2010年北京车展传播影响研究报告

第一篇：2010年北京车展传播影响研究报告

2010年北京车展传播影响研究报告

由 迮平推荐于 2010-05-13 11:15:46 车展有着市场风向的标示性，历来是汽车界最盛大的市场活动，广受行业内外的重视。本届北京车展展出面积、参展厂商和展车数量，均创历史新纪录，成为档次最高的一届国际顶级车展。受金融危机冲击，去年的底特律车展、东京车展均出现重头车企缺席的尴尬局面。为了共享中国汽车增长盛宴，刚刚从金融危机阴影中走出来的跨国汽车巨头纷纷加大对华投资力度，引进最新的产品和技术，积极布局后金融危机时代的中国市场。北京车展成为他们大展拳脚的舞台：

本届北京车展首次使用北京国际展览中心新、旧两个展馆，展出面积近20万平方米。来自16个国家和地区的2100家厂商参展，展出车辆990辆，包括全球首发新车89辆。超过80万人前来观展，创历届车展之最。而北京国际车展也由此成为全球最大的车展。本届北京车展以“畅想绿色未来”为主题，参展厂商展出了大量节能减排新技术„„

在这些史无前例的骄人数据背后，跟进的是无数的新闻报道，以及海量的网络点击。而网络对车展的传播力量，对于中国3.84亿网民而言，通过互联网，北京车展涌现的那些激动人心的故事，触角延伸到了无限的空间。而汽车厂商巨额的投资，也因此获得了放大无数倍的关注效应。

为综合评估北京车展的传播效果，新浪网络和新生代市场机构联合开展了追踪调查，通过5isurvey在线调查平台，了解中国消费者在线关注北京车展的行为和态度。重点分析互联网，对汽车消费的影响、购车意向的影响、特别是主要汽车网站，对于汽车宣传活动的支持价值和放大效应。从而为汽车厂商、汽车宣传活动组织机构未来的整合营销沟通计划提供决策参考。

关注北京车展的网民构成

新生代通过本次调查研究发现，关注北京车展的，并积极使用互联网了解北京车展信息的主要为男性网民（68.6%）[1]，30岁以下的年轻人居多（60.0%），绝大部分受过高等教育（大学专科以上学历93.0%，大学本科及以上学历70.7%），主要为企业白领（企业管理人员占40.8%，普通职员13.3%），平均月收入水平达7500。

新浪网是网民获取车展信息最主要的网络渠道

在本次调查中，关注北京车展并通过网络了解相关车展信息的网民，通过“亲自到展参观、朋友间相互了解、电视节目、报纸/杂志、通过其它媒体或渠道了解车展的状况” 的比例不到总体的一半（38.2%）。互联网强大的传播力和影响力由此可见一斑。其中，新浪网是网民获取车展信息的最主要来源，在车展期间，网民对新浪的访问率高达70.4%，远远高于其他汽车频道及专业汽车垂直门户网站。并且 33.8%的网民“最主要的了解车展的资讯来源” 来自于新浪网，远高于其他汽车网站的平均水平。

从网络行为来看，新浪用户对于车展信息的浏览频率高，有55.7%的网民已经有5年以上的浏览行为。这同新浪多年积累的信息量有关，用户的人群构成相对成熟，工作职位较高有关。

相对于关注北京车展的所有网民，主要从新浪网获得车展信息的网友，具有成熟、高学历、高收入、高职位的特点：新浪网民的平均年龄略高于平均水平（31.3 VS 30.2）、学历在大学本科以上（74.2%）高于总体（70.7%）、个人月收入在5千元以上（63.9%）的比例要高于总体（59.5%）、公司管理人员（59.6%）的比例要高于总体（54.1%）。

新兴网络传播模式影响抬头

对于关注本次车展的网民调查中“新闻”是网友最关注的报道形式、其次是“视频”、“评论”等。

相对来说，网友对新浪汽车频道的新闻关注度同样高于其它门户网站。

从各种报道形式上看，微博作为新兴的一种传播平台，以“新”、“快”、“强”、“便”的特点，也发挥了相当可观的作用。在整体关注北京车展的网民中，对微博的认知度高达93.2%，并且微博对北京车展报道给予的感受主要集中在，“带给我更新更快的车展资讯（73.1%）”、“是一种创新性的报道方式（60.8%）”、“互动性更强（53.2%）”、“方便我在任何地方了解车展动向（53.0%）”等方面。

