国外区域性购物中心的模式和经验借鉴

第一篇：国外区域性购物中心的模式和经验借鉴

国外区域性购物中心的模式和经验借鉴

“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛首场论坛在北京丽亭酒店多功能厅隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，对区域型购物中心的话题进行了深入研讨。

以下为澳邦成行总经理、澳大利亚Lulutong公司总裁成路在本次论坛上的演讲： 成路：我们在10年、15年之间一个高速的发展，这中间肯定有一些不是特别准确的东西，会有一些误区，其实国外也在不断的研讨什么样的购物中心适合他们这个国家人不断的变化。

过去美国也好、加拿大也好、澳大利亚也好，他购物中心主要服务客群就是广大的中产阶级，他们管区域型的购物中心叫做中产阶级的购物天堂。在西方国家中产阶级的人层是最大层面的，富裕的人是少数的，很穷的人也是少数的，中产阶级是最多的。我们中国现在出现了很多超级奢华的的购物中心，而且他还有市场，我比较吃惊的是北京开了6个特别奢华的购物中心，但是销售额还真得不错。中国现在经济的发展特别快以后特富的人就是很多，大部分的财产掌握在小部分人手里，就是要不然就特别富，要不然就特别穷，就是中产这部分还没有发展起来。国外四五十年他们经历着低房价的过程，在这个过程里面养育了一大批中产阶级，就是他们有了很好的工资收入以后可以买得起房，因为15年前美国、澳大利亚的房子非常便宜，他们从战后经历了三四十年低房价的市场，造就了很多的中产阶级，因为他们挣的钱可以去买得起房子、车。在过去的15年房地产高速发展，澳大利亚也是在过去15年房子像疯似的上涨，在之前三四十年都是非常低的房价，很缓慢的上走，这个阶段就造就了一大批的中产阶级，中产阶级是消费的主力群。

中国现在有很多困惑的东西，但是整个看社会发展其实也是很正常的，北京有6个奢侈的购物中心依然销售额非常好，说明还是有这个需求。因为中国现在社会主要是很富的人非常多，你出国旅游也可以感觉到，在香榭里大街上你在那站一会会有5个人问你会不会讲国语，到LV的店里面再帮他买一个店。纽约也是所有的名牌店几乎是70%是中国人，澳大利亚免税店雇员也都是中国人。所以造成了中国人一部分是顶级奢华的，还有一部分人生活的水深火热。在过去15年这么短的时间我们房地产开发、住宅开发就没有经历人家很缓慢的一个可以囤积钱、攒钱的过程，小白领一下子贷款贷到嗓子眼，所以人的生活质量各个方面都是跟社会发展有关。温家宝也说今后中国要发展一个稳定的社会，一定是要扩大中产阶级，因为社会长期的贫富分化，一定会出现很多的社会问题，就是不平等。现在很多社区里面一个月要遭十几家上门诈骗，就是我老母亲80多岁一个月被人骗3次，你去派出所报案他都忙不过来，就是贫富分化到一定阶段一定要找出一个解决办法，就是扩大中间的中产阶级。

我觉得这是一个铺垫，为什么购物中心区域型是今后中国的方向。在我讲的过程中比较多的引用了澳大利亚的模式，因为我在那里生活了15年，第一个工作是在购物中心向人家收租，一直到基金里面帮助人家监管所有的业绩，海外购物基金也是发展了15年这么一个很短的历史，在15年之前也没有很成熟的基金收购购物中心。在过去15年澳大利亚基本上大部分的购物中心都被基金收购了。

郭主任年会杂志的最后一页，他们也把美国购物中心的分类公布了，这个是不是适合中国，我觉得还不是完全适合中国，我觉得今后按照中国特定购物中心的方式，可以找到一个亲的方法。像刚开始美国、澳大利亚、加拿大都是这样的分类。第一种是叫邻里商业种心，相当于我们现在每一个社区，一个小的开发商社区就是3千到1.2万平米的，可以满足大家日常需求的。里面通常有一个小型生活的生鲜超市，带一些日常服务，便利店、宠物店、所有跟生活有关系的东西都有，邻里商业在国外是遍地开花的，为什么发达国家他们的生活水平高，就是因为这种邻里购物中心是遍地开花的。第二个比邻里购物中心辐射范围更广一点，建筑面积是1.5到3万平米，他一般需要走10到15分钟，那里可能有一个小百货主力店，满足社区里面用不着开车就可以走到的地方。国外还有不叫社区的，是一个次区域型的购物中心，他没有购物中心那么完美，他可能缺某一项，他的百货不全、超市不够大，所以出现了这么一种类型叫做社区或者是次区域型的购物中心。

我们今天讲的主要是区域型购物中心，他的体量是4万到8万。现在国内好多购物中心超过10万以后经营也难、招商也难，日后找一些基金收购更加难。区域型购物中心就是满足人们的生活，你去了以后感觉不方便你就不愿意去了，所以控制在4万到8万这个体量，是消费者比较舒适、容易达到的理念。恰恰在基金收购的时候，区域型购物中心他最喜欢收购，是因为他的体量、价位合适，如果再大的话，可以承受的基金是有限的，还有基金不愿意把一堆鸡蛋放在一个篮子里面，这样风险太大。他宁可收购10个邻里购物中心，也不愿意收购一个大的购物中心。基金的策略收购的时候不能收购超大型的，一个是你想转手也非常难，有多少人可以承受住购买你超大型的购物中心，但是可以买邻里、社区、区域型购物中心的基金到处都有。我在（英语）那里做了几年，在5年期间在我手上管的购物中心，5年就换了两手。就是基金收购以后地价增长了，有了很好的回报就卖给另外个基金。所以区域型购物中心未来在北京一定是基金很看好的一种投资方式。还有一个是（英语），这个已经发展到很有特色了，市场很细分了，他出现了丁克族而且是很庞大的丁克族，你在这个区域里面甚至很难看见带小孩的家庭。在国家高度文明发展以后，他人群里面人种就发展的有细分了，同性恋在一个区居住，有他的购物、消费的特色，还有大部分是家庭式的。由于这种人群细分以后他出现了时尚的（英语），这个就满足这个地区人群细分的需求，就是很有针对性了。

还有是一个能量超大型的，就是在一个偏僻的地方有一个巨大的购物中心，有巨大的停车场，周边几个地方的人得可以到这里来购买。还有一个是旅游购物中心，北京出现了6个像华贸也好、四季广场、东方新天地、国贸、包括我们王府饭店还有未来得金宝汇，这都是属于一线品牌聚集的奢华购物中心。也许我们中国未来应该专门设立这么一种都市型的购物中心，因为这是我们中国特色，国外还真没有这样的购物中心。在中国就不一样了，你去香港看他的（英语），名牌就在那个地方。中国具有特色的就是购物中心一进来，一家一家全是名牌店，这绝对是全世界非常独特的东西，这在其他国家很少见到这种东西。所以未来中国购物中心分类上面可能会加一个这样的，叫做都市奢华型的购物中心。

美国购物中心的发展历史要回到50年代，整个国家在繁荣，婴儿潮，城市向郊区发展，公路是超级的完善，汽车的普及就构成的他都市购物中心向区域发展，去满足郊区人们生活的方式。美式购物中心和澳大利亚的不一样，他购物中心的特点是休闲、奢侈，因为美国人追求时尚、追求前卫的东西，要生活品质，所以他购物中心里面有很多时尚的奢侈品、名牌店这些东西，但是大部分是满足人们的日常生活。澳大利亚在60年代也是学习美国开发了大的购物中心，他们也在做美国这样的，觉得不适合自己的国家。因为那时候刚刚战后，大家手上都没有太多的钱太奢侈品，澳大利亚人当时在想能不能有一个房子，拥有一个汽车，没有其他的钱作奢侈品的享受。所以他们经过了很多的研讨、走了弯路以后，60年代他们高速的发展区域型的购物中心，特点就是满足日常生活需求的，就是周边区域人不是买一个高档奢侈品，而是满足日常的生活。所以他的购物中心和美国不一样的就是他的超市是带生鲜，而美国的超级市场里面没有生鲜食品。而且澳大利亚购物中心里面大部分是满足人们日常生活的需求。

香港实际上区域型购物中心发展就是这15年，但是他们的区域型购物中心跟澳大利亚又不一样了，尤其是香港人很讲究时尚，办公楼、写字楼里的白领换季、换年服装都要换，所以都市人的文化和精神、物质需求，造成他的区域商业种心里面，像又一城一层都是名牌化妆品的店。为什么？因为他有这种需求，就是香港有这种需求，所以香港他区域型购物中心我们去考察，突出他时尚、休闲、东西方文化的交融，还有中国传统的广东的东西，就是中西文化融合的东西也可以看到。还有很多欧洲、美国、澳大利亚的连锁品牌进入亚洲都是在香港区域型购物中心首先可以看到。因为市场成熟对于西方人认为是一个亚洲比较成熟的西方世界，所以在香港我们见到的区域型购物中心就是中西文化的结合，这就是香港的一种特色。

下面就是区域型购物中心有自己的一个特点，建筑形式上无疑就是大盒子似的建筑体，美国最新一代的发展是开放式的，街区式的。但是区域型的购物中心是大盒子式的，因为要把人流聚集起来，而且会降低成本，主要是成本。还有他的建筑面积在5万到8万，垂直大概在4层，国内有一个误区就是开发这个购物中心6层、7层、8层，这样你招商就会非常困难，一般来说最标准的是4层。人流就一定要做好划分，让商家共同享受人流、接受人流，同时消费者又可以到处购物。还有一个是规划好的业态组合，不是让你去填。这一定是先规划好业主的业态，有了这个组合才叫区域型的购物中心，然后连带服务设施，包括电梯、购物中心的保洁、保安各种各样的服务设施，这是购物中心不可缺少的主题部分。我们国内很多大型购物中心卖给小业主了，我们不把它叫做购物中心，因为它没有规划好的业主业态，建筑形式上可能存在，但是里面的内容是包子和馅的问题。你形式上做的神似里面的东西完全不是那么一回事，所以我们认为不是区域型的购物中心。

还有一个区域型的购物中心是靠收取租金持有这个物业，统一的进行经营管理，这是他很重要的特点。在规划区域型购物中心的时候，是考虑交通和公路互相连接，一定是有车可以到达的地方来建区域型购物中心。辐射的范围是根据人口的密度来定，通常是5到10公里这样个范围，所以对停车位要求是非常严格的。有的时候是两个区域的购物中心你住在中间，你选择去哪个的时候，很可能是因为哪个比较好停车，这是在澳大利亚经过了很多的市场调查发现的。

