售楼经理管理手册

第一篇：售楼经理管理手册

销楼经理管理手册

1．当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？ 答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得 最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后 果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。

2．当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？

答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。

3．当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？

答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。

2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。

4．当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？

答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一 定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案 组明白规则。

5．当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？

答：关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。

6．当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？

答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。

7．当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？

答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。

2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。

3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。

8．当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？

答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。

2）必要的休假，使其精神放松。

9．当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？

答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。

10． 当公司即定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？

答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。

2）向上力争，要求在限定时间内兑现。

11． 当销售人员过份依赖于你处理各案例时，怎么办？

答：需要一定的勇气，宁可让某阶段内的成就量略为减少，也要让销售人员充分认识到这个问题的危害性，使销售人员主观能动地学习并尝试处理各种案例的手段。

12． 当你休息或不在时，发生种种特殊情况，怎么办？

答：1）预防：休息前一天准备工作有条理地作好安排，减少发生意外的可能。

2）放权：指定某人当天在授权范围内管理案场，处理各项情况。

3）检查：电话检查，询问当日情况，并进行一定的指导。

13． 当你召开销售研讨会，要求大家发表意见，而人人保持沉默时，怎么办？

答：会议气氛一定要轻松，形成讨论的要求之一是主持人要暂时淡出主导地位，由其他人员自由发挥，或在会前要求个别人员先作适当准备，以避免冷场。

14． 当公司制定的或许存在一定不合理现象的制度，确定要实施时，怎么办？

答：先实施，并且保持一定的弹性，在实施过程中整理意见和事实，迅速向上反应，阐述

自己的观点，希望制度得以调整，努力避免在执行过程中，因制度的不合理性急剧地 损害到下属人员的利益。

15． 当你急需公司各领导或其他部门配合完成某事时，对应方反应过慢，怎么办？ 答：横向合作建立在垂直管理的基础上，按正常途径逐级要求配合与帮助，但明确要求截止时间，在这一段时间中，对此事要进行跟踪催办。

16． 当你与企划部在项目定位，推广手段等技术性问题上无法统一时，怎么办？

答：技术问题上一下子很难分出优劣，好坏，但案场的情况毕竟是第一手资料，如果确信

现场资讯正确的话，应坚持自己的观点，但注意表达方式应局限于技术性讨论范围之

内，仍无法一致，则将双方的两种方案上报，由上级决定取舍。

17． 当公司目标即定，但现实完成的可能性较小时，怎么办？

答：目标是愿望，同时又是命令，作为下级只有严格地执行，并且要动足脑筋，设法完成，在做的时候尚需将客观事实向上反应，适度对目标进行调整或调整对目标未完成后的 奖罚形式，但对下仍需保密，避免销售人员认为目标是儿戏，可随时变化。

18． 当专案组成员大部分无法适应你的管理风格时，怎么办？

答：1）反省自己的管理风格，优劣势在哪里，劣势能不能改变。

2）会议上坦率地谈这个问题，希望大家能够形成共识，以诚恳的态度表明自己的观点，即业务工作是重心中的重点，希望大家能够互相很好地合作，自己也将努力改变自

己的缺点。

19． 当项目准备期内，专案组成员抱怨市调过于辛苦时，怎么办？

答：鼓励信心，现身说法，指出市调是一个销售人员成功的必经之路，市调的辛苦是一种

基础的积累，对自己的意志、品质也是一个难得的考验，同时检查市调计划，如确实 有任务过紧的情况，则作适当调整。

20． 当开盘，强销期过后，专案组成员普遍出现身心疲惫的情况的，怎么办？ 答：1）适度调整，使人员有一定的休整时间。

2）信心鼓励，肯定成绩，肯定大家的努力，同时设定新的目标，使大家有新的追求。

21． 当专案组成员因个人正当理由，与即定排班发生冲突时，怎么办？

答：根据实际情况，如存在可调整性则予以一定方便，但必须告诉他，下不为例。

22． 当你与客户服务中心委派的专案秘书发生业务领域内的冲突时，怎么办？

答：作为专案的管理者，首先要避免这种冲突，一旦发生，解决的方法是一方面通报客服中心主任，将自己的要求明确表述，另一方面是必须让专案秘书明白，业务领域内的技术问题可通过协商解决，但专案管理的权威不容挑战。

23． 当项目操作后期，销售人员不思进取时，怎么办？

答：不思进取无非是工作量减小，工作难度加大等因素，可通过加大任务来刺激，或通过提成率的变化来激励。

24． 当项目操作后期，现场工作纪律松懈时，怎么办？

答：项目操作后期的这种情况可能无法避免，但销售末期抓管理是一个常规惯例，可采用杀鸡儆猴的方式，提醒其余人员，振作精神。

25． 当专案组人员情绪不稳定，有大量人员准备辞职时，怎么办？

答：仔细分析每个人准备辞职的原因，为了支撑现有的销售工作，必需对其中的一部分人员

进行挽留，在挽留成功的同时，向公司寻求后备人员的支援，对态度坚决的辞职者，必经要求其将工作进行完整移交，保证正常工作的延续性。

26． 当专案组内部拉帮结派，出现小团体时，怎么办？

答：坚决制止这种现象，注意分化瓦解，小团体是因为共同的观点或利益而形成的，改变这部分人的观点或利益关系，另外，还可以通过人员的调动方式解决这个问题。

27． 当专案组内男、女发生微妙感情时，怎么办？

答：此类事情比较敏感，在案场内部不宜过多宣扬，在没有明显证据之前，不能草率处理，保持紧密的关注，一旦产生影响正常工作的状况，需立即按公司有关规定妥善处理，最好采取低调，在处理后可暗示专案组其他人员引以为戒。

28． 当专案组销售人员突然陷入工作低潮期，信心不足时，怎么办？

答：1）了解原因，突然的低潮势必和某些个人原因有联系，需要了解这些原因

2）鼓励信心，以以往的业绩和成功案例来增强他的信心，可列举成交量，成交额等数 据，或以平均水平比较法，使其相信自己是有能力的。

29． 当专案小组长处理组内事物不公时，怎么办？

答：如系确实的不公平，应对组长严肃处理，并拨乱反正，消除基层销售人员的积怨。

30． 当专案组内两名销售人员出现恶性竞争时，怎么办？

答：视情节轻重，予以处罚，必要时可提交人员淘汰建议报告，绝不姑息，绝不能让害群之马影响整个专案组的团结与相对稳定。

31． 当某销售人员因悟性不足，无法提高基本销售技能，业绩不佳，但同时平常的工作又勤勤恳恳时怎么办？

答：对于勤恳而悟性不高的业务员，要给多些时间锻炼，不要急于求成，假以时日，业绩应该会所有所突破。

32． 当专案组内人员不注重合作精神，经常独善其身时，怎么办？

答：单独与其沟通，并当众点名要求他配合其它业务员完成工作，并对其结果当众点评，表扬为主，以其培养他的团队合作精神。

33． 当你因性格因素无法与专案组内部分人员形成紧密关系时，怎么办？

答：以公事公办的态度，处理事情的时候，对事不对人，避免因性格因素而导致的矛盾。

34． 当下级销售人员越权处理某事时，怎么办？

答：首先分析该事件的特殊性，如有特殊原因，而该业务员确实处理得当，则应该表扬，反之，越权处理应有相应的处罚。

35． 当下级销售人员越级反映情况时，怎么办？

答：越级反映的定有其苦衷，应抱着对事不对人的态度，与该业务员单独沟通，要求他以后有事直接沟通，避免越级反映的情况出现。

36． 当你的建议与想法未得到充分上级支持时，怎么办？

答：服从上级的决定，在有限的范围内将事情做到最好，对事情的结果负责。

37． 当你的命令下达以后，未能得到严格贯彻执行时，怎么办？

答：首先考虑该指令是否合理，如完全合理，则重申命令，调换执行人，并对原执行人作出相应处罚。

38． 当下级大部分销售人员因能力问题，未能完成你下达的任务时，怎么办？

答：对未完成人员进行鼓励，对完成人员进行表扬，并在下次下达任务时，要量力而行，制定合理的目标。

39． 当召开专案例会时，有人常常迟到或不专心开会时，怎么办？

答：单独与其沟通，调查是否因家庭、工作原因导致，或是对主管不满造成，如属个人原因，则要求其立即改变，如属主管原因，则力求达成共识，并要求其改变。

40． 当专案成员流失后，新进人员尚无法马上挑起重担时，怎么办？

答：身先士卒，以你的积极态度和鼓励带动新人，并要求老员工以热情的帮助来协助新人共同完成。

41． 当专案组内大部分是未有从业经验者时，怎么办？

答：以系统的培训和经验的积累，逐步将他们培养出来。

42． 当专案组内，大部分是比你年长的老销售人员，怎么办？

答：年龄不是问题，下级对上级应该服从尊重，如有人倚老卖老，则注定他是不适应该岗位的工作。

43． 当开发商某人员暗示个人利益时，怎么办？

答：假装糊涂或当面拒绝，不能以个人利益作出损害公司利益的事情。

44． 当你发现某销售人员很有潜力，并想重点培养时，怎么办？

答：严格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何许诺，在日常工作中，不要与

他很亲密，处事要公正，以免其他业务员产生误解。

45． 当你巡场时，发现某销售人员在解说中，出现明显错误时，怎么办？

答：事后将错误指出，并要求业务员打电话向客户说明。

46． 当你未了解清楚情况而错怪了某位销售人员时，怎么办？

答：公开道歉，树立你知错就改的形象。

47． 当一个主力销售人员屡次违反工作纪律时，怎么办？

答：单独沟通，指出案场不会因为失去一位优秀业务员而导致销售失利，要让他明白，优异的业绩并不能让任何人做到随心所欲，并对此作出相应的处罚。

48． 当你因工作失误，导致现场出现重大差错时，怎么办？

答：承担主要责任，并对其结果负责，做出相应的处罚决定，并努力补救因失误造成的损失。

49． 当销售员以辞职作为谈判的条件时，怎么办？

答：同意辞职，案场不能允许任何人以辞职做为谈判的条件。

50． 当案场发生失窃时，怎么办？

答：报案，试图将害群之马找出来，并要求加强管理，避免类似事件再次发生。

51． 当案场出现销控表出错，一屋两卖时，怎么办？

答：主动向上级主管说明，并提出解决方案，然后尽力将事件妥善解决。

52． 当客户声明直接找发展商谈价时，怎么办？

答：要求客户在现场下定后，再找发展商谈价格，以保证公司的利益。

53． 当销售员经常请事假时，怎么办？

答：单独沟通，如有特殊事件，安排该业务员休假几天调整。

54． 当销售员无法完成指标，要求降低指标时，怎么办？

答：不能同意，以避免其它业务员以此做为条件与你谈判，在下月的指标制定时，尽量将指标制定的比较合理。

55． 当案场内部出现流言蜚语时，怎么办？

答：坚决制止，找出源头，严肃处理。

56． 当销售人员对待遇，提成不满时，怎么办？

答：单独沟通，以公司的发展和个人的发展说服，如不能接受，将其劝退。

第二篇：《售楼经理管理手册》 (点击地产营销顾问)范文

文件类别：销售经理培训

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《销售经理管理手册》

2005.01.01 1． 当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？

答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。

2． 当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？

答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。

3． 当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？

答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

4． 当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？

答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案组明白规则。5． 当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？

答：关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。

6． 当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？

答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。7． 当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？

答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。

2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。

3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

8． 当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？ 答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。

9． 当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？

答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。

10． 当公司即定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？ 答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。2）向上力争，要求在限定时间内兑现。

11． 当销售人员过份依赖于你处理各案例时，怎么办？

答：需要一定的勇气，宁可让某阶段内的成就量略为减少，也要让销售人员充分认识到这 个问题的危害性，使销售人员主观能动地学习并尝试处理各种案例的手段。12． 当你休息或不在时，发生种种特殊情况，怎么办？

答：1）预防：休息前一天准备工作有条理地作好安排，减少发生意外的可能。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

2）放权：指定某人当天在授权范围内管理案场，处理各项情况。3）检查：电话检查，询问当日情况，并进行一定的指导。

13． 当你召开销售研讨会，要求大家发表意见，而人人保持沉默时，怎么办？

答：会议气氛一定要轻松，形成讨论的要求之一是主持人要暂时淡出主导地位，由其他人员自由发挥，或在会前要求个别人员先作适当准备，以避免冷场。

14． 当公司制定的或许存在一定不合理现象的制度，确定要实施时，怎么办？

答：先实施，并且保持一定的弹性，在实施过程中整理意见和事实，迅速向上反应，阐述自己的观点，希望制度得以调整，努力避免在执行过程中，因制度的不合理性急剧地损害到下属人员的利益。15． 当你急需公司各领导或其他部门配合完成某事时，对应方反应过慢，怎么办？

答：横向合作建立在垂直管理的基础上，按正常途径逐级要求配合与帮助，但明确要求截止时间，在这一段时间中，对此事要进行跟踪催办。

16． 当你与企划部在项目定位，推广手段等技术性问题上无法统一时，怎么办？

答：技术问题上一下子很难分出优劣，好坏，但案场的情况毕竟是第一手资料，如果确信现场资讯正确的话，应坚持自己的观点，但注意表达方式应局限于技术性讨论范围之内，仍无法一致，则将双方的两种方案上报，由上级决百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

定取舍。

17． 当公司目标即定，但现实完成的可能性较小时，怎么办？

答：目标是愿望，同时又是命令，作为下级只有严格地执行，并且要动足脑筋，设法完成，在做的时候尚需将客观事实向上反应，适度对目标进行调整或调整对目标未完成后的奖罚形式，但对下仍需保密，避免销售人员认为目标是儿戏，可随时变化。

18． 当专案组成员大部分无法适应你的管理风格时，怎么办？ 答：1）反省自己的管理风格，优劣势在哪里，劣势能不能改变。

2）会议上坦率地谈这个问题，希望大家能够形成共识，以诚恳的态度表明自己的观点，即业务工作是重心中的重点，希望大家能够互相很好地合作，自己也将努力改变自己的缺点。19． 当项目准备期内，专案组成员抱怨市调过于辛苦时，怎么办？

答：鼓励信心，现身说法，指出市调是一个销售人员成功的必经之路，市调的辛苦是一种基础的积累，对自己的意志、品质也是一个难得的考验，同时检查市调计划，如确实有任务过紧的情况，则作适当调整。20． 当开盘，强销期过后，专案组成员普遍出现身心疲惫的情况的，怎么办？ 答：1）适度调整，使人员有一定的休整时间。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

