锦绣世家营销思路及工作计划

第一篇：锦绣世家营销思路及工作计划

锦绣世家营销思路及工作计划

锦绣世家策划部 2012-7-18 1

目录

一 整体营销思路

二 营销执行计划项目概况及市场分析营销节点铺排营销思路实施计划现场包装计划公关活动计划其他计划

三 附件：广告表

现客户定位：沙湾、桥南为主，其次为市桥客户 市桥 东部 拓展补充客户 偶得客户 桥南 沙湾 重要实力客户 核心地缘客户板块竞争：新开4项目，板块总约7000套，竞争激烈 在售项目 待售项目 流金岁月 博学公馆 雅居乐锦官城北区 星晨时代豪庭 昊龙花园 奥园养生广场 雅居乐锦官城南区 金沙湾花 保利香槟国际 越秀可逸 园五区 阳光 锦绣世家 雅居乐城南源著 越秀可逸江畔桥南在售项目主要有：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月待售项目：锦绣世家、金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光桥南市场下半年可售货量约7000套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；货量：首推4栋，344套，3.43万m，约3.5亿

第一批：国庆 1-4座，344套 1 2 3 4 3.43万方，约 3.5亿 5 6 7 8 9 12 13 10 11面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，如何保证首期成功？以客户作为突破口，逐个击破！敏捷集团客户以及合作企业员 工； 沙湾本地、桥南客户 各消化1栋 企事业团购客户 市桥、沙头以及其他散客针对四大目标客户，铺开拓展与推广总体营销思路： 留 拓 抢

营销策略一： 留 ——留住沙湾本地以及市桥客户 开设临时销售中心：提前蓄客，圈住沙湾客户； 开设展场：沙湾以及市桥开设展场，留住沙湾本地以及市桥客 户；

营销策略二： 拓 ——拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主团购客户：对项目周边公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户；派单：对沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体；扫街：对沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板；老业主：启动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主；关系户：在集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产品；

营销策略三： 抢 ——抢桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸 江畔、可逸阳光）大巴流动广告：利用大巴广告在竞争项目路段移动穿梭，传递项目信息，争抢竞争项目客户；导视系统：道旗广告、导视牌、竞争项目路口移动桁架广告牌，拦截竞争项目客户；户外广告：市桥中心增加户外牌，抢市桥客户群；电视广告：电视广告可以有效覆盖全番禺，大范围抢客户；候车亭：布置市桥、沙湾候车亭广告，抢夺两大区域客户；网络：通过搜房网等网站以及微博进行网络宣传，抢夺客户资源；短信：持续性发送短信，维持项目市场知名度，有效抢客；销售引爆的关键： 价 格

四盘齐发，货量过剩，竞争激烈 开盘最迟，错失先机 地段认同度相对较低价格定位：稍低于《雅居乐城南原著》

目录

一 整体营销思路

二 营销执行计划项目概况及市场分析营销节点铺排营销思路实施计划现场包装计划公关活动计划其他计划

三 附件：广告表

现项目概况锦绣世家——位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底蕴的精品人文社区！细项 内容 地址 青云大道沙湾镇政府旁 占地面积 42136㎡ 建筑面积 137063 ㎡ 建筑密度 30 绿地率 30 容积率 2.7 洋房共11栋，其中，1-9栋为18F高，10 栋为15F高，11栋为14F高。别墅共12 楼层分布 套，每套3层高。机动车位1084个，其中地下车位965 个。车位 非机动车位，940个。户数 872户户型配比：主力户型为75-120平米，占比约90项目主打刚需产品，面积区间为75-120平方米，主要面向首次置业和首次改善型客户。市场概况：在售项目8个，待售3个，且分布集中 海伦堡流 博学公馆 金岁月 雅居乐锦官城北区 星晨时代豪庭 奥园养生广场 昊龙花园 越秀可

