中小城市物业管理若干问题及对策（大全5篇）

第一篇：中小城市物业管理若干问题及对策

中小城市物业管理若干问题及对策

物业管理是新兴行业，至今只经过了二十多年的发展，发展过程中不免存在一些问题。特别是中小城市，制约物业管理发展的问题较多。

一、存在的若干问题

（一）物业管理基础薄弱，严重制约物业管理的发展。

中小城市作为一个经济不发达的地区，物业管理基础普遍薄弱，建设遗留问题较严重，从根本上制约了物业管理的发展。除近几年开发建设的物业配套设施设备较齐全外，大多数物业建设较早，未系统考虑日后物业管理，建管之间缺乏有效衔接，物业项目在规划设计、施工阶段就遗留下较多问题，造成物业管理先天不足。[1]旧的住宅小区大多没有配备物业管理用房，更谈不上会所、超市、幼儿园等基础配套设施，部分小区甚至缺乏门房、活动场地、停车位、公共厕所，没有按要求进行绿化，只有少量几棵树。部分新建物业，见缝建房，几幢楼就形成一个小区，楼间距、人口密度、绿化面积、车位等指标都极不符合国家标准，这些严重阻碍了物业管理的规范发展，增加物业管理的难度，影响物业服务水平的提高。

配套的设施设备质量有限，开发商基于利益考虑，选用的建筑材料，设施设备在新建成的几年内，没大的问题，物业服务公司重在养护，但几年后，维修就频繁了，且维修费用越来越高，成为物业服务企业沉重的负担。

（二）《物业管理条例》规定的水电终端收费难以落实，水电损耗普遍成为物业服务企业的包袱。

中小城市物业基础普遍薄弱，设施设备老化快，水电损耗大，水费亏损是行业普遍现象。造成水费亏损的原因主要有：一是总表到分表之间，中间通过的水管、水池、水箱等设施老化，跑冒滴漏，使总表和分表之间产生计量差额。供水单位按总表读数收费，用户按分表记载交钱，这中间的水损费被迫由物业服务公司承担；二是由于水压不足，很多小区需要实行二次提水，据测算，二次提水所产生的电费至少为0.20元/吨，这笔费用难以分摊，也由物业服务公司承担。

供水、供电部门处于垄断地位，水费、电费等费用的收取被迫落在物业服务企业的肩上。物业服务企业既要为相关部门无偿提供服务，又要承担水损、电损及部分恶意欠费等。物业服务企业管理范围越多，亏损就越大。

《物业管理条例》规定了物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但实现终端收费需要重新进行水电改造工程，改造费用较高，但责任并不明确。自来水公司和供电局曾对改造工程进行测算，一般为2,000元/户以上，这部分改造费用无人愿意承担。业主认为，供水供电属居住的基本要求，应由房屋建设单位来负责；建设单位认为已过保修期无法律承担义务。物业服务公司左右为难，只能承担水电损耗。

（三）物业收费与服务的矛盾突出。

物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点之一，也是物业服务企业反映较为强烈的问题。物业服务收费标准全国没有统一的规定，受经济水平的制约，中小城市的物业服务收费都不高。如湖北省孝感城区的物业服务费，一般为0.10－0.20元/㎡/月；荆州、襄樊、十堰为0.30－1.00元/㎡/月；黄石为0.20-0.50元/㎡/月；随州为0.30-0.50元/㎡/月。大多数物业服务公司认为物业服务收费偏低，因此无法提高服务水平，使物业服务步入低收费、低服务、低质量的恶性循环。

另一方面，业主的消费意识不高，认为物业服务费高或不愿交费。几十年来业主们都不用交纳物业服务费，现在交了物业服务费，自然期望享受理想状态的物业服务，容易无限地扩大服务要求，居住过程中出现的一切问题都要求物业服务公司来解决，由物业服务公司来承担责任。[2]业主与物业服务公司容易产生矛盾，业主便以欠费对抗。对欠费业主，物业服务公司一般只能多次催收，业主仍不交纳，物业服务公司也无可奈何。《物业管理条例》第六十七条规定了可以诉讼方式催缴物业服务费用，但物业服务公司往往不会选择程序麻烦、效率不高、诉讼成本复杂的诉讼手段。

