芜湖县城镇化进程中解决人口与计划生育问题的几点思考2

第一篇：芜湖县城镇化进程中解决人口与计划生育问题的几点思考2

芜湖县城镇化进程中解决人口与计划生育问题的几点思考

摘要：随着城镇化建设，经济的快速发展，生活水平的提高，人口于计划生育工作出现了很多问题，政策外出生人口的增长，流动人口管理难道大，综合治理的不到位等。本文就芜湖县城镇化进程中关于人口于计划生育问题展开研究，讨论现阶段计生工作问题以及原因和对策。

关键词：城镇化人口于计划生育思考

现阶段，随着我县城镇化步伐的加快，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，人口与计划生育工作也出现了与之相对应的许多新的问题，因而稳定城镇低生育水平、统筹解决人口与计划生育问题的任务还十分的艰巨。如何做好现阶段我县的人口与计划生育工作，以适应城镇化建设中经济不断发展的需要，已成为我县人口与计划生育工作的重点与难点。通过调查，并结合我县实际，下面是对我县城镇化建设中如何解决人口与计划生育问题的几点思考。

一、城镇化进展中人口与计划生育工作存在的问题

城镇化进程中，进城务工，经商人员的不断增多，将给人口与计划生育的管理与服务工作带来很大的压力和挑战，造成很多难点问题，主要表现在以下几点：

1、政策外出生呈上升趋势。新《安徽省人口与计划生育条例》实施后，放宽了二孩的生育条件，允许部分符合条件的再婚夫妇生育二孩。但是随着经济的发展，和生活水平的提高，超生政策外二孩的人员受其他因素的影响，越来越多。我县2006年的出生政策符合率是 95.07%，2011年的出生政策符合率89.24%，短短6年，出生政策符合率下降近6个百分点。由此可见，我县的政策外出生呈上升趋势。

2、信息量过大，信息难以掌握。

随着城镇化建设步伐的加快，流动人口的不断增加，流动人口构成越来越复杂，大量的信息难掌握，加上就业行为的随意性，生育行为的隐蔽性给人口与计划生育的管理与服务带来了很大的难度。

3、流动人口管理难。随着企业用工人员的大量增加，外地流入人口的不断增多，企业又没有专门的计划生育工作人员，给当地的人口与计划生育管理与服务工作带来了难题。同时，县内跨乡镇之间的流动已婚育龄妇女，户籍所在地和现居住地之间缺乏有效地信息互通。各镇计划生育部门对难点、重点问题相互推诿扯皮。

4、手术到位难度大。随着新《人口与计划生育条例》和新《医疗管理条例》的实施，受两个《条例》和经济发展的影响，以及现在离婚率的越来越高，导致手术到位难度越来越大。

5、社会抚养费征收难度大。社会抚养费征收存在调查取证难、征收难，征收到位率低，不能有效发挥其遏制政策外生育的真正目的。

6、综合管理不到位。虽然我县出台很多关于综合治理人口与计划生育的相关文件，但在实际操作过程中，执行过程中，部门之间参差不齐。

二、问题的主要原因

上述问题的存在，分析主要的原因有以下几个方面：

1、生育工作发展到现在，人们的生育观念发生了一定变化，特别是随着城镇化建设步伐的加快，人民生活水平有了很大的提高，人们的生育观念在很大的程度上有了一定的提高，但是经济的发展也让一些富起来人有了想多生个孩子的想法，特别是一男孩户、双女户、未婚青年、不符合省新《条例》照顾生育二胎的人员有违法生育欲望强烈。首先，一男孩户和双女户是违法生育的主要人群。由于传统旧生育观念的影响，多数一男孩户想要两个孩子，双女户想生男孩，如果管理措施稍一弱化，这部分人便想方设法超生，达到自己的生育目的。其次，城镇人口双方非农业人口，又无固定单位，经济条件相对较好，生育一个女孩后有着强烈的生育男孩的愿望。