区域型购物中心特点，就是它的功能定位是满足区域的全客层，不是说就满足小白领、年龄人，就是从小到老所有区域里面的人都包括在里面，要满足所有年龄阶层人、所有收入人的需求。但是他主要是以家庭式消费为主导，因为随着现在很多市长的细分，有很多丁克族也好、单身族也好他们通常不会去区域型购物中心，因为区域型购物中心通常是业态比较完整，他们比较有个性的人是去独立的购物市场。所以区域型购物中心是包括我们的购物和日常的活动，是以家庭消费为主导的，通常来说是一站式的，包括购物、餐饮，尤其是中国的餐饮在区域型购物中心占的比例比较大。还有休闲娱乐、文化旅游等等服务，区域型购物中心一般是全线的百货，就是进去以后服装、电器、音响全都全了，因为这样的店聚客力最强。现在澳大利亚百货店非常走下坡路，因为他的专卖店非常细心的跟着，他把百货店里面某一种东西变成连锁了，随着专卖店的强化和连锁店的发展，百货已经走下坡路了，但是在我们中国百货依然是购物中心的主力店，因为这是很吸引我们的东西。还有折扣店、超市、家具、电影院都会成为区域型购物中心的主力店。专卖店是满足业主的日常生活需求。区域型购物中心的租户商家很大比例是连锁店，就是他们在不同的区域开店，然后是加盟店，加盟店最看好的是区域型购物中心，因为他不用再大街上独立的一个店养自己的商圈，他放在区域型的购物中心旁边是肯德基、麦当劳，他可以无穷的享受别人的客源。

在澳大利亚每个不同的区域购物中心就出现雷同了，都是开一样的连锁店，每个区域型购物中心里面都保持20%到30%的特色商家。有很多的居民有一定的钱就愿意在家面前开一个店，也可能这个店经营了二三十年了，我的生活目的不能为了这个店，是为了去玩的。很多购物中心保持20%到30%这种是具有区域型特色的，是跟其他区域型购物中心不一样的地方。在澳大利亚5年前开的一个特别时尚的一个白领聚集的地方，反修了一个区域型的购物中心，他里面的个性店完全是做了市场调查，调查出这个区域大部分人是白天上班，通常晚上回家吃快餐基本不做饭，基本上看不到什么小孩，都是养狗的，所以他的购物中心里面有很多个性的店都是满足这个需求。在很多华人聚集、越南人和柬埔寨人聚集的地方，有很多区域特色的裁缝、面包店等等有特类的东西。通常来说我们看到的澳大利亚也好、美国也好，区域型购物中心里面没有一线品牌，他是二线品牌可以进入这个购物中心。

购物中心的好处归结来说就是时尚、舒适，进去以后冬天暖、夏天凉，在里面不用再大街上挤来挤去，整个人的精力耗尽了你已经没有心思购物了，在这种环境下你肯定会很休闲，到处是新店很新颖。人的生活就是要多姿多彩很有魅力，提高人们的生活质量、生活效率，还有生活的情趣，就是区域型购物中心可以解决的。我生活里面很多细节、文化娱乐都是区域型购物中心来解决的。

第三个就是提高广泛的就业机会，一个区域型购物中心可以解决成千上万个人的购物机会，这是非常可观的。所以各个区政府都考虑如果在这个地方设立区域型购物中心没有恶性竞争的话他是鼓励这个 区域型购物中心建造的，因为是解决了当地的购物机会。为什么现在北京这么拥堵？都是南城到北城、西城到东城去上班，但是如果在本地建造这样一个区域型购物中心，他去上班的话就不用坐公交车，就在眼皮底下。这是城市发展的良性循环，真正的生活品质不是你在路上跑三到四个小时上班，而是在你跟前的吃、住、上班。崇尚的新核心主意是办公、酒店、购物的综合性开发，这个就是要解决人们的日常生活品质地在这吃喝玩上班，用不着去别的地方。在国外最时尚的不是开车族了，是骑自行车的，你看阳光尚都的老外现在都是骑自行车上班了。

还有一个非常重要的，我们邀请上海来的苏瓦卡总经理杨保民给我们讲，连锁店、零售商在中国选址、选店非常困难。因为他们国外是在区域型购物中心环境当中经营了很多年，他们抱着这种想法到中国想找这种环境非常难，因为这是刚刚起步的阶段，大部分是临街的底商，所以他们市场拓展都很困惑。所以北京以后发展一定是找连锁店的快速发展。

还有物业本身就是一个金融的投资产品，是非常好的金融投资产品，为什么澳大利亚基金都看好购物中心？就是他们衡量办公楼的投资、酒店的投资还有购物中心的投资，购物中心投资最大回报吸引他们的地方，租金是每年递增的。所以他们最看好的是一个租金的递增，就是租金的回报，这是稳步给他带来的，他购物中心的增殖比其他的要高。尤其是他的养老基金，就是这个钱投出去以后不能有失误，不能说这个钱投出去以后没有本了，因为我们老了以后要靠这个钱活着的。在2000年的时候美国蓝筹股IT泡沫以后，一下敲响了所有投资基金经理的警钟。当时澳大利亚养老基金60%到70%是投资在股市上，就是我们每年都有一个回报，你的钱有多少是投资在哪里，回报率是多少。我们2000年、01年、02年连续三年赤字，就是你上班每一个工作的人，每个人要给你上10%的养老金，你女的55岁、男的60岁以后政府就不管你了，你靠你的养老金活。那时时候基金经理因为股票天天上涨，所以他把我们的钱做了风险投资，结果连续三年出现了赤字。本来我们一年投入一万块钱，一看我们帐面上就剩7千、5千、4千了，就不干了，悉尼就出现了游行。政府后来就参与这个事情了，就是说养老基金的投资和社保的投资必须是保守型的投资，只能有小部分投资在股市上。所以他们就看上的购物中心，短短3年内澳大利亚的所有购物中心被基金吃掉了。养老基金政府有一个规定，在收到养老基金以后在次年3月份以前一定要投出去。养老金的基金经理都是在今年就在找下一年收购的物业，要找好。基金一旦12月份钱来了以后，马上就去收购物业，他们认为只要不打仗，天灾人祸这个物业就会在那，他认为这是增值最好的东西，所以购物中心已经成为养老基金投资信托最看好的产品。

这是澳大利亚西域购物中心，他是干干净净的，他有四个主力百货，第一个是卖的一些高端品牌店。第二个是一个中档的百货，第三个就是大众的店，第四个是超市，超市和（英语）是有价位上区分的，这里面有6个主力店，楼上盖有一个大的电影院，一共有这么多的主力店这是他购物中心的形式。区域型购物中心已经成为人们生活中的重点，所以通常把区域型购物中心做出一些广场，有的是中间做一些景观，有的是中间做一些娱乐，周末的时候人们在那玩耍、游乐，周末有一个集市，就是有一个活动广场。他的特点是非常舒适，很宽，不像北京购物中心2.5、3.5米的过道。他是强调舒适，舒适人们才会反复来，拥挤、不舒服，你有压迫感、不安全感你就不会经常来。现在有些地方没有热带植物，他就把这个热带植物引进来，让人们享受到热带的风光，就是热带的情景是可以造出来的。我可以通过购物中心享受到异域的风情。我作了一个经典的分析，悉尼区域型购物中心的布局。这是新的（英语）市洲的一个市，悉尼是海港的一小块。他蓝色的地方是区域型购物中心的地方，通常区域型购物中心也是他的交通枢纽，这里面有一半以上蓝色的点都是火车站总站或者是扭转站。他的发展过程也不是一帆风顺的，也不是三四十年前一做就是区域型购物中心，他们也经历了只有百货没有购物中心的阶段。这里面有70%蓝色的点都是通过百货店经过了二三十年扩建、改建，变成了真正的购物中心，百货店只作为他的一个主力店，最后变成了完成的购物中心。黄色是社区性的或者是次区域型的购物中心，社区购物中心和邻里购物中心，在整个购物中心的数量上来说，是占70%，区域型占20%多，剩下那一小部分可能是旅游型，超级豪华都市型的。从面积上来区域型购物中心还是占主体的，因为他面积比较大。这个是政治城市的规划，他真正都市型的购物中心里面没有豪华的主力店，只有百货超市。红色是奢华型的，他一个都没有。

北京我是做了一个非常粗糙的，我还没有仔细做研究。我找到一个北京的区域型购物中心，他的体量虽然很大，但是他里面很全，是可以一站式的满足所有的客群。还有是中关村家乐福的生活广场，但是他还不是真正意义上的购物中心。佳贸在望京开的他是典型的区域型购物中心，但是他里面又缺乏了娱乐的东西。往北是龙德是一个大型的 区域型购物中心。大部分黑色的地方是咱们说的中国特色百货，因为各个国家都是从百货，百货虽然在世界上现在衰退了，但是在过去20年前是非常强盛的业态。我们看澳大利亚悉尼纯百货的业态已经基本上不存在了，已经成为主力店了。但是北京的双安还是属于百货的，百货在北京还是处于主导的地位，很多的购物中心实际上是一个百货商场。奢华型的在很多国家没有出现的，在我们北京是超多，所以开发商也在疑问我们是不是应该做这个，我们这次举办区域型的研讨会也是在讨论这个问题。金融街四季广场一进去以后全是一线广场，然后是东方新天地、华贸、国贸、王府饭店、赛特都云集了一线品牌，现在北京有六七家顶级的云集了一线品牌的购物中心。还有黄色的是社区型的，在北京沿着东四环高档社区开发的很多但是生活非常不方便，就是说你住在一个高档的房子里面你没有内容，你买不到你日常需要的鸡蛋、百货，海鲜就不用说了，就是商业没有跟上。这可以看到北京开发商非常巨大的一个空间，有很多的社区商业和百货也许未来可以改造成为区域大型得购物中心

我们有一些建议关于什么是中国型的区域型购物中心，我觉得是研究本国人的生活习惯、消费方式，对消费者进行深入的调查。了解现有商家的开店需求，还有制定出自己的位置、规模、定位，业态的组合，制定出自己区域购物中心发展的目标，聘请专业人士制订可行的方案，培养可行的团队。明智的开发商不是短期的行为，而是做好长期的培养。下面是对于中国现在购物中心开发区域大型得有一个误区，很多人认为我做的购物中心里面就要有一线品牌，我们策划项目里面十个开发商有七八个，不管它的区域在什么位置，面积是八千平米还是八万平米都是要招一线品牌，而且是要服务于少数有钱人的，面向灰色收入的人群。因为他们也知道灰色收入确实很厉害，包括药店现在辐射到业种都是集体采购，但是这作为社会的健康发展这绝对不是主流。还有一个是购物中心开了以后怪消费能力不行，说周边的人没有消费能力，并且在试调的时候给我们规定了，我们调查的两千块钱、三千块钱的统统叫成无效需求，在国外再有钱再没有钱都不会把人分成有效、没效。这个有钱人没有钱人的生活需求都是差不多的，人们的需求没有有效和无效的，这是一个错误误区，就是没有钱的人的生活都是变成无效了。我们理清这些理念做购物中心的时候，不会老盯着大款，平时在你周围有巨大反复消费的人，虽然他买油条、面包、鸡蛋，但是他是反复消费他就是你的客群。还有是抱怨商家没有实力，商家零售商挣钱你一定要创造人流，自己有盈利以后拿出一部分交给你租金，才可以长期在这里，他不可能正的一百块钱都给你，你要让他挣钱才可以长期维持下去。通常好多项目是定的租金特别高，而且是频繁的更换里面的商家，这都是特别不健康的。现在我们好多人都学东方新天地的模式，就是淘汰的模式，这个东西是在特定的区域，他有的区域只有这一个购物中心，而且他是非常香港的模式，就是把他做热了然后反复的调整他的租户。这跟文化的背景、文化历年也有关系，澳大利亚人不会干这个事情，他会认为你跟我一起进来养这个购物中心，你作出了贡献，我会跟你一起走到底，我会培养你，我会少收你的租金，这就是文化的差异。我不是说非得在北京把挣钱不的人都养着，这是一个理念就是不要走极端。

