第一篇：杭州亿事盛工业园区物业管理办法
杭州亿事盛工业园区物业管理办法
前 言
首先，非常感谢您以睿智的眼光选择并入驻杭州亿事盛工业园，我们将尽最大的努力为您以及您的企业营造和谐、温馨的工作生活环境，祝您的企业在道法自然的杭州亿事盛园区中蓬勃发展，创造新的奇迹，实现新的跨越。为了园区所有工作人员能够在一个安静、和谐、安全、卫生的环境中工作，特制定以下相关的管理制度，望大家共同遵守。
第一章 总则
第一条 为了规范杭州亿事盛工业园区物业管理，明确产权所有人、产权管理人、产权使用人的权利和义务,为入驻企业创造整洁、文明、安全的生产经营环境，根据《中华人民共和国物业管理条例》，结合园区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于杭州亿事盛工业园区标准厂房、园艺绿化、环境卫生、保安服务及配套设施的管理维修与保养等，物业管理区域内属于交通、供电、供气、通讯、广播电视等部门负责的道路、管线等设施设备，不适用于本办法。
第二章 物业管理机构及范围
第三条 杭州市亿事盛服饰有限公司增设园区物业管理公司，负责对园区标准厂房及园区道路、绿化、管网、路灯等配套设施实行统一管理。
第四条 物业公司设总经理1名，经理1名，由经理负责日常工作。内设综合部、维修部、环卫部和保安部。综合部2人，负责行政事务和标准厂房管理；维修部1名，负责工业园区物业及配套设施设备的日常维修、保养、巡视检查等工作；环卫部2名，其中绿化技师1名，负责园林绿地养护管理养护工作，环卫工人1名，负责园区公共区域环境卫生工作；保安部4人，负责园区消防、治安巡查，一般纠纷调解。
第五条 物业管理范围：
1、标准厂房管理；
2、园林绿地管理；
3、环境卫生管理；
4、公共场所及设施管理；
5、社会治安管理。
第三章 标准厂房租赁和管理
第六条 租赁标准厂房的企业应具备下列条件：
1、符合国家产业政策，依法办理环保、安全、消防等审批手续；
2、依法在杭州市余杭区星桥镇办理工商、税务登记。
3、积极鼓励中小型加工企业进入标准厂房。
4、最短租期不少于1年。第七条 企业入驻时，必须与杭州亿事盛服饰有限公司签订标准厂房租赁合同办 理物业管理交接手续。
第八条 租赁合同中载明以下主要内容：租赁厂房名称、楼层及面积、租赁价格、租赁期限、物业管理费标准、租金及物管费支付方式、配套条件及违约责任等。
第九条 物业部内部对标准厂房的租赁要建立台帐和相关档案，并将相关情况于每季度最后1个月的最后1周送总经理存查。
第十条 标准厂房管理及维修养护
1、租赁标准厂房的内部设施（含道路、水、电、通讯、消防设施、卫生间、排污排水管道）的日常保洁、养护和维修，由企业负责；园区内公共部位的基础配套设施（含管网、道路、供电、供水、消防、路灯、通讯、公告栏等）的日常保洁养护和维修，由杭州亿事盛服饰有限公司物业部负责。
2、企业不得擅自改变房屋结构、房屋外立面以及使用用途。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须征得杭州亿事盛服饰有限公司物业部同意并提供施工图纸、经有关部门审查后才可以进行。因施工影响其它楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见，严禁转租、转让。
第十一条 企业按租赁面积 元/㎡/月的标准每月10日前向杭州亿事盛服饰有限公司缴纳物业管理费，用于标准厂房共用设施设备和公共场所的维护、保养与管理。
第十二条 水、电、气收费管理：租赁厂房企业的自用水、电、通信等费用由企业负责缴纳，用户计量器具显示的量值为收费依据。两个或两个以上企业合用供水、供电等计量器具，合用双方必须签订使用协议书，并明确缴款人和费用分摊的规则。
第四章 消防安全管理
第十三条 消防安全应放在所以工作的首位，消防安全专人负责，消防设施定期检查，如发现损坏消防设施及消防安全隐患，24小时内整改完毕。
第十四条 乙方除保护好原甲方配备的消防设施外，根据行业需要乙方应自行添置其他设备和全面负责消防工作和消防安全以及治安等工作（甲方有权进行监督、检查、指导）；
第十五条 乙方区域若发生火灾，在业主或相关授权人未开户门且情况紧急的情况下，甲方在有权以非常规手段进入火灾现场，由此给乙方造成的损失甲方不负承担任何责任；乙方对户内的消防安全负责，如果乙方户内发生火灾，如造成各种损失的均由乙方承担。
第十六条 乙方必须在园区内设立安全的吸烟区，并报备甲方确认。一旦发现乙方员工在非吸烟区吸烟，罚款500元一次。
第十七条 遵守用电安全使用规定，规范用电，如实际用电要超过园区本来配额，则需要向物业部申请增加用电配额，经物业部审核批准后方可进行线路改造，一切费用由乙方自己负担；严禁乱拉临时电气线路，超负荷使用，不安装漏电保护等安全设备。一旦发现以上行为罚款500元。
第十八条 承租方应严格执行《消防法》，按规定配备有效完好的消防器材、应急照明、安全出口标志，并落实专人定期检查、做好记录；制订应急救援、疏散和灭火预案，定期对所聘员工进行消防安全知识的宣传教育和培训，适时开展消防实战演练；保证
不在外墙窗户上设置铁栅栏，不在消防器材周围和安全出口通道上堆物，确保消防安全出口通道畅通无阻。
第十九条 租赁区域内不得生产、经营、存放危险化学品，严禁装载易燃易爆物品的车辆进入租赁区域；租赁场所系办公用房的，严禁使用液化气、电炉等设备。第二十条 员工宿舍内不得随便乱拉电线，不准使用大功率的电器，严禁用电磁炉、煤气等炒菜煮饭，一经发现除没收餐具外，另外处以每次500元的罚款； 第二十一条 甲方每天安排人员检查各企业的消防设施是否损坏、安全通道是否堵塞等相关情况，乙方应予以配合；
第五章 生产安全管理
第二十二条 严格遵守国家有关安全生产的法律法规和本协议各项条款，具备相应安全生产资质和条件，并服从出租方对其安全生产的统一协调、监督管理。第二十三条 租赁厂房和场所实行“谁承租，谁负责”的原则，承租方法人代表即为承租方安全管理第一责任人，在租赁厂房和场所内从事生产经营活动，必须符合租赁合同中规定的经营内容；如需变更，应事先征得出租方同意并在租赁合同中给予变更后方可进行； 第二十四条 承租方不得擅自违规经营，严禁违法经营。
第二十五条 承租方必须为所聘员工依法办理用工手续并如实向出租方上报从业人数；承租方所聘员工进出租赁厂房和场所，应办理临时居住证；居住人员应严格遵守国家有关法律法规及出租方安全保卫等有关规章制度。第二十六条 承租方保证不出现办公、生产、生活场所“三合一”现象；
第二十七条 正在使用的特种设备经检验、检测、验收合格，从事特种作业人员必须持有相应的资格证书，并按照有关规定进行年检和复审，并报出租方备案。第二十八条 承租方不得擅自改变和破坏建筑物结构；
第六章园林绿地管理
第二十九条 在各个绿化场所，均设置爱护绿化警示牌，敬请大家爱护绿化，保持环境清新、优美、整洁。
第三十条 招聘专业人员1名实施绿化管理，对草坪、花卉、树木等，进行栽培和定期修剪、养护，花草树木修剪整齐美观；定期清除绿地杂草、杂物；适时组织浇灌、施肥和松土，作好防涝、防冻事项；适时喷洒农药，预防病虫害；及时更换死亡苗木，保持园区花木繁茂。
第三十一条 对不爱护绿化行为予以劝阻、警告；对故意损毁、破坏行为，视情节严重程度，提请业主委员会和相关部门给予相应处罚，确保园林绿地不被破坏、践踏、占用。
第七章 环境卫生管理
第三十二条 在园区规范设置垃圾桶，保持垃圾桶及附近整洁，桶外无垃圾，确保定点堆放、定时清运。
第三十三条 招聘环卫工人对园区内道路、广场、停车场、绿地等，每日清扫；楼道、电梯厅由业主每日清扫、楼梯扶手每周擦洗；及时清除区内主要道路的积水、积雪； 区内公共雨、污水管道，每年疏通一次；雨污水井每季度检查一次，需要时及时清掏；
第三十四条 根据《杭州市生活垃圾管理条例》，各企业做好自己的垃圾分类工作，按公司统一要求投放，生活垃圾必须做到日清；工业垃圾堆放固定位置，不超过三天清理一次，具体堆放位置按物业部划分的区域。违规每次罚款500元，再次罚款1000元，以此类推；罚款现场结清。
第三十五条 园区公共区域卫生需要大家共同爱护，杜绝乱扔垃圾现象，包括通道，车位等公共区域严禁堆砌货物，占道行为。阻碍园区其他单位正常进出以及堵塞消防通造成安全隐患的，上下货时间在1小时内，可自行决定，超过1小时以上必须报物业部备案。违规每次罚款500元，再次罚款1000元，以此类推；罚款现场结清。
第三十六条 公司员工宿舍必须保持清洁卫生，走廊上严禁堆放垃圾及物品，保证通道畅通；按园区实际情况，对需要的部位进行消毒或灭虫除害。
第三十七条 为保证园区人员安全、健康和环境整洁、卫生，禁养畜禽。
第八章 公共设施管理
第三十八条 公共设施维护的基本要求：
1、建立公共设施设备档案（设备台帐），对设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全；
2、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设备设施运转正常；
3、对共用设施设备组织定期巡查，作好巡查记录。需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修和更新改造计划并组织维修或更新改造；、保障电梯正常运转；
5、保障消防设施设备状态完好，可随时启用；消防通道畅通；
6、设施设备保持整洁、通风，无冒、漏、滴现象；
7、保持路灯、楼道灯完好，发现损坏者，及时修复或更换；
8、容易危及人身安全的设施设备，设明显警示标志和防范措施。
9、车辆进入园区时速不能高于5公里/小时，按划分好的车位位子线内停车；
10、员工的电瓶车、自行车按物业部划分的区域停放，严禁乱停连放，违规者每次处以 20元罚款，现场缴清；
第三十九条 招聘维修工1名，做好公共设施设备的日常保养、定期巡查及24小时维修服务，确保设施设备运行正常，功能完备，使用安全。
第七章 有关禁止事项
第四十条 为了维护园区的良好形象，相关单位和个人必须遵守以下规定：
1、企业不得擅自占用园区公用道路、绿地搭建违章建筑。
2、企业不得擅自张贴、悬挂标语和标牌。
3、企业进行装修时，须将装修方案报杭州亿事盛服饰有限公司物业部，经杭州亿事盛服饰有限公司会同有关部门同意后方可实施。
4、利用区域内的物业设置广告，从事其它经营活动的，在征得杭州亿事盛服饰有限公司物业部的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。
第八章 违约责任
第四十一条 企业违反租赁厂房合同、物业管理禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。
第四十二条 违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规的规定执行。
第九章附则
第四十三条 本办法执行中的具体问题由杭州亿事盛服饰有限公司物业部负责解释，本办法自公布之日起执行！
杭州亿事盛服饰有限公司物业部
2017年10月24日
第二篇：杭州亿事盛园区消防安全协议书
杭州亿事盛园区消防安全协议书
甲方：杭州亿事盛服饰有限公司（以下简称甲方）
乙方：（以下简称乙方）
为确保杭州亿事盛园区内各业主的人身财产安全，根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》、《杭州市市消防条例》的相关内容，甲乙双方确认特签订本协议书。
一、甲方的权利和义务
1、依据【 物业服务合同】 ,作为杭州亿事盛园区物业部消防安全的主要管理者、实施者，应切实履行消防安全管理职责。
2、制定【消防安全协议书】，并提供给乙方，使乙方对楼宇的消防设备设施有一定的了解。
3、定期对园区内的员工进行多种形式的消防宣传，使全体员工对消防器材的使用、初期火灾的扑救、火场逃生技巧有一定的认识及熟记报警程序和电话。有权对乙方的消防安全工作进行监督、检查、指导，并协助乙方做好消防安全工作。
4、定期进行安全检查，有权要求乙方及时消除火险隐患，对严重违反消防安全规定并拒不整改的，甲方有权提请消防机关进行处理。安全检查以公共区域及公共设施设备为主。
5、定期对固定消防设备设施保养、维护，出现问题及时检修。
6、乙方区域若发生火灾，在业主或相关授权人未开户门且情况紧急的情况下，甲方在与乙方联系的同时有权以非常规手段进入火灾现场，由此给乙方造成的损失甲方不负承担任何责任，但完成任务后，甲方应对现场进行封闭，并及时向乙方通报。