2、手术的难到位，主要是由于部分育龄妇女对自己的婚姻缺乏一定的信心，特别是二女户。还有现在一切工作都要求“以人为本”，过去那种“通不通，三分钟，再不通，龙卷风”的工作方法已不能适应现在的工作；加上省里考核方案的制定，只考核二女户结扎到位率，部分乡镇对非二女户对象结扎要求不再是严格的，导致生育二孩的对象心里不平衡，对结扎有着抵触情绪，加之没有强制的手段，完全靠说服教育加动员，效果是不明显的。还有对于随着新《医疗管理条例》的实施，医疗行业对计划生育工作的不理解，不支持，不配合，导致计划生育管理与服务工作的开展有一定的难度。

3、城镇化建设的发展，人口的流动流动频繁，多数育龄妇女外出不与村级打招呼、不办证、随意外出。加之村级经常性工作不到位，对流动人口的动态信息不能及时掌握，极易造成这部分人漏管。同时流入人口在企业务工，本人和企业的不配合，给人口与计划生育管理与服务工作带来很大的困难。特别是在县内流动躲生者。有的居住在亲戚家中，有的在县城租房居住。经常更换居住地点，和计生干部玩躲猫猫的游戏，使计生干部无法掌握她们的真实的信息。

4、政策外人口的出生，随之而来的是社会抚养费的征收，因为个别村干部抓计划生育工作的责任感和主动性不强。少数个别村干部普遍存在不想抓、不愿抓、不敢抓的思想，工作主动性不强。不想抓，是由于受村委会三年换届的影响，个别村干部怕落选、丢位子。不愿抓，是由于世代均在一个村子里居住，撕不开情面，放不开手脚。同时，依法征收只是在每年的集中服务月才开展，强制征收的手续要求相对较严格，对象户不配合，材料无法完善，也导致一些有执行能力的对象户得不到有效地征收，也给人口与计划生育管理与服务工作带来了很大的影响。

三、几点建议

1、继续加大宣传力度，保持计划生育舆论的高压态势。立足于既逐步转变群众的婚育观念，又确保舆论的高压态势，开展多种形式的宣传活动。不仅要充分利用人口学校开课学习、印发宣传材料等形式，全面宣传中央《决定》、计划生育“一法三规一条例”，营造浓厚的舆论声势。还可以利用大、中型公益广告牌，手机短信，抓好舆论环境宣传。要创新宣传载体，加大媒体宣传，做到广播上有声、电视上有像、网络上有影、报刊上有专栏，实现计划生育宣传教育立体化、全覆盖，让群众切实了解国情、懂得政策、增强历史责任感。同时，要与育龄群众算好经济对比账，算好多生育一个孩子，抚育子女的成本，引导群众自觉选择少生优生。

2、加大社会抚养费的征收力度，坚决遏制违法生育。一是要落实村为主的工作机制，发现一起征收一起，要严格按照高标准征收，杜绝人情，特别是对一方的人口与计划生育工作带来一定的负面影响的，对这样的人员的处罚是遏制违法生育的重要措施，是教育、警示、震慑广大群众实行计划生育的有效手段。这项工作，既要保证征收到位率，又要保证其影响力。对抗拒不缴的“剌头户”和外逃户，由计生部门向法院申请强制执行，强制征收工作要做到经常化，不能流于形式。同时要建立有奖举报制度，要分孩次给予奖励，要提高奖励的标准。

3、实行分类管理，加强流出人员的计划生育管理。一是季节工。这部分人多数走不远、打工时间短，有时白天在外打工，晚上回家居住。可以按照常住人口进行管理，二是长期外出务工人员。年底时，利用他们返乡过节的有利时机，集中进行一次进站普查，同本人见面，掌握其孕、育、节育情况。平时要随时关注她们的动向，对于临时返乡的，要求村干部及时掌握，及时上门服务，对已婚育龄妇女流出相对集中的地区。继续实行“跟踪式”服务，改变乡镇各自为战的做法，由县人口计生局统一组织协调，依托当地计生服务机构对我县籍已婚育龄妇女集中进站、集中回函。对县内流动的已婚育龄妇女。要求全面的清理，掌握，落实现居住地管理与户籍地管理相结合，纳入现居住地的计划生育管理。做好信息通报，及时沟通。