网友关注的车展内容 “各厂家推出的新车”是本次网友最关注的车展内容、其次是“各厂家展示的概念车”、“车型评论/分析/推荐”，对于“车型评论/分析/推荐”也成为网友关注车展的重要内容之一。

网友关注车展的网络渠道选择因素分析

整体而言，网友们的浏览行为更加偏重品牌和网络使用习惯，具体在车展的网络关注因素上体现为：“网站品牌知名，值得信赖”、“习惯性使用,平时浏览该网站，车展也关注该网站”、“页面美观，视觉清晰，内容丰富”、“车模高清图及相关报道很吸引人”、“报道内容新鲜生动，有活力”、“车展视频内容非常丰富精彩”等因素使网友作为了解车展信息网络渠道的重要依据。

相对来说，专业汽车垂直网站在“车展在线互动活动很有趣”、“能在这里找到和我有共同爱好的网友”相对较好，而新浪则拥有综合性的优势，无论报道内容、车模图片和视频等方面，都做得比较好，吸引了大量网友。并且新浪用户忠诚度较高，有76.7%的新浪网用户会继续使用新浪网。

网友关注车展的其他渠道 总体看来，网友除网络外日常获取汽车资讯的渠道突出表现在“电视”、“专业汽车杂志”、“报纸”上，但手机上网也渐渐成为人们认识“新”、“快”、“准”信息的又一通道。

新浪网站的车展报道满意度高

新浪用户，96.9％的用户对新浪网站的车展报道表示满意。不足的方面表现在“浏览图片、视频速度太慢，影响观赏（13.7%）”。

市场洞察：国产品牌广受关注&涌动的消费潮

国产品牌收获消费者眼球

北京车展国产汽车品牌给网友留下深刻印象，印象最深的汽车品牌为“比亚迪（10.3%）”其次为“宝马（10.3%）”、“吉利（9.0%）”。

在影响记忆的方面突出表现在“绿色环保”、“概念新车”、“技术指标”等，国产汽车品牌整体在“绿色环保”方面尤为突出，比亚迪（15.5%）、吉利（12.4%）等因为“绿色环保”使网友记住了此品牌。流行元素背后涌动的消费潮

整体车展让网友感触最深的是“在绿色环保电动车（70.5%）”，同时，对于汽车实际消费最直接的元素也深受好评：“舒适实用的车型越来越多(42.0%)”、“小排量车型(34.9%)”、“小型车增多(31.2%)”。

去年一年中网友们对汽车行业大事件印象最深的为“丰田召回近69万辆车（82.5%）”事件，其次“吉利收购DSI、沃尔沃轿车（66.8%）”、“悍马被收购事件（62.1%）”、“通用汽车重组（49.4%）”也有较深印象。

购车意向再发现 从汽车厂商的传播目的——目标消费者影响来看，网络也是比较好的传播平台：关注车展的网友中，近六成以上拥有私家车，而包括有车族在内，七成以上的网友未来一年内有购车计划。新浪汽车用户的私家车拥有率是比较高的，达70.4%，未来一年内计划购车的比例高达77.6%。并且在总体网民中新浪用户中有意向购买“中级轿车”、“SUV”比例占有明显优势。

在汽车行业的发展上看，节能减排的趋势已经形成。通过网络对北京车展的报道，网友在考虑购车的因素上主要影响表现在“汽车排量/油耗（70.1%）”其次“汽车功能（49.8%）”、“汽车品牌（49.0%）”也成为影响因素。

从汽车态度上来看，新浪网民中“汽车发烧友”不算非常突出，这可能与新浪用户的人群基数较大有关，比例为34.4%，只占到网民总体“发烧比例（65.6%）”的一半，相对来说，新浪成熟的网民在在准备买汽车时，对汽车信息的关注比较高。