逸 雅居乐锦官城南区 阳光 保利香槟国际 雅居乐城南源著 金沙湾花 园五区 在售项目 越秀可逸江畔 待售项目锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社区——桥南板块。桥南在售项目主要由：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月待售项目：金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光竞争分析 根据区位条件、规模、产品类型、推货时点等综合因素研判，项目的主要竞 争区域将集中在桥南板块，而桥南板块以及沙湾的成熟楼盘也起到一定的客 户分流情况，最终确定以下主要竞争项目： 目前，沙湾镇中心住宅产品同质化 严重，且将推新货项目只有锦绣世 次要竞争对手 家和金沙湾花园五区，产品供应相 博学公馆 对稀缺。但桥南板块在售项目众多 可逸江畔 主要竞争对手，竞争激烈，但桥南板块楼盘周边 昊龙花园 星晨时代 雅居乐锦官城 配套还不完善。豪庭 城南源著 金沙丽水 金沙湾花园五区 沙湾镇区的洋房普遍没有电梯，本 祈福水城等 越秀可逸江畔 项目将成为沙湾镇稀缺的现代电梯 二手市场 越秀可逸阳光 洋房，同时又具有比桥南板块楼盘 配套更完善的优势。竞争分析：产品同质化严重，货量充足竞争激烈 锦绣世家竞争项目分析 户型面积 已售 楼盘名称 在售户型 未售套数 备注（㎡）销售套数 销售均价（元/㎡）1、2房已经售罄，目前在售 雅居乐城南 2、3、4、5、16、21栋95平1-3房 47-95 547 10000起（毛坯）847 源著 米三房单位，实用率达84 ％，毛坯总价95万/套起。保利香槟国 11000-15000（2500 目前在售最后一栋，2座，1-4房 50-140 462 15 际 元/平装修），预计6月份清盘 雅居乐锦官 93、96-

17000（带2300元/ 一次性付款92折、商业贷款 2-4房 136 1321 城 128、145 ㎡装修）97折、公积金贷款99折 在售项目 150平的4房单位 14000（毛坯）、海伦堡流金 21000（带装修）； 三房户型已经售罄，主要单 4房 150、200 678 848 岁月 200平米的4房18000 位为双证单位，走货速度慢 起毛坯，带装修 22000起 星辰时代豪 3-4房 123-180 91 18000（毛坯）499 价格过高，导致滞销 庭 100-越秀可逸江 3-4房 160、--约2500 工程进度已到7F 畔 180-200 越秀可逸阳 79、100-待售项目 2-3房--约1200 工程进度已到 光 140 金沙湾花园5 工程进度已到

10F，预计8月 2-5房 80-271--522 区 推出广州近两月成交走势图

一、上周广州一手住宅市场动态 广州十区近八周成交呈现量价齐稳的局面，整体均价保持平稳。六月份延续5月份热销 场面，市场火热。广州近一个月成交前十名楼盘 6月12日至7月13日广州市场排行 排名 项目 区域 套数 面积 均价 销售额 1 雅居乐剑桥郡 番禺 277 41600 14744 613354343 2 保利西海岸 白云 238 22951 16036 368048492 3 锦绣半岛 番禺 223 21416 13287 284566977 4 雅居乐城南源著 番禺 214 18917

10621 200919317 5 增城雅居乐御宾府 增城 213 25922 6665 172790799 6 碧桂园凤凰城 增城 205 24721 8753 216392254 7 金山谷 番禺 186

13368 13445 179735385 8 岭南新世界 白云 178 16260 16283 264770898 9 广州亚运城 番禺 168 18574 10696 198680787 10 富力金港城 花都 164 14459 6801 98338953 广州近一月成交前十名楼盘中，基本集中于郊区，主要集中于番禺、增城两区； 其中番禺楼盘占5席，城南源著以超高性价比吸引了众多的刚需客群；

第二篇：开发计划及营销思路.

项目开发计划及整体营销计划书

一、项目开发顺序: 一期: 以开发还建安置房和多层、产权式酒店为主;二期: 联排和温泉公寓及商业开发;三期: 高档别墅(双拼及企业度假别墅开发。

二、销售时间安排表(一各产品销售顺序:

1、蓄客:接受来访客户的咨询和登记。了解客户的需要,掌握分析数据。

2、VIP卡:面向多层和产权式酒店意向客户出售内部认购卡。

3、开盘:前期客户签约回款。

4、开盘热销期后,销售温泉公寓。

5、别墅达到有预定蓄客量后,开始销售。

6、最后对商业进行销售。(二具体销售时间安排表: 按常规来说,每年从9月起为温汤的旅游旺季,也是销售的旺季开始,应该是最好的蓄水期。销售部交付使用以后,作一些小成本的业界新闻性宣性。11月份--12月初是内部认购期。开盘的主要任务一般为前期客户的签约回款,因此12月底开盘较好。由于销售部交付使用的时间没有确定,建议如下:

1、引导期:(2013年10月—2014年3月

这段时间售楼部包装、引导指示牌、户外广告牌到位,树立项目初步形象。

2、蓄水期:(2014年3月—10月

这段时间开始蓄客。售楼部开始接受客户咨询、登记。一方面摸底,确定客户的心理价位;另一方面,对竞争项目进行市调,掌握竞争对手的价格情况。确定本项目的初步价格

3、VIP认购期:(2014年11月

12月份视蓄客情况开始内部认购。开始进行大规模集中化媒介推广。对外销售购房VIP卡,持卡者在购房时享受优先选房权利,并获得一定的购房优惠。

4、开盘:(2014年12月

开盘前预留一个星期的时间,整理认购客户的资料,包括客户类型,心理价位及意向户型,为强销期制定相应价格及销控策略。后面的事情要依据具体销售情况和工程进度定夺。

5、开盘持销期(2014年12月—2015年2月 具体时间根据项目体量而定。

三、营销方式

旅游地产存在地理偏远、客户聚合性差、价格较高、投资性较强等特点导致销售周期较普通住宅产品要长,因此为缩短销售周期,需要多个渠道打开营销,适合本项目的营销方式有以下几个方面:

1、异地营销:外展与房交会相结合、巡展与外展结合的模式;

2、渠道营销:利用客户群所地的中介公司及当地协会建立渠道。

3、事件营销:利用事件造势,利用造势聚客。

第三篇：工作总结、思路及工作计划

工作总结、思路及下一步工作计划

自8月14日正式上岗至今已经过去一个月有余了，在领导的培养帮助和同事们的关心支持下，我正在逐步的使自己的工作和生活步入正轨。现在我将自己的感受、想法以及对于工作的打算向领导汇报如下。一．工作总结

在航天凯天的一个月，协助了安全制度的汇编，参与了厂区的安全大检查，并前往宁夏银川宝丰能源焦化脱硫项目进行了督察、督办。

1.在进行安全制度及汇编时，了解了公司和项目的安全与质量管理的措施及流程，这也是我今后工作当中的指导性文件，怎么让制度在相应国家相应制度前提下适合公司及可操作性强也是我们汇编制度的目的；

2.在厂区大检查中，领导们对于安全的重视，和对每一个大大小小的安全隐患都绝不放过的态度，更深刻明白了安全工作的重要性；

3.在前往宁夏银川宝丰能源焦化项目督察、督办的十五天中，作为在工程管理岗位工作四年的我来说，来到项目上，感到十分亲切，而角色的转变，也让我更清楚了工程管理中心的重要性。项目人员最了解项目情况，最明白项目问题所在，但对于项目上问题的解决措施上却不一定清晰，也不一定能积极主动去解决问题，项目人员对项目上的某些问题习以为常，没有很高的警惕性去积极采取措施解决，当然，也有一些问题是项目人员本身无法解决的，制度本身存在缺陷，工作流程的限制，这就需要工程管理中心的帮助。二．工作思路

1.思考问题的角度：每一个人都是独立的管理者，作为工程管理中心的每一个人都不仅仅是一个公司员工，也是一个公司的管理者，只有高屋建瓴地站在公司管理层的角度思考问题，才能发现并更有责任心地去解决问题，才能帮助公司更有效率地运转，不能光靠着公司领导去辛辛苦苦地盯着每一个工地。

2.良好的工作态度：我们的工作时间不是以上班时间为准的，而是以工作任务，项目情况为指导，责任心决定了态度，态度决定了工作进程的效率，需要以极大的热忱去做实事。

3积极的有效沟通：无论是公司同事或领导也好，项目成员也好，都应该主动多练习。通过交流，学习他人的长处，让他人明白你的想法，也能更好地发现工作中和项目上存在的问题，便于有效地解决。

4.良好的工作方法：好的工作方法才能有效率的完成工作。工作中的PCDA计划、检查、执行、反馈处理，形成闭环，自我的回顾和反省也能让你在工作中得到工作能力和工作方法的提升，避免重复错误。三．下一步工作计划 1.熟悉公司制度及组织架构，明白公司项目的运营过程和相关部门的工作流程及负责人，熟悉公司在建项目的基本情况，了解各项目从组织架构，工作流程有问题的思考并与部门同事或领导商量对策，积极解决问题，发挥主观能动性，积极思考解决问题的策略，为公司分忧。