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2）信心鼓励，肯定成绩，肯定大家的努力，同时设定新的目标，使大家有新的追求。21． 当专案组成员因个人正当理由，与即定排班发生冲突时，怎么办？ 答：根据实际情况，如存在可调整性则予以一定方便，但必须告诉他，下不为例。22． 当你与客户服务中心委派的专案秘书发生业务领域内的冲突时，怎么办？

答：作为专案的管理者，首先要避免这种冲突，一旦发生，解决的方法是一方面通报客服中心主任，将自己的要求明确表述，另一方面是必须让专案秘书明白，业务领域内的技术问题可通过协商解决，但专案管理的权威不容挑战。23． 当项目操作后期，销售人员不思进取时，怎么办？

答：不思进取无非是工作量减小，工作难度加大等因素，可通过加大任务来刺激，或通过提成率的变化来激励。24． 当项目操作后期，现场工作纪律松懈时，怎么办？

答：项目操作后期的这种情况可能无法避免，但销售末期抓管理是一个常规惯例，可采用杀鸡儆猴的方式，提醒其余人员，振作精神。

25． 当专案组人员情绪不稳定，有大量人员准备辞职时，怎么办？

答：仔细分析每个人准备辞职的原因，为了支撑现有的销售工作，必需对其中的一部分人员进行挽留，在挽留成功的同时，向公司寻求后备人员的支援，对态度坚决的辞职者，必经要求其将工作进行完整移交，保证正常工作的延百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

续性。

26． 当专案组内部拉帮结派，出现小团体时，怎么办？

答：坚决制止这种现象，注意分化瓦解，小团体是因为共同的观点或利益而形成的，改变这部分人的观点或利益关系，另外，还可以通过人员的调动方式解决这个问题。27． 当专案组内男、女发生微妙感情时，怎么办？

答：此类事情比较敏感，在案场内部不宜过多宣扬，在没有明显证据之前，不能草率处理，保持紧密的关注，一旦产生影响正常工作的状况，需立即按公司有关规定妥善处理，最好采取低调，在处理后可暗示专案组其他人员引以为戒。

28． 当专案组销售人员突然陷入工作低潮期，信心不足时，怎么办？ 答：1）了解原因，突然的低潮势必和某些个人原因有联系，需要了解这些原因

2）鼓励信心，以以往的业绩和成功案例来增强他的信心，可列举成交量，成交额等数据，或以平均水平比较法，使其相信自己是有能力的。

29． 当专案小组长处理组内事物不公时，怎么办？

答：如系确实的不公平，应对组长严肃处理，并拨乱反正，消除基层销售人员的积怨。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

30． 当专案组内两名销售人员出现恶性竞争时，怎么办？

答：视情节轻重，予以处罚，必要时可提交人员淘汰建议报告，绝不姑息，绝不能让害群之马影响整个专案组的团结与相对稳定。

31． 当某销售人员因悟性不足，无法提高基本销售技能，业绩不佳，但同时平常的工作又勤勤恳恳时怎么办？

答：对于勤恳而悟性不高的业务员，要给多些时间锻炼，不要急于求成，假以时日，业绩应该会所有所突破。

32． 当专案组内人员不注重合作精神，经常独善其身时，怎么办？

答：单独与其沟通，并当众点名要求他配合其它业务员完成工作，并对其结果当众点评，表扬为主，以其培养他的团队合作精神。

33． 当你因性格因素无法与专案组内部分人员形成紧密关系时，怎么办？

答：以公事公办的态度，处理事情的时候，对事不对人，避免因性格因素而导致的矛盾。34． 当下级销售人员越权处理某事时，怎么办？

答：首先分析该事件的特殊性，如有特殊原因，而该业务员确实处理得当，则应该表扬，反之，越权处理应有相应的处罚。

35． 当下级销售人员越级反映情况时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

答：越级反映的定有其苦衷，应抱着对事不对人的态度，与该业务员单独沟通，要求他以后有事直接沟通，避免越级反映的情况出现。

36． 当你的建议与想法未得到充分上级支持时，怎么办？

答：服从上级的决定，在有限的范围内将事情做到最好，对事情的结果负责。37． 当你的命令下达以后，未能得到严格贯彻执行时，怎么办？

答：首先考虑该指令是否合理，如完全合理，则重申命令，调换执行人，并对原执行人作出相应处罚。38． 当下级大部分销售人员因能力问题，未能完成你下达的任务时，怎么办？

答：对未完成人员进行鼓励，对完成人员进行表扬，并在下次下达任务时，要量力而行，制定合理的目标。39． 当召开专案例会时，有人常常迟到或不专心开会时，怎么办？

答：单独与其沟通，调查是否因家庭、工作原因导致，或是对主管不满造成，如属个人原因，则要求其立即改变，如属主管原因，则力求达成共识，并要求其改变。

40． 当专案成员流失后，新进人员尚无法马上挑起重担时，怎么办？

答：身先士卒，以你的积极态度和鼓励带动新人，并要求老员工以热情的帮助来协助新人共同完成。41． 当专案组内大部分是未有从业经验者时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

答：以系统的培训和经验的积累，逐步将他们培养出来。42． 当专案组内，大部分是比你年长的老销售人员，怎么办？

答：年龄不是问题，下级对上级应该服从尊重，如有人倚老卖老，则注定他是不适应该岗位的工作。43． 当开发商某人员暗示个人利益时，怎么办？

答：假装糊涂或当面拒绝，不能以个人利益作出损害公司利益的事情。44． 当你发现某销售人员很有潜力，并想重点培养时，怎么办？

答：严格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何许诺，在日常工作中，不要与他很亲密，处事要公正，以免其他业务员产生误解。

45． 当你巡场时，发现某销售人员在解说中，出现明显错误时，怎么办？ 答：事后将错误指出，并要求业务员打电话向客户说明。46． 当你未了解清楚情况而错怪了某位销售人员时，怎么办？ 答：公开道歉，树立你知错就改的形象。

47． 当一个主力销售人员屡次违反工作纪律时，怎么办？

答：单独沟通，指出案场不会因为失去一位优秀业务员而导致销售失利，要让他明白，优异的业绩并不能让任何人百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

做到随心所欲，并对此作出相应的处罚。

48． 当你因工作失误，导致现场出现重大差错时，怎么办？

答：承诺主要责任，并对其结果负责，做出相应的处罚决定，并努力补救因失误造成的损失。49． 当销售员以辞职作为谈判的条件时，怎么办？ 答：同意辞职，案场不能允许任何人以辞职做为谈判的条件。50． 当案场发生失窃时，怎么办？

答：报案，试图将害群之马找出来，并要求加强管理，避免类似事件再次发生。51． 当案场出现销控表出错，一屋两卖时，怎么办？

答：主动向上级主管说明，并提出解决方案，然后尽力将事件妥善解决。52． 当客户声明直接找发展商谈价时，怎么办？

答：要求客户在现场下定后，再找发展商谈价格，以保证公司的利益。53． 当销售员经常请事假时，怎么办？

答：单独沟通，如有特殊事件，安排该业务员休假几天调整。54． 当销售员无法完成指标，要求降低指标时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训

文件等级：机密级

答：不能同意，以避免其它业务员以此做为条件与你谈判，在下月的指标制定时，尽量将指标制定的比较合理。55． 当案场内部出现流言蜚语时，怎么办？ 答：坚决制止，找出源头，严肃处理。

56． 当销售人员对待遇，提成不满时，怎么办？

答：单独沟通，以公司的发展和个人的发展说服，如不能接受，将其劝退。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com

第三篇：《售楼手册》读书笔记

统计0942班 郭永强 49号

《售楼手册》读书笔记

营销是个人和集体通过创造提供出售，并同别人自由交换产品和价值，以获得其所欲之物的一种社会和管理过程。营销者是某个寻找一个或更多的能进行价值交换的预期顾客的人。市场营销是企业以消费者需求为出发点，有计划地组织各项经营活动，为消费者提供满意的商品或服务而实现企业目标的过程。市场营销不仅仅是研究流通环节的经营活动，还包括产品进入流通市场前的活动，如市场调研、市场机会分析、市场细分、目标市场选择、产品定位等一系列活动，而且还包括产品退出流通市场后的许多营销活动，如产品使用状况追踪、售后服务、信息反馈等一系列活动。可见，市场营销活动涉及生产、分配、交换、消费全过程。随着市场经济的不断发展、经营者的指导思想的不断演变，营销方式也在不断变革。近来新的营销方式有绿色营销、直复营销、合作营销、网络营销、关系营销。另外，还有一些方式，诸如整合营销、定制营销等，它们都是企业经营者指导思想演变的产物，今后还会出现一些新的方式，但其核心都是市场营销。

房地产销售简单来说就是出售楼盘，让顾客买开发商建起来的房子。相信现实社会中有不少人正在做房地产销售，那么怎么才能好好房地产销售呢？在我看来，要做房地产销售，首先，要对楼盘情况了如指掌，楼盘优点、缺点要明确。其次，对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过。另外，明白楼盘所针对的客户群是什么、客户群的喜好。最后，在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么，怎样围绕你的目标做相关的一些方案。如果能大致做好以上几点，明确产业价值观，相信你会是个优秀的售楼员。在如何做好房地产方面，相信有很多专家都有独特的见解。

周帆先生的《售楼手册》，书名看似简单，细看了一遍内容，真是别有洞天。该书系著名房地产专家、策划与营销大师周帆先生的力作，作者从实战角度出发，直接将售楼流程、方法与策略输出，对从事一线售楼工作的人员来说，是一部非常实用的售楼教材，书中的操盘方法与管理策略，可以拿来就用，方便快捷。

该书主要从踩盘操作策略、销售人员的选拔与培训、销售礼仪、销售案场工作程序与方法、销售人员基本守则与基本技能，以及案场管理实战演习等几个方面展开。将深奥的理论浅显化、通俗化；将系统的理论简约化、单一化；将抽象的理论立体化、形象化；将书中的理论实践化、操作化。

通过我对书中的理解，主要提练以下观点：

一、策划和营销界说得最多的一个词汇就是整合资源，对于策划人来说，重要的不是整合能力，而是创造能力。销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。

有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，在售楼过程中解决问题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。

整合资源是策划人的一项基本功能，而创造能力才是发展的动力。对策划而言，不仅仅

要整合资源，并且还是加工和制造资源，比如有些项目可能没有什么资源，这就要求策划人必须制造出一个新的资源。利用创造性思维，能够策划出独一无二的全新项目，而如果满足于整合，往往很难出新。

二、光有操作经验而没有理论知识，那只是一个没有文化的劳动者，会严重制约销售。销售人员的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。据调查，许多销售人员，有丰富的实际操作经验，却缺乏良好的理论基础，有点像酒店业的服务员一样，只懂得接待顾客，却不懂得服务知识。光有操作经验而没有理论知识，那只是一个没有文化的劳动者，会严重制约销售。

三、销售的过程，就是沟通的过程。消费是从了解产品开始的，在了解产品的过程中，找到自己需要的东西，然后再确定这个自己需要的东西是不是可靠？如果可靠就会满意而购买。而销售人员则是由介绍产品开始的，通过介绍向客户提供满意的产品，然后就是洽谈，洽谈成功再签约购买，最后就是售后服务了。

一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。

国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。

H•格罗普曾对不同种类公司35000多名销售人员进行分析，结果表明大多数成功的销售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。

P•科特勒认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。C•加菲尔德认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。

D•梅耶和H•格林伯格提出有效的销售人员至少应该具备两种基本素质：

1、感同力，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看问题，即关心顾客需要什么。

2、自我驱动力想达成销售的强烈的个人意欲。即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。

四、在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，只要缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质在企业经营过程中显得十分重要。如果有这么一个人，各方面条件都十分优越，唯独人品让人不放心，那么这个人的能力再强也不能用。因为这个人随时可能干出损人利己、损公肥私的事情来，这将会给企业造成重大损失。另外，做为一名合格的销售人员，必须具备的理论知识有如下几方面：

一、营销基础知识

二、广告基础知识

三、房地产基本知识

四、当前当地房地产走势

五、企业管理基础知识

六、服务基础知识

七、企业文化基础知识

八、推销的基础知识

九、装修装饰基本知识

十、物业管理基本知识

以上十项基本知识必须要掌握，一个置业顾问如果只知道机械地接待上门的顾客，却不懂营销、广告、服务和企业文化等方面的基本知识，甚至对房地产的基本行情也一无所知，这是不可能接待好顾客的，当顾客提出质疑时，就会无从回答，任何一个顾客面对这样的售楼人，都会丧失信心的。

可以说，人人都渴望成功，那么什么是成功？不同的人有不同的回答。成功学奠基人拿破仑•希尔是这样回答的：达到了正当的目的就是成功。

常读好书可以助你走向成功。

丹麦哲学家和宗教思想家克尔克加德说：一本好书的标志，就是这本书能读你。这话是很有道理的，因为一本好的书，它会吸引着你一有空闲就去翻阅它。

俗话说，开卷有益，我发自内心的希望自己，也希望大家都能够多读书，因为就目前大学生的综合能力而言，今后想胜任房地产营销人，我们还欠缺很多很多，我们还需要更多的专业技能来丰富自己，来武装自己，另外，书能够激发你的创意、唤取你的进取心、与你产生共鸣、给你启迪和感悟。

以上就是我读《售楼手册》后的一些感想，希望能给大家带来帮助。

第四篇：售楼销售经理述职报告

售楼销售经理述职报告

售楼销售经理述职报告1

尊敬的领导，各位同事：

大家好！

售楼销售工作如逆水行舟，不进则退。紧张繁忙的一年即将过去，新的挑衅又在眼前。沉思回想，这一年我作为销售本部经理，在公司领导的指导下和同事的合作中，我积累了更多的实践经验，学习到了更多理论知识，同时，也在工作中发明了自身的一些不足。这是充实的一年，具体的工作述职如下：

一、本部销售事迹统计及分析

（一）事迹统计

xx年公司履行目标义务制，每个部门、每个人都在年初签定了相关义务书。今年本部的销售指标是1—5期（含xx园）必达目标x万元，争取目标x万元，考核时间20xx年x月—20xx年x月。

根据20xx年x月—x月x日统计，本部共实现销售额x万元，其中1—5期实现销售额x万元，x园实现销售额x万元。

（二）事迹分析

由事迹统计可见，1至7月份，销售本部的事迹总额和在公司总事迹中所占比率都保持在很理想的程度上。而由8月份至年底，则有必定程度的下滑。下面就正反两方面来对此进行分析。