还有一个是快速回收资金，很多项目我们做不下去都是因为我们完成不了开发商给我们定的第一年、第二年、第三年租金的回报。所以最后无论是面积上也好、各个方面都做好这个准备，培养这个购物中心，就是第一年要拿钱。还有是不做市场调查，一下20万平米就放这了，下个月我去郑州一个20平米商业在一个心社区里面，一个人都没有，那谁肯进去。

还有一个是对于区域型购物中心在北京开发有很多的障碍，一个是我们没有市政的规划，不像澳大利亚规划好了这是区域型购物中心旁边就不可能再出现一个，他是完全有市政规划的，市政规划局里面就有这样一个地图他都是标出来的。所以政府由于没有市政规划，开发起来就产生了局部的过剩，这个地方扎堆，这个地方就没有，我们东四环那么多的高档社区就没有地方购物，到现在买什么都买不到，生活就没有质量。

还有一个是商业的业种非常的贫乏，我们大部分很多的商家都集中在餐饮上面，实际上购物中心有很多生活性的业种在中国就没有出现过，这也影响我们购物中心的发展，就是没有商家来，就是非常有限。购物中心还是一个非常新的东西，很多本土的零售商都不愿意进来，很多本土的面包房不愿意进购物中心的原因，一个是租金太高，还有一个是租约太多看着烦，还不如自己找一个门店进行经营，所以要改造零售商对区域型购物中心的认识，要去接受他，认识他比较好的东西。

澳大利亚的购物中心里面都有什么东西？第一个是主力店，一个是全线的，一个是高档的。这个是老人，他们在研究适合老年人的购物中心，就是经历了四五十年的购物中心发展，过去三四十年他们都定位在年轻人，因为他们是主力，但是婴儿潮进入了老龄，北京市老龄化已经到了11%，预测到2015年达到19%到20%，就是战后婴儿潮的人已经进入老龄了，到了2025年30%的老龄，就是整个社会10个人就有3个人是老人，所以美国、澳大利亚都在调整购物中心里面的东西适合于老人。因为老人有充足的时间到购物中心里面享受，而且他有钱，他用不着买房、买车，他所有的钱都是让他每一天过的非常好。所以他没有像年轻人贷款的压力。老龄人通常有一个好处，他的购物满足他的吃喝高品质的生活就可以了他剩余的钱就是享受。所以这个购物中心10到12点的时候全部是老年人，所以购物中心中间放了很多舒适的咖啡座椅子。主力超市就是生鲜。区域型购物中心里面澳大利亚很大的主题是生鲜，这是在我们中国购物中心里面没有见到的，一个是海鲜，这是非常成功的连锁店做海鲜产品。还有他的肉食店，这个在澳大利亚一共有五种连锁，有四五个非常成功的连锁店、加盟店，最老的是经营了30多年。他已经把肉食划分成几百种，各种部位各种吃法，这就是生活质量。到那以后干干净净的怎么去做，都弄的非常人性化。

除了超市有生鲜的水果和蔬菜以外，还有连锁的生鲜果菜店，经营都非常好。还有食品是区域型购物中心主打的主题，他把各种肉食做成成品和半成品出售，有很多人回家就不做生肉食，他买现成的回家做。面包房、巧克力等等都有很多。最近区域型购物中心出现了很多概念型的餐饮产品，这个是（英语），是在澳大利亚有三到四年的历史，他现在是每个区域型购物中心都有了。他打造了一个理念，用这个进行加盟、连锁。这个是新鲜的果汁，把十几、二十种水果、蔬菜做出来卖一块钱一瓶，他就是一个薄利多销的概念。什么时候日常的消费都变成一块钱、两块钱，大众都可以吃的起，这个国家人们的生活水平就真正提高了。咖啡在国外都是一两块钱，现在都是20多块钱，所以整个这些东西在咱们国家都不是日常消费的东西还是奢侈品。这个东西怎么样成为日常的东西，就是要靠零售商今后研究这个市场，薄利多销，满足人们日常的需求。

其中还有一个（英语），一个购物中心可能都会出现三四家，里面有打彩票，有日常文具的需求，过生日的各种卡片，还有糖果，上千、上万种的商品，他是生命力非常强的一个业种。还有文化娱乐的东西，这个东西在中国不能出现，因为是有一定的局限性。还有书店，生活用品也是打出了特色店，男人的剃须刀可以打出连锁店，也可以变成礼品店。百货里面的东西现在都变成了连锁店了，他有很好的灯具店，有很好的床上用品的专卖店，服装、服饰都是日常需求的东西。生活配套、鞋店、裁缝、宠物店、礼品店是到处可以看到的，健康主题是这几年区域购物中心主打的东西。休闲的东西、咖啡座、足疗、美甲，儿童的主题。还有生活配套，他把电话公司都申请到了购物中心，邮局、银行、旅行社、社保中心、贷款中心，还有快餐，还有其他的汽车、收集这些产品。娱乐就是电影院、溜冰场，总之这些业种、业态都是非常丰富的。谢谢大家！

第二篇：国外农业科技服务模式及经验探析

国外农业科技服务模式及经验探析

日期：2011-09-16来源：《新西部（下旬·理论版）》2011年第3期 张丽莉

摘要：本文通过分析国外四种典型的农业科技服务模式及经验，获得了对我国科技服务的五点启示，要完善法律保障体系；大力培育科技服务主体；建立多渠道经费筹集机制；加强信息平台建设；创新农业科技服务理念。以适应现代化农业发展的要求。关键词：国外，农业科技服务，模式，经验

农业科技服务是为了创造、扩散和使用新的农业科技，改善农业科技资源配置和提高利用效率，最终推动农业科技创新的重要手段。世界各国由于社会制度、农业资源禀赋、生产力发展水平不同，形成了当今世界多元化的农业科技服务模式与制度。目前，我国农业科技服务水平与先进国家相比还有很大差距，探讨、借鉴世界各国的先进经验，有助于我国农业科技服务体系的创新和发展。

一、国外农业科技服务体系模式

1、政府主导型农业科技服务模式

政府主导型模式是以政府推广服务系统作为整个科技服务体系的主要力量，其他的服务主体处于辅助和补充的位置。政府推广服务系统直属于政府相关部门，一般采取“自上而下”的运作方式，运行经费主要由政府提供。以加拿大为例。加拿大政府推广系统大体由省农业部、地区推广办公室和基层推广办公室三个层次构成。政府推广机构通过现场指导、专家解答、发放出版物等形式向农民提供免费的科技服务。除此之外，联邦农业部下属的农业科研机构、综合性大学中的农学院和科研试验机构、中等农业职业学校、私营企业、咨询公司、农民合作社、各种相关协会等也通过适当的形式参与到农业科技推广服务中，起补充作用。

2、政府与大学相结合型农业科技服务模式

政府与大学相结合型服务模式是指政府积极与大学合作，政府从政策和宏观上把握国家的农业科技发展方向，由一所或多所大学组织和实施推广工作。该体制的主要特点：一是便于将应用研究和推广工作建立在坚实的理论研究基础上。二是可以避免重复研究。三是推广中遇到的问题能迅速反馈，从而使研究选题更具有针对性。

美国是这种模式的典型代表，实行的是以大学农学院为中心，农业教育、科研和推广三位一体的合作服务模式。美国的农业合作推广体系的基本框架由三个层次构成：第一个层次是联邦政府农业部内设的合作推广局，负责管理、协调全国农业推广工作；第二个层次是依托于各州立大学农学院下的农业推广站，负责具体推广工作；第三个层次

是县农业推广办公室，是州立大学农学院推广站的派出机构，帮助农民发现并解决农业生产经营中的问题。在上述三个层次中，州立大学农学院是农业推广工作的核心，各州的农业教育、科研和推广活动都是在她的统一领导下进行的，农学院教授同时承担教育、科研、推广三个方面或至少两个方面的工作。推广经费由联邦、州、县三级共同负担。此外，私人企业、合作社等也发挥着农业科技服务的积极作用。

3、政府与农民合作组织共同分担型农业科技服务模式

此种服务模式是指在提供服务过程中，国家推广体系和农民组织既分工又合作，扬长避短、相互补充，从而形成一个整体。一般来说，政府推广体系主要承担对农业和农村发展起决定性作用的公益性职能：如农民技术素质和经营管理能力的短期培训；关系到产业竞争力的重大技术的示范推广；沟通农民与政府、科研、教育之间的联系；对农民推广活动的引导和指导；对农民家庭生活和农村生活环境建设的指导等。农民合作组织主要负责社区范围的技术与经验交流、物资供应、产品推销、统一作业服务、农村家庭生活指导等。政府的推广体系比较精干、素质高、手段先进，完全进行无偿服务；而农民组织的推广与服务队伍非常庞大，具有民办公助、完全民办、微利服务等特征。采取这一农业科技服务模式国家的农民组织化程度很高。

以日本为例。日本实行的是政府和农协双轨推广制，两个体系既各自独立又彼此联系。政府设立从中央到地方一整套健全的科技普及与推广组织系统，中央农林水产省的农蚕园艺局是国家对农业普及事业的主管机构，下设农业推广部负责科技服务工作，推广部下设推广教育改良科和生活改善科，各县农业行政机构内也设农业改良推广科，各地区设有农业改良推广所。农协是开展农村综合服务工作的民间组织，建立了与行政区划相对应的都、道、府、县农协组织，农协基层组织与政府机构的农业改良推广所配合，分片深入到农村，在农产品加工、销售、农村信贷等方面，最大限度地为农民提供服务。

4、农民组织主导型农业科技服务模式

农民组织主导型服务模式的特点是以农民组织推广系统作为整个推广体系的主体。采用这种模式的国家一般具有历史悠久的合作传统，各类农民合作组织比较发达。以丹麦为例。丹麦的农技推广服务由农业咨询与推广系统、农民合作推广系统和私营农技推广系统三部分构成。其中，咨询与推广系统包括全国农业咨询中心和地方咨询中心两个层次；各类行业协会和合作社构成农民合作推广系统。同时，许多私人公司在农技推广服务方面也发挥着重要作用。总体而言，丹麦的农技推广服务体系是由各类农民组织主导的，农民组织在农技推广服务中发挥着核心作用。而政府主要是通过扶持科研、教育，以及依法提供财政补贴等方式来发挥作用。