4、继续推进“关爱女孩行动”，加大关爱女孩的力度，在奖励扶助制度的基础上，对现出生的二女户，在出生时，就开展上门慰问，让群众感到生女孩不吃亏，生女孩光荣。对于主动采取结扎手术的除了在经济上给予一定的补助外，还应给予一些特殊的待遇，定期进行宣传。同时加强与宣传、民政、共青团、妇联等部门的合作，加大关爱女孩的力度，在全社会营造男女平等的社会新风，让全社会都来关心爱护女婴和女孩。

5、进一步强化各部门综合治理，对企业人员的管理有业务主管部门牵头，定期和管委会联合深入企业，以为育龄群众服务为抓手，为已婚育龄妇女进行孕、环检检查，并将结果反馈到育龄妇女户籍所在地。

第二篇：城镇化进程中的问题

城镇化有力地吸引了生产要素向城镇聚集，促进了产业结构的调整和资源的优化配置，成为解决就业、实现市场扩展、推进新型工业化的重要举措；城镇承接了大量的农村富余劳动力，在带动农民增收的同时，还在很大程度上缓解了农村人地紧张的突出矛盾；城镇化有利于实施国家区域发展总体战略，统筹城乡区域协调发展，逐步缩小城乡区域差别。

今天我们组的报告是讨论土地城镇化与人口城镇化的关系。对其中存在的一些问题进行了讨论。我国城市发展中,存在着土地城镇化过快的现象。这直接影响了城镇化的健康发展。

土地城镇化和人口城镇化应该有一个合理的比值，这个比值要控制在一个合理的预值范围，这两者之间要相互适应，一般来说城镇用地的增长弹性系数来衡量，国际社会公认的一个标准，应该是在1：1.12之间。从目前我国城市发展情况来看，土地城镇化的速度远远超过了人口城镇化的速度。从20年的数据表明，在我国建成区的快速增长，而同时城镇集聚的人口明显滞后，造成了城镇的过度扩张，土地城镇化的速度过快。

分两个时段来看，第一个时段1990年到2000年，这个时候土地城镇化的速度是人口城镇化速度的1.71倍。如果再看到2000年到2010年10年，这个趋势更快了。城市的建设用地面积扩大了83%，但是城镇人口仅仅增加了45%。我们的发展现状是土地城镇化一直保持快于人口城镇化速度的情况。

因此我们得到的结论，我国城镇用地增长的弹性系数大大超过了合理预值，从2000年到2010年，土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85倍。如果再考虑人在城市，但是没有城市户籍的人口，不能充分享用城镇用地的情况，实际上土地城镇化的速度还应该更快一些。其实在2010年的城镇化速度，应该达到的城镇化率应该是59%，也就是说现在在城市里的人口数量，如果跟土地相比，整整大概慢了10个百分点。

为了解决土地城镇化速度过快的状况，办法有两个，第一个是加快人口集聚，第二是控制城镇用地规模的过快扩张。

第一个是增加城镇人口，特别是定居的人口，充分释放城镇集聚人口的功能，首先是加快各类人口进城定居，把享受城市保障和福利的资格，与户口脱钩，使包括农村进城务工人员的人群成为城镇人口。其次逐步解除户口的限制条件，消除外来人落户的限制，切实增加落户人口。第一条，要把这些能享受的条件逐项逐项享受，比如说原来没有城市人口不能念书，现在逐步变成没有城市户口念书还是可以的，只是在选择学区上有所差别，这样逐项来解除跟户口挂的太紧的各项政策，这样一步步使城市的进城人员落实下来。第二步才是开放户籍。

第二个是加强对城市土地扩张过快的管控。这方面主要有几项措施，在土地规划中，国土的政策中也做到了相应的一些工作。按照社会经济发展的要求，来制定用地的极限。通过这样的规划来促进大中小城市的协调发展。到目前为止，我国目前的城镇用地水平，比我们原来设想的要粗放。根据最新的土地调查结果，目前城市的用地已经超出建设部和国土部制定的城市人均用地水平。因此，目前的情况就是，局部是节约的，但是总体上城市用地是浪费的。可以通过设立城市的发展边界和有条件的建设区，来优化城市布局。在土地利用总体规划中，设定城镇发展的边界，确定容许建设区，防止特大城市、大城市面积的过度扩张。同时还要划定出限制建设区，这是农业专用的区域，和禁止建设区，就是生态专用的区域等等，使得农村和城市协调发展。

