有权不改变，仍然归集体经济组织所有。

十二、农村居民转户后，是不是马上就要求退出承包土地？

不是。对农村居民整户转为城镇居民的，对其承包土地给予了3年的过渡期，在这3年内可继续保留承包土地。在过渡期内，转户农民可根据自己的意愿选择退不退或什么时候退出承包土地。

农村居民的家庭部分成员转户的，其家庭的承包土地可继续保留。

十三、退出承包土地时需不需要签订协议？与谁签订协议？协议要包含哪些主要内容？农村居民整户转户后自愿退出承包土地时，应当与集体经济组织（发包方）签订书面的退地协议。退地协议按照市里制定的示范文本，需包含以下主要内容：

（1）承包农户户主姓名、承包人口及其姓名；

（2）集体经济组织（发包方）名称及法定代表人；

（3）退出承包土地的地块、坐落、面积；

（4）退出承包土地的时间；

（5）补偿方式及金额；

（6）违约责任；

（7）双方商定的其他事项。

十四、退出承包土地的补偿怎样计算？

农村居民整户转为城镇居民自愿退出承包土地，可以获得补偿。其补偿是按照本轮承包期剩余年限和同类土地的年平均流转收益计算。具体补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定。

十五、退出的承包土地面积怎样计算？

退出承包土地时，其承包土地的面积以颁发给农户的农村土地承包经营权证上载明的面积为准。

十六、退出承包土地后，与集体经济组织的承包关系怎么处理？

农村居民整户转为城镇居民自愿退出承包土地后，原有的承包关系终止，其承包经营权证应交回集体经济组织。

十七、转户农户保留的承包土地如何经营利用？

转户农户保留的承包土地，仍享有经营权、使用权和收益权，其合法权益受法律保护。但转户农户对保留的承包土地必须经营好、利用好，不能让土地闲置、撂荒，也不能擅自改变土地的农业用途。转户农户可以把保留的承包土地自行流转给其他农户或种田大户，也可以委托集体经济组织或农村土地流转服务机构代为流转。

十八、通过何种途径可以查询农村土地退出与利用的相关政策？

重庆市人民政府公众信息网（）已对外公布户籍改革的相关配套办法。另外，市国土房管局公众信息网（）已公布农村土地退出与利用配套办法与相关政策。

农民对户籍制度改革承包土地退出的具体问题，可以向本区县（自治县）农业委员会（农业局）咨询，也可以向重庆市农业委员会咨询。

【重庆市政府网】

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第五篇：重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法(试行)

近日，重庆市发布了《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）》（渝办发〔2010〕203号，以下简称《办法》）。为方便广大群众了解相关政策，经重庆市政府网站约稿，市国土房管局、市农委就相关政策进行了解读。

一、《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法》的适用范围

本市行政区域内拥有合法农村住房及宅基地的农村居民，按照户籍管理相关规定自愿退出其农村住房及宅基地转为城镇居民的，其农村住房及宅基地、宅基地使用权范围内的构（附）着物（以下简称“宅基地及建（构）筑物”）的退出与利用，适用《办法》。

已用地未转非人员、未转非的大中型水利水电工程建设中的失地农村移民、城中村农村居民按照国家和我市土地征收规定执行，不适用《办法》。

二、宅基地退出与利用遵循哪些原则？

宅基地退出与利用应遵循以下原则：

（1）统筹规划原则。总体设计，分类规划，统筹城乡土地利用。

（2）依法自愿原则。农村宅基地退出应当符合法律法规规定，充分尊重农民意愿。

（3）合理补偿原则。应当给予退出宅基地及建（构）筑物的农民合理补偿，充分保障农民的财产、居住等各项权利。

（4）统一管理原则。退出的宅基地应当统一管理，分类合理利用。

（5）用途管制原则。农村宅基地的退出与利用应当符合土地利用总体规划、村镇规划。

三、农村土地退出的对象是哪些？

符合《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发[2010]78号）规定的准入条件、自愿转为城镇居民的农村居民为《办法》规范的农村土地退出对象。