1、影响本部事迹的正面因素

①上半年以3期门面销售为主力，市场反应良好。截至20xx年6月，三期门面已清盘。

②宣传和一线销售有效沟通，拿出一系列合理化计划并得以实行。这包含：

A、一期xx的10套，采用“比同区域房价每平方米低300元”的宣传策略（已清盘）；

B、三期小户型“小户型精装修”运动；

C、四期xx花园车库及门面，首次采用“分类广告”的情势，达到明显效果；

D、六期“青年人购房月：首付二万月供一元”运动；

E、五期“公务员购房月：买四房送8888”运动；

F、装饰建材大市场，8万—12万“零风险”产权商铺。

③销售履行目标义务制，使目标逐级分解。销售人员不再仅关心完成每月的既定任务，而且还要时刻重视自己任务的完成情况，能够主动调剂，有效的进步了工作效率。

④公司所供给的销售人员保底薪，进步一线人员提成比例以及对老客户带新客户给予嘉奖的“经济”手段，极大的调动了销售人员和客户的积极性，也是促成事迹的重要因素之一。

⑤成立售后服务部，专门负责招待解决前期产品遗留问题。一方面提升了公司的服务品德，另一方面，更重要的是细化了分工，使销售人员从遗留问题中摆脱出来，能够专注于发明新事迹。

2、影响本部事迹的负面因素

①国家宏观政策使购置客户群体产生变更，7月开端，客户量急剧减少。

②公司房价高过区域蒙受范畴。

③房源决定客源，客户群体产生转变，销售人员的心态存在波动，业务程度有待进步。

④前期产品遗留问题较多，无法产生“连锁效应”发掘老客户资源。

⑤本部资源分流，这也是造成本部事迹在公司总事迹中所占比率下滑的重要原因。

A、市区售楼部在市区、现场都有设点。本部所谓的“地理优势”已经微乎其微。

B、在本部以外增设了另2个售楼部，分辨在“xx园”、“xx园”的现场。于是本部不仅在市区无销售点，而且本来的xx市场资源也被分流。

二、团队的建设事迹及总结

（一）本部团队建设事迹

1、通过事迹的优越劣汰，留批业务程度较高的销售人员

目前，本部有售楼人员：xxx等五人。其中20xx年目标达x万以上的优秀售楼人员有2人xxx。

2、本部销使从无到有

目前比较稳固的销使有5名，周六周日兼职销使5名。

3、销售人员的工作能动性加强

具体体现在主动追击客户等方面。

4、团队的履行力有所加强，合理的计划一经采用马上就能得到实行。

（二）团队建设总结

1、采用每日早会、晚会的方法，准确把握销售人员每人每日的客户情况。

2、汇凑集体聪慧，充分调动本金。20xx年房地产销售工作总结性。每周拟定目标房源，针对目标房源提出销售措施，并将计划与策划部商讨履行，进步了计划的可行性，也加强了销售人员的工作能动性。

3、在客户减少的情况下，转变坐销模式，组织部门人员走出售楼部，到各大单位及写字楼上门访问客户。

4、治理实践中，应用建立部门销售明星等手段，不断地进步销售人员工作危机感和使命感，从而使得销售人员的主动性不断加强。

销售如逆水行舟，不进则退，“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。

三、存在的问题及建议

（一）销售治理电子化

销售治理需要大批数据的支撑，就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪，都应当检讨成果，以便于不断调剂而尽量达到目标正确度。

然而目前公司的销售数据治理还靠秘书用纸、笔来统计，没有实现电子化。销售数据与财务部门的回款也只能一个月一对接。效率低下，劳命伤财，容错率也极低。

我认为正确地治理应当是每半个月，财务部门应当向销售部门供给详尽的数据，帮助销售治理的判定和调剂。同时，应当配备相应的治理程序，能让销售秘书方便的将客户资源及时输入电脑，这不仅能极大的进步现时工作效率，也能作为公司的储备资料，便于今后各期项目资源共享，有利于发掘老客户资源。

（二）销售团队的精简化

随着公司项目标增多，销售队伍也越来越宏大，销售部编制峰达到了x人。而我们平均每月x万的销售额是否与这样的团队相适应呢？从销售成本方面考虑，我认为在不影响销售的基础上我们的队伍需要有效整合。

（三）销售产品改良化

公司1—5期项目，有些产品面积过大，总价过高，还有些产品尚不具备销售条件，这些产品要在20xx年进行销售就必须进行产品改良，或采用一些有效的促销手段。具体有：

（1）xx街11—22号小户型：x套，平均每套x多平方米，x多万元销售额。目前没有高低楼梯、没有进户门、没有高低水、没有隔墙，无法销售。

（2）公司x层主楼住宅：x套，平均每套x多平方米，x多万元销售额。目前问题是没有小区，面积过大，房型不规范，总价过高，无法销售。

（3）一期建材大市场主楼门面：1套，x平方米，x多万元销售额。目前问题是单套门面总价达到x多万，这样的客户群极少，已待售2年还未售出。建议公司将其分割为专业市场铺面销售，或先对外招租，以租带售。

（4）x园复式楼：x套，平均每套x多平方米，x多万元销售额。目前问题是面积过大，销售部建议将其改革为：露台复式楼或改为两层进行销售。由于涉及产权、工程造价等问题，因此20xx年一直没进行改革。假如计划通过，20xx年进行销售，则需加快改革进度。

以上是我对20xx工作的总结。面对年即将来临的机会与挑衅，我会更加努力的投入到工作中，更好的负起自身的职责，加强理论学习，勇于实践，使自己的业务程度，治理程度全面进步，为公司发展奉献自身全部的能量。用发展、用效益往返报公司，实现自身的人生价值。

谢谢大家！

售楼销售经理述职报告2

20xx年是xx地产集团公司精耕细作、持续发展的一年，也是集团公司重要项目——开发建设的关键一年。在集团公司的正确领导和英明决策下，公司全体员工本着“团结、拼搏、求实、创新”的精神，经过辛勤工作，取得了较好的成绩。现将公司一年来的工作总结及工作计划汇报如下：

（一）开发建设稳步推进

21年是项目全面开发的关键一年。经历了21年波折坎坷的开发历程，公司倍感压力，也深感责任重大。消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，是xx公司全年工作的重点。在加快推进项目开发的总要求下，xx公司明确了前期各阶段重点工作。

一、完成现阶段设计工作

首先，确定项目方案布局和产品定位，于xx年xx月通过规划方案，7月获得方案设计审查批复；其次，xx月完成xx区全部施工图的设计；以及施工图的审查，xx月完成组团全部施工图的备案。

二、完成前期报建工作

按照xx房地产项目开发的行政要求，依次取得xx个地块的土地使用证、项目备案登记证、消防审查批复、园林绿化批复、项目环评批复、雷电灾害评估、人防批复、施工图审查、组团建筑工程规划许可证、组团建筑工程施工许可证等，使xx项目建设能合法顺利展开。

三、项目建设全面推进

xx项目于xx年xx月完成项目范围内青苗的赔付，完成施工场地临时用水、用电的铺设，开始土石方工程施工和地质勘查，xx月开始地块地基强夯工程，xx月完成项目部活动板房建设，开始修建xx大道，xx月完成组团地基强夯并开始桩基工程施工，xx月完成xx、xx号楼桩基施工，xx大道顺利通车，x月完成x地块地基强夯工程，x月完成xx、xx号楼桩基工程，开始建设销售接待中心。全年xx项目累计完成土石方开挖xx万立方米，场地平整回填xx万平方米，地基强夯xx万平方米。累计完成总投资xx亿元。

四、超额完成融资任务

房地产业是一个高度资金密集性行业，资金是项目开发的生命。通过不懈的努力，xx年公司融资工作取得可喜成绩，在集团公司优良资产的支撑下超额完成年初的既定目标，为xx年的全面拓展打下坚实的基础。

五、不断规范各项管理制度

xx年是xx公司内部管理制度逐步健全的一年。根据集团公司要求：管理工作要向规范化、制度化迈进。在各部门员工的积极配合下，xx公司xx年出台了《财务管理制度》、《物资申购领用制度》、《车辆管理制度》等，制定了各岗位员工的《岗位职责》，并规范了车辆使用和油料管理工作。制定和完善了员工考核管理办法，完善了质量责任制。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改和完善，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业管理水平有所提高。

六、前期营销策划

xx项目xx年xx月组建销售团队，完成了项目推介，使xx项目深入百姓心中，并进行了各类潜在客户的摸底工作。xx项目由于过硬的规划，精心的设计，优越的地理位置以及项目的卓越品质，荣获、称号。这都为xx年全面展开的营销工作奠定了良好的基础。

（二）酒店工作华丽转身

xx年xx酒店在中央强力限制三公消费的大背景下仍取得较好成绩。为集中力量，搞好xx项目开发建设，集团公司决定将xx酒店运营模式改变为个体承包，并于xx年年底前完成这一转变。

（三）农贸市场经营稳中有升

农贸市场经过xx年的经营调整，目前租金收益稳步上升。农贸市场在稳步经营的同时，两个家具卖场的入住盘活了农贸市场的存量资产，使公司利益和社会效益得到化。

xx年集团公司取得的上述成绩，和全体员工的辛勤工作密不可分。在xx年的工作中，涌现出众多像这样的好同志。他们长期工作在第一线，爱岗敬业、任劳任怨、克己奉公，始终把公司利益放在第一位，是我们全体员工学习的好榜样。

xx年集团公司虽然取得一定的成绩，但对照年初既定目标计划还有一定差距，特别是xx项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下三个方面：一是管理水平还有待进一步提高；二是设计单位的设计速度严重制约xx项目各项工作的推进；三是项目用地地质情况相对复杂，使桩基施工工期延长；四是xx地区行政管理繁琐，相对增加了处理各种突发事件的时间。

售楼销售经理述职报告3

今天售楼部做了述职报告，我发现我的搭档比我厉害，更加适合做管理者。而我还需要努力。我也要开始展望新的生活，新的开始，20xx是新的一年，要更加认真。

我还需要从以下几个角度去完善自我：

1、专业度，我希望自己能够更专业，也能够带出一支专业的团队。

2、责任度，我希望我及我的团队能够坚持每周至少开一天到两天的晚会，这样才能更加了解售楼部目前的销售状态，才能适当给予工作调整，更好的配合售楼部的工作。

3、制度化，能够按照公司的规定正点上班，不迟到，不早退，将上班的每一分，每一秒都充分利用，让自己的效率更加高效化，减少情绪化等负面情绪，对工作的影响。

4、传授力：能够每月举办一至两场的培训，将销售的经验做分享，同时将新人能够培训成为一个系统性的专业人才，并且进行考核。

5、督促力：能够将每年、每月、每日的工作计划定计划中的同时，也写在明显的地方，时时刻刻督促自己完成任务。

6、领导力：这点是我最欠缺，最需要增长的，团队的成长，需要将每位员工的定位做好，给予具体化的安排，首先要想让团队的员工都有自己的思想力与创造力，充分发挥其自己的主观能动性，那么就首先需要大家在周计划中，汇报自己本周想做什么事情，如果能想到好主意，要给予夸奖，如果近期没有什么好的想法，需要给予鼓励。然后月度的工作计划，也要加入团队成员的想法，按照这种习惯去培养。其次就是尽量让每件事情都有团队的参与，这样才能集思广益，成为更好的策划案。

7、主动性：正向我一直所追求的，我会以自身为例，每日打了鸡血般去工作，去进度，同时我也会将这种正能量传递给我身边的每一位同事，要求我的团队也能每日高效，而且有思考力、创造力的完成每日的工作。

8、成就感：我一直以来都是一个不喜欢做领导，不喜欢做第一的人，追求简简单单幸福的人，但是我今年却想承担起一种责任，我要成就我的策划团队，严格的将每位成员，培养的更优秀，同时也想配合和协助销售部，成就每一位销售员，因为我发现其实每一位步入职场的人员都是希望自己能够有所成就的。

9、融洽度：有些方面，我一直做的不够好，我对于团队的关心和帮助还远远不够，作为公司的前辈，本应该承担起，做前辈所应该的有的态度，而我一直以来都很自我。我更应该像一个大姐姐一样关心和帮助身边的同事，而不是闷着头做自己的事。

10、情商感：领导说我说的最多的应该就是没情商，没脑子，我想我应该好好的学习这方面的能力了，这样才能在和各部门沟通的时候，显示出我们的智慧，因为我们背后或许代表的就是文传公司了。所以要压抑自己的情绪，微笑着、有哲学性的和身边每一位人沟通，然后还要说到做好。承诺过的，一定要按照规定的时间完成。

售楼销售经理述职报告4

岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我的素质和业务技术水平，以适应新的形势的需要。

现就个人20xx年一年来的工作情况做以下总结：

一、工作思想

积极贯彻公司领导关于公司发展的一系列重要指示，忠于公司、忠于股东、诚实守信、爱岗敬业、团结进取，进一步转变观念，改革创新，面对竞争日趋激烈的房地产市场，强化核心竞争力，开展多元化经营经过努力和拼搏，使公司持续的发展。

全面加强学习，努力提高自身业务素质水平。作为一名宣传销售人员肩负着上级领导和同事赋予的重要职责与使命，公司的销售计划及宣传方案需要我去制定并实施。因此，我十分注重房产销售理论的学习和管理能力的培养。注意用科学的方法指导自己的工作，规范自己的言行，树立强烈的责任感和事业心，不断提高自己的业务能力和管理能力。

二、在开发公司的日常工作

我于年初进入公司以来，在公司销售部工作。在公司领导，主管领导及各位同事及各位同事的帮助下，我对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地了解，也从部门领导和其他同事身上学到了很多新的知识，我的工作能力也由此得到很大提高。

进入公司的这段时间里，我主要负责销售楼盘，在师傅的带领下我很快适应了工作，并取得不错的成绩。

在这期间我主要做了以下工作：

1、根据公司各月的会议精神，制定销售的月销售计划。

2、策划李培庄小区的宣传工作，制定出宣传方案，报领导审批后实施。

3、办理售房合同，负责开发公司的文件文字处理，保管资料的收发登记。

4、参加李培庄拆迁工作及合同的管理。

5、进行社会调查，接待客户，对客户保持联系。

三、工作中的不足

第一，售房销售对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高。

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位；第三，自己的专业知识及理论水平十分有限不能很好完成自己的工作任务。

售楼销售经理述职报告5

不知不觉中，20xx已接近尾声，加入xx房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20xx是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。

一、学习方面

学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面

刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧

在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗？当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败

从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

五、展望未来

20xx这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。

今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献！

售楼销售经理述职报告6

自从进入房地产公司已经有一年了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20xx年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：

一、业务能力

1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。

2、对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上唯一不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。

3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。

二、个人素质能力

1、诚实。做生意，最怕“奸商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。

2、热情。只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。

3、耐心。房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。

4、自信心。这一点很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。

5、勤快，团结互助。一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。

6、认真细心，做事用心。这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们。才会更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是最大的误工和浪费。

7、进一步规范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。

世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的.时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。

我想今后我一定会努力朝着以下几个方面继续努力，首先是抽空学习一些关于房地产销售的专业知识。作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。

售楼销售经理述职报告7

尊敬的领导，各位同事：

大家好!