还可以通过约束城乡建设用地的总量来开展增减挂钩，防止人地进一步的分离。这个就是把城市的用地和农村用地统筹考虑。建立人口土地联动的机制，以土地的联动带动人口的流动，在减少农村建设用地的条件下，增加城镇的建设用地，促进农村人口向小城镇和城市集聚，防止城市扩大，人口不增加。

只有解决了土地城镇化和人口城镇化的关系，城镇化的进程才会健康发展。给大家说这些，谢谢大家。

第三篇：城镇化进程中失地农民问题与对策

城镇化进程中失地农民问题与对策

随着城镇化进程不断加快，城市规模和空间迅速扩张，征地拆迁力度越来越大，失地农民越来越多。失地农民为新型城镇化和新型工业化建设作出了很大的牺牲和贡献。由于历史、制度等诸多原因，农民在城市化大潮中往往处于被动的弱势地位，面临着就业、生活、社会保障等一系列问题。如何妥善解决好失地农民问题，已成为我国当前和今后的一项紧迫而艰巨的任务,笔者深入吉首市乾州新区进行初探。

一、失地农民的现状与问题

自1999年以来，吉首市委、市政府实施“开发乾州新区，再造一个吉首”新型城市建设战略，乾州发展突飞猛进，变化日新月异。同时征地项目迅速增加，失地农民迅速增多。据统计，从2000年至2009年底，乾州街道共有1.4万亩土地被征用，涉及16个社区（村）124个居（村）民小组，失地农民1.6万人。随着城市规模不断扩大，预计今后五年乾州将会征用土地5000余亩，新增失地农民3000余人。从调查情况看，目前乾州新区失地农民主要存在以下问题：

(一)失地农民就业处境艰难。据调查，辖区劳动年龄段内的失地农民大多数只有初中文化，有的甚至只有小学文化，90％以上的没有技术特长，从而不能适应市场经济竞争需要，长期处于失业或半失业状态。目前辖区赋闲在家的失地农民占失地农民总数的36.5%，阶段性就业的占失地劳动力的55.3%，其中大部分失地农民只能靠从事装卸、建筑等重体力劳动来维持家里的生活开支。

(二)失地农民生活状况堪忧。一是生活消费迅速增加。由于失去了土地的生活保障功能，随着物价水平的上涨和经济社会的发展，失地农民的生活消费增加较快。与此同时，失地农民的收入却没有得到相应增长。据对100户失地农民家庭的调查显示，失地前人均年消费支出为2600元，失地后为3800元左右，比失地前增长46.2%。部分失地农民因此成为困难群体。二是社会保障存在缺位。按照现行政策，失地农民不享受城市居民最低生活保障，同时，大部分村集体又没有预提留安置款为村民缴纳养老保险和医疗保险，失地农民对今后生活普遍感到担忧。

(三)失地农民“农转非”问题突出。2006年2月,市委、市政府为推进城镇化，规范管理，实行行政区划调整，原万溶江乡和原乾州办事处合并为新的乾州街道办事处。同年9月，街道把“城中村”合并或改为社区，经整合调整后设10个社区、6个行政村。从户籍管理上来讲失地农民也应该转为居民，即农业户口转为非农业户口（简称农转非）。但街道村改居4年来，失地农民不但不愿转居民户口，而且原先转为居民户口的还强烈要求转回农业户口。据统计，辖区农业人口从2000年的1.9万人降到2009年底的1.87万人，转为居民和迁出300多人，其中征地农转非几乎为零。“农转非”问题已成为推进城镇化和实现城乡一体化进程中的一大突出障碍。

(四)涉及失地农民矛盾纠纷不断。由于生活缺乏保障，加之征地政策不够完善，大规模征地与规划安置滞后的矛盾突出，部分农民心存不满，导致揽工、阻工、阻路和无理上访、越级上访事件时有发生，一定程度影响到社会大局稳定。据统计。2006年—2009年，全区共发生到市、州上访2750多人次，其中集体访120多批2000多人；赴省进京上访20人次。

