易采汇：2017年最新房地产开发企业供应链管理研究报告

第一篇：易采汇：2017年最新房地产开发企业供应链管理研究报告

2017年最新房地产开发企业供应链管理研究报告

PS：本文主要从当前房地产发展现状出发，结合供应链管理理论及其在房地产企业中运用模式。

摘要：目前在政府相关政策下，房地产开发企业的发展得到相应的控制。在新形势下房地产开发企业要实现可持续性发展，以及提升自身发展竞争力，供应链管理则成为其中极为重要的部分。就此，本文主要从当前房地产发展现状出发，结合供应链管理理论及其在房地产企业中运用模式，具体探讨如何在供应链管理的基础上进一步提升企业竞争力。

关键词：房地产开发企业；供应链；管理；竞争

引言

供应链管理重在突出企业及其上下游企业的有效合作，强调发展共赢。事实也证明，各相关行业企业以建立合作的方式形成供应链可以带来许多优势，例如可降低各相关企业经营成本、实现资源的共享等[1]。对房地产开发企业来说，由于产业开发、运转等需要的时间长、资金投入大等情况，通过供应链则可极大降低其中涉及到的时间、资金等方面的成本，从而为提升经济效益提供一定的基础和保障。由此可见，房地产开发企业供应链管理十分重要和关键。

1、房地产业及其开发企业的发展现状分析

依据近几年我国房地产业的发展现状来看，其呈现出以下几点十分突出的特点：

1.1房地产业存在高库存的现象及其对企业带来的压力

依据我国社科院发布的《中国房地产发展报告》，早在2014年我国商品房的待售面积就超过了6亿平方米，房地产市场仍呈现供大于求的情况。到2017年房地产市场当中，大部分的中西部城市仍然是以去库存为战略定位[2]。由此可见，房地产业的高库存现象是极为突出的，而这一现象突出则会引发一系列的问题，其中对房地产开发企业必然会带来不利的影响。显而易见的是，商品房高库存意味着房地产开发企业的大量资金会被占据，与此同时企业的成本也会持续上涨，与房地产企业或者的银行等金融机构也会面临风险。就房地产开发企业而言，甚至很可能造成部分房地产开发企业陷入经营困境，乃至破产。

1.2宏观调控下房地产开发企业融资受限

依据中国产业信息网的数据公布，当前我国房地产企业融资的资金来源占比当中，自筹资金占比为30%-40%，以今年1-2月为例，企业融资过程中自筹资金为6897亿元，同比呈下降趋势。总体来看，具有一定规模的房地产开发企业在开发贷方面更具融资的优势，其可获得比较高的授信额度，这在一定程度上可降低资金方面的成本投入[3]。依据房地产开发企业的融资现状来看，实际上除了银行开发贷款方面，其他的融资如自筹资金、按揭贷款等方面的融资是受到限制的，未来房地产开发企业的融资环境仍将处于偏紧的情况。

除了以上提及的房地产业及其开发企业发展现状中比较突出的两点问题之外，还存在其他的许多问题。而为了在大的环境下生存、竞争，供应链的优化及有效管理是房地产开发企业经营发展的突破口。

2、房地产供应链管理现状及问题分析

房地产供应链主要是以房地产开发企业为核心，涉及到的其他企业如材料供应商、建筑施工单位等相关单位、企业与之共同构成供应链，在此链条上各相关企业为彼此提供各自需要的资源、产品等[4]。房地产开发企业对供应链进行管理，也就是指以企业需求、项目为核心，与链条上其他企业加强资金、物资等方面的合作共享，最终提升经济效益。

就房地产开发企业供应链管理的现状看，其已经形成了以下三种模式：（1）分工合作开发模式：该模式主要用于中小型房地产开发企业，其项目一般不会非常大，能够在一定程度上补充企业资金、人力等方面的不足，由此降低企业经营当中的风险。当然，这种模式下各企业的合作也是非常灵活的，即合作时间、对象等均不是固定的；（2）合作伙伴联盟开发模式：这种模式主要是实力较强的企业之间进行合作，实现信息、成本等各方面补充，最终实现供应商、开发企业的共赢，因此对合作伙伴要求也是非常高的[5]；（3）品牌开发模式：该模式对房地产开发企业的实力要求非常高，即在供应链上要充分发挥出企业组织、管理等的作用，这种开发模式通常是将企业及楼盘的品牌相互结合起来。

而依据当下房地产开发企业对供应链管理现状中的具体问题来看，突出的问题主要有三点：（1）在供应链管理当中，涉及到的行业、产业及企业非常多，这也意味着房地产企业供应链的管理和运作存在一定的难度，管理当中也会出现许多不规范的地方[6]；

（2）房地产供应链中，各相关合作企业在信息等方面的交流沟通还存在阻碍，从而也容易导致企业出现经济效益的损失；

（3）在供应链中，房地产开发企业是核心，但管理过程中其核心位置没有得到充分的发挥，大多数开发生内部组织的连贯性不足，管理效率相对较低。

根据以上分析，房地产开发企业要在当前该行业发展现状环境下进一步提升竞争力，从供应链管理的优化入手，是非常关键的一步。

3、供应链管理下的房地产企业竞争力提升策略

房地产开发企业竞争力的提升，从供应链管理出发，则具体可从以下几个方面入手：

3.1依据企业自身情况选择供应链管理模式

目前房地产业供应链模式主要包含三种，每种各具优势和特点，为提升开发企业自身的竞争力，则需要充分分析当下企业自身及外在环境选择相应的供应链管理模式。企业管理者对自身的经营情况等必定是非常清楚的，最为主要的分析当下的市场环境，例如对市场进行细分确定客户群体、对房地产开发流程中不同阶段涉及到的成本控制点分析等等，在此基础上选择相应的供应链管理模式，而后从供应链中的各个环节信息、资金等方面的流通进行优化管理[7]。例如，将开发企业经营当中的成本进行细化，实现供应链上的信息、资金等的流通。由此，提升企业的竞争力。

3.2突出发挥房地产开发企业的核心作用

房地产开发企业是供应链上的核心企业，在选择好供应链管理模式之下，企业需要以自身发展为核心，调动资源等的高效运用，将其他企业及相关资源如建筑材料、施工、销售等进行优化、重组，实现开发商的核心引导作用，使得供应链能够高效运行。为此，企业具体可以通过制定管理标准，建立信息平台的方式实现供应链中各企业、节点的信息、资金流通等，而开发企业自身在设计方案、建筑工程建设等方面也依据其他各企业的相关信息、支持等采取具体的措施。

4、结束语

综上所述，房地产行业目前的发展现状当中，一方面存在高库存的现象，另一方面房地产开发企业融资环境受限，企业整体的发展环境不容乐观。而从房地产开发企业的供应链管理现状中，也不难看出其中存在的问题是比较突出的，这对企业的可持续发展必定会产生一定的影响。就此，以上也进行了深入的分析和探讨，并从供应链管理的角度提出两点企业提升竞争力的策略，上述内容还存在许多不全面和不足的地方，但希望可以带来一些参考。

参考文献：

[1]王幼松,伍洋,张雁.基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究[J].建筑经济,2010,08:105-108.[2]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息,2010,24:68+70.[3]李淑华.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报,2011,06:191+193.[4]赵彬,刘星.基于BIM的房地产供应链管理研究[J].项目管理技术,2016,02:40-44.[5]蔡政.基于物联网的房地产开发企业供应链管理研究[D].山东建筑大学,2014.[6]刘灵.供应链视角下房地产开发企业成本管理研究[D].辽宁工程技术大学,2013.[7]伍洋.房地产企业供应链成本管理研究[D].华南理工大学,2011.

第二篇：易采汇：房地产企业供应链金融之商票融资篇

房地产企业供应链金融之商票融资篇

前言：

地产从严调控后，银行表外与非标融资受到严厉“打击”，私募、信托等主流机构在土地款融资方面亦被拒之门外。房地产企业在新规下除了通过各种融资主体和融资用途的转换曲线救国外，利用关联企业或关联交易的设置并通过小额贷款公司、担保公司、保理公司、P2P平台等进行商票融资亦越来越受重视。

目录

一、商业承兑汇票概述

二、商票融资的主要方式

2.1小额贷款公司商票质押贷款模式 2.2担保公司票据收票收益权买断模式 2.3保理公司债权转让模式 2.4 P2P平台商票质押模式

三、操作流程

四、开票主体的选择

五、风险控制

5.1信用风险与道德风险 5.2业务操作风险 5.3发生票据纠纷的风险

一、商业承兑汇票概述

商业汇票是指出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。根据承兑人的不同可以分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。其中，商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑的票据，依据《中国人民银行关于促进商业承兑汇票业务发展的指导意见》（银发[2006]385号）的规定，商业承兑汇票可以由付款人签发并承兑，或由收款人签发交由付款人承兑的汇票。

对商业企业而言，以商业承兑汇票作为支付结算方式，开票方在商票开出之后就可以抵扣增值税进项税额，而收票方根据应收票据不计提坏账准备的规定可以达到优化企业报表的目的。同时由于商业承兑汇票具有流通性（商票上所载明的权利可经过背书转让的方式自由流通）、无因性（持有人在行使商票权利时无须证明其取得汇票的原因）、在授信额度的情况下可快速变现，融资费用低等特点，其已经从最初的支付工具演变为融资工具。