7、及时向乙方转达消防监督部门对园区内消防工作的布署和要求及有关消防工作的各类文件。转达方式为布告或客信。
8、有义务依据《消防安全管理规定》对违反规定的任何人及责任人进行纠正和批评教育，并视情节轻重处罚违约金等。
二、乙方的权利和义务
1、自觉遵守国家相关法律法规和甲方制定的【消防安全协议书】，配合甲方共同做好社区内消防安全工作。
2、禁止在园区内吸烟。
3、有权对甲方的消防安全管理提出意见，合理化建议。
4、应接受并积极参加甲方专门组织的消防安全讲座。
5、必须爱护园区内的消防设备设施，如果由于乙方责任造成各类消防设备设施损坏，应由乙方负责赔偿。
6、乙方如在户内进行装修施工，应向甲方提出申请，得到审批后，办理室内装修有关手续后才能施工。施工期间严格遵守、执行各项安全管理规定。按照额定功率使用电器设备，确保电线、插头及插座质量符合有关安全标准。施工装修材料必须符合各项消防安全标准。
7、乙方对户内的消防安全负责，如果乙方户内发生火灾，由引起火灾的责任方承担相应的法律责任，并应赔偿给其他方造成的经济损失。
8、本协议自签定之日起至乙方产权变更后为止，新产权人须则另行签定本协议。乙方使用人更换，本协议依然有效。
本协议自签字之日起生效，双方各执一份，未尽事宜，双方协商解决。
甲方：杭州亿事盛服饰有限公司 乙方：
代表人： 代表人：
（签字、盖章）（签字、盖章）联系电话： 联系电话：
第三篇：苏州工业园区住宅物业管理办法
第一章 总 则
第一条（目的和依据）
为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。第二条（释义）
本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。
本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。物业管理区由主管部门划定。
第三条（实施条件）
新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。
配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。
第四条（主管部门及职责）
苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：
（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；
（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；
（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；
（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；
（五）组织指导物业管理创优活动；
（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；
（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；
（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；
（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；
（十）法律、法规规定的其他职责。
第五条（相关管理部门职责）
规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。
各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第二章 物业管理分工
第六条（道路、供排水设施管理）
物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。
第七条（绿化养护管理）
物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第八条（公共环境清洁管理）
物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环境的清扫保洁，由小区全体业主负责。第九条（公共治安协助管理）
物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。
第十条（公共卫生设施及生活垃圾管理）
物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。
第十一条（供水、排污、燃气设备管理）
物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修管理；
物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；
物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。
第十二条（供电、供汽线路等设施管理）
物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。
第十三条（专业部门收费管理）
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。
第三章 业主自治管理
第十四条（物业管理区域划分）
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
第十五条（管理主体）
业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。第十六条（业主权利和义务）
业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。
业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。
业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第十七条（业主会议召开条件和投票权数确定）
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。
物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
第十八条（首次业主会议召开条件）
物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。
主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。
第十九条（业主会议职权）
业主会议是物业管理区物业管理的决策机构，行使下列职权：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。
第二十条（业主委员会的备案）
业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：
（一）业主委员会登记备案申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主公约；
（四）业主大会议事规则。
主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第二十一条（业主会议形式）
业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。
业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主会议分为定期会议和临时会议。业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。
召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。
第二十二条（业主委员会组成和任期）
业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主不足5名的物业，业主委员会成员可以少于5名，并由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会成员无故3次缺席业主委员会议后，即自动退职。业主委员会成员缺额时的补选，应在业主大会议事规则中予以约定。规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名并聘用专职或兼职执行秘书1名，执行秘书可以给予适当补贴。
业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生新一届业主委员会。业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。
业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。
第二十三条（业主委员会职责）业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主会议；
（二）向业主会议报告物业管理实施情况;
（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；
（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；
（六）审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施；
（七）监督物业管理企业的管理服务活动；
（八）执行业主会议的有关决定；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。
业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。
业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司代管。
业主委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。
第二十四条（业主委员会变更）
业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。
物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。
第二十五条（业主公约）业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起15日内报主管部门备案。
第二十六条（业主会议决定的约束力）
业主会议、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
第四章 物业管理企业
第二十七条（物业管理企业分类）
园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。
管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。
专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。
第二十八条（管理专业公司备案）
管理专业公司应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）公司章程；
（三）验资证明；
（四）公司法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第二十九条（物业管理企业资质核定）主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。
鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务手段，提高物业管理服务水平。
第三十条（物业管理专业公司职责）
管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责：