二、失地农民问题存在的主要原因

(一)补偿安置政策滞后。一是征地价格偏低。按照市委、市政府有关政策精神，目前确定征地价格标准主要实行以年产值乘倍数的方式，这一方式由于没有考虑到被征用土地位置、当地经济发展水平等影响土地价值的经济因素，因而存在征地价格低于土地价值的问题。同时，征地价格标准在一定时期内固定（目前还一直延用2003年的征地拆迁补偿政策文件），不能动态反映市场价值变化，也一定程度损害了失地农民权益，导致农民抵触情绪较大。二是补偿安置方式单一，不能长期受益。根据我州现行征地拆迁补偿安置政策，对被征地农民的安置主要是土地补偿费和土地安置补偿费的一次性货币安置，让农民自谋职业。但事实上，农民领取的补偿费在新建房屋以后，资金已经所剩无几，既无余力自谋发展，又没有其它稳定收入来源，生活水平不升反降。部分在实际操作过程中实行门面房安置的农民，也因为安置房建设规格低、缺乏市场带动等原因，没有长期受益的生活来源。而且，随着城市建设的迅速发展，像现行各业主单位各自为战的低档次、小规模的安置房建设，也许在不远的将来，又是拆迁的对象。

(二)工作机制不够完善。一是征收范围的界定不明确。由于目前国家有关法律政策对“公共目的”的解释不够明确，在具体实施过程中难以界定工业、商业、公益、城市和农村等土地性质的区别，而且难以为被征用土地农民理解，从而导致操作困难。如目前征用的工业商业用地每亩4万元左右，公益设施用地每亩仅3万元，同一宗土地因被征用项目性质的不同而存在较大差异，失地农民难免心存怨言。二是征用程序不够规范。由于征地工作透明度不高，缺乏规范的预告、公示、听证等工作制度，不少农民是在被动状态下失地，且利益诉求渠道不畅，导致许多农民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引发过激行为，影响社会大局稳定。

(三)户籍管理政策存在差异。一是“农转非”户口正失去魅力。随着改革开放的深入和经济社会的发展，现行政策逐步向“三农”倾斜。农村农民户口和城镇居民户口所享受的待遇差别逐步缩小，城镇化的王牌——“农转非”正逐渐失去魅力。二是失地农民“农转非”有后顾之忧。首先一旦转为居民将失去享受农村计划生育二胎、农村医保、申请宅基地、危房改造和家电、农机下乡补贴等惠农政策。另外，担心不能享受村土地款及村集体经济收益分配。还担心原承包土地征用剩余部分会被集体收回等等。失地农民对未来“看不清、摸不透”存在着种种顾虑。三是补偿安置对象难界定。对于外来户、外嫁女、上门婿等人员是否纳入补偿安置范畴或参与村集体土地征用款的分配等问题，现行法律法规没有明确规定，在政策操作层面也无法适用。

三、解决失地农民问题的对策与建议

(一)完善征地制度，规范补偿程序。建立健全土地征用中的宣传、预告、公示、听证等整套制度，以保障土地所有者权益。组建专门的土地审判法庭，公正裁决征地拆迁纠纷。要严格依法征地，程序征地，规划拆迁。规范征地行为,教育和监督行政工作人员在征地工作中不盲目动用行政权力。同时也要严格防止非法占用耕地和“圈地”现象，做到征地拆迁规范化、合法化、人性化。在补偿标准上，建立相对统一,适时调整的征地拆迁补偿标准，关键是让利于民。要坚持以被征地群众生活水平不降低为原则，根据市场行情，以重置价、土地出让用途等因素来合理确定不同时期、不同地段土地征用的补偿标准。同时，通过州、市政府授权，相关职能部门每年根据实际情况对征地补偿标准进行听证调整，建立动态补偿标准机制，切实维护好群众的利益。在补偿方式上，确保各项费用直接、及时、足额补偿到村集体或个人手中，减少中间环节，防止克扣挪用行为。

