第一篇：荣盛物业常规服务层级检查管理制度(试行)
荣盛物业常规服务层级检查
管理制度（试行）
1.0目的为加强荣盛发展房地产股份有限公司（以下简称荣盛发展）所属各地荣盛物业管理公司各部门及各层级人员工作的有效进行，提高各层级管理人员发现问题、解决问题的能力，完善物业服务项目的监督、指导职能，强化服务过程的控制和管理，持续提高物业服务品质，特制定本制度。
2.0适用范围
本制度适用于荣盛发展所辖各地荣盛物业管理公司各项目的物业常规服务检查工作。
3.0释义
物业常规服务：本规定所称物业常规服务是指物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务，以及为实现这些服务标准而进行的客户档案管理、接报修、回访管理、入住管理、投诉管理等服务内容（不包括物业管理公司财务、人事、行政办公、物业前期介入、地产遗留问题以及开展的家政服务和法定的由维修基金列支的服务内容等）。
4.0职责
4.1荣盛发展所属的各地荣盛物业管理公司为物业常规服务检查的主责部门，负责各地物业常规服务检查工作的具体实施。
4.2荣盛发展物业管理部为物业常规服务检查的督导部门，负责各地物业常规服务检查的监督、检查、指导。
4.3荣盛发展所属各地产公司为物业常规服务检查的配合部门，负责配合物业管理部进行物业常规服务的监督、检查、指导。
4.3各地物业管理公司经理为本公司物业常规服务检查的主责人，负责本公司各项物业服务工作的监督、检查、指导。1
4.4各地物业管理公司下属各项目单位负责人为本单位物业常规服务检查的主责人，负责本单位各项物业服务工作的监督、检查、指导。
4.5各地物业管理公司下属职能部室、项目单位所属各专业部门主管为本专业物业常规服务检查的主责人，负责本部门专项物业服务工作的监督、检查、指导，并对不合格项改进情况进行跟踪、验证。
4.6各地物业管理公司下属职能部室、项目单位所属专业部门各分管区域的班（组）长为本区域专项物业常规服务检查的主责人，负责本区域专项物业服务工作的检查、指导。
4.7各专业操作人员为本职工作自查责任人,在完成本职工作后，要主动检查自己的工作质量，不断的进行总结、分析，认真查找不足，更新工作方法，科学合理的开展工作。
5.0操作方法
5.1物业常规服务层级检查的频次及时间安排
5.1.1各地物业管理公司经理每月组织1次以上公司所有物业服务项目的定期检查，以及不定期对各专业物业服务项目进行抽查。将检查结果及存在问题通报各职能部室、项目单位负责人，并跟踪重点问题的整改情况。
5.1.2公司各项目单位负责人每三天需对所辖范围内的所有物业服务项目进行至少一次的抽查，抽查比例不小于单项物业服务项目总数的1/5，并将检查结果填写在工作日志中，各地物业管理公司经理应至少每月检查一次各项目单位负责人的工作日志，物业管理部将不定期抽查工作日志的填写情况。
5.1.3各项目单位专业部门负责人（主管）每天需对所管区域进行至少一次的巡查，巡查抽检的区域应不少于管理面积的五分之一（保洁类抽查单元数应不少于7个），将检查结果详细填写在工作日志中，并对问题产生的原因进行分析，对检查中发现的问题制定整改措施及时间限制，各项目单位负责人应至少每周检查一次各主管的工作日志，物
业管理部将不定期抽查工作日志的填写情况。
5.1.4各专业部门区域负责人在保证自己工作完成的情况下，每天(班次)需对所管区域进行至少二次的检查，检查的区域应不少于管理面积的三分之一（保洁类抽查单元数应不少于7个），并详细填写各类检查表单，且每日的检查表单必须有部门主管的审核、签字。
5.1.5各岗位操作员工每天需对自己所负责区域按照相应标准作业规程要求进行检查，对存在的问题应随时进行整改，并将发现的不利于整改的问题及时上报其区域负责人。
5.2物业常规服务层级检查的依据
物业常规服务检查的依据主要包括：《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、物业管理条例及当地各项物业相关法规，各项目物业常规服务标准作业规程、员工BI行为规范以及公司下发的物业管理相关的其他制度规定。
5.3物业常规服务层级检查的主要内容及检查流程
层级检查要有计划、有组织、有步骤地实施，具体分为准备、实施、整改、复查四个阶段。
5.3.1准备阶段
项目经理及以上级别人员实施检查工作前，制定好检查计划（包括：检查时间、人员、检查内容、方式及检查时需要准备的资料等，特殊情况除外），并收集检查中所需资料备用。其他人员在日常检查中需列出检查主要控制要点。
5.3.2实施阶段
检查实施过程中，按照各项检查依据进行检查工作，并听取受检单位自查情况汇报,调查取证,核实有关问题。听取受检单位对检查中查出的问题的陈述和申辩，并提出拟处理意见。检查内容应符合项目工作实际情况，应涵盖物业常规服务的计划制定、过程控制以及服务结果。主要检查内容应包括：
（1）环境类：室内、外清洁质量，垃圾清运情况、卫生消杀情况、绿化日常养护质量等。
（2）安防类：门岗执勤形象、小区出入口人员及物品的出入管理、巡逻岗巡逻签到及巡逻记录、小区车辆管理情况、消防管理情况、控效果等。
（3）维修类：接报修的时效性、完成入户维修的时间及质量、公共设备设施的维护保养和运转情况、装修管理情况等。
（4）客服类：对客服务态度、接报修相关各项记录、业主档案的建立、各类资料档案的存档、回访管理、投诉处理管理等。
以上为检查的主要内容，各项目应根据本项目实际情况以及其他客观因素（如季节变换、重大节日等）调整检查重点。在检查过程中要注重对服务过程的控制，有些不易控制过程的检查项目，要通过服务结果反馈整个服务过程，检查方法可以采用对园区的巡查、抽查相结合的方式，也可通过对业主的回访、员工满意度调查等多种方式进行。各级人员应选择适宜本项目实际情况的检查方式，也可采用多种方式进行检查。
5.3.3问题分析反馈阶段
（1）对不合格项的分析：检查过程中对检查结果进行分析，若是可以现场改正的问题（如员工操作不当、责任心不强等问题）应立即整改，并将整改要求当场告诉整改责任人。对于不能立即整改的不合格项应做好详细记录，并在检查后进行认真分析，找出产生问题的内在原因，分析问题要从人员配备、培训、物资调配、计划制定是否合理、服务标准、作业流程是否适合小区现状等几方面进行，并根据分析结果制定出切实可行的整改计划，整改计划要求包括整改完成时间、整改责任人、具体实施步骤、物资人员配备以及整改后需要达到的标准等几方面。如整改工作在本岗位自身权责范围内有实际困难应向上级领导及时反馈，争取在最短时间内得到沟通解决。
（2）对合格项的分析：对检查过程中发现的好的工作方法、管理创新、技术创新、好人好事等要进行记录，总结好的工作经验，并通过培训、会议等形式进行推广。
5.3.4整改阶段
根据分析出的原因和制定的整改计划，进行问题的整改，主责人负责问题整改实施过程，上一级领导对整改进行指导和督促，并根据自身实际情况最大限度的给予人员、物资、技术方面的支持。
5.3.5复查阶段
复查问题整改效果，给予相应评价，归纳、总结问题产生、解决或搁置的原因以及工作建议，整改及时到位的总结经验，无特殊原因未整改或整改不到位的公司应给予相应处理。
5.4层级检查工作的管理办法
5.4.1物业管理部将把各地荣盛物业管理公司层级检查制度的执行情况作为日常巡检的一项内容，并对不认真执行层级检查制度的部门或个人提请公司按照相关规定进行处理。