（一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对共有产业的维修保养服务质量；
（四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。
（十一）法律、法规规定的其他义务。
第五章 物业管理服务
第三十一条（物业管理企业选聘）
主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。
新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。
建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备业主会议、招标投标及政策咨询等工作。
第三十二条（物业管理遵循原则）
物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。
一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。物业维修保养工程由业主委员会或由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。
停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。
第三十三条（物业管理合同）
接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人名称及地址；
（二）管理服务项目和内容；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务权限；
（五）管理服务费用及其支付办法；
（六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法；
（七）合同期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。
管理专业公司应当在物业管理服务合同签订后15日内将物业管理服务合同报主管部门备案。
物业管理服务合同的期限不超过3年(前期物业管理服务合同的期限不超过2年)。
第三十四条（物业合同终止）
物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理服务合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，经业主会议批准，由业主委员会办理终止物业管理服务合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。由业主委员会解聘的物业管理企业，应当根据业主委员会规定的日期退出该物业管理区域，并在退出该物业管理区域7日内向业主委员会或者新选聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料。
物业管理服务合同依法终止时，业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出，审计报告应当向业主公布。
物业管理主管部门对审计和移交工作进行监督，并可以对有关争议事项作出决定。
第三十五条（物业管理合同约定的服务事项）
物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）物业档案资料的管理。
物业管理服务除另有特殊约定外，不包括业主及使用人的人身及财产保险和保管责任。
第六章 物业管理收费
第三十六条（物业管理收费遵循原则）
物业管理收费，应当遵循合理、公开以及与服务标准相适应的原则。
鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第三十七条（物业管理收费方式）
物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。执行政府指导价的范围，按照园区管委会的规定执行。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。
第三十八条（电梯、水泵运行费）
高层住宅电梯、水泵运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层和住宅低层本层不开通电梯的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但必须承担电梯、水泵的更新改造费用。高层住宅电梯、水泵运行费标准，由园区物价主管部门和物业管理主管部门制定政府指导价格。
第三十九条（物业管理费交纳）
物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主暂不使用的房屋，按全额收取。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费应当由业主交纳，也可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
业主和使用人个人不得以任何理由拒付物业管理费。对于欠费的业主，业主委员会应当协助督促催交。
物业管理收费的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的报告应当经过审计。
第七章 维修基金
第四十条（维修基金使用原则）
凡实施物业管理的多产权物业，应当建立物业共用部位共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）。维修基金按照业主所有、民主决策、银行专户存储、专款专用、监督使用的原则进行管理。维修基金专项用于物业共用部位共用设备设施保修期满后的大中修、更新、改造。
第四十一条（维修基金的交存和续筹）
维修基金主要由购房者在购房时按购房款的规定比例交存；维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。
第四十二条（新建物业维修基金交纳）
新建物业销售时，建设单位应当与购房者签定有关维修基金缴交约定，按有关规定代为收取，并在业主办理房屋权证时将代收的维修基金移交至主管部门指定的账户上。
第四十三条（维修基金账户管理）维修基金明细户按户建账。
一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由政府主管部门代管，业主委员会建立后可以交由业主委员会自主管理。
第八章 前期物业管理和建设单位职责
第四十四条（规划变更原则）
在建设用地规划许可证和建设工程规划许可证批准后，建设单位要求增建其他建筑物、构筑物的，取得销（预）售许可之前，须经园区规划建设管理部门批准；已取得销（预）售许可至业主委员会成立之前，园区规划建设管理部门应当征得购房者同意后方可批准对已批准规划图纸的变更。
第四十五条（前期物业管理）
前期物业管理，是指商品房开始出售至物业管理区业主委员成立前的物业管理。
建设单位应当从物业管理区取得商品房预售许可证前委托管理专业公司对物业管理区进行前期物业管理，建设单位应当与选聘的管理专业公司签订前期物业管理服务合同，并报主管部门备案。
物业管理区前期物业管理服务合同届满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托管理专业公司继续管理。
第四十六条（前期物业管理费用的约定）
前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，在建设单位与选聘的管理专业公司在前期物业管理服务合同中约定。
第四十七条（前期物业管理协议和业主临时公约的订立）
商品房销售时，建设单位应当与购房者在商品房销（预）售合同中订立前期物业管理协议，并向购房者提供业主公约(临时)。经双方签字(盖章)后的前期物业管理协议和业主公约(临时)，是商品房销（预）售合同的组成部分。
第四十八条（业主临时公约的终止）
业主临时公约至业主会议审议通过的业主公约生效时终止。
建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第四十九条（新建物业的配套设施）
新建物业的规划设计应当充分考虑物业管理的需要。建设单位应当将物业管理区域内所有的物业管理用房和经营服务设施根据园区管委会文件规定有偿或无偿提供给业主委员会，其产权归物业管理区域内全体业主共有。
居民委员会、物业管理企业等管理机构用房、健康活动用房应当由建设单位无偿提供；便民诊所用房按照建造成本价、便民商业配套设施按住宅基准价出售给业主委员会，业主委员会可以从共用部位共用设备设施维修基金中列支购买。
根据规划设计要求建设的地面架空层的建设费用应计入物业开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主共有。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。
第九章 物业的使用和维护
第五十条（共有产业的定义）
共有产业是指由两个及两个以上业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。
共用部位是指各类房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、屋盖等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、围墙、垃圾房等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第五十一条（共有产业分类）
共有产业分为按幢共有产业和按区共有产业两类。
按幢共有产业是指由本幢业主共同享有、共同负责的本幢建筑物和为本幢建筑物专用的土地及共用部位和共用设施设备。按区共有产业是指除按幢共有外的由物业管理区的全体业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。
第五十二条（自有产业定义）
自有产业是指由各业主独自占有的房地产。自有产业的范围为自有产业产权分界线围合的立体空间。产权分界线是分隔不同业主之间的墙体、楼板、屋顶的构造中心线。
第五十三条（共有产业管理标准）
共有产业由业主委员会统一管理。共有产业的管理应当达到下列基本标准：
（一）公共场所定期清扫，平时专人巡视，保持全天候清洁；道路每天清扫，垃圾每天清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭，院内道路、庭院绿地弃杂物及时清理；
（二）草坪保持平整无杂草、无病虫害，生长良好；
（三）树木、花卉应当定期修剪、施肥，防病治虫，及时更换枯死树木；
（四）庭院、道路和停车场维护完好，地面交通标志线保持清晰；
（五）下水道地面盖板完好无损，无污水溢出；
（六）游戏场、运动场、凉亭、凳椅、雕塑、建筑小品等设施维护完好，保持清洁；
（七）大门、围栏、围墙维护完好；
（八）建筑物外墙整洁完好，定期粉刷；外立面为玻璃幕墙的一般每年清洁一次，外立面为水刷石、干粘石一般每3年清洁一次，外立面为喷涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、构筑物外立面出现明显污损的，应当及时进行清洗、粉刷；有严重破损、脱落现象的外立面应当修补或重新装饰、装修；
（九）门窗以及标牌、格栅、通风装置等维护完好，无锈蚀现象；
（十）照明、煤气、冷热水管、空调、电梯、自动扶梯、水箱、水泵、发电机、鼓风机、电缆、开关、仪表等其他所有设备、装置，都应当保持完好的工作状态，定期维护；
（十一）屋顶、下水道、化粪池、雨水管维护完好；
（十二）所有建筑物的楼梯、通风井、墙体、天花板、消防通道、出入口都维护完好，保持清洁；
（十三）玻璃窗保持清洁；
（十四）走廊灯、路灯夜间保持明亮；
（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；
（十六）小区智能化系统保持完好；
（十七）每天二十四小时保安服务。第五十四条（业主委员会对物业的接管）
业主委员会接管物业时，应当与建设单位按照有关物业接管验收办法进行接管验收。
业主委员会接管物业时，建设单位应当向业主委员会或其指定的管理专业公司移交下列物业档案资料：