二、商票融资的主要方式

商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资，但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。除此之外，市场上可以消化商业承兑汇票的机构还有小额贷款公司、担保公司、P2P平台以及保理公司等。2.1）小额贷款公司商票质押贷款模式

小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务，因此，一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作，即收票企业向小额贷款公司申请借款的同时，将其持有的商票背书质押给小额贷款公司，到期前由小额贷款公司委托收款银行或通过票据交换系统向付款人提示付款。根据《支付结算办法》第二百零三条的规定：收款人办理委托收款应向银行提交委托收款凭证和有关的债务证明。在实践中，商票到期托收需要提交的资料因银行而异，可以由公司财务人员咨询开户行后准备相关资料办理托收手续，如果开出的是电子商业承兑汇票则无需提交其他资料。(请横屏看图)

2.2）担保公司票据收票收益权买断模式

担保公司虽然不能直接开展资金业务，但是可以采取委托贷款的方式，给持有商票的借款人提供贷款，也可以通过在全国性或地方性的金融资产交易平台购买票据收益权的方式进行操作。具体来说，收票企业注册成为金融资产交易平台的会员后，将商票在平台上进行挂牌，并与平台签订《资产转让协议》，担保公司则在平台上进行通过摘牌的方式买断票据收益权，并与平台签订《资产受让协议》，之后，由收票企业与担保公司在线下签订债权转让协议及担保协议等法律文件，并提交平台审核以完成摘牌。要注意的是，担保公司与收票企业通过债权转让的方式取得了票据权益，基于票据“无因性”的特点，收票企业与开票企业之间如存在瑕疵并不影响担保公司实现票据权利，但根据《票据法》及司法解释，票据的“无因性”并不是绝对的，如果持票人是以欺诈、偷窃或者胁迫等非法手段取得票据，或者明知有以上行为仍恶意取得票据，或者明知基础法律关系中存在抗辩事由而取得票据的，主张票据“无因性”将不被认可。(请横屏看图)

2.3）保理公司债权转让模式

商业保理公司在围绕核心企业开展保理业务时，最困难的就是如何解决买方对应收账款真实性、完整性和合法性的确认。由于商票具有“无因性”的特点，使得越来越多的商业保理公司开始青睐于使用商业承兑汇票来解决应收账款确认难的问题。至于商业保理公司是否可以开展以商业承兑汇票作为付款条件的保理业务以及以何种形式开展涉及商票承兑汇票的保理业务，目前监管部门还没有出台相关的文件对此进行明确。

在监管部门态度还不明朗的情况下，保理公司在操作商票业务时的通常做法是，与收票企业签订《应收账款保理合同》并完成应收账款转让通知等手续，形成应收账款债权转让的保理关系，在此基础上约定如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的，则应将商票同时背书转让给保理公司。

从最高人民法院民二庭终审判决的(2015)民二终字第134号案的判决结果来看（，最高人民法院民二庭终审判决的(2015)民二终字第134号案，即上诉人国中医药有限责任公司与被上诉人中信商业保理有限公司票据纠纷一案所表明的司法观点来看），虽然还不能从整体上视作为商业保理公司是否可以开展以商业承兑汇票作为付款条件的保理业务以及以何种形式开展涉及商业承兑汇票的保理业务的结论性意见，但至少最高人民法院是认可保理业务关系可以作为商业保理公司取得票据权利的“真实交易关系”的。因此我们认为，保理公司通过上述交易结构取得票据权利是可行的。(请横屏看图)

2.4）P2P平台商票质押模式

市场上P2P平台开展商票业务的模式主要有两种：

1.由于P2P平台投资人数量众多且分散，投资人作为债权人很难实现质押权，通常的做法是把票据质押在平台或者平台指定的第三人名下，但这样就导致了质权人与债权人不一致的情形。从目前的司法实践来看，在质押权人与债权人不一致且债权人无法证明自己是质押权人时，债权人将面临质押权无法实现的风险。为规避这一问题，P2P平台的做法是：收票企业先将商票背书转让给表面无关联的第三方保理公司，保理公司再将票据收益权转让给P2P平台投资人，保理公司同时为投资人提供连带担保责任，到期由保理公司托收后归还给平台投资人。(请横屏看图)2.通过质押权委托行使的方式开展票据业务，即通过合同约定投资人为质权人，同时由投资人与平台签订委托合同，委托平台代为行使质押权，包括代为签订质押合同、代为行使质押权等。（请横屏看图）

三、操作流程 虽然不同机构在开展商票融资业务时的模式不尽相同，但在具体的操作流程上基本上没有太大区别，本文结合小额贷款公司、担保公司、P2P公司以及保理公司等机构在实践中的操作方式，对商票业务的基本操作流程进行梳理如下： 1.按资料清单要求收取资料并完成内部立项；

2.提交立项报告并经风控部审核通过后，与持票企业确定现场尽调时间； 3.现场核实持票人的经营情况及贸易真实性、历史结算情况等； 4.开票企业出具查询查复书并盖章，同时核实底联；（电票除外）5.持票人将商票现场背书质押（转让）给资金方；

6.签订借款合同、商票质押合同、商票背书转让确认函等法律文件； 7.资金方在收到持票性支付的费用后放款； 8.商票到期前10日向付款银行提示付款。

在实践当中，由于开票企业往往是国企、央企和上市公司等大型企业，议价能力较强。所以对开票企业往往只能通过公开披露的信息对其经营情况和财务状况做分析。在商票融资业务中，资金方一般都会要求持票人承担连带担保责任，因此，对于持票人可按照资金方的要求进行尽职调查，但最主要的还是要核实贸易真实性和历史的交易结算情况。关于贸易真实性的核实，一般会要求持票人提供贸易合同、发票原件、送货单、验收单等资料，而关于历史交易结算情况，可以通过银行流水进行核实。

四、开票主体的选择

在实践当中，各类机构对开票企业的选择标准不一，这和企业的资金成本与收益有关系。比如联想、中兴、比亚迪、万科等企业开出的商票，到银行申请贴现的费用基本在年化5%—8%之间，这样的收益对于大多数的小贷公司、P2P平台和保理公司来说讲是没有收益甚至是亏损的。目前，市场上资金方开展商票融资业务能够接受的利率比较一致，基本在年化11%—14%之间，而大多数P2P平台能够接受的利率在年化15%左右。从资产端来看，主板上市公司开出的商票具有较强的议价能力，能接受的融资成本在年化10%—12%之间，而中小板上市公司由于总体资产规模较小，能够接受的融资成本在年化13%—14%之间。从风险控制与收益两方面考虑，较大型的国企、央企，以及主板上市公司、中小板上市公司开出来的商票是各机构最为青睐的。在实践当中，由于国企、央企等企业信息不透明，且难以配合资金方进行尽调等原因，该部分企业的商票只有少数资金方选择承办。而对于上市公司的选择，一般都会先对企业的资产规模、主营业务是否稳定、近几年企业的盈利情况、经营活动产生的现金流、资产负债率、流动比率、速动比率以及短期负债情况等指标进行评估之后做出判断。

五、风险控制

商票融资本质上就是一种信用融资，对于资金方来讲，主要的风险来自于出票企业的信用风险和道德风险，以及业务操作过程中存在的风险。因此，选择信用记录良好、综合实力强的企业就成了控制风险的最重要的手段。5.1）信用风险与道德风险

从还款意愿上讲看，商业承兑汇票承兑人是付款第一责任人，属于承兑人的刚性兑付责任，如果不兑付，将记入承兑人在中国人民银行的征信系统。因此，对于开票企业而言，一旦到期不兑付或兑付不了，将会对其产生极大的负面影响，特别是上市公司。从还款能力上看，则需要通过尽调来评估企业的资产规模、负债情况、主营业务以及现金流等指标后作出综合判断。5.2）业务操作风险

商业承兑汇票分为纸质商业承兑汇票和电子商业承兑汇票两种。由于电子商业承兑汇票的出票、承兑、背书、提示付款等业务都是通过银行电子商业汇票系统办理，因此不会存在假票或票据存在瑕疵等问题。所以，业务操作风险主要是指纸质商业承兑汇票可能存在假票、票据存在瑕疵的风险。

在实践操作中，为防止出现假票的情况，有些资金方会要求开票企业与持票企业到银行现场购买商票并完成出票、背书等手续，这样可以最大程度的减少假票的风险，但这属于极个别的情况。一般的做法是将已经开出的商票拿到出票企业处核验底联，并由出票企业现场出具查询复查书，当然，虽然这是目前市场上同行也是各方都能接受的做法，但仍旧并不能完全避免出现假票的风险。至于票据瑕疵的问题，通常是指背书过程中存在印鉴不清晰的问题，对此，在商票背书的同时，可以让背书人同时出具一个证明，证明系背书人疏忽导致印鉴不清晰的情况。5.3）发生票据纠纷的风险

在票据纠纷发生时，持票人向出票人或背书人行使追索权时，后者往往会提出各种抗辩理由，特别是在基础法律关系存在瑕疵以及持票人取得票据的合法性上提出抗辩，但基于商票“无因性”的特点，只要持票人能够证明系合法取得，且票据符合票据法规定的格式要求，记载事项齐全，则持票人可以基于商票无因性对抗后者的各种抗辩事由。西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台，集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，提供地产、金融领域前端法律顾问、税务筹划等综合顾问服务，投融资架构及融资产品结构设计等顾问服务，跨境投融资结构设计、资金出入境合规设计及法律、财税服务等。

