【恒大商业】恒大集团商业物业租赁业务标准流程

第一篇：【恒大商业】恒大集团商业物业租赁业务标准流程

【恒大商业】恒大集团商业物业租赁业务标准流程

2014-04-16 恒大内部资料〉 房地产经理人联盟

第一部分：恒大社区商铺招商案例

社区便利店

便利店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态W传统型便利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区，营业面积在50~150㎡不等，营业时间为15~24小时，经营服务辐射半径500米左右，经营品种多为食品、饮料，以即时消费、小容量、应急性为主，80%的顾客是目的性购买

社区便利店拓店选址的几点总结 1、150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；

2、居民区入口处或主要交通道路。要求客流量大，尽可能位于十字路口或小区出入口等人流集中区域（便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线）；

3、面积一般限制在50—200㎡以内；

4、离家后步行5-8分钟即可到达；

5、展示面好，门面展开宽度一般不少于6米，门窗可改装为落地式大玻璃结构；

6、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等 ；

7、预留空调主机位，预留有展示面较好广告牌位。

案例讲解

金碧花园引入OK(利亚华南)便利店

金碧花园引入OK(利亚华南)便利店

1、租赁条件 租赁期限：5年

首年租金：167元/㎡

递增幅度：第三年起每年递增8% 免租期：1个月

当前租金是195元/㎡

2、场地要求 供电:45KW 提供给排水点 明确空调安装位臵

3、合同条款

Y甲方同意向乙方提供三相45KW的电力，工程的施工及相关费用由乙方承担。乙方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担。Y甲方须向该房屋提供给排水位臵，否则，乙方有权解除合同，甲方须将保证金及乙方已付或预付的费用退回乙方，并赔偿乙方的实际损失。

Y租赁期满或解除合同时，所有嵌装在房屋结构或墙体内、地面、天花及甲方安装的中央空调设备等不可移动的装修，乙方不得拆除，甲方不予赔偿或补偿。乙方有权拆除及取回属于乙方所有的可移动及可拆除的设施、设备。甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，不要求乙方对房屋进行复原，但若因设施、设备拆除而影响外立面的，乙方须无条件进行复原。Y甲乙双方必须按《广州市房屋租赁管理规定》按时到有关部门办理租赁登记备案手续，如因合同一方拖延办理租赁登记手续或无法办理租赁登记手续的，因此而造成另一方损失的由违约方负责赔偿。办理租赁登记所发生的费用及税费由甲乙双方按法律及房屋管理部门之规定各自承担。Y合同附件:

附件一：承租商铺位臵平面图 附件二：甲方应提供的文件（下列文件均为一式五份复印件，复印件必须加盖公章）业主身份证或营业执照复印件；建设工程规划许可证复印件；建设工程规划验收合格证复印件；《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》复印件;一次消防验收意见书复印件；甲方收取租金的银行帐号资料。

附件三：招牌、空调设备外机组及空调主机摆放位臵图

社区药店

W以常用药、非处方药、保健品为主，附带部分日用消费品、护理用品（非药物类商品）；W是非处方药品生产企业和消费者沟通的桥梁。由于顾客相对较少，社区药店店员有更多的时间与顾客沟通，能够提供“一对一”的服务，培养邻里亲情式的营销氛围，从而赢得顾客的信赖；W居住在药店附近的常住和暂住人口，是社区药店顾客的主要来源；W顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入；W单纯经营常用药品的药店商圈较小，经营保健食品、日用消费品和护理用品的药店商圈更大。社区药店开店选址的几点总结

Ø选择人口密度高的社区，居民聚居、人口集中的地方。此区域人们有着对不同种类药品、保健品的大量需要，而且需求基数也较大；Ø面向客流量最多的街道，因处在客流量最多的街道上受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品；Ø步行不超过15分钟的路程； Ø竞争药店位臵：相互竞争的药店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大，反之商圈会越小；Ø适度的规模。除营业面积要达到一定标准外，药店的经营规模越大，商品经营范围越广，品种品规越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大，越能满足顾客和方便顾客“一站”购齐的需求。金碧花园大参林连锁药店

Ø

1、租赁条件

租赁期限：5年

首年租金：112元/㎡

递增幅度：第三年起每年递增5% 免租期：1个月 Ø

2、开店要求

营业面积达到一定标准 取得营业执照及卫生许可证

W社区银行

Ø营业厅

一般网点要求面积在300㎡,进深要比商铺深一些,如类似分理处则面积要在500-700㎡,最好是上下两层.二层在200 ㎡左右。

Ø自助银行

W社区模式：在居民区提供银行服务的分行模式，强化中间业务服务及营销，是一种类型的“自助银行增强型”设计，即以自助设备为主，并不定时的配合必要的人工服务，以期同时达到高效率服务和业务推广的双重业务目标。W分流柜台压力、提高服务效率、延伸服务、树立形象W多选择在人口密集、居民素质高、经济状况较好的地方，以提高它的使用率和宣传效应。另外，地点还应注意选在易于被发现和识别的明显处，也可在自助银行附近设立大型灯箱用于引导客户，给客户和自助银行本身带来安全感。W放在该区域人流的动线上，而且多放在动线的上游W自助服务区面积：30-60㎡W取得银监局批复（有开店指标）W租金承受能力较高，租赁期限一般为5年 金碧世纪花园综合楼首层引入建行（自助银行）

1、租赁条件 租赁期限：5年

首年租金：150元/㎡

递增：第三年起每年递增6% 免租期：1个月

2、开店要求

•取得银监局批复•预留电信端口•外立面装饰设计要求有独立的银行形象识别标识

第二部分 恒大地产商业物业租赁业务标准流程

一、招商筹备

在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备工作，具体如下：

1、营销部须在正式招商前4个月对商业项目进行市场调研、定位规划、制定招商策略，并形成招商运营报告。

2、在正式招商前4个月制定租赁中心布臵方案。

3、在正式招商前2个月须制定招商宣传推广方案。

4、在正式招商前2个月制定商业物业的招商前工作计划。

5、在正式招商前2个月制定商业项目招商培训手册及招商现场管理制度。

6、在正式招商前2个月制定商业物业的租赁定价。

7、在正式招商前15天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。

8、上述工作具体参照商业中心下发的相关管理办法（如租赁定价管理办法、租赁信息系统管理办法）或范本（如商业物业运营方案范本）进行。

二、物业交接

商业物业工程完工后，须按照以下要求完成物业的交接：

1、首先应明确商业建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）：建设工程规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、环保验收意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。

2、在物业交接前2个月，向总工室取得经盖章确认的交楼装修标准。

3、在物业交接前1个月，向总工室取得商业物业的规划报建图或竣工图。

4、在物业交接前1个月，向开发部取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《预售证》、《建设工程规划验收合格证》等证件。

5、在物业交接前15天，向预决算部取得该期楼宇商业部分的成本预(决)算及面积测算表

6、在物业交接前15天，向财务部明确商业物业是否设抵押，如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。

7、在物业交接前7天，向工程部取得该期楼宇的《消防验收合格证》、《单位(子单位)工程质量验收意见》等相关证书复印件。

8、营销部必须在商业物业实际交接前5天内根据总工室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇商业物业台帐并进行分类。

