香港reits市场简要情况

第一篇：香港reits市场简要情况

REITs  REITs(Real Estate Investment Trusts)，房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。 REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。香港上市规定

 香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs。《房地 产投资信托基金守则》对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资 范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs 的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和 信托管理人提供专业服务。

 2005年6月，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，有关改动：一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资；二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。香港REIT案例——目前香港REIT在市7支，退市1支 （香港）00808泓富；

泓富REIT代表了大型香港房地产商将其持有香港地区物业高位套现

（香港）00823领汇；

领汇REIT代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具

（香港）00435阳光；

（大陆）00405越秀

越秀REIT则是第一家中国大陆的房地产投资信托基金。

（香港）01881富豪

富豪产业信托为香港第一个酒店产业信托专注酒店拥有权并物色酒店管理人及特许营运商管理其酒店物业。

（香港）02778冠君

（大陆）87001汇贤

中国境外首只以人民币计价的股票，也是全球首只以人民币计价的房地产投资信托基金。汇贤产业信托（港交所：87001）是长江实业分拆的房地产信托基金，亦是香港首只以人民币计价在香港交易所上市的产品。

汇贤产业信托持有主要资产为北京东方广场，包括东方君悦大酒店、东方新天地商场、东方经贸城写字楼及东方豪庭服务式公寓的土地使用权。汇贤产业信托上市前，北京东方广场分别由长江实业、中国人寿、中国银行、和记黄埔和东方海外分别持有33.4%、20%、20%、18%及8%权益。

汇贤产业信托于2011年4月11日开始公开招股，原有股东计划出售40%权益，集资金额介乎104.8亿至111.6亿元人民币。[2]汇贤产业信托公开招股获得2.5倍的超额认购，最终以招股价范围下限5.24元定价，在4月29日上市。

汇贤产业信托持有的东方广场土地使用权，会在2049年结束，届时东方广场会归还内地合作单位。

汇贤房托管理有限公司为汇贤产业信托的管理人，由中信证券国际持股40%、而长实及长实旗下ARA资产管理则各持股30%。

（大陆）00625睿富（退市）

2007年6月上市，2010年退市。导致退市的主要原因是欺诈。

2007年9月18日，在港上市3个月的睿富被爆出卷入一场造假丑闻，公司在上市时对旗下北京佳诚广场的租金收益，竟然较实际高估近3亿元，成为首家涉嫌上市欺诈的内地房地产投资信托基金。2007年10月28日，香港联交所再次发布睿富公告，证实了卖方佳程集团董事长田力在与部分客户签订租约时，存在着公开和私下两个合同的欺诈行为，同时，睿富并将佳程广场租约造假事件通报香港联交所、证监会及香港警方。根据睿富09年12月的估值，由于佳程广场本身仍负债14.4亿元，该物业估值35亿元，物业标价33亿元是折让了6%。经过公开招标，睿富以19亿港元向丰树印度中国基金出售佳程广场。）

 图片来源: http://www.xiexiebang.com.hk/chi/invest/company/profile_page_c.asp?WidCoID=87001&WidCoAbbName=&Month=&langcode=c

第二篇：REITs的优缺点

REITs的优缺点

近几年，REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：

1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。

2．具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。故而，REITs投资者无需再像传统房地产投资者那样担心资产不易脱手。

3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。同时REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。在经济发展的平稳期，这两方面收益都将呈现温和增长态势。

4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。以近几年美国市场为例，REITs与股票的相关性一般在0.2～0.45之间；而与债券的相关性更低，一般在-0.2～0.15之间。故而，许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产，并乐于将其加入投资组合以分散风险。

5．抵御通货膨胀。一方面，REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，REITs的主要收入来源??地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红。所以说，REITs不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。

6．监控严格、信息透明。由于REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品。相对于房地产开发公司来说，REITs的透明度更高。