(二)创新安置方式，拓宽就业渠道。除货币安置外，重点着眼生产安置，加

强对农民创业就业的帮助和指导，确保失地农民后续发展。一是创新门面房安置。改变现行零星安置，实行规模连片安置，将安置小区建设纳入城市建设整体规划范畴，对今后新区失地农民进行集中安置。安置小区房屋采取以房换房和补差价的方式，以成本价面向失地农民安置。二是发展村集体经济。预留生产发展用地或部分征地补偿款用于兴办集体企业，失地农民按股权参与分红，形成生产与利益分配的长效机制。三是引导自主创业。对从事个体经营的失地农民，建议享受城市下岗职工同等待遇，申报创业小额贷款，在符合条件的情况下，优先办理营业执照，并对各种税费进行适当减免。四是开展技能培训。劳动就业部门定期开展汽驾、电工、厨师等技能培训，使失地农民劳动力掌握2—3门实用技术，提高劳动技能，鼓励创办实体，组织劳务输出，实现创业就业。五是组织致富转移。以市场为导向，采取走出去，到外地租地发展种植业和养殖业，带动群众创业、就业、致富。

(三)加快户籍改革，健全社会保障。一是统一规范户籍管理制度。要打破城乡分割的二元体制，逐步取消户籍制度，扫除城市化发展的障碍。必须加快户籍制度改革，改变城乡二元结构，统筹城乡发展。必须加快户籍法的制定，在总原则的基础上，各地根据经济条件和地域优势，制定有利于经济发展和社会进步的户籍法规。现行与户口相挂钩的具有经济利益功能的要素要尽快剥离，还户籍制度的本来功能。要充分体现保护农民尤其失地农民的权益，解决“农转非”的后顾之忧，真正使农民“失地不失业，农民变市民”。二是建立健全社会保障机制。多渠道筹措保障资金，建立失地农民社会保障机制，将其纳入城市居民范畴，提供可靠的失业救助、医疗保险、养老保险等配套社会保障。要本着群众能接受，政府能承受的原则，采取“政府出一点、集体补一点、个人缴一点、征地主体拿一点”的办法，建立失地农民社会保障基金。由国土资源部门在征地费用拨付过程中负责统一办理，及时、足额转入社保基金专户，确保被征地农民基本生活后顾无忧，真正将失地农民转变为市民，全力推进城乡一体化，构建和谐社会。

第四篇：城镇化进程中失地农民社会保障问题探讨

城镇化进程中失地农民社会保障问题探讨

摘要：本文主要探讨失地农民的权益保护及社会保障机制的建立等相关问题。本文认为要充分认识失地农民社会保障工作的紧迫性和重要性，农民失地，失去的不仅仅是土地本身，而是一系列的权利和利益。失地农民利益保障当前可以采取的措施：一是逐步建立征地补偿和利益分享机制，适当提高补偿标准，适度调整不同时期、不同地区征地补偿标准的差异，规范农村集体土地征用费管理；二是从一般保障和特殊保障两个方面建立健全失地农民社会保障制度；三是全面推行市场化就业，为失地农民创造良好的就业环境，实施就业技能培训，提高就业竞争力，就近开发就业岗位，鼓励农民自主创业、就业，积极拓展劳务输出。长远目标来说，是建立失地农民社会保障体系，其框架内容包括失地农民最低生活保障、养老保障、医疗保障、教育和培训、法律援助、社会保障立法工作和失地农民社会保障基金等。

一、正确认识失地农民的社会保障问题

（一）充分认识失地农民社会保障工作的紧迫性和重要性

（二）失地农民与城镇居民在社会保障方面的差异

（三）国家建立失地农民社会保障体系的根据

二、城镇化进程中社会保障制度的改革

（一）城镇化进程中我国社会保障制度改革状况

（二）城镇化进程中佛山三水某镇社会保障制度改革状况

三、西方社会保障经验的借鉴

（一）例：德国美国英国的社会保障体制

（二）对西方社会保障经验的借鉴

1、建立社会保障的法律法规

2、建立个人收入调查制度。

3、建立多样的、灵活的社会福利援助项目体系

4、建立统一的社会保障管理机构

5、重视第三部门的作用

第五篇：城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

摘要：对于正处于城镇化进程中的达州市，由于起步较晚，发展时间较短，物业管理市场存在很多问题。通过对物业管理公司和业主两个不同角度的调查发现，达州市的物业管理企业面临着行业法律法规不健全、开发商遗留问题多、企业经营效益差等问题，而业主针对物业管理公司提供的服务也有很多不满，导致物业管理企业和业主之间矛盾丛丛。文章从达州市物业管理的现状出发，提出提高达州市物业管理水平的对策主要有加快完善我国物业管理法律法规、成立专门的政府主管机构、加强物业管理企业的品牌化建设实现规模经营和努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量等。