5.4.2各地物业管理公司对检查出的问题将以召开检查会议或下发整改通知单的形式通知管理处，并对在检查中查出的由项目经理、专业部门主管、班组长发现的同一问题未进行及时整改的项目，物业管理公司根据本公司实际情况应追究项目单位负责人责任（处罚形式由各地物业公司确定）。
5.4.3各职能部室、项目单位负责人在检查中查出的不合格项要及时以口头或书面形式通知相关专业部门负责人，并对在检查中发现的自专业部门负责人至区域负责人查出的同一不合格项且未进行整改的项目，追究专业部门负责人责任（处罚形式由项目单位负责人确定）。
5.4.4各专业部门负责人在检查中查出的不合格项要及时以口头或书面形式通知本部门相关区域负责人，并对在检查中发现的区域负责人查出的同一不合格项且未进行整改的项目，追究本区域负责人及相关
责任人责任（处罚形式由各专业部门负责人确定，经项目负责人批准后以书面形式上报当地物业管理公司）。
5.4.5各区域负责人在检查中查出的不合格项要及时以口头形式通知相关责任人，并对检查中发现的不合格项提出整改建议。6.0相关记录及支持文件
6.1相关纪录：
主管及以上级别人员的检查记录（工作日志）要求包括以下几方面内容：检查时间、检查内容（控制要点）、结果记录、问题分析以及整改措施、经验总结等。班长及操作员工应按照标准作业规程规定填写各类表单，并要求有上级领导审核确认。各地荣盛物业管理公司可根据自身实际情况统一确定工作日志的格式。
6.2支持文件：
员工BI手册、各项目标准作业规程。
第二篇：荣盛物业蚌埠分公司部分岗位工作规范化考核制度(试行)2011.03.01
廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司
荣盛物业蚌埠分公司部分岗位工作规范化
考核制度（试行）
一、目的
为了明确日常工作，提高员工的自律性，实现工作内容责任到人，工作行为规范化，制度化，并为公司提供对员工考核的有效依据，特制定本制度，规范相关工作。
二、适用范围
1、本制度仅适用于本公司各项目服务中心和综合办公室。
2、公司各级管理者应带头遵守并督促员工执行本制度。
3、以下工作内容的检查职责由服务中心负责人、部门主管，综合办公室相关人员共同执行，检查结果需三方签字确认方可生效处罚。奖惩程序按公司流程执行（表格以《员工奖惩申请单》为准）。
4、以下内容如和公司制度相抵触时，以公司制度为准。
三、内容
（一）维修部工作规范
1、统一穿着工装、佩戴工牌，携带工具包配齐工具。（1）对于上班时间内未达到上述要求而影响工作质量和公司形象的，对责任人和部门主管进行20至50元的经济处罚。
（2）公司按标准配备给每个人的工具如丢失需自行如数赔偿。
2、分配工作后，无正当理由而长时间不到岗的，因拖延工作造成损失的，视情节严重对责任人进行50至100元的经济处罚。
3、各类维修记录需严格按公司要求进行登记、存档，如因记录不认真而造成损失的，视情节严重对责任人和部门主管进行20至100元的经济处罚。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司
档案记录管理责任划分：责任人50%，直属主管50%。
4、需严格按照工作要求对管辖区域进行巡查，因工作懈怠造成业主投诉和其他不良影响的，视情节严重，对相关人员进行处罚。具体规范如下：
（1）夜间值班人员需按工作标准认真进行巡查，对容易发生问题的区域进行重点检查、监控，准确记录。值班期间保持警惕性和手机的畅通，遇到突发事件时，迅速赶往现场处理事故。
对巡查不认真，工作态度不端正，缺乏责任心，存在需维修而未及时维修的；需要记录和解决却没有查出的，没有进行任何记录、反馈导致公司收到损失的。视情节严重对相关责任人进行相应的经济处罚或调离原岗位。
（2）维修人员需明确自己的工作责任区，保证责任区内出现问题后第一时间进行记录、反馈和处理，并及时解决问题。
对责任区内存在的工作问题视而不见，造成问题长期搁臵而接到业主投诉，导致公司信誉受到影响的。视情节严重对相关人员进行相应的经济处罚或调离原岗位。
此类工作失误的责任划分为：责任人50%，直属主管30%，服务中心负责人20%。
（3）房地产公司及物业公司办公室进行各类检查后，查出不符合工作规范要求的，视情节严重对相关人员进行相应的经济处罚。
此类工作失误的责任划分为：责任人30%，直属主管50%，服务中心负责人20%。
（4）物业公司品质部对维修部下达的工作整改要求在规定时限内整改不到位或没有实施任何整改措施的，视情节严重对相关人员进行相应的经济处罚。
此类工作失误的责任划分为：责任人20%，直属主管30%，2 廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司
服务中心负责人50%。
5、其他本职工作范围内未达到公司要求而造成严重影响的行为，视情节严重对相关人员进行处罚，处罚标准按公司制度统一执行。
（二）核算员工作规范
1、按公司要求及时上报各类信息、文件（参看蚌埠荣盛物业[2010]办字第（06）号《关于规范日常资料上报及文件下发的通知》）。超过上报时间节点而影响后续工作时效的，视情节严重对责任人进行20至100元的经济处罚。
此类工作失误的责任划分为：责任人50%，直属主管30%，服务中心负责人20%。
2、上报信息、文件必须按照事先下达的要求和格式规范化操作，未按照要求进行上报内容制作的，视情节严重对责任人进行10至100元的经济处罚。
3、上报的信息、文件要求有相关人员签字的，如未按要求进行签字确认直接上报，对相关人员进行10至100元的经济处罚。
此类工作失误的责任划分为：责任人50%，服务中心负责人50%。
4、上报材料错报、漏报的，视情节严重对责任人进行10至100元的经济处罚。
5、其他本职工作范围内未达到公司要求而造成严重影响的行为，视情节严重对相关人员进行处罚，处罚标准按公司制度统一执行。
（三）综合办公室人员工作规范
1、按公司要求及时完成各类工作的上传、下达。超过时间节点而影响后续工作时效的，视情节严重对责任人进行20至100元的经济处罚。
廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司
2、对各服务中心、各部门下达工作任务时应明确工作内容、工作标准，时间节点和特殊要求。因工作内容传达失误造成工作延误的，视情节严重对责任人进行50至100元的经济处罚。
3、对各服务中心、各部门上报的材料有审核义务。对有明显疏漏的材料需及时提出并给予指导。对不符合要求的材料未及时审查整改，严重影响工作质量和时效性的，视情节严重对责任人进行20至100元的经济处罚。
4、因个人失误造成各服务中心、各部门未接收到工作任务的，视情节严重对相关人员进行100元经济处罚或调离原岗位。
此类工作失误的责任划分为：责任人50%，直属负责人50%。
5、其他本职工作范围内未达到公司要求而造成严重影响的行为，视情节严重对相关人员进行处罚，处罚标准按公司制度统一执行。
四、本制度自2011年3月1日起执行。
廊坊荣盛物业服务有限公司
蚌埠分公司办公室
2011年3月1日
第三篇：教学常规检查管理制度
安岳县拱桥乡中心小学
教学常规检查管理制度
一、指导思想
教学常规重在规范化、制度化，学校对教学常规的管理重在日常化，过程化。学校通过教学常规检查管理督促各位教师落实教学常规，做到备课提前，上课正常，课后有练，单元检测，评改到位。以此保证教学过程管理扎实有效，教学质量稳步提高。
二、检查原则