（四）市场培育难，依靠《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》物业管理市场竞争机制难以形成。

中小城市经济发展水平不高，难以实现公开、公平、公正的前期物业管理招投标。行业兴起初期，为解决“重建设轻管理”、“只建设不管理”的现象，形成“谁开发，谁管理”的物业管理模式。但同时也决定了“子物业公司”从属、依附、受制于“母房地产开发企业”的局面。[3]开发遗留的问题诸如房屋面积缩水、改变规划、销售期间的承诺不兑现等都遗留给物业服务企业。作为开发商下属的物业服务公司，在物业接管中缺乏必要的自主权，也不便对开发商严格主张建筑质量和保修责任。

有“父子关系”的物业服务企业在中小城市占有相当大的比例，一般为60%以上。受到这种先天性的制约后，“子物业公司”将盈利或亏损的经营风险推向开发商，无心提高物业管理服务质量和工作效率，一味依赖开发商的补贴，不会参加其他物业项目的物业服务投标。而开发商为推销楼盘，也给予下属物业服务企业各种超值服务补贴，形成了物业服务企业之间的不公平竞争，阻碍物业管理的规范发展。

现实中，只要是有“子物业公司”的开发商进行开发项目的前期物业管理招标，仍然由自己的物业公司中标。为了依法进行招投标，开发商还往往花钱请几个物业服务公司来作陪参与投标。只有物业基础差的项目才能给独立市场化的物业服务公司进行投标的机会，而这样的项目物业服务难度大，业主物业服务消费意识也不高，物业服务公司并不情愿承接。

二、对策

（一）加大对物业基础的监管，为物业的长治久安奠定基础。

物业的状况是物业管理的基础，完善、优质的配套设施设备、场地才能为高水平的物业管理服务奠定基础。为解决物业管理基础薄弱，使建设不再存在制约物业管理发展的遗留问题，必须实现建管之间的有效衔接，加强对开发项目的监管，保证项目的优良性和保修率。

1、加强对开发项目监管，严把物业质量关。

根据城市整体规划，严格土地使用权的审批。城市规划部门、城市建设部门、工程监理单位通过规划许可、设计图纸审批、工程建设施工许可、竣工验收等对开发项目进行严格监管，审查其配套的设施设备是否完善，是否符合现代物业要求，水、电、燃气等是否按终端收费的施工要求进行等。

监管部门需承担各自监管不力的赔偿责任。通过审批、许可、验收的项目在建成并投入使用后出现的配套弊端、工程质量问题，业主有权要求有关部门或单位承担赔偿责任，直接承担改造费用。

2、制定不同等级的工程质量保修期标准。

法规规定，工程质量保修期可自行约定，同时规定了最低标准，但建筑商、开发商往往只按最低标准承诺。为促使开发商、建筑商提高工程质量，应对现有法定最低工程质量保修期进行修改，制定不同等级的保修期标准。开发商在取得销售许可证时，必须承诺保修等级，并在销售许可证上标明。物价局通过其销售价格时，将保修等级作为一个重要因素进行评估。通过上述措施，促使开发商、建筑商提高工程质量，物业管理能更顺利地延长物业的使用寿命。

3、建立开发商信用系统，制约开发商对项目质量的保证。

为真正落实《物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”在全国范围内建立开发商信用系统，对开发商的工程质量、质量保修落实等进行信用评定。对工程质量差，质量保修不落实的开发商信用评定为差，进行资质降级核定，并禁止其在一定期限内再进行开发；正在施工的项目，必须交纳按工程造价一定比例的保证金。

4、在房地产开发中，坚决实行物业管理全程参与制度。

在商品房规划论证及报建阶段，应要求物业管理部门参与项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部要求。