二、国外农业科技服务实践经验

1、农业科技服务主体多样化

农技服务具有公共产品属性，这决定了政府应该在农业科技服务中扮演重要角色。根据世界粮农组织调查，在上述模式中，以政府农业部为基础的农业科技服务体系约占80%以上；非政府的推广体系约占7%；以大学为基础的农业推广体系仅占1%左右。可见，以政府领导为主的农业推广体系是当今农业科技服务体系发展的主流。但另一方面，由于农业和农村发展涉及研发、生产、流通、金融、保险、教育等方方面面，政府推广部门没有能力和财力去包办涉农的所有服务，需要教育科研机构、农民合作社、私人企业等积极参与到农业科技服务中来，分工合作，共同促进农业科技成果的转化，实现农民生活富裕的目标。从总体来看，国外农业科技服务是以政府为主多种组织形式共同参与的组织格局。

2、制度保障必不可少

国外发达地区为使农业科技服务有个良好的外部环境，制定了相应的法律法规。如美国的农业合作推广服务体系是建立在《莫里尔法》、《哈奇法案》和《史密斯-利弗法》三个重要的农业立法基础上的，日本的农技推广体系也是在《农业改良助长法》、《农业协同组合法》、《农业基本法》等法律的保障和推动下建立起来的。这些法律明确了国家农业科技服务体系的构成、经费的筹集、各组织形式的合法地位等，有利地保障了整个服务体系稳定的运行。

3、建立协调机制

国外农业科技管理中最突出的特点是形成全国统一协调管理和协作网络，强调政府对农业科研管理与协调的职能，有的国家还成立了专门的协调机构，对于发挥政府的宏观管理职能具有重要作用。

4、信息化手段被广泛应用

随着信息技术的发展，各国都把信息技术迅捷地应用到了农业领域，极大地提高了农业科技服务的效率和质量。目前，农业中应用的信息技术包括图形分析理论技术、“3S”技术、网络信息技术等。例如，在美国，已经建成世界最大的农业计算机网络系统，该系统覆盖了美国的46个州、加拿大的6各省和美加以外的7个国家。

5、注重农业科研、教育、推广、生产的紧密结合各国国家农业科研机构和高等院校、农业企业的合作较为密切，形成了较为严密的科研、教育、推广、生产的桥梁和纽带，有力地促进了科研成果的推广。美国的合作推

广体系就是依托于州立大学农学院，并通过一系列的制度安排促使科、教、推广三位一体的实现。

6、保证充足的资金投入

稳定的资金投入是农业科技服务事业可持续发展的重要保障，国外政府一般都通过法律、政策等手段明确服务经费的筹措方式，以保证经费投入的稳定和持续增长。如日本的法律明确规定推广经费由国家和都道府县共同承担，包括协同农业普及事业交付金和农业改良普及对策费补助金。前者中央政府承担60%，都道府县负担余下的40%；后者是中央政府向都道府县提供的推广补助费。

三、国外农业科技服务经验对我国的启示

纵观以上各种农业科技服务模式，虽然国外的农业发展状况与中国国情有一定的不同，但由于受农业本身生产特点的影响，在某些方面有着很大的共性，仍然能够从他们的经验中得到许多启示。

1、完善法律保障体系

与世界许多农业发达国家相比，我国在法律系统建设上存在很大差距。虽然我国现有《中华人民共和国农业技术推广法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》等相关法律，但在服务主体、服务内容、经费筹集等方面还有很多不完善的地方，必须进一步加快农业科技服务相关立法工作的进程，以保障农业科技服务工作的顺利开展。

2、大力培育科技服务主体

科技服务主体是连接科技成果与农民的纽带，科技服务的工作都是由服务主体具体实施的，因此要大力培育中国科技服务主体。具体措施包括：推进公益性服务机构的改革；大力培育各类新兴服务组织；鼓励科研院校采取各种形式开展或参与农村科技服务；引导龙头企业创新与农户的利益联结方式，发挥其服务带动作用；提高农业科技服务队伍素质。

3、建立多渠道经费筹集途径

目前，我国农业科技服务的资金来源主要还是靠各级政府的财政支出，但鉴于农业科技服务的性质，单纯依靠政府投资远远不能满足农民日益增长的科技服务需求。因此，应结合地方实际情况，在加大政府财政投入的前提下，按照“政府为主，多元投入”的原则动员社会力量参与到构建农业科技服务体系中来，建立农业科技服务经费多渠道投入的新机制。

4、加强信息平台建设

现阶段，我国农业科技服务信息网络化建设水平不高，只停留在服务本辖区内农户的阶段，而且信息平台的功能较弱，信息资源贫乏。要加快步伐，在全国范围内形成一个功能强大、组织严密、传输快捷、准确有效的农业科技服务信息传播系统，才能适应现代化农业发展的要求。

5、创新农业科技服务理念

我国传统的农技推广方式是从上到下的“贯彻”式推广，这种方式在计划经济时代为我国农业的发展做出了巨大的贡献。但是，随着我国农业经济环境的变化，这种推广方式已经不能适应现在的农业生产，它忽略了农民作为科技服务对象的实际需求，必须进行创新。要从传统的“农技推广”转向“农业推广”或“农村推广”，从过去技术示范与行政干预相结合的“自上而下”的推广方法，转向“以人为本”、“自下而上”、“参与式”的推广新理念。

第三篇：体验式购物中心模式

体验式”购物中心模式解析及发展探讨

“体验型”购物中心，作为商场同质化时代提出的一个新名词，在国外早已“体验式”购物中心模式解析及发展探讨 有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践。然而国内对于何为“体验型”购物中心，开发商们对于这个概念仍处在未知或一知半解，还处于探索阶段。赢商网独家专题此次详细介绍了体验型购物中心兴起的背景，体验式的定义、特点、表现方式、目前打造体验型购物中心存在的一些问题，以及业内对于体验型商业的看法。

PART 1：体验式商业成新趋势

一 线上零售：阿里要打造体验型电商

以淘宝、京东为代表的电商零售的崛起，让实体零售感受到空前的压力，此刻，当所有的线下零售开始觉悟，要开始走体验型购物之时，阿里已经开始走线上体验型购物之路。阿里集团新任CEO陆兆禧在就职演讲中提到，未来的阿里系电商零售将以核心研究提高用户购物

体验，针对性的为单个消费者的购物服务，阿里未来方向是体验型电商。

二 线下零售：购物中心纷纷打“体验牌”

随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。面对电商的咄咄逼人，实体商业低谷之中不断审视自身优势，体验消费成为线下商业新的出路。“地段和大牌决定一切”的时代终将结束，而商场的布局、商家尤其是体验消费型商家的引进及布局、人文设施和服务的改善则日益重要。

未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、博物馆、水族馆、体验式运动城等业态的比重，透过轻松愉悦的购物环境，以实现对客流的重新集聚。

PART 2：何为体验式购物中心？

所谓体验式购物中心：就是一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心，一般位于城市次中心区，大型居住社区或者都市游憩区等位置，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。

体验式购物中心几个特点：

1、在业态配比上，以休闲娱乐为主，购物功能为辅；

2、商业理念上，强调顾客的心理体验以及在购物过程中的立体感受；

3、在商场设计和空间环境营造上凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点，一般为开放式购物区间。

4、坐落在相对集中的高收入人群区域，停车方便，有足够的停车位；

PART 3：购物中心“体验式”主要表现在哪些方面？

一 创造体验性的购物环境 借助独具特色的建筑设计，一个商业项目建筑本身就能够吸引人们到达的观光场所的话，商业一定会好运作。另外，体验的基础实际上要先解决便利性和可到达性的问题，在内部要让每个店铺都自然连接起来，没有死角，使顾客的整个购买过程能顺畅实现。同时，通过一些便利的配套服务，融入与项目相关的特色文化理念，打造优雅的内外在环境来达到吸引客户。

商场各种硬件设施，如设立 育婴室室、休息室等一些便 民措施

商场的环境：园林式的景观设计、绿色植被、流水、恰

到好处的灯光照明等等，增加消费者的自然感受 商场规划：注重各功能区的衔接与融合，让消费者能轻

易找到想去的店铺；最好采取弧形外廊和环形动线

内部装潢，融入一些特色的文化，与建筑外形及商业定位完美配合

典型项目：上海新天地 关键词：改造、石窟、文化保留

特色：将传统文化与现代商业结合

可以说上海新天地是国内情景商业的卓越代表，以6万平米的街区式商业营造了一种集历史、文化、购物、休闲为一体的情景式商业群落，成为上海建筑的代表之一。如今的新天地已经成为了上海的新地标，是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所。从本质上说，上海新天地是一个典型的情景式mall，保留、修缮旧址，瑞安集团在前期的工程上下了十分的功夫来做细节工作，保存每一个历史的细节，同时根据环境对商业进行设计规划，商业与海派文化相隐互补，成为一个统一的整体，对海派文化进行了传播，应该说，上海新天地的成功是海派文化的成功，是文化情景商业的成功。上海新天地的思路可以借鉴，但是不可照搬，因为海派文化不可能在每一个地方实用。

二 增加各种体验性的业态 购物中心在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用。如今购物中心为力求打造一站式购物体验，以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式，以往的双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的体验型购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。

以儿童核心家庭类体验

以运动娱乐为主的年轻消费体验 如今的购物中心，对于很多人来购物中心和传统百货商场不断上说已不再是为购物才去逛，运动、调以儿童职业体验馆、儿童百货、交友、聚会、看时尚展览、看电游乐场等为主打的儿童业态比影、溜冰、KTV等，在购物中心例，一方面是市场需求，另一方都能找到中意的那个区域。而这 面是其惊人的增长速度。并且儿 针对于年轻人消费习惯兴起的大童业态具有连带消费多、持续性型影院、溜冰场、健身房、KTV、强、对楼层和位置要求不高，且电游城等娱乐休闲业态正在购物易汇聚人气的特点，能为购物中中心不断地开疆扩土，成为购物心带来一大批家庭型消费人群，中心的主流业态。

并形成持续不断的规律性客群。

典型项目：三里屯太古里（三里屯Village）关键词：古老+时尚=潮流 生活方式

以餐饮、咖啡为主的商务消费体验

餐饮业态在传统的商业业态中并不受青睐，一直处于从属地位。如今餐饮业已成大型商业地产项目或国内商业中名副其实的新宠。购物中心的餐饮比例达到甚至超过20%，可观者到20%-40%。借力餐饮增加人气，成为大型商场和购物中心的“主打歌”。特别是位于商务区的购物中心，时尚的餐饮品牌、格调清新的咖啡馆让白领们趋之若鹜。

