试论宏观调控政策对房地产业影响性分析

第一篇：试论宏观调控政策对房地产业影响性分析

试论宏观调控政策对房地产业影响性分析

摘要

关键词

一、浅析我国房地产的发展现状

（一）全国房地产市场行业发展情况分析

（二）房价虚高

二：影响房地产价格的几项重要因素及对未来价格走势的分析房地产上涨其经济背景

（一）国家宏观政策对房地产价格的影响

（二）房地产市场需求失衡对房地产价格的影响

（三）房地产价格构成对房地产价格的影响

三、国家对房地产宏观政策

（一）可行性

（二）调控方式

（三）经济手段

（四）法律手段

四、国家宏观政策对房地产价格的影响

（一）国内金融形式对房地产的影响

（二）外部金融形式对房地产的影响

（三）土地政策

（四）法律政策

五、宏观调控房地产存在的问题

（一）政府行政干预和房屋管制过度

（二）我国住房私有率攀高，“房奴”大量涌现

（三）宏观调控房地产不明显

六、如何加强房地产的宏观监督

（一）完善商品住房预售制度

（二）加强预售商品住房交付和质量管理

（三）健全房地产市场监督管理机制

（四）加大土地供应调控力度，严格土地管理

第二篇：中国房地产业宏观调控政策评价

2004年以来中国房地产业宏观调控政策总体评价

编者按：住房问题是关系民生的大问题。持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。

2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。

房地产业宏观调控的背景

2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。

(一)房地产业发展的宏观经济环境

自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。

(二)房地产业制度改革与政策调整

第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。

第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。

第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。

(三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控

从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。

2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效

(一)2004年房地产宏观调控政策的重点及成效

调控目标和重点：2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

成效和问题：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。

但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨.全国平均销售价格同比增长14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。

(二)2005年房地产宏观调控政策的特点及成效

2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。

调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产

市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。

调控效果与问题：2005年末房地产投资增长19.8%，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。

但2006年初，一些问题又凸现出来。一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。

(三)2006年房地产宏观调控政策的特点

2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。

调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价

(一)此轮宏观调控政策的特点

一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。

二是调控政策的综合性和系统性。根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。

三是调控政策注重区别对待，分类指导。主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。

(二)宏观调控政策的成效

第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。银根、地根紧缩

及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份为24%；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8%，住房价格涨势平缓回落。

第二，促进了土地制度的深化改革。调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。

第三，住宅市场体系初步形成。基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。

(三)仍然存在的问题及成因

房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。2006年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2005年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。

进一步分析上述问题有更深层次的原因。

第一，对90平米以下普通住房两个70%的调控措施缺乏说服力和可操作性。此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。

同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。

第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。

第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开

发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。政策建议

要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。

第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。

第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。

第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。

同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。

第三篇：中国近年来房地产业宏观调控政策之效果分析

中国近年来房地产业宏观调控政策之效果在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上却也陆续出现了房地产供不应求、房价地价都上涨过快、投资炒作充斥整个市场等问题。自从2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。以2006年和2007年为例，对我国的房地产宏观政策进行分析，不难看出其效果何在与问题何在。

2006年是中国房地产业大风大浪的一年，在这一年里，政府先后共出台了13项房地产政策。其中有代表性的有2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；同年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，是对“国六条”进一步细化；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2007年宏观政策的频繁出台使得2007年成为中国房地产市场的“多事之秋”：央行一年内6次加息；开征了土地增值税；“千呼万唤始出来”的《物权法》终获通过；第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收旨在对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用；建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；央行为管理银行体系的流动性十次上调准备金率。

进入2008年以来，我国继续实施从紧的货币政策：新年伊始央行便上调存款准备金率0.5个百分点，目的在于继续抑制货币信贷的过快增长；1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而开启了2008年楼市调控的第一章，也定下了全年打击囤积土地的基调，这一举措势必对房价走势产生决定性影响。专家纷纷预测：整顿闲置土地将成为2008房地产政策调控的重头戏。而具体政府将如何举措，我们且拭目以待。

综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为

但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效。但正如国家发改委价格司司长曹长庆所说：“与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。” 房价仍居高不下，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨

7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；土地价格仍旧不透明；房地产开发商和银行之间是否为利益同盟也无从得知。

那么，房地产业的调控政策为何迟迟不见强效？房价为何仍然居高不下？ 首先，单独从政策角度来说，从一项政策的出台到真正见到实效应该是有实滞的。不单单是货币而言，房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府执行不善又是中国的通病。