第三篇：房地产开发企业工程项目建设内控管理制度汇

房地产开发企业工程项目建设内控

管理制度汇编

2011年10月/ 65

目

录

01、工程项目重大事项集体审议制度„„„„„„„„„02、岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 03、工程项目中介机构比选委托制度„„„„„„„„„

04、工程项目和大宗物资招标采购管理制度„„„„„

„17 05、工程变更管理制度„„„„„„„„„„„„„„

„23 06、工程现场签证管理制度„„„„„„„„„„„„

„32 07、工程项目设计管理制度„„„„„„„„„„„„

„35 08、工程合同管理制度„„„„„„„„„„„„„„

„42 09、经济合同管理制度„„„„„„„„„„„„„

„„46

10、现场监理管理办法„„„„„„„„„„„„

„„50

11、工程项目建设资金使用管理制度„„„„„„

„„54

12、工程竣工决算（结算）管理制度„„„„„„

„„57

13、政府性投资项目财务决算管理制度„„„„„

„„60

14、工程项目竣工档案管理制度„„„„„„„„

„„63

15、工程项目交付后评估制度„„„„„„„„„

„„80

16、工程项目竣工质量验收管理制度„„„„„„

„„„„83

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工程项目重大事项集体审议制度

1、总则

为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为，实现科学决策、民主决策，防范决策风险，根据省、市、区有关规定，结合本公司实际，特制定本制度。

2、基本原则

2.1、依法决策原则。遵循国家地方基本建设相关法律法规，确保决策内容合法、决策程序合规。

2.2、科学决策原则。加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估，增强决策的科学性，有效防范决策风险。

2.3、集体决策原则。根据职责、权限和议事规则，对工程项目建设过程中的重大事项进行集体讨论和研究。坚持民主集中制，按照少数服从多数的原则作出决定。

3、对象范围

工程项目重大事项，主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。

4、权限设定

4.1、公司成立工程项目建设领导小组，由公司总经理任组长，成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。工程项目建设领导小组根据工作内容不同，下设四个工作小组，分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查

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小组，四个工作小组组长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。

4.2、公司工程项目建设领导小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。在工程项目开发建设过程中根据项目实际情况，对需要公司集体研究的重大事项进行专题审议，包括但不限于新投资项目可行性研究、设计发包审议、项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大制度拟订等工作。

5、基本程序

5.1、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究，经过必要的研究论证程序。项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建设领导小组的相应工作小组，组织相应专业技术力量进行专题论证，有必要的邀请外部专家听取意见，并形成书面材料。

5.2、工程项目建设领导小组决策事项应当提前告知所有参与决策人员，并为所有参与人员提供相关材料。必要时，可事先听取反馈意见。

5.3、工程项目建设领导小组决策会议超过三分之二以上人数方可召开。工程项目建设领导小组应当以会议的形式进行充分讨论，会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。会议对议题实行逐项表决，赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。如持赞成意见和反对意见的人数接近时，可暂缓表决，待下次会议另议。

5.4、紧急情况下由个人或少数人临时决定的，应在事后及时向公司工程项目建设领导小组报告。临时决定人应当对决策情况负责，公司工程项目建设领导小组应当在事后按程序予以追认。

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5.5、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会议内容，应当完整详细记录形成会议纪要并存档备查。

6、监督检查

6.1、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。逐步建立决策的考核评价和后评估制度，健全决策失误纠错改错机制。

6.2、公司依照《国有企业领导人廉洁从业若干规定》的相关要求，结合考核对本制度的执行情况进行监督检查。

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岗 位 职 责

1、土建施工员岗位职责

1.1、负责对其所承担项目的土建工程管理工作，严格按照国家施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。负责协调好施工单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

1.2、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施，并提出合理建议。及时办理职责范围内的工程现场签证、工程变更联系单的流转和审核工作。

1.3、做好重要部位的技术复查工作，参与单位工程各分部分项的质量验收和评级工作，跟踪管理关键工序的施工，参与隐蔽工程的验收和签证。

1.4、对进入施工现场的各种原材料进行检查，严格按照相关招投标文件确定的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。督促施工单位按规范抽样检验，不合格的不准进场、不得使用。监督监理单位安排施工单位做好沉降观测点，并对施工单位的沉降观测进行抽查。

1.5、会同设计、监理、勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。配合预决算人员做好工程结算工作，督促施工单位及时整理归档竣工资料。

1.6、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。

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1.7、积极学习新技术、新材料、新工艺，根据项目进展情况，提出技术可行、造价经济的合理化建议。

1.8、接到部门领导交办的其他工作任务，立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

2、安装施工员岗位职责

2.1、负责对其所承担项目的安装工程管理工作，严格按照国家的施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。负责协调好安装单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

2.2、熟悉施工图纸、联系单，参加图纸会审和技术交底，掌握主材型号、设备型号、数量，熟悉管线走向、安装形式。

2.3、按照安装规范，督促安装单位做好预埋工作，不影响土建施工，预留预埋位臵准确。有序安排好材料、设备的物资供应计划。

2.4、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级，发现不合格的要当即责令退场，并及时向领导汇报。验收须认真仔细，发现问题应当即指正，提出处理要求，责令限期整改。

2.5、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。每月及时做好水电费汇总复核工作。

2.6、各单体工程安装质量要确保全部合格，争取优良。对分管工程的各项原始记录和技术资料要及时整理，会同土建施工员做好工程质量验收、竣工资料审核和工程现场签证工作。

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2.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

3、总师办技术管理岗位职责

3.1、参与分管项目的方案设计的招标、会审工作，根据新技术、新规范要求，积极参与初步设计的优化设计，施工图设计的完善等工作。通过优化设计，实现对项目概算、预算、决算的有效控制。

3.2、负责组织设计交底和图纸会审工作，并审核图纸会审纪要。承担工程的技术管理，严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸，会同其它专业技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。

3.3、掌握工程动态，及时处理或报告工程中需要协调的技术问题，负责就图纸协调设计单位、施工单位和监理单位。

3.4、定期与工程部到项目现场进行质量巡查，发现问题与工程部沟通，必要时向上级主管反映。

3.5、负责工程设计变更联系单的起草和流转，及时签复工程变更联系单，涉及工程造价调整的应征询预算人员的意见。

3.6、协助做好工程成本管理，牵头做好工程项目的合同管理。

3.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

4、预算员岗位职责

4.1、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等进行工程造价管理工作。严格按规定做好预决算工作，认真

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审核施工单位报送的工程量、工程款，严格控制工程造价。

4.2、负责工程建设中有关工程成本的核算、测算、控制工作，作好工程成本的动态管理，并及时报相关部门。

4.3、参与单位工程设计交底，图纸会审，参与工程招投标工作。认真审查代理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。工程决算完成内审后，及时报送审计部门批复，并会同工程部做好施工单位工程款结算工作。

4.4、做好预决算统计工作，设臵工程成本预算动态管理台账，及时上报工程成本动态统计报表。

4.5、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料，掌握市场动态，并做好其它与预决算有关的资料收集及建档工作。

4.6、做好决算成本、预决算管理的分析工作，参与项目竣工后成本评估工作。

4.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

5、前期员岗位职责

5.1、根据公司建设计划做好项目的征迁工作，申领征迁许可证，动态跟进项目征迁工作进度，及时办理建设用地规划许可证、土地证。

5.2、协助做好施工前的“三通一平”，负责项目施工用水、施工用电的申请和安装工作，负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。

5.3、按基本建设程序办理建设项目的报批手续，依法缴纳各类规费、配套费,及时申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

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5.4、及时取得项目立项批复，配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及交评、环评等专项的评审工作，及时联系政府职能部门签复意见，并做好批复的催办工作。

5.5、负责联系公司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工作，牵头做好竣工项目专项验收工作，及时做好竣工项目验收备案。同时，做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。

5.6、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新规定、新要求，及时与总师办、工程部沟通。

5.7、积极完成部门负责人交办的其他工作任务，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

6、销售员岗位职责

6.1、开展市场调查，了解当地房地产市场行情，掌握市场发展趋势。明确目标市场，从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。参与研究项目的总体规划及房产的结构、户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。

6.2、掌握区域内竞争性楼盘的动态情况，根据项目的总体规划要求，开盘前提出定价方案、销售方案报上级审批。

6.3、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销售情况，熟练业务技巧，加强与客户的沟通，积极开展对外营销活动。

6.4、及时做好预售合同、销售合同、补充合同，以及客户资料的初审、确认工作，负责销售合同的洽谈与签订，并妥善做好销售档案管理工作。

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6.5、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表，及时结清房款，定期向公司上报销售统计报表。

6.6、树立良好的服务意识，提供优质的售前、售中、售后服务，及时妥善处理客户纠纷，维护公司利益和良好的企业形象。

6.7、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

7、会计岗位职责

7.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度，负责公司财务核算工作，及时完成账务处理和成本核算，编制相关会计报表。

7.2、逐笔审核会计原始凭证的真实性、规范性、有效性，不符合不入账。

7.3、负责税务申报工作，动态掌握国家地方税务法规，正确填报资料、及时足额上缴税金。

7.4、负责管理公司的会计凭证、账薄、财务报表等财会资料，严格保管会计档案。

7.5、定期与出纳核对资金收、支、余状况，确保帐帐、帐实相符。负责定期编制好公司资金的收支计划。

7.6、负责空白发票和收款收据的申购工作。

7.7、协助做好税务检查、审计的相关工作。

7.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

8、出纳岗位职责

8.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度。

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8.2、办理现金收支和银行结算业务。现金和银行收支均应遵循财务制度。