不知不觉中，xx年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在建华的这段时间中，收获颇多、感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面总结。

一、学习方面

学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面

刚进公司的时候，x项目没有进场，觉得有点无聊甚至枯燥，但12月进入x之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。

三、完成的主要工作任务

1、xx共计销售x套，销售面积x平米，销售额x元，回款额x元;

2、到xx后，对项目人员重新系统培训了房地产专业知识和销售技巧。

3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。

4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。

5、在公司领导的指导下，参与制定x月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交x套，销售额x元，回款额为x元;

四、工作中存在的不足

1、对业务监督执行力度不够

2、对项目整体把控有待于提高。

3、需要进一步增加管理方面的经验。

4、与甲方缺乏有效沟通。

在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：

1、进一步提高自己的管理水平;

2、及时完成领导交给的各项任务;

3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化;

4、不断改进工作中所存在的问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成;

5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。

6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的.执行力。

7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。

8、工作从细致性出发，做到掌握销售上的一切相关事务。

20xx年这一年是有意义的、有价值的、有收获的一年，虽然我来xx公司时间不长，但是在这里真正体会到了团结协作，互帮互助，共同创业的一种精神，同时感谢各各领导、同事对我工作方面的支持和帮助，我相信公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，更好的发展，项目在公司的领导下，会以更好的业绩回报公司。

预祝：xx公司明天更加辉煌!!!

此致

敬礼!

述职人：xx

20xx年x月x日

售楼销售经理述职报告8

尊敬的各位公司领导、亲爱的同仁们：

时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近1年了。从20xx年来到公司，我的成长是显而易见的，以下就是我20xx年来的述职报告：

一、工作绩效述职

首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。

二、工作心得和体会

虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。

我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。

三、关键事项

作为一名销售人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的，

四、20xx年的改进思路

在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。

在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。

20xx年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。

谢谢大家！

售楼销售经理述职报告9

（一）指导思想

以经济效益为中心，通过认真研究产品、研究市场，加大创新力度，使项目品质具有前瞻性和差异性，使公司的经济效益和社会效益得到提升。

（二）目标计划

1、xx项目

计划全年开工房屋总建筑面积约xx万平方米，计划实现销售x亿元，力争达到x亿元，回笼资金x亿元以上。计划x月开盘销售。全年完成住宅部分可售面积xx%以上的销售量，商业部分待市场行情适时而定。

2、拓展其他项目

根据国家大的房地产政策，结合各地区房地产发展的具体情况，进行稳妥的项目开发。

（三）工作措施

1、进一步改革和完善企业管理体制和经营机制，根据项目及公司发展的需要，合理调整和完善现行机构设置及人员力量的配置。

2、以市场为导向，强力推进xx项目建设和销售工作。

项目前期工作大的障碍已在xx年基本扫除。因此，在xx年的工作中，我们必须集中集团公司主要精力，全力以赴抓好项目的建设、销售工作，确保xx年x月开盘销售，使企业品牌及公司形象能得到较大提升。

首先是围绕全年的销售计划，要加强和做好市场调研，制定切实可行的营销推广及市场招商方案，搭建好营销及队伍，加强营销的业务培训，加大销售工作力度，保证项目销售计划的顺利实现。

其次加快项目建设进度。加强项目施工过程各个环节的建设管理，强化与设计单位、施工单位、监理单位及政府各部门的沟通力度，在确保施工质量和安全前提采取各种有效措施强力推进建设进度。第三、加强市场调查研究及产品的自身研发，确保项目后期住宅具有较强的市场竞争力。

3、切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。

进一步完善企业规章制度，加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同时，继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。

4、加大资本运作力度，千方百计想办法盘活资产，以保证项目的顺利推进。

总之，xx年工作，时间紧，任务重，但我们相信，只要公司全体员工能够统一思想齐心协力，与时俱进、努力拼搏、扎实工作，就一定能圆满完成集团公司下达的全年各项目标工作任务。

售楼销售经理述职报告10

在公司xx总正确决策领导下，在各部门同仁大力支持帮助下，认真落实、贯彻执行xxxxxx总领导下的经营思想，根据20xx的工作计划及要求，从“德、勤、绩、能”四个方面向各位同仁汇报工作如下：

一、德

一个很宽泛、很严格的标准，在工作、生活的一言一行中努力做到严于利己、宽以待人，从不做违法、违规、违纪和违背良心之事，尽量不讲违心的话，认真遵守公司的各项制度、规定，杜绝发生贪污腐化问题，以感恩、忍耐、宽容之心面对他人的鼓励、错误和不足。

同事们的一句鼓励、支持的话，会使我心存感激;领导的批评、会使我进步、对公司决策大政方针的谏言，避免决策的失误而造成重大的损失，随风潜入夜，润物细无声，合理科学的提案，使公司的发展及经济效益的提高。关心同事经常交流沟通，人心向好，是全体员工团结一致，相信企业相信老板并为之努力的工作。

二、勤

在公司经营思想指导下，尽力多做工作，做好工作，主要完成职责范围内、前期、工程、招商行政日常指导、监督、管理实施工作，并且认真落实完成xxxx总经理及相关上级临时交办的各类工作。在规定时间内严格自觉遵守公司考勤制度，一年从未轮休、调休过一天，春夏季放弃了节假日休息。

三、绩

1、在职责范围内，认真抓好公司各部门工作，前期部、工程部，在资金始终困难、人员长期不足的情况下做出了大量的工作，他们取得每一个成绩，也是对我工作的支持和肯定，招商部、业务部通知克服许多困难，做了大量艰巨复杂的实际工作。拓展了“xxxx商城”营销，为企业的生存、发展、输入血液资本。

2、规划、设计单位的联系、协调、汇报谈判;规划设计方案的讨论、审核、完成本人工作的基础，通过方案的优化，(1、标高的调整。2、车库结构方案的优化。3、B户型的调整等。)为公司降低成本过千万元。

3、技术指导：工程部同仁、在项目建设实施中群策群力专业技术人员，共同研究、解决工程技术问题，发挥团队精神。

4、合同、协议的编写、修改审核;认真、细致严格抓关、最大限高降低成本节约开支，经xxxx总最终审定，一年来未发生合同失误。

5、编写、草拟、修改、审核各类文件：编写、草拟各类上报政府、各行政主管部门，机关单位文件，函件等，修改各类文件、合同、为池总的协调工作出一份力。

6、为树立良好企业形象，加强与行政主管部门合作，关联合作单位的沟通、协调，认真做好工作日志，严肃、严谨的工作态度，总结经验，查找不足，以利进步。

四、能

公司发展及项目建设实施的决策，实施中的作用，工程合同协议的签订，提出建议、意见。充分发挥管理及协调能力对内，对外具体事项的交流、协商、谈判、落实，促进工作顺利开展，保证公司各个业务稳定发展。不足之处：

1、年计划任务未能如期完成、规划、工程进度、今年工作计划的实际可操作性值得认真研究。

2、在领导班子集体负责制的原则上，须加强、提高工作主动性打消个人顾虑。

3、专门会议少、各部门专题会议少，公司领导班子重大事项主要决策讨论会议少。

4、组织公司集体活动少、部门集体活动少，社会、环境不好的情况下，更应增强企业凝聚力。

综上所述：经过一年的经验和磨练，各方面在全体同仁的支持、鼓励和鞭策下，又有了新的进步，取得了一定的成绩，但是，一个人的能力是有限的，一个人的智慧是有限的，只有信任、依靠大家的力量，才能把事情办好，才能将工作做好，只有将每个人的优点、智慧和能力调动出来，才是我们经营管理者的能力。

售楼销售经理述职报告11

两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在xx的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风，房地产销售工作总结。回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：

一、坚持到底就是胜利

坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

二、学会聆听，把握时机

我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

三、对工作保持长久的热情和积极性

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入xx公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户；脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

四、保持良好的心态

每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃！

五、龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实

生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。

售楼销售经理述职报告12

面对着自己的转正，心中更是有非常大的期待，同时我也对于自己这段时间的工作非常的有信心，十分的相信自己能够在这样的一份工作上得到领导的认同，并且完全可以达到领导的期待，对此我也对我的工作情况做了一个总结。

一、态度端正

展开工作以来，我都是以自己最好的状态在面对工作，同时我也是非常的尽力让自己在其中去学习到更多的知识。对于公司的任何一项制度我都是严格的遵守，没有迟到早退过，更是没有做出任何的有违反纪律的事情。在完成的工作上也是有尽了自己很大的努力，所说业绩可能不够好，但是也算是有非常大的进步了。

二、业绩的提升

从最开始的完全没有办法以较好的状态展开工作到现在，自己也都是能够看出自己的变化，同时我也是有更加的深刻的感觉到我个人的能力的提升。虽然业绩在众多的员工中并不突出，但是这些的进步已经足够证明我这段时间的努力，更是性能够相信我在以后的时间中能有非常大的成功。当然我的业绩的提升也是与领导的教导和周围同事对我的指导分不开的，在我遇到难缠的客户时都是大家帮助我出谋划策，甚至又时候也会来帮助我，这才让我有更多的感悟与体会，更是能够将销售的任务完成好。

三、个人能力的提升

这段时间也是慢慢的对于销售工作了解得更加的深刻，同时也是在销售的能力上得到了不小的提升。尤其是在前几天进行的销售培训中更是让我有了不少的收获，同时我也根据的自己的总结、分析找到了自己奋斗的动力，更是让我的工作可以更好地进行。在销售方面靠的就是个人的能力，所以我也是有不断地跟随同事进行学习，将其中较好的处理方式都学习过来，更是强化自己的能力，也让自己能一步一步的得到更好的成长。这段时间的努力也是让我拥有了不少的收获，让我对生活有了更大的感触，也是让我越发的明白自己奋斗的目标与方向。

接下来的.生活更是需要我自己去不断的成长，更是应该要在其中去尽快的感受这个世界，同时也需要不断的让自己的各方面都得到磨炼。与此同时，我更是在其中明白了人生就是应该要尽可能的去锻炼好自己，并且不断的鼓舞自己，努力完成好自己的每一项工作。我也希望自己的成长能被领导看见，并且认同，这样我才能够在公司有更好的发展，也让我可以在销售的岗位上散发自己的魅力！

售楼销售经理述职报告13

在过去的一年里，名门华府经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现我将xx年名门华府项目销售工作情况向大家作述职，请予评议。

一、营销工作

1、20xx年1月10日：名门华府一期首批房源正式开盘

注：名门华府正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为名门华府在深圳地产界奠定龙头老大的口碑。

2、20xx年1月25日：启动名门华府春节营销计划

注:此期间主要推出针对深圳当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其xx元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。

3、20xx年4月20日-xx年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。

4、20xx年7月16日-8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。

注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且名门华府销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。

5、20xx年9月10日-10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动

注：期间推出看房送月饼及凭名门华府宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。深圳地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响

6、20xx年11月2日：名门华府一期二批商铺房源盛大公开

注：将d区、e区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为名门华府除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去最佳销售时机。

7、20xx年12月27日：名门华府正式启动针对返乡置业潮营销计划

注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。

小结：名门华府整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。

二、销售情况

1、名门华府多层住宅房源共4栋

注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为及的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。

14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致

14、15号楼的两室房源一直滞销。

2、名门华府私家小院房源共2栋

注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。

3、名门华府商铺房源150套

注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。

小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。深圳市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，其他楼盘都将在新年之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在深圳，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期名门华府面临的竞争威胁依然激烈，名门华府中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。

三、后期计划

1、案场管理方面

一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。

2、销售培训方面

一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对xx年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。

3、营销策划方面

市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对名门华府的营销方式要更好的适应当地市场，将名门华府中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把名门华府在现有基础上再推向另一个高度。

四、自我评价

回顾xx，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，xx年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步和成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。

以上是我今年任职房产销售经理的述职报告，不妥之处，请各位领导和同志们批评指正。

售楼销售经理述职报告14

20xx年是充满梦想和激情的一年，也是房地产行业不平凡的一年。

这年初春，有幸加入到泰山公司，融为这个集体的一份子，本着对这份工作的热爱，抱以积极、认真、学习的态度，用心做好每一件事情。

我于去年8月成为泰山公司的一名销售部副经理，至今任职15个月时间，负责金龙大厦项目的销售工作。

一、现就任职15月来的具体情况总结如下：

从一个对本行只是一股劲的热爱，到实战工作，我不断追求新的目标。刚开始公司将我安排到其他楼盘学习理日常事务，但在这个过程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它

这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色！！

去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做第一”。除了感谢，感动以外，我们还明白了，一个人的成绩是微薄的，团队优秀才是我们共同的奋斗目标。因此在日后的销售工作中，我们将更注重团队的建设，心系集体，一起建造和谐，友谊，激情向上的优秀团队。

今年7月，自觉自发的工作，就是对能力最好的检验

本月以接待客户和熟悉项目知识为主。对环境和项目渐渐熟悉的我们，每天都有新客户接待，把握并了解客户的需求，是这阶段一直在做的开盘前的准备工作。当然也很考验我们的销售能力，看能否将客户把握住。很多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航！

七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的`。

8月，“剩者”为王的坚持

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧！这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强

某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由！

九月、十月月（黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明）

这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程：

学习理论技巧知识用心接待客户类似客户的技巧运用分析总结客户特点找出相似点针对性的说辞提高销售技巧相互学习和探讨不断加强团队进步；

以这种学习，思考，总结，探讨的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、本个人学习成长及不足总结：

成长是喜悦的，学习最大的收获有其三：

一、对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等

二、公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧

三、自我管理能力的提高

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关；在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法：