四、农村居民自愿转为城镇居民退出宅基地及房屋有哪些补偿？

（1）农村居民整户自愿转为城镇居民、退出宅基地及建（构）筑物的，按照区县（自治县）人民政府制定的标准对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿，并参照地票价款分配政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。今后征地时不再享有补偿权利。

（2）家庭部分成员转为城镇居民的，保留其在以后整户退出时获得宅基地及建（构）筑物的相应补偿的权利，不再享有取得宅基地的权利。待家庭成员整户转为城镇居民时，退出宅基地及建（构）筑物并按整户退出时的标准补偿。

（3）农村五保对象退出宅基地及建（构）筑物后由民政部门统一安排集中供养的，由农村土地整治机构建立专户、专账管理，所取得的土地利用增值收益按有关规定支付给民政部门，专项用于农村五保对象的集中供养。

五、申请退出宅基地及建构（筑）物要经过哪些程序？

转户居民宅基地及建（构）筑物的退出按照申请、审核、审批、实施程序办理：

（1）经入户地公安部门审批办理转户手续的居民，可持《办法》规定的相关要件向户口迁出地乡镇人民政府（街道办事处）提出退地申请；

（2）乡镇人民政府（街道办事处）对农户的相关条件和资格进行初审。初审合格的，乡镇人民政府（街道办事处）应会同有关部门在15个工作日内对农户家庭人员情况和宅基地及建（构）筑物进行清理丈量、登记造册、计算补偿费用，在所在村民小组（社）张榜公布后由农户和农村集体经济组织、农村土地整治机构签订《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》。协议约定的退地时限自转户之日起计算，但最长不超过3年。乡镇人民政府（街道办事处）自协议签订之日起5个工作日内将申请材料转报区县（自治县）土地行政主管部门审核；

（3）区县（自治县）土地行政主管部门应统一登记造册管理，并在10个工作日内报送区县（自治县）人民政府审批；

（4）经批准后，转户居民应按照协议约定的退地时限及时交付宅基地及建（构）筑物，同时获得退出宅基地及建（构）筑物的补偿费。

农村宅基地及建（构）筑物退出流程图

六、申请退出宅基地及建构（筑）物应提交哪些要件？

（1）自愿退出宅基地及建（构）筑物申请表；

（2）农村房地产权证；

（3）转户居民家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（4）集体经济组织同意转户退地的书面意见；

（5）在城镇有合法稳定住所的证明材料；

（6）公安机关出具的转户确认通知书。

（7）其他需要提供的材料。

七、转户居民退出承包土地的办理程序、时限及申请人要提交的材料。

转户居民自愿退出承包土地时，按下列程序办理：

1.向集体经济组织（发包方）提出书面申请；

2.与集体经济组织签订书面退地协议；

3.集体经济组织进行公示，公示时间不少于7天。

4.按协议约定的时间将承包土地交回集体经济组织并获得补偿。

转户居民在退出承包土地的书面申请中，需说明自愿退出承包土地的事由，退出承包土地的面积，并要经其家庭全体成员同意。在提交申请书时，申请人还应同时提供迁出地区县（自治县）公安机关出具的转户确认通知书和农村土地承包经营权证。

八、退出的宅基地的整治和利用有哪些规定？

1.退出农村土地的整治 宅基地复垦按照国家和重庆市农村建设用地复垦项目管理规定执行。

区县（自治县）应通过对田、水、路、林、村、房的综合整治，增加耕地面积，提高耕地质量，提升农业综合生产能力，改善农村生产生活条件和生态环境，实现农业增产增效和农民增收。