四、投资REITs的风险

诚然，REITs是一个很有魅力的投资产品，但对于一些在投资该产品时可能遇到的风险也有必要加以了解，它们主要包括：

1．整体经济风险。在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。

2．房地产周期性风险。房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。

3．政策性风险。当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。此外，地方性的建设规划调整也将直接影响REITs所持地产资产的价值。

4．利率变动引起的价格波动风险。REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。

5．管理人的信用风险。投资者通过REITs投资地产资产，而并非直接拥有地产资产，因此缺乏对该资产的主动权及经营权，尤其是当资产管理人经营不善或牟利他人时，投资者无法直接干预制止，只能通过抛售离场的方式结束投资。

第三篇：REITs基本运营模式

一、REITs概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。

通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，不能上市交易。

实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，被一些人叫“准”REITs，但由于这种做法造成银行贷款转向“过桥”，加大银行风险，从而受到限制。

而国内以北京中伟银投资集团在唐山率先实施的“产权式REITs”则成功的实现了真正的公司型有限期自我偿付式REITs的发售，值得在中国商业地产史册上称为“国产第一支REITs”。

人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。

2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了“开放国内REITs融资渠道”的建议，这表明REITs在中国的发展脚步将加快。商务部曾建议国务院应“开放国内REITs融资渠道”，国务院主要领导已作出重要批示。

商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。

此外，由发改委制订的《产业投资基金（试点）管理办法》已起草完毕，各地方发改委征求意见阶段也已结束，目前正征求中央各部委意见，等待会签。该办法主要是针对的产业投资基金实际是指私募股权投资。这是国内首个针对人民币的产业投资基金管理办法，一旦出台，意味着人民币私募股权投资将拉开序幕。但专门针对REITs投资方式的管理办法还没有出台。

更重要的是，国产REITs的发展已经具备良好的经济基础和企业自我偿付能力。首先，商业地产业和非银行金融机构的发展为REITs提供了长期增值和组织保障。商业地产业在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、融资租赁公司和财务公司等得到了很大的发展，为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。

其次，REITs发展所需的资金充裕，投资主体也已逐步形成。近几年来，我国的经济一直保持着持续稳定高速的发展，2005年中国国内生产总值比上年增长9.9%，GDP为182321亿元人民币，截至2005年12月末，我国城乡居民储蓄存款余额突破14万亿元。REITs设立后，其长期增值收益的特点必然会吸引一部分居民储蓄。另外，2006年我国全面开放金融业后，外资银行可以通过参股中国的金融机构或者采取信托等金融创新的模式进入国内资本市场，会有更多的金融产品和金融工具向国内大众敞开，这些外资金融机构将成为商业地产信托投资资金供给渠道的有效补充。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，REITs收益高，风险小，回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。

二、REITs结构及工作流程

（一）REITs结构示意图（略）

对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs开辟了一条新的融资渠道，将资产证券化，彻底改变了传统复杂的信贷开发模式，使大众投资者拥有了大型商业物业的投资权力和权益，使优质的商业地产物业包（SPV）集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构，全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。从宏观层面上说，REITs不仅可以丰富我国资本市场的金融产品品种，更使专业机构进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。房地产基金管理公司受托对REITs所持有的不动产打包为REITs物业，并实施统一管理，包括投资策略、收购不动产，出具年报，公告，管理物业，安排租赁事务等等，房地产基金管理公司可委托专业物业管理公司承担相关物业管理。房地产基金托管人必须独立于房地产基金管理者。以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

（二）工作流程及阶段（略）

如何发起REITs并在证券交易所上市，其模式并不是唯一的，以上图示只是以新加坡为例，对我们具有重大借鉴意义。对中国市场而言，REITs必须作为一种大众化的投资工具，而不能是高端金融产品。REITs应该为投资者提供的是较低门槛和较高流动性直接投资于大型商业物业的投资机会。同样，REITs也向房地产开发商提供了这样一个机会：将沉淀于不动产中的资金或短期贷款进行变现，优化投资结构，使不动产实现长期稳定经营的资金支持。