销售技巧的提升可多向领导学习；平时多上网或看书学习专业知识；尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势；增加客户接待量，从客户身上现学现卖；接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞；通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的第一印象，如何才能做到一个气质型的置业顾问，给客户一种专业、愉悦之感。平时自己在看一些关于女人提升气质的书籍，来帮助改善不足之处；也可以通过一些销售道具的使用，衣着的整洁等来体现个人的专业形象，由内到外的改善过程，也需要从细节慢慢的去提高。

以上列举的不足之处，是自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望领导和同事能帮助我一同发现问题、解决问题。

三、对个人从事工作的本行业发展前景预判：

xxxx年即将远去，面对xxxx年，房地产市场将会比xxxx年要理想，房屋买卖政策会给该行业的人员带来迷雾和压力。政策不好的态势下公司应该更加注重人才培训，素质培训等等。

个人对本行业发展前景的预判如下

开发商自然是房产行情低靡最直接的影响者，由于房地产是资金密集型高的一个行业，所以楼市销售不景气将会直接影响到开发商的回款压力大；其二便是存量房会相继出现，其三开发量的减小，其四销售成交量的萎缩。个人根据网上的一些分析及判断：在房价过高的今天，房屋销售压力并未得到缓解，同时又无明显的价格下降趋势下，房市的复苏之路显得极其艰难，至少需要两年市场才有会全面复苏。

作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、明年的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。xxxx年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步！

售楼销售经理述职报告15

20xx年在不经意间已从身边滑过，回首这一年，步步脚印！我于20xx年x月份进入xx公司，在职期间，我非常感谢公司领导及各位同事的支持与帮助。

在公司领导和各位同事的支持与帮助下，我很快融入了我们这个集体当中，成为这大家庭的一员，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改变，在任职期间，我严格要求自己，做好自己的本职工作。现将年的工作总结如下。

一、内勤日常工作

作为公司的销售内勤，我深知岗位的重要性，也能增强我个人的交际能力。销售部内勤是一个承上启下、沟通内外、协调左右、联系八方的重要枢纽。工作主要从以下几个方面开展；

1、日常业务衔接、客户服务、处理客户抱怨、客户咨询电话的接听及电话记录。

2、对客户进行销售政策的传达及业务信函的发送。

3、销售会议的安排、记录及跟踪结果。

4、做好本部门的档案管理工作，建立客户信息档案（涉及用户基本情况，使用品种、数量、价位、结算方式）。

5、各种促销活动情况了解，统计费用报销等协助办理。

6、建立销售分类台帐（反映出销售收入价格、运杂费、货款回收额度、应收货款额度）。

7、建立销售费用台帐（反映出部门内部费用及每个业务人员的费用、差旅费、运杂费、包干或定额包干费用的提取数额）。

8、各种报表的统计、汇总、报告的打印转发。

9、销售经理差旅费的初审与上报签批。

10、对所经手的各类涉及我厂商业秘密的销售资料、数据应妥善保管，不得丢失或向外泄密。

11、同类产品竞争品牌资料的分析与建档，销售相关宣传资料的领用、登记、分发。

12、各月份客户回款额排查、跟踪、跟进。

二、存在的缺点及计划

对于xx市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。

本职的工作做得不好，指导力度不够，影响市场部的销售业绩。20xx年的到来，在做好本职工作的基础之上，对上述存在的问题，我个人也要尽自己所能，多掌握一些技术上面的知识，尽量做到应对自如，从容得体。不断增强自己的辨别能力，在更好的与客户沟通的基础之上，能更多的为公司利益着想。

三、部门组织上面的一些小建议

在明年的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：

1、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

2、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

3、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

4、销售目标。今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务；并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。

四、总结

一年来，通过努力学习和不断摸索，收获很大，不论在工作安排还是在处理问题时，都得慎重考虑，做到能独挡一面。我坚信工作只要尽心努力去做，就一定能够做好。做了一年的销售内勤工作了，有的时候也觉得自己有些经验，或是由着自己的判断来处理事情不够仔细，所以出现了不少的问题，也犯了不少错误，事后才知道自己的社会阅历缺乏，或是处理方法不当，我决心在今后的工作中要多提高自己的素质与休养，多学习为人处世的哲学，才能够超越现在的自己，争取更大的进步！

第五篇：某大型房地产集团售楼手册

摩登COM销售工作手册

1.销售人员根本要求

1.1

礼仪服饰

●

服饰

◇

销售人员的服装应该落落大方。具体而言，不穿无袖服装，不穿奇装异服，不穿拖鞋〔无带之鞋〕，不穿鞋跟过高之鞋等等。

◇

销售人员打扮应该符合自己身份。不涂抹指甲，不浓妆艳抹；经常剪修自己的指甲和头发。不佩带引人争议的首饰。

◇

总之，严格按照白领身份要求自己。

●

言谈举止

◇

讲话声音、语调要适中。

◇

态度应和蔼可亲；永远不要与客户争辩：不要武断否认客户的意见，不要轻易打断客户的发言，在客户打

时应保持沉默；不可显示自己比客户更聪明。

◇

无论何时，包括与同事讲话或接听，要面带微笑。

◇。

打的姿势应端正：不可左右摇晃身体，或前仰后合，或手脚抖动；不可坐在桌子上打。

打的声音应甜美，让对方感到热情，不可疾言历色，不可发出令人不愉快的笑声。

打

注意时间，私人

做到简短，不可旁假设无人，喃喃私语。

接

应迅速：在铃响2-3声一定抓起话筒。

◇

行走姿势：当客户走进销售中心时，要快步、精神抖擞、充满自信、面带微笑地走向客户，首先向客户问好。不可将手臂交叉至胸前，或倒背双手至身后，双手应自然下垂。

●

社交礼貌

◇

与客户交谈时，目光应注视讲话者。

◇

应停止手头工作，全神贯注聆听客户发言；无论客户的观点如何荒唐、可笑或错误，绝对不可以强行打断客户的发言，或试图用重复、提高声音的方式压倒客户。

◇

进、出门时应主动开门，请客户先行。

◇

与客户道别时，应站立在门口〔或分手处〕目送客户远去〔或上车〕。

1.2

工作纪律

◇

严格遵守工作时间。

◇

报纸仅限于在中午休息时间阅读〔如果想看报，请早晨提前到销售中心〕。

◇

在销售中心禁止吃任何食品〔休息时间除外,但必须做到不留异味和残渣〕。

◇

认真登记?客户记录?和?销售记录?。

◇

有事必须请假，获准前方可离开或暂不到岗。

1.3

工作原那么

◇

客户至上。为客户提供最周全的效劳，要用心售房。

要成为一名合格的房地产销售人员，并不是一件简单的事情，必须用心售房才能取得非凡的效果。

如同围棋选手有九段之分，房地产销售人员可划分为三个档次。

第一种是客户已经下定决心购房〔通过广告或者口碑的影响，或者因为公司正在搞促销活动〕，销售人员仅仅是帮助客户签定合作，毋需任何解释和说服工作。

第二种情况是客户自己走进销售现场，销售人员仅仅作一些解释和说明工作，答复客户一些简单问题，客户是否购置只能听天由命。

第三种情况是客户无意购置，但经销售人员的分析和帮助，客户改变初衷作出购置决定，或者客户根本就不知道本楼盘销售，完全被销售人员的主开工作所吸引，从而使成交成为可能。

第一情况的销售人员无足轻重，任何人都可以取而代之；第二种情况的销售人员是售货员的水平，没有方法主动拓展客户，也没有能力减少客户流失率，只是守株待兔；第三情况的销售人员是真正的推销家，能够无中生有地创造客户，能够化腐朽为神奇地大幅度提高销售业绩，能够成为客户亲密无间、可以信赖的朋友，这是销售人员的最高境界。

在房地产平均利润率只有7%、全国商品房普遍大量积压的情况下，即便是知名房地产开展公司，如果想保持理想的销售水平，也只有依靠高水平销售人员的帮助才能到达目标。

那么，如何才能成为一名合格的房地产销售人员？唯有用心售房而别无其它。

一、决心。

做好任何一件工作，最重要的三个因素是知识、技能和态度，商品知识与推销技巧只是推销大师的外衣，正确的态度与推销自己才是成就销售事业最重要的一环。

一定要有帮助客户做出正确的选择的决心。诚如世上没有完全相同的两片树叶一样，市场上也没有完全相同的房子可供比拟：地理位置不同、户型结构不同、开展商的名气不同、价位不同等等。即便是专业人士亦无法对市场上不同的楼盘作出客观的评价，因此，对于普通购房者而言，选择房子无疑是一件非常痛苦的事情。销售人员应该抱有一种将客户从选房的痛苦中解救出来的决心，依靠自己良好的职业素养帮助客户选择到真正满意的房子，或者帮助他清晰地勾画出心目中理想房子的轮廓。

销售人员“救客户于水深炽热中〞的决心，无疑会使他在客户面前树立了良好的形象：态度诚恳而可信，技能专业而可靠，自己正在推销的房子老实而可选。

二、动心。

销售人员在向客户介绍房子的时候，一定要注意用不同的语言将房子的特点和优点分别予以介绍。介绍房子的特点时要用简洁明了的语言和具体数字，介绍房子的优点时要多使用感官性的语言。特点是有别与其它地产的地方，优点是客户可以实实在在享受的好处；经过修饰的语言使自己推销的楼盘在客户头脑中留下鲜明的印象，针对不同客户使用不同感官性的词语使客户产生强烈的购置欲望。使客户动心是推销工作的第一步。

三、用心。

销售人员在向客户讲解产品时，一定要注意客户的微妙反响从而时刻调整自己的推销策略。一旦在与客户的交流过程中扑捉到新的信息，那么就要立即有针对性的介绍，如果客户对销售人员的讲解很满意，那么成交的概率就比拟大了。相反，如果不注意客户的反响，不管客户的类型，只是按照自己固有的程式讲解，其效果是可想而知的。

四、耐心。

由于房地产单件产品价值较大，所以客户在接受销售人员效劳的时候往往会询问许多细微的问题，诸如付款方式、物业管理收费、价位上下、本地区楼盘开展趋势、楼盘的价格走向、配套效劳设施等等，这就要求销售人员要自始自终地用心答复。事实上，在客户选择不同楼盘举棋不定的情况下，往往根据他对销售人员的喜恶作出最终的判断。几乎在所有的楼盘销售过程中，我们都可以听到这样的故事：某某客户就是冲着某位销售人员才作出了购置决策。

五、开心。

选购房子是一件非常“痛苦〞的事情，由于当个购房者与开展商相比，力量比照相差悬殊，因此购房者无不小心翼翼，惟恐落入开展商的“陷阱〞：因为开展商违约、购房者又无法讨还公正的报导屡见不鲜。这就要求销售人员运用自己的语言艺术和诚恳的态度化解客户的抵触心理，在谈话中多涉及一些令人轻松愉快的话题。如果客户在你这里感到比在其它房地产销售部更使人愉快，感到销售人员更像一位朋友，那么成交的可能性会大大增加。

六、放心。

购房者会对建筑质量、建筑工期、付款方式、物业管理水平及收费标准非常关心，因此销售人员应该对相关情况做好准备，并尽可能详细介绍有关情况，如果方便可以介绍客户与现有业主认识，请业主自己谈谈切身体会，这样说服力会更强一些，客户也会因此放心购房。

七、攻心。

如同餐饮业面临的众口难调一样的难题，任何开展商的房子亦无法满足所有人的需求：有人喜欢客厅大，有人却偏偏喜欢厨房大等等。其实这些都不应该成为问题，因为市场竞争，从本质而言，就不是产品之间的竞争，而是观念的竞争。一旦客户对所销售的房子比拟感兴趣，就不要将注意力再集中在房子本身，要针对客户进行更高层次的说服工作。例如对开创型的人〔性格外向、做事主动，渴望被人重视，惧怕被无视〕可以介绍说“根据您的社会地位和经济能力，除了我们的楼盘，您几乎别无选择〞；对促进型的人〔性格外形、做事被动，喜欢关系和谐，惧怕冲突〕的人可以介绍：“选择我们的楼盘，您的家人和朋友都会喜欢〞；对于控制型的人〔性格内向、做事主动，渴望成功、惧怕失败〕可以这样介绍“选择我们的楼盘，绝对是一次成功的、不会使您懊悔的选择〞；对分析型的人〔性格内向、做事被动，渴望更详尽的数据，惧怕因信息不全而作出错误的决策〕可以如此介绍“我给您提供了详细的数据，您根据经验应该能作出购置我们楼盘的正确决定〞。

八、偷心。

一般而言，客户都有自己感到非常成功、记忆深刻的经验，如一次成功的创业，一次关键的订单，一次满意的购车，上一次购房经验等等。如果销售人员能够巧妙地发问而洞察这一切，那么可使时光倒流，客户会回到某种令他冲动、心旷神怡、自我陶醉的境界。这时，销售人员只需悄悄地提示：选择我们的房子，如同您上次购车〔创业〕一样，都是您正确的选择。

九、不可灰心。

推销界有句格言：就是摔倒了，也要抓一把沙子。因此，一个称职的房地产销售人员应该对所有的客户一视同仁，即便是正在接待的客户缺乏明显的购房力也应该如此。如何播种，如何收获，向所有的人传播你的形象，所有的人会感谢你的帮助，你同样会获得非凡的成功。

总之，要成为一名房地产专职销售人员，必须用心售房，应该为自己的工作而骄傲，应该为自己帮助别人成功购房而自豪。

◇

坚持最后原那么

无论你对客户的购置力和购置欲望的判断如何，请不要轻易下任何结论，竭尽全力与客户建立良好的个人关系。

要珍惜客户资源，坚持、坚持、再坚持。

如果还有疑问，请不要用能否成交作为衡量自己业绩的标准，而用你与客户交流的时间和感情作为评论标准！请记住，要让客户喜欢你，让他感到必须为你做点什么才足以回报你对他的好意。

即使做了购房决定，也仅仅代表一个客户而已；如果能争取一个客户为你作宣传，能成为你的朋友，那么你增加的不仅仅是一个、二个客户的问题，而是增加了一个忠实的义务宣传员。