2.熟悉各项目的施工工艺，通过书籍，上网搜寻，请教公司专业人员，了解项目控制程序，这样才能合理调整项目计划，才更明白怎么指导项目如何去运行。工作管理中心人员的专业实力和综合素质如果还不及项目成员，那么工程管理部门的工作也就起不到实质性的作用。

3.对于工程管理，制度，程序性文件是关键，没有适合，可操作性强的制度作为支持，即使有工作能力优秀的专业人才，也发挥不了最大的实力，体现不出价值。在熟悉公司现有制度及公司情况将思考补充一些符合航天凯天实际情况的制度，怎么去激励员工的工作热情，怎么去协调好每个部门之间的工作对接且明确各自的责任，怎么去从源头解决工程上存在的一些问题。

一个月的时间，对公司熟悉得有限，自身的学习成长也有限，但在今后的工作中一定会时刻增强个人素质，做好本职工作，争取创造更大价值。

郭成智

2017年9月18日

第四篇：2011年工作计划及思路

法制科2011年主要工作内容和工作计划

2011年，法制科在局党组的领导下，紧紧围绕各项目标任务，把围绕中心工作、服务大局、提高工作效率作为环保法制信访工作的基本要求，扎实做好法制信访工作。现将2011年法制信访主要工作和工作计划汇报如下：

一、2011年主要工作内容

（一）法制工作

1、做好我局环境行政处罚工作，做好行政处罚案件的审批把关，确保行政处罚程序合法、运用法律准确、处罚裁量适当、不发生行政复议、诉讼败诉案件。

2、做好全局人员“普法”知识教育工作。

3、做好我局执法人员环境执法培训、执法证的换领工作。

4、配合宣教科做好相关环境保护法制宣传工作。

7、做好我局“依法治市”“依法行政”工作。

（二）信访工作

1、做好我局信访接待工作，继续实行领导带班接访制度。

2、协调、督促相关部门做好环境信访工作，确保信访件及时结案、上报及反馈。

3、协调有关部门做好环境信访不稳定因素排查工作。

（三）信息报送

1、做好我局相关信息上报工作。

2、积极做好相关上级业务部门信息、报表等上报工作。

（四）其它

1、完成我局交办的其他临时工作。

2、完成上级部门和业务部门转办的其他临时工作。

二、2011年工作计划

（一）工作思路

进一步强化环境保护法制工作力度，深入开展环境保护法制宣传的各种宣传活动，大力宣传环境保护法律法规，提高全民环保法制观念。加强环保信访工作，维护人民环保权益，严惩环境违法行为，努力改善全市人民生产、生活环境质量，不断提高环保队伍的学法用法能力，增强环保队伍的执法水平和能力，努力确保污染物稳定达标排放，改善区域环境质量。

（二）目标任务

紧紧围绕环保中心工作，坚持“抓队伍、重信访、惩违法、做宣传”的工作思路，重点抓信访、严惩违法行为；着力环保队伍法制建设，打造高效、精炼、业务过硬的环保队伍；广泛宣传环保法律、法规，动员社会各界参与环境保护，监督环保队伍，举报违法行为，推动我市经济发展向着环境

友好型社会发展。

（三）工作重点

（1）、认真做好环保宣传工作，及时宣传环保法律、法规及相关违法行为举报等工作，让全社会了解环境保护、帮助环保、监督环保、从事环保，推进环保法制建设工作。

（2）、进一步加强信访工作，切实维护好人民群众环境权益，增强社会稳定发展。

（3）、加大环境监管力度，严惩环境违法行为，努力改善全市人民生产、生活环境质量。

（4）、加强环境队伍法制建设，不断加强环保队伍的法律、法规培训和提高环境队伍执法的能力和水平。

（5）、及时按要求向相关业务部门或上级单位报送相关信息、文件、回复结果等。

（四）主要措施

（1）、把改善区域环境质量、服务群众和企业、提高队伍执法水平作为法制工作的根本要求。认真落实一岗双责制，将工作任务纳入目标量化管理责任制，做到有做到有计划、有步骤、有措施，形成千金重担众人挑，人人肩上有责任的工作局面。