（一）项目规划图、竣工总平面图、分层平面图；
（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；
（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（五）单项工程竣工验收证明材料；
（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（七）房屋及配套设施的产权资料（住户资料）；
（八）物业管理所必需的其他资料。
物业管理服务合同终止时，管理专业公司应当将管理的物业档案资料移交给物业管理委托方或业主委员会或者其指定的管理专业公司。
第五十五条（相邻关系）
业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全、外貌美观整洁以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第五十六条（车辆管理）
车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主会议决定。业主会议决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主会议成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。物业管理企业未经业主会议同意不得把物业管理区域内的道路、空地作为停车场地出租，或擅自对业主停车收取费用。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第五十七条（物业禁止行为）物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）开办公司等擅自改变房屋用途；
（三）占用或损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备；
（四）侵占绿地，毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，排放有毒、有害物质；
（七）乱设摊点；
（八）随意停放车辆和鸣喇叭；
（九）未经批准饲养禽畜；
（十）大声喧哗或者发出超过规定标准的噪声；
（十一）在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十二）晚间（21点至清晨7点）进行有噪声的房屋装修行为；
（十三）在过道、室外场地和屋顶上堆放杂物；
（十四）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十五）外墙设置防盗设施、外墙设置晾衣架、未经批准封闭阳台和在规定部位外安装空调外机、太阳能热水器等私搭乱建行为；
（十六）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第五十八条（装修管理）
业主或使用人装饰装修房屋，应当事先告知管理专业公司，管理专业公司应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。双方应当签订装饰装修管理协议。
第五十九条（物业使用性质改变）
因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，其业主应当征得相邻业主、业主委员会和管理专业公司的书面同意，并报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。
第六十条（道路、场地占用）
任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管理专业公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当给予赔偿。
第六十一条（车辆停放）
进入物业管理区域的车辆，除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，应当遵守有关物业管理制度，并按规定有序停放。
第六十二条（物业其他经营活动）
利用物业管理区域内的物业设置广告、停车场及从事其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，扣除适当的管理费用后，可以用于补充维修基金或弥补物业管理亏损。
第六十三条（物业维护）
物业应当定期维修养护，在出现危害物业安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响他人正常使用时，主管部门可以责成有关责任人维修养护。
主管部门可以发出书面通知，要求业主、业主委员会在规定的期限内进行维修养护。若业主、业主委员会拒绝维修或维修没有达到规定要求，主管部门可以委托有关部门实施，所需费用由业主、业主委员会承担。上述费用，业主、业主委员会必须在主管部门发出维修付费通知之日起一个月内支付。
第六十四条（房屋维修责任）房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）房屋自有产业，由业主或使用人自行维修；毗连部位的自有产业，由相邻业主或使用人共同维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由业主委员会聘请物业管理企业或专营公司定期养护维修。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第六十五条（配合维护）
管理专业公司对物业共同部位、共用设备设施维修养护时，有关业主和使用人必须给予配合。因业主、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第十章 法律责任
第六十六条（业主、使用人的违约责任）
业主、使用人违反入住公约、业主公约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反入住公约、业主公约的，业主委员会、相关业主及使用人、管理专业公司可以向主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照入住公约、业主公约、前期物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业管理企业可以根据合同约定或《江苏省物业管理条例》第四十二条加收滞纳金。对于超过6个月不交纳物业管理费用的业主，业主委员会、物业管理企业可在物业管理区域内张贴欠费公告，也可以向园区房地产产权管理部门申请禁止该业主所欠费物业的转让、出租和抵押，或者通过法律途径解决。
第六十七条（业主会议决定的法律责任）
业主会议、业主委员会作出的决定违反本办法或者公共利益的，决定无效，主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，主管部门可以责令其停止活动，进行整改，直至宣布解散重选。业主委员会解散期间，主管部门可以暂时指定专业管理公司负责物业的日常管理工作。
第六十八条（物业管理用房提供的违约责任）
建设单位未按照规定提供物业管理用房，由主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建款，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十条处以十万元以上五十万元以下的罚款。
第六十九条（物业管理专业公司的法律责任）管理专业公司违反本办法，按照下列规定处罚：
（一）管理专业公司未取得资质证书从事物业管理活动的，由主管部门责令其停止活动，没收非法所得，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（一）项处以五万元以上二十万元以下的罚款。
（二）管理专业公司违反物业管理合同约定的服务质量标准的，由主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（二）项处以一万元以上三万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照合同追究其民事责任。
（三）管理专业公司对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（三）项处以一万元以上三万元以下的罚款。
（四）管理专业公司拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七十条（维修基金使用的法律责任）
未按规定足额缴交维修基金的，由主管部门责令限期补交；逾期仍不足额缴存的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十二条按每日万分之五加收滞纳金。
违反本有关规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条（其他部门的行政处罚）违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十二条（主管部门工作人员的法律责任）
主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十三条（行政复议和行政诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第十一章 附则
第七十四条（适用范围）
本办法适用于中新合作区，娄葑、跨塘、唯亭、胜浦四镇参照本办法实施。非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本办法执行。
第七十五条（应用解释部门）
本办法执行中的具体问题由园区国土房产局负责解释。
第七十六条（生效日期）本办法自颁布之日起生效。
第四篇：重庆云阳工业园区物业管理办法[最终版]
重庆云阳工业园区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范重庆云阳工业园区物业管理，明确产权所有人、产权管理人、产权使用人的权利和义务,为入驻企业创造整洁、文明、安全的生产经营环境，根据《中华人民共和国物业管理条例》，结合园区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于重庆云阳工业园区标准厂房、园艺绿化、环境卫生、保安服务及配套设施的管理维修与保养等，物业管理区域内属于交通、供电、供气、通讯、广播电视等部门负责的道路、管线等设施设备，不适用于本办法。
第二章 物业管理机构及范围
第三条 云阳县人和投资开发有限公司增设园区物业管理公司，负责对园区标准厂房及园区道路、绿化、管网、路灯等配套设施实行统一管理。
第四条 物业公司设董事长1名，总经理1名，由总经理负责日常工作。内设综合部、维修部、环卫部和保安部。综合部2人，负责行政事务和标准厂房管理；维修部2名，负责工业园区物业及配套设施设备的日常维修、保养、巡视检查等工作；环卫部9名，其中绿化技师3名，负责园林绿地养护管理养护工作，环卫工人6名，负责园区公共区域环境卫生工作；保安部2人，由治安处兼任，负责园区治安巡查，一般纠纷调解。
第五条 物业管理范围：
1、标准厂房管理；
2、园林绿地管理；
3、环境卫生管理；
4、公共场所及设施管理；
5、社会治安管理。
第三章 标准厂房租赁和管理
第六条 租赁或购买标准厂房的企业应具备下列条件：
1、符合国家产业政策，依法办理环保、安全、消防等审批手续；
2、依法在云阳县办理工商、税务登记。
3、积极鼓励食品、服装、电子、玩具等中小型加工企业进入标准厂房。
4、最短租期不少于1年。
5、起租面积不低于1500平方米（原则上至少租赁一层），原则上每平方米年产值不低于3000元。
第七条 企业入驻时，必须与云阳县人和投资开发有限公司签订标准厂房租赁合同或购买合同，办理物业管理交接手续。
第八条 租赁合同中载明以下主要内容：租赁厂房名称、楼层及面积、租赁价格、租赁期限、物业管理费标准、租金及物管费支付方式、配套条件及违约责任等。