一定要坚持到最后。努力让客户多停留1分钟，多询问几个问题，多参观几次，多带几个朋友一起来。

让客户感到银都花园的销售人员好，房子好，即便是不买，要让他留下更多的遗憾。

1.4

房地产销售的根本知识

◇

容积率：一定面积的土地与在该土地上修建房子建筑面积的比值。

◇

断水：房子的主体工程已经完成，开始进入内、外装修阶段。

◇

封顶：建筑主体到达最高度。

1.5

武城碧云天工程概况

●

碧云天工程位置

碧云天工程位于成都市二环路西一段内双楠小区的中心地带，东接商业旺地——红牌楼，西连武侯大道路口。是日益引起成都市民关注的居家旺地。由于近期以置信房产为代表的各大房地产开发商的纷纷介入，使双楠——这一片原本不为人知的寂寞田野日渐开展成为一个繁华的新兴居住小区，人气旺盛，配套设施日益完善，整个社区也日渐成熟，成为蓉城许多消费者首选的区域，可以说目前双楠小区已成为二环路内最引人关注的住宅小区。

●

武城集团的背景资料

成都武城实业〔集团〕股份是一家以房地产开发为主业的大型现代化企业集团，始创于1991年，随着公司的不断开展壮大，目前公司的业务已涉及高科技、电子产品、市政工程、建筑装饰等多个领域。集团旗下拥有三家子公司、七家合资公司以及三家控股和参股公司。集团拥有国家壹级房地产开发资质等级，投资开发的多个房地产工程已成为响誉西南地区的明星楼盘。集团以高素质的人才、标准化的管理、高效率的运行机制在多年的商海沉浮中始终立于不败之地，并在业界树立起了良好的企业风范，享有较高的商誉。截止1999年底，公司累计开发的各类房地产工程总面积达70多万平方米，在西南地区的投资总金额已达15亿元人民币，集团投资的多个房地产工程都开创了成都房地产界的先河，其中锦绣花园工程被评为全国物业管理优秀示范小区，芳草地工程被评为国家优秀物业管理小区，同时公司还独立承当了成都市南北干线之一的浆洗街的拆迁扩建工程，以实际行动回馈社会，实践着“武城房屋，营造幸福〞的企业理念。

●

武城碧云天工程的地位

作为一家知名的房地产企业，武城集团有着光芒的开发历史和雄厚的开发实力，在成都市房地产界有着较高的知名度和很高的企业声誉。武城碧云天工程是目前双楠小区内规模最大、配套最全的小区，且门前有一条近2万平方米的高压走廊绿化带实为双楠地区乃至成都房地产工程中少见，武城碧云天工程的出现将把双楠地区地产工程的水准提升到一个更高的境界。

成都南部已经形成了以银都花园为领袖的深受成功人士欢送的高尚社区。

●

武城碧云天工程的规划

◆

碧云天占地120亩，容积率只有1.8，总设计户数为738户。

◆

建筑面积116800平方米，其中住宅建筑面积为92300平方米，商业用房面积为11900平方米，会所为4100平方米，地下车库面积为8500平方米，地下停车位为341个。

◆

银都花园绿化面积超过60,000平方米，院内种植植物和花草种类超过48种，绿化率达50%以上〔高压走廊算在内〕。

◆

银都花园总投资为3亿元人民币，在2001年全部完成。

●

武城碧云天工程的配套设施

◆

拥有8500平方米的地下停车场一座，可提供341个地下车位；拥有近200个地面停车位，根本到达户均0.73个车位可充分保证业主之需要。

◆

拥有1个标准网球场。

◆

附属商业面积超过10000平方米，可满足业主日常生活、精神方面种种需求。

◆

露天泳池面积达700平方米，晨跑、散步路径超过3000米。

◆

会所建筑面积为5000平方米，内设餐饮娱乐、茶房、卡拉OK、健身保健、桑拿、经营论坛、专题沙龙等等。

●

武城碧云天工程大纲

◆

开展商：成都武城实业〔集团〕

◆

规划设计：中国建筑西南设计研究院

◆

环境设计：重庆英才景观设计建筑

◆

建筑设计：中国建筑西南设计研究院

◆

物业管理：成都武城物业管理

1.6

自我开展欲望

武城碧云天工程的销售人员不是一般的营销人员。

武城集团为国家级一级房地产开发企业，在成都市的房地产界拥有较高的知名度与美誉度，在武城碧云天工程中公司根据自己的实力采取了高标准的开发要求和对客户高度负责的开发态度来进行工程的开发，并在成都的房地产界率先提出“无条件〞退房的承诺，将成都市房地产企业对客效劳的水准提高到一个前所未有的高度，将公司利益与客户自身的利益高度结合，开创了成都房地产企业的先河，我们应该为能成为这家企业的一员而感到自豪与骄傲，我们也应该为公司预定的销售奇迹而负责。

武城碧云天工程的销售人员一定要注重自己的特殊身份，用实际行动提高自身的能力。每天时刻要发问：

我还能再做点什么？

我怎么才能做得更好？

非凡的企业造就传奇的产品，传奇的产品磨炼出时代的精英。每一位参与工程品牌铸造过程的人，每一位参与碧云天工程销售工作的人，只要他愿意，必将取得令人瞩目的成绩。

每一位碧云天工程的销售人员应该时常思考以下问题：

①

我们工程与众不同的地方是什么？

②

其他销售业绩比拟好楼盘的销售人员，其水平比我高吗？

③

我能有资格讲自己是最出色的房地产销售人员吗？

④

我今天比昨天有进步吗？我今天从客户〔同伴〕身上学习到什么？

⑤

我能发现同伴的缺点吗？他的缺点在我身上有反映吗？

⑥

3年后，我能做什么？到时我能不懊悔吗？

唯有学习方能进步。书本的学习必不可少，建议阅读以下书籍：

?人类的弱点?

?22条商规?

?市场营销原理、过程和控制?〔美国西北大学市场营销专家菲力蒲·科特勒著〕

其他管理学、战略管理的书籍。

杂志和报纸可经常阅读?市场与销售?、?商界??中国经营报??商业周刊?等。

努力开拓自己的知识面，方可能与客户进行更深层次的交流，方能赢得客户的尊敬。

2.碧云天工程的销售程序

请按照接待、陈述、处理反对意见、试探成交和成交五个阶段进行武城碧云天工程的推介工作。在每一阶段要争取客户说“是〞，即同意你的观点。

2.1

客户的接待

当客户即将走进碧云天工程销售中心时，值班〔轮值〕销售人员应起身到门口迎接，主动将门翻开并关好〔可保证室内冷气不泄露和隔离噪音〕。

届时将有物业管理公司配合营销部做好营销中心客户的接待工作，物管人员将提供热情周到的即时效劳，物管保安将用自己的行动展示公司的形象与精神面貌，这一切将在细微之处让客户体会到武城公司的专业化精神与极具人性化的公司理念。

因为客户已经走访了一些楼盘，我们一定要给客户留下最正确的印象，让他感到只有在武城碧云天得到的效劳，才是最好的，别人没有像我们一样对他好。

客户就是贵宾，我们要自信、小心翼翼地接待。

2.2

面对客户进行陈述

“武城碧云天工程是由成都武城实业〔集团〕投资兴建的，公司是成都市为数不多的国家级一级房地产开发企业，目前成都市只有七家。〞

“公司曾经参与开发了诸如锦绣花园、芳草地、重庆芳草地以及成都市的一级改造工程——浆洗街的改造工程，均为成都市知名的高尚住宅区。〞

“武城碧云天工程占地120亩，总设计住户只有738户。〞

“武城碧云天工程的主要优点有三个。〞

“第一，她是真正的花园，每人拥有20平方米绿化〔按每户4口人计算〕，一年四季，有48种植物和鲜花。〞

“第二，一流的物业管理是生活舒适和地产升值的保障。〞

“第三，武城碧云天工程目前是双楠地区规模最大、配套最全的工程。〞

“工程全部采用框架式结构，按照建筑标准砖混结构的建筑寿命为50年，框架结构的建筑寿命为70年，而且框架结构的建筑物在修建过程中质量主要取决于建筑设备与施工人员的责任心，而砖混结构在施工过程中建筑质量不但要取决于以上两个因素外还取决于施工人员的手艺，这将是最难控制的一点。〞

2.3

挖掘客户的潜在需求

重要的不是我们卖什么，而是客户需要什么。

按照以上原那么，在介绍武城碧云天工程的时候，要站在中立的第三者立场上，仅仅是客观介绍，不可逼客户下任何结论。

询问客户需要什么样的房子：喜欢节约时间和追求舒适的可以选择电梯，重视过程和喜欢自我标榜的可以考虑顶层跃层的大户型。

客户已经看过哪些房子，对已经看过的房子哪些地方表示满意，哪些地方存在疑虑。了解客户的偏好，我们就可以有针对性地予以重点介绍。

了解客户对好房子的判断标准是什么，我们可以引用他自己的价值标准评价武城碧云天。

2.4

处理客户反对意见

客户不可能在一开始就同意我们的观点，他有种种理由反驳或搪塞我们。

●

武城碧云天工程的价太高了

○

是碧云天的价值高，而不是碧云天的价格高。在超级市场，一听可乐只要2元，但在星级宾馆，却值十几元；为什么？主要是环境和效劳不同。碧云天也一样，真正的花园式设计、优势的建筑结构和高水平的物业管理等都会使工程的本钱升高，不一样的东西当然价钱不一样。因此我们从房屋的价值来看碧云天应比双楠地区的其他工程高出20%，但其实际价格只高出其他工程10%，确实物超所值。

○

单从价格上看，不考虑环境因素，碧云天比其它类似的房子要高10%左右，但是在真正的花园居住70年的时间，多付出10%是太值了。以前买房子注重位置和面积，主要考虑购物方便和解决最起码的居住问题，现在交通便利，更追求居住环境。

○

如果是购置彩电，大家都会随便选择，不喜欢就是扔掉也不可惜；买汽车，就不同了，虽然只能使用10年，可是大家凭经验都知道多花100%的价格买进口车是非常划算的。由于大家购置房子的经验相对缺乏，对能使用100年的房子考虑的因素相对较少和不成熟。碧云天的房子比同类产品价格仅仅高了10多个点，不应该因为外表价格放弃对碧云天的深入考察。

○

日本的凌志车性能与德国的奔驰相当，但价格只有奔驰的一半；可是为什么大家还是愿意选择奔驰？因为开奔驰的感觉不一样。碧云天也是这样，别人会因为您在碧云天居住增加对您的信任。

●

武城碧云天确实不错，我回去考虑考虑。

○

房子是一件大的的投资，应该非常慎重和反复比拟。如果选择不当，不仅自己懊悔，家人不满意，就是朋友也会感到奇怪；所以，买房子是一件非常令人痛苦的事情，前思后虑，挺折磨人的。如果真的满意，就应该当即立断。

○

选择到好户型和价格较低的业主，都是在早期交款的一批人，后来买房的人对他们的选择都非常羡慕。况且武城公司的实力、国家一级房地产开发企业的牌子以及目前武城集团与银行的合作模式等都是您目前购置期房的信心所在。

○

做任何事情都要相信自己的眼光，如果您真的喜欢武城碧云天，喜欢这里充满鲜花的花园，我们建议您马上订购。看好碧云天但迟迟没有购置，因而懊悔的人太多了！而且目前又有这么优惠的付款形式，这样适中的价位。

2.5

试探成交

如果感到客户对武城碧云天比拟满意，就应该鼓足勇气，试探着让用户首先交定金，而不是把客户放走，等他以后再来主动找我们。

可以这样开始：

“武城碧云天的购房程序是：第一步选好自己的房子并签定认购书，第二步缴纳房款总额的30%，第三步是办理银行按揭手续。〞

“任何事情总要分阶段进行，我们先开始第一步。〞

这时应拿出两份认购书，鼓励客户与我们一起填写。

2.6

客户的跟踪

如果客户没有当场签定认购书，而是要回去考虑考虑，那么，我们应该让客户留下联系，并在第二天进行

回访。

“××先生〔小姐、老总、大姐〕，非常感谢您昨天到武城碧云天参观，昨天与您在一起，真让我学了不少东西。〞

“晚上我们开会的时候，大家都问我您是做什么的，大家说您的气质真好〔如果带小孩，就夸奖小孩真漂亮〕。〞

“说真的，我真羡慕您，事业这么成功；有时机好好向您请教。不知到什么时候，我自己也能买的起武城碧云天的房子。〞

“我的客户都是公司老总，他们做什么生意的都有，您可以把您公司的简介带给我，或许我能帮你做点什么。〞

2.7

成交

如果客户准备交纳定金，就不要在妄谈其它了，赶快开收据，收钱〔收钱后把钱放到客户注意不到的地方〕，签认购合同。

多谈与房子无关的其它事情。

2.8

客户记录

请详细记录与客户有关的信息，记住这些信息对您的帮助将是巨大的。

请参照以下?客户档案?，努力了解客户，你对他的了解越多及越能支配他，他也能越喜欢你。

客户档案

日期

最新修订时间

填表人

客户

1.姓名

昵称〔小名〕

职称

2.公司名称地址

3.住址

4.〔公〕

〔宅〕

传呼

5．出生年月日

出生地

籍贯

6．身高

体重

身体五官特征

〔秃头、关节炎、近视等〕。

教育背景

7.高中名称与就读时间

大专〔学〕名称

专业

毕业日期

学位

8.大学时代引以自豪的成绩

9.擅长运动是

10.课外活动、社团

11.如果客户未上过大学，他是否在意学位

其它教育背景

12.兵役军种

退役时军阶

家庭

13.婚姻状况

配偶姓名

14.配偶教育程度

15.配偶兴趣/活动/社团

16.结婚纪念日

17.子女姓名、年龄

18.子女教育程度

19.子女喜好

业务背景资料

20.客户的前一个工作

公司名称

地址

21.目前公司的前一个职衔

22.在办公室有何“地位〞象征

23.参与的职业及贸易团体

所任职位

24.是否聘参谋及专业广告代理公司

25.客户对自己公司的态度

26.客户长期事业目标为

27.客户目前最关切的公司前途或个人前途

特殊兴趣

28.是否热衷于社区(公益)活动

如何参与

29.对本客户特别机密且不宜谈论的事件〔如离婚等〕

30.客户对什么主题有意见〔生意除外〕

生活方式

31.病历〔目前健康状况〕

32.饮酒习惯

所嗜好酒类与份量

33.是否吸烟

习惯烟品牌

34.最偏爱的菜式

35.嗜好与娱乐

喜欢读什么书(哪一类)