国内商业地产实践证明，传统商铺产权分割发售不利于统一管理大型商业物业，限制了物业整体租金水平的提升。中小商铺投资者呼吁“门槛”更低、投资收益更有保障的投资工具，案例如大连万达。鉴于目前海外基金的“自上而下”式REITs融资通路，尚不足以解决大型商业物业的长期资金需求，而且其通路机制仍然有待国内上市渠道的成熟。目前，中国个人投资者涉猎的投资领域只有股票、基金和银行存款。如投资于房地产，投资风险相当集中，资金流动性也很差。通过集合社会公众投资者用于投资房地产项目的操作性更强的“国产REITs模式”呼之欲出。

美国国际金融联合投资集团有限公司是国内首家实施国产REITs资产包机制建设的专业物业投资代理机构和投资顾问公司，通过实施“产权式REITs”的投融资管理，保障上市前融资安排，达成物业投资者长期持有的目标，并实施统一资产管理和运营管理，在物业购并“资产包”优质、足量，且产权清晰的时候，对接上市，这样保障了参与主体（股东）预期对接资本市场的机会，对未来REITs市场规范建立了足够的适应性。

三、REITs的运营模式

REITs实质上是资产证券化（ABS）的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业按照一定的估价方法折算成上市价值，拆分为物业权益单位，即未来的基金单位。资产证券化使各种“商业租赁物业”的收益权能够转让，创造出一个应收款交易的市场，为企业根据经营状况调整资产结构提供方便。

大型商业物业目前的业主通过REITs操作让渡产权从而获得资金，而投资者则通过认购基金单位成为该REITs物业组合的共同持有人。对于那些有意愿继续分享物业租金增长利益的业主，我们也可以帮助他们保留一定比例的基金单位，从而长期的获得回报。

在国外，REITs受到投资者青睐的重要因素之一便是由于避免双重征税所带来的税收优惠。在我国目前REITs培育期，至关重要的法理是，投资者的担保物权和用益物权必须得到法律的保障，这样才能保障未来证券形式的REITs在培育期具备基于物权载体的投资产品特性。“产权式REITs”，是美国国际金融联合投资集团有限公司主张并主导的一种国产REITs资产包发起形式。要求企业以其自有的净值资产剥离出来做REITs，通过强制性的抵押担保措施，建立完善的风险防范措施。

美国国际金融联合投资集团有限公司“产权式REITs”严格控制物业方必须以双倍资产进行抵押担保，才能进入上市资产包。这种措施就是要使REITs有一个自我偿付的约束机制，一开始就有个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，不是谁都能够做REITs。

我国国产REITs的发展路径，不能走封闭式信托型基金的道路，而应该以公司型自我偿付型为发起基础，走开放式共同基金的道路。发展REITs，首先要求开发商和投资商严格按REITs物业规范把物业做清，走一条内向型资本持有性的道路。REITs本质上是基于一个或多个物业的集合的投资计划，严格意义上主要靠公司自有资产担保及其有效收益偿付机制来制约，要避免在政策上把REITs误解为一个“银行或非银行金融机构”的“信托产品”，而使REITs成为信托机构的“垄断”权利。

我们应充分总结世界房地产投资信托基金产品的共同特征和不同发展经验，结合中国本身的实践，将强制性担保条件下的“产权式REITs”作为发起资产包的首选形式，把对发行主体、担保投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点，将房地产基金投资行为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的重心，而不要盲目模仿国外模式。

我们事实上将Reits定义为资产证券化、信托和基金的交集，说明Reits具有多重属性，但一般而言，所有的金融产品都是以其风险特征作为对其的基本描述，其铁律是高风险、高收益；低风险低收益。

经验上看，REITs这类产品相对于股票，它投资风险较低，而且投资收益率相当于中小盘股票的平均回报，但高于大盘蓝筹股。REITs所投的不是单个开发商，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。