8.3、严格控制现金的使用管理，库存现金必须严格保管、符合规定。8.4、严格资金支付制度，坚持财务“一支笔”。对不符合国家财经政策和公司有关规章制度的支出要求应予拒绝。

8.5、及时做好银行日记帐，做到日清月结，帐实相符。按月与银行对账单进行核对，未达账应及时查明原因。

8.6、掌握银行存款余额，及时报送公司资金状况。

8.7、及时完成本部门负责人交办的其它工作。

9、办公室岗位职责

9.1、保管本公司印章，严格履行公司印章管理制度的相关工作职责。9.2、负责公司日常的文书工作，做好公司文件和其它文字材料的文印工作。

9.3、负责做好公司各项会务工作。协助做好公务接待和来信来访工作。

9.4、负责公司人事、工程及综合档案的归档和日常管理工作。

9.5、做好公司的后勤管理工作，包括采购和发放办公用品、劳保用品等工作。做好公司食堂的日常管理和帐务工作。9.6、负责做好公务用车的调派工作。做好办公楼的日常维护、保安、保洁管理工作。

9.7、做好公司职工的日常考勤管理、劳动纪律管理，及时办理劳动合同和社会保险手续。

9.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

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10、驾驶员岗位职责

10.1、遵守国家地方相关交通法规，做到安全驾驶，确保人身、车辆安全。

10.2、服从办公室对车辆的统一调配，服务态度优良。不因私使用公车，不擅自将车辆借给他人使用。

10.3、做好车辆的日常维护保养工作，保证车辆的正常使用功能和外观的整洁美观。

10.4、按照要求做好车辆费用的报销工作，必须做到帐实相符。一般汽车维修经办公室审核，重大维修须经公司领导同意后方可进行。

10.5、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

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工程项目中介机构比选委托制度

1、总则

为规范工程项目建设相关中介机构的业务委托管理，通过比选等方式，以合理低价、择优选择中介机构，特制定本管理制度。

2、基本原则

2.1、透明公正原则：比选过程公开、透明，公司招标工作审查小组应全面沟通、信息共享，评标、定标时做出集体公开决策。

2.2、充分竞争原则：每次比选都应有充分适量的单位参与，公司应鼓励入围单位积极开展公平竞争，确保比选具有充分的竞争性。

2.3、择优定标原则：公司根据工程项目中介业务的特点，选择具有充分竞争优势的单位中标。

2.4、保密原则：入围单位对自己的投标资料必须保密，互不串讲。各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，公司任何经办人员不得泄露或作不当承诺。

3、适用范围

省、市、区政府和相关职能部门的法规、规章未作招标要求的，涉及工程项目造价咨询、招标代理、质量检测、检验试验、工程审计等中介业务的承包单位选择。对政府垄断服务项目，或因技术、市场原因造成实质性垄断的中介服务项目采用议标、直接委托确定。当不止一家可供选择时，即可采用比选方式确定中标单位，一般不少于2家，有条件的选择至少3家。

4、工作程序

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4.1、制定比选计划。内容包括：项目简介、服务内容、服务期限、服务质量要求、费用报价要求、送标截止日期、比选办法、违约责任、相关规范和特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求。

4.2、制定比选打分方法。制定与具体中介服务业务相适应的服务方案打分方法。一般情况下：公司资历和近期业绩（30分）、从业人员资格和业绩（20分）、服务收费水平（30分）、服务计划和服务承诺（10分）、其它应考虑的因素（10分）。

4.3、发出入围邀请。对资格初审合格的适当数量的比选入围单位发出邀请函，必要时收取适当金额的保证金。入围单位应满足下列条件：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，满足相应项目中介服务的资质需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年在高新区（滨江）无不良市场行为。

4.4、服务方案比选。中介业务发包经办部门会同招标工作审查小组组织3人或3人以上，根据预定评分方法进行打分，评标人员根据中介服务方案书中的内容及各评分因素所占的分值进行综合打分,凡得分最高者推荐为中标单位。

4.5、定标和签约。经过必要的商务技术谈判后，经公司工程项目建设领导小组同意，确定中介服务单位。中介业务发包经办部门负责与中介机构签订书面合同。

4.6、资料管理。由业务主办部门负责比选过程资料的收集、整理、15 / 65

归档。

5、服务后评价制度

5.1、服务项目结束后2个月内，工程招标审查小组应会同公司中介单位服务对象对中介服务单位的合同履约情况进行书面评价，包括：服务质量、工作绩效、服务响应速度、现场管理质量等。

5.2、对评价不合格的中介机构，三年内不得入围本公司的中介服务比选。对长期合作、评价优秀的中介机构，在中介服务项目时间紧急、金额不大的情况下，可以采用议标、直接委托形式进行中介业务发包。

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工程项目和大宗物资招标采购管理制度

1、总则

为规范公司工程项目和大宗物资招标采购工作，保证招标采购工作公开、公平、公正进行，按照合规、择优、高效的原则选择工程项目和大宗物资承包单位，特制定本管理制度。

2、适用范围

本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等招标内容。

3、实施办法

3.1、工程项目的勘察设计、监理、施工类招投标由杭州建设工程招标办组织招标并进行备案。材料及设备等采购项目由杭州市政府采购中心组织采购并进行备案。

3.2、为便于工程项目的管理、减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施工、提高工作效率，工程招投标和大宗物资采购应尽量减少和避免单项工程的分解招标。

3.3、工程建设项目单项合同估算价在5万元以上的，设计项目单项合同估算价在50万元以上的，监理单项合同估算价在5万元以上的，一般应采用公开招标方式。

3.3.1、工程建设类：工程项目估算价5万元以上、200万元以下的，按（区办„2011‟5号）文件规定执行。200万元以上的项目以《关于进一步加强杭州市国有投资建设工程施工招投标管理的实施意见》(杭政办函[2009]68号)、《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工

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招标资格后审评标暂行办法》（杭建发市[2009]168号）文件规定执行。

3.3.2、设计类项目：建筑工程总建筑面积在5000平方米以上，或工程设计费在50万元以上的，按《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市建设工程方案设计招标投标管理办法的通知》（杭政办函[2010]299号）文件规定执行。

3.3.3、监理类项目：监理合同估算价在5万元以上的，按（区办[2011]4号）文件规定执行。

3.3.4、材料及设备类：按《政府采购法》规定执行，具体由区政府采购中心确定招标方式。

3.4、电力电信等特殊行业施工项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按《关于国有投资项目涉及特殊行业有关建设问题的专题会议纪要》（区纪要[2009]117号）文件执行。

3.5、估算价不超过50万元的服务类项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按区纪要[2007]4号文件执行。

3.6、工程项目和大宗物资采购招标工作，遇需“特事特办”的项目，或者项目的技术性、专业性特别强，符合条件的潜在投标单位数量有限的，或者受自然因素限制，如采用公开招标会延误建设工程项目实施时机的，经建设行政主管部门批准可实行邀请招标或直接发包。

4、招标文件编制

4.1、设计、监理、施工类项目由本公司委托专业的招投标代理公司

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进行招标文件的编制；材料及设备类采购由区政府采购中心委托专业的代理公司进行采购文件的编制。

4.2、公司工程招标重点审查内容包括：

4.2.1、工程标段划分的合理性。应综合工程项目的复杂程度、技术要求、工期要求，合理划分标段。避免标段过小，导致不能发挥规模效益、提高报价，也要避免标段过大，导致不能按时竣工或者降低工程质量、减少潜在投标单位。

4.2.2、评标办法的公正性。严格按省、市、区工程招标监督管理部门制定的评标办法执行。

4.2.3、工程量清单的准确性。公司预决算人员应对工程量清单进行及时复核，如发现较大或重大错误或遗漏，应顺延招投标工作进行。要确保工程投标文件编制合理、必要的时间。

4.2.4、专用条款的风险性。应对投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同价款的调整的条件和方法、工程变更的确认和工程竣工结算等相关事项进行清晰的界定。

4.3、经公司工程项目建设领导小组审核同意的招标文件，按规定程序报送相关招投标管理部门批准。

5、开标、评标和中标

5.1、开标

公司委托的工程招投标代理公司或采购中心指定的招投标代理公司负责主持，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标过程应当记录并存档备案。

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5.2、评标

5.2.1、评标委员会组成。采用公开方式招标的，评标委员会专家成员的确定，按照市、区招投标管理部门和区政府采购中心相关法规的规定执行。本公司原则上不派代表参加评标。

5.2.2、评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。评标可以采用综合评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。

5.2.3、采用资格后审评标法的严格以《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审评标暂行办法》执行。

5.3、定标

5.3.1、由评标委员会（评标小组）以书面形式向招标人提交评标报告，推荐1-2个排序合格的预中标人。

5.3.2、评标结果经公司工程项目建设领导小组审核，公司会同招标代理公司通过对第一预中标人的询标和网上公示，确定中标人。

6、授予合同

中标单位确定后，总师办按照中标通知书规定的日期，以中标价与中标人签订施工合同、设计合同、监理合同、材料及设备采购合同。

7、标后跟踪管理

加强对标后合同签订情况的监督，防止相关人员阻挠、拖延与中标单位签订合同，或在合同中擅自改变招标文件和投标文件实质性内容。需要重新组织招标的，应及时督促启动相关程序。

8、招标组织机构

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8.1、公司工程项目建设领导小组对工程项目和大宗物资招标采购负总责，具体由工程招标审查小组进行日常监督管理工作。