9、营销部根据交楼装修标准进行楼宇的验收。

10、工程部须在该期楼宇交楼前3天内，将已经由物业公司分户验收合格的商业物业移交营销部，由营销部将钥匙移交物业公司保管。

三、租赁洽谈

（一）租赁洽谈前的准备

租赁洽谈前，我方需准备的资料：租赁定价文件、测绘成果报告书或面积预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理收费标准。

（二）租赁洽谈

1、主力商家定向招商

步骤一：收集商家基本信息，通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。步骤二：以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。

步骤三：得到商家初步意向后安排洽谈，洽谈前确定谈判思路（了解商家拓展需求，与我项目匹配度，基本租赁条件）。

步骤四：租赁洽谈（可以会议纪要形式记录）。

步骤五：分析、汇总商家拓展需求、场地要求及租赁条件，归纳总结下阶段谈判策略。步骤六：在洽谈租赁条件的同时，会同设计院、总工室及开发部等落实商家的硬件要求、办证要求。

步骤七：双方达成租赁意向，签订租赁合同。

2、零散商铺非定向招商

步骤一：发布招商宣传信息，客户来电或来访。

步骤二：项目介绍（招商亮点、优惠措施），探知客户招商信息获知途径。步骤三：了解客户需求（经营用途、意向租赁面积），刺探客户意向租金。

步骤四：确定租赁意向，按流程签署租赁合同；若暂无明确意向，则了解原因，继续追踪，再次回访。

（三）工作要求

1、向总工室、开发部等落实商家的硬件要求、办证要求时可向相关单位发放联系函，列明需要对方答复的内容或提交的资料等。

2、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理收费标准；向总工室取得物业交付标准。

3、根据商家需求，向总工室确认场地条件；对于特殊行业需要向开发部确认办证要求。

四、租赁合同立项

（一）进行合同立项的前提条件

符合下属情况之一的，均须进行合同立项：

1、合同金额100万元以上（不含100万元）；

2、未进行租赁定价；

3、洽谈价格低于文件定价。

（二）审批流程 营销部立项报告 → 营销部主管领导审核 → 地区公司董事长审批 → 商业中心审核 → 经营中心审核→ 集团主管副总裁审批 → 集团总裁及董事局主席审批(合同金额300万元以上的)

（三）工作要求

1、租赁合同立项报告须提交以下资料：《文件呈批表》、关于xx(楼盘)引入xx（商家）的请示、xx（商家）租赁意向书、商铺平面图。

2、《文件呈批表》的“立项部门意见”中需列明物业的规划用途、主要的租赁条件（如租金、租赁期限、免租期、递增率等）。

3、立项审批未通过的，不得与商家签订租赁合同。

五、租赁合同签署

（一）合同签署的前期准备

1、出租方需提交的资料

（1）一般情况下，为了方便租户办理租赁备案、工商登记或消防、卫生许可证，我司需提供的资料大体如下：权属证明文件、测绘成果报告书、出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证、一次消防验收合格证、环境评估报告、租金收款单位银行帐号等。

（2）如商业项目出租时仍未确权，则承租方有可能还需我方提供以下材料：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收质量认定书》、面积预测报告书。

（3）如商业项目出租时已设抵押，须向财务部明确抵押状况并取得业务银行同意出租的承诺函。

2、承租方需提交的资料

承租方为个人的，需提交本人身份证或护照；承租方为公司的，需提交公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。

3、资料提供的相关要求

（1）在合同签署过程中，如承租方要求我司提供相关证明文件作为合同附件的，则需向相关部门取得完整的证明文件。

（2）在租户经营过程中，如租户要求我司提供证明文件的，则需租户提交书面申请，经部门负责人同意后方能提供。未按流程办理相关手续，擅自随意提供公司相关材料者，按失职问责处理。

（二）租赁合同签署

1、工作流程

步骤一：意向承租方确认租赁条件，招商人员填写租赁合同内容。步骤二：打印租赁合同，承租方签名或盖章。

步骤三：招商人员填写交款核对单，承租方缴付租赁保证金及首月租金。步骤四：招商人员取得承租方资料（身份证等）。

步骤五：将主合同、补充协议、承租方资料、商铺平面图备齐后交第三人审核，审核无误装订合同。

步骤六：租赁合同审核报批。

2、工作要求

（1）与客户签订租赁合同时，须认真书写并仔细审核合同条款，按公司规定向客户阐述，禁止不负责任地对合同、补充协议或其他附件进行任意解释或承诺。（2）承租方通讯地址必填；图纸中标示的租赁范围须由承租方签名或盖章。

（3）租赁合同正式报批前，为提高准确率，防止错漏，租赁合同实行第三人审核制。

（三）租赁合同审核报批

1、审批流程

（1）合同金额100万元以下（含100万元）: 营销部主管领导审核→ 合同管理部审核 → 地区公司董事长审批(合同盖章成立)

（2）合同金额100万元以上,300万元以下(含300万元): 营销部主管领导审核 → 合同管理部审核→ 地区公司董事长审批 → 集团商业中心审核 → 集团合同管理中心审核 →集团主管副总裁审批(合同盖章成立)

（3）合同金额300万元以上:经上述流程后再报集团总裁及董事局主席审批(合同盖章成立)

2、工作要求

（1）合同审批表“立项部门意见”需写明商铺号、位臵、建筑面积、规划用途、洽谈月租金、租金单价。如有文件定价的还需写明文件定价，以及租赁期限、免租期、递增率等租赁条件。

（2）合同一式五份，每份需附上承租方身份证或营业执照、组织机构代码证等，以及由承租方签名或盖章的平面图。

六、租赁合同备案

（一）办理租赁备案的前期准备

1、出租方需提交的资料：权属证明文件、出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证。

2、承租方需提交的资料：承租方是个人的，提供本人身份证或护照（需中文翻译版）；承租方是公司的，提供公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。

（二）租赁备案工作流程

步骤一：请款（租赁备案税费）及备齐资料后与承租方共同前往备案。步骤二：与政府相关人员接洽，若未达到其要求的需补齐相关手续。步骤三：将盖租赁备案章的四份合同交承租方两份，我方自留两份（一份租赁备案所留）。步骤四：合同归档（一份移交档案室，一份移交财务部，自留复印件）。

步骤五：办理财务报销手续。

（三）工作要求

1、根据当地租赁备案所的要求缴纳租赁备案税费，备案人员可提前向财务部请款，事后与财务部核销。

2、在合同租赁备案过程中，需根据当地政府的规定，提供相应证明文件。要与当地租赁备案所保持良好的关系，争取开通“绿色通道”，确保租赁备案工作顺利开展。

七、商铺交付

租赁合同签订后，我司须按照合同约定的时间办理交铺手续，具体如下：

（一）工作流程

步骤一：发送《准予收铺通知书》至承租方及物业管理处。

步骤二：陪同承租方前往物业管理处办理收铺手续，承租方领取钥匙正式收铺。步骤三：租户准备装修方案给物业公司审核，商家进场装修。

（二）工作要求

1、招商人员填写《准予收铺通知书》，并按租赁合同约定时间通知承租方办理收铺手续。

（1）若承租方是个人的，则需本人领取《准予收铺通知书》并签收。若别人代为领取的，则需提供承租方书面委托证明。

（2）若承租方是公司的，则需由公司法人代表领取。若别人代为领取的，则需提供法人代表书面委托证明。

2、招商人员发送《准予收铺通知书》至物业管理处。

3、《准予收铺通知书》的承租方、物业管理处签收记录均需归档以备查阅。

4、招商人员需陪同租户前往物业管理处办理收铺手续，做好与物业的对接。

（1）承租方了解物业管理费、装修押金、水电周转金、装修工人办证费、垃圾处理费等相关费用的收取标准。

（2）承租方签署《物业服务协议》，与物业管理处办理钥匙领取等进场手续。

八、租赁合同变更

（一）承租方变更

1、个人变更为公司（原承租方为该公司的法人代表）（1）工作流程

步骤一：原承租方提出书面申请，并说明理由。步骤二：签订《更名补充协议》。步骤三：变更保证金单收据。

步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。

步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。（2）工作要求

① 要求核对该公司的营业执照原件（复印件留档），且查看该公司法人是否为原承租方，公司地址是否为所承租商铺的地址。若公司法人、公司地址与承租方、商铺的地址完全相符，则签订《更名补充协议》。