让我们来比较REITs与直接投资房地产项目的风险，显而易见，从流动性上来说，REITs容易变现，而直接投资却不易变现；前者收益稳定，而后者受房地产市场的即时行情的影响较大，收益波动大；前者由房地产专业人士管理，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突，投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道，后者投资者要自己介入房地产的具体业务，专业化成本高，容易产生道德风险，投资者没有便捷的融资渠道；前者通过物业类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化，而后者物业一般集中在一种或几种类型，地区集中，遇到突发事件或经济周期性萧条等因素触发出租率下降，那么商业物业的回报肯定会受到打击。

其实，REITs的精髓就是投资组合。REITs所持有的出租性物业，可以是住宅，也可以是写字楼或综合性商场等等，遇到同样的不利经济环境时，对不同性质的物业影响程度是不同的，有时甚至是此消彼涨的；同样地，REITs可以取得权益性投资回报，也可以是债权性投资回报，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权。用组合对冲风险，并锁定收益，这就是REITs的精髓。其定位是大众投资理财特性的中端产品，即适中的风险匹配适中的收益。

四、REITs上市与房地产公司上市的区别和REITs运作的利弊

REITs上市是资产组合的上市，即资产上市。而房地产公司上市的主体是房地产公司本身。因此，REITs上市不会像房地产公司上市那样考察公司的经营业绩，而会更注重物业本身的质量。

REITs每年90%以上的收益要在税前分配给投资人，这些收益主要来自于物业产生的租金收入。而房地产公司的股东则依据公司一年来的经营业绩进行利润分配。

在成熟的市场中，商业地产主要持有者为REITs而非地产上市公司。例如：美国REITs资产总额已经超过了4000亿美元。

REITs上市主要考核资产组合的质量。REITs资产是否优良主要评价其是否具有长期稳定的租金来源且投资回报是否可以达到投资者的预期，这是评价REITs优劣的关键。因此，REITs股票或受益凭证对个人和机构投资者均具强大的吸引力。

而房地产公司的上市不仅要考察其近年来的经营及收益，还要评价其后续的发展能力，而地产公司的后续开发能力主要取决于其土地储备。在目前的土地政策下，拥有充足土地储备的地产公司为数不多，因此，地产公司可能因盈利潜力不足而难以达到上市标准。

“REITs”与传统股票证券相比，不仅有物业回报稳定、风险较小的优点，而且按分红使投资者能拿到现金收益；兼有物业升值较快，使投资者权益稳定上升的好处；还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。由于REIT 财务透明，风险低，更容易吸引投资者。发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。

REITs运作已经具备现实的条件和资源基础，在我国发行“REITs”风险小而好处大。REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业，不允许用于投资其它在建项目，这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”，规避在建项目的不确定性风险。

同时，投资人通过购买“REITs”间接投资于房地产，这样就可以持有个人能力所不及的大型物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。

“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。无论是从搞活我国资本市场的角度，还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑，这都是一条可行之路。

国家证监会和国家税务总局正积极完善我国的房地产金融，支持优质商业地产的“REITs化”。

REITs的发展有利于彻底改变商业地产投融资机制，使大型商业物业的开发和运营向优秀的有实力的开发商集中，同时，极大规范商铺投资行为，降低投资门槛，以资产证券化方式实现大型商业物业的产权统一和经营统一的管理要求。

我们坚信，将产品做成优质出租物业，再将收益好的产品通过“REITs”整体变现，成为资本市场上好的投资产品，将为中国商业地产开辟新的经营领域和带来新的良性循环的发展前景。但我国“REITs”发展和成熟还有一个艰苦努力的过程，我们采取务实的做法，采用“产权式REITs”方式实施资产管理。例如：对物业的要求必须是已经开业的、具有稳定租金收益的、且租金回报达到市场投资人要求的优质物业。而且，REITs仅适用于愿意将所有权全部或者部分转让给投资人的业主，实施“产权式REITs”发起的集合投资计划必须实施强制性的净值剥离和强制性的双倍资产抵押担保。这些措施，对于拥有优良资产却惜售的业主来说，REITs方式显然并不适用没，而对于一些显然达不到嘉富诚REITs资产包要求标准的非优质的物业来说，则是一个严格的法理界限和高门槛，必须通过严格审核才能入围。不是什么物业都可以进入REITs打包的。