2.退出农村土地的利用

（1）退出的宅基地，应优先保障农村发展建设用地需求。

（2）原农村土地使用权人交付宅基地及农村房屋后至土地整治前，经国土部门审查同意，农村土地整治机构或土地储备机构可对农村房屋及其他设施临时使用。

（3）农村土地退出、补偿并经整治的农村房屋、集体建设用地、农用地，农村土地整治机构或国有土地储备机构可向区县（自治县）土地、房屋权属登记机构申办农村房地产权证、农村集体土地使用权证，经国土部门审查同意，通过抵押、临时利用等方式筹集农村土地补偿周转资金。

（4）土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围外，宅基地复垦后产生的建设用地指标，由农村土地整治机构通过城乡建设用地增减挂钩或地票交易统筹利用。

（5）农用地整治后产生的新增耕地指标，经市土地行政主管部门审查批准，农村土地整治机构可向重庆农村土地交易所申请交易。

九、农村居民转户后是否可以保留宅基地？

农村居民整户转为城镇居民的，可自转户之日起3年内继续保留宅基地。

十、农村居民转户进城后，可享受政府提供的保障性住房吗？

符合城镇保障性住房准入条件的转户农村居民，转户进城后可纳入保障性住房的保障范围。另外，具备条件的区县（自治县）人民政府可在城镇规划区内统一规划建设转户居民集中居住点；转户居民可按区县（自治县）的规定申请购买。

十一、宅基地退出后，农村集体土地所有权是否改变？

农民自愿转户退出宅基地后，农村集体土地所有权不改变，仍然归集体经济组织所有。

十二、农村居民转户后，是不是马上就要求退出承包土地？

不是。对农村居民整户转为城镇居民的，对其承包土地给予了3年的过渡期，在这3年内可继续保留承包土地。在过渡期内，转户农民可根据自己的意愿选择退不退或什么时候退出承包土地。

农村居民的家庭部分成员转户的，其家庭的承包土地可继续保留。

十三、退出承包土地时需不需要签订协议？与谁签订协议？协议要包含哪些主要内容？

农村居民整户转户后自愿退出承包土地时，应当与集体经济组织（发包方）签订书面的退地协议。退地协议按照市里制定的示范文本，需包含以下主要内容：

（1）承包农户户主姓名、承包人口及其姓名；

（2）集体经济组织（发包方）名称及法定代表人；

（3）退出承包土地的地块、坐落、面积；

（4）退出承包土地的时间；

（5）补偿方式及金额；

（6）违约责任；

（7）双方商定的其他事项。

十四、退出承包土地的补偿怎样计算？

农村居民整户转为城镇居民自愿退出承包土地，可以获得补偿。其补偿是按照本轮承包期剩余年限和同类土地的年平均流转收益计算。具体补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定。

十五、退出的承包土地面积怎样计算？

退出承包土地时，其承包土地的面积以颁发给农户的农村土地承包经营权证上载明的面积为准。

十六、退出承包土地后，与集体经济组织的承包关系怎么处理？

农村居民整户转为城镇居民自愿退出承包土地后，原有的承包关系终止，其承包经营权证应交回集体经济组织。

十七、转户农户保留的承包土地如何经营利用？

转户农户保留的承包土地，仍享有经营权、使用权和收益权，其合法权益受法律保护。但转户农户对保留的承包土地必须经营好、利用好，不能让土地闲置、撂荒，也不能擅自改变土地的农业用途。转户农户可以把保留的承包土地自行流转给其他农户或种田大户，也可以委托集体经济组织或农村土地流转服务机构代为流转。

十八、通过何种途径可以查询农村土地退出与利用的相关政策？

重庆市人民政府公众信息网（www.xiexiebang.com）已对外公布户籍改革的相关配套办法。另外，市国土房管局公众信息网（www.xiexiebang.com）已公布农村土地退出与利用配套办法与相关政策。

农民对户籍制度改革承包土地退出的具体问题，可以向本区县（自治县）农业委员会（农业局）咨询，也可以向重庆市农业委员会咨询。