②《更名补充协议》可直接由合同管理部及档案室盖章生效。③ 收回原保证金单并变更承租方名称。

④《更名补充协议》一式五份，作为合同附件，交财务部、合同管理部，档案室归档。⑤按照租赁备案流程办理变更手续。

2、其他情况（1）工作流程

租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。一旦发现原租户转租，则须立即告知租户：在未经我司许可的情况下自行转租，则属严重违约行为，我方可单方解除合同并没收保证金，收回商铺。

如介绍新租户承租，原租户已缴足租金，不拖欠任何应交费用，则我司可全额退回保证金。具体操作流程如下：

步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请。

步骤二：原承租方介绍新租户前往我司签署租赁合同，新租户缴足租赁保证金。按照一般报批流程报批租赁合同。与原承租方终止原租赁合同

步骤三：新租赁合同盖章生效；同时向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。

步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。步骤六：办理退保证金手续。（2）工作要求

① 租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。如个人变更为新个人或个人变更为公司（原承租方非该公司的法人代表），则一律不得变更。

② 原承租方提前终止租赁合同本不应退还租赁保证金，但考虑到其介绍了新租户，同时也确保了我司利益，为了更好地规避转租行为，特给予原承租方全额退回保证金的优惠。

③ 新租户的租赁条件至少不能低于原租赁条件，否则不予办理。

④ 若原承租方继续私下转租的，则发送正式告知函。若仍一意转租，由合同管理部采取法律途径进行处理。

⑤ 原租户办理完毕退铺手续并在已缴足租金，不拖欠任何应交费用并办理完租赁变更手续的前提下方可享受全额退回保证金的优惠。

经营用途变更

我司原则上同意承租方变更经营用途，但变更后的经营用途必须符合权属证明书的要求，同时现有物业基础设施硬件条件必须能满足新经营用途的要求。

1、工作流程

步骤一：承租方提出变更经营用途的书面申请。

步骤二：招商人员侧面调查商家实情，了解是否发生转租现象。步骤三：了解新经营用途是否符合权属要求，硬件水平能否满足。步骤四：营销部提出变更申请，报营销部主管领导审批。步骤五：将审批资料留档保存。

2、工作要求

（1）如新经营用途无法满足权属的要求或硬件水平无法满足新经营用途，则不予办理变更。

（2）变更经营用途不给予任何免租期优惠。

租赁条件变更仅指在租赁合同履行期间，我司根据实际情况，对租赁条件作出的适当调整（如赠送租金或管理费等）。

1、工作流程

营销部提出申请 →营销部主管领导审核 →地区公司董事长审批 →集团商业中心审核 →商业中心主管副总裁审批 →集团总裁及董事局主席审批 → 通知财务部，将审批资料留档保存 → 告知承租方

2、工作要求

（1）营销部 根据商家经营情况，对租赁条件作出适当调整。

（2）关于租赁条件调整的申请须经集团董事局主席审批后方能执行。

承租方中途退租

承租方由于自身原因，在租赁期限内提前退租，导致租赁合同无法继续履行。

1、工作流程

步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请，并上交租赁保证金收据。步骤二：通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。步骤三：按租赁备案流程办理注销手续。步骤四：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，商铺重新放租。

2、工作要求（1）承租方提前终止租赁合同的书面申请中必须提及“租赁保证金xx元不予退还”内容，同时上交租赁保证金收据。

（2）前往租赁备案处办理注销手续。（3）做好台帐登记

承租方逃逸

承租方由于自身原因，在未到租赁期限，不告知出租方自行逃逸且不办理合同解除手续的情形。

1、工作流程

步骤一：发现承租方逃逸后立刻通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。步骤二：与物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品。

步骤三：没收租赁保证金，向原承租方发出《关于xx合同终止的函》。

步骤四：根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。

步骤五：按租赁备案流程办理注销手续。

步骤六：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，商铺重新放租。

2、工作要求

（1）一旦发现承租方提前退租逃逸事件，应立即通知物业管理处，并清查原承租方有无欠费情况。

（2）会同物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品，根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径予以处理。（3）前往租赁备案处办理合同注销手续。

带租约发售

商业物业带租约发售的，须按以下要求办理合同变更手续：

1、工作流程

步骤一：商铺发售前书面通知承租方。步骤二：营销部部须将租赁情况告知买受人。

步骤三：在商铺交付日期当天办理合同变更手续（承租方上交保证金收据，我司退还承租方保证金，并由承租方交保证金给买受人；若有预收租金的，需退还买受人）。步骤四：前往租赁备案处办理注销手续。

步骤五：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。

2、工作要求（1）租赁期间转让房屋时，须提前书面通知承租方。承租方在同等条件下享有优先购买权（通知书中须规定乙方接受或放弃优先购买权的期限）。

（2）在商铺交付日期当天办理合同变更手续。从该日起，我司与原承租方的租赁关系终止。

（3）承租方上交保证金收据，我司退还承租方租赁保证金；以买受人办理完收楼手续的时间为准，计算应转让给买受人的租金，填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务部负责结算工作。

（4）前往租赁备案处办理注销手续。

九、租赁合同续约及终止

租赁合同到期，可能出现承租方续租或承租方不续租原租赁合同终止，收回商铺两种情况。

（一）承租方续约

1、工作流程

步骤一：合同到期前90天，询问租户是否有续租意向。步骤二：承租方表示续租意向，双方重新洽谈租赁条件。步骤三：按照一般签约流程重新签署并报批租赁合同。步骤四：承租方须补齐保证金差额。步骤五：按租赁备案流程进行租赁备案。

步骤六：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。

2、工作要求

（1）在同等租赁条件下，原租户享有优先续租权。（2）承租方按最新租赁条件续约。

（3）签约及报批流程按照一般签约及报批流程进行。（4）续约不再给予免租期。

（5）承租方须补齐因租金上升产生的保证金差额。

（6）我方发出收铺通知书后，需立刻书面通知物业管理处。

租赁合同终止

（二）承租方无意续约，合同终止

1、工作流程

步骤一：合同到期前90天，询问租户是否有续租意向，承租方表示无续租意向。步骤二：通知物业公司在合同到期日前30天内不定期对物业使用状况进行检查。步骤三：在合同到期日前3天内会同财务部、物业公司核查承租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用。

步骤四：营销部于验收日会同物业管理处、承租方办理交接验收手续。

步骤五：若承租方无违约情况，则双方前往办理注销手续，营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，并办理退还保证金手续；若承租方有违约情况，则由营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，没收承租方租赁保证金，对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。

