2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

第一篇：2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年文化和旅游地产发展展望

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京绿维创景规划设计院

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版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪

用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2014年文化和旅游地产发展展望

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会

文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

（1）新型城镇化发展需要文化支持

改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。

（2）城镇化的转型需要文化产业的支持

低能耗、污染小的高附加值制造业和现代服务业已成为城镇发展的主要方向，文化产业恰好可以与城镇产业转型进行有机结合，将加快城镇化的创新驱动和转

型发展。

（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持

未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。

2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求

旅游地产的本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。

北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：

（1）休闲商业房地产产品开发

休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。

（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发

休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发

度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定

时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。

（4）酒店房地产产品开发

度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。

（5）养老居住地产产品开发

养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。

（6）文化创意房地产产品开发

文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。

（7）庄园房地产产品开发

生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。

（8）新农村社区旅游房地产产品开发

随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游房地产开发的能力

3、文化和旅游地产商业模式的长期性和综合性进一步被人们所理解和认识

文化和旅游地产的商业模式具有长期性和综合性，我们可以从以下几个方面来理解：第一，挖掘文化内涵、打造地方文化竞争力，这一文化品牌是当地的核心竞争力，对当地的影响是长期性的；第二，文化与旅游产业，是一种综合型的产业，能够带动众多产业的协同发展，具有综合效应；第三，文化和旅游地产中，诸如文化园区、度假酒店、主题公园等都是一种经营型物业形态。

4、房地产龙头企业进入文化和旅游地产领域，将会为该领域的发展带来更多的模式和更激烈的竞争

早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特色电影旅游商业项目——海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。凤凰股份、长江传媒等文化类上市公司也在房地产市场圈地。万达更是通过打造十个文化城暴露出其对文化旅游地产的野心。

5、文化和旅游地产中中国文化元素的价值将被进一步认可

文化是灵魂，旅游是生活，地产是载体。三者完美结合，才会打造出一个成功的文化旅游地产项目，才会更具历史价值、旅游价值和投资价值。

中国传统文化元素在近几年似乎一夜之间升温，成为互联网上最热的词汇。这与当前时代背景有关，中国经济总量跻身世界十大强国的时候，中国成为了世界的焦点。相信在国外企业大肆挖掘中国文化，将中国元素充分运用到产品中的带动下，我国的文化和旅游地产开发商也将注意到中国文化的价值，文化元素的价值将被进一步认可。

6、文化与旅游地产行业属性和商业模式的清晰将有利于房地产金融在该领域的合作与发展

文化引导的区域综合开发是有效推动城市发展的新模式。文化导向的区域综合开发模式是基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。

在运营模式上，根据文化引导的区域综合开发的特点和国内外成功先例，采取“政府+区域运营商+次级开发商+创意创业者”即（G+1+X+Y）的开发模式，走“政府扶持、企业主体、文化创意者参与”的科学发展道路。其中，区域运营商，对文化旅游地产项目而言，其开发内容超越一般项目开发的层面，必须要文化创意产业的相关操作经验，推广平台优势。同时也要承担城市基础设施建设、土地一级开发，产业运作能内容，必须是文化产业运作能力强、实力雄厚、富有社会责任感的企业，如天柱文化旅游投资公司，才能担当本项目的区域运营商。

7、文化旅游地产在二三线城市的发展速度会更快

文化旅游产业在蓬勃兴起，究其原因一方面是国家政策的引导，另一方面是市场上强烈的需求。对于这样的一些文化旅游项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。从目前现状来看，文化旅游地产正在二三线城市蓬勃发展。细数万达集团2013、2014年20余个开业或将要开业的项目，超过半数位于二、三线城市；保利的旅游地产布局选址也多在二、三线城市。这一方面是因为二、三线城市有着丰富的文化和旅游资源，另一方面也是基于在这些城市发展成本相对较低，政策相对来说比较优惠，而当地市场又有一些刚性需求。

（有关文化与旅游地产的更多研究，详见）

第二篇：2014年可续建筑发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年可续建筑发展展望

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2014年可续建筑发展展望

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本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。2014年，可续建筑的发展将继续持续2013年的状况，但希望有如下的情况发生：

（一）从政策角度

在2013年及之前的市场上，存在着一线城市房地产发展良好，次级市场疲软的现象，这个现象带来的结果是，一线市场的房地产企业，由于项目经营状态好，没有产品技术升级的愿望，而次级城市又因为市场疲软，不愿意投入更多精力和财力进行技术进步的工作。所以，在政策层面上，政府应该予以重视，针对一线市场，给予政策上的调节。在提出绿色技术指标的前提下，实行规范压力和经济激励双重政策。