调研概况说明：

1、调查对象：

全国范围内，关注2010年北京车展，并从互联网获取车展信息的网友，最终获得成功样本总量为1646人，其中男性1129人，女性517人。

2、调查方法： 固定样本组在线调查。

3、调查平台：

5isurvey在线调查平台。

4、调查时间：

2010年4月27日—2010年5月05日，5、调研执行：

本次调查采用5isurvey在线调查平台，邀约固定样本组网友点击链接进行在线填答，新生代市场监测机构对数据进行了统计分析，回收数据经计算机逻辑查错、数据清洗、编码后，使用统计软件进行统计分析，此次调查采用了多重应答等分析方法，显著性检验P值取≤0.05。

第二篇：北京车展观后感

北京国际汽车展览会观后感

于4月25日开幕的北京国际汽车展览会在5月4日落下帷幕，此次车展总展出面积22万平方米，吸引了来自全球14个国家和地区的1600多家企业参展，被媒体评估为2016年全球规模最大的汽车展览会。5月3日，我也赶了一个“晚集”，一睹了北京车展的风采，在此谈一下我的感受。

一、参展车型多种多样，首发车、概念车数量可观

一天的车展逛下来，自己的感觉就是车型着实多，而且每看到一款，都觉得很别致，离开的时候自以为大饱了眼福，可网上的信息让我大跌眼镜：有关部门的统计显示本次参展车辆达1179台，全球首发车型112台，概念车46台。展出车型尤其是首发车型和概念车，从来都是评价一届车展水平的重要指标，因此，就凭本届车展上琳琅满目的车型，我们就可以看到中国的车展已经走向了世界。

二、中控大屏、智能互联、自动驾驶等高新技术吸引眼球

此次车展中，许多高新技术在汽车领域的应用让观展者眼前一亮，惊觉“没有做不到的，只有想不到的”。

车展上最闪亮的星非乐视超级汽车LeSEE莫属，这款汽车不但造型别致，拥有像“鲶鱼大嘴”一样的前脸和光滑流畅的车身线条，而且具有电动化、智能化、互联网化的诸多功能：前脸“鲶鱼大嘴”配有超大LED屏，并环绕醒目的闪烁光带，能够向路人显示车辆所处状态（例如：它会以渐变绿色灯光“礼送”从它面前经过的行人）；具备自动驾驶功能，“花瓣式”的方向盘在自动驾驶状态下会隐藏在前壁板下，从而给乘坐者最大舒适空间；采用非接触式充电，只要车辆在感应区域内，就能进行充电；座椅采用多层“隔板”的智能材料，能够根据乘客的喜好调整完全适合自己的座椅位置并进行记忆。

上汽与阿里巴巴共同打造的首款量产互联网汽车荣威RX5也是智能化汽车的一个典型代表。荣威RX5基于上汽最新的可扩展模块化SUV架构SSA打造，搭载世界级“蓝芯”高效动力和世界级“绿芯”新能源动力，首次使用车载专用自主操作系统YunOS for Car，采用10.4寸全高清电容屏且支持六屏智能联动，并配备智能全LED大灯、行业最多的全方位9摄像头、智能电动尾门及超大全景天窗等豪华配置。这款拥有世界级造型设计、世界级动力系统乃至世界级互联网应用的智能汽车为观展者展示了互联网汽车的发展方向。

三、新能源汽车发展迅速

此次车展上，“新能源”仍旧是一个不可忽视的关键词，值得一提的是，在中国大力扶持新能源汽车的环境下，国产新能源汽车在此次车展上丝毫不逊色于国外大品牌汽车。其中，北汽新能源的高性能超跑ARCFOX-7无愧为颜值担当和实力担当。ARCFOX-7是一款高性能全电动B级高端轿车，采用纯电动全时四驱系统，动力强劲，百公里加速仅需3秒，极速达260公里/小时，续航里程超过300公里。此外，该车还采用了其它高新技术：全碳纤维材料车身，指纹识别控制系统、车机互联遥控钥匙、触摸屏控制、影像显示式后视镜、停车辅助后视摄像头、车外前后大屏等。