第九条 租金标准按实际租赁年计算，租赁整幢标准厂房的，第一年、第二年、第三年每平方米月租分别以4元、5元、6元的标准定价（三年后的租金标准由租赁方与园区管委会另行商定，并提前1年公布）；分层租赁标准厂房的，底层按6元/㎡/月计收，第二层按5 元/㎡/月计收，第三层按4 元/㎡/月计收，第四层按3元/㎡/月计收。
第十条 建立标准厂房奖励制度。根据企业实际纳入园区财政入库税收给予如下奖励：
1、凡年产值在3000～3999元/平方米的企业，奖励（返还）月租金1元/平方米；年产值在4000～4999元/平方米的企业，奖励（返还）月租金2元/平方米；年产值在5000元/平方米（含5000元/平方米）以上的企业，奖励（返还）
月租金3元/平方米。
2、2009年起入驻企业的租赁时间以正式签约进场满1个月后开始计算。
3、对“科技含量高、社会效益好、带动能力强”的企业可采取一企一策、一事一议，以更加优惠的政策租赁厂房。实际租金标准可根据投资规模、经济效益、解决就业人员及对当地税收贡献等指标进行综合分析后定价。
4、奖励政策以一年为单位结算兑现，实行先收后返。受奖励的企业要提供相关的申请及税收资料。
5、优惠政策，实行就高不就低的办法，但企业不得重复享受。
第十一条 标准厂房销售实行“限价制”，实行单独核算，最高销售价格控制在税前利润不超过销售收入的10%，核算时政策性减免、返还和奖励不纳入销售收入范围。
第十二条 物业管理机构内部对标准厂房的租赁和购买要建立台帐和相关档案，并将相关情况于每季度最后1个月的最后1周送领导存查。
第十三条 标准厂房管理及维修养护
1、租赁或购买标准厂房的内部设施（含道路、水、电、通讯、消防设施、卫生间、排污排水管道）的日常保洁、养护和维修，由企业负责；园区内公共部位的基础配套设施（含管网、道路、供电、供水、消防、路灯、通讯、公告栏等）的日常保洁养护和维修，由云阳县人和投资开发有限公司负责。
2、企业不得擅自改变房屋结构、房屋外立面以及使用用途。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须征得云阳县人和投资开发有限公司取同意并提供施工图纸、经有关部门审查后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见。第十四条 企业按租赁面积0.3元/㎡/月的标准每月10日前向云阳县人和投资开发有限公司缴纳物业管理费，用于标准厂房共用设施设备和公共场所的维护、保养与管理。
第十五条 水、电、气收费管理
租赁或购买厂房企业的自用水、电、通信等费用由企业负责缴纳，用户计量器具显示的量值为收费依据。两个或两个以上企业合用供水、供电等计量器具，合用双方必须签订使用协议书，并明确缴款人和费用分摊的规则。
第四章 园林绿地管理
第十六条 在各个绿化场所，均设置爱护绿化警示牌，敬请大家爱护绿化，保持环境清新、优美、整洁。
第十七条 招聘专业人员2名实施绿化管理，对草坪、花卉、树木等，进行栽培和定期修剪、养护，花草树木修剪整齐美观；定期清除绿地杂草、杂物；适时组织浇灌、施肥和松土，作好防涝、防冻事项；适时喷洒农药，预防病虫害；及时更换死亡苗木，保持园区花木繁茂。
第十八条 对不爱护绿化行为予以劝阻、警告；对故意损毁、破坏行为，视情节严重程度，提请业主委员会和相关部门给予相应处罚，确保园林绿地不被破坏、践踏、占用。
第五章 环境卫生管理
第十九条 在园区规范设置垃圾桶，保持垃圾桶及附近整洁，桶外无垃圾，确保定点堆放、定时清运。
第二十条 招聘环卫工人对园区内道路、广场、停车场、绿地等，每日清扫；楼道、电梯厅每日清扫；楼梯扶手每周擦洗；及时清除区内主要道路的积水、积
雪； 区内公共雨、污水管道，每年疏通一次；雨污水井每季度检查一次，需要时及时清掏；化粪池每二月检查一次，如有异常及时清掏。
第二十一条 按园区实际情况，对需要的部位进行消毒或灭虫除害。
第二十二条 为保证园区人员安全、健康和环境整洁、卫生，禁养畜禽。
第六章 公共设施管理
第二十三条 公共设施维护的基本要求：
1、建立公共设施设备档案（设备台帐），对设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全；
2、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设备设施运转正常；
3、对共用设施设备组织定期巡查，作好巡查记录。需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修和更新改造计划并组织维修或更新改造；、保障电梯正常运转；
5、保障消防设施设备状态完好，可随时启用；消防通道畅通；
6、设施设备保持整洁、通风，无冒、漏、滴现象；
7、保持路灯、楼道灯完好，发现损坏者，及时修复或更换；
8、容易危及人身安全的设施设备，设明显警示标志和防范措施。
第二十四条 招聘维修工2名，做好公共设施设备的日常保养、定期巡查及24小时维修服务，确保设施设备运行正常，功能完备，使用安全。
第七章 有关禁止事项
第二十五条 为了维护园区的良好形象，相关单位和个人必须遵守以下规定：
1、企业不得擅自占用园区公用道路、绿地搭建违章建筑。
2、企业不得擅自张贴、悬挂标语和标牌。
3、企业进行装修时，须将装修方案报云阳县人和投资开发有限公司，经云阳县人和投资开发有限公司会同有关部门同意后方可实施。
4、利用区域内的物业设置广告，从事其他经营活动的，在征得云阳县人和投资开发有限公司的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。
第八章 违约责任
第二十六条 企业违反租赁或购买厂房合同、物业管理禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。
第二十七条 违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规的规定执行。
第九章 附则
第二十八条 本办法执行中的具体问题重庆云阳工业园区管理委员会负责解释，本办法自公布之日起执行
第五篇：工业园区物业管理制度
工业园区物业管理制度汇编
（一）管理中心职责
1、建立健全各项规章制度并负责组织实施；
2、负责对各工业园区的统筹规范、指导、管理和监督；
a）负责新建工业园区管理办公室的组建工作；
b）组织拟定项目管理方案和规划并负责组织实施；
c）指导各园区办拟定物业管理服务标准并监督其执行情况；
d）审批各园区月度工作计划并监督计划的执行；
e）保证园区作业规范的针对性并推动持续改进，落实各项整改工作；
f）拟订各园区创优计划和创优方案，并监督、协调创优方案的具体实施；
g）负责对各项目报送的日常事务及各项申请意见进行批复。
3参与新项目的前期运作，提出相关项目规划设计的建议，理顺基础管理工作；
4、建立和完善园区管理中心资料库，汇总管理工作中的合理化建议和疑难问题；
5、拓展客户资源，建立和完善客户资源数据库，做好客户资源的维护和管理工作；考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告；
6、联系政府部门及有关社团组织，协调公司相关部门，确保各项目管理工作有效运转；
7、组织与园区管理相关的交流、学习、考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告；
8、负责各项目管理和工作人员的招聘、培训、管理、考核和统一调配工作，审核各项目主管以上人员的任用，审批其他工作人员的任用；
9、完成公司交办的其他事务。
规章制度
为了完善管理制度，提高工作效率，根据相关法律法规，结合公司实际，制定本规章制度，全体员工共同遵守执行。
一员工管理规定
1、严格遵守公司作息制度和考勤制度，不得迟到、早退和无故旷工。
2、认真工作，禁止上班时间打闹、玩扑克等与工作无关活动。自觉维护办公环境，不得在办公场所高声喧哗。
3、坚守工作岗位，严禁工作时间串岗、脱岗、干私活。
4、严格履行请销假制度，有事须提前请假。加班必须履行加班审批制度。
5、爱岗敬业，热情服务。善待客户的误解，严禁争吵、打架。
6、维护公司利益，爱护公司财物，严禁损害公司利益。
7、未列事项，请遵守公司《员工手册》其他相关规定。
二办公用品管理规定
1、新入职工作人员，因工作需要可申领相应的办公用品。
2、办公用品的购买须填写《办公用品申购单》，经公司领导审批后方可购买。
三计算机管理规定
1、使用外来移动存储设备的应经过病毒检测后方可使用。
2、每次上机前要按正常步骤操作、使用。关机前要先保护好各类信息，然后按顺序退出、关机。
3、不用电脑时，机器要锁死。未经许可不得让外人使用机器，否则造成电脑损坏，当事人照价赔偿损失。
4、公司电脑只能用于各项企业管理，严禁用电脑玩游戏、处理私人文件等。
5、上机时如遇不正常情况，不准做其他不合实际的尝试，应及时报修。
6、当天输入电脑的资料、数据应做备份，防止资料遗失。
7、电脑使用人员应做好保密工作。
四公章管理规定
1、公章的使用和保管由专人负责，公章保管人不得委托他人代为盖章，不准在空白纸上盖印。
2、必须根据有效的《用章审批登记表》来盖章。
3、将《用章审批登记表》及用章文件的复印件一并存档。
4、以下文件资料用章由部门负责人提出，须报园区管理中心审核经公司领导同意签字：以公司名义和外单位签署的协议和各类经济合同；财务部门上报的各类会、统计报表；以公司名义向有关主管机关发送的请示、报告及重要信函；劳动工资、人事调动及人事聘用和劳动合同；在业务往来活动中，向有关业务单位发送的重要信函；公司的正式发文。
5、印章的刻印、更换一律由公司统一办理，废弃的印章由公司统一收回保存。
五发文规定
1、以园区管理中心发文时，由主办部门专人起草，填写发文稿，由主办部门负责人核稿，呈园区管理中心领导签发。园区管理中心专人负责登记编号，组织打印外发。
2、公文必须一文一事，主送单位只能一个，不得越级行文，行文简明扼要，文字清晰。
3、一切上报外发的文件、信函、电文，园区管理中心都要留存底稿备查。上报和外发文件有上级来文的要将上级来文一并附后装订归档。
4、各部门之间文件往来、资料供给等由部门间互相递送。
六收文规程
1、凡上级和外单位发来的文件、信函、电报、内刊等由园区管理中心专人负责签收、拆封、分类编号、登记收文登记台帐，送园区管理中心领导审阅后，再送公司领导批阅。
2、各部门从有关部门及业务单位直接带回的文件，在填写《文件资料移交单》后交由园区管理中心统一登记归档。
3、经公司领导批阅后的文件，园区管理中心及时收回，按批示迅速准确地送阅和传递。
4、对发送的文件、信函、电报都要随时查询催办，防止办文拖期。
5、要求各部门在文件承办后，将办理结果在文件处理栏内，签署承办结果、承办人姓名、时间等。
6、将承办完毕后的文件立卷、归档。
7、上级下达的业务性文件，承办部门办完后，需要留存的，公司领导签批后可以复印留用。
九档案管理规定
1、凡是反映公司生产经营和企业管理等具有查考利用价值的文件资料均属归档范围，凡属归档范围的文件资料均由园区管理中心统一管理，由行政事务部文员专职负责。
2、归档的文件资料，原则上必须是原件，原件用于报批不能归档或有关部门须保留的，保存人必须到办公室登记，办公室保存复印件。
3、凡公司业务活动中收到的文件、函件承办后均要及时归档；以公司名义发出的文件、函件要留底稿及正文备查。
4、业务活动中的有关请示报告及公司领导批复，属付款性质的，由财务部保存原件；其他重要报告，在企业资料归档范围内的，连同有关资料由经办人整理后移交档案室。归档范围外的请示报告由各部门自行保管。
5、由公司对外签订的经济合同，均保留两份原件，办公室、财务部各存一份。特殊情况只有一份原件时，财务部保存原件，办公室保存复印件并注明原件存放处。
6、公司的收文、发文等文书资料在办公室归档。
十档案保管规程
1、由行政事务部文员专职负责公司档案的保管。
2、归档资料要进行登记，编制全行目录。
3、科学地编制分类法，根据分类法，编制分类目录；根据需要编制专题目录，完善检索工具，以便提供利用。
4、档案要分类，分卷装订成册，保管要有条理，主次分明，存放科学合理。
5、库存档案必须图物相符，账物相符。
6、档案管理人员要熟悉所负责的档案资料，了解利用者的需求，掌握利用规律。
7、根据有关规定及公司的实际情况，确定档案保管期限，每年年终据此进行整理、剔除。
8、经鉴定需销毁的档案，由档案室编造销毁清册，经公司领导及有关人员会审批准后销毁。销毁的档案清单由档案员永久保存。
9、严格做好档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作。
