明年起公摊面积是否能全面取消

明年起公摊面积是否能全面取消

最近几天，小李被新房的“公摊面积”搞得异常郁闷。原来买房前销售顾问承诺新房公摊系数是15%，而且这一数据是白纸黑字写在已签订的购房合同中的。但交房之后，小李找专业测绘的朋友测量发现，购房合同上标注的109平的房子，室内面积只有85平。按照测量的数据计算，小李购买的房子的公摊系数并不是15%，而是22%。这就意味着自己购买的房子在签订购房合同的公摊面积的基础上，又被多“偷走”了8平米。

对于这个事实，小李自然无法接受。毕竟以购房时的单价16500元/平计算，8平米就相当于是13.2万元。这几乎相当于小李这个普通的工薪家庭一年的劳动所得。于是小李拿着测绘数据气愤地找到开发商要求其退回“被偷走”的8平米的购房款。谁知开发商给的回复就一句话：我们只认可最后房产证上标注的公摊面积数据，这是当地政府认可的有资质的测绘单位给出的，对于其它测绘机构给出的数据我们一概不认。言外之意，公摊面积房本上标注多少就是多少。

对此，小李虽然心有不服，但也只能暗自接受。小李确实可以找当地有资质的机构再次测绘公摊面积，但有两个问题他不得不提前想好：其一、另找机构测绘，自己需要承担价格不菲的测绘费用；其二、自己无法保证其它的测绘机构和开发商之间没有利益关联，即无法保证测绘机构测量出来的数据就是自己想要的。权衡之后，小李还是接受了现实，选择像绝大多数人一样“独自吃闷亏”，毕竟胳膊拧不过大腿。

文章开头说小李家房子的公摊面积疑云案例，旨在让大家对商品房的公摊面积“坑人”有一个较为直观的认识。

其实不用我们多说，大家也能看得出来，上述事例中的购房者面对开发商时其实是非常弱势的一方，因为即便购房者已经掌握了开发商“公摊面积存在造假嫌疑”的证据，但由于中国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定，购房者即便对公摊面积有疑问，往往也只能被动接受。

说得直白点，在我们国家，一栋楼的公摊面积到底是多少，一套房子的分摊面积是多少，这些最终都由开发商说了算，因为测绘机构是开发商方面委托的。有搞工程建设的专家直言不讳指出，中国绝大多数的房子的公摊面积，都是经不住测量的。言外之意，很多开发商在公摊面积上都有“猫腻”。

公摊面积“坑人”，绝非我们信口雌黄。下面我们就来盘点一下，公摊面积对购房者的三大“不公”：

第一、由于中国尚无法律对公摊面积加以约束，所以公摊面积自然就成了开发商牟利的工具。

正如马光远所揭露的，公摊面积完全是开发商报多少算多少，每套房子多报几平米，那就是几万几十万的利益。虽然现行的法律法规支持购房者去查验和监督公摊面积，但力量微小的个人很难对抗有资金有实力的开发商，直白点说就是，个人难敌行业潜规则；

第二、公摊面积制度的实行，注定了购房者从买房那一刻起就要不明不白多花冤枉钱。

购房时的契税、房屋维修基金都是按照建筑面积进行缴纳的，入住新房后的物业费、取暖费、甚至是保洁开荒费等一切涉及到面积的时候，都是按照建筑面积计算。值得一提的是，未来随着房产税、空置税等的开征，购房者遭遇的不公还将进一步加剧；

第三、精装房才是购房者在公摊面积上“最吃亏”的地方。

现在很多一二线城市新房都是精装交付，且精装修通常都是3000-5000元/平的标准。开发商卖房时，精装修也是按照建筑面积来计价，也就是说买房人也要为公摊面积的“精装修”买单。如果开发商交付时，公摊面积部分也是精装修的标准也就算了。对于绝大多数的开发商而言，为了多赚取利益，往往对公摊面积部分基本是毛坯状态交付。这等于是公摊部分购房者也花了精装修一样的钱，但开发商并没有花在房子上，而是把这些钱都装进了腰包。

对于公摊面积存在“猫腻”，以及公摊面积“坑民”的事实，最近几年，不乏媒体和专家对其进行批判和揭露。

2018年7月27日，央媒新华社发表标题为《“公摊面积伤民”，矛盾亟待求解》的文章直指，公摊面积长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。言外之意，对于不合理的公摊面积，确实应该全面取消。

无独有偶，独立经济学家马光远也不止一次发声揭露，公摊里面的猫腻和腐败太大了，水太深了。你买套100平的房子，公摊究竟是多少，就是开发商说了算，人家胡乱给你多个几平米你不可能知道。对于这种损害购房者利益的制度，早就该取消了。