第四篇：香港市场考察报告

一、与港交所会谈的心得纪要：

1.李小佳总裁认为国际化战略是国内期货行业的发展方向，国内期货公司要紧贴国际业务，CIFCO面临的挑战是必须有自己独特的产品进而销售到国际市场；

2.李小佳同时认为中国期货市场将进入由单纯的“客场作战”转入主场作战，原油期货的国内独特设计模式是个创新、值得借鉴；要动态、科学的看待市场的未来发展以及市场结构可能发生的变化，并对此保持足够的敏感性；

3.香港交易所为保持自身的领先，始终将创新作为自身发展的核心精神，三月份推出的波幅指数期货期权，就是本着市场处于一种长期不稳定状态的市场避险需求而设计的一只产品，其隐含波幅将为机构投资者的中性策略避险提供对冲工具；在四月份即将挂牌金砖五国期货市场的产品；计划在北京时间下午5：00—晚上11：00开展欧美的连续交易、帮助国内投资者避免因非连续交易而引发的价格跳空风险；

4.对CIFCO的建议是可以在成熟的时机设计商品ETF产品并在港交所挂牌交易（未深入开展讨论）；

5.面对全球交易所的竞争、李小佳总裁认为要立足于香港设计国内衍生产品、设计全球的衍生产品、设计最低交易成本的产品、设计符合全球法规的通用产品；

二、巴克莱资本公司的交流经验：

1、巴克莱的成功来源于长期坚持不懈的打造全能性银行的经

验：为个人、企业、投行等机构提供全方位服务；致力于建设快捷方便的电子销售平台、不断地演示产品的功能与服务；

2、在过去的2011年共成交六亿五千万手合约，其收入的构成：

30%手续费、35%结算费、35%利息收入；

3、巴克莱公司在进行客户服务的过程中：公司要清楚聘请研

究员的目的、分析每个研究员的特点、研究兴趣，以便较好的安排职位，研究员最常规的工作方式是撰写报告（通常是以宏观、板块为主），在撰写之前会和客户、公司营销人员进行前期调研以保障报告的实用性与及时性；研究团队分布在全球各个主要金融市场、强调研究员与实际研究对象市场的默契结合，非常注重研究员研究的独立性，公司通常规定研究员不可以做实际交易以避免与客户利益冲突，评价研究员称职与否主要从思路逻辑方面考量，因此管理研究员的董事总经理也需要长期的研究工作经验、以保持考核的持续性与客观性；对研究员评价的标准主要通过以下方式考量：研究多少支股票、与重要的客户做过多少次交流、在客户回访调查时是否被客户认可及评级

（客户根据研究员的研究服务表现评出A、B、C三级），同时还需要销售部门及交易部门给与评价（主要是研究的品种要对应相关的公司业绩是否有提升、研究员与销售人员结合是否紧密），对公司最重要的是因为研究员的工作是否使得交易量上升、某个研究员的名气是否持续上升；

4、研究的商业模式主要分为两种：一是对机构客户：是否促

进交易规模的增加，强调研究员的宏观分析思路是否清晰；二是对所谓的散户：强调对价格研究的敏感性与正确性、但通常这是很难的；要进一步强调的是研究一定要与交易分开、防止研究资源的滥用、要有一种评估机制确保研究资源投入到更需要的客户对象当中，事实上鼓励类似CTA的服务模式，不能销售报告、在法律上存在争议，靠咨询赚取费用至少在巴克莱公司看来还不主张，事实上研究最