十一档案借阅规定
1、档案属公司机密，未经许可不得外借、外传。外单位人员未经公司领导批准不得借阅。
2、借阅部门保管的档案、材料，须经档案所属部门负责人批准。借阅档案材料，属借阅部门经办的，由部门负责人批准；借阅非本部门经办的档案、材料须经办公室负责人批准。阅档必须在办公室指定的地方，不得携带外出。需要借出档案的，须经办公室负责人批准。
3、借阅档案，必须履行登记、签收手续。
4、借出档案材料的时间不得超过一周，必要时可以续借。过期由档案员催还。需要长期借出的。须经办公室负责人并报总经理批准。
5、借出档案时，应在借出的档案位置上，放一代替卡，标明卷号、借阅时间、借阅部门或借阅人，以便查阅和催还。
6、调阅或借阅档案者必须妥善保管档案，不得任意转借或复印、不得拆卸、损污文件，归还时保证档案材料完整无损。否则，追究当事人责任。
7、借出档案资料。因保管不慎丢失时，要及时追查，并报告主管部门及时处理。
十五服装管理规定
1、工作服装管理应纳入仓库管理体系，建帐管理、登记准确。
2、工作服装应建卡管理，每个员工在领取工作服装时应在个人《服装领用卡》上登记领用服装种类、数量、完好程度，并由领取人签字确认。
3、工作服装换发、补领、损坏赔偿的应在《服装领用卡》上记录明确。
4、员工工作服装领用标准：
⑪办公室人员：春秋装（西装；长袖白衬衫）2套，夏装（短袖白衬衫；长裤；裙子〈女装〉）2套，领带1条；
⑫安保人员：冬装（大衣）1件，春秋装（制服；长袖衬衫；帽子）2套，夏装（短袖衬衫；长裤；帽子），白手套2副，武装带1条；
⑬保洁人员：春秋装（套服）2套，夏装（短袖衬衫；长裤）2套，凉帽1顶；
⑭维修人员：春秋装（套服）2套，夏装（短袖衬衫；长裤）2套，胶靴1双。
5、员工交回工作服装时由保管员查验无误的，应消去《服装领用卡》，将工作服装重新入库。
十六服装使用规定
1、员工应爱护工作服装，不得损坏、私自改型、改色或当劳动服用（维修、保洁除外）。
2、员工在领取工作服装后，对工作服装及相关佩饰要妥善保管。
3、员工应对工作服装应勤洗、勤烫，保持服装整洁、笔挺。
4、员工应在工作场所穿着工作服装，不得在非工作时间或非工作场所穿着。
5、员工的工作服装应按规定穿着，不得自行搭配穿着。
6、员工在交回工作服装时应清洗干净，保证完整无缺，如有损坏、丢失应照价赔偿。
十七员工考核制度
1、考核的内容主要是个人德、勤、能、绩四个方面。其中：
“德”主要是指敬业精神、事业心和责任感及行为规范。
“勤”主要是指工作态度，是主动型还是被动型等等。
“能”主要是指工作能力，完成任务的效率，完成任务的质量、出差错率的高低等。
“绩”主要是指工作成果，在规定时间内完成任务量的多少，能否开展创造性的工作等等。
2、考核的目的：
对公司员工的品德、才能、工作态度和业绩作出适当的评价，作为合理使用、奖惩及培训的依据，促使增加工作责任心，各司其职，各负其责，破除“干好干坏一个样，能力高低一个样”的弊端，激发上进心，调动积极，以提高公司的整体效益。
3、考核办法
详见公司《员工手册》相关规定。
园区管理中心主任
岗位职责
1、制定公司各项计划，确立公司长期、短期的工作目标。
2、制定公司行政架构，并维护其高效运作。
3、合理的分配公司内部的责权。
4、合理安排公司的岗位，使全公司员工与职位达到最优化配置。
5、对公司所有部门的工作进行监督和管理。
6、定期召开中层会议，认真听取各部门员工的意见，及时对公司的政策做出相
应的调整。
7、根据公司的发展情况对公司的工资架构进行修改和完善。
8、不定期对公司中层进行培训。
9、对公司的收费、治安、消防全面负责。
10、代表公司与外界建立良好的沟通渠道，确保公司良好的企业形象。
园区管理中心副主任
岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成公司签订的管理
目标和经济指标。
2、全面负责各管理处的人事、后勤、装修、投诉、违章处理及治安、消防工作。
3、制订各管理处工作计划并组织实施。
4、负责检查、监督公司各项制度的执行情况。
5、定期召开各管理处工作会议，布置、总结工作，并根据公司实际状况及有关规定对各管理处工作进行指导。
6、不定期对各管理处部门以上负责人进行培训。
7、协调公司与供水、供电、工商、物业管理等有关部门的关系，便于开展各项
工作。
8、认真完成本岗位工作及公司安排或委托的其他工作。
园区管理办公室职责
1、负责制定本部门、月份工作计划，并组织实施；
2、按照公司管理体系的标准和要求，持续改进管理服务工作质量；
3、负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理；
4、负责辖区内的公共秩序维护、车辆、消防日常管理；
5、负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护；
6、负责辖区内各项费用的收缴工作
7、负责辖区内房屋装修管理；
8、负责日常接待和客户投诉的处理；
9、负责客户档案和本部门运作档案的管理；
10、负责实施社区文化活动；
11、负责制订本部门业务培训计划并组织相关人员实。
园区管理办公室经理
岗位职责
1、认真执行公司的经营管理方针及各项规章制度，培养员工的进取精神，增强员工的凝聚力，以高效、热情、优质的管理服务于客户。
2、全面负责辖区的治安、消防、绿化、维修、卫生等管理服务工作；
3、制订园区、月度工作计划及时向园区管理中心汇报园区的工作情况。
4、熟悉园区入住客户情况，与客户保持密切联系，及时处理或反映客户的投诉。
5、负责园区主管级以下人员（不含主管级员工和财务人员）的招聘、培训、检查、考核等工作。
6、协助公司财务部监管园区各类款项的收支，监督管理员账目日清月结。
7、每周召开管理处办公例会，检查上周工作完成情况，布置下周工作任务，并协调解决有关事务。
8、认真完成上级交办的其他工作任务。
园区管理办公室副经理
岗位职责
1、协助园区办经理完成本园区的各项工作。
2、认真完成所分管的各项工作，负责处理顾客对其分管工作范围内的投诉。
3、当园区办经理不在时，代理园区办经理进行工作。
4、与投资公司协商，处理重点工程遗留问题。
5、协助经理处理对外关系，维护与街道办、派出所等相关部门的良好关系。
6、各部门工作协调，内部信息沟通传达。
7、协助经理完成其他工作。
行政部
一职责范围
1、与公司行政人事部对口，负责园区办行政、人事定位、绩效考核、物料采购、后勤管理等。
2、对园区办行政人事管理进行规范管理，建立完善的管理体制，为园区办提供后勤保障、人力资源支持。
3、负责人事管理，包括招聘（操作层）、培训、员工职业规划、人力调配等。
4、按园区办经理指示，负责草拟园区办的报告、总结及有关规章制度，处理文书往来、保管整理好文件资料，并做好归档工作。
4、抓好员工的政治教育，不断提高员工的思想觉悟和业务水平。
6、保管好园区办印章，严格按公章使用制度规定使用。
7、检查园区办的一切程序是否得到执行，发现问题及时反馈信息，并提出书面整改意见。
8、做好园区办财产登记、使用工作和各部门办公用品的供应及文件物资管理工作。
9、做好打印、复印、印刷、文件收发管理等工作。
10、完成上级交办的其他行政事务及有关重大事项的协调工作。
二岗位职责
（一）行政主管职责
1、负责制定园区办各项规章制度，并组织落实。
2、负责撰写、审核各类应用文稿，负责宣传、公关接访联络工作。
3、负责安排各种会务并做好记录，编写会议纪要和决议。
4、协助园区办经理处理日常事务，上传下达，协调部门工作。
5、负责公司考核规程的贯彻执行。
6、负责园区办办公用品的采购和管理。
7、负责管理园区办印章并审核印章使用。
8、负责做好园区办的档案管理。
9、完成经理交办的其他工作。
（二）行政文员职责
1、处理好有关信函、电报、电话，并做好记录，及时上传下达。
2、负责各类报刊杂志的签收、分类、登记和发放。
3、负责公司各部门物资的采购和管理。
4、打印、记录有关文件、指示或资料。
5、处理由园区办寄出的函件、包裹等。
6、负责园区办公文、资料的收发登记及分类、整理保管工作。
7、负责做好考勤管理工作。
8、负责园区办的档案管理工作。
9、负责公用办公设备的使用和保养。
10、完成上级领导交办的其他工作。
（三）财务内勤职责
1、在行政主管领导下工作，熟悉财经制度，熟悉各项收费规定、收费标准和有关的协议。
2、负责复核一切与货币资金收付有关的原始凭证。
3、根据审核无误的原始凭证收付现金及办理银行转帐结算手续。
4、负责库存现金和有价证券的保管。
5、负责登记现金记帐和银行存款日记帐。
6、按规定收取各类款项、及时交公司财务部或存银行，并做好财务登记。
7、完成公司随时需要的各类报表和财务资料。
8、负责办理其他属于财务内勤工作范围和部门负责人交办的事项。
（四）仓库管理员岗位职责
1、负责日常工具用品的收发工作。
2、负责部门每月物料采购计划。
3、负责入库工具用品及钥匙盘的验收、登记工作。
4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗数量。
5、负责部门工具报损（废）的核实工作。
6、负责办理工具用品的租借工作。
7、负责仓库的安全和清洁工作。
8、负责园区办资产的登记和管理。
9、认真完成上级交办的其他工作。
三部门规章
（一）仓库管理
1、物品入库
1)采购物品的入库，由仓管员根据物品的合格证、规格型号、数量、质量、商标及有关技术资料进行验收。
2)验收合格的物品由仓管员和行政文员填制《入库单》并由仓库管理员设置材料卡，登记材料账。《入库单》一式三联，一联存根联，一联由仓库管理员据以登记仓库存货账，一联财务部记账联。
3)仓库管理员对验收合格的物品进行适当的标识后办理入库。
4)仓库管理员应确保：
a.物品的堆放高度不能超过2米；
b.液体物品用适宜的容器盛装；
c.危险品必须有明显的标识并进行隔离；
d.所有的标识必须内容完整、清晰，并且摆放产品时标识应朝外；
e.做好标识并及时进行入库登账；
f.对有贮存条件要求的物品，应予以充分满足；
g.对不合格品和降级使用的物品应做特别标识；
h.做好防潮、防晒、防雨水淋、防虫等措施，以保证物品在保存期内不变质、不生锈，不失去使用价值。
i.使用合适的搬运工具和方法，防止搬运过程中对物品质量造成损坏。
5)经验收后不合格的物品，仓管员应进行适当的标识或进行隔离，并及时知会有关负责人联系供方或公司进行协商处理。
6)对于服务过程中多余的物品退库，由仓库管理员验收，合格则填制红字《领料单》办理入库手续；不合格则进行适当的标识，由部门负责人进行处置。
2、物品的储存管理
1）仓管员应对每一种物料进行编号（采用阿拉伯数字），编号应登记于材料卡上。编号方法为□□□□□□：前二位数字为物资类别号，后四位数字为物资品种的顺序编号(各园区根据物资的配置情况自行编号)。类别号为：
□□□□□□
物资品种的顺序编号
物资类别号（01：办公用品类；02：保洁类；03：保安类；04：形象视觉识别类（CI）；05：机电工程维修类；06：绿化类）
2）对不能按货架摆放或有特殊存放条件的，按实际情况存放，并且材料账和材料卡上应注明类别号及物资品种编号。
3）仓库管理员每周应对贮存环境和贮存物品进行检查，以防止产品损坏、变质、丢失和混淆。检查内容包括但不限于：
a.标识是否完整、清晰；
b.物品是否损坏或变质；
c.物品是否丢失或混淆；
d.仓库环境是否能保证物品在保存期内不变质、不生锈、不失去使用价值。
4）当发现问题时应及时进行标识或采取隔离措施，并通知有关人员处理。
5）每半年由本园区负责人、仓库管理员、行政文员一起对库存品至少进行一次盘点，盘点结果记录于《库存物品盘点盈亏表》上。
6）每年由园区管理中心对库存品至少进行一次工作检查。
3、物品出库
1）当部门需要领料时，由领料人填写《领料单》，写明材料的名称、数量，经园区负责人审批后，交仓管员进行发料。
2）仓管员依据“先入先出”的原则凭《领料单》发放物料，并在《领料单》上填写实发数量和金额。
3）《领料单》一联由行政文员据以登记物料明细帐，一联由领料部门保存，一联交保管登记存货帐，一联由财务内勤交公司会计进行物料消耗的核算。
4、多余积压物资处理：各园区每半年对库存物品进行一次清理，划分出多余积压物资(不需用及使用期超过5个月)报园区管理中心，由园区管理中心负责进行调剂处理。
（二）工具借用制度