2、工作要求

（1）营销部在租约到期前15天督促承租方如期搬迁。

（2）验收日为合同终止之日。如承租方拖延交铺，则我司按租赁合同约定收取延期费用。

（3）营销部对租金缴付情况进行核查；物业管理处对物业管理费、水、电、煤气等费用的缴付情况进行核查。双方应按合同的约定验收。

（4）营销部、物业管理处、承租方三方在验收表上签名，由物业管理处收回钥匙。（5）向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。（6）承租方在所有租金、物业管理费等相关费用结清后，我司方可退还租赁保证金。（7）承租方搬离时，须通知物业管理处现场监督。须恢复商铺原状的，要监督落实，否则不予退还租赁保证金。

（8）退保证金时，原租户必须提交保证金单收据至我司；若租户遗失保证金单收据，则需登报公示后方行办理。

（9）对于严重违约的（如未缴纳租金），没收承租方租赁保证金，对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。

第二篇：红酒商业计划书(恒)

葡萄酒收益权投资计 划 书

年月日

一、葡萄酒消费市场概况：

中国葡萄酒市场近几年一直以15%-20%的速度增长，而北京、上海等高消费城市进口中高端葡萄酒市场销售量每年都维持30%至45%的增长，中国葡萄酒消费群体正以令人惊叹的速度扩张。据调查，2009年中国有1900万名葡萄酒爱好者，而其中有1400万是进口葡萄酒的消费者，预计到2025年，这个数字将攀升至2100万人，增幅50%。在2009年至今全球葡萄总产量下降，葡萄酒消费持续下滑的态势下，中国市场一枝独秀，使得世界著名葡萄酒厂商将目光投向了中国。

随着葡萄酒市场容量逐步增长，行业监管更加规范，竞争程度逐渐激烈，品质品牌逐步国际化，有业内人士分析：进口红酒结构向中高档转移已成红酒行业未来的发展趋势。

葡萄酒高端市场潜力是非常巨大。由于价格的整体下移和消费力的攀升，加之进口酒商的推广力度，令高端价位进口葡萄酒份额逐渐扩大，进口葡萄酒代理商已经加快直营专卖店、特许加盟店、大卖场、会员制、团购等销售形式的步伐。

第三篇：9、《恒大地产集团商业集团管理办法》(2015年发文版)

恒大地产集团商业集团管理办法

第一章

总则

第一条 商业集团负责对5万平方米以上的商业街、集中式商业及购物中心（以下统称综合体）实行统一商业规划、定位、招商及运营管理等，参与前期规划并提出物业需求条件；负责恒大商业集团产业公司（院线、超市、游乐等）的运营管理。

第二章

人事管理

第二条 人事审批权限

1、商业集团领导班子（总经理助理及以上干部）的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等，经集团直管副总裁审核后，报集团董事局主席审批。

2、商业集团总部各中心员工、产业公司总部员工、产业公司门店员工的录用及定薪、转正定级、任免、调动、奖惩、解聘等报商业集团负责人审批。其中商业集团总部各中心员工、产业公司总部员工不符合公司入职及晋升条件的报集团直管副总裁审核后，报董事局主席审批；产业公司门店员工不符合公司入职及晋升条件的报集团直管副总裁审批。

3、凡在恒大集团系统被辞退、开除及离职的人员，商业集团一律不得录用，特殊情况需录用的报集团董事局主席审批；其中部分基层员工（含门店放映员、设备管理员、收银员、前台、维保修员、电工、服务员、营业员，地区综合体商管公司保安员、保安中队长、接待员、车辆收费员、司机）报商业集团负责人审核后，报集团直管副总裁审批。

第三条 商业集团领导班子、总部各中心负责人、产业公司负责人的请假由上一级领导审批；商业集团总部各中心其他员工的请假由中心负责人审批；产业公司总部其他员工、门店副职（副总经理/副店长）及以上员工的请假由产业公司负责人审批；门店其他员工的请假由门店负责人审批。

第四条 商业集团领导班子、总部各中心员工、产业公司总部员

工的出差由商业集团负责人审批；产业公司门店员工的出差由产业公司负责人审批。所有员工国外及香港、澳门、台湾的出差由集团分管领导审批。

第五条 商业集团各门店完成工商登记注册之前，员工的劳动合同由各产业公司代为签订。

第六条 未按规定执行的，给予500元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第三章

财务管理

第七条 对外付款审批

1、各门店工资、利息支出、银行手续费、上缴税费等款项由各门店负责人审批后支付。其它对外付款：2万元以下（含2万元）的，由各门店负责人审批；2万元以上、100万元以下（含100万元）的，报商业集团负责人审批；100万元以上的，经集团直管副总裁审批、再报集团分管领导审批后执行。

2、无合同、手续不全及其他非正常情况的付款，5万元以下（含5万元）的，报商业集团负责人审批；5万元以上的，再报集团直管副总裁审批。

3、合同超过预计金额10%以内的，由商业集团负责人审批；合同超过预计金额10%以上的，再报集团直管副总裁审批。

第八条 费用报销和非经营性支出的审批

1、各地区门店日常费用报销由门店负责人审批，商业集团总部及产业公司总部日常费用报销由商业集团负责人审批。

2、各产业公司门店业务费的开支，每门店不超过5万元，其中1000平米以下的社区超市不超过2万元。

3、非经营性开支（主要指零星的职工福利、个别奖励等），确因工作原因需要支出的，单笔金额在2万元以下、总额不超过15万元的，由商业集团负责人审批后执行；超过以上权限的，经集团直管副总裁审批后，再报集团分管领导审批。

4、因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因需在国家规定的赔偿、补偿之外另行补偿的，单笔10万元以下的，报商业集团负责人

审批；10万元以上、50万元（含50万元）以下的，再报人力资源中心审批；超过50万元的，再报集团分管领导审批。

第九条 借款

1、各产业公司门店部门主管及以上管理人员，因出差、办理证照的，每人每次可借款金额不能超过本人月工资总额的2倍；因采购需要借款金额总额不超过2万元（含2万元），专款专用。

2、额度范围内，各门店负责人以下人员借款由门店负责人审批后，再报产业负责人审批；门店负责人、产业公司所有人员、其他管理人员的借款及超过权限的借款凭专项申请报告，报各产业公司负责人审核后，再报商业集团负责人审批后借款。

3、各门店累计未冲账的借款金额，累计不得超过5万元。

4、借款后，借款人每月需至少报销一次，从上次报销起一个月内没有报销业务的，需及时将借款归还至出纳处销账，否则不得再次借款。采购备用金每个季度进行一次全额报销还款，经财务部核对无误后再重新办理申领手续。

第十条 收银备用金及应收帐管理

1、各产业公司门店各收银岗位需配发收银备用金，用于找零等，收银备用金由门店财务人员按照集团相关制度统一管理。

各门店收银岗位备用金合计额度最高不得超过1万元（含1万元），每个收银点最高不得超500元（含500元）。各门店营运部负责收银备用金的借款，报门店负责人审批后执行。收银备用金合计额度超过1万元的，报商业集团负责人审批。