终还是一种服务的模式、目的是促进交易量的上升赚取更多的手续费；

5、对当前全球金融市场的看法：市场的复杂性进一步加大、合规的要求进一步严格；目前巴克莱管理1.6万亿美金客户资产，其中期货资产规模在140亿左右，目前客户的资产收益率趋于下降，目前公司的战略是要保持较高的流动性、进一步降低杠杆、强化技术水平的提高，对持仓较大的机构客户要进一步强化服务；目前期货的收入是140亿*0.32%；巴克莱强调的是综合服务、也关注中国市场的商业机会，注意到UBS、高盛、大摩、新际、摩根斯坦利都收购了国内的期货公司，但对于巴克莱而讲从去年六月份开始投行业务趋于下降、投资方面采取更加审慎的态度以降低风险；

6、在公司战略上更加强调研究员的工作态度、团队建设，强

调研究人员在公司的核心价值；在对客户服务方面建议采取更加务实的态度：讲得少、做得多，强化与客户的人际关系，靠时间争取客户的信任；

三、新际公司的考察：

1、非常纯粹的经纪商：靠非常精细的技术帮助客户以最快的速度进场交易、开展结算业务；

2、3、公司的监管极为严格、严格按照相关政府规定办事； 不提供任何研究：因为公司只服务成熟机构客户；

四、摩根大通公司考察：

1、研究员的分布：亚洲共有150人、负责1350只股

票的研究；全球有750人、负责研究3500只股票；

2、研究员针对不同的对象的侧重：对于一般投资者提

供及时有效地投资建议；对公司级的客户提供独立专项的研究报告；对投行类的客户提供综合一揽子的服务、部分项目甚至可以收费；

3、对研究员的工作要求：70%的时间要花在研究上，公司有专门的销售部门进行研究推广，不鼓励研究员进行实际的交易；在评价研究员绩效的方面采取计分卡的方式，主要有几点：1》投资者的认可程

度、第三方评级、同行业评价；2》针对研究产品：分析的深度、潜在的投资价值能否带给客户利益、同行之间联系的广泛程度；3》从收入方面能否带来交易收入；4》从全球角度建立公司内部的评判标准，这个评判标准将是平衡独立的、不间断的；5》建立评价委员会，但评价委员会应具有学术职位、了解研究的行业属性并阅读研究报告；6》研究的评判标准的透明性；7》如何区分股票研究与商品研究的评价标准：事实上股票的研究已经包含对大宗商品的研究，尽管如此、还是强化了此类的研究，整个亚洲有15人研究团队，还有16人负责宏观经济方面的研究，他们来自全球各个地方、从不同的角度进行分析和讨论、形成公司的观点；8》对于股票研究的评价采取外部评价模式、期货如利率的研究往往采取内部的评价、主要来自于交易部门的意见，这主要是根据两类不同性质的研究而确

定的；9》评价的公正性：要求研究员定期发布报告，可能报告的内容会偏宏观一些以便于有一个跟踪的时间；10》研究员的选拔：通常采取招收新人的方式，主要是通过培训使得员工能很快的接受企业文化，随后采取研究与营销的结合、促进实际经验的累计，随后再从事独立的研究；11》研究报告的公正性：一般性报告应由主管签名才可发布，重大的报告应该由董事经理签字，目的是保证合规和责任；研究报告应该突出公司的核心价值观：诚信、信任、公正；12》研究员的产品通常公司很重视，会要求营销人员进行推广；13》研究员的评级：分为初级---中级—高级，要有最低工作量的要求（报告及拜访的客户数量）；14》商品研究员目前有30人，大部分具有10年以上工作经验，个别的超过25年；15》最初的研究主要是在金融领域，随后2005年大规模进入商品市场和交割领域的研究，主要是客户需求发生变化；16》尝试性进入中国市场，在中山市成立期货公司、面对中国客户的风险管理需求而进行业务；17》研究报告通常会在网站发布，供客户阅览，目前只要是公司的客户都可以阅览，正在考虑不同客户的专属分类报告发布形式；18》对研究员的评分：对销售的作用（采取互动的方式）、交易思路正确与否（跟踪考评）、对客户资产的增值与否、研究结果的稳定性表现、通过研究能否与销售、客户结成伙伴关系、研究的创新性（独特的观点）、研究员的知名度（参加各种会议演讲观点发布）、第三方评级机构排名（就有数十年的评级历史）、与媒体的合作紧密程度；