奇瑞集团的新能源汽车也是本次车展上一道亮丽的风景线

1）奇瑞自主研发的插电式混合动力车型瑞虎7 PHEV采用i-POWER的动力形式，该动力形式由前动力总成—单电机—变速器的方式组成，是目前进入国内的宝马530Le以及奔驰C350eL等车型采用的动力形式。瑞虎7PHEV预计将与艾瑞泽7 PHEV采用相同的插电式混动系统，由一台1.6L发动机及一台电动机组成，传动部分与之匹配的是一款CVT变速箱，在纯电力驱动模式下续航里程可达50公里上下。

2）奇瑞艾瑞泽5e纯电动版车型是奇瑞首款在A级车型上开发的的纯电动车。这款纯电动采用了全新的三元材料电池，具有比传统电池材料更高的能量密度，而且电池的重量更轻，使用寿命更长，额定电压更高，自放电率更低，更加绿色环保，性能表现也更为突出。动力参数上，艾瑞泽5EV的最大功率为90KW，最大扭矩达276N.m，其续航里程大于等于300公里，最高时速超过140Km/h。此外，由于电池包采用一体化布置金属材料高度封闭，不仅保证了安全性，还为后备箱留出500L的使用空间，充分满足了家用的需求。

此次观展经历让我对自己所从事的行业有了一种新的认识：汽车不仅仅是一种交通工具，更是人们出行生态系统的重要组成部分，正如乐视超级汽车联合创始人丁磊所说“汽车是人类生活的一个场景，不简单是从A到B的一个交通工具。车展上形形色色的车型不但让我体会到了“脑洞大开”的真正含义，更让我懂得了我所从事的行业是有无限的前景和可能的，是能够为社会的发展、人类生活状态的改变贡献伟大力量的，只要我们愿意为之付出努力。

第三篇：2014北京车展观后感

2014北京车展观后感今年北京车展我一共去了三天才全部看完，展出的车从平民的到土豪的，甚至到神级的车子都有。是挺开眼的。当然了，我也看了各家的美女车模们，她们一如既往的百花争艳的景象，各种路线的都有，亲民可爱的，女神高冷的，当然也少不了暴露吸睛的……跑偏了，我们还是说说车吧！

最适合购买的当然是价格亲民的车子，车展虽然高大上，但是适合我们这些平民的车还是很多的，楼主除了自己喜欢的就不多介绍了。楼主最想买的车呢就是，一汽马自达6 ATENZA阿特兹。价格适中二十万左右，性能也很好采用

2.0L和2.5L发动机，油耗较小比较适合自己家用。

土豪车呢，楼主虽然买不起，但是看看也是好的。废话不多说，还是说我最喜欢的。今年保时捷的卡宴Platinum Edition真的是土豪气息十足。车子的外观还是一样的大气，内饰一样的奢华土豪。车子性能更是不用多说了，大家都懂得。

最激动的是～～～～楼主看到了my dream car，Saleen Super S7,是的没错。楼主是极品飞车铁粉，玩了好多年，最喜欢的就是S7，楼主在茫茫人海中看到他的时候心跳都加速了!我看到它的第一眼，它在发光！虽然它被玻璃围住了，但是这都不是事。它有着完美的流线型的身型，但却霸气十足。热情的解说员告诉我，它有1060马力，百公里加速2.4秒,最高时速410公里。年产4台，价格在千万以上！有生之年楼主要是能有一辆这样的车，真是功德圆满了。

第四篇：北京商业地产研究报告

北京商业地产研究报告

正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。三是对营运工作的重视程度不够。四是电商冲击下的转型创新力不足。本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，但不在本文所指范围内。

一、宏观环境分析

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）经济政治环境分析

2010年至2015年间，北京市总值指标及人均国内生产总值虽然每年都在增长，但增速却逐年放缓。

另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。

（二）人口及社会环境分析

根据最新统计数据，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量和增速分别比上年减少17.9万人和0.8个百分点。其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%;增量减少12.1万人，增速回落1.5个百分点。