此外，法治青岛的评论员董楠也曾直言，不合理的公摊面积，在动辄数万元的商品房交易中，仍然大行其道，真是让人想不通。需要明确的是，购房者花钱买来一笔糊涂账，本身就不符合法律对消费者知情权的保护。

与此同时，我们也注意到，最近一段时间很多媒体均在大张旗鼓地报道，“明年起，公摊面积将全面取消”。更有一些个人媒体无比坚定地发布观点认为，“公摊面积取消后，开发商会对老业主进行补偿。”事实真的如此吗？

不得不说，取消公摊面积早已是民心所向。对于绝大多数购房者来说，大家都是宁肯房价在实际面积的公开价格中涨，也不希望处在消费暗区里。明明白白货真价实地消费才是所有购房者的心声。

然而，对于全面取消公摊面积，不同立场的人看法还是有很大区别的。购房者不希望再被公摊面积坑害，为了自身利益考虑，呼吁早日取消公摊面积。与其对立的开发商自然是不希望取消公摊面积。事实上，最近几年，有多位开发商站出来反对取消公摊面积，开发商反对的理由有两个：其一、剥壳的花生价格会更贵。换言之，取消公摊面积，开发商会提高房屋销售单价，因为开发商不可能做慈善倒贴钱卖房；其二、公摊面积是开发商维系利润的法宝之一。公摊面积如果取消了，开发商可能会疯狂压缩公共区域面积的设计，比如把原先的宽敞楼道设计得仅能通过一人等。

明眼人都看得出来，开发商“反对取消公摊面积”的理由其实是不成立的，甚至让人觉得有点贻笑大方：首先，取消公摊面积就提高销售单价，这绝对是开发商的一厢情愿。现实中，新房的销售单价并不是开发商自己决定的，地方“限价”是一方面，另一方面开发商设置的价格得购房者能够认可，市场不认可开发商卖给谁？其次，国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者更不会答应。房地产行业的生存和获利的标准，从来都是质优者胜。

网上舆论一边倒地说“公摊面积将全面取消”，到底靠不靠谱？

我们浏览了很多关于“明年起公摊面积将全面取消”的文章，发现这些文章得出该结论的依据都是，2019年2月18日住建部在《住宅项目规范（征求意见稿）》的16个字：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。对此我们除了感觉震惊之外，还觉得有些荒唐。一方面，很多作者喜欢迎合观众的口味，完全是错误解读文件，给出的结论也是完全错误的；另一方面，很多读者缺乏独立思考的能力，看待很多事物时喜欢偏信偏听。

明年起公摊面积到底会不会全面取消？官方回应了——央视发表了标题为《公摊面积取消？这事不简单》的文章明确指出：很多报道称公摊面积将于明年全面取消，这是错误理解。此外，新华网也转载了该文章，标题变更为《“公摊面积”要取消？央视：这是错误理解》。

文章称，公摊面积虽然长期被市场所诟病，但并未到全面取消的程度。很多文章拿着《住宅项目规范(征求意见稿)》中的“

住宅建筑应以套内使用面积进行交易”16字规定，然后得出结论，公摊面积将取消，这是错误的理解。一方面，住建部发布的该文件只是个技术规范，规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。若国家真的有意全面取消公摊面积，也是在《商品房销售管理办法》中体现；另一方面，该文件是征求意见稿，并未正式实施。

自此，答案已经非常清楚了：公摊面积每年不可能全面取消。

公摊面积因为设计不合理，未来必然会全面取消，这一点央媒新华社在文章中已经有所暗示——公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。不过这需要一个很长的过程，5年还是更长的10年？我们现在无法给出准确的时间。

但是断言“明年公摊面积会全面取消”，这绝对是无稽之谈。

事实上，现实中已经有城市开始为“取消公摊面积”进行前期铺垫了：今年5月6日，山东省住建厅发布通知要求，从2021年6月1日起，购房合同要标明套内建筑面积和公摊面积。此消息一出，就被很多内行专家解读成是：规范商品房销售的第一步。未来3-5年，取消公摊面积或许会率先在山东省进行局部试点。

最后，对于大家非常关心的取消公摊面积后，对老业主的补偿问题，我们觉得已经没有必要讨论了。因为该问题是建立在公摊面积取消的基础之上的，现在通过官方回应，我们已经清楚知道明年公摊面积不会取消，这意味着补偿问题压根不存在。

就算未来公摊面积真的全面取消了，我们也不认为开发商会对老业主进行补偿。

原因有二：其一、法不溯及既往。以香港为例，2012年宣布取消公摊面积时，并未对任何已购房者进行任何形式的补偿；其二、开发商无力承担高额的补偿费用。粗略计算一下大家就能明白：以一个1000户的单价2万/平的小区为例，每户公摊按30平计算，仅公摊面积这一项，开发商就要“吐出来”6亿。试问哪个开发商有实力退？所以，大家就别幻想着“天上掉馅饼”的好事了。