1、临时借用工具，由使用人填写临时借用工具表，经批准后，向仓库理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录并向主管反映。
2、个人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经经理批准后到仓库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。
3、公共领用工具由主管/领班申请，经经理批准后，到仓库办理领用手续，领用后由申请人或指定专人负责保管。
4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和毁损，由责任人按该工具现市场价格赔偿。
5、工具一律不得带出园区，特殊情况经由部门领导批准同意，办理正式手续后方可借出。
（三）物品领用制度
1、工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单，注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等，经经理批准后到仓库领取。
2、物品领用一般原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还。
3、若项目中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料单上注明，经批准后备案。
客服部
一职责范围
客服部做为中枢部门在园区的日常工作中起到上传下达、协调调度、监督促进等重要作用，主要职责有：
1、接待日常来访、咨询与投诉。
2、客户资料收集、整理与存档。
3、合理调动相关部门为客户提供及时、优质、高效的服务。
4、通过对客户日常走访及时掌握客户动向，了解客户意见以提高客户满意度。
5、通过日常巡查对其它各部门工作进行监督、指正。
二岗位职责
（一）客服主管岗位职责
1、在园区办经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、协助园区办经理对各项便民服务的选定和策划。
3、负责组织实施客户回访、走访工作。
4、负责组织收集客户意见，并对客户的意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、回访。
5、负责处理突发事件以及顾客投诉。
6、负责岗位人员工作及业务能力的培训。
7、负责对客户服务人员的考评工作。
8、制定、贯彻、落实本部门岗位责任制。
9、协助园区办经理协调与政府相关部门的关系。
10、确保各项记录的完整、准确有效，并做好相应的归档工作。
11、完成园区办经理交办的其他工作。
（二）管理员岗位职责
1、负责对客户办理收楼、装修等各种手续，及时更新客户资料，确保各类档案资料的准确性。
2、负责接听服务电话，及时反映给予相关部门。
3、负责园区办的客服接待、办公接待及其他一些会务接待。
4、协助客户主管对业户的投诉处理、回访工作。
5、负责做好日常巡查工作。
6、及时处理和上报客户投诉及突发事件。
7、认真完成上级交办的其他工作。
三部门规章
（一）档案管理制度
1、租户档案的管理办法按园区管理中心档案规定操作，管理员负责租户档案的收集、整理、归档、利用。
2、客服主管每季度检查一次租户档案工作并做好记录，对发现问题应以书面通知要求有关人员整改。
3、租户档案以一户一档的形式建立，每户档案内容应包括：
《租户情况登记表》
《房屋租赁协议》
《物业管理协议》
《租户公约》
《装修协议》
《房屋移交表》
《安全防火责任书》
装修图纸
装修施工单位资质证书（复印件）
身份证明（营业执照、税务登记证、身份证等复印件）
投诉、回访记录
各类记录
（二）信访受理制度
1、根据工作需要，适时走访租户。
2、与租户面谈时，应耐心听取租户的意见和细致解答租户提出的问题，并做好记录。
3、对租户的投诉及时处理并回访，做好记录。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，及时研究解决方案；必要时上报公司，共同确定解决办法。
4、急修项目维修后２４小时内回访。
5、对租户书面建议，做好登记并及时回复。
6、对租户书面投诉发，做好登记和调查；对于应由园区办解决的问题，应及时处理并做好回访工作；对于不属于园区办解决的问题，则向租户做好解释工作。
7、对公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报。
8、对上级领导批示的重大投诉信件，应即时汇报及跟踪汇报。
四操作规程
（一）接待来访投诉
1、接待来访投诉工作主要由管理员负责。
2、任何管理人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当租户有不理解管理规章制度时，要晓文以理，动之以情，让租户理解并支持管理处的工作。
3、对租户投诉，来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并尽快进行调查、核实，然后将处理结果汇报园区办责任部门和经理；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和经理汇报，由经理决定处理办法。
4、当租户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向经理
汇报，由经理决定采取或制定整改计划。
5、在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任，处理完毕后应将结果回复业主和园区办经量。
6、全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为租户提供满意的服务，尽量减少租户的投诉、批评。
（二）礼貌用语
1、“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”“打扰了”
2、与人交谈先说“您好”
3、要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起”
4、给对方添麻烦时说“对不起”
5、对本公司领导在每天第一次见面称“您早”前面加上XXX经理或XXX主任
安保部
一职责范围
安保部是公司配合公安、消防部门进行治安、消防安全的重要辅助力量。负责园区办所管辖的安保工作的业 务指导，负责安保员的培训工作，具体职责有：
1、根据公安部门、消防部门和上级主管部门的有关规定和要求，结合园区实际，制定园区各种防范措施。
2、根据园区的实际情况，合理设置岗位和配置人员。
3、负责与治安部门联系，争取治安部门的支持和指导。
4、负责编写安保队伍的培训计划，并组织实施、考核。
5、负责园区安保工作记录收集、整理、存档工作，并对服务质量进行考核，对不合格项，提出整改意见。
二岗位职责
（一）安保主管职责
1、负责部门职责范围内各项工作的计划组织、监督、落实。
2、熟悉和了解园区的有关建筑布局、消防通道、消防器材设置等情况。
3、灵活运用各项突发事件处理预案解决实际工作中发生的相应事件。
4、定期组织安保人员学习培训，并对安保领班工作进行检查和考核。
5、不定期组织和实施有效的消防、安全培训和相关演习。
6、参与重大治安事件和复杂矛盾的处置协调工作。
7、做好日常巡查工作，及时发现和制止违章行为并记录在案，汇报上级。
8、负责每月第一周内会同工程主管对安全系统设备进行一次全面检测。
9、认真完全上级交办的其他工作。
（二）安保领班职责
1、负责班组日常工作的安排并对班组成员的各项工作进行指导、监督。
2、负责实施对班组成员的各项培训与考核工作。
3、对未达到工作要求的班组成员，及时指正或处理并向上级汇报。
4、掌握处理日常事件的原则及方式，及时恰当地现场协调处理相关事件，遇重大事件或复杂矛盾及时向上级汇报。
5、认真完成班组当天的工作记录和台帐登记，并做好各类器械及相关事宜的交接。
6、协助班组成员更好的完成各项工作。
7、在每日班组会议上总结班组当天工作情况。
8、认真完全上级交办的其他工作。
（三）安保员职责
1、负责园区内的秩序维护、防盗、防火、车辆及人员引导等工作。
2、负责园区内各类公共设施的完好。
3、严格按各项工作流程与工作标准工作，维护园区整体形象。
4、保证辖区内车辆停放有序、路道通畅。
5、防止园区内重大治安事件、刑事案件、火灾、交通事故发生。
6、认真完成各级领导交办的任务。
（四）门岗安保员职责
1、严格执行岗位操作规范，体现园区形象。
2、做好进行入园区人员、车辆的引导工作。
3、确保园区出入口无违停车辆。
4、做好园区临时车辆出入登记，特别关注车辆进入园区时的基本车况，并做好记录。晚23：00以后对进出园区的人员和车辆进行盘查、登记。
5、严禁未经许可的收购、推销、小贩等人员进入园区。
6、认真检查运出园区的装修材料、商品和其他物品，并凭《出门条》放行。
7、严禁危险品或违禁品进入园区。
8、认真完成上级交办的其它工作。
（五）巡逻岗安保员职责
1、负责辖区内公共区域的治安、消防、车辆引导工作。
2、按责任路线巡视检查，发现问题要求及时记录并汇报。
3、及时盘查巡视中遇到的可疑人员。
4、认真巡视各个公共设施确保其完好或运作正常。
5、认真检查消防设施，及时排除消防隐患。
6、热情接受询问，及时为求助人排忧解难。
7、发现治安、火警等突发事件应及时处理或汇报。
8、认真完全上级交办的其他工作。
（六）车辆管理员岗位职责
1、负责维护停车场的治安、交通秩序，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。
2、提醒车主离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。
3、严禁停车场内车辆乱停乱放。
4、严禁“三超”车辆及装有易燃、易爆、危险品的车辆进入停车场。
5、及时处理或向上级报告停车场内出现治安纠纷或交通事故。
6、认真检查停车场内车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理。
7、认真、如实作好值班记录。
8、认真完成上级交办的其它工作。
（七）监控中心安保员职责
1、负责运用监控设备对园区进行巡视，并做好相应记录。
2、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按操作规程执行。
3、如发现可疑情况，立即定点录像，及时向上级汇报。
4、做好录像资料的保存工作，录像资料保存期限为一个月，有价值的录像资料必须备份随时备查。
5、负责监控室卫生，每天交接班时清扫一次，平时注意保持。
6、严禁无关人员进入监控室，确需进入的应做好登记。
7、做好录像资料的保密工作，不将监控设备挪作它用。任何单位或个人需调取录像资料必须经园区办主任同意。
8、每天0:00—6:00期间每半小时呼叫各岗位一次。
9、认真完成上级交办的其它工作。
（八）义务消防员职责
1、坚持贯彻“以防为主，防消结合”的消防工作方针。
2、认真学习消防知识，必须掌握各种消防器材操作技术和使用方法。
3、积极参加园区组织的相应消防培训与消防演习。
4、辖区内消防器材、设备每月检查一次，并做好检查记录，保证消防器材、设备随时处于良好状态。
5、园区发生火警事故时，园区内或接到通知的员工都必须迅速赶扑现场，积极参与抢险救灾工作，不得借故逃避。
6、发现园区发生火警事故时，必须采取应急措施，组织人力扑火救灾，关闭电闸，疏导指挥群众撤离危险区，同时报告有关部门或拨打火警电话。
7、作好现场安全保卫工作，防止不法分子乘乱而入、浑水摸鱼。
8、协助有关部门查原因，查损失及作好安置等善后工作。
注：园区所有员工都是义务消防员，必须履行消防员工作职责。
三工作标准
一、总要求
争取不因如下原因造成管辖区内重大安全责任事故发生。
1．不因失职或玩忽职守而引发治安、消防、交通事故。
2．不因失职或玩忽职守而造成其他安全事故。
3．不因失职或玩忽职守而引发水浸造成损失。
4．没有员工因工作造成重大伤亡。
二、具体要求
1．安保人员均需熟悉安保业务。
2．安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持各开放门岗至少有一名队员当值。
3．由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4．安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。