2015年全市实现市场消费总额1.86万亿元，同比增长8.7%。商品性消费中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2016.9亿元，同比增长40.2%，占全市社会消费品零售总额的比重达19.5%。

此外，在居民消费价格方面，2015年全市居民消费价格水平同比上涨1.8%，涨幅为近5年较低水平。八大类商品和服务项目价格“七升一降”，其中衣着类上涨幅度最大为3.6%，其次为交通和通信类、居住类和烟酒及用品类，分别上涨2.8%、2.6%和2%,食品类价格上涨1.6%，家庭设备用品及维修服务类下降0.1%。

（三）技术环境分析

中国互联网络信息中心发布的《2014年中国网络购物市场研究报告》显示，截至2014年12月，我国网络购物用户规模达到3.61亿，较2013年底增加5953万人，增长率为19.7%；我国网民使用网络购物的比例从48.9%提升至55.7%。

报告显示，2014年我国网络零售交易额为2.79万亿元，同比增长49.7%，相当于同期社会消费品零售总额(26.2万亿元)的10.6%。而且，网络购物市场依然保持着较高的活跃度，全年交易总次数173亿次，人均交易次数48次。

互联网的普及和各大电商平台的迅猛发展，使网络购物成为人们日常消费中重要的组成部分。这一技术革新加剧传统商业“闭店潮”的涌现。

二、北京商业地产微观环境分析

正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产业不可避免的遇到发展瓶颈。目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，传统商业物业亟需升级改造等问题。

（一）整体市场分析

一方面，当居民的基本居住需求得到满足，可支配收入增加的时候，支出必然转向商业消费，所以如果把商业地产放在一个较长的时间轴内，商业地产在我国仍然处于上扬阶段。

另一方面，商业地产在现阶段的发展过程中确实面临一些结构性的问题。

1.北京市场概述

（1）经过过去二十多年的逐步积累，商业地产供给远大于需求，最终导致部分空置问题出现，商业地产现阶段有盘活存量的课题需要解决。

（2）北京市四环以内不再新批新建商业项目，导致城市中心土地资源稀缺，价格随之水涨船高，常住人口增长水平不及价格增速，形成发展结构性倒挂。这种情况下，众多房企将投资目光转向城市发展新区及生态涵养区，但是这些区域一方面人口收入、消费不能支撑商业如此转移，另一方面生活方式与商业定位不相符。

（3）结构性问题还体现在北京商业地产定位过于单一，体验式、文娱业态尚未充分开发利用。

2.2010-2015年北京商业地产土地供给及价格分布

（1）近两年北京市商业地产土地供给明显减少，但与此相对应的，楼板价却在不断飙升，供求矛盾明显，转移土地投资方向势在必行。

（二）区域市场分析

-从地图上看，北京目前重点商圈多集中在城市的东北部区域，发展成熟，辐射范围较广

1.CBD商圈

（1）供给分析

近两年，CBD及泛CBD地区并无新增商业物业投入使用。据戴德梁行统计，截至2015年底年，CBD商业面积已超100万平方米，作为新兴的市级商业中心，CBD已超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

（2）需求分析

对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下：

 品牌服饰

作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰对时尚聚集地CBD有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。

 餐饮

数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都为餐饮业创造巨大的商机，CBD也随之成为餐饮业的必争之地。

 展厅

鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。

 配套服务

由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。

（3）市场形势

 产品定位普遍高启

客户定位是产品定位的依据。据《北京CBD商业发展规划(2010-2015)》预测，CBD的消费人群约有70万，其中，年轻时尚的商务白领约45－50万，常驻财富阶层及涉外人士各约有7.5万，商务旅行人群约2.7万，文化休闲人群约3－4万，观光人群约4－8万。另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表。

 商铺租价平稳上扬

目前CBD商业业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心。况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为90～150美元，空置率一直保持在2%的较低水平。

 东区成为发展重心

目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。

 集成社区受市场追捧

从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。

2.亚运村商圈

亚运村目前常住人口达70万以上和流动人口50万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环。

供需矛盾突出

亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。

大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、新奥购物中心等几家为代表的商业项目，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。商业面积也无法满足人们对更高品质生活的需求，巨大的消费能力很难得到释放