（二）从市场角度

期望会有一个正式的统计出现，即对全国的绿色建筑和可续范畴内的开发，进行精确的统计和跟踪，过程中虽然会掺杂一些虚假的内容，但是假以时日，终归会准确。另外，从国家能源战略角度和环境保护角度（如雾霾）考虑，应加强绿色建筑在市场上的宣传推广力度。

（三）从开发企业角度

2014年对房地产巨头在可续建筑方面的作为会有很大期待，如万科、招商和万通等企业。在社会责任驱动下，这些企业在前些年投入的研发工作，将会在2014年开始正式推入市场，首先会在一线城市开始。虽然在技术的应用上，预计是从局部的节能环保、绿色技术等方面开始，不一定能达到朗诗集团的水准，尽管如此，已经是比之前的影响扩大很多了。

（四）从技术提供者角度

2014年会持续2013年的状况，更多地体现在国外先进技术在国内的落地生产。这个展望，一是来自欧洲国家走出经济危机之后开拓中国市场的愿望，也来自于中国新型建材、节能环保材料和技术的成本要求。不过这些技术提供者更期望国家规范的更新。

由于建设有一个时间的过程，2014年将是一个可续建筑翻倍建设的开始，我们应该给予高度关注。

（有关建筑设计、景观设计的更多研究，详见）

第三篇：2014年养老住区发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年养老住区发展展望

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2014年养老住区发展展望

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本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联养老住区委员会协助提供。

（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长

2013年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。

1、土地政策

目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。故2014年为加大对养老产业的支持，在土地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。

2、金融平台

养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。2014年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商金融贷款方面的政策。

除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。

3、以房养老保险

国务院发布的《意见》，明确提出要完善养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”保险详细政策预计2014年落地，首款产品预计2014年1月份推出。

4、医养结合十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。

5、养老配套设施政策

目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。在《加快发展养老服务业的若干意见》发布后，预计2014年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。

6、养老建筑验收标准

2014年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。

（二）市场将更加规范，更加专业

企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。同时养老产业上下游

产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。社区、医疗、养老机构会在接下来的2-3年内大量涌现。养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。

（三）养老地产将成地方招商考核指标

2014年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。

（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大

2013年12月底，民政部发布《民政部启动公办养老机构改革试点》的通知，要求推行公办养老机构公建民营。公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。另外，随着一些政策在2014年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。

（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展

随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。

（有关养老地产、旅游地产开发的更多研究，详见）

第四篇：2014年写字楼与综合体发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年写字楼与综合体发展展望

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2014年写字楼与综合体发展展望

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本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联写字楼委员会协助提供。

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

一、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式

随着经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。就目前发展来看，一线城市基本进入城市综合体的必然发展阶段，以北京和上海最为典型；

二、三线城市陷入“城市综合体狂潮”，仅贵州就计划打造100个综合体。

而城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。综合体写字楼发展模式是指以高档写字楼作为综合体中

重要的业态支撑，将商业、办公、酒店、文化旅游、餐饮服务等多项业态进行组合，共享资源配置，使客户可以获得更为广泛、更为专业的服务和支持。特别以自持和出售为开发目标的高档办公项目，一般具有较大体量，若作为综合体中的一部分出现，可以更好的凸显项目的优秀品质。在某种意义上，正是由于办公、住宅、商业等几种业态功能组合，形成一种相互补充、联合收益的物业形态，为整个项目增添了较高的附加价值。同时，伴随入驻客户实际使用需求的不断提升，只具备单一办公价值的物业已很难满足日益国际化的商务需求，而综合体写字楼发展模式的出现，能为客户提供全方位、多业态的综合服务能力，较为圆满的解决这一问题。

二、单一业权物业将成为更多企业开发方向

近年来随着写字楼市场的快速发展，原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值越来越得到认可，其开发模式已经发生重要变化，以自持为导向的单一业权物业将成为相当一部分开发企业的选择。在中国写字楼市场发展早期，国内开发商开发写字楼的主要模式以零散销售为主，便于快速资金回流。今天，这一方式在大多数城市、中低档次写字楼的开发上依然较为常见，原因是很大程度上受制于开发商的资金压力。