特点：艺术和时尚堆砌的新锐生活方式

三里屯VILLAGE建筑面积17.2万㎡。由19座低密度的当代建筑布局而成的开放式购物区。前身就是以前三里屯酒吧街的西区，设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。

项目主要分为南区和北区，南区主要面向年轻时尚人群，阿迪达斯、优衣库、Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集；北区汇集富有创意的高端奢侈品牌、画廊和艺廊。北区同时还拥有众多的餐饮、酒吧、咖啡厅。整个项目设计容纳有200多家独立商店，几乎囊括商超、百货、高端酒店、书店、音乐、汽车美容、影院、溜冰场、餐饮、咖啡厅、酒吧、美容健身、家电数码、儿童业态、家居、艺术展览、画廊、礼品、高端会所等所有在购物中心中的休闲娱乐购物业态。

三 尝试体验性服务为商场增值

好的体验源自多方面，可以来源于细节，更可以来源于服务。细节上的问题，比如一根电线问题，一个垃圾桶的摆放位置、一把椅子的适时出现，往往都能影响一个消费者对这个商场的看法；而在服务上，商场工作人员的一个微笑，保安的一个问好，更能影响一个购物者的情绪。随着商场从购物场所功能到约会遛弯等社交功能突出的转变，“体验”也已不是简简单单加大餐饮、休闲娱乐的比例，而应该是要满足消费者“来得了、留得下、逛得爽”的场所。而要满足消费者的体验需求，这就需要购物商场的特色服务来支撑了。比如经常举行一些定制性的娱乐活动，一些有针对性的优惠活动，会员活动等等，并且第一时间让消费者参与进来。通过邮件、APP、微博、微信等平台，让消费者知晓、了解及时动态，关注、参与商场的活动。

典型项目: 朝阳大悦城 关键词：数据服务、微信、14万粉丝

特点：将顾客服务体验做到极致

作为京城时尚地标、全业态零售购物兼体验中心的朝阳大悦城，认为自身成功的原因，是将业态和顾客体验做到极致。“某种程度顾客买的不是商场里的商品而是贴心的服务。在服务好顾客的每个环节，我们走在潜移默化的推广大悦城品牌”。

而它有两点让行业津津乐道；其一，数据服务，通过“交易数据”分析顾客购买行为、商家销售行为总结并推导出零售商业演变规律，提升购物体验和销售业绩。其二，微信营销，朝阳大悦城微信做的好，依托十三万微信会员，在业内拥有高知名度。其微信营销细分为三个功能模块，一是媒体传播，主要是推送一些主题活动、品牌推荐、限时优惠以及商户促销等信息；二是平台互动模块，善于利用热点事件、话题或节日进行活动策划，与用户进行积极互动；三是虚拟会员模块，主要是发展电子会员卡，并逐步推动电子卡与实体卡的绑定与升级。

PART 4：打造“体验式”购物中心存在的问题

1、缺乏成熟的开发模式和运营经验

目前虽然有很多开发商宣称要打造一个体验型购物中心，也有很多购物中心宣称要转型体验式。但是，多数的仍是处于探索阶段，一方面，国内并没有一套适合国情，行之有效的体验型购物中心的开发模式；另一方面，现在也没有运营的非常成功的体验型购物中心项目；导致的后果就是国内目前还没有这方面的成熟团队和专业人才。因此，对于大多数企业来说，他们还处于知道要做体验型购物

2、商场定位不准，品牌认识度不够 有的项目体量过大，靠独立的餐饮休闲等品牌进驻，仍然难填满大体量的商业；招商经理对于各种热门品牌缺乏了解，对于商场定位不清，认为只要是这一类的品牌都行，导致就算有大牌进驻仍是难以带动商场的人气。很多开发商一做综合体就是高端定位，然而高端定位是需要有足够的消费力支撑的。所以，适合周边的品牌和组合才是最合适的。招商阶段，要根据项目的定位来考虑合适的品牌，考虑品牌的市中心，但并不清楚如何去做的状态，这些宣称和调整也就只能停留场知名度和人气指数的同时，也要考虑周边人群的定位和流行的趋在口号阶段。势，在运营阶段，对于一些经营不好的品牌要及时的调整。

3、打着环境、文化、文艺等招牌，真正“体验”感不多

4、对于体验业态概念认识不清

随着“体验”成零售新趋势，很多的购物中心都极大的放大这一点，目前很多项目在招商上对体验业态概念认识上存在误区，认为餐馆、建家纪念馆，引进艺术展、招进几家咖啡厅、书店，中庭多了些花

休闲、娱乐必然是体验业态，导致了新开的一些购物中心中，商品和花草草就号称打造体验型购物中心的项目数不胜数。这些打着文化、商铺组合同质化严重，招商策略基本是百货、超市、电影院作主力店，环境、文艺招牌的商场，表面看上去氛围十足，可实际上顾客在消

再加上服装快时尚、珠宝店、体育用品店、餐饮、儿童业态等等。每费过程中参与感有限，体验不足，对商场的印象也就大打折扣。环

个购物中心都争相引进这些品牌，商场的特色更少了。而往往一些品境、气氛都只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的环境、牌根据自身品牌特色，融入品牌文化与顾客进行互动，增加购物服务商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心的附加值，这类也可以视为体验业态。

转型体验型的初衷。

5、餐饮休闲娱乐业态比例过高，拉低商场坪效

餐饮、娱乐业态的承租能力与其它商品零售业态相对较低，百货、珠宝、化妆品等所贡献的收益往往占据购物中心租金收入大头。然而，为了吸引人气，带来客流量，现在很多购物中心都在加重餐饮娱乐比例，对于一些新兴的购物中心，消费群定位不准，在招商中很难把握餐饮娱乐配比与购物中心坪效的度，招进过多的餐饮、休闲、娱乐品牌，人气和客流量是上去了，但是同比减少的还有服饰等零售业态，租金收入也相对降低，一旦百货等购物业态无法填补餐饮等业态带来的租金亏空，商场运营就会陷入“旺丁不旺财”的尴尬境地。

6、难以提供和商场定位相匹配的服务

一些购物中心，进驻的品牌不错，整个设计规划也不错，就可是吸引不来人气。这源于消费者的购物体验不仅仅是看商场的环境、进驻的品牌，更深层次是感受服务。比如商场内对于老人、小孩有特殊的照顾，垃圾桶的设计，卫生间的设计等舒适度是否考虑充分，商场日常是不是会举办一些小活动等等。

商场十大最易被忽视的服务细节：指示标识不清、休息区难寻、WiFi普及有限、储物设施稀缺、未设育婴室、卫生间服务缺失、高峰时期停车难、非机动车无处停、客户商品整理台非标配

第四篇：国外购物中心考察情况汇报

国外购物中心考察情况汇报

2016年8月29日

概况：

2016年8月11-22日，我们先后到西班牙，法国，英国三个国家的七个城市的百货公司、购物中心及名品折扣店进行了为期10天的考察。考察的购物中心有5家：英国的金丝雀码头、Cabot（环形广场）、Bullring（斗牛场）、WestField（西田），Bluewater（蓝湖），百货店4家：有西班牙马德里及巴塞罗纳的英国裁缝店，法国巴黎春天和老佛爷百货、英国皇家哈罗德百货公司，名品折扣店主要是到西班牙马德里、法国巴黎、英国伦敦三个城市的Outlets（奥特莱斯）分店进行了考察。通过考察，印象较深的是英国的购物中心，其豪华大气的外观建筑，不拘一格、随意自然的业态组合，彰显品牌个性的美陈设计，主题概念与环境的渗透烘托，人性化的硬件设施及特色服务等等，都给我们留下了深刻的印象。

特点分析

1、英国金丝雀码头

金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，坐落于伦敦道格斯的陶尔哈姆莱茨区，内有高层建筑24座，建筑面积约100万平方米。

金丝雀码头汇集了金融、商业、出版行业，教育领域也有，比如伦敦城市大学就在这里占了一席之地。服务行业有国际知名品牌四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店，还有形形色色相当多的酒吧和小

餐馆。

金丝雀综合体符合英国人注重生活享受的风格，前卫而现代，从商业街购物中心到设计师品牌店在这里不胜枚举。这里定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。

2、英国Cabot环形广场

Cabot环形广场位于英国英格兰西南区域城市布里斯托尔，是英国西南部的商业、教育、文化中心。于2008年9月开业，共三层，由140家店铺，包括15个主要地标店，25个新的餐厅和咖啡厅，一个盛大的欧洲风格的广场和一个13屏幕的Cinema De Lux。

环形广场在建筑设计上别具匠心，它结合了住宅功能，商业功能，娱乐功能，办公区功能，交通设施以及新景观。这个设计还荣获了许多建筑大奖。

Cabot环形广场拥有超过120家商店，餐饮、休闲、娱乐比例占比不小，餐馆包括 Tampopo, Café Rouge, Zizzi, Giraffe, Nandos,La Tasco,Coal和Yo!Sushi。引领最新趋势，为每一种口味的消费者提供选择。休闲和娱乐的品牌包括13-screen Showcase Cinema de Lux。电影院包括两个独家„Director‟s Halls‟和全方位服务的餐厅和酒吧。还具有两个人工草皮的18洞的迷你高尔夫球场，是一个很棒的朋友或家人聚会休闲的地方。尤其建筑细节上考虑非常周全，如玻璃造型顶部水槽的设计科学合理，有效发挥了顶部防水和疏通的作用。

在布局设计上，环形广场利用醒目的玻璃屋顶造型，在下面落位了许多都市时尚品牌，包括Hollister, Urban Outfitters, American Apparel 和Cult Clothing;还有高级街道的零售商，如Zara, Wallis 和 Oasis;还有旗舰店如

H&M, Next 和 Top Shop，休闲风格的零售商，包括Dwell 和 Sony。它还有一个四层的旗舰之家，经营服饰、美容化妆品和家居用品。

Quakers Friars（天主教方济会修士的场所）以一个时尚的露天广场为特征，对面就是一个13世纪的历史背景下对多米尼加修道院的大楼。这一地区是Harvey Nichols商店在西南部唯一的发源地。

其他零售商包括Hugo Boss, All Saints, French Connection, Reiss, LK Bennett, Kurt Geiger, Ted Baker 和 Hobbs，以及伦敦和Pravins的珠宝链条。生活风格的零售商，包括Apple, The White Company 和 Bloomsbury。

3、英国Bullring(斗牛场)购物中心

位于英国第二大城市伯明翰市圣马丁教堂附近，占地面积40英亩，约合面积18.95万平方米。商业总面积11万平米，总投资5亿英镑，于1964年5月开业。1999年2月投资10亿英镑再次提升，保持了原有的建筑风格。３个 20, 25和 30米高的灯棒作为灯塔被安置在广场上，非常醒目。斗牛场购物中心为两层建筑，业态规划为两家主力百货＋饭店＋专业店以及餐饮休闲。其中主力百货包含Debenhams百货公司和Selfridges百货公司两个，以及136个各式专卖店。停车位达3,000多个。