3.城市功能拓展区新兴商业物业代表项目—通州万达广场

地理位置

项目位于通州永顺镇北苑商务区内，距离地铁通州北苑站 0.2 公里，周边有京通高速、机场巴士、八通线等，交通情况良好。周边有国泰百货、苏宁电器、国美电器等配套，商业及生活配套十分成熟。随着北京中心东移，通州新城预计于 CBD 商务区相连，形成大 CBD 商务区，大商务区东至通州新城、西接 CBD 商务区、南临亦庄商圈、北接东坝商务区，将形成新的核心。

市场分析

项目位于发展较为成熟的北苑商务区，周边居住氛围成熟，各种生活配套一应俱全；项目自身规划有 47 万平的商办，是区域内大型的城市综合体项目，必将带来周边区域的发展成熟，同时项目紧邻京通快速，地铁八通线，公交线路众多，无论自驾还是公共交通出行，是十分方便。项目本身配有甲级写字楼、绿色低碳的园林景观、独立的幼儿园、覆盖全面的金街购物区，并且与区域内的其他商业配套形成成熟的大型城市复合功能区。万达集团作为国内商业地产的龙头，选址北苑商务区，联通了 CBD、通州北苑商务区、东坝商务区三个商圈，为区域带来了利好。12 月底，商场开业，将为通州北苑商务区附近带来更多的人员流动，使周边的土地价值进一步升值。

三、北京商业地产存在的主要问题

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）内在问题

1.前期开发

一是拿地过程中未能做到把握政策脉络，商业项目选址失误；二是在开发过程中未能做到招商先行，导致项目空置率高，项目定位与实际落位不符；叁拾品牌落位未能遵从业种落位的原则，业种分布不合理，品牌带动能力不强，匹配度不够。2.后期营运

一是经营的理念不够，没有充分认识到商业营运的重要性，更多的不是培育而是卖断；二是缺乏专业人才，对商业项目的远期近期目标有所规划。

（二）外在因素

一是北京四环内不再批准新建商业项目，导致市区商业项目供应减少；二是随着京津冀一体化战略的实施，多个零售商业搬迁外地，凸显首都核心功能及结构调整。

四、北京商业地产的思考

思考一：定位

商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全、要便利；若是服务于全市的，差异化、特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有一定比例增加，但大致还是维持在一定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。

思考二：营运

以商业项目为平台，房企开发商一方面连接消费者，一方面连接合作伙伴(包括银行、建筑企业、政府、商家和投资人等)，构筑起来一个庞大而和谐的“商业生态系统”，各司其职、各取所需：

正如电商平台一样，商业项目也经营着一个的平台，二者都是一个商业生态系统。按照现在颇为流行的“平台战略”，这样的商业模式是非常具有威力的。只要不发生重大的变故，商业项目就能长期保持持续发展。

思考三：商业价值与业态规划

商铺价值并不取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益的最大化和人流的多少。业态规模一定要符合商业规律，避免资源的无效浪费。

五、北京商业地产的投资

（一）投资风险的规避

商业地产作为复合地产，毕竟与住宅、写字楼项目不同，开发经营需遵循商业规律，投资者如在此方面经验不足，则风险与机遇同在。

对此，简单说，应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。

1.经营模式

首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心、商业街、专业市场、特色街还是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场还是零售店铺，是综合型的还是专卖、特色型的。

2.合作方式

根据不同项目的具体实际情况，在合作方式上可以考虑合作开发或委托营运的方式，在具体方式的选择上要尤为慎重。

3.规划设计

商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流的设计要求和面积、仓储要求。因此，合作方式确定后，应先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。

4.商圈需求

对商业地产的投入与市场需求关系紧密，对此，投资者还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，以及竞争对手的信息，避免信息不对位造成损失和同一区域内众多项目的同质化竞争。

（二）外投资者的基本考虑

1.商圈规模

商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。处于核心商圈肯定要优于其他位置。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