8.2、公司总师办是工程项目和大宗物资招标采购的具体经办部门，负责组织招投标代理公司全面全过程地落实招投标工作。

9、工作纪律

9.1、招投标相关工作人员不得向投标人及其他第三方透露有关招标的任何情况。对于所编制的工程标底或预算价，应负责保密，不得向其他部门及任何无关方透露。

9.2、招投标相关工作人员应遵守职业道德，不得接受投标人任何形式馈赠。对违反规定的相关工作人员将进行严肃处理。构成犯罪的，依法追究其法律责任。

10、附则

本管理制度未尽事宜，应以国家法律法规和省市区相关主管部门的规定为准。

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工程变更管理制度

1、总则

1.1、为加强对公司投资项目工程变更的管理，确保工程变更进行必要的审核和信息流转，有效控制工程投资和工期，根据省、市、区的有关规定，结合我公司实际，特制定本管理制度。

1.2、工程变更是指在施工过程中，由于设计图纸本身差错，设计图纸与实际情况不符，施工条件变化，原材料的规格、品种、质量不符合设计要求等原因，由建设单位、监理单位、设计单位和施工单位协商确定在工程施工合同基础上发生的工程变更（资金变更）。包括设计方案变更、地质地貌条件变化变更、材料变更、施工条件变更、政策调整变更及其它变更等。

2、工程变更条件

2.1、凡符合下列条件之一者，可列入工程变更：

2.1.1、达到原设计标准质量，可降低投资或节约土地的；

2.1.2、达到原设计标准质量，不增加投资或投资增加不多，能够解决特殊的技术问题或对缩短工期效果明显的；

2.1.3、设计虽然可行但明显欠合理的；

2.1.4、在不增加投资的情况下，便于采用新技术、新工艺、新材料、新设备，有利于提高工程质量标准，提高工效和促进技术进步的；

2.1.5、不增加投资或投资增加不多，有利于改善使用条件、节约能源、节省工程的维修养护费用或便于日后改造和扩建的；

2.1.6、建设单位因工程使用目的、功能或质量要求发生变化的；

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2.1.7、因交地拖延或工程进度延期等；

2.1.8、为减少对项目周边环境影响和确保安全的；

2.1.9、因意外事故引起的；

2.1.10、其它特殊情况。

3、工程变更等级和审批权限

3.1、工程变更等级：

3.1.1、小额工程变更是指单次变更增加工程投资金额在5万元（含）以下工程变更。

3.1.2、较大工程变更由是指单次变更增加工程投资金额在30万元（含）以下或变更金额占合同造价3%（含）以内的工程变更。

3.1.3、重大工程变更是指单次变更增加工程投资金额在30万元以上或变更金额占合同造价3%以上的工程变更，或累计变更增加工程投资金额在50万元以上或变更金额占合同造价5%以上的工程变更。

3.2、审批权限：

3.2.1、小额工程变更由公司现场工程师、预决算、工程部 经理、工程变更审查小组办公室负责人审核签署意见后，报分管领导审批。

3.2.2、较大工程变更在小额工程变更审核流程的基础上由 公司工程变更审查小组集体审查研究，由组长签字、盖章后生效。

3.2.3、重大工程变更在完成较大工程变更审核流程的基础上，结合工程变更的实际情况，经现场勘察、会议研究、形成书面意见，经公司工程变更审查小组批准，再上报区建设工程重大变更审查委员会审查批准。

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4、工程变更管理

4.1、工程变更实行量价分离的原则，公司负责签证工程变更发生的“量”，不签证“价”，但依据充分的情况除外，同时可提出参考单价。工程变更最终计价由区审计局根据工程施工合同和有关标准规定，结合建设、施工、监理等单位的意见确定。

4.2、设计单位提供方案设计、初步设计后，公司总师办组织各专业工程师参加方案设计、初步设计内审，内审意见应在施工图设计前对设计单位进行交底，切实提高设计施工图纸的质量，从源头上减少设计变更。

4.3、工程招标前，公司总师办组织各专业技术人员，要会同设计单位及符合要求的工程咨询机构仔细审查施工图，最大限度地符合施工要求，以减少工程变更。工程开工前，要会同设计单位、施工单位再次审查施工图，办理一次性设计变更。

4.4、工程变更联系单以工程项目为单位，按时间先后进行编号。在工程建设过程中，联系单由设计单位、建设单位、施工单位、监理单位实行分类管理，待竣工验收时汇总管理。

4.5、凡需工程变更的项目应先办理变更手续后才能施工不 得后补。一般工程变更施工完毕后10日内施工单位须将变更报告单上报监理审核。监理在7日内审核完毕报建设单位，建设单位在30日内审核完毕。特殊情况，由延误部门提出延误原因报告，征得下一程序同意后才能上报。变更报告单不得随意涂改，并必须注明日期。不得用直接在施工图上修改签字的形式代替工程变更报告单。

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4.6、所有工程变更联系都由总师办负责办理，施工单位不得直接找设计单位签证，设计单位未经建设单位同意不得给予签证。工程变更报告单应有建设、监理、施工单位负责人签字及单位盖章方为有效。重大变更应有区建设工程重大变更审查委员会及区领导签字盖章方为有效。未经签字盖章的设计变更一律无效。

4.7、工程变更实行现场校核制，监理单位、建设单位收到 施工单位变更联系单后应马上进行核实，公司工程管理人员和预决算人员必须到现场认真核实会签。没有图纸的变更工程量记录，要求预算人员到现场记录。工程施工变更后，工程费用增减额必须在30日内确认完毕。

4.8、分包工程的工程变更必须通过总包单位统一办理。4.9、所有工程变更设计资料，包括工程变更报告单、修改图、补充图等，均作为竣工结算的依据，按最终确认日期顺序编号整理并归入工程技术档案。

4.10、工程变更资料应包括所有工程变更报告单、施工图纸、施工方案、施工预算、现场检测记录、图片资料、相关试验报告或记录等，重大工程变更资料应增加技术与经济的比较结果。

4.11、遇到不可抗力因素或者较大自然灾害需紧急变更时，监理单位在得到工程主要负责人口头同意后，可以主持开始实施变更，但在变更开始后48小时内，必须补办变更手续。

4.12、隐蔽工程必须有影像资料、原始丈量记录，并通知公司工程变更小组现场踏勘确认。

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5、审批流程

5.1、施工单位提出变更的，应向监理单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由监理单位负责与建设单位、设计单位协商。

5.2、设计单位提出变更的，应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由建设单位负责与监理单位、施工单位协商。

5.3、监理单位提出变更的，应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份。建设单位与设计单位、施工单位要协商一致。

5.4、建设单位提出变更的，要与设计、监理、施工单位协商一致。

6、审批程序

6.1、本公司和设计单位的工程变更联系单。本公司相关部门或设计院根据工程建设需要提出的变更意见，如涉及设计变更，由总师办负责联系设计单位出具变更设计图纸，经总师办审核后，公司分管领导签发后送工程部，如涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。施工单位根据变更联系单和实际发生的工程量和单价，在14日内将工程变更报告及相关附件报监理单位，监理单位在7日内审核完毕报公司工程部、总师办审核。

6.2、施工单位变更联系单。施工单位根据工程项目实际和工程变更的原则，提出的变更联系单报监理单位。监理单位应根据施工图纸、规范审查工程变更的必要性、技术方案的可行性、工程量的可信性，签署具体审查意见后，报公司工程部。工程部接到变更联系单后审查其技术经济的合理性，再由总师办会同预算人员、设计院进行审

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查，并经公司分管领导审批。涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。变更批准后，由总师 发工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。

7、工作职责

7.1、工程部负责办理监理单位和施工单位提出的工程变更申请手续，对工程变更的施工工艺进行把控，并负责变更的实施。

7.2、总师办负责对拟发生的工程变更进行技术可行性、必要性分析和审核，组织预算人员进行经济分析，估算变更成本。变更实施后，核算变更实际发生额是否在估算范围内。预算人员应跟踪、调整工程动态成本。

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工程施工变更联系单签发程序

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工程现场签证管理制度

1、总则

为严格控制工程成本，维护工程现场签证的严肃性，明确工程现场签证的范围、流程、职责、权限，特制订本制度。

2、签证范围

本制度所称工程现场签证（以下简称“工程签证”）是指在下述情况下由施工单位完成而需本公司、项目监理单位加以证明的事项：

2.1、有明确的工程指令，需根据现场实际情况确定实施范围、程度、数量的工作。

2.2、有明确的工程变更指令，但在指令发出时施工单位已按原设计完成的部分或全部工作。

2.3、由施工单位直接安排分包单位完成的、与承包工程直接相关或与现场管理有关的工作。

2.4、按照合同，本应由某一施工单位完成，因故由另一施工单位完成的工作。

2.5、在完成后难以证实的合同内或合同外工程，而日后可能由公司结算支付费用的工作。

2.6、某一施工单位因自身利益受损向另一施工单位索赔，而需由公司证明的事项。

2.7、其他需要工程管理证明的事项。

以上签证事项包括但不限于以下内容：工程量的新增、增加、减少、取消，原材料和设备的价格、品牌、规格、质量等级，以及施工工艺的变更等等。

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3、签证要求

3.1、签证单应说明如下内容：

3.1.1、签证事项发生日期或完成日期、签证提交日期，施工单位经办人及项目经理应签署意见，并盖上施工单位公章。

3.1.2、签证事项及完成情况简述（必要时附图、工作联系函、变更通知及其他书面文件），涉及经济补偿或工期延缓的数量（所列数量应有逻辑关系及清晰的计算式）。

3.1.3、监理单位现场监理工程师及总监签署审核意见时应就签证单的内容逐条审核，说明完成情况，并签署意见。

3.1.4、公司现场工程师、预算员、工程部经理、总工程师、分管副总经理应对签证内容逐条审核，说明完成情况并签署意见。

3.1.5、公司总师办对签证单统一编号并登记台帐，以避免重复签证。

4、签证权限

4.1、单项签证估算金额在5万元以下的，经本制度第3款第4条审核流程后，由工程分管领导审定。

4.2、单项签证估算在5万元以上、30万元以下，或者签证金额占合同造价3%以内，经本制度第4款第1条初审，分管领导审核后，提交公司工程变更领导小组审定。

4.3、单项签证估算在30万元以上、或者签证金额占合同造价3%以上，经本制度第4款第2条初审，提交经公司工程变更领导小组审核后，经公司总经理审批，再报区工程变更领导小组研究确定。