36.喜欢的度假(休闲)方式

37.喜欢欣赏的运动

38.汽车型号

车牌号

39.喜欢的话题

40.你会用什么来形容本客户

41.客户自认最得意的成就

42.你认为客户长期目标为

43.你认为客户眼前个人目标为

客户与你

44.在客户眼中最关键的问题有哪些

45.客户的主要产品或效劳

你认为怎样帮助客户提高业绩

其他考前须知：

3.目标营销策略简介

客户之间是有区别的，我们绝对不应该将同样的销售方式用于不同的客户；要努力发现客户的特点〔社交类型〕，然后采用最正确的说服方式，才能效果斐然。

以下内容非常重要，希望大家认真阅读和思考，成为自己行动的指南。

希望大家将社交类型理论用于自己和周边熟悉的人，包括以前接待过的客户。

①

自己是哪一类型的人？自己的弱点和优点是什么？

②

同事的社交类型？怎样才能与他们保持更好的关系？

③

以前接待客户的方法和策略是最有效的吗？

●

销售时运用社交类型理论的好处

所有的销售人员都知道，为了使交易成功，必须付给买方一些好处。如果你付的好处不能满足消费者的需要，就难以使销售成功。

如果运用得当，社交类型模式会带来以下好处：

☆

它会使你更容易地建立起与各种类型的客户之间的有效的工作关系；

☆

你会被看成一个值得信赖、有商量余地、方式灵活多变、愿意帮助客户解决问题的人；

☆

你将能够开展更多有效的技巧，既能使销售获得成功，又能使客户心满意足；

☆

使用这一技巧将使你比那些没有使用它的同事更有自信心和满足感；

☆

使销售队伍具有明显有利的竞争优势并能胜过竞争对手；

☆

更容易完成更多的销售任务。

●

销售时有效沟通的重要性

在很多情况下，销售时由于缺乏清楚、有效、有意义的交流而使买卖双方觉得无法进行下去。当然，像产品展示、报价及产品特点和优点是很重要的。但实际上它们也是不同的交流方法。如果在错误的层次上进行交流，它们也可能变得毫无效果。如果我们的谈话不在同一个层次上进行，交流错误，或是用一种生硬、模糊不清的表达方式，那么这些交流的作用就失去了。而在销售中，我们不能无视这种作用，在工作中必须借助这种作用。

社交类型在销售中尤为有用。因为你越了解客户，就会交流得越好，工作也就越有成效。

●

社交类型

◆

行为的两个方面

☆

在这个关系中，那个人想控制我多少？

☆

在这个关系中包含了多少这个人的感性因素？

◆

控制指标

控制指标用来衡量一个人的主动性或被动性。

☆

主动行为

这一指标高的人〔那些被认为主动型的人〕通常被描述成：

好强的武断的健谈的爱支配别人的不可抗拒的强制的好打断别人的有抱负的自信的具有挑战精神的直接了当的固执己见的☆

被动行为

指标的另一个极端是那些不被认为有统治力的人〔即不武断的、谦恭的、顺从的人〕。他们通常被描述成这样：

安静的依从的附和的注意倾听的随和的易合作的平和的温和的不肯定的优柔寡断的谦恭的温柔的◆

情绪指标

情绪指标用来衡量人际交往过程中的情绪成份：

★

外向的行为

这一指标的高端被描述成情绪的外相，也可能会被典型地描绘成：

开放的热情的友善的快乐的感情丰富的冲动的善于表达的具有创造性的想向力丰富的善交际的合群的外向的★

内向的行为

这一指标的另一个极端是那些被人们说成内向的人，他们可能会表现出如下的行为：

封闭的保守的谨慎的迂腐的小心翼翼的没有感情的井井有条的难以交流的逻辑性强的守纪律的神秘的固执的★

到底是什么在驱使人们的行为？我们可以将它们大致分成外部的和内部的因素。

☆

外部因素包括以下：

◇

教养

◇

物质环境

◇

文化/

种族背景

◇

所受教育

◇

出身

◇

身体情况

☆

内部因素包括：

◇

价值观

◇

信仰

◇

态度

◇

抱负

◇

感情

◇

需要

◆

各种类型的主要需要

◇

控制者：成就、结果，成功，取胜

◇

开创者：被认同、被注意，赞扬

◇

促进者：关系，协调，友谊

◇

分析者：信息、完美，精确

◆

各种类型的主要惧怕

◇

控制者：失败，损失

◇

开创者：不被认同或赞扬，被无视

◇

促进者：拒绝，对抗，不和，个人批评

◇

分析者：错误，提供错误的或不全面的信息

●

进一步探讨社交类型组成要素

◆

各种类型的人有更多的典型行为和特点

◆

如何针对各种不同类型人的虚报策略，以提高销售效率

★

控制型的人

控制型的人喜欢成功，喜欢取得结果并获得成就。很多经由这类性格的人在诸如体育运动、艺术、政治及慈善等非商业领域内获得成功。我们可以从控制型的人的身上观察到行为能反映出促使他们成功的动力。

☆

控制型的人所谈论的是：

成果、产量、成就、获胜、领导、行动路线

能力、权威性、命令、控制

☆

控制型的人的举止是：

武断的、爱挑衅的、独立的、强有力的、控制的、不可抗拒的☆

控制型的人想从你这里得到的是：

结果、表现

控制型的人知道他们自己需要什么，也知道如何得到它。他们想要的是，要么你给他完成，要么你就走开让他们自己去做。

因此，简单而言，经商的控制型的在言语或态度上会有如下表现：

◇

告诉，而不是询问

◇

照我说的去做

◇

让开道由我来做

◇

我想要的是……

◇

我们来继续下去

在销售场合，这些转化成两个关键要素，对合作极为有利：

1.控制型的人几乎总是知道他们想要什么。他们通过一些事实以及何处需要建议，已经有了透彻的考虑，也作出了决定。如果你想改变他们的想法，你最好有一个另人信服的理由，不然他们不会听进去的。而且这个令人信服的理由还必须配以更好的实施方法，更好的最终结果或更出色的表现。

2.他们的态度晴朗明确，简明扼要。他们或许被认为是武断，但是他们知道他们想要什么，也会清楚地将它们表达出来。你只不过需要说明你知道他们所需要的，然后去做就行了。

◆

争取一个控制型的人

为了争取一个控制型的人，你就应该：

◇

说明你的建议是卓有成效的；

◇

将是合情合理的；

◇

设想处于买者同样权力位置；

◇

给予很有限的〔一个或二个〕选择余地

◇

让他们去做并带头

◇

加快工作节奏；

◇

摆出事实；

◇

支持他们的结论，或提出一套完整的看法，使他们另作选择。

★

开创型的人

开创型的人在行动上处处要操纵一切，同时又具有开放的特点。他们具有如下特点：

☆

开创型的人所谈论的是：

地位、形象、声誉、思想、新颖、社会和群体问题

☆

开创型人的举止是：

外向的、大声的、快乐的、冲动的、好梦想的、有创造力的是一个实干家而不是一个空想家

☆

开创型的人想从你这里得到的是：

对其行为的认可、对其观点的认可

开创型的人喜欢自己成为注意的焦点，为了到达此目的，他们在谈话时往往口假设悬河，尽管他们的观点绝大局部经不起推敲。但这并不能难倒他们，即使他们没有因此而得到认可，这看起来有些好笑。这些人乐意化任何代价以得到大家的注意，甚至不考虑它是否可行。

◆

争取一个开创型的人

如果你想要争取一个开创型的人，你要做到下面一些或全部事情：

◇

表达你的观点

◇

陈述时表现你的热情和冲动

◇

尽量运用可以看见的形象或图画说明

◇

使陈述和讨论迅速进展

◇

询问他们的想法以及他们如何利用你的想法，使他们参与进来。

从人们获得信息的方法来看，开创型的人更愿意看到他们如何运用他们得到的信息。这样，就他们而言，这些信息是看得见、摸的着的，他们就可以看到怎样把它们运用到行动中。反过来说，这也符合他们自然的处事行为，而且也增加了他们得到认可的时机。

★

促进型的人

促进型的人既有被动行为，又有外向行为，这就意味着他们既能充分展示自己〔外向〕，却又不试图支配和控制别人〔被动〕，这两者结合起来而成的新类型表现如下：

☆

促进型人所谈论的是

人、团队、个人问题、友谊和关系、感觉、关心和培育

支持和帮助的行为和举动

☆

促进型的人的举止是：

友好的、支持的、投入感情的、理解的柔和的、轻声细语并且不冒犯他人的☆

促进型的人想从你这里得到：

回报的友谊

温暖，讨论个人问题和情感的时间

在商业领域，促进型的人热情友好，看上去很容易相处。他们会有以下的言行：

◇

谈论你们双方对一个问题的感觉

◇

花时间建立起稳固的工作关系

◇

更多的询问而不是告诉

◇

眼神中充满鼓励和温暖

◇

令人愉悦且乐于助人

◆

争取一个促进型的人

要赢得促进型的人，显然需要从建立一种牢固的工作关系着手。这就意味着要花费一些时间，控制你马上就谈正事的欲望，直到你肯定他已准备好了谈生意。与此同时，你需要操练你的耐心，花时间听对方讲他们的感觉和别的事情，你会更了解他们，也是对方更了解你。