其次，在相关交易环节加大征税力度，在一定程度上虽抑制了炒房但同时也阻止了房源的流通和房地产市场的配置，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头

上，进而又将刺激房价的上升。来自中大恒基的数据显示，税收政策虽然使二手房交易量明显下降，但其价格并没有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上涨到6400元/平方米。而二手房需求的减退又将部分需求挤压至一手房市场，成为一手房市场房价上涨的因素之一。

另外，严格控制土地供应也具有反向效应。其一，从中长线来看，土地供应的减少，势必导致地价抬高，房地产开发成本上升；其二，开发商压缩成本，工程偷工减料，从而造成建筑质量低劣的负面效应，不知5月12的汶川地震中的住房有否因为些原因而倒塌的；其三，土地供应紧张无法完成原本计划又加剧了供需矛盾；其四，提高建设用地土地有偿使用费推高了房价，最终还是将成本转嫁到买房人头上。

对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营业税、调高按揭成数、加息等政策，专家认为，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。可见：房地产业结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。各项政策的效果还有待时日显现，更完善的措施期待国家来提出并得到实现。

参考数据与部分资料来源：《2006年中国房地产宏观调控政策效果如何》http://

第四篇：财政专户对宏观调控政策实施及商业银行经营的影响分析

近年来，随着地方财力的增长，财政部门设立了用途不

一、种类繁多的财政专户，财政专户资金规模逐渐增大，财政资金体外循环严重，既影响国家宏观调控政策的有效实施和国库单一账户改革，也容易引发商业银行间的不良竞争。

一、造成的影响

（一）对国家宏观调控和货币政策形成干扰

国库库存资金是一种动态货币，它的变动直接影响货币政策的执行效果。大规模的财政资金游离于国库外，分散在银行的财政专户，变相地增加了人民银行向社会投放的基础货币。同时，财政专户资金的支出规模和使用范围与国库库存资金的支出规模和使用范围相比随意性较强，对货币政策的调控效果有一定程度的影响。通过调查发现，国库库存资金年内呈现上行移动的倒“U”形波动趋势，在三季度达到峰顶，年底财政部门向专户集中拨款，导致库存骤然下降。“财政库款随机变化”是货币政策制定和执行的一个重要外生因素，国库现金流的异常波动，增加了货币政策调控的难度。

（二）增加了政府预算执行的监督难度

财政专户资金长期、大量存在商业银行，脱离了国库的监管范围，不符合国库单一账户的要求。国库资金通过拨付转入商业银行财政专户沉淀，再依据财政资金调拨凭证不定时逐笔流向各用款单位或劳务供应商，资金停留时间长，金额大，形成了商业银行“第二国库”，造成了国库资金的体外循环。

（三）阻碍了国库单一账户的改革

国库单一账户要求所有的财政收入都要直接纳入人民银行国库单一账户，所有的财政支出只能在实际支付行为发生时，才从国库库存账户拨付出来。但目前财政专户资金大量存放在商业银行、信用社，游离于国库之外，导致这部分财政资金在收支上都无法做到国库集中管理，不利于国库单一账户改革的稳步推进。

（四）巨额财政专户存款容易引发商业银行间的不良竞争

财政存款具有金额大、稳定性强、成本较低的特性，因此成为各个商业银行关注的重点。各商业银行从经营利益出发，使用提高利率等方式，抢开各类财政专户，以此达到沉淀账户资金，完成存款任务的目的。这种做法既增加了银行的经营成本，又易引起银行间的无序竞争。

二、措施建议

（一）严格财政专户的管理

一是加强对财政专户的开户管理。在开立财政资金专户时，首先要由国库部门先行审核，再由会计部门审批开户，对增设的财政资金专用账户严格审核，凡不符合开户条件的专户，一律不予核准，对属同一性质或相似性质的财政资金不再开设专户，形成内部管理合力，进一步规范财政专户的审核、审批程序；二是集中清理财政专户。建议财政部门和人民银行联合，对财政资金专户进行一次彻底清理、归并或撤销。

（二）加强对财政专户资金的监管

应进一步完善相关法律法规，明确人民银行对财政专户资金的事中监督职责，加强对财政专户资金收支的监管，严格核查预算收支凭证，杜绝将非财政专户管理资金违规调入财政专户；认真审核财政专户资金拨款，建立健全财政资金跟踪机制，提高财政资金的使用效益。