五、摩根斯坦利的考察：

1、强调研究的全球化配置以配合业务的发展与

推广；同时强调技术的作用如设计API接口保证客户的稳定快捷的交易实现；

2、在研究的规划方面分为两个方向：一是分研

究的板块、组织团队去实现；二是研究部门与销售团队具有类似功能、与重要客户的联系也很重要，原则上一半时间从事研究、一半时间用于交流；

3、产品方面：对买卖点建议的正确与否非常关

键，现货的研究也非常重要，量化研究也同样非常重要；

4、倡导创新性前端研究，属于介于常规研究与

销售之间；

5、通常机构客户偏爱从量化的角度去投资，所

以研究员有必要设计最优交易方案，并有可能收取咨询费用；

6、研究方向的分类：宏观策略、量化、交易本

身（注：类似于高频交易）、流程模式；

7、原油作为一种重要的战略能源，全球分布数

个研究员，最终形成统一的观点进行发布；

8、现货的研究与期货的研究具有不同性质，现

货研究偏于各种信息的提供，期货的研究强调逻辑思路；

9、建立健全某一类别的研究对象，如指数、期

货、期权、个股的分类而联系的研究；

10、实时建立特色VIP服务模式，如某个重要的客户采取电话下单的方式，会告诉客户现在市场在发生什么，市场那家公司在进行大额的买卖，当然合规时首先要考虑的问题，其次才是及时的服务；

11、在对交易商品的客户，期货的升贴水的研究

显得极为重要；

12、在对客户的服务当中，注重研究员与客户性

格的吻合一致性，以方便沟通交流；

13、强调“人才”是公司的核心资产，并提供培

训支持；

14、研究机构的分布实施全球化分布模式、建议

分层服务，对于类似对冲基金的这样的机构需要具有宏观研究背景的领导专门的服务；

第五篇：地产企业发展REITs正当时

地产企业发展REITs正当时

2003年央行发布了121号文件，对房地产开发商贷款全面提高了“门槛”，并于2004年再颁212号文件，对贷款性质的信托产品进行了规范。房地产开发企业的融资越来越困难，随着2005年年末香港领汇和越秀投资在香港资本市场的成功上市，在美国已发展了几十年的REITs模式逐渐在中国形成趋势。

1.REITs的特点：有别于股市、债券的高风险性，REITs是属于中低风险的投资商品，但又能达到中度以上的报酬率，“高现金股利”是REITs有别于其它投资工具最大的特色之一；同时它的税率较低、配息较高，当景气热络时，REITs价格可望受惠；当景气衰退时，REITs仍能保有稳健收益。

另一方面，REITs还兼具股票与债券的双重特征，让投资人除享有高现金股利的同时，亦可享有资本利得。

2.REITs可以解决房地产所有者的哪些问题：REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道。

第一，股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。

第二，债权融资。例如美国对REITs进行债权融资就没有比例限制，香港相关守则的规定是债务比例不超过45%。

3.哪种类型不动产持有者适合REITs投资：一类是对所持有不动产具有变现要求，以满足其资金需求的房地产发展商、投资者；另一类是并不以投资不动产为主业却持有大量不动产、同时又受到提高经营绩效驱动，试图改善资产结构的大中型企业。通过REITs减持不动产，可以盘活大量沉淀于不动产的资金，投资于主业，同时提高其资产的整体流动性、周转率及盈利能力。

4.国际REITs市场向中国不动产敝开大门：2005年香港特区证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，最主要变化便是允许在香港上市的REITs投资香港特区以外的房地产。另一方面，国内相关监管部门并未完全截断国内不动产以REITs形式赴海外上市之路。对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。