2、各门店财务人员负责对备用金的使用管理进行监督、检查。

3、集团内部单位在各门店消费形成的应收账款，由各消费单位财务部负责对账后，由各消费单位凭门店财务审核后的结算单据直接挂往来，于次月25日前审批后付款。

第十一条

未按规定执行的，给予500元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第四章

招标及采购管理

第十二条 材料公司统一采购供应的物资，按照《全国性材料物

资采购供应管理制度》执行。资产属于地区公司的，由各产业公司提出需求清单，报商业集团负责人审核后，由地区公司申报物资计划，材料公司负责配送；资产属于各门店的，由各产业公司申报物资计划，材料公司负责配送。非材料公司统一采购供应的各类物资，由商业集团负责采购。

第十三条 商业集团各类物资的采购

商业集团总部（含产业公司总部）申购的各类物资，及门店预算金额10万元以上的物资，由采购管理中心负责采购。门店预算金额10万元以下（含）的经立项、定标审批后由门店采购。

第十四条 物资采购立项、定标审批权限

1、商业集团总部（含产业公司总部）各类物资，金额100万元以下（含100万元）报商业集团负责人审批；100万元以上、500万元以下（含500万元）报集团直管副总裁审批；500万元以上再报集团分管领导审批。

2、各门店固定资产金额20万元以下（含）报商业集团负责人审批；20万元以上报集团直管副总裁审批。

3、各门店非固定资产金额5千元以下由产业公司负责人审批，5千元以上由商业集团负责人审批；其中低值易耗品设臵采购额度，超过额度的再报集团直管副总裁审批。

4、总部10万元以上，门店5万元以上的采购定标，须经采购监察中心审核。

第十五条 预算金额10万元（含）以下的议标由商业集团负责人审批；10万元以上报集团直管副总裁审批。

第十六条 未按规定执行的，给予500元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第五章

合同管理及合同履约监督管理

第十七条 合同审批权限

1、金额5万元以下（含）报门店负责人审批；5万元以上、500万元以下（含）报商业集团负责人审批；500万元以上报集团直管副总裁审批。已签合同再签专项供货合同的，报门店负责人审批。

2、非补充合同金额减少的由商业集团负责人审批，其中支出类原合同由门店审批的，补充合同报门店负责人审批。

3、合同变更不涉及金额，对重要条款做出不利于我方修改的，按原合同权限报批。

4、合同解除的立项按原合同立项审批权限审批；解除合同或单方解除函件由商业集团负责人审批，其中原合同由门店审批的，报门店负责人审批。

5、已经制定合同范本的，签订合同时须采用范本，对范本作不利于我方修改或未采用范本的，由商业集团负责人审批。

第十八条

未按规定执行的，给予500元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第六章

综合体管理

第十九条 综合体的商业定位规划由商业集团上报，经地区公司、营销中心会签后，报集团直管副总裁审批，审批报告作为集团设计院开展设计工作的参考依据。

第二十条 综合体工程物业条件由商业集团提交给集团设计院，由集团设计院下发给地区公司，项目竣工后商业集团据此条件接收物业。

第二十一条 在综合体施工至正负零后，商业集团上报开业时间,经地区公司、管理及监察中心会签，经集团直管副总裁审核，报集团分管领导审批后确定。

第二十二条 确定开业时间后，商业集团启动招商工作。第二十三条 由商业集团统一管理的“商业街”的租赁文件由商业集团和地区公司各自提供市调报告，由商业集团报集团直管副总裁审批后执行。

第二十四条 由商业集团统一管理的“综合体”的租赁文件由商业集团和地区公司各自提供市调报告，由商业集团报集团直管副总裁审核后，再报集团董事局主席审批后执行。

第二十五条 费用及审批权限

1、综合体开业前期招商推广及开业后的稳场、旺场方案由商业集团提报，经地区公司审核后，报集团直管副总裁审批后执行，具体费

用由地区公司承担。

2、商业集团在开业前6个月提出物业管理方案，综合体的物业管理合同由地区公司与物业公司签订，费用由地区公司承担。

第二十六条 “商业街”及“综合体”工程改造、物业改造和设备维保维修由地区公司负责。

第二十七条

未按规定执行的，给予500元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第七章

产业公司管理

第二十八条 各产业公司开业计划报集团分管领导审批后执行。

第二十九条

各产业公司销售任务报集团直管副总裁审批后执行。

第三十条 影城、游乐门店的价格体系、设计方案、工程进度、工程质量等变更、整改报商业集团负责人审批。

第三十一条 影城、游乐门店卖品品种、卖品定价、贵宾劵、团体票、排片和月度营销计划报产业公司负责人审批后执行。

第三十二条 超市经营所需商品的采购由超市公司负责，供应商合同扣点报商业集团负责人审批。

第三十三条 超市门店首批商品订单，报超市公司负责人审批，日常补货由门店店长负责。

第三十四条 超市门店非生鲜类商品售价由超市公司拟定，报超市公司负责人审批。生鲜类商品售价由超市公司拟定调价原则，门店店长据此完成调价。

第三十五条 超市门店库存损耗标准报商业集团负责人审批。日常损耗报超市公司负责人审批，超出损耗标准的报商业负责人审批。

第三十六条 未按规定执行的，给予300元以上综合奖金处罚，情节严重者给予降一级工资以上处分。

第八章 综合管理

第三十七条

恒大影城的主力店（恒大影院、恒大超市、恒大游

乐等）由商业集团负责管理，地区公司商业经营管理部负责其余商铺招租，物业集团负责物业管理。

第三十八条 地产项目独立设臵的大型儿童游乐中心，由商业集团负责经营管理；恒大酒店项目内的儿童游乐中心和小影院，由酒店集团负责经营管理。

第九章

附则

第三十九条

本办法适用于商业集团总部、下属各产业公司及其门店，各地区综合体商管公司权限参照产业公司门店执行。

第四十条 本办法未规定事宜，按集团相关规定执行。

第四十一条 本办法自发文之日起执行。如有以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第四篇：商业物业服务标准

商业物业管理服务规范

I

目录 基础管理..............................................................................................................................1 1.1 物业服务人员..........................................................................................................1 1.2 物业档案管理..........................................................................................................1 1.3 制度建设..................................................................................................................1 2 客户服务..............................................................................................................................1

2.1 进驻和离场..............................................................................................................1 2.2 装修管理..................................................................................................................1 2.3 报修服务..................................................................................................................2 2.4 服务接待..................................................................................................................2 2.5 客户意见管理..........................................................................................................2 2.6 客户关系维护..........................................................................................................2 3 环境管理..............................................................................................................................2

3.1 室外区域..................................................................................................................2 3.2 室内区域..................................................................................................................3 3.3 绿化管理..................................................................................................................3 4 房屋及设施设备管理..........................................................................................................3

4.1 基本要求..................................................................................................................3 4.2 供配电系统..............................................................................................................4 4.3 维护管理..................................................................................................................4 5 秩序维护服务......................................................................................................................5

5.1 资料档案..................................................................................................................5 5.2 人员出入管理..........................................................................................................5 5.3 宠物控制..................................................................................................................5 5.4 车辆管理..................................................................................................................5 5.5 货物装卸管理..........................................................................................................5 5.6 监控管理..................................................................................................................5 5.7 巡逻管理..................................................................................................................6 5.8 清场管理..................................................................................................................6 5.9 大型活动保障服务..................................................................................................6 5.10 消防管理................................................................................................................6 5.11 应急管理................................................................................................................7 错误！未定义书签。