关键词：城镇化；达州市；物业管理；业主

中图分类号：F713.53文献标识码：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、达州市物业管理的发展与现状

随着城镇化进程的不断加快，物业管理已经成为我国经济产业体系的重要组成部分。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。

达州----作为四川省的一个地级市，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立，位于四川东北部，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，有“川东明珠”之誉。在达州市，物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，它的雏形是在90年代中后期形成的，真正形成规模，让群众所熟知的是在2002年左右。起初，人们不是很能接受这种新的观念，认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全，人们的观念发生了很大的改变，并给予了积极的支持。经过多年发展，物业管理作为一种新型产业，发展到2010年的时候，物业管理企业有80多家，其中具有二级资质的物业管理企业有一家，其余均为三级资质或者临时三级资质企业。随着城镇化进程的加快，达州市物业管理公司的规模还在进一步的扩大中。

在不断加强物业管理行政监管，规范物业管理市场秩序，提高行业整体服务水平的推动下，达州市物业行业的服务意识和诚信度显著提高。但达州市物业管理企业组建普遍时间短，规模小，装备差，实力弱，人才缺乏，服务质量不高，与市场需求不相适应，制约了物业管理市场的发展速度。因此，如何加强物业管理市场主体建设，对于推进物业管理市场化进程，乃至繁荣达州物业管理市场，建设和谐社会，具有重要而深远的意义。

二、达州市物业管理存在的主要问题

由于物业管理在达州市发展的时间不长，物业管理行业总体上讲还处于比较低层次的水平，市场竞争机制尚未完善，物业公司的经营活动缺乏应有的规范。最近，笔者在达州市的部分住宅小区里分别从业主和物业管理公司两个不同的角度进行了调查，发现由于双方只从各自考虑问题的角度出发，针对达州市物业管理市场上存在的主要问题，双方观点存在较大的差异。

（一）从物业管理公司的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理法律法规不健全

目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对正处于城镇化进程中的中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之达州市的物业管理起步较晚，对相关政策法规研究相对较少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。目前达州市针对物业管理方面的规范性文件还不多，2006年，达州市首次出台了《关于进一步规范物业管理》条例，2007年，达州市规划局和建设局出台了《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》，除此之外，其他相关的物业管理配套政策还很不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。

2、开发商留下的诸多隐患导致后期的物业管理实施难

由于物业管理在规划、设计、施工阶段没有介入，再加之接管验收不严，责任界定不清，前期留下的问题和承诺造成物业管理先天不足。很多开发商在住宅建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留、原住户的安置与回迁等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根【1】。业主入住后发现房屋有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题；房屋面积、结构、设施与购房合同不一致；泊车车位不够、管线布局不合理、公共设施不足等等。所有这些问题都留给了物业公司，致使业主把对房地产开发商的不满转嫁给了物业公司。物业公司与业主从一开始就成为了一对矛盾体。物业公司与业主之间这些与生俱来的矛盾和问题己成为严重影响社区生活健康发展的重要因素。

3、物业管理企业经济效益普遍较差

目前达州市物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。而很多业主在不知情的情况下，只要出了问题就找物管，动不动就以不叫物管费相威胁，出了事故，就找物业公司索赔，使得物业管理公司的生存如履薄冰。此外，物业管理企业同相关专业部门职责划分不明确，在小区供水、供暖、供电等方面，不同程度地存在把物业管理企业当作最终结算用户的问题，物业管理企业支付了大量的中间损耗费用，背上了沉重的包袱。

（二）从业主的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理公司服务差、存在乱收费现象

在调查的过程中，很多业主反映物业管理公司的服务观念不强，经营极不规范，部分物业公司更是为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费，有时甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位等纵多问题显示了达州市的物业服务水平还很低。

2、物业管理从业人员综合素质不高

物业管理从业人员素质问题是制约物业管理专业化进程的重要因素。达州市大多数的物业管理公司处于初级发展阶段，没有专业的服务人员和服务标准，物业从业人员大多数都是来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，相当一部分人没有经过物业管理培训，缺乏起码的职业道德、专业技术、应急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展【2】。