（2）、为适应新形势、新任务的要求，加大对法制工作队伍的培训力度，提升法制工作队伍的业务能力和执法水

平；加大对违法行为的惩处力度，努力改善区域环境质量；加大环境法制宣传，提高全民环保理念；加强信访工作，努力解决群众问题，维护人民群众环境利益。

（3）、突出重点，注重实效。通过对法制工作的深入开展，要使全体法制工作人员强化立党为公、执政为民的责任感，进一步增强服务全市工作大局的自觉性和坚定性。

法制科 二〇一一年一月十九日

第五篇：办公室工作计划及思路

办公室工作计划及思路

一、宣传工作计划

1、结合厂区实际，强化形象宣传工作。重点理顺公司内部的标语、宣传口号、标牌、宣传栏、公告栏等使用公司统一标志等。

2、配合集团其他部门做好宣传报道工作。如：公司重大活动、题材的新闻报道策划；联络、接洽公司外新闻单位及客户来公司考察。

二、治安保卫工作计划

1、进一步完善厂区安全保卫工作制度入手，结合厂区实际，在组织好研究、探讨的基础上，健全、完善厂区安全保卫系统。

2、提出厂区内监控系统的设立安装，防止意外事故的发生。

3、做好重点要害部位管理工作，定期检查，注意发现安全隐患，要求有关部门限期整改。

4、认真做好消防安全工作，制定消防器材的配备计划，定期检查、落实消防器材的使用、更新工作。

5、厂区内实行领导夜间带班制度。

三、档案、图书管理 工作计划

1、，完善档案、图书管理系统，健全档案、图书管理制度，使档案、图书管理工作更好地服务于生产经营管理工作。

2、统一管理公司交给的各类档案，并督促、指导办公室内勤归档，按规定进行立卷归档。

四、环境卫生管理 工作计划

1、做好厂区内绿化带、青草、灌木和树木的管理工作，定期浇水、施肥、喷药及修剪树木。

2、做好厂区内清扫区域划分，并安排专人按时清扫。确保厂区内公共场所清洁卫生，保持地面清洁、无积水、无杂物、无堆积物。

五、后勤管理工作。

1、对卫生室、食堂、水炉、宿舍等部位细心筹划，更好地服务于员工。

2、管理维护好公共设施，确保公共设施不被损坏。

3、加强车辆管理工作，对自行车、摩托车、及外来车辆等，实行定置管理，保持车棚卫生清洁，车辆摆放整齐。

六、车辆管理工作计划

办公室主要负责公司公务用车的日常管理和调度工作。

七、办公室其它工作计划

1、做好打印、复印及收发、登记、呈批、传递、催办、清退、立卷、归档工作。

2、服务热情，细心周到地搞好接待工作。保持办公室、会议室卫生清洁。

3、抓好通讯费用管理，根据公司具体情况修订定额，落实到部门。

4、做好低值易耗品的管理工作，做到帐、物相符。对办公用品妥善保管、分发。

5、积极协调与集团公司各职能部门关系。

八、仓库管理计划

1、紧密配合集团公司成本核算系统的要求，严格建立仓库实物帐，认真做到账目日结，月盘两次。做到帐帐相符、帐物相符。

2、严格仓库日常管理，货物标牌清晰摆放合理，仓库保持干燥卫生。

3、严格履行出入库手续，不质检不入库，不开票不领货的原则。

4、协调仓库、磅房、统计等部位的关系。

5、监督统计人员各类对口报表的上报。

综合办急待解决之问题

一、人员缺口

1、随着生产进度的加快，综合办职能的交接，工作量将剧增。综

合办公室需要内勤1人男女均可，要求打字速度快。主要负责文件打印、复印及收发、登记、呈批、传递、催办、清退、立卷、归档工作；办公用品妥善保管、分发；配合集团其他部门做好宣传报道工作；搞好接待工作；与集团公司各职能部门联络。综合办科员1名要求男性、灵活、能承受较强工作压力。主要负责厂区内环境卫生管理；治安保卫工作；后勤协调；宿舍管理及领导临时交办的各项事宜。

2、卫生清扫员，室内1人，厂区2人。

3、食堂人员2人，以确定1人。

4、仓库保管1人。

5、后勤维修1人

二、设施、设备

1、厂区马路清扫车。

2、厨房、灶间设施设备

3、宿舍员工洗澡用太阳能系统。

三、供水压力问题。

涉及食堂用水、宿舍用水。，