在建设阶段，物业管理部门代表业主监督小区规范落实、施工质量、配套设施等，及时发现物业使用功能与质量上的问题并要求解决，防止留下后遗症。

在竣工验收阶段，各部门从各自职责范围对已竣工小区进行综合验收，经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并可完成开发单位对物业服务企业的前期物业管理移交工作。

（二）出台水改电改的具体规范性文件，解决物业管理水电终端收费问题。

水电损耗全部由物业服务企业承担不是长远之计，政府解决落实公用事业系统改造和收费到最终用户的问题，才能彻底给物业服务企业消除后顾之忧。

实行水电终端收费牵扯多部门，靠物业管理行业难实现。只有政府下决心，在全市范围内大力推行，分步进行，出台统一规范性文件或政策，协调物业服务企业和业主委员会，配合规划、建设、供水、供电部门和单位，共同创造条件，按照“先急后缓，居户自愿，合理负担，量力而行”的原则，采取“分区测算、一区一策”的办法，有计划、有步骤地推进老城区住宅区供水供电设施改造工作。水电设施改造的具体实施，由小区业主委员会与供水供电单位具体协商，管线材料、水表电表可由供水供电单位提供产品目录，施工企业由业主委员会选择，质量监督、监理部门及供水供电单位可派人监督施工质量。所需费用来源，可考虑由业主、开发商或建设单位、供水供电单位各按一定比例分别合理负担。新建住宅小区，供水、供电、供气等设施设备，必须按照终端收费的要求进行设计和施工安装，并在规划、报建、施工、验收等各个环节严格把关，确保住宅小区建设按照规范规定的各项功能指标，特别是水电达到终端收费要求落实到位，真正实现“向最终用户收取有关费用”。

（三）加强物业管理法规知识的宣传。

物业管理是新兴行业，且物业管理是项综合性工程，在中小城市人们对其认识不深，因此须发挥物业管理协会和管理部门的作用，加大对物业管理法规的宣传力度。如举办物业沙龙，印制物业管理知识问答，还可以在电视上展开辩论赛和法律常识比赛等，通过各种途径强化全社会对这个与自己生活息息相关的行业的了解，并支持其健康、规范地发展。

（四）采取委托管理、自营管理、兼容管理多种方式，从根本上解决物业服务收费与服务间的矛盾，同时也解决了市场培育难的问题。

全球有三种物业管理模式：委托管理、自营管理、兼容管理。[4]我国的物业管理只着重推行了由物业服务企业进行的委托管理。新《物权法》事实上已认可了自营管理的方式，应在中小城市大力推广自营管理。委托管理的优点是：专业化程度较高，管理效果相对好。但其弊端是：管理费用较高，很多中低收入业主难承受。自营管理是由业主自己管理，业主们自己选出一个比较精干的管理委员会，管理委员会负责小区的管理。自营管理不需要定期收费，只是根据需要很少量地收取必要成本费用，其最大的优点是节约开支。这种模式在我国台湾地区、日本比较普遍。我国台湾地区的管理委员会进行自治管理，委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题；日本的自治管理一般采取各业主轮流承担管理事务和方式。我国台湾地区、日本的经济发展与居民收入水平均比我国大部分城市高，尚存在自营管理，我国更有必要采取此管理模式。另外，还可根据业主的需求，实行兼容管理，专业性强的业务委托物业服务企业去管理，专业程度不高的业务由业主自己去做，物业服务费取费标准适中些，以满足中等收入业主。经济发展略为滞后的中小城市，自营管理的存在非常现实。在规模较大、业主经济收入较好的小区，实行委托物业管理模式；在规模不大、业主经济收入不高的小区，实行兼容式管理；在规模较小、业主经济收入较低的小区，实行自营管理。多种形式并存，可解决业主无法承受物业服务费的问题，物业服务企业也能无后顾之忧，促进了物业服务企业的积极性，着力于进一步提高服务水平，自然也解决市场化竞争难的问题，使物业管理全面推行，是符合中国国情，具有中国特色的物业管理模式。

参考文献：

[1]何文.绍兴市区物业管理发展现状的调查研究与理论思考[J].科技情报开发与经济，2006（4）：110-111.[2]姜洪涛.推进中小城市物业管理发展的对策[J].科技情报开发与经济，2007（6）：153.[3]刘际涛.西部地区物业管理发展现状、问题与对策[J].前沿，2006（5）：50-51.[4]张建新.物业管理概论[M].南京：东南大学出版社，2005（1）：174-176.