随着市场发展、投资者对写字楼产品的认知逐渐加深，其稳定的收益价值亦受到市场认可，自持物业收取租金的经营模式开始受到市场追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择此模式的开发商通常具有较为雄厚的资金实力和耐心，对所开发物业的价值升值潜力具备强烈的信心。并且房地产开发商经历近几年市场的迅速发展，已获得相当分量的资产和经验积累，实力得到明显加强。他们已经从初期依靠销售物业迅速获利，转向长期持有物业以获得持续现金流，以更好的为企业长期战略服务。同时部分企业因上市需要，须持有相当规模的优质物业。上述原因都促使开发商持有写字楼物业的意愿大大增加，单一业权物业将逐渐成为市场的主流。如万科宣布未来持有型物业将占据20%的开发比例，在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。

单一业权导向的租赁模式与销售导向模式并没有谁优谁劣之分，选择何种开发模式要取决于开发商整体战略布局及对项目本身价值的判断。从最近2-3年的市场成交数据看，整栋购买写字楼和业主自建高档写字楼的事例呈增加趋势，其中外资基金、国企和跨国企业成为这一行为的主体。这一现象并非对租赁模式的否定，相反从另一方面说明，写字楼的投资价值已经越来越得到市场充分的认可。首先，从最近两年的商业供地数据已经很直观的可以看出，主要一线城市中心的写字楼土地供应已经极为稀缺，新增高端写字楼可售供应非常少，再加上人民币稳步升值的预期，城市核心区高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，上述整栋购买行为就变得更为容易理解。上海、北京等一线城市写字楼逐渐增多的“冠名权”交易——企业通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权，从另一个方面说明了资本市场对写字楼产品投资价值的挖掘已深入到一定层次。

三、绿色办公建筑将获得更大发展

面对中央提出来的生态文明目标，以写字楼为代表的商务地产也必须适应时代的要求，将节能、低碳、绿色、生态等新技术和新产品应用到开发建设中。

“绿色”写字楼能为社会节省更多资源。很早就有种说法，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费，给客户造成了一定的经济负担。尽管国内写字楼已经有意识借鉴国外，但是由于没有真正理解节能技术的要点，盲目拷贝建筑外观和堆砌高新技术，以至于不但达不到节能的目的，反而带来高能耗。

庆幸的是，随着写字楼规模不断扩大以及科学技术水平的不断提升，在积累了相当的写字楼物业开发经验之后，国内在节能方面不断探索的同时也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城镇化、生态文明建设的大背景下，保温、隔热、自然取光、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的技术越来越多地应用在新近建成的写字楼建筑之中。预计未来几年，绿色与可持续写字楼将得到明显发展，与国际写字楼的发展趋势和硬件配置相看齐的时间间隔将越来越短。

四、写字楼的专业聚集特征愈加鲜明

随着经济发展的刺激和社会化大分工的深入，越来越多的公司和企业获得了迅速成长的机会，因为业务量的增长和联系的加深，他们一般会选择扩大租用面积或整体搬迁至办公更为方便的核心区域，这样就形成了写字楼市场的相对区域聚集带，我们称之为“商务生态圈”。同时商务圈在区域位置、产业布局、交通配套都已经或正在逐步走向成熟。以北京为例，整个写字楼市场已经形成了多个具有显著区域特征和形象的商务圈并存局面，如CBD、中关村、金融街等热点商务圈；而上海则形成了陆家嘴、徐家汇、虹桥、静安、南京西路恒隆一带等商务圈。

未来的商务生态圈，不再是简单地建高楼，把区域中品质写字楼全部建在一起。如果我们只是做单一的纯办公物业，哪怕档次再高，也只能为少数客户提供单一的办公场所服务，不能满足日益增长的客户需要。未来的商务圈，应该是由多种类型的物业、产业相互密切融合，共同发展的有机共同体。按照产业链级分布原则，低级为高级提供服务原则，分布在生态圈内的相互关联、影响、配套的上下游企业，可以形成一种良性的互生合作关系，最终构成完整的产业生态链，降低商务成本，提升综合竞争力，为整体区域发展提供长期有力的价值支撑，从而使得整个“商务生态圈”形成一个庞大的产业簇群。例如北京的中关村科技产业生态圈，在国内属于相当完善的商业集聚群。一方面，区域密集的高校资源为产业提供大量的公共实验室和高素质低成本的人力资源，科技类一级产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等二级产业的发展；同时科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系类的三级产业也得到充分发展。这样，就形成了科技类企业及其上下游企业共同发展，虽然区域整体租金相对较高，但是为区域内企业提供了更大的发展空间，更多的商务机会。同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落作为中国世界500强最密集的区域，其周边地区也聚集了与其配套的法律、金融、旅游等相关服务产业。