★

分析型的人

分析型的人往往是最困难的销售对象，因为他们天生不喜欢冒险和作出决定，尤其是当要他们作出最后决定时。分析型的人常常会以各种借口而防止作出决定。

☆

分析型的人所谈论的是：

信息，数据，事实，根据，证明；

可靠性和准确性；

细节，完善；

第一次就做对。

☆

分析型人的举止是：

慢条斯理、学究式的、富于逻辑的思维、注重细节

冷漠、保守

防止目光接触

不喜欢错误

☆

分析型的人想从你这里得到的信息是：

分析型的人想要的是有根有据的准确信息，可靠可信、有效、正确的技术资料，并且希望能够对结果及证据进行检验。

●

社交类型的判断

内向

1.有控制的行为

2.在谈话中较少使用手势

3.在业务洽谈中主要谈业务

4.在决定前通常尽力寻找所有有关事实依据

5.平静的声音

6.通常很守时

7.冷淡、谨慎的交流

8.有限的面部表情

9.以工作及程序为中心

10.眼神严肃

11.稍保守

外向

1.外向的行为

2.谈话中通常使用手势

3.业务洽谈中常谈及私事

4.通常靠直觉来决定

5.冲动的声音

6.通常不在乎时间

7.热情、开放的交流

8.生动的面部表情

9.以人及感情中中心

10.眼神友善

11.通常开放而大方

被动

1.慢而经过考虑的讲话

2.犹豫不决

3.合作的4.不直接，大致的5.提问题

6.通常随大伙决定

7.通常防止坚持己见

8.不张狂

9.支持的10.通常防止矛盾

11.慢节奏，小心谨慎

主动

1.快节奏的讲话

2.反响快

3.竞争的4.直接、特指的5.陈述见解

6.常常想左右他们的决定或见解

7.通常坚持己见

8.举动独断

9.挑战的10.通常喜欢矛盾

11.快节奏，快动作

即便是同陌生人第一次见面，我们依然可以运用观察力，结合我们对各种类型的描述，迅速对他们所属的类型作出判断。

通过行为暗示判断所属类型

暗示

控制者

开创者

促进者

分析者

办公室陈设

整齐有次序

奖品奖章

舒适、友善

权威、信息

面部表情

严肃、自制

开放、有表现力

温暖、友善

封闭、无反响

音量

大而洪亮

大

温暖

安静

服饰

保守，得体

新潮

舒适

不修边幅

4.武城碧云天的特色与优点

●

不同类型的人看到的产品特色与优点〔以瑞士手表为例〕

控制型的人所看到的产品特色和优点

产品：手表

特色

优点

瑞士产的机芯

走时精确

14K金

不怕磨损

清楚的数字表盘

读数迅速简单

分析型的人所看到的产品特色和优点

产品：手表

特色

优点

瑞士产的机芯

手表可靠的证据

14K金

真金说明物有所值

清楚的数字表盘

能准确、容易地读出时间

开创型的人所看到的产品特色和优点

产品：手表

特色

优点

瑞士产的机芯

世界上最好的手表是由瑞士机芯组成的14K金

真金，只用在最好的手表上

清楚的数字表盘

最时髦的样式

促进型的人所看到的产品特色和优点

产品：手表

特色

优点

瑞士产的机芯

感受到瑞士产品所带来的骄傲

14K金

大多数人都喜欢真金

清楚的数字表盘

每个人都能容易地读出时间

●

开创型的人看到武城碧云天的特点与优点

特色

优点

双楠小区未来的附中心

也许比原先的双楠档次更高，规划更合理

1.98低容积率

提供绝对舒适和优雅的休闲空间

标准的物业管理

高尚生活的保证

小高层电梯〔仅有9层〕

既有高度又绝对没有压抑感

小高层仅为一梯两户

提供了整洁、幽静的生活环境

带卫生间的主人房

与众不同、非常气派的私人空间

1.8米观景平台的主卧室

最令人羡慕的设计

7000平方米中心广场

真正适合居住的环境，与众不同的选择

超大规模的地下车库

停车回家只有一步之遥，彻底人车分流

每户0.78个车位的超前设计

解决居家停车的后顾之忧

超过48种的花草植物

“名符其实〞的花园

效劳设施齐全的会所

在家里就可以享受周全的效劳

小区全框架结构设计

方便间隔，质量保证

周边小学、中学林立

高质量、家长随时可监督、放心的根底教育

周边超市、菜市齐全

生活用品、蔬菜应有尽有，主妇最爱

交通便捷

丝毫不耽误重要事情的处理

2万平方米的集中园林

气派非凡

方便、实用的户型设计

动静分利，休息娱乐各得其所

优惠、实际的付款方式

既有面子，又有底子

“无条件退房〞承诺

开发商有信心，我更有信心

多层全框架设计

装修风格尽可随意，建筑质量得到最大限度保证

客厅落地宽幅观景突窗

开窗见景

网球场和泳池

别人难得的高贵运动可随时进行

晨跑、散步路径超过3000米

幽雅的环境保证思维敏捷、身体健康

客厅远离卧室的户型设计

同时拥有两种不同环境

良好的人文气息

居住在武城碧云天已经是身份的象征

国家一级房地产企业

只有这种企业才敢做这种承诺

以往的开发业绩

牛Ⅹ

●

控制型的人看到武城碧云天的特点与优点

特色

优点

双楠小区未来的附中心

好的地段才能提供最有价值的房子

1.98低容积率

小区整体质量最关键的因素

标准的物业管理

高尚生活的保证

小高层电梯〔仅有9层〕

即保证生活舒适，同时又有良好的环境

电梯公寓仅一梯两户

既快速又安静，当然本钱要高一些

带衣帽间的主人房

非常实用的私人空间

1.8米观景平台的主卧室

充分保证采光和欣赏风景的设计

7000平方米小区中心广场

适合居住的环境

超大规模的地下车库

停车回家只有一步之遥

每户0.78个车位的超前设计

近期家庭车辆的摆放问题可以解决

超过48种的花草植物

“名符其实〞的花园

效劳设施齐全的会所

在家里就可以享受周全的效劳

周边幼儿园、小学、中学林立

高质量、家长随时可监督、放心的根底教育

周边超市、菜市林立

生活用品、蔬菜应有尽有，只供给本社区

交通便捷

丝毫不耽误重要事情的处理

入户酒店式的大堂

气派非凡

多种优惠的付款方式

既是开发商实力的表现，又是对客户体贴的表现

“无条件退房〞承诺

有这条买房简直没风险

客厅落地宽幅观景突窗

开窗见景

网球场和泳池

别人难得的高贵运动可随时进行

晨跑、散步路径超过3000米

幽雅的环境保证思维敏捷、身体健康

客厅远离卧室的户型设计

同时拥有两种不同环境

良好的人文气息

居住在银都花园已经是身份的象征

小区全框架结构设计

质量肯定有保证，本钱当然要高一些

国家一级房地产开发企业

他总该为自己的名誉负责

以往的开发业绩

“国家一级〞并非浪得虚名

●

分析型的人看到武城碧云天的特点与优点

特色

优点

未来双楠地区的附中心

双楠地区最好的位置和最大的鲜花广场

1.98低容积率

舒适和优雅的休闲空间的根本保证

标准的物业管理

生活舒适和物业升值的根本因素

小高层电梯〔仅有9层〕

既有高度又绝对没有压抑感

电梯公寓仅一梯两户

要想舒适就得多花钱

带衣帽间的主人房

最合理的空间利用

1.8米观景平台的主卧室

充分保证采光和欣赏光景

7000平方米喷泉艺术广场

这样大的广场才是真正的花园电梯

超大规模得地下车库

人车彻底分流

每户0.78个车位的超前设计

未来5年内是够用了

超过48种的花草植物

“名符其实〞的花园

效劳设施齐全的会所

在家里就可以享受周全的效劳

周边幼儿园、小学、中学林立

高质量、家长随时可监督、放心的根底教育

超市、菜市仅几步之遥

生活用品、蔬菜应有尽有，老婆肯定喜欢

交通便捷

丝毫不耽误重要事情的处理

入户酒店式的大堂

气派非凡

方式多样的付款方式

看来开发商考虑我们多一些

全框架结构设计

装修风格尽可随意，建筑质量得到最大限度保证

客厅落地宽幅观景突窗

开窗见景

网球场和泳池

在同等价位的房子里面确实难得

晨跑、散步路径超过3000米

幽雅的环境保证思维敏捷、身体健康

客厅远离卧室的户型设计

同时拥有两种不同环境

良好的人文气息

开发商的品位很高

国家一级房地产开发企业

这家公司的产品将不会存在最根本的问题

以往的开发业绩

底气很足

●

促进型的人看到武城碧云天的特点与优点

特色

优点

未来双楠地区的附中心

时代总是不断进步，肯定不是以前双楠的概念

1.98超低容积率

充足的空间保证和谐的生活

标准的物业管理

社区良好风气的保证，对开发商有信心

小高层电梯〔仅有9层〕

既有高度又绝对没有压抑感

电梯公寓仅一梯两户

这种环境、这种价位、这种房子确实不多

带衣帽间的主人房

与众不同、非常气派的私人空间

1.8米观景平台的主卧室

最令人羡慕的设计

7000平方米小区中心广场

真正适合居住的环境，与众不同的选择

超大规模的地下车库

人车分流，使爱车免受风雨之苦

每户0.78个车位的超前设计

起码我的车位是没有问题

超过48种的花草植物

我们的社区是花园，花园的花儿真鲜艳

效劳设施齐全的会所

朋友三四的有去处

周边幼儿园、小学、中学林立

高质量、家长随时可监督、放心的根底教育

超市、菜市仅一步之遥

生活用品、蔬菜应有尽有，真方便

交通便捷

丝毫不耽误重要事情的处理

入户酒店式的大堂

气派非凡

全框架结构设计

装修风格尽可随意，建筑质量得到最大限度保证

客厅落地宽幅观景突窗

开窗见景

网球场和泳池

别人难得的高贵运动可随时进行

晨跑、散步路径超过3000米

幽雅的环境保证思维敏捷、身体健康

客厅远离卧室的户型设计

同时拥有两种不同环境

良好的人文气息

开发商的企业文化决定小区的社区文化

多种优惠的付款方式

这方面开发商比我们想的多

“无条件退房〞承诺

成都还没有那一家开发商敢于这样做

国家一级房地产开发企业

原来如此

以往的开发业绩

原来成都还有这样一个开发商

5.催眠术介绍和在销售武城碧云天工程过程中的具体运用

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成功来自人的魅力

无论在单位或者朋友之间，都令人奇怪地发现：有一种讨人喜欢和人缘很好的人。这种人即使没有特别值得一提的才能，可总有吸引人的魅力。比起那种具有惊人机智和超众才能的幸运者，这种人或许在其一生中更能占到更多的廉价。

在工作单位中，与同事关系不协调的人，无论有多少个人才能，也不会获得很大的开展。一个单位的工作，多半靠大家协作才能完成。因此，不能与同事协调一致的人，其本身工作既不能顺利完成，又会给整体的工作效率带来不良影响。在领导看来，这样的人也不受欢送，结果迟迟得不到晋升加薪，于是不满情绪油然而生，被周围同事疏远。与此相反，能使人愉快的人，不仅能使整个单位空气活泼，且能吸引周围众多合作者出色完成超过自身才能的工作。

在当今大量生产的年代，产出已经大于需求，销售工作的好坏已经成为一个企业能否生存和开展的先决条件，所谓“没有销售便没有事业〞。而销售业绩50%到95%的成功率又取决于与人打交道的能力。

当然，销售人员自己对商品知识也极为重要，但只要稍加学习，这种知识谁都能掌握。有方案地进行每天的工作也是成功的条件，这是每个认真的实干家必须注意的问题。

问题在于同顾客打交道的能力，其中也包括吸引人的魅力，成功的业务人员无一例外地具有这种能力。

“产生魅力的原那么〞其实就是“暗示的规律〞。所谓暗示，并非命令人家“这样做、那样做〞，而是让对方自然地接收我方的想法。只要他接收我方的想法，以后便会自己实行。受命而为，令人索然无味；自己主动去做，即使感到为难也会毫不介意。

让人毫无抵触地接收我方想法的思想的技术就是暗示法。让人从“毫无抵触〞开始，进而“自愿〞地接受才是真本领。

如能悉心领会暗示的规律并运用自如，不仅能就能改造自己的性格，讨人喜欢，而且能运用自己的暗示力量使自己的想法让他人自愿接受。

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所谓暗示，就是催眠

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催眠在武城碧云天工程销售过程中的应用

要让客户随着你的语言和手势，让他感觉他正在参与你所描述的全部过程或者正在重温往日的喜悦和成功。

应用举例一。〔电梯的好处〕

“×总，您的车是什么牌子？〞“红旗〞

“如果您选择了武城碧云天，那么你就可以开着您的红旗车到花园正门；您不用下车，碧云天的保安会认识您，他会给你老远就敬礼，让您进入花园。〞

“你一点都不用像其它人一样为寻找车位发愁，直接将红旗车开进地下车库，您的车位一直在哪里等着您呢！〞

“无论您给孩子或太太买多少东西，或者您多么希望回家，都没有问题；高速电梯直达车库，不用1分钟，您就可以出现在太太面前了。〞

应用举例二。〔人车分流的好处〕

“武城碧云天的花园内没有任何车辆，您可以不受任何限制地散步，当然不可以走进草坪里面〔笑〕；完全不用担忧老人和孩子的平安。〞

“如果在其它小区，有人开车着急回家，小孩有正在玩耍；意外就不可防止地发生了。这太可怕了，发生在任何人身上都是不可想向的！〞

“有个花园就发生过撞击小孩的事情，还是人车分流好。〞

应用举例三〔武城碧云天的环境和车位〕。

“我们这里许多客户都是原来住在棕南和棕北的〞

“他们当时选择棕南和棕北的理由是：在当时看来，棕南和棕北虽然价位高，但绿化和环境是当时成都最好的。〞

“但随着情况的变化，棕南和棕北的所谓绿化，已经让他们忍无可忍，更让人气愤的是几乎没有停车的地方。〞

“他们是成都最早购置高档住宅的一群人，他们的切身体会是买房子一定要有真正的休闲空间和充足的车位。〞

“他们的经验告诉他们武城碧云天就是他们的理想家园。〞

6.客户针对银都花园常见反对意见处理技巧和应用举例

问题1：价位高

见前面?处理客户反对意见?。

问题2：我再考虑考虑。

见前面?处理客户反对意见?。

问题3：丽都花园的环境也不错。

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丽都花园确实不错，如果是我买房子，我可能也要买置信的房子。为什么？主要因为我的经济能力有限，丽都花园作为高档型住宅确实不错，花园面积很大，但其毕竟是在二环路以外，您千万要考虑到您家人平安的问题，况且我们的环境也不比他差，价位却比他低，开发面积也不比他小。

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武城集团是成都市的老牌房地产开发企业，在置信公司刚刚注册时我们的房地产开发历史已经有六、七年了，武城集团是成都市为数不多的国家一级房地产开发企业，目前房地产开发累计面积已达70万平方米，投资总额接近15个亿，成都的锦绣花园、芳草地等知名工程都是武城集团参与开发的，成都市一级改造工程——浆洗街改扩建工程都是在武城集团主持下进行的，与武城集团相比置信的路还长。

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房子的大环境非常重要。武城碧云天在二环路以里，周边都是各种生活必须的附属配套设施，生活气氛很浓；丽都花园紧邻红牌楼，成都有一种说法：“北有荷花池，南有红牌楼〞。除了小商小贩，任何人可能都不喜欢住在荷花池。

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任何一个小区，要形成气候，至少要三年时间。整个双楠小区也是自1997年到现在，各种配套设施和人气才形成规模。丽都也不例外，可能成功，也可能失败。在成都房地产界有一种探讨，就是“傻儿火锅与置信地产〞，置信天天高活动，又鼓吹房价低，谁知道能否坚持到哪一天？您是更关注房屋本身还是更关注某些促销活动呢？我们会把促销费用用在您房子的建设里去？您更希望我们怎么做呢？

问题4：我要看一看双楠其他工程。

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请思考其它应对策略

7.成都房地产开展现状和开展趋势

成都房地产比拟红火的开展商只有两类：一是以置信和交大为代表、相对物美价廉的公司，二是以银都花园、锦绣为代表的高尚社区。高尚社区虽然目标群体较小，但开展商的利润空间远远高于经营低档楼盘的开展商。

高档楼盘在搞好硬件〔建筑质量、户型设计、环境规划、物业管理〕的前提下，应该注重提高社区文化水准，即以信息为根底，以智能为导向。

单就户型设计而言，大厅、小卧、明卫、明厨是新潮的标准。

对于销售而言，可概括为“房市无热点，销售无技巧〞。

未来开展趋势之一是：房地产销售人员被房地产经纪人员取而代之。对于客户而言，房地产销售人员就是他的参谋，就是专家。

8.知行合一，做个推销家

商业知识与推销技巧只是推销家的外衣，正确的态度与推销自己才是成就推销事业最重要的一环。一般推销员往往注重追求外表疏于内涵，难怪每年都有那么多人投入销售战场，不久都悻悻离去。

根本上，每个推销家都具有一项共同的特性，就是他们具有强烈的成就动机、荣誉及雄心，而且喜好向高远的目标挑战。在他们身上，经常散发者一股特有的野性与霸气，有时令人觉得狂傲到不敢恭维，但是由于他们心中常常保持想夺第一及永不服输的态度，触发他们积极向前，所有他们的一般成就也能数倍于一般细水长流的推销人员。

一般推销员效率不佳，多半缘于一种共同的毛病，就是惧怕客户的拒绝。心里虽想推销却又裹足不前,所有纵有满腹商业知识与推销技巧也无从发挥。推销家对客户的态度那么异于其它人，他们视拒绝为必然，且不影响自身情绪。

假设没有热诚就无法完成任何伟大的事情。推销人的热诚来自本身之特性、对商品的信心以及客户的肯定，热诚正是推销家的另一项共同的特性，推销时表现出来的兴奋与自信就是热诚的明证，它不但是燃烧自己的动力，也会感染客户，引起客户的共鸣，从而对推销者说的话深信不疑。

热诚的动力之一，是对商品有十足的信心。许多推销员对自己的商品没有信心，认为品牌及品质不佳，价格又偏高，如此那来热诚推销呢?因此，说服别人之前先说服自己，假设连自己都无法接受的商品，试想客户会购置吗?其实，每一种商品都有它的都有特点，只要用心透彻地去了解，慢慢就会产生信心。

在推销上有句名言∶“推销之前要先推销自己〞。人都喜欢被别人赞美、关心、重视、热诚、倾听、微笑、信赖等，要推销自己，简单地说就是将心比心，站在对方的立场去思考及行动，假设能满足对方的需求自然左右逢源，否那么就四处碰壁。而所依据的法那么无它，运用人性心理而已，只要愈了解人性愈能得心应手。因此，要成为一位推销家，就必须平素多涉列人际关系的知识与技巧，并在人性上印证，方能有所得。

有日本“推销之神〞美誉的原一平，在推销自己上下了很大的苦心与功夫，他主要是得自一位老和尚的指点。这位老和尚曾开导他说∶“人与人之间，相而坐的时候，一定要具备一种强烈吸引对方的魅力，否那么，推销无前途而言。〞经老和尚的当头棒喝，原一平从此痛下决心改造自己，例如，他举办一个批评会，请亲朋好友不客气地指出自己的缺点，希望透过批评来认识自己。

真正的推销家，平时生活严谨，并且极重视时间的管理，业绩方能稳定，准客户也源源不断。

推销员不是天生的，而是后天培养的，后天培养就是靠知与行，知就是知道怎样去做，行就是要确实去力行。