第二篇：中小城市停车难问题对策研究

中小城市停车难问题对策研究

2010-12-20

近年来，经济发展带动了交通事业的长足进步，也给道路交通带来了不容忽视的问题，特别是中小城市由于基础薄弱、停车功能欠缺，停车难问题尤为突出，不仅直接影响城市交通秩序的规范化管理，也给群众的出行需求造成困难。为寻求破解中小城市停车难问题的良策，笔者结合当地实际，对市区道路条件、停车配套设施以及静态交通管理状况进行了深入调研，提出了制定停车设施规划、架建“多点诱导”、挖掘停车资源、合理组织交通等的若干对策。

一、停车难问题及现状

（一）停车泊位供给不足。根据专家测算，一个城市停车位数量与机动车数量之比至少要达到１：１.２，才能基本满足城市的停车需要。也就是说，一辆车除应该拥有一个固定停车之外，包括工作、娱乐、消费还至少应该有０.２个停车位。而从中小城市情况看，由于城区处于当地政治、经济、文化中心，居住人口密集，区域面积狭窄，大型超市、商场、行政机构、医院、学校集中，吸引了大量的车流、人流、物流，形成了巨大的交通向心力，停车难现状最为突出，普遍存在停车泊位不足的问题。

（二）道路通行功能弱化，停车难趋向恶性循环。在中小城市，由于地域和历史的原因，大多存在道路街道化、街道市场化问题，在有些县（市区），城区街道的人行道还大多划归城管部门管理，由于职能定位的不同，城管部门会更多地考虑人行道的有序摆放，没有过多地考虑人行道的通行功能，造成人行道被摊位摆放、被临街商店占用的问题突出，无路可走的行人只能借用车行道路边通行，造成并不宽敞的路面更为狭窄，通车难、停车难问题雪上加霜。

（三）停车难衍生出的系列问题。主要表现在三方面：一是造成占道停车现象突出，严重影响市区整体交通环境。在中小城市，街道普遍狭窄，行车路面宽度一般只有7-12米宽。为解决停车问题，许多地方只好采取权宜之计，在狭窄的街道上刷划临时停车位，严重挤占了正常交通流的通行空间，加上大量的残疾车、人力车等多种因素的混合交通，致使交通拥堵，秩序混乱，道路通行能力差。二是车辆乱停乱放引发交通事故的概率高。占道停放车辆阻挡了行车视线，增加了交通事故的发生概率。三是停车难引发的治安纠纷和涉车犯罪多。停车资源紧缺和停车难问题，必然引发治安刑事案件：有的是车辆长期停放在路边商店门前的临时泊位，影响商店营业产生纠纷；有的在停车过程中因抢占停车泊位，引发斗殴，直至伤人夺命，如哈尔滨6名警

察打死人案件，就是争夺停车泊位引起的；还有的是把车辆停放在夜间无人看管的地方，造成车辆被划、被盗、车辆牌照被撬和车内财物被窃的案件屡屡发生。

二、停车难原因分析

(一)规划滞后造成停车位短缺。中小城市是由小集镇发展起来的，在城市发展初期时，汽车的发展及作用并不显着，政府和有关部门没有长远认识到车辆的快速发展，造成在城市规划建设住宅、办公、商住楼的设计时，降低国家规定的配建标准，没有建设或低标准建设相应的停车场地，导致自身停车需求难以满足，许多应该停放到建筑内的车辆，不得不转移到街道上停放，无疑使市区的停车难、难停车问题愈来愈突出。