2.地理位置

地理位置决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响，这在规划设计及选择项目时尤为重要。主要包括门前道路类别、顾客通达度等。道路类别直接影响消费行为，对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流方向和顾客通达度等因素也非常关键，交通隔栏、快速路、水系等都将影响人流动向，进而影响顾客通达度。

3.主力店效应

有主力店的地方，就会有无穷的商机。一个大型百货商场、购物中心往往会带动周边商业物业的全面升值，投资可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值，使商铺作旺并不断升值。如华堂商场带旺了周边的商业，商铺的价值突现。

4.客流带动

大到天安门广场、西单文化广场，小到社区的休闲、娱乐中心，客流汇集的地方，就有商机人气，这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

5.价格因素

周边的价格水平将直接影响项目的价格水平。

六、商业地产发展的新趋势：

一、城市多中心发展，副中心商圈蓬勃发展，商业供应外围化。

过去的商业多集中在城市中心，租金亦最高；但随土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢难以承载大型商业。多中心的城市发展格局，区域商业中心收到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距。

二、商圈主题化发展趋势明显。一、二线城市购物中心发展渐趋饱和。同质化危机加剧了竞争，各购物中心通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。部分购物中心开始发展多层次、多主体的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。

三、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。

从一线城市到三线城市，租售的价格比值越来越悬殊。商业运营经验不足，使得开发商纷纷采用销售商铺或租售结合的方式。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现，销售商铺是中国特色市场下的产物。

四、品牌开店渠道继续下沉。

目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市。

五、郊区购物中心迎来新机会。

购物中心在功能组合方面与百货公司相比有相当的优势，也必将是未来零售商场的发展方向，而随着市区土地供应的减少以及外来文化的影响，目前有越来越多的开发商开始关注郊区大型购物中心的开发。

六、区域性商业中心渐成主流。

新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，行业领先企业亦加快在有更大选址空间的区域副中心及二线城市速度开店或拿地。同时城市与村镇之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇。

七、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。

高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

八、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。

消费者的鉴赏能力越来越强，不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。而消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。

九、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。

之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。这样的趋势就可以产生一个专业细分化的商家，正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。

第五篇：2015梦想车展FB-SHOW将在北京开幕

2015梦想车展FB-SHOW将在北京开幕

2015梦想车展FB-SHOW将于5月1日至10日在北京蟹岛国际汽车文化主题公园举行（4月30日为媒体日）。本届车展以“追逐梦想 ·引领文化 · 共创未来 ”为主题，理念和模式全面升级，不仅云集世界顶级汽车企业的经典名作，更是开创性的将全球顶级的汽车企业进行主题展示，将汽车历史、文化、科技产品进行全方位、更深层次的展现，以此推动汽车产业与文化的发展，倡导更加丰富的汽车生活方式。

本届梦想车展FB-SHOW由中国汽车改装用品协会、中国国际广播电台Hit FM、越野e族和北京好博会展服务有限公司主办，新丝路时尚机构联合主办，北京梦想汽车公园、北京好博会展服务有限公司承办，支持单位有中国汽车流通协会房车分会、中国旅游车船协会自驾游与露营分会等。

在展览会日程安排上，4月30日为媒体日，供国内外新闻媒体进行采访报道。5月1日至10日为公众参观日（开放时间为上午9:30至晚上18:30）。根据首届车展数据统计，预计本届车展期间观众人数将有望超过100万人次。

本届车展总面积超过10万平方米，分为展览区、功能区、主题区三个方面，通过区域的综合分布，让观众能更加便捷、更加深入的实现对汽车、人文、科技的了解和更加广泛的互动。