II

商业物业管理服务规范 基础管理

1.1 物业服务人员

1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。1.2 物业档案管理

1.2.1 建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。1.3 制度建设

1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。

1.3.4 制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容包括：

—— 质量管理制度； —— 岗位职责制度； —— 财务管理制度； —— 绩效管理制度； —— 员工培训制度； —— 安全管理制度； —— 档案管理制度；

1.3.5 按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

1.3.6 按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。2 客户服务

2.1 进驻和离场

2.1.1 商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理：

—— 结清前期物业管理费用。—— 提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。—— 提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。—— 门匙交收。

2.1.2 商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理：

—— 结算各项物业管理费用和水电气等费用。—— 指引商户填写撤场资料。—— 对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。—— 最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。2.2 装修管理

2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。

2.2.2 对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。

2.2.3 涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等书面的专项批复。2.2.4 装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。

2.2.5 装修期间负责协调与开发商、经营方、总包施工队伍之间的接口关系。2.2.6 受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：

—— 施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时仓库、建筑垃圾堆放与清运； —— 施工人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入； —— 施工现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；； —— 临时供电、供水和升降等设备的使用； —— 现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续； —— 建筑物本体和设施设备的保护； —— 制止违章搭建与占用行为。

2.2.7 配合业主方、政府相关部门进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。

2.2.8 收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。2.3 报修服务

2.3.1 全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。

2.3.2 报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。

—— 小修急修及时率100％； —— 一次维修合格率>90％； —— 维修服务回访率30％； —— 有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。2.4 服务接待

2.4.1 文明礼貌，主动热情，耐心周到，规范使用礼貌用语，做好商户来电/来访/来函意见记录。

2.4.2 设立客户服务中心；设立24小时服务热线电话；建立24小时值班制度； 2.4.3 公示各类服务收费项目和收费标准，公示热线电话号码和服务承诺。2.5 客户意见管理

2.5.1 服务意见征询

—— 每半年进行一次抽样的物业服务意见征询；每年进行一次物业服务意见普调。—— 征询面为商铺总户数的80%以上。—— 征询表中选择范围设定为“满意、较满意、一般、不满意”。—— 对商户意见进行统计分析，制定整改措施并向全体业户公布。—— 物业服务满意率95%。2.5.2 客户投诉意见跟进处理

—— 一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；书面来函的三个工作天内书面回复；非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并协助解决。—— 投诉处理及时率为100%。2.6 客户关系维护

2.6.1 每年不少于一次组织客户活动。3 环境管理 3.1 室外区域

3.1.1 建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。

3.1.2 对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。

3.1.3 出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。

3.1.4 绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。3.1.5 环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。

3.1.6 商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。3.2 室内区域

3.2.1 保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。3.2.2 空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。

3.2.3 柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。

3.2.4 生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。

3.2.5 物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。

3.2.6 按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。

3.2.7 化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。

3.2.8 商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。3.3 绿化管理

3.3.1 委托有资质的专业公司对辖区绿化进行养护工作。

3.3.2 根据辖区绿化工作情况制定绿化岗位职责、管理程序、服务规范、操作规程、质量标准和管理制度。

3.3.3 绿地布局合理，根据不同类型植物的生长特点，合理修剪、力求美观。绿地无随意占用、改变使用用途及践踏现象；并适当设置爱护花草的标识牌。

3.3.4 建立完整的绿化设施资料档案，绿地布局资料齐全，公共绿化环境竣工图、绿化品种明细表等有关资料齐全。

3.3.5 绿地无纸屑、烟头等杂物，绿化盆景巡回保洁，室内绿化叶面无积尘、套盆内无垃圾、套盆表面整洁、无积尘；每月全面清理绿化地不少于1次。3.3.6 花草树木长势良好，无病虫害，无斑秃。

3.3.7 乔灌木成活率达98%以上，按设计要求或自然树形每季度修剪不少于1次。3.3.8 草皮生长旺盛，每月修剪不少于一次，高度保持3-5厘米。

3.3.9 花坛地被植物生长良好，开花整齐，植物覆盖率98%以上，美观大方，与周围植物配置协调；室外花卉生长良好，花卉配置合理，造型美观，及时清理枯枝残叶。

3.3.10 室内摆设植物生长良好，长期保持叶面清洁光泽，无枯叶，花盆干净，底盆定期清理，适度淋水，施肥，及时更换养护，盆栽插花美观大方。

3.3.11 春夏季每月至少杀虫1次；秋冬季每季至少杀虫1次。

3.3.12 逢重大节日，根据辖区实际情况结合业主/使用人需求，合理进行绿化装饰布置。3.3.13 根据业主/使用人需求，提供有偿的绿化养护服务，公示服务项目及收费价格。

3.3.14 台风季节做好防台风措施，合理修建、加固防护设施，特别是做好绿化树木的支护。台风过后迅速清理倒树、断枝，及时扶正树木；高空修剪树枝时，有安全防护措施，确保操作安全。4 房屋及设施设备管理 4.1 基本要求 4.1.1 建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范，责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。

4.1.2 按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。4.1.3 严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。

4.1.4 对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主、业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。4.1.5 高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。

4.1.6 各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。

4.1.7 各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。

4.1.8 各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。4.1.9 各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。

4.1.10 商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。4.2 供配电系统

4.2.1 制定供配电设施设备管理规定、岗位职责、安全操作规程、应急处理规程等规章制度，相应的规章制度悬挂在各主要设备房明显位置。

4.2.2 重点连接部位（插接母线、插接母线开关箱内各接头、电缆、开关），每月不少于一次安排测量温度，并做好记录存档。

4.2.3 高压工具集中摆放整齐，按国家规范要求定期进行检测,检测记录按照要求做好留底备查。

4.2.4 柴油发电机组常用工具及配件放置在控制室内，摆放整齐。

4.2.5 发电机每月安排不少于2次的空载运行，运行时间严格按照发电机的操作要求设定(参考时间为10-15分钟)，每年安排不少于1次带负荷运行,市电转后备电源发电有条件设为自动，转电时间不超过设计要求（参考时间为10秒）；手动转电，全部操作完成不超过5分钟。

4.2.6 供电高低压系统应配备高低压系统一次接线图，接线图中各开关状态应与实际开关的使用状态一致。供电电缆首尾两端设置标志牌，注明电缆型号、用途、编号；插接母线设置编号、用途，注明走向；所有配电箱按使用功能进行了编号，总开关、分路开关分别注明用途。

4.2.7 制定合理的节电措施，不断优化，减小能耗，低压补偿功率因素保持在0.90以上；配合供电部门做好错峰用电工作。4.2.8 计划性的停电情况，应提前通知业主/使用人；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业主/使用人，均须做好应急准备。

4.2.9 低压配电系统主要供电局回路，每年不少于一次除尘清洁，检查紧固接线端子。4.3 维护管理

4.3.1 编制设备设施的维护保养计划及中大修计划，使用维修资金预算的，应事先报业主方审核批准后实施。

4.3.2 房屋及附属设施维护要求：

—— 每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，发现损坏及时告知 业主和使用人，修理并保持相关记录；

—— 保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响； —— 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损； —— 定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；

—— 每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复； —— 保持道路路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损； —— 休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。

4.3.3 设施设备的系统维护应符合DB 31/T 361-2006《办公楼物业管理服务规范》的要求。

4.3.4 对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。

4.3.5 被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。4.3.6 定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。5 秩序维护服务