(二)交通诱导功能欠缺，停车压力过于集中。得益于国家宏观政策，近些年，中小城市建设进度很快，城市框架也越来越大，但由于在城市建设时没有考虑诱导功能，市民的向心力仍然集中于狭窄的老城区。在许多地方，城市发展后，但政府的行政体系和商业、娱乐、休闲依然局限在老城区，使市民出门办公，以及外出购物、休闲、逛街，并没有因为城区的发展而改变出行习惯。与此相反，新建成的城市新路，由于不具备购、游、娱一体的诱导功能，人流、车流远较老城区稀落，注定了市民外出都争相开车进入老城区，使得本就紧缺的停车泊位捉襟见肘。

(三)单位自有停车场利用率低，配建停车场挪用、改建现象严重。一些机关事业单位的自有停车场仅仅限于“自用”，明明本单位院内留有足够的停车场地，但往往凭借一块“外来车辆禁止入内”的牌子，将前来联系工作的车辆拒之门外，造成大量机动车停放在路边，加剧了道路资源的无谓占用。

(四)管理制度和手段相对落后。首先，当前停车场管理没有真正的主管部门：规划部门负责停车场建设的规划管理，物价部门负责制定收费标准，城管部门负责人行道管理，包括人行道上的停车管理，交警部门只负责机动车道、非机动车道的交通秩序管理。根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，交警部门可以依法对停车场实施管理，但由于涉及部门的既有利益，交警部门介入停车场管理阻力大，实施难。这种“多头管理”现状和交警“缺位”问题，造成了规划必然滞后、管理相对混乱。其次是缺乏切实可行的长效机制和管理办法。目前，许多中小城市城市还沿袭小集镇的管理模式，没有利用市场经济的调节杠杆来调控车辆，大量的街头停车泊位均属于无偿停放，制约了停车场建设的长远发展。再次是市区内停车场标志不清，指示功能缺乏，标准不一致，没有停车诱导和停车信息，造成外来进城车辆找不到收费停车场，有的只好乱停乱占路边的临时停车泊位。

(五)交通参与者良莠不齐，人为因素造成停车难。目前相当多的市民现代交通意识、法律意识薄弱，只享受通行权利，不愿承担交通义务。许多人开车外出办事或购物，明明附近有停车位，但为了自己少走几步路，往往把车直接开到商店或餐馆门前停放。部分出租车、人力三轮车把个人的利益放在城市的整体利益之上，为抢生意，恶性竞争、违法乱停屡禁不止；一些党政单位司机特权思想严重，开车、停车有恃无恐，想停哪就停那，加剧了市区的停车难。

三、解决停车难对策

停车难不仅仅是一个静态交通供应问题，更是一个关乎城市形象、牵动市民生活的大问题。从可持续发展、落实科学发展观的高度，笔者认为破解停车难，应本着建管结合的原则，从加快停车设施建设、架建“多点诱导”体系、挖掘停车资源、净化交通环境四个方面入手，实施四轮驱动，才能从根本上解决停车难、难停车问题。对策

一、坚持协调发展，加快制定和实施城市停车设施发展规划，解决管而有据问题。

其目的是，根据城市发展、车辆增长，制定切实可行的城市交通发展思路与目标任务。按照公安部和建设部制定的《停车场建设和管理暂行规定》，在制定城市总体规划上组织编制公共停车设施专项规划。其总体思路应包含以下三个主纲：一要明确以发展大型建筑配建停车场为主，路外公共停车场为辅，路面临时泊位为补充，形成布局合理，比例适当，使用方便的停车设施和管理体系。二要按照鼓励经营、促进使用的原则，兼顾经济效益和社会效益，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励社会资本投资建设公共停车设施。三要支持多种经营方式开展“咪表”停车收费管理，实现“谁投资、谁经营、谁收益”，力争实现三年内城区路内停车泊位控制在总停车泊位的１５％以内，城市停车泊位与机动车拥有比达到１.２：１至１.５：１的目标。