（三）建立国库单一账户制度，深化国库集中收付改革

逐步取消财政专户，努力实现对财政资金的统一收支、统一调度、统一管理，使人民银行能全面掌握国库现金流情况，避免国库资金通过商业银行直接注入金融市场而影响社会资金流量及资金供求状况，从而减缓国库现金运作对人民银行货币政策的冲击；同时人民银行也可以掌握完备的国库余额的信息，有助其预测与维持稳定的库底资金，为国库资金的管理发挥重要作用。

（四）尽快推进地方国库现金管理的开展

尽快开展地方国库现金管理操作试点，为深化集中收付改革注入新的动力。建立和完善现金管理配套制度，减少国库库存波动和不可预期性，有效提高预算资金的完整性和可控性，以满足财政资金保值增值的要求，引导和促进财政专户资金主动回流国库。

In recent years, with the growth of local financial resources, financial department set up the use, various kinds of financial accounts, gradually increasing the scale of fiscal funds accounts, financial capital in vitro circulation is serious, is the impact of the national macro-control policy and effective implementation of the treasury single account reform, can easily lead to unhealthy competition among commercial banks.One, the impact of(a)the formation of national macroeconomic regulation and monetary policy interference Treasury stock funds is a dynamic currency, which changes a direct impact on the implementation of monetary policy.Massive fiscal funds free in to the national treasury, dispersed in the bank's financial accounts, disguised increase the people's Bank to the community put the base currency.At the same time, financial accounts for capital expenditure scale and scope of application and the treasury funds expenditure scale and scope of use compared to the optional sex is stronger, the regulation effect of monetary policy has a certain degree of influence.Through the survey found that treasury stock funds during the year present uplink mobile inverted “U” shape fluctuation trend, reached a peak in the third quarter, at the end of the financial sector to the accounts centralized funding, resulting in a sudden decline in inventory.“Fiscal treasury random change is monetary policy formulation and implementation of an important exogenous factors, abnormal fluctuations in the treasury cash flow, an increase of monetary policy to regulate and control the difficulty.(two)increase the difficulty of supervision of the implementation of the government budget Fiscal funds accounts for a long time, there are a large number of commercial banks, from the Treasury in the scope of regulation, do not meet the requirements of treasury single account.Treasury funds through allocated into the commercial bank financial accounts precipitation, and on the basis of the financial allocation of funds certificate from time to time transaction flows to the cash unit or labor suppliers,www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com funds to stay for a long time, a large amount of, forming a ”second commercial banks" Treasury, resulting in a treasury of extracorporeal circulation.(three)the reform of the treasury single account Treasury single account requires all financial revenues should be directly incorporated into the people's Bank of the treasury single account, all financial expenditures can only occur when the actual payment behavior, the treasury stock account from the treasury.But the fiscal special account funds large storage in commercial banks, credit cooperatives, free from the Treasury, in this part of the funds in the budget are unable to do so the treasury centralized management, is not conducive to the steady progress of the reform of treasury single account.(four)the huge fiscal accounts deposits easily lead to unhealthy competition among commercial banks Financial deposit has the characteristics of large amount, high stability and low cost, so it becomes the focus of attention of commercial banks.The commercial banks from business interests of increased interest rates, grab open all kinds of financial accounts, in order to achieve the precipitation funds in the account, to complete the task of deposit.This approach not only increases the operating costs of banks, but also easily lead to disorderly competition among banks.Two, measures and suggestions(a)strict financial accounts management One is to strengthen the management of financial accounts and accounts.At the time of opening of financial accounts, first of all to by the Treasury Department of the first audit, by accounting department for examination and approval to open an account, to additional fiscal funds dedicated account audit strictly, who do not meet the conditions for opening a new account accounts, shall not be approved, of is of the same nature or similar nature of fiscal funds no longer accounts opened, the formation of internal management efforts to further standardize the financial accounts of the examination and approval procedures;the second is focused on cleaning up the financial accounts.The financial department of the people's Bank and suggestions combined, the financial capital account for a thorough cleaning, merge or revocation.(two)to strengthen the supervision of the financial accounts of funds We should further improve relevant laws and regulations, the people's Bank of clear of fiscal special account funds oversight responsibilities, strengthen supervision of the financial accounts of revenue and expenditure of funds, strict verification of budget revenue and expenditure vouchers, put an end to the non financial accounts management funds transferred to the financial accounts of violation;www.xiexiebang.com www.xiexiebang.com carefully examine the financial accounts of the fund appropriation, establish a sound financial tracking mechanism, improve the efficiency in the use of fiscal funds.(three)the establishment of the treasury single account system, deepen the reform of national treasury centralized payment Phasing out financial accounts, and strive to achieve the financial capital of the unified revenue and expenditure, unified scheduling, unified management, so the people's Bank of China can fully grasp the treasury cash flow, avoid treasury funds through commercial banks directly into the financial markets and the impact of social capital flows and capital supply and demand of, is to reduce the impact on the people's Bank of China monetary policy operation of treasury cash.At the same time, the people's bank can also master the complete Treasury balances the information, help to predict and maintain stable reservoir bottom funds, treasury funds management play an important role.(four)to promote the development of local treasury cash management as soon as possible The local treasury cash management operations to carry out pilot projects as soon as possible, in order to deepen the centralized payment reform new impetus.Establishment and improve cash management supporting system, reduce the treasury stock volatility and unpredictability, effectively improve the integrity and controllability of the budget funds, to meet the financial requirements of value-added value, to guide and promote fiscal special account funds initiative return to the Treasury.