斗牛场购物中心最为突出的是步行街的设计，其步行街形态以伯明翰的历史街道模式为基础，由传统街道、广场和开放空间，将新街（New Street）、大街（High Street）和圣马丁教堂、露天市场联系起来。步行街沿着三条轴线方向伸展，除了分别向新街和大街自然延伸之外，还在两条大街之间新设了一条步行大道—圣马丁步行道（St Martin‟s Walk），将购物中心经由圣马丁教堂与远处的传统市场联系起来。为了有效地与城市道路结合，最大限度地引入购物者，在设计上充分考虑与城市周围的步行街、广

场、停车场上的步行人流衔接，从各个方向和层面引入人流。

4、英国WestField（西田）购物中心

2011年9月13日正式营业，号称全欧洲最大的购物中心，位于伦敦市，靠近奥运村周边。建筑耗资14.5亿英镑，面积17万多平米，零售与休闲空间相当于30个足球场地，超过300个时尚、休闲、生活品牌，超过70个休闲吧以及餐馆，拥有17个全数字3D先进放映厅的Vue电影院,以及6万平米的全英国最大的赌场。

从现场体验而言，WestField（西田）的几点明显感受是：

（1）整个购物中心动线简洁，品牌组合定位路线明显。共有四层，分别是LGGFS，其中S层面积较小，属于架空层结构，以咖啡厅、影院、赌场、特色餐饮为主。LG层也有大面积的美食广场，真正的购物场所主要集中G层、F层。整个购物中心以四条矩形的主通道为主线贯穿购物中心，主通道的两端分别是比较高端的百货John Lowis和平价百货的M&S，中间的商铺均大致依据这一定位路线从相对高端往大众化品牌依次铺排。这样的设计让消费者很容易地就记住了购物中心的布局，也很方便地能够凭借想找的品牌的定位寻找其位置，比起国内有些购物中心中空造型缺少特色，让消费者总是找不到方向和品牌要实用得多。

（2）购物中心的组合和配套很完善，确实能满足一站式的休闲娱乐。在其导购图中，很清晰地标示出周边的火车站、公共汽车总站，高3米的立式导购牌恰如其分地摆在通道上，洗手间、母婴室配套完善且环境优美，让我们这些第一次到这个地方的消费者都能一目了然。

（3）品牌组合凸显潮流时尚定位，吸引年轻消费者。ZARA、PRAMARK、TOPSHOP、GUESS等等这些受到年轻消费者追捧的品牌均在场内设置了大型的旗舰店，苹果体验店、三星数码体验店均在其列，还有很多穿插在通道上的小饰品、新商品体验区等等，LG层的美食广场中集聚了很多快餐品牌，平价的消费就可以换来一个不错的TEATIME。在稳重得有点沉闷的英国，这里仿佛别有洞天，受到年青人的青睐。

（4）采光设计考虑周全，宣传道具具有现代感。购物中心的中心走廊顶部采用全透明的玻璃节能采光设计，但同时非常周全地留出了一部分顶端通道安装了两列灯具，并在灯光照射方向作了调整，以确保晚上有足够的照明。中空上悬挂了宣传的悬吊物，以旋转的LED屏幕展示品牌和商品形象，时尚感十足。反观我们国内的部分物业在设计时没有兼顾节能采光和夜间照明的结合，导致晚上灯光不足，也直接影响了消费者的购物兴趣。

（5）这个购物中心的另一大特点是能够聚攒人气。它与伦敦奥运会会场相连，且是唯一公共通道，去看奥运会的观众都会通过Westfield，而这些人自然也就会看到商场内琳琅满目的商品，或者一些奥运周边产品。定期办各种活动，例如电影的首映或是演唱会等。曾经邀请到当下最热的男歌手Justin Bieber。

西田购物中心也是我们这次考察中面积最大设施最好的一个。

5、英国Bluewater（蓝湖）购物中心

蓝湖购物中心位于伦敦东南部的肯特州，1999年3月16日开业，总建筑面积达15.57万平米。项目所在地原为旧矿区的土地，共投资7.3亿美金建成。

购物中心环境设计优美，它建于人造湖中央，整体以水元素为主题，四周环绕着七个大小不同的湖泊，其内部屋顶以帆船造型、钢架玻璃结构

装饰，并以红、黄、蓝、绿等不同的色彩区分，与主题完美的结合。

地上两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成。各主力店主要销售其自有品牌的商品。如玛莎百货、John Lewis均有服装、鞋帽、内衣、袜子、香水、沐浴露、等商品，性价比较高，其中服装类商品产地主要来自中国、英国、意大利、巴西。

另外，它有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。有13,000 个机动车位、50 个旅游巴士停车位。

Bluewater（蓝湖）购物中心

特点分析

（1）有效的溶入项目所处的环境。购物中心的外面，来访的客人可享受约七个不同大小的湖泊，人们可在其中湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船，漫步在计有百万株花草树木的花园中，尽情的享受大自然的美景。在每一个入口的地方都有一个入口广场，展现著迎接的气氛，使人从一开始即有不一样的感受。

（2）三角型的建筑造型新颖独特，蓝湖购物中心规划是等腰三角形的设计，三个角，三个边，三个主力商店，JohnLewis，House Of Fraser，Marks and Spencer各据一角，商机均等。三条贯通室内的主动线，顶部采用圆弧形的玻璃采光结构，即节能环保，同时也体现了独特、现代、时尚的建筑风格。尤其建筑细节上考虑非常周全，如玻璃造型顶部下水槽的设计科学合理，有效发挥了顶部防水和疏通的作用。

（3）配置休息区及饮食区是延长消费者停留时间。主力店之间各设置日光、月光、星光等主题空间，提供极为舒适的场所，计划引导消费者发生下一段的消费旅程。

（4）设置不同的主题区域，并通过不同的顶部颜色区分。Guild Hall所诉求的是流行广场，聚集的是高价位及有经验的零售商家。Rose Gallery所塑造的是全家可以一起欢乐消费的零售空间，所以开放式的空间，大地景观的主题设计及如在市镇中心(town centre)的繁荣商街(high street)的气氛是该主题区的重点。Thames Walk则是诉求娱乐消费的店家。

（5）招商策略上，商店的组合根据年龄及消费能力而安排。分为高级市场、中级市场及运动三个区域，消费群以白领阶级、年轻流行消费群为主。

（6）在四个Mall主要的入口都有“迎宾所”的设置。

这里设有存放衣物的衣帽间和商品寄存处，到此来访的客人可以将他们的衣物或所购商品寄存在这里，在舒服的沙发上休息一下，同时看看怎么安排他们的购物行程，这在购物中心是非常少有的。

汇报人：xxx、xxx、xxx、xx

第五篇：国外打工经验

国外打工经验

来英国快两年了，断断续续也打过大半年的工，积累了一些的心得体会。再加上身边朋友们的打工经验，我就在这里做以下总结，把这些个打工经验写出来和大家分享分享，也希望对刚来英国的朋友有所帮助。

在英国打工有很多渠道，最常见的就是看报纸的分类广告，通过中介公司和找学校的career center，还有其他的比如贴在商店外面的招聘广告，也可以自己去问，不过这个对于中国学生来说并不是很普遍，大家毕竟还不是很习惯这样的方式。关于商店的招聘广告，就大城市来说，中国人去应聘的成功率也还可以，不过在小城市，概率就低得多了，比如我们小镇的超市招聘广告，我很多同学都去投过简历，不过基本上都是石沉大海，可能因为地方小，竞争激烈的关系吧。

接下来就说到概率最大的两种方式了。报纸的分类广告上会有很多的工作的机会。有的会要求面视，这样的工作工资一般比较高，平均都在5.50磅以上。（这是我们这里的情况，大城市我不太清楚。）有的只是一个很简单的电话面试，其实就是了解一下你的基本情况，这样的工作一般工资水平比较低，大概在4.5-5.0磅之间。不过最主要的要看他们给你安排多少打工时间，有些工资比较高，但是时间不合适我们学生的，也没有什么意义，反过来说，有些工资不高的，但是时间安排合理，比如星期六，星期日的工作，反而对我们来说是一个很好的选择。

再说中介，通过中介公司找的工作灵活性比较大，因为中介有很多客户，可以替你安排一个比较合理的时间，而且不用担心拖欠工资的事情，他们会准时打钱到你的账户里，（你也可以选择收支票）而且你有什么问题也可以去找他们，他们会帮助你解决的。不过一般中介给介绍的工作都不会太好，象我们这里的中介，基本上介绍的工作都是在工厂流水线上工作的，工资也不高，4.50磅。

最后，学校的career center也是一个很好的选择，学校介绍的工作一般工资都不错，而且比较可靠，因为这些公司都要达到一定要求才能被学校推荐的，我们学校推荐的工作，最低工资是5.35磅。学校本身的服务部门也会不定时的招聘一些临时职位，如厨房的assistant，bar staff，上次我们学校还招过1个门卫，呵呵。在CAREER CENTER的公告栏上也会有一些招聘的信息。

如果你找到了一份工作，那么你就要准备去申请NATIONAL INSURANCE NUMBER了。这对你很重要，其实，有些地方，在招聘的时候就会问你要这个号码，如果你没有的话，他们就不愿意要你了。你的一切收入和纳税情况都会存在这个号码里，你申请退税的时候，也会要这个号码的。因为我们是学生，只要没有超过每年5000磅的打工限额，就可以退税。（我的税上个月退下来了：）我们这里申请这个号码需要先电话预约面试，然后带上自己的护照，学生证，警察局注册单子，学生证，雇主的信，你的工资单，还有证明你住址的文件（比如电话账单）去他们指定的地点和时间面试。基本上你不用说什么，他们会按照你的各项资料帮你填表，你所要做的就是签字认可就 行了。然后你的号码会在1个月内通知你，2个月内会收到卡。在你收到工资单的那时起，你就可以去申请退税了，一般你的雇主或者中介会让你填一张退税单，你填好以后邮寄会指定的地址就可以了，大概1，2个月就可以得到退税了。

最后，跟大家说一下英国的打工规定：每个星期打工不能超过20小时，周末，假期可以全天打工。这里也顺便提醒一下大家，不要超时哦，现在查得挺严的，栽了可就得不偿失了，再说了，打工最主要是练练口语，顺便增加一点零花钱，打太多工就会影响学习了，对吧

出国劳务必读

问：出国手续包括哪些？如何办理？

答：出国手续包括国内手续和国外手续。

国内手续主要包括护照、签证、出境证明、培训证等，有的国家和地区还要打预防针，以免得传染病。有的国家须在批准入境前先办理个人资料公证。这些手续一般由经营公司统一办理。办理这些手续需要您提供的材料主要有：户口簿、身份证、学历证书、照片等等。