3、错将自己定位于管理者，而不是服务者

物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。在没有经过业主同意的情况下，物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权，使本来是服务与被服务的关系演变成管理与被管理的关系。这种的错位的定位忽略了法律赋予业主的物业的决定权，从根本上颠倒了业主和物业管理公司的主体地位。

从上面物业管理企业和业主反映的问题中可以看出，处于城镇化进程中的达州市物业管理市场存在很多问题亟需解决。如果这些问题得不到解决，可能还会引申出很多其它问题，例如，现在很多物业管理公司都面临着收费难的问题，就是因为业主对物业公司提供的服务不满意而进行的消极抵抗：业主发现物业服务差了----不交物业费---物业公司采用各种办法催缴---业主要求物管账目公开---物管拒绝---服务越来越差---不交物业费用的业主越来越多，对立从此便产生了。

三、提高达州市物业管理水平的对策

1、加快完善我国物业管理法律法规的体系

尽快完善我国物业管理的立法工作，是协调目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。《物业管理条例》己于2003年9月1日正式实施，这已成为物业管理规范发展的新起点。但是，我们不能就因此而认为一部法规即可包打天下，还应有更多的实施细则、办法与之配套。结合达州市现在面临的问题和未来发展的需要，笔者认为物业管理法律法规的体系中还应该包括以下几个组成部分：⑴建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；⑵建立设备设施管理法律、法规及规章；⑶建立环境卫生管理的法律法规及规章；⑷建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；⑸建立行业管理办法；⑹建立业主及业主委员会的管理办法；⑺建立覆盖各类物业的管理法规及规章。

2、成立专门的政府主管机构，加强行业的监管

建议成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构应加强新建住宅物业承接查验工作，在开发建设单位申请房地产与房屋所有权属登记时，应查验物业承接验收备案情况，促使开发商必须按规定进行承接查验，及时整改查验中存在的问题，改变物业管理企业被动接收项目的情况，并由开发建设单位、施工单位和物业服务企业三方签订关于质量保证金的使用协议，协议中对一些常见的问题规定各方需承担的责任和义务。例如针对开发商接到报修后，拖而不修等问题，协议中便可规定物业管理企业可以代修及启动相应资金处理等方式解决，这样就可以有效的减少房屋质量纠纷。

3、加强物业管理企业的品牌化建设，逐渐扩大规模实现规模经营

作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。微利行业的特性使得许多物业管理企业处于微利亏本的状态，于是向规模要效益成为了多数物业企业的心声。但如何扩大规模呢？创立品牌，用良好的品牌效益来扩大经营范围，形成规模。物业管理公司要成功的创建品牌，先要根据物业的特点，硬件、软件设施，由点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略。除此之外，物业管理公司还应该结合实际需要，让每位管理者和员工时刻树立品牌意识，按照塑造品牌的高标准、严要求，通过严谨、高效的科学管理，在为业主提供优质服务的同时，树立和维护物业品牌。

4、努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量

随着《物权法》的出台和《物业管理条例》的修改，物业管理企业不仅需要更名为物业服务企业，更重要的是应该更新了服务理念，提高服务意识。首先要确定管理者和业主的正确关系：即业主是物业的主人，管理者是受雇于业主的“管家”，把为业主服务作为自己工作的出发点。在培训中应不断提高员工的专业技术能力，使他们成为技术过硬、服务质量上乘的获得业主好评的物业管理人员。其次要建立和完善各项管理和服务制度，并严格实施规范服务，以制度管人，规范操作。再次为了满足业主持续增长的服务需求，物业管理企业要努力寻找新的服务方式和方法，积极主动研究业主的潜在需求，不断创新，提供更完善的管理和服务，这样不仅可以减少物业管理中的纠纷，还能为企业创造新的收入【3】。物业管理企业只有靠优质的服务才能赢得市场，才能打造优秀的品牌。

参考资料：

[1] 杨正国，中国物业管理存在的问题与对策[D].武汉：华中师范大学硕士论文，2003：14-16.[2] 王素梅，论我国物业管理存在的问题及对策[J].改革与探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物业管理实务》[M].中国建筑工业出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，浅谈物业管理如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009（1）.