5.1 资料档案

建立完整的秩序维护队伍资料档案。5.2 人员出入管理

5.2.1 劝阻拾荒者、小商贩等进入物业区域。

5.2.2 对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。5.2.3 因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。5.2.4 因节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。5.3 宠物控制

5.3.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。5.3.2 限制无主宠物进入。5.4 车辆管理

5.4.1 停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。

5.4.2 停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。

5.4.3 停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。

5.4.4 引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。

5.4.5 指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。

5.4.6 货运车辆应按预约时间、指定通道进出。5.5 货物装卸管理

5.5.1 货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。5.5.2 维护货物装卸区域的正常秩序：

—— 阻止无关人员和车辆进入； —— 卸货车辆按序进入装卸平台； —— 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； —— 督促作业人员及时清除废弃物； —— 劝离完成卸货任务的车辆。5.6 监控管理

5.6.1 监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。

5.6.2 监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。

5.6.3 监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。

5.6.4 接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。

5.6.5 对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。

5.6.6 对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。5.7 巡逻管理

5.7.1 按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。

5.7.2 巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。5.7.3 巡逻中发现异常情况时应及时处理：

—— 违章占用通道等有碍安全的行为； —— 消费者的违规行为和危险举动； —— 可疑人员； —— 设施损坏或设备异常。

5.7.4 节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。5.8 清场管理

5.8.1 确定清场路线，不留死角和盲区。

5.8.2 引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。5.8.3 要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。

5.8.4 人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。

5.8.5 完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。5.8.6 清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。5.9 大型活动保障服务

5.9.1 商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。

5.9.2 确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。

5.9.3 活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。

5.9.4 活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。

5.9.5 监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。5.10 消防管理

5.10.1 建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。

5.10.2 制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。

5.10.3 火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。

5.10.4 定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。5.10.5 除有特别注明外，每季度组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括：

—— 无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）； —— 消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）； —— 防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密6

闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。—— 无乱接乱拉电线、超负荷用电； —— 排油烟装置及烟道有定期清洗记录； —— 停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）； —— 装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）； —— 火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。5.10.6 每年至少进行2次消防演习。5.11 应急管理

5.11.1 根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。5.11.2 常见的突发事件包括：

—— 停电、停水； —— 溢水、水浸； —— 燃气、燃油泄漏； —— 火警、火灾； —— 电梯困人、自动扶梯逆行； —— 盗窃、斗殴等治安事件； —— 人群拥挤、踩踏； —— 突发疾病、意外伤亡； —— 车辆碰撞、交通堵塞等。

5.11.3 定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。

5.11.4 突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。

编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报告。5.11.5 工作记录

工作记录及时、清楚、完整。

监控录像资料、报警记录不得删改及扩散，应当至少留存30日备查。

第五篇：商业答谢会标准流程

答谢会标准流程

时

间：两小时为宜（⒈5小时

1：30开始

3：00结束）地

点：当地酒店、宾馆（横宽竖窄）

参加部门：当地会员俱乐部、企划部、业务部、店经理代表 执行人员：

1、主持人：1名

2、礼仪人员：2名（主持人配合）

3、签到人员：2名（装礼品）

4、发放礼品人员：1名（临走）

5、美容讲师：1名

6、总协调：当地会员负责人

7、歌手1-2名（顾客）

活动主题：时尚共享四季，美丽由我开如

XX顾客答谢会

①纯答谢

②额度

活动目的：通过此次“会员答谢月”为契机借活动来回馈常年支持XX品牌的老顾客并借此

宣传XX产品，同时现场销售能触动营业额的增长。

参加对象及人数要求：

全场预定人数100人左右；其中会员顾客60%，营业顾客40%。

活动程序：

1、开幕词

2、XX品牌的企业介绍

3、抽取幸运顾客

4、XX产品推荐及相关皮肤护理知识

5、有奖问答

6、流行妆面演示

7、抽三等奖

8、XX产品推荐连带皮肤护理知识

9、抽二等奖

10、讲会员俱乐部内容

11、抽一等奖

12、销售政策贯穿活动始终

13、退场并发放礼品 费用预算：（细节）

本次XX公司整体活动费用，争取厂家出XX

1、夏季：①西瓜、桃、李子、点心

②饮用水（饮水机、水杯）

2、冬季：①茶包

②小柿子、苹果、桔子、糖、点心

销售情况

活动现场政策：可采取买XX送XX（XX元代金券、XX元美容卡）发券到店购买。活动整体销售：6000-10000元为目标 当天店内销售：5000元左右为目标 电话通知：

前期电话通知顾客可选择会员中XX品牌顾客，其次选择非会员的顾客，其顺序为成套购买、累计达300元的顾客，按4：1的比例来打电话，例如：100人活动的电话通知顾客大约500-600人

1、根据活动人数，通知相应顾客

2、以会员为优先通知

3、人数不够的从本品牌非顾客档案内按成套、累计300元顺序通知

4、如还不足以做会人数，从相等同价位的品牌顾客中选择顾客通知。

5、电话机

其标准语言为：

XX女士或先生您好！我是辽西（美程）化妆品行会员俱乐部，感谢您对会员俱乐部工作的支持，通知您一个好消息，XX厂家于X月X日在XX举行答谢活动，现场有抽奖活动，大奖是XX，并且每位到场的顾客有1份精美礼品，您被厂家选为荣誉顾客参加，看您是否有时间：

（1）回答有时间的顾客：我们的语言是——那么太好了，请您携带您的会员卡我们现场见。（2）回答没有时间的顾客：我们的语言是——那太可惜了，那么我们下次有机会再给您打电话吧！