国外手续包括入境许可、工作准证等，由外国雇主负责。

办好上述手续，您就可以出国工作了。因经营公司或外方雇主原因不能派您出去，经营公司要退还您的履约保证金和服务费。如属您个人原因或不可抗力，出国手续费不予退还。

问：在国外工作应注意哪些问题？

答：在国外工作期间，您必须严格执行合同，遵守当地的法律法 规，尊重当地人民的生活习惯。不要在为雇主工作的同时再为其他雇主打工，不要去赌博场所或者色情场所，更不要擅自脱离工作岗位。脱离原工作岗位到别的地方工作，在国外被叫做“打黑工”或“自由工”，是违法的。

履约期满后您必须回国。如果您在国外工作期间雇主企业倒闭或者破产，合同中止执行，您必须回国。回国后您可以要求退还履约保证金和按比例退还管理费，您的其他损失根据合同追讨。

问：在外工作遇到困难怎么办？

答：您在国外工作时，难免会遇到一些问题。如雇主没有按照合同提供生活设施、拖欠工资、加班费，甚至受欺负打骂等；还可能发生伤亡、自然灾害或者战争等紧急事件。发生上述情况时，您可以通过如下办法保护自己的权益：

一、您与雇主的矛盾，可以根据和雇主签订的《雇佣合同》与雇主进行交涉，也可以向当地的有关部门反映；或向经营公司及经营公司在当地的代表反映，由他们根据和雇主签订的《对外劳务合作合同》与雇主进行交涉，或参与共同协商解决问题。

二、如果您与经营公司之间产生问题和纠纷，要根据双方签订的《外派劳务合同》协商解决，或按照国内的法律法规和政策，通过法律程序解决。

三、通过自己或经营公司均无法解决的重大问题，您可以向我驻在国大使（领）馆或者代表机构反映问题，寻求帮助或者进行咨询。

四、在发生自然灾害、战争等紧急事件时，经营公司和使馆会主动给您提供帮助，尽最大努力保证您的生命安全

申请劳务出国手续

申请人以个人名义出国劳务者, 其申请程序是:(1)获得有关适合本人条件的劳务信息；(2)将本人的相关资料递交劳务进口方；

这些资料一般包括:本人基本情况(姓名、性别、出生年月日、国籍、学历、专业技术职称、地址、电话等)和专业技术证件(学历证书、职称证书、技术等级证书等)的复印件等。(3)劳务进口方发出聘书；(4)与劳务进口方签订劳务合同；(5)到公证机关对有关证件进行公证；(6)到公安机关申领护照和出境登记卡；(7)到卫生检疫部门办理健康证明书；(8)到有关驻华使(领)馆申办签证

劳务出国证件种类

出国人员，无论因何种原因出国，都应具备相应的出境证明，主要有以下几种：

（一）因公普通护照

因公普通护照是中华人民共和国护照中的一种，主要颁发给各级政府一般工作人员和国有企事业单位因公共事务活动而出国工作人员，以此证明持照人具有中华人民共和国的国籍，受到中华人民共和 国外交和领事保护。

（二）因私普通护照

与因公普通护照不同，因私普通护照主要是颁发给因定居、探亲、访友、继承财产、留学、就业、旅游等私事而出国的中国公民和在国外定居的中国公民，以此来证明其国籍的有效证件。

（三）中华人民共和国海员证

它是一种同样具备护照性质的证件，主要是港务监督颁发给中国出国执行航海的海员的国际旅行证件，是中国海员出入中国国境和在境外通行使用的有效的身份证明。海员证最长有效期为五年，前往世界各国有效。

（四）经港证明

中国公民因公经香港前往国外，除持用有效护照和前往国签证外，还应持有《途经香港证明》（经港证明）和联程机票；持因私护照途经香港者，不需办理。中国公民途经香港停留不超过7天的可免签；超过7天者，须提前办妥“进入许可”。

如何办理境外就业

一般来说，境外就业人员需要办的手续和所需走的程序大致如下：

1.选择经过劳动保障部门批准的境外就业中介公司。本市的合法中介机构的名称都有统一的格式（“上海***境外就业服务有限公司”）和惟一的经营场所。另外，应在经营场所醒目处明示《境外就业中介机构经营许可证》和《营业执照》，并建立一套规范、简明、合理的操作程序。

2.询问需求的工作岗位，了解出国工作具体条件或待遇。包括工作地点、雇主单位情况、技术水平要求、工作时间(每周工作多少小时等)、工资标准、劳动安全卫生条件、合同期限、食宿条件、相关保险及中介服务收费标准等。

3.确定出国工作职位或工种。根据自身技术特长和学历，向中介公司了解出国就业的职位或工种是否与自身条件相符。

4.出国工作报名，经中介公司初步面试通过，提交有关个人材料，参加书面考试。

5.与境外就业中介公司签订“境外就业中介服务协议”。

6.接受外方雇主面试或委托面试。

7.查看境外雇主提供的劳动合同。特别要仔细查看境外雇主提出的工资标准、加班工资、奖金、劳动条件、住宿、伙食、合同期限、违约责任、工伤保险和医疗保险等待遇。

8.由中介机构代为向境外劳工部门或移民局申请所在国就业许可。

9.与境外雇主签订劳动合同。

10.申办出国护照、签证。

境外就业十步走

选择经过劳动保障部门批准的境外就业中介公司→了解出国工作具体条件或待遇，如工作地点、雇主单位情况、技术水平要求、工作时间、工资标准、劳动安全卫生条件、合同期限、食宿条件、相关保险及中介服务收费标准等→确定出国工作职位或工种→出国工作报名，经中介公司初步面试通过，提交有关个人材料，参加书面考试→与境外就业中介公司签订“境外就业中介服务协议”→接受外方雇主面试或委托面试→查看境外雇主提供的劳动合同，需仔细查看境外雇主提出的工资标准、加班工资、奖金、劳动条件、住宿、伙食、合同期限、违约责任、工伤保险和医疗保险等待遇→由中介机构代为向境外劳工部门或移民局申请所在国就业许可→与境外雇主签订劳动合同→申办出国护照、签证

出国打工人员必读

为了普及出国劳务基本知识，使劳务人员了解国家对外劳务合作的有关政策，明确自身的权利和义务，增强自我保护和防范风险意识，外经贸部编辑印制了《出国劳务必读》，免费提供给想出国打工的劳务人员。

据新华网消息，这本小册子的主要内容包括：劳务人员的出国信息来源、劳务出国合法渠道、出国劳务应付费用、劳务合同的主要内容及其他注意事项。小册子将通过各种渠道免费向社会公众发放，以帮助出国劳务人员更好地维护自身权益。《出国劳务必读》全文还刊载在外经贸部政府网站。（记者张毅）

《出国劳务必读》（全文）

问：怎样获得出国劳务信息？

答：一般情况下，您可以从电视、广播、报纸、网络等媒体获得各种招收出国劳务人员的信息，也可以从经营公司获得信息。

问：如何选择外派公司？

答：您首先要了解招聘人员的公司是否具有对外贸易经济合作部（简称“外经贸部”）批准的外派劳务经营资格，凡外经贸部批准的公司统称经营公司。为避免上当受骗，您可以通过以下几个途径了解：

（一）向当地政府的对外贸易经济合作厅（局）的外经处了解（电话号码可以从当地114查得）；

（二）向中国对外承包工程商会外派劳务人员投诉机构了解（电话：010-84242447，84242557）；

（三）在外经贸部网站查询：www.xiexiebang.com 另外，有些单位、部门或企业是受经营公司的委托招收出国劳务人员，您应了解清楚委托他们的经营公司的情况。

问：报名前应该了解哪些情况？

答：报名前，您要重点了解以下情况：

一、去的国家和地区、经营公司和外国雇主的名称；

二、做什么工作、工作期限、有没有试用期、每月或每周工作天数、每天工作时间；

三、报酬待遇：包括月基本工资、超时和节假日加班费、工资和加班费发放方法。一般情况下，外国雇主会直接将工资支付给您，或者通过经营公司转交给您，或者存入您的银行户头。同时，您可以要求经营公司出示《对外经济合作经营资格证书》复印件、与雇主签订的合同。如由受经营公司委托的代理单位招人，您可要求其提供经营公司的委托书和外经贸部颁发的《对外经济合作经营资格证书》复印件以及出示经营公司与雇主签订的合同复印件。

问：出国前需要支付哪些费用？

答：出国前，您自己需要负担并不再退还的费用有：

一、体检费： 体检可以由您自己到县级以上医院进行，也可统一由经营公司组织进行。费用按医院实际收取支付，并留下收据；

二、培训费：根据培训时间的长短一般在150到600元人民币之间（包括教材费和《外派劳务培训证合格证》费），培训费由您直接支付给培训中心，也可以交给经营公司。培训由经营公司组织在经国家批准的、有培训资格的外派劳务培训中心进行。培训期至少48个课时。

三、护照、签证费：按规定支付；

四、机场建设费：按国家规定支付；

五、打预防针：按防疫部门实际收取支付；

六、您与派遣公司所签合同的公证费，按收据金额支付。

问：为什么要参加培训？

答：培训将帮助您进一步了解有关国家的情况，了解您出国工作的基本权利和义务，帮助您更快适应国外工作以及提高您的工作技能。这是您的权利。没有《外派劳务人员培训合格证》，您不能被派往国外务工。

问：在与经营公司和雇主签订合同时应该注意那些问题？

答：您和经营公司签订的合同叫做《外派劳务合同》，您和外国雇主签订的合同叫做《雇佣合同》，这两份合同的内容一定要和经营公司与外国雇主签订的《对外劳务合作合同》的内容基本一致。要特别注意，不要同没有提供经营公司的委托书复印件、经营公司与外国雇主签订的合同复印件的代理单位签订《外派劳务合同》。在签订合同时，要特别注意合同中必须有下列内容：工作地点、职业工种、劳动条件、工作时间、休息休假、劳动报酬、交通、生活条件、违反劳 动合同应承担的责任、合同变更及解除劳动合同条件、女工和特殊工种劳动保护条件、纠纷和争议处理、工伤亡事故处理等。出国后，外国雇主除支付您工资（工资不得低于我国外派劳务协调机构即中国对外工程承包商会规定的最低标准）和加班费外，一般情况下，还负担以下费用：伙食、住宿、煤气和水电费、上下班交通费、所得税、医疗保险（有的国家如日本，牙病不在医疗保险之内）和人身伤亡保险、出国和回国的机票、劳动保护用品以及雇主向当地政府交纳的保证金等。重点国家的出国和回国机票的支付按照对外承包工程商会的重点国家协调办法规定执行，其他国家按照合同执行。