第五篇：房地产业对我县经济社会发展的影响情况分析

房地产业对我县经济社会发展的影响情况分析

我县地处珠三角和粤港澳大湾区最东端，可以说是“大湾区之角”，具有较大的发展空间潜力，要立足功能定位提升县城品质和能级，发展壮大县城经济，加快推动县城提质扩容，房地产行业的地位显得尤为重要。房地产业既是我县经济发展的一个重要支柱产业，也是我县经济发展的增长极、财政增收的动力源，它在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业，提升城市形象等方面发挥着巨大作用。

一、我县房地产业基本情况

（一）房地产开发投资销售情况

1、房地产开发投资情况：随着我县交通等基础设施不断完善，区域价值不断上升，开发商拿地积极性逐步增强，市场热度逐步走高，我县开发的项目不断增多。2017年，我县房地产立项宗数为50宗，总投资223.4亿元，比2014年增长61.1%。2018年，我县房地产立项宗数为56宗，总投资285.2亿元，比2017年增长21.7%。

2、房地产销售情况：2019年1月至9月，我县固定资产投资235亿元，房地产开发投资133亿元，占固定资产投资57%。商品房今年1月-9月共签约10811套商品房，面积99.5万㎡，总额94.26亿元，均价9474元/㎡，同比去年同期分别套数下降5.3%、面积下降9.1%、总额下降4.3%、均价增长5.2%。其中，普通住宅面积49万㎡，共4012套，均价6948元/㎡，总额340238.91万元；旅游产品面积43.8

万㎡，共5814套，均价12258元/㎡，总额53.68亿元；商业、办公楼面积6.5万㎡，共978套，均价9968元/㎡,总额6.46亿元。房地产开发的项目主要集中在平山、白花、稔山、巽寮这4个经济发展较快，较好的镇。

（二）我县房地产发展特点

(一)项目立项的宗数和总投资呈逐年增长趋势。

2014年到2018年汇总数据分别为：2014年24宗、86.9亿元；2015年33宗、70.4亿元；2016年36宗、198.5亿元；2017年50宗、223.4亿元；2018年56宗、285.2亿元。

(二）占固定资产投资比重不断增大。

房地产投资占固定资产投资的比重从2014年的36.8%增长到2018年的52.2%，增长了15.4个百分点，特别是2019年，房地产投资增幅较大，占固定资产的比重从1-2月的47.7%增长到1-6月的56.7%，增长了9个百分点，从全县投资的构成来看，房地产是拉动经济发展的重要动力。

（三）占GDP比重不断提高。

房地产占GDP的比重从2014年的18.4%增长到2018年的23.6%，增长了5.2个百分点。全县2019年1月至9月商品房共签约10811套，销售面积99.5万平方米，总额94.26亿元，对县级税收有非常大的拉动作用，房地产业是我县国民经济的重要组成部分。

二、我县房地产业对经济社会发展的存在问题

（一）我县财政对房地产行业依赖性较强，加大了我县财政风险。

从近几年房地产行业相关税收和非税收收入入库情况分析，房地产业税收占税收总收入的比重逐年提高，房地产行业相关税收收入和非税收收入对地方财政的影响越来越大，而房地产行业对国家政策调控较为敏感，且容易滋生投机，其市场风险也较大。如我县财政对房地产行业依赖性过强，势必影响我县财政收入稳步增长。