课堂教学日检查；教案作业月检查；检查过程实录化；检查结果公开化。
三、检查办法
1、课堂教学检查：
一查是否按课表正常上课，包括迟到，早退，旷课，非正常调课等，由值周领导检查每天的7节课，并及时将检查结果进行登记；二查上课质量，由学校行政人员和教研组长随时推门听课督促、落实，学校每周将安排行政人员或教研组长随堂听课；三是学校行政人员和教研组长随机检查各年级教师正常上课和辅导情况。
2．教案作业检查：
实行月检查制，即每月第一周周一由部分行政人员分工到各年级组如实登记教案进度和作业布置批改次数。作业不打分，不按时提供教案和作业者不登记，不在办公室办公的教师自己将教案作业送到教导处登记。登记结果交给教导处，期中和学期结束教学检查集中进行质量检查评分。
3．测试检查：
测试原则上要求每单元一次，各教师平时每次测试后将批改后的试卷带到教导处登记。
四、检查结果认定
1、课堂教学方面，未按课表和作息时间表正常上课的（教导处正常调课的除外），每记录一次在期末质量奖结果的最后总分上扣十分，学期结束一次性统计。12、教案、作业检查方面。平时登记情况主要检查督促教师教案是否备教一致，作业批改是否及时到位。期中和期末集中进行的教学检查，主要检查教师的教案书写质量。教案和作业均按100分计，每次检查教案按平时检查和期中、期末检查分别占60分和40分计入总分，即教案期中检查，平时月检查占60分，教案质量占40分，期末也如此；作业期中和期末均按100分进行评分。平时检查教案、作业缺登一次扣5分，进度滞后每次扣5分，作业要求提供所带班级的所有学生的作业本，本数（要求按学校期初制定的教学检查量化标准）过少酌情扣3-5分。
3、测试方面，纳入作业检查分中，期末一次性打分，每缺少一次测试按10分的标准从作业总分中扣除。
五、检查反馈
反馈采取三种形式进行。
1、平时课堂教学检查和教案作业检查采用书面公布张贴形式直接向全体教职工公开反馈；
2、期中、期末集中教案作业检查采用在教职工会上集中反馈和各教研组分散反馈相结合的形式；
3、对检查中发现存在突出问题的教师，由教研组长进行个别反馈。
第四篇：前期物业服务合同（试行）
成都市工商行政管理局监制
成都市房产管理局编制
前期物业服务合同使用说明
1．本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。
2．本示范文本（试行）中下列词语的定义是：
（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。
（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。
（4）物业首次交付使用日，是以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。
（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房、__________、__________、__________、__________等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、__________、__________、__________、__________、__________等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、__________、__________、__________、__________等设施设备。
（6）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。
（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
（8）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
（9）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。
3．为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
4．本示范文本（试行）所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经市或区（市）县房产管理部门核准采用协议方式选聘的具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。
5．本示范文本（试行）中所指建筑区划类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。
6．根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。
7．在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
8．本示范文本（试行）条款由成都市房产管理局负责解释。前期物业服务合同
甲方：____________________________________
法定代表人：______________________________
住所：____________________________________
联系电话：________________________________
乙方：____________________________________
法定代表人（负责人）：____________________
资质等级：__________，资质证书编号：______
住所：____________________________________
公司联系电话：____________________________
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就__________________________________________________（物业名称）的前期物业服务事宜，订立本合同。
第一条 本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况
建筑区划名称：
建筑区划类型：____________________（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型）
座落位置：成都市__________区（市、县）__________路（街道）__________段（巷）__________号附__________号；
四至范围（规划平面图）：
东____________________南____________________
西____________________北____________________
占地面积：__________平方米；
总建筑面积：__________平方米；其中住宅__________平方米，非住宅__________平方米；
物业构成见附件一，建筑区划划分意见书见附件二。
第二条 乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，详见附件三。