4.4、同一签证事项不得化整化零，必须按实填报、及时审核。

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5、签证时限

5.1、施工单位应在签证事项发生后2个工作日内向监理单位提交签证单。逾期提交，而又无法说明签证事项及完成情况的，监理单位有权拒收。未实行监理的项目，施工单位直接向公司现场工程师提交签证单。

5.2、监理单位应在2个工作日内将签证审核完毕，签署审核意见后交公司审核。

5.3、公司应在3个工作日内签署审核意见。

5.4、特殊的签证事项不可能在短期内完成的，要分批签证。

5.5、工程签证单一式四份，承包单位一份，监理单位二份，公司工程部、总师办各一份。

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工程项目设计管理制度

1、总则

1.1、为加强工程项目设计阶段的成本管理，促进项目设计管理工作标准化、规范化，以达到确保工程质量、进度、成本的控制目标，使工程项目达到最佳的成本控制目标，特制定本管理制度。

1.2、设计管理以项目利润最大化为目标，结合市场需求，以提高产品的性价比为核心，做到布局合理、功能完善、技术创新、节能省地、安全美观、品味提升、成本可控。

2、基本原则

2.1、全过程管理原则。工程项目从可行性研究到方案设计、初步设计和施工图设计，建立完整的估算、概算、预算成本控制体系。

2.2、全员参与原则。工程项目管理涉及的从事技术、经济管理的部门和员工，在各自的工作职责范围内，都应主动及时地参与成本比较、方案选择、信息反馈和分析控制，并形成完整、详细的工作记录。

2.3、目标利润约束下的目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目投资收益的最低目标。在既定房地产售价水平下，对应的工程项目成本是不可突破的项目成本最高上限。

2.4、分级分部门控制原则。公司工程项目建设领导小组负总责，负责管理和协调工程项目建设过程中，各业务部门的成本管理和执行情况。

3、各阶段工作要点 3.1、项目策划方案阶段

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3.1.1、项目策划方案阶段，总师办应根据项目用地自然状况和规划指标，提供2-3个不同的规划设计草案，明确说明每个方案的产品定位、建筑功能、可售建筑面积比例等技术经济指标，提交销售部、财务部和预决算。

3.1.2、销售部就根据项目所在区域房地产市场态势，客观分析本项目的优势劣势、机会威胁，评估每个方案的可售单价、预期利润，编制“项目销售及费用估算”并提交财务部。

3.1.3、预决算编制不同方案的“项目建设投资估算”给财务部。投资估算按成本目录详细计算，并编制估算说明。

3.1.4、财务部根据“项目销售及费用估算”、“项目建设投资估算”，估算项目开发的期间费用及资金成本，计算不同方案的投资利润水平。

3.1.5、以上相关工作由总师办负责牵头汇总，提交公司工程项目建设领导小组研究确定。

3.2、方案设计阶段

3.2.1、项目方案设计通过招投标确定，燃气、电力、给排水、电信等政府性垄断行业另行委托专项设计。

3.2.2、项目策划方案中的主要项目投资作为限额，列入设计方案设计招标任务书，实行成本限额的设计招标。

3.2.3、项目方案设计的中标方案确定后，总师办应会同工程部、销售部、设计院，召开技术经济内审会议，围绕提高项目利润率，提出提高销售总额、降低总成本的可行方案，经全面论证、经济测算后，经总工程师审核、总经理批准后，连同专家评审意见、政府职能部门会

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审意见，由总师办提交设计院在方案设计中落实调整。

3.2.4、总师办在设计单位提供方案设计初稿（白图）、方案设计估算后，组织相关部门进行方案设计内审和优化。主要内容包括：

1、）总体方案审核：重点审查设计依据、设计规模、总图布臵、经济技术指标、配套设施、环境工程、方案概算等的合法性、经济性、先进性和协调性，以及本项目对周边地块日照、交通、环境影响等，提高项目设计的人性水平和实用性。

2、）户型方案审核：重点是引领和适应市场需求，从客户需求出发，审查户型的面积配比、功能布局、通风采光条件，在保证结构安全的前提下，增大套内使用面积。

3、）建筑单体审核：重点审查立面效果、空间布臵、室内装饰、门窗布臵等，力求建筑、环境的人性化和创新。

4、）设计方案审核：要结合投资概算资料进行技术经济比较和多方案论证，确保工程质量、投资和工期的合理性。

公司审核同意的内审意见，由总师办提交设计单位在方案设计中完善。

3.2.5、方案设计会审由总师办会同前期部，联系区建设主管部门审查，并及时取得方案批复。

3.3、初步设计阶段

3.3.1、项目初步设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的监控。

3.3.2、项目初步设计完成后，初步设计成果（白图）及初步设计概算，在初步设计会审前应经公司内审和优化。

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3.3.3、初步设计阶段对图纸的审核侧重于设计深度是否符合国家设计规范、技术标准要求，技术方案是否符合项目总体和专项设计的要求，初步设计概算有无突破方案设计概算。设计基础资料（勘察成果）可靠性，以及设计标准、装备标准是否符合预定要求，总平面布臵和设计方案比较是否全面、经济评价是否合理等。

3.3.4、图纸审查的相关专业包括：

1、）建筑专业；

2、）结构专业；

3、）装修（装饰）专业；

4、）给排水专业；

5、）采暖通风空调专业；

6、）电气专业；

7、）智能化专业；

8、）消防专业；

9、）燃气专业。

3.3.5、工程项目在取得初步设计批复后，进入施工图设计阶段。

3.4、施工图设计阶段

3.4.1、设计院进入施工图设计阶段前，总师办应提供单方造价控制指标、材料设备选用要求、专业图纸配套要求等设计说明。

3.4.2、项目施工图设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的监控。

3.4.3、施工图设计成果评审主要从总体审核、设计总况审查和施工图

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审查三个方面进行。

审查重点包括：

1、）建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售、经营、物业管理的要求。

2、）结构图纸要满足抗震及项目地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。

3、）设备图纸要考虑各种系统设臵的合理性及管线走向、设备布臵的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。

4、）电气图纸要考虑线路布臵合理、设备运行可靠，要特别注意防火绝缘等安全保护措施。

5、）室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚。

3.4.3、项目施工图设计完成后，施工图（白图）应经公司内审和优化，内审优化由总师办会同工程部共同实施。

3.4.4、设计单位提供正式施工图后，委托具备相应资质的中介单位，进入政府职能部门专项施工图审查、施工图审查、工程量清单编制阶段。

4、对设计单位的约束

4.1、设计单位完成施工图后，累计支付合同设计费不得超过合同总额的70%。在工程竣工验收合格后，按对设计单位的考核结果结算设计费。

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4.2、考核设计单位服务质量，主要包括：项目设计进度、设计图纸质量、造价控制情况、设计交底和建设过程的设计服务质量等等。

4.3、对设计单位的不合格设计人员，总师办在征得公司同意后，应提出更换、直至设计服务满意。

4.4、设计单位对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。

4.5、由于设计单位错误造成工程质量事故损失，设计单位应负责采取补救措施外、免收直接受损部分的设计费，同时根据损失的程度和责任大小予以赔偿。

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工程合同管理制度

1、总则

为加强公司各开发建设项目的合同管理，规范管理流程，维护公司权益，特制定本管理制度。

2、基本原则

2.1、合法性原则：工程合同必须符合有关法律法规及行业规定,合同双方的权益能够依法受到保护。

2.2、书面合同原则：设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同必须签署正式书面合同书，以明确双方的权利和义务。金额在1万元以下、能及时结清的零星工程和材料设备，以及工程类合同书中已界定清楚的变更签证项目,可另行办理。

2.3、事前签订原则：工程合同书应在事项发生前签署,禁止工程业务未签署合同即先行施工，政府性工程、应急抢险工程可根据特殊情况处理。

2.4、界定清晰原则:工程合同应清晰地界定合同双方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿等现象。

3、合同订立管理

3.1、标准示范合同

3.1.1、在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同原则上应用标准合同文本。

3.1.2、标准合同文本内容尽量采用行业通用条款模式，内容分为协议条款、通用条款、专用条款。专用条款应根据实际进行合同条款补充。

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如合同对方有政府、行业的强制性规定，可按合同对方标准合同执行，但应通过专用条款等方式对合同进行适当的补充。