对策

二、大力架建“多点诱导”体系，引导车辆均衡停放。

一要建立有偿停车，发挥价格杠杆的诱导作用。在按照国家停车场建设标准，完善停车场配套设施的基础上，还应全面取消无偿停车做法，实施停车有偿收费，进而通过分级收费的价格杠杆引导车辆有序停放。参照大中城市的“区别收费”做法，可在中小城市的城区范围划定几个区间，按照交通密集度，在不同区域和不同时间段实行差额收费，老城区范围、高峰期时间段的停车收费，实行半小时或一小时累进制，停车时间越长费率越高；其他区域的停车收费则明显低于中心闹市地段，以此诱导入城

市民乘车、骑车或步行进城，或引导车辆在老城区之外的停车设施上泊车，减轻老城区停车压力，整合停车资源。

二要建立集聚人流新区，发挥区域优势的诱导作用。中小城市的区域优势仅局限在老城区，使周边的市民外出购物都争相往老城区拥挤，交通压力显而易见。如果在城市建设中，能够突出区域优势的诱导作用，在临近老城区地带开辟政、商、娱、游一体的新城区，将会大大减轻老城区的交通压力。

三要“做强”公共交通，发挥公交出行的诱导作用。无论从理论还是实际运行看，社会车辆与公共交通是一种正负关系，此消则彼长：公共交通弱则社会车辆多，反之也然。如果能够立足“做强做大”公共交通的发展思路，乘坐公交十分方便的市民就会减弱购买私家车代步的欲望，停车难问题也将得到很大缓解。从目前情况看，各地中小城市虽然开辟有：市内公交、城乡公交、环线公交，但普遍存在公交班次不够、乘客等车时间过长的问题，远未达到吸引市民首选公交乘坐的程度，很有必要进一步“做强做大”公共交通，完善高效快捷的、廉价方便的、省时省力的公交网络，吸引市民乘坐公交，减少社会车辆发展，减少私家车出行密度。如此，可从一定程度上缓解停车难矛盾。

对策

三、挖掘停车资源，解决停车供需矛盾

其目的是，通过规范停车秩序，降低静态交通对道路动态交通造成的影响，有效缓解市区停车难问题。重点是要争取政府立项支持,形成部门共管合力。要对城区现有建筑的配建停车场进行全面调查，对被挪用的配建停车场进行清理，恢复原有停车功能，对擅自改变配建停车场使用性质的单位和个人，要坚决依法处罚，拒不整改的，依照有关法律程序强制执行；对停车场自身配建比例不足占用人行道停车的，必须进行改建或增建；对于使用率较低的单位自有停车场，应采取相应措施促进其对外开放使用，提高停车泊位的利用率，盘活、用好现有停车资源。

对策四：通过科学管理，合理组织交通，净化交通环境。

其目的是，在以上对策付诸实施尚需时日的情况下，可以通过严格的、科学的管

理，对交通流向和流量进行重新组织，解决现有条件下的停车难问题。

一是实行局部限行和定时单向，缓解中心区停车难。在停车难最突出的地段划定一个限行区，禁止黄包车、残疾车、小货车进入闹市区域，并视情在交通高峰时期对进入中心区的车辆开展单向行驶管理，尽可能地扩大限行区域的通行空间。

二是加强公德教育，提高全民文明交通意识。要取得党委、政府的大力支持，充分利用和组织电视、广播、报纸等新闻媒体进行广泛宣传报道，营造氛围，赢得人心，争取广大市民及有关单位对交警工作的理解、支持、配合，向市民灌输应该承担的交通义务，提高全民交通文明意识和守法意识，提高城区道路的通行能力和利用效率。

三是强化路面管理，加大处罚力度。有针对性地开展公交车、出租车、人力三轮车、残疾车等“乱源”车辆的整治，综合利用各种手段加大执法力度。对出租车违法掉头、违停上下客，残疾车、人力三轮车非法营运行为，以及其它车辆在城区范围的乱停乱放行为，发现一辆查处一辆，该暂扣的暂扣，该拍照的拍照，需要舆论监督的，坚决给予电视公开曝光，以此净化道路空间，还路于交通，有效净化城区道路交通环境。（作者：渭滨大队付苗雨）