第三条 甲方应于__________（具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积__________平方米，位于____________________。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第四条 建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。
第五条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；
（二）公共绿化的维护，详见附件五；
（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；
（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；
（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；
（六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理，详见附件九；
（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十；
（八）________________________________________。
第六条 乙方承接本建筑区划的物业服务时，甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。
甲、乙双方对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件十三。
第七条 乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。
1．住宅建筑区划内：
住宅用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
非住宅用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由相关业主与乙方另行约定。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?平方米。
2．别墅建筑区划内：
住宅用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
非住宅用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?平方米。
3．建筑区划内：
非住宅用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
住宅（别墅除外）用房：__________元/月?平方米；其中：绿化养护费用：__________元/月?平方米；环境卫生维护费用：__________元/月?平方米；秩序维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：__________元/月?平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?平方米；管理人员费用：__________元/月?平方米；办公费用：__________元/月?平方米；固定资产折旧费：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米；费用：__________元/月?平方米。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?平方米。
本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。
第八条 物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。
第九条 按照价格法相关规定，依据上成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。
第十条 本合同有效期间，乙方按下述第__________种计费方式确定物业服务费用：
（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第__________种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
1．每__________（月/年）在应收的物业服务费用中按_______%的比例提取酬金；
2．每__________（月/年）在应收的物业服务费用中提取____________元的酬金。
（三）________________________________________________________________。
第十一条 物业服务费用（物业服务资金）按__________（年/季/月）交纳，业主应在__________（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：__________________________________________________。
第十二条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务计划和物业服务资金预决算，每年__________月__________日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受____________________审计监督。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
（一）______________________________________________________；
（二）______________________________________________________。
第十三条 本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件十一。
第十四条 停车场（库）收费分别采取以下方式：
（一）依法属于全体业主共有的停车场（库），车位使用人应按露天机动车车位__________元/个?月、车库机动车车位__________元/个?月、露天非机动车车位__________元/个?月、车库非机动车车位__________元/个?月的标准向乙方交纳费用。
乙方按以下第种方式提取报酬：
1．按______________元/月；
2．按费用收入_______%/月。
乙方提取上述报酬后所剩下的停车场（库）的经营收益，归全体业主所有。
（二）机动车停车场（库）属于甲方所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要；车位使用人应按露天车位__________元/个?月、车库车位__________元/个?月的标准向乙方交纳费用。
委托乙方管理的，乙方按以下第__________种方式提取报酬：
1．按______________元/月；
2．按费用收入_______%/月。