3.1.3、合同的经济条款应包括的内容：

1）、合同价款：采用招标方式选择合作方的，应以确定的最终报价作为合同金额。如果是采用费率折扣方式确定合同价款的，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法。

2）、计价依据：工程合同应将本工程的招标文件、招标答疑、投标文件、施工图、工程量清单等作为合同管理的附属文件。并应在合同条款中明确以下问题：包干形式（承包范围）、定额标准、取费方法；总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等等。

3）、工程变更签证：合同中应规定工程变更及现场签证的认定依据、结算核价执行。

4）、工程款支付:明确工程款支付的方式和时间，按当月完成工程量的75%支付。竣工验收合格后支付至累计完成工程量的80%，结算审计完成后支付至结算总价的95%。

5）、竣工结算：项目竣工后，由承包人递交完整的结算资料，经公司内审后，报区审计局委托的审价机构进行造价审核。项目取得结算审计报告后，依据审计报告进行结算。

6）、保修协议：应按规定，与承包单位签署“房屋建筑工程质量保修书”作为合同的补充协议。

3.2、合同起草、谈判：根据公司职能部门的分工，工程合同由业务

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主办部门负责合同起草、谈判，合同中涉及工程管理、工程造价的条款应事先征求工程管理其它相关部门的意见。

3.3、合同审批流程:由主办部门负责填写合同审批表，上报分管副总审核，公司总经理批准后在合同签字。

4、合同履行管理

4.1、合同的交底：在合同签订之后，工程合同应由公司业务主办部门将合同副本分送公司财务部、工程部、总师办、预决算。100万元以上的大额合同，合同主办部门填写《工程合同交接表》，对合同进行交底，重点说明本合同的工程范围界定、总分包关系、相关合同衔接、可能产生合同纠纷事项等内容，以便相关岗位人员协调、配合和执行。

4.2、合同款支付：按《工程项目建设资金使用管理制度》执行。

4.3、合同变更管理

4.3.1、合同订立后，不得随意变更合同。工程变更按《工程变更管理制度》执行。

4.3.2、确因客观条件发生变化需要变更合同内容的,业务主办部门与合同对方初商一致后，经公司工程项目建设领导小组同意后,再按合同订立的程序和流程办理。

4.4、合同结算

4.4.1、当工程项目完工并且通过验收,达到工程结算条件,由工程部主管工程师协助施工单位收集整理结算资料,填写《工程结算工作交接单》。

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4.4.2、如工程存在质量问题或履约过程中承包商存在违约情况等, 主管工程师应要求承包商整改完毕或在《工程结算工作交接单》中做出详细说明及处理意见。

4.4.3、公司预决算按合同约定的结算方式进行造价审核。特别要审核好奖罚条款的执行、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分等。

4.4.4、公司预决算在完成内审后，按要求做好审计项目的资料上报工作。

5、合同档案管理

5.1、设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同一般一式捌份，工程管理相关人员和监理单位应备有合同文本等资料的复印件。

5.2、合同文件原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)应由各部门专人妥善保管，合同文本保管应及时整理、分类、归档、保存。

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经济合同管理制度

1、总则

1.1、为实现依法治理企业，规范企业对外经济行为，提高经济效益，防范不必要的经济损失，根据国家有关法律法规，特制定本管理制度。

1.2、订立经济合同，必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。国家规定采用标准合同文本的则必须采用标准文本。

1.3、本管理制度所包括的合同有设计、销售、采购、施工、租赁、借款、维修、保险等方面的合同，不包括劳动合同。

1.4、除能即时清结外，合同均应采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。

2、合同的订立

2.1、订立合同前，必须了解、掌握合同对方的经营资格、资信等情况，无经营资格或资信差的单位不得与之订立经济合同。

2.2、除公司法定代表人外，其他任何人必须取得法定代表人的书面授权委托方能对外订立书面经济合同。书面授权书经公司法定代表人签字并加盖公章后生效。

2.3、符合以下情况之一的，应当以书面形式订立经济合同：

2.3.1、单笔业务金额达1万元的；

2.3.2、有保证、抵押或定金等担保的；

2.3.3、我方先予以履行合同的；

2.3.4、有封样要求的；

2.3.5、合同对方为外地单位的；

2.4、经济合同必须具备标的（指

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货物、劳务、工程项目等）数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。

2.5、对于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，有合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分别保管。

2.6、合同文本拟定完毕，按规定的流程进行审核，公司总经理签字、加盖公章或合同专用章后生效。

2.7、对外订立的经济合同，严禁在空白文本上盖章并且原则上先由对方签字盖章后我公司才予以签字盖章，严禁我方签字后以传真、信函的形式交对方签字盖章；如有例外需要，须总经理特批。

2.8、单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。合同盖章生效后，应对合同进行编号、登记、存档。

2.9、合同文本原则上我方应至少应持3份，业务部门、办公室、财务部各1份。

3、合同的履行

3.1、合同依法订立后，即具有法律效力，应当实际、全面地履行。在合同履行中遇履约困难或违约等情况应及时向公司总经理汇报。

3.2、业务部门和财务部门应根据合同编号各立合同台帐，分别按业务进展情况和收付款情况一事一记。

3.3、财务部门依据合同履行收付款工作，对具有下列情形的业务，应当拒绝付款：

3.3.1、应当订立书面合同而未订立书面合同的。

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3.3.2、收款单位与合同对方当事人名称不一致的。

3.4、付款单位与合同对方当事人名称不一致的，财务部门应当督促付款单位出具代付款证明。

3.5、在合同履行过程中，合同对方所开具的发票必须先由具体经办人员审核签字认可，经总经理签字同意后，再转财务审核付款。

3.6、合同履行过程中有关人员应妥善管理合同资料，对工程合同的有关技术资料、图表等重要原始资料应建立出借、领用制度，以保证合同的完整性。

4、合同的变更和解除

4.1、变更或解除合同必须依照合同的订立流程经业务部门、财务部门、法律顾问等相关负责人审核，公司总经理批准方可进行。

4.2、我公司变更或解除合同应当采用书面形式，并按规定经审核后加盖公章或合同专用章。

4.3、有关部门收到对方要求变更或解除合同的通知，必须在二天内向公司总经理汇报。

4.4、变更或解除合同的文本作为原合同的组成部分，与原合具有同等法律效力，纳入本办法规定的管理范围。

5、保管责任

5.1、合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，有关人员应保守合同秘密。

5.2、业务部门、财务部门应当根据所立合同台帐，按公司的要求, 定期或不定期汇总各自的工作范围内的合同订立或履行情况并向总经

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理汇报。

5.3、各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料（包括与有关的文书、图表、传真件以及合同流转单等）按合同编号整理、存档，不得随意处臵、销毁、遗失。

5.4、凡因未按规定处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任。

5.5、因故意或重大过失而给公司造成重大损失的，移送有关国家机关追究其法律责任。

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现场监理管理办法

1、总则

为加强公司开发建设项目的工程监理工作，切实发挥好监理在工程质量控制、投资控制、进度控制的作用，落实好监理单位在项目合同管理、信息管理和施工组织协调中的工作职责，特制订本管理办法。

2、现场监理人员管理

2.1、监理单位按合同约定派出本公司建设项目监理工作需要的监理机构、监理人员。监理单位进驻现场工作前七天应将驻现场监理组成人员的组织架构、资历、工作职责、拟为本工程服务的时间报给公司工程部，公司工程部于七天内给予书面答复。

2.2、根据工程形象进度，现场监理需要调整工作人员时，应于七天前将调换、增加、减少的人选报给公司工程部，新进的工作人员其资历必须经过公司工程部审批。

2.3、监理单位如需更换现场总监理工程师，必须提前七天将替补人员的资历报给公司工程部审批。未经审批的人员不得进入监理现场工作。

2.4、所有现场监理工作人员必须每天到工程项目部上班，不得兼任其它项目职务。总监理工程师离岗时间在两天内的，应向公司工程部经理请假；离岗两天以上的，应向公司分管副总经理书面请假。

2.5、公司工程部可对现场监理未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换。

3、现场监理作息时间与值班

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3.1、监理单位的工作日作息时间应与公司工程部保持一致，在工作日工作时间以外应根据工程施工情况安排工作。晚间必须有一人值班。3.2、根据实际情况，可以要求现场监理同公司工程部工作人员一起实行上下班打卡制度，以便更有效地掌握和控制监理人员出勤情况。

3.3、公司免费向监理单位驻现场人员提供办公用房、办公家具。工作餐由公司统一安排，费用由监理人员自理，不得擅自在施工单位搭伙。

4、监理内业管理要求

4.1、现场监理应准备监理日志，对日常工作作详细记录；监理单位办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工程形象进度、现场平面布臵等资料要求上墙。监理单位应配备一套工程规范。

4.2、现场监理应协助做好施工图审核，重点是施工图技术经济不合理部分及错、漏、碰、缺，以及项目的概(预)算,参与图纸会审,做好记录,写出会审纪要。

4.3、现场监理应协助做好开工前准备，审批开工报告，复核灰线，经公司工程部同意下达开工令。

4.4、现场监理应审批施工组织设计，审查和检查施工技术措施、质量保证体系及安全防护措施，提出合理的整改意见和建议。

4.5、现场监理应对施工变更进行如实签证，参与工程变更的签证，复核施工变更。监理单位的审核、审批期限原则上不得超过七天。超过七天而无合理理由的，施工单位可以向公司工程部反映。