第三篇：中小城市物业管理的现状及对策-ok

浅谈中小城市物业管理的现状及对策

向小玲

（四川建筑职业技术建筑学院，四川德阳618000）

摘要：物业管理较传统房产管理模式具有明显的优势，但目前，在我国物业管理发展趋缓，尤其在中小城市。本文通过对中小城市物业管理现状的分析，提出了相关对策。关键词：中小城市；物业管理；对策

Property management of small cities and Countermeasures

Xiang Xiao-ling

(Sichuan college of architectural technology, Deyang 618000，China)AbstractProperty management has obvious advantages than the traditional management model, but, the developing of property management in China has slowed down, especially in small cities.Based on the present situation of small and medium-sized cities, this paper proposes some countermeasures.KeywordsSmall city；Property management；Countermeasures

一、中小城市物业管理的现状

物业管理是受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向其所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它伴随着城市的发展而发展，城市的发展使人们的居住条件和生活方式发生了质的变化，组团式的各种公共配套和生活设施齐全小区的出现，要求更好地发挥它们的社会功能、使用功能、服务功能，为人类文明和社会发展发挥社会、经济、环境效益。但纵观我国物业管理发展历程，专业化的道路还很漫长，尤其在中小城市，物业管理发展还很迟缓。

（一）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成在中小城市，住宅小区物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业企业。

（二）物业管理前期基本无介入，增加了后期物业管理成本

目前，中小城市住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题突出，物业管理企业在住宅小区设计、施工、竣工验收阶段基本无介入，物业管理处于被动管理状态。在规划设计过程中，因缺乏物业管理主管部门的参与，使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设计与实施物业管理脱节，为后期实施规范化管理带来了严重影响。在建设过程中，缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，造成物业建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷；这势必造成物业企业后期管理成本增加。

（三）企业亏损现象不容乐观、盈利水平低

在中小城市，大多数物业公司是以房地产公司为依托而发展；适合发展的市场环境和机制尚未成熟，物业管理是服务性商品的市场意识缺乏；物业公司经营状况不佳，社会化 作者简介：向小玲（1980—），女，四川巴中人，助教，工程硕士，从事房地产研究

程度低，盈利的企业很少，主要有以下原因：开发楼盘的遗留问题累及竣工后的物业管理。如因房屋质量问题引起的纠纷，不能很好的为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费； 小区公共配套设施不健全业主也因此拒交物业服务费；小区安全环境差出现偷盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业管理费。

（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下

目前我国的物业管理行业是劳动密集型行业，从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。而物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步晚、定位不高，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。因此，所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在。

（五）物业管理服务质量差、收费不规范

由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性。

（六）业主委员会的工作力度不大，没有充分发挥好桥梁和纽带作用

在中小城市，住宅小区大多数成立了业主委员会，但是在实际操作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来，没有真正发挥业主与物业服务公司之间桥梁和纽带的作用。

（七）法规建设滞后，不适应当前物业管理新形势的需要

目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。

二、中小城市物业管理工作的对策

针对中小城市物业管理工作中面临的困难和问题，如何促进物业管理工作规范发展，应考虑从以下几个方面抓好落实：

（一）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择

目前，物业管理服务企业基本依附于开发商，政府有关部门可依照《前期住宅小区物业管理招投标管理办法》，责成开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理，同时鼓励开发企业积极引进外地优秀物业服务品牌企业，使住宅小区物业管理向市场化、规模化、品牌化的方向发展。小区的开发建设单位和居民委员会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业服务公司专业化管理相结合；培育和完善物业服务市场，形成业主和物业服务公司双向选择机制。

（二）搞好物业管理前期介入，规范后期物业管理

物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件，主要应解决好规划、建设、管理的衔接问题，为实施规范物业管理奠定良好基础。