同样，在某些城市或者特点区域，也形成了以影视、广告等产业为代表的传媒商业圈，或以债券、保险、银行为代表的金融商业圈，围绕这些行业发展的上下级产业也必将被吸引过来，共同聚集形成一个更大“商务生态圈”。可以预见，未来“商务生态圈”内部产业分工将会更加专业化和细致化，同时在城市发展中的名片效应和聚集效应的作用会愈加明显，在经济和区域发展中的地位会越来越重要。

五、高端高配置写字楼物业升级换代加快

随着经济不断发展及客户战略定位提升，客户对办公环境的标准随之提高，对写字楼的需求也越发专业高端。在用户需求及市场竞争的双重推动下，市场上高端高配置的写字楼升级换代的速度急速加快。在经历初期的纯粹高楼层、大面积、多电梯等硬指标竞争后，高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求，越来越成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。随着低碳环保、科技智能理念的深入人心，高端写字楼也开始注重向人性化设计靠近，如新风系统的配备、分体式中央空调、网络地板设计等多种原来很豪华的硬件配置标准都已成为标配，并且在不断的优化升级中。

（有关商业地产、旅游地产开发的更多研究，详见）

第五篇：绿维创景：2014年房地产金融发展展望

2014年房地产金融发展展望

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2014年房地产金融发展展望

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资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务

经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。随着金融市场化的进一步推进，2014年地产与金融结合的将更加紧密。

2、创新型地产金融产品不断出现，直接融资比例进一步提高

从未来的发展趋势看，房地产企业将致力于发展更加多元化的地产金融产品，继续摆脱银行的限制。可以预见，2014年，直接融资的比例将会进一步扩大。

在大资管时代，基金和银行的联合、银行和信托的联合、信托与证券的联合将衍生出更多的新型金融产品；房地产涉银将更加普遍化，并逐渐走向成熟；房地产企业并购、引入战略投资人将更加普遍；境外直接融资成为房地产企业与国际资本对接的重要平台。

3、房地产基金发展三趋势

目前来看，房地产基金发展有三个趋势：

第一，并购基金将会在未来时间中大行其道，起到主角的作用。据悉，一些资产管理公司和大的房地产企业已经成立了并购基金。如果宏观调控常态化，有许多中小企业会退出房地产领域，到这些并购基金就面临接盘的机会了。

第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。对大的房地产企业来说，一方面由于形势良好，现金流回流比较快；另一方面由于良好的信用，银行还主动放款给他们。和这种大企业合作，一是道德风险比较小，二是市场风险也比较小，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股走向纯股权。

第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产、写字楼，不可能一下子售罄，但也不能出售，否则就没办法经营、管理。比较好的办法是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金可能会越来越多浮上水面。

4、房地产信托仍占主要地位

房地产信托仍将是房地产企业融资渠道的主体，尤其是对中小型房企来说。同时，房地产信托仍将占据整个信托业资金的半壁江山重要投向。据相关统计数据显示，2013年1-7月房地产信托占32.27%的资金投向比例，位列集合信托资金投向的第一位。房地产长效机制的建立，有利于房地产信托的风险控制，因此，2014年，房地产信托仍将是房地产企业重要的资金来源之一。

5、中小房企面临“大资管”时代的挑战需创新思路

大资管时代下，对于中小企业来说机遇与挑战并存，应善于创新、抓住机遇，实现融资：第一，债权融资创新。一般情况下，债权融资需要项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目证照不全，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。第二，股权融资创新：一般情况下，股权融资需要项目投资已经形成，收益前景可以预期，操作团队经验丰富，融资企业信用可靠，通过增资扩股或购买股权进行融资。但在特定的情况下，可以在项目开始投资之前，把股权融资提前到合作投资、共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业自有启动资金的内部收益率，抢占更大的市场份额。第三，股权加债权融资创新。这是前两种融资模式创新的综合使用，股权部分同股同权，债权部分按照约定付息。这种融资模式，对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用，是比较经常使用的模式，它又可以发展为固定收益加激励分红的模式。第四，经营权收益权融资创新。长期持有、经营获利的项目，最大难处在于自有资金不足；而把写字楼、商铺、酒店卖散了，既不利于整体经营，也不利于收获物业增值。根据我们的测算，以写字楼为例，开发商自持能够免交交易税、企业所得税、土地增值税，并且以成本价自持，在一线城市的核心地段，写字楼的租金内部收益率可以达到10-12%。应尝试与开发商合作，募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金，并且寻求通过REITs退出的途径。旅游地产、养老地产、商业地产的可持续经营，也需要此类基金。长期持有、经营获利型基金的出现，将是中国房地产业成熟的体现，也是中国房地产金融成熟的体现。（有关房地产开发、旅游地产开发的更多研究，详见）