4.6、现场监理应协助召开工程协调会议及综合管线协调会议，主持

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召开工程协调会议并做好会议纪要，调解有关工程建设各种合同争议。

4.7、现场监理应协助对工程投资进行控制，对施工单位提出的付款申请进行审核。

4.8、配合做好审核工程结算，协助做好审核工程造价，努力降低工程费用。

4.9、及时提供完整的监理资料，定期编制监理简报。4.10、完成监理规范要求的其他工作内容。

5、现场监理对施工单位的管理

5.1、现场监理应审核施工进度计划，并在实施过程中检查、督促施工单位严格按合同和施工规范、工程技术标准、设计要求进行施工，监督施工单位现场施工管理。

5.2、监理单位要组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（技术方案）进行审查，并将意见书面报给公司工程部。

5.3、现场监理应审查施工单位采购清单，检查工程使用材料、构件、设备的品牌、规格、质量与数量。督促施工单位编制材料的供需计划。

5.4、检查督促施工单位贯彻执行国家相关安全法律、法规和杭州市有关部门对建筑安全的相关文件，检查安全防护措施和文明施工,检查督促工程进度、施工质量。

5.5、监理单位应参加公司工程竣工验收，并督促施工单位的做好工程整改工作。按照竣工验收及备案工作的有关规定，完成《杭州市建设工程竣工档案自检表》、《杭州市建设工程竣工档案专项验收申报表》、《监理单位质量（检查）评估报告》。

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6、考核与处罚

6.1、对现场监理的考核由公司工程部组织进行，每季度安排一次。

6.2、对现场监理的考核内容包括监理内业、资料检查，施工工序监理工作检查，听取公司工程管理人员对监理单位工作和具体人员的评价，听取主要施工单位对监理单位工作和具体人员评价。

6.3、对考核通报中要求监理单位整改的事项，监理单位必须在限期内整改完毕，并通知公司工程部组织复查。整改事项完成以前，最近一期监理服务费用可延期支付。

6.4、监理单位在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理单位和监理人员而造成公司的经济损失，应当予以赔偿，总金额不超过监理报酬总额。

6.5、如发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与施工单位串通给本公司或工程造成损失的，公司将要求监理单位更换监理人员，直至终止合同并要求监理单位承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。

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工程项目建设资金使用管理制度

1、总则

为合理使用建设资金，确保公司项目建设资金依约有序支付，提高资金使用效益，特制定本管理制度。

2、资金计划

2.1、财务部根据公司项目投资计划、房产销售计划、项目融资计划，做好全年的资金需求分析，合理安排建设资金。

2.2、根据工程项目开竣工计划，财务部会同工程管理部门编制工程项目资金投资计划。

2.3、根据工程项目建设进度和资金支付实际情况，按月动态调整资金使用计划。

3、审批流程

3.1、按完成工程量支付工程款的审批、支付流程：

3.1.1、每月25日（如遇节假日则顺延至第一个工作日）由施工单位编制完成工程量清单，根据工程量清单和合同约定的付款比例填制付款申请单，申请单内容包括申请日期、施工单位名称、施工项目名称、合同金额、累计完成工程量、本月完成工程量、累计已支付工程款金额、本月申请支付工程款金额等。

3.1.2、监理单位对申请单内容进行初审，本公司工程部分管工程师进行复审，经审核的申请单由工程部经理签署审核意见并盖工程部章。财务部根据工程部审核的付款申请单，对累计已支付工程款进行核对，并根据合同约定的付款比例确认本月应付工程款金额，然后通知施工

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第四篇：房地产开发企业资质等级管理规定

房地产开发企业资质等级管理规定

三级资质：

1、注册资本不低于1800万元。

以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于1800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年，以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准。

3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

（1）晋升三级资质的，业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，即为2005年8月—2008年7月；延续三级资质的，业绩认定时间以资质证书有效期到期时间为准，按计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，即为2005年10月—2008年9月。（2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准，竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

（3）晋升三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合升级条件的资信评价、发展前景的书面证明。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

（1）晋升三级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月—2008年7月；延续三级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月—2008年9月。

（2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。（3）晋升三级资质的，上1年施工面积必须到到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合三级条件的资信评价、发展前景的书面证明。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人。其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业管理、项目和销售经理5人；统计1人）。

（1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

（2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

（3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

（4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

（1）质量保证体系一般指IS9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

（2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

（3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

市开发主管部门出具的质量事故报告。

第五篇：1、浅谈加强房地产开发企业财务预算管理

浅谈加强房地产开发企业财务预算管理

在市场经济条件下,企业存在的目的是追求利润,而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能 ,就必须建立和完善资本经营机制 ,必须促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作 ,广泛有效地进行资本经营。

而房地产开发企业的特点是投入资金多,建设周期长,投资风险大，所以在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策，这就是房地产开发企业中财务预算管理。它的的作用是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算。财务预算的核心是企业的现金预算 ,准确的现金流量预算 ,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及早采取措施。合理科学的财务预算能正确地考虑现金流量的确定性与到期债务之间的关系,为企业合理回避财务风险提供有力保障。

财务预算管理是在科学经营预测与决策的基础上 ,围绕企业战略目标,对一定时期内企业资金的筹集、使用、分配等财务活动所进行的计划与规划。从而使生产经营活动按照预定的计划与规划进行流转和运动,以实现企业理财目标的有效管理机制。因此,实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营 ,必然要引入财务预算管理机制。

一、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行预算管理时,重点考虑怎样降低成本费用,预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩,注重预算管理对成本费用的节约,缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时,忽视了对其它部门的管理,将预算和计划相混淆,使其成为财务报表。其它部门很少直接参与预算编制工作,往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认,这样的预算往往缺乏可操作性。

（二）预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算,但没有建立相应组织机构。没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门,而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善,对财务预算管理的认识不足,导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

（三）预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性,很多企业通过对以往的经营情况和上一指标值,来决定下一预算指标值,没有认真的对企业下一的生产经营状况进行分析,如果房地产开发企 业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时,这种预算指标就会缺乏客观性。

有些房地产开发企业还没有真正认识到战略的重要性,甚至没有中长期战略目标,没有长期发展预算目标 ,使短期的预算指标与长期的发展规划不相适应 ,各期的预算不能很好的衔接。尤其是外部环境十分复杂的房地产开发企业来说,缺少弹性的预算编制是无法适应企

业的经营活动的。

（四）缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达，预算的编制和汇总上,而不注重对预算的执行和监控。有些企业虽然 对预算的编制很重视,专门成立了预算职能部门进行预算编制,但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。房地产开发企业对预算的 执行和监督重视不够,企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有 建立有效的预算反馈机制,企业的预算管理和会计核算系统没有密切 配合。

（五）预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题,成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中,没有 签定预算指标经济责任合同,没有建立预算奖惩制度,当没完成预算任务,对被考核单位和负责人进行奖惩时，被考核单位和负责人往往 强调客观因素和外部环境对考核结果的影响,回避主观原因和自身原 因。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方,使考 核过程不能按原则进行。或考核结果缺乏激励机制,没有建立配套的 预算考核制度,各级管理者重视不够,使考核工作流于形式。

二、强化房地产开发企业的资本预算管理

（一）资本预算管理的意义

资本预算是企业生产设备、房屋建筑及其他设备扩建、改良、更新、重置的投资管理计划,目的是预算未来一段时间内在设备和财产

方面的资本支出,确定支出限额,并作财务预算的投资支出,是财务预算的重要组成部分。

（二）建立完整的资本预算程序

一个完整的资本预算程序应该包括以下步骤:

1、寻找新的投资机会,开拓新市场。这一步骤非常重要,可以及时了解投资项目的背景题材,动态分析一项投资的取得而失去其他投资机会的机会成本、投资的资金成本等。

2、收集数据,估算项目的现金流量。本步骤应由工程技术、计划、财务、采购、生产等部门的人员共同参加 ,除了要收集工程数据和进行市场调查外 ,还应考虑到各种经济、社会等环境的影响,并对重要事件发生的概率作出预测,估算出项目的现金流量。各项未来的现金净增加额减去机会成本和资金成本后,应与投资预算相比较,如前者大于后者,则说明该项目投资是可取的,否则是不可取的。

3、项目评估和作出决策。利用收集到的数据对项目进行评估并作出决策,一般一小部分投资决策是在部门一级作出的 ,但大部分的投资支出要经过高层管理部门批准 ,对投资金额较大的项目,资本支出预算应有各分项投资预算额 ,以便日后对投资实际支出额的控制。

4、重新评估和调整。在实际操作及项目投资运行过程中,会遇到一些变化,应及时地对项目进行评估,重新修改有关概率,作出新的决策,避免投资损失。

三、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

（一）细致分解各项指标,科学确定财务预算管理的责任单元。通过预算管理,强化房地产开发企业内部管理,将企业所有的经

济活动都纳入到预算管理的环节中,通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实,确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度。使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构,强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

（二）强化资金集中管理 ,通过预算加强房地产开发企业的财务管理,有效地防范财务风险。

企业财务管理的核心是资金,资金是企业的血液。在进行财务预算时 ,应处理好资产结构中的盈利型与流动性的关系,成本与风险的关系,合理地规划与控制企业的现金流量 ,回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

（三）健全预算管理网络 ,为财务预算管理提供技术支持。要想搞好房地产开发企业财务预算管理 ,必须充分利用电子计算机这一科学手段,搞好会计核算和分析 ,建立健全预算管理体系和组织网络 ,为财务预算管理及时提供准确完整的信息。