（三）机动车停车场（库）的车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按露天车位__________元/个?月、车库车位__________元/个?月的标准向乙方交纳费用。
第十五条 停车人对车辆停放有保管要求的，由停车人与乙方另行约定。
第十六条 本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的，其经营收费约定如下：
（一）网球场：______________________________
（二）游泳池：______________________________
（三）电梯轿厢：____________________________
（四）__________：__________________________
（五）__________：__________________________
（六）__________：__________________________
上述经营收入扣除乙方经营成本后，收益按下列约定分配：
1．_____________________________________________；
2．_____________________________________________；
3．_____________________________________________。
乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。
第十七条 物业服务费计费方式采用本合同第十条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一）结算结余部分，按以下第____种方式处理：
1．转入下年继续使用；
2．直接纳入建筑物及其附属设施维修资金；
3．__________________________________。
（二）结算不足部分，按以下第____种方式处理：
1．由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
2．______________________________________________________________________。
第十八条 使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定提出建筑物及其附属设施维修资金使用方案。
乙方应当将建筑物及其附属设施维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每_________个月定期向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金使用情况。
第十九条 本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
（十二）____________________________；
（十三）法律、法规规定的其他权利义务。
第二十三条 本合同期限_________年，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。
本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第二十四条 本合同期限届满前_________日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后_________日内继续履行本合同。
第二十五条 本合同自解除之日起_________日内，甲、乙双方按规定办理交接手续。
第二十六条 本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会代管；并按照《成都市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。
乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金__________元，并从本合同第三十四条约定的履约保证金中予以抵扣。
第二十七条 在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任。
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因建筑物本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；
（五）__________________________________________________________________________________________；
（六）__________________________________________________________________________________________。
第二十八条 除前条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应以本合同第七条第_________项约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付__________元的违约金，并赔偿由此给甲方、业主造成的损失。
第二十九条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方_________倍返还。
第三十条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，甲方应依法解除本合同；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人；造成业主、使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。
甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的_________日内与甲方作为招标人选聘或全体业主共同决定选聘的新物业服务企业或其他管理人完成交接手续。
第三十一条 乙方未按照本合同的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应赔偿责任；赔偿金可从本合同第三十四条约定的履约保证金中予以抵扣。具体内容详见附件十二。
第五篇：物业保安服务管理制度
物业保安服务管理制度
保安员值班制度
1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。
2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。
3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作;
4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生;
5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。