（3）回答不一定的顾客：我们的语言是——那我给您好预留一个位置好吗？希望能在现场看到您。

注：活动前一天晚上会员负责人统计各店答应参加活动的顾客人数并决定是否补打电话。打电话时需要记录的：

1、人群态度：A热心B一般C不愿意

2、电话号码：不对或空号

3、时间（积分不够，未选中）

奖项设置：

1、一等奖1名

2、二等奖2名

3、三等奖3名

礼品设置：凡到场顾客均可获得礼品一份。

注：以上礼品请当地会员负责人与响应品牌经理沟通、协调。

1、各门店设人数目标120人，按比例来打电话

2、前一天晚上各店报人数，打XX人，答应XX人

3、安排明天再打XX人

4、最后截止12：00各部电话，决定是否再打

XX顾客答谢会活动具体分工

（一）前一天准备工作内容

1、海报书写（奖项设置、免费到场礼品、销售政策、送字、奖）

2、背景布、照相机、胶卷、电池、抽奖箱、抽奖卡、签到本、笔

3、A：水果（苹果、葡萄、花生、糖、饮料）

B：当地负责人负责

活动程序、与厂家充分沟通

4、桌椅、取暖设施

5、产品手拎袋、小票、笔、复写纸、防伪贴、产品宣传册、现场优惠套系传单（产品套外明细表）抽奖奖品

6、鲜花订购

7、车辆安排（活动前物品运输、活动后物品归还—时间、司机）

8、员工着装、授带、胸牌

9、美容指导（根据活动人数定）

（二）当天中午准备

1、会场布置：13：00，提前1个半小时布置（进场）（1）挂背景布（2）挂条幅（3）贴海报（4）桌椅摆放

（5）早到顾客在门外设座位

2、水果饮料摆放：水果洗净、切、摆盘、摆桌

3、套系产品、产品宣传册、现场优惠套系传单摆放

4、产品及礼品搬运

5、现场样品、产品摆放

6、活动赠品摆放、样品摆放

7、门口签到摆放

8、鲜花接收

9、与厂家最后确定活动程序

10、桌椅摆放

11、电视、话筒、VCD、音响等

12、照相

13、取暖设施

（三）活动开始

1、门口迎宾2人、领位2人①领位人员先领展台②签到本内容A卡号B姓名C电话D门店（绩效）

2、签到发奖券、发抽奖卡

3、与顾客感情联络

4、照相15-20张，其中发奖3-5张，台下举手回答2-3张，游戏2-3张，临走发礼品1-2张，主题1-2张，全景2-3张

5、给顾客装纪念品

6、产品试用配合，用小盘子上放请试用小牌+3个小样

7、厂家人员讲解产品配合，提前与讲师沟通

8、主持人活动环节配合，1-2个人，礼仪

9、产品销售咨询5-8人

各店销售本品人到场+当场店长+促销+收款员

10、门口给临走顾客发纪念品（评奖券领取）

全体人员（可①每人负责XX桌②4个退场）

11、桌旁间断上水果、饮料等，剩下水果、饮料→美容院顾客，俱乐部内

（四）活动结束

1收拾会场，人员到位

（1）条幅→做活动的XX答谢会（大门口）

（2）海报5-8张

（3）背景布→固定演XX答谢会名称、主题（4）剩余水果饮料（5）桌椅

2、收拾产品（避免浪费）（6）货品（7）赠品（8）产品宣传册（9）样品

3、鲜花→俱乐部或美容院

4、收拾卫生

（五）活动总结

1、活动后全体人员开会总结活动不足

①前期人员分工②销售原因③细微之处

2、当地会员负责人到各店核对到场人员数量

3、活动总结上传客服中心做汇总总结存档，总结一起上报

（六）本次活动要求

1、参加活动的工作人员统一着工装

2、全体工作人员严格遵守活动时间、监守各自岗位、尽职尽责，不得迟到、早退。

3、主持人完成活动全部环节并将活动时间控制在2小时内。

4、活动总指挥确定会场全部物品等到方面“安全后全体人员方可离开。

5、活动后的总结会议要求参加活动的工作人员全部参加，如有事提前向活动总指挥请假。

客服中心

2006年1月15

顾客答谢会

一会前

1、与厂家沟通，确定厂家政策。

2、联系主持人，并与之沟通答谢会流程和细节。

3、营业货品的准备（该品牌和彩妆产品）和营业卖货人员的确定。

4、厂家政策海报的书写，指示牌的书写，爆炸星的书写，奖项的书写，送字的配送。

5、水果的购买，一桌放3个中盘，一个装桔子（中）11个（一斤半）；一个装小柿子（40个）（一斤半）；小点心（12个）；牙签200个（叉在小点心上）；饮料：一桌2瓶（雪碧和可乐）；纸杯一桌10个。

6、条幅的制作

7、鲜花的订购

8、彩虹门的预定

9、场地的预定

10、去会场时间的确定

11、电话通知顾客（会前估计好人数）

12、小的备品：奖箱、奖券、绶带、签到笔、签到本、签到处、收银台的小牌、美容卡、美容院宣传小册子、会员手册、产品的宣传册、工作牌、小送字、双面胶、透明胶带、相机、剪刀、壁纸刀、空白的爆炸星、海报纸、麦克笔、塑料袋、音乐盘、图钉、大头针、铁丝、小绳子。

13、人员安排（详见人员安排表）

二、答谢会当天：

1、提前通知会场的工作人员把会场大体布置好

2、确定好去会场的时间，并通知去会场的工作人员

3、查看备品：除以上备品外，还有奖品，游戏礼品和有奖问答礼品要分（一个人回答的礼品和一桌人参与的礼品），奖品（列好明细，什么产品，几样产品，价值多少钱）

4、确定人员是否有变动，服装是否到位，其他人员的备品是否到位。

三、答谢会出发和答谢会正式开始之前：

1、货品的总运输（货品、水果、饮料、小点心、以上备品）

2、指示牌的安装，海报的张贴，布幔和条幅的悬挂。

3、奖品、货品位置的选择和桌椅的摆放

4、鲜花的摆放和胸花的分配。

5、迎宾的安排。

6、签到桌位置的选择和桌椅的摆放

7、货品的摆放，游戏礼品和有奖问答的礼品的摆放。

8、货品、奖品上爆炸星的张贴。

9、水果盘的准备，水果的切洗，按上面的标准摆放。

10、音响的调试和放上欢迎曲。

11、主持人要析道具备好。

12、配合主持人的礼仪到位。

13、签到人员和撕奖券的人员到位。

14、领位人员到位

15、会后礼品装好（有时间的情况下，也可以会中组织工作人员在顾客不注意的地方装）

16、照相人员到位

四、答谢会开始和结束之间：

1撕卡人员和迎宾可以到桌旁服务，桌旁服务人员到位，与顾客沟通，并带头配合主持人和讲解人员鼓掌，带动现场气氛。

2、收银员到位，备好零钱并配合营业员卖货。

3、音响人员注意力高度集中，听主持人口令。

4、签到人员仍然要监守岗位，领位留一人，并及时把后到顾客的奖券放到奖箱中。

5、看人数多少，桌旁服务人员适量增减桌椅。

6、桌旁服务人员，还要看会场的温度是否合适，及时和此处负责人员联系，并适当调温。

7、配合主持人的礼仪到位，了解礼品发放的规则和数量并积极配合。

8、签到人员要了解奖项设置，并及时记录下获奖人员的姓名，住址和电话，以便回访。

9、桌旁服务人员要时刻注意突发事件的处理，（如顾客中途离场，可告之可以在她的奖券上写上我们的姓名，并让她在两日内到我们的某个店领取礼品），现场不能给会后礼品。

10、总负责人提示主持人穿插进现场的销售政策并可抽奖，会后有丰厚的礼品。

11、销售在此贯穿始终。

五、会后

1、会后礼品的发放（一个收奖券，一个付礼品，两个人一组）；并且桌旁服务人员要有两个在门口维持秩序，以免有不必要的麻烦出现。

2、收拾会场（正常情况下，谁负责安排的，谁负责收拾），但自己的做完了，要大家一起帮忙，在最短的时间内收拾完会场并回到工作岗位上。

3、会后工作总结（参加人员）

六、人员安排

1总运输

2、布幔、条幅的悬挂，海报的张贴

3、货品、奖品位置的选择和桌椅的摆放

4、签到

5、会员讲解（服装）

6、记录获奖人员姓名、电话

7、照相

8、货品的摆放和货品上爆炸星的粘贴。

9、奖品的摆放和奖品爆炸星的粘贴

10、游戏礼品，有奖问答的礼品的摆放

11、收银员

12、撕奖券

13、迎宾（服装统一）

14、销售人员

15、桌旁服务人员（服装统一）

16、寻宝游戏的粘贴

17、配合主持人

18、音响

19、领位

20、讲解美容院知识

21、装会后礼品

22、发放会后礼品

23、会后收拾会场

24、会后总运输

25、会后总结

客服中心