在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。

在开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等建设的各个方面。同时，物业管理主管部门要督促房地产开发企业通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，监督物业服务用房配套落实情况，提前策划前期物业管理方案，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。

在综合验收阶段，建立验收及使用许可证制度。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作，否则，房管部门不予办理确权发证手续。

(三）走规模化经营之路，增强企业盈利能力

根据规模成本递减原理，生产成本分为可变成本和不变成本。对于物业管理企业来说，随着其经营管理的物业面积的增多，企业的一部分管理费用并不会随着管理规模发生数量变化(即不变成本)，这就会摊薄单位面积的不变管理成本，所以其单位物业管理面积的综合成本就会降低。实行规模化经营可以有效地降低管理成本。另可以拓宽物业管理服务的内涵，提供多样化的服务，创造经济效益。再次实行专业服务社会化，增加盈利的有效途径。

（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下

我国目前的物业管理从业人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，加强物业管理的实务培训工作，同时，企业要勤练内功，加强从业人员的培训，不断提高从业人员的整体素质，造就一批住宅小区物业管理人才，使住宅小区物业管理上档次、上水平，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。

(五）物业管理服务质量差、收费不规范

物业管理是一项服务性的工作，在组织内部要树立良好的服务意识；从专业性、技术性层面不断向服务性层面推进；引入业主委员会评价机制，对存在的问题要积极改进，政府也可以通过评选优秀物管企业强化其服务意识。在内部管理上，要制定详尽的收费标准，并严格执行；随着不断实践，适时修正；使政策具有时效性和严肃性。

(六）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展

政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。

(七）尽快建立健全物业管理政策法规体系，从制度上保证行业发展

健全的物业管理法规政策对规范发展物业管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。

参考文献：

[1]吴健巍:中小城市物业管理现状调查与思考—以保定为例.中国房地产，2006,(11)

[2]庞清华: 中小城市物业管理面临的问题及对策[J].现代物业，2008，(10)

[3]张建新.物业管理概论[M].南京：东南大学出版社，2005（1）：174-176.[4]姜洪涛.推进中小城市物业管理发展的对策[J].科技情报开发与经济，2007（6）：153.[5]刘际涛.西部地区物业管理发展现状、问题与对策[J].前沿，2006（5）：50-51.样刊邮寄详细地址：

邮编：618000

四川德阳市嘉陵江西路四号四川建筑在职业技术学院经济管理系

向小玲收***

第四篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。

第五篇：物业管理问题及解决对策

一、物业管理存在的问题

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.遗留问题

一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司

7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

8、物业公司不专业，管理服务不到位

一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。

二、相应的对策

1、政府层面

（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。同时建立物业管理信用档案也有利于物业公司的良性发展，通过市场和业主的口碑来选择出真正优秀的物业公司，使真正优秀的物业公司能够在目前鱼龙混杂的物业管理行业

中脱颖而出，获得业主的青睐。

（2）制定完善相应的法律法规，协调物业公司与个相关部门的关系，在物业公司做好服务的前提下，帮助物业公司协调工商、税务、教育、银行、水利、电力等各部门的关系，帮助物业公司各项服务能够更人性化、更规范化；使物业公司成为业主们的朋友，而不是敌人。

（3）推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

2、物业公司层面

（1）严格执行承接查验标准

针对遗留的质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

（2）培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作第一、增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业

主的自觉性。

第二、借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作。

（4）物业管理企业建立现代企业制度，规范企业管理制定科学有效的管理体制，并认真执行到位，深刻认识服务型行业的特点，提高企业人员素质；要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

（5）制定好各项服务标准，达标要求已经收费明细，召开业主大会对相关规定及各项标准张榜公布，并接受监督。

3、社会层面

（1）物业管理协会应积极有效的发挥作用。

（2）加大对物业管理行业的宣传力度，使社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

（3）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（4）加强对广大业主对物业管理的宣传和指引，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。