展览区分为高级房车、越野定制、赛事赛车、超级跑车、复古经典、重型机车、超级皮卡、平行进口车八大领域，在去年六大领域的基础上增加了赛事赛车和平行进口车两部分，更全面、更专业的呈现出多领域的经典名作与多元文化。其中，高级房车展区，汇集了来自国内外房车厂商的知名品牌，是对流行房车车型和生活方式的综合展示；越野定制展区，以各类顶级越野车型为主要展示内容，同样结合室内、室外，将更具代表性的个性车型和更纯粹的越野生活方式融汇展示，展现汽车越野文化的无限空间；赛事赛车展区和超级跑车展区，展示国内顶尖赛车和相关赛事，体现出国内外各类赛事和赛车文化，在另一区域，是各类、各领域豪华跑车展示区，难得一见的多款世界顶级超跑将在这里华丽亮相；复古经典展区和重型机车展区，在这里各类罕见老爷车、多国元首级多款复古车将成为主角，通过真车实物将汽车历史、汽车文化相关的发展历程经典再现，在场馆的另一片区域，各类重型机车将张扬、个性的机车文化呈现出来；超级皮卡展区，在国外颇有文化底蕴的超级皮卡在中国日渐增多，并且渐渐成为一种流行风尚，在这一区域将会欣赏到世界级的超级皮卡；平行进口展区是以平行进口车辆为主题的展示区域，作为国际汽车经贸的窗口，这里将展出更加多样的进口车型。

功能区分为媒体区、越野和赛车体验区、越野表演观赏区和多功能区四大区域。媒体区为媒体采访使用便捷性为主要目的，解决媒体采访发稿需求；体验区和观赏区则为了使参观者有更多样化的亲身体验和直观感受，加强互动、丰富展会活动内容、增加趣味性；多功能区设有餐饮、儿童托管、娱乐等项目，体现出展会的多样服务。

主题区分为主机厂特色区和卡丁车比赛区，主机厂特色区以汽车企业自身主题搭建为主，展现企业形象和车型产品，为厂家和消费者构建交流与沟通平台；卡丁车比赛区以电动卡丁车比赛主体内容，充分体现出梦想车展的以人为本、参与为主的互动性。

伴随着汽车工业的快速发展和汽车市场的日渐升温，汽车消费与文化成为越来越重要的市场热点。作为中国最具特色的个性车展，2014年8月，首届梦想车展的初次亮相，便为中国制造了一场稀有、极致、独特的车界饕餮盛宴，为个性化汽车消费市场与文化发展注入了新活力。首届梦想车展以60000平米展馆、600台全球顶尖参展车、10万人次观众访问、130家媒体报道的规模获得了巨大成功，毋庸置疑，梦想车展已经成为全中国关注的焦点。

汽车发展的100多年来，就从未停止前进的步伐。日新月异的科技不断推动着汽车在变革中前进，科技的进步使得汽车工业及人类的汽车生活有了更多的可能。作为中国最具个性化和广泛影响力的汽车展示和贸易平台，2015梦想车展将汇聚中国及全球汽车产业的最个性、最高端、最具文化底蕴的代表产品，使广大观众、众多媒体再次领略汽车这一不断精益求精、突破想象的产品带来的无穷魅力。同时，展会平台也会为展商和观众提供一系列更便捷的服务与互动体验。

我们可以预见，即将到来的2015梦想车展将奉献给大家更多的精彩和惊喜。届时，集技术、艺术、文化为一体的汽车工业饕餮盛宴再次开启，汽车所带给人们的美好生活方式将再次点燃关注的目光，梦想车展再次成为引领中国个性化车展的导向标。这将是一届个性汽车的世博会也是品牌的世博会，全新理念的梦想车展将会成为实现中国汽车、旅游以及文化产业融合的创新产业平台。

2015北京梦想车展联合了众多渠道销售门票，京东众筹正在热销。梦想车展官方网站、携程旅行网、去哪儿网、北京旅游网、大众点评网、同程网、驴妈妈、拉手网、途牛旅游网、马蜂窝、远帆票务、大东瑞腾、在路上、阳光绿洲（票务世界）、联动票务、中石化-三元加油站、会养车网部分签约维修店、中国工商银行容易购（信用卡积分兑换或现金购票）、中信信用卡微信平台（积分兑换）、大玩家游戏厅、大麦网、腾讯汽车、车翼网、遨游网等将于4月3日正式开始售票。

我们相信，梦想车展不仅仅是一场可为梦想代言的车界盛事，更是带领整个中国乃至亚太地区的汽车文化展会进入全新时代的标志性盛典，我们期待着2015梦想车展的尽快到来。

北京梦想车展，一个完全不一样的车展，定让你尖叫。