6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明;
7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生;
8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理;
9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况;
10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。
保安人员纪律
1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。
2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。
3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。
4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。
5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。
6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。
7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。
8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。
9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。
保安人员工作行为规范
1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。
2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。
3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。
4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。
5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。
6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。
7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。
8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。
9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。
10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。
11、认真完成公司交给的各项工作任务。
交接班制度
1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队人员带队由大门岗出发,绕百帝苑小区外围一周。然后回到大门岗进行交接;
2.由带队人员带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式;
3.在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象;
4.交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到“三清三明”,交接班中发现的问题,由交班人员承担;5.巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内);
6.交接班结束后,由交班带队人员,发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得不戴帽子或将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为;
7.各交班人员应在回宿舍后,积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。
交接班操作规范
每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。交班班长:“上班时间无异常情发生,请接班!”接班班长下达左(右)跨一步走,并喊:“接班!”接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达向左(右)转,齐步走的口令,带队到指定地点集合,讲评当班情况对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。
备勤制度
1.备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。
2.备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。
3.备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;
4.备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;
5.备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;
6.备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);
7.备勤人员非特殊情况不允许请假外出;
8.所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;
9.备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;
10.各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。
11.违反以上者发现一次扣 2 分。
会议制度
1.小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持
2.周会:每周星期日晚19:00队会,队长主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。
请销假制度
按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、队长签字后,到管理处主任签字方能生效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。
换班制度
非特殊情况,队员不允许换班。换班前,填写《换班申请单》,由班长、主管签字,每人每月不能超过两次(含两次)
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