2018年房地产业相关税收累计84632万元，同比增长40.8%，占全年地方财政收入的比重16.9%。

（二）银行信贷资金过于集中，金融风险加大。

随着房地产业的快速发展，商业性金融机构贷款加速向房地产业集中，房地产相关行业贷款大幅增长。信贷资金迅速向房地产业集中，必然带来信贷资金风险的集中，随着国家房地产调控政策的传导效应显现，房地产市场的波动对银行信贷的影响巨大，如果房地产市场出险大幅下滑，则会对我县金融稳定造成灾难性的影响。

（三）单一行业投资过大，容易导致行业结构性风险。

房地产投资占固定资产投资的比重从2014年的36.8%增长到2018年的52.2%，增长了15.4个百分点，特别是2019年，房地产投资增幅较大，占固定资产的比重从1-2月的47.7%增长到1-6月的56.7%，增长了9个百分点，开发投资额占全县固定资产投资的比重接近57%。房地产开发投资过快增长，资金过度流向房地产领域，必然挤占其他行业的投资，形成结构性矛盾，不利于经济的平稳协调发展，也有悖于当前国家宏观调控政策目标。

三、意见建议

（一）发掘新的财政收入增长点，逐步弱化地方财政对房地产及其相关产业的过分依赖。

应科学分析经济发展趋势、宏观调控政策与财政收入变化的关系，努力发挥财政在经济发展中的促进作用，综合运用财政贴息、财政补助、税收减免等手段，促进产业结构升级，加快转变经济发展方式，改变主要依靠固定资产投资、特别是依靠房地产投资拉动经济的方式。通过密切关注重点税源变化，抓住收入增长点和重点财源，多角度、多层次探讨加强地方财源发展的思路方法，围绕产业、港口、城市建设，进一步发掘和培育新的收入增长点，逐步弱化地方财政对房地产及其相关产业的依赖程度，保持财政收入的持续、稳定增长。

（二）增加供给，改善供需关系，调整住房供求结构。

增加供给，改善供需关系，调整住房供求结构。根据我县的实际需要来看，我县大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，建议增加低成本的住房供给量，适当减少中高档住宅的建造。

（三）建立和完善住房社会保障制度。

首先要规范房地产建设住房结构

比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量;

其次政府应实施提高城乡居民收入，建立和完善社会保障的政策，帮助社会公众提

高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业

步入良性发展的轨道。

（四）加强金融监控，保障金融安全。

银行的金融安全及房地产业的金融安全已经成为对我国经济安全有重大影响的因素。我县应该尽快解决目前房地产金融风险过度集中于银行的局面，使风险分散在各个部门，降低银行承担的贷款风险，保证房地产业的健康发展。

（五）加大经济结构调节，积极引导旅游、商业服务等第三产业的发展，提高第三产业税收份额。

第三产业地方税收含量高，把第三产业培植为地方税收的主体税源，促进地方税收持续稳定增长。我县滨海旅游资源丰富，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，旅游业将在我县有较大的发展空间，政府应结合当地实际，开发探索一些具有可持续发展的旅游项目，带动第三产业的发展，降低地方财政对房地产业的依赖程度。

（六）有效调控土地供应数量和比例。

政府部门不能仅依靠高价卖地求得暂时发展，要树立科学发展观念，认真解决经济发展深层次问题，促进经济健康、快速发展。只有经济全面发展，人民收入不断增长，住房市场才可能消除泡沫，才能真正做到可持续发展，财政收入良性增收。

（七）优化环境，实现双赢。

政府部门要全力支持、服务房地产业发展，保护房产开发商的合法权益，尽快落实中央关于房地产业的相关政策，不断加大城市配套设施建设力度，不断优化房地产业发展环境，着力构建公开、公平、公正的房地产业运行秩序；各房产开发商也要抓住目前国家房产政策调整的机遇，建立科学发展理念，严格依照法规，不断规范自身经营行为，做大规模、做优生态、做好物业、做实价位、做高品质，为经济社会又好又快发展作出贡献。

课题组成员：

组

长：**（局党组成员、副局长）

副组长：**（投资股负责人）

组

员：第四党小组全体成员

2019年12月