需要提醒的是，您必须保存好所签订的每一份合同，一旦出现纠纷，它将是您维护自己的合法权益的重要法律依据。

问：为什么交纳履约保证金和服务费？

答：在您和经营公司签订《外派劳务合同》或其他形式的协议中，根据国家规定，还有要交纳履约保证金和服务费的一些条款。履约保证金是您一定要按《外派劳务合同》和《雇佣合同》的规定在国外工作的押金。履约保证金由您直接交给派您出国的经营公司，经营公司将给您一张收据。在您履行完劳务合同回国后，经营公司凭您提交的收据将履约保证金的本息（按您在外劳务期间活期存款利息计）如数返还给您。如您没按合同履行完义务，您无权要求退还保证金。服务费是经营公司和您所在单位为您出国劳务提供组织和管理服务所发生的费用。

问：履约保证金和服务费的交纳标准是多少？

答：根据国家规定，履约保证金不能超过您在国外工作期间内得到的所有合同工资（不包括加班费,下同）的20%。如果您与国内工作单位保持劳动合同关系，服务费不能超过您在国外工作期间内得到的所有合同工资的25%；如果您无工作单位或在派出期间与原单位脱离劳动合同关系，服务费不能超过您在国外工作期间内得到的所有合同工资的12.5%。具体交费多少，您要根据合同认真计算。请注意，交纳各种费用一定要索取收据，并保存好，作为今后索要退费的依据。

问：是否还要支付中介介绍费？

答：如发生中介费，应该由经营公司支付。

问：出国手续都包括那些？如何办理？

答：出国手续包括国内手续和国外手续。国内手续主要包括护照、签证、出境证明、培训证等，去有的国家和地区还要打预防针，以免得传染病。有的国家须在批准入境前先办理个人资料公证。这些手续一般由经营公司统一办理。办理这些手续需要您提供的材料主要有：户口簿、身份证、学历证书、照片等等。

国外手续包括入境许可、工作准证等，由外国雇主负责。办好上述手续，您就可以出国工作了。因经营公司或外方雇主原因不能派您出去，经营公司要退还您的履约保证金和服务费。如属您个人原因或不可抗力，出国手续费不予退还。

问：在国外工作应注意哪些问题？

答：在国外工作期间，您必须严格执行合同，遵守当地的法律法 规，尊重当地人民的生活习惯。不要在为雇主工作的同时再为其他雇主打工，不要去赌博场所或者色情场所，更不要擅自脱离工作岗位。脱离原工作岗位到别的地方工作，在国外被叫做“打黑工”或“自由工”，是违法的。履约期满后您必须回国。如果您在国外工作期间雇主企业倒闭或者破产，合同中止执行，您必须回国。回国后您可以要求退还履约保证金和按比例退还管理费，您的其他损失根据合同追讨。

问：在外工作遇到困难怎么办？

答：您在国外工作时，难免会遇到一些问题。如雇主没有按照合同提供生活设施、拖欠工资、加班费，甚至受欺负打骂等；还可能发生伤亡、自然灾害或者战争等紧急事件。发生上述情况时，您可以通过如下办法保护自己的权益。

一、您与雇主的矛盾，可以根据和雇主签订的《雇佣合同》与雇主进行交涉，也可以向当地的有关部门反映；或向经营公司及经营公司在当地的代表反映，由他们根据和雇主签订的《对外劳务合作合同》与雇主进行交涉，或参与共同协商解决问题。

二、如果您与经营公司之间产生问题和纠纷，要根据双方签订的《外派劳务合同》协商解决，或按照国内的法律法规和政策，通过法律程序解决。

三、通过自己或经营公司均无法解决的重大问题，您可以向我驻在国大使（领）馆或者代表机构反映问题，寻求帮助或者进行咨询。

四、在发生自然灾害、战争等紧急事件时，经营公司和使馆会主动给您提供帮助，尽最大努力保证您的生命安全。编者：需提醒出国劳务朋友的特别注意事项

一、国外并不是到处是黄金，注意不要上当受骗。有的地方工作十分艰苦,存在一定风险。

二、遇到问题，不要采取过激行为，更不能有违法举动。

三、在国外工作期间，您必须严格按照合同规定履行义务，不允许参加任何当地政治组织和邪教组织。

四、如果您需要将工资存入银行或汇回国内，一定要通过正规银行。不要为了赚钱轻易相信那些利息比较高的私人银行，避免受骗。

五、您是中华人民共和国公民，在出国务工期间，国家会保护您的合法权益；但是如果您通过不正规途径出国务工，或者在国外违法犯罪，您的权益就难以得到保护。

六、您的护照、工作准证等重要证件，您可以委托派您出国的经营公司的现场代表或雇主统一管理，也可以自己保管。如由您自己负责，一定要妥善保管。

如果您想了解更详细的情况，请参加出国培训。最后，祝您在国外工作顺利、生活愉

外派劳务人员出国手续

一、总 则

1、“外派劳务人员”系指外派单位按照与国（境）外有关政策机构、团体、企业、私人雇主所签承包工程、劳务合作、设计咨询等合同规定，派出从事经济、科技、社会服务等活动的各类专业劳务人员。

2、“外派单位”系指经对外贸易经济合作部（以下简称“外经贸部”）批准，具有对外承包工程、劳务合作、设计咨询经营权的企业。

3、外派单位组织派出劳务人员必须持有外经贸部颁发的《外派劳务人员许可证》和对外签订的合同。

4、向与我国没有外交关系的国家以及向台湾、香港和澳门地区派出劳务人员，按有关规定办理。

二、出国任务审批

1、凡有出国任务审批权的外派单位派出劳务人员由该单位自行审批并核发《外派劳务出国报批表》。

2、不享有出国任务审批权的地方外派单位派出劳务人员，须填写《外派劳务出国报批表》，并持合同向所在省、自治区、直辖市及计划单列市或经济特区、沿海开放城市对外经济贸易委员会（厅、局）申报批准。

不享有出国任务审批权的中央外派单位派出劳务人员，须填写《外派劳务出国报批表》，并持合同向其享有出国任务审批权的上级外经贸主管部门或归口挂靠的国务院部委、直属机构业务主管司局申报批准。

3、外派海员、渔工出国，在填写《外派劳务出国报批表》中派往国家和地区一栏时，一律填写“世界各国和地区”。

三、外派劳务人员的条件和审批手续

1、外派单位必须对外派劳务人员的政治、业务和身体条件进行审查。审查内容如下：

（1）政治条件：派出的劳务人员必须热爱社会主义祖国，思想健康，作风正派，遵守纪律并符合《中华人民共和国公民出境入境管 理法》的规定。下列人员不得派出：

a.刑事案件的被告人和公安机关或者人民检察院或者人民法院认定的犯罪嫌疑人；

b.人民法院通知有未了结民事案件不能离境的；

c.被判处刑罚正在服刑的；

d.正在被劳动教养的；

e.出境后将对国家安全造成危害或者对国家利益造成重大损失的。

（2）业务条件：有专业技能，能够按照合同规定完成出国任务。

（3）身体条件：年满18周岁，经县级以上医院检查证明身体健康，能够适应国（境）外具体劳务工作。

2、需要持因公护照出境的劳务人员，除副县（处）级以上干部和具有高级专业技术职称的劳务人员须按干部管理权限办理审批手续外，其他劳务人员一般实行两级审批制。即劳务人员所在单位或所在街道办事处或乡镇人民政府负责对劳务人员出国条件进行审查并填写《外派劳务人员出国审查表》（以下简称《审查表》）；外派单位负责审批。

需要持因私普通护照出境的劳务人员，按照《中华人民共和国公民出境入境管理法》及其实施细则审批。

四、跨地区、跨部门选派

1、外派单位一般应在本地区、本部门选派劳务人员，如业务确有需要，经审批部门批准，可跨地区、跨部门选派。

2、外派单位跨地区、跨部门选人时，由外派单位到劳务人员所在单位，或劳务人员户口所在地街道办事处或乡镇人民政府选派。不得委托个人或中介单位办理劳务人员异地选派事项。

五、护照的申办和管理

1、外派单位可为外派劳务人员申办因公护照或因私普遍护照。

2、下列外派劳务人员需办理因公护照：

（1）为执行我国政府部门对外签订的协定、协议而派出的劳务人员，以及可直接实施管理的成建制派出的劳务人员。

（2）派往国家和地区要求持因公护照的劳务人员。

3、除了五-2-（2）规定的范围，其他外派劳务人员办理因私普通护照。

4、因公护照，由外派单位在劳务人员人事关系或户口所在地向外交部及其授权的地方外事部门（以下简称“外事部门”）申办：因私普通护照，由外派单位向外派人员户口所在地的公安机关（以下简称“公安机关”）申办。

5、选派在经济特区长期工作（一年以上），户口不在特区的外派劳务人员可在经济特区申办护照，但必须取得原单位、户口所在地街道办事处、乡镇人民政府或区、县组织部门出具的政审材料。

6、外派单位为其外派劳务人员办理因公护照，须向外事部门提供：

（1）外派单位的外派劳务人员许可证；

（2）申请因公出国护照事项表；

（3）外派劳务出国报批表；

（4）外派劳务人员出国审查表。

外事部门可根据需要查验外派人员身份证和户籍证明。

7、外派单位为其外派劳务人员办理因私普通护照，须向公安机关提交下列文件：

（1）外派单位的外派劳务人员许可证；

（2）外派劳务出国报批表/劳务项目说明书（附对外签定的劳务合同）；

（3）外派劳务人员出国审查表；

（4）外派人员身份证或户籍证明。

8、外经贸部要建立健全对外派劳务人员实施出国前适应性培训的制度。发照机关在为劳务人员颁发护照时，可根据需要查验培训合格证。

9、外派劳务人员劳务结束回国后，外派单位负责将因公护照收缴并登记造册后送原发照单位保管处理。

六、签证的申办

1、持因公护照的劳务人员的签证，由外派单位按外交部有关规定统一申办。

2、持因私普通护照的外派劳务人员的签证，由外派单位负责向有关外国驻华使领馆申办。

3、为外派海员、渔工申办外国签证时，外派单位应按雇主指定的登船地点所在国家和地区申办。注： 本规定适用于劳务性质的外派研修生。

本规定不适用于公民个人出境自谋就业办理手续

如何办理劳务输出签证

中国公民申请赴国外劳务签证，一般分为集体劳务签证和单独（个人）劳务签证两种。如系集体劳务签证，由中方劳务公司凭中外双方签订的集体劳务合同，团体人员名单和每个劳工的有效护照到有关驻华使（领）馆申办签证。如申请人系单独（个人）申请赴国外劳务签证，则须提供如下证件材料：

（1）申请人本人的有效护照及一定数量的照片（须与护照照片一致）；（2）国外聘请、雇佣单位或雇主出具的聘用、雇用证明或双方签属的有效合同（协议）书[须经国外公证机关公证和我国驻该国使（领）馆认证]；

（3）国外聘请、雇佣单位或雇主的营业执照（或注册证明）及雇主的身份证明；

（4）国外聘请、雇佣单位或雇主的单位名称、住址、电话和传真号码；

（5）国外劳工部或移民局出具的同意前往从事某种劳务的证明；（6）申请人的专业技术、无刑事犯罪和健康公证书（须经外交部认证