5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6．突发事件发生后，安保员能确保及时到达现场，并通知部门主管及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。
8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。
四工作规程
岗位工作规程：
（一）门岗工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．认真检查进出辖区内的车辆，对已租用车位的车辆进行放行。对已过租期的车辆要及时通知到管理处办理续租手续。
4．对没有租用车位的商户车辆进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车牌号码及进入时间，离开辖区时，安保员核对车牌号码、时间，如果超过规定时间的，按规定收费。
5．外来车辆进入辖区时，安保员上前有礼貌询问找哪家租户，按规定登记后才能准许进入辖区。车辆管理及收费同第“4”点。
6．安保员收费要给发票，所收款项当天要交到领班，由领班交到出纳，并请出纳开具收条。
7．对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。
8．对搬离辖区的物品，要迅速主动地走近，礼貌的请其出示物品放行条，按照放行条上所列内容认真核查每一件物品。
（二）各责任区安保员工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．接到租户投诉或提出服务要求时，认真作好记录并通知园区办客服部，晚上通知监控中心或值班电工。
4．按规定时间巡查责任区内停车场车辆、消防设施、卫生、绿化及公共设施情况，并作好记录。发现问题及时通知领班或主管。
5．对租户的反映的意见和提出的建议详细记录后及时交给园区办。
6．督导租户车辆按指定位置停放，提醒关好车辆的门窗和锁好防盗锁，对已过租期的车辆，要求其到园区办办理续租手续。
7．发生自己处理不了的问题，及时通知领班。
（三）巡逻岗安保员工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．按规定巡逻路线和巡逻次数对辖区内进行巡逻，巡逻内容包括：辖区内治安、公共设施设备、设备房、消防器材、住户装修现场、卫生情况等。
4．巡逻中思想集中，通过“看、听、问、闻”，发现问题及时通知领班或主管，同时要认真详细作好记录。
5．巡查楼层二次装修现场是否有施工许可证，是否按审批范围施工，对违规者应及时纠正，对不听劝阻者作清场处理并随时向领班通报情况。
6．发现辖区内有推销人员，及时作好教育劝其离开。
7．发现可疑人员及可疑情况，要进行盘问和检查，及时报告领班。
（四）监控中心安保员工作程序
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上班值班记录，了解设备运行情况，以及未解决问题。
3．当班人员要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，并通知巡逻岗和安保领班。
4．如发现异常情况，应立即通知巡逻岗或领班，迅速赶到现场查明情况，及时处理。
5．与工作无关人员不得擅自进入监控室，经园区办经理同意进入监控室人员，要作好登记。
6．白天接到住户投诉，要作好登记并通知相关部门，晚上接到投诉，及时通知值班电工或其他安保员处理，并作好记录。
岗位工作内容：
（一）门岗安保员工作内容
1、记录进出车辆；
2、盘查驶离园区的货运车辆，收取出门条；
3、盘查出入园区的废品收购人员；
4、负责所辖区域的公共物品及公司物品安全，具体包括：
1）电子屏幕；
2）景观灯；
3）广告牌及展板；
4）电脑；
5）道闸系统。
5、引导进入园区的车辆及行人；
6、保持入口处红线范围内无车辆违规停放及物品占道现象，保持道路通畅；
7、保持门岗位卫生；
8、做好岗位物品交接。
（二）巡逻岗安保员工作内容及工作时间安排
1、管理巡逻区域内的车辆（包括车辆停放引导）；
2、通报门岗驶离园区的货运车辆；
3、劝阻出入园区的外来废品收购人员、广告散发人员及未经园区办同意的宣传、销售行为；
4、负责所辖区域的公共物品及公司物品安全及完好，具体包括：
1）消防设施；
http:// 2）景观灯；
3）广告牌及指示牌；
4）窨井盖；
5、引导进入园区的车辆及行人；
6、保持园区道路无车辆违停现象；
7、做好岗位及物品交接。
五部门章程
（一）晨训制度
1、白班当班安保员须在上岗25分钟前签到换装完毕列队到指定场地。
2、由当班领班进行岗前讲评及交待培训科目、注意事项。
3、当班领班应按每月制定的培训计划实施具体训练科目。
4、当班领班培训时口令要洪亮，发音要准确。
5、参训安保员在队列中须听从口令、服从指挥。
6、训练时要认真、严肃、不允许交头接耳。
7、上岗前10分钟训练结束，由当班领班安排当天的工作岗位及工作任务。
8、当班领班安排结束后各岗位安保员按规范列队接岗。
9、遇雨雪天气，由当班领班带队在指定地点学习相关制度。
（二）交接班制度
为加强岗位的工作交接和物品交接，减少因交接不清引起的工作失误及物品损失，特制定本制度。
1、准备接班的安保领班提前30分钟上班，先向上一班的领班了解各岗位工作情况，以便班前列队时将工作重点和未处理情况明确给各岗位安保员。
2、接班安保员，提前25分钟集合列队到指定地点进行晨训。
3、上岗前10分钟晨训结束，由领班交代各岗位工作情况后，以队列操形式带领队员至每一个岗位，逐一交接。接班人到安排的岗位时，从队列走出上前与当班人互相敬礼，并交接物品。
4、如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不得离开岗位。
5、交班人员须将本班工作情况详细交代给下一班，并将本班已完成和待完成工作及其它事宜认真记录在交接本上交给接班人员，交接双方签名确认。
6、交班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人员应协助完成。
7、如果交班人员离开后，接班人员发现属于上一班之间问题的，应立即报告领班或主管处理。
8、交班人员在交岗后应跟随队伍一同行进，到更衣室更换便装下班。
（三）培训制度
为确保培养一支业务技能全面、训练有素、纪律严明、文明执勤的安保队伍，特制定本制度。
培训规定
1、安保主管总负责全体安保员全面军体培训工作与考评。
2、安保员每天必须开展晨训（包括学习和训练），由安保领班负责组织并实施。
3、安保员要按培训计划进行定期轮训。
4、新招聘安保员除接受公司新员工培训外，还必须在上岗前接受一周的强化培训。
培训项目与时间安排（根据各园区实际情况制定）
⑪ 每天早7：35~7：50为培训时间（根据各园区实际情况制定）。
⑫每周一、周三、周五进行列队项目训练，每周二、周四、周六进行体能项目训练，周日为消防训练。
⑬恶劣气候条件或其它情况进行业务知识培训。
3、军训
内容：⑪列队项目：a）立正、稍息、跨立、蹲下起立等；b）齐步、跑步、停止间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等。
⑫体能项目：俯卧撑、跑步等。
要求：⑪军训过程中按正规军事化要求操作。
⑫听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮，无拖音。
⑬养成良好的队列礼仪。
⑭非特殊原因经主管批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。
考评：⑪每月最后一周的周五，由主管、领班请园区办领导参加对安保员进行军训考核，并把考核成绩记录在培训考核表上。
⑫园区管理中心领导每季最后一个月的周五由经理及安保主管陪同，对全体安保员进行军体训练、检阅及以班组为单位进行考核评分。
⑬主管对军体检阅做总结报告，并对各项考核记录进行整理、归档。
4、业务知识
内容：⑪物业理论：懂得物业管理基础知识，掌握协助物业管理的基础技能。
⑫规章制度：部门章程、岗位职责、纪律规定、奖惩规定。
要求：⑪达到每个岗位队员都基本熟悉相关物业知识，并将之运用到实际工作当中。
⑫使每个队员都熟知公司及部门相关规定，以相关规定严格约束自己。
⑬达到每个队员在岗期间都能严格执行公司各项管理服务要求。
考核：⑪每月班组进行一次自我考核。
⑫每季部门进行一次综合考核。
（四）车辆管理规定
为加强辖区的交通管理，维护辖区的交通秩序，特制定本制度。
机动车辆
1、所有车辆进入辖区的车辆必须服从园区办的管理。
2、车辆必须按规定的路线行驶不得逆行，不得在人行道、绿化道上行驶，不得高速行驶（最高时速不得超过10公里）。
3、车辆必须按指定的地点停放，不得超越车位或跨位，并按规定收取停车费。行车通道、消防通道及非停车位严禁停车。
4、租户的车辆必须在园区办办理车位租赁手续，领取停车证。
5、送货车辆进入辖区，由安保员开出《车辆进出卡》，并登记进入辖区的时间，离开辖区时，由安保员收回《车辆进出卡》。上、下货结束后在园区停留超时的按规定收费。
6、车辆停放后，必须锁好门窗，并注意车位清洁，不乱仍烟头杂物。
7、车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。
非机动车辆（摩托车、电动车、自行车）
1、进入辖区内的摩托车、自行车等车辆必须服从管理，按指定的地点停放，不得乱停乱放。
2、车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。
（五）夜间巡查制度
为确保夜间各岗位正常值班，保证园区安全，特制定本制度。
1、各班领班在夜班时间内，要加强对各岗位的检查，不间断巡查各岗位值勤情况。
2、领班巡查到各岗位时，在各岗位的值班记录表上签字。
3、督促各岗位队员保持良好的工作状态。
4、加强夜间防火、防盗工作。
5、加强夜间进出园区的车辆登记管理。
6、加强夜间可疑人员的盘查力度。
（六）奖惩规定
本条例适用于全体安保员、领班、主管。
第一条一级处罚规定（书面警告、经济处罚20元、）
1、未按规定着装、未佩带工作牌、留长发、染发等
2、当值时披衣敞怀、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤脚站姿不端正、不规范
3、当值时抄手、袖手手插入口袋、唱歌、吹口哨、看书报、抽烟、吃零食等
4、用餐时间超过30分钟
5、非工作时间在岗位逗留、工作时私自会客
6、未按规定交接班或交接班不清（未造成影响和损失的）
7、门岗换岗时未按标准动作接岗
8、未能执行人员车辆出入管理规定
9、在记录本上乱写乱画
10、自身责任遭客户和其他部门有效投诉，情节轻微
11、不遵守公司培训、学习、训练制度
12、违反《物品保管使用规定》
13、迟到、早退15分钟的
14、参训人员不服从指挥人员指挥的不按规定着装
15、对自己负责的区域内检查不到位的
16、在工作中接打私人电话超过5分钟的、发短信,玩游戏，听音乐的
17、无特殊原因不按时完成上级交待的任务
18、其他行为情节轻微
第二条二级处罚规定（记过、经济处罚50元）
1、不按时交接班，迟到、早退30分钟的
2、涂改伪造各种记录
3、当值领班未能有效监督队员工作，发现问题隐瞒不报
4、当值时遇特殊事件和重大情况不处理、不汇报、不做记录
5、当值时擅自离岗、脱岗、睡岗
6、班前醉酒，值班期间喝酒
7、未按时完成领导指派的工作
8、当值时发生吵架的,挑拨事件、造成不良影响和影响内部团结
9、当值时不忠于职守，因值班的疏忽而造成损失和不良影响
10、故意毁坏公司和他人财物
11、自身责任遭客户和其他部门投诉，情节严重
12、未按规定工作或故意消极怠工
13、私自换班、未按正常秩序请假
14、当值时用威胁、恐吓、侮辱和使用污言秽语对待客户、访客与同事，情节轻微
15、一个月内两次书面警告
16、当班期间园区物资、设施、设备被盗造成损失
18、值班区域内消防器材丢失或故意损坏的
19、工作中不服从班长.队长按排工作的 20、不服从正常工作调动的
21、对自己负责的区域内的消防设施检查不到位的
22、不按时参加训练的训练时无严肃性的
23、消防培训不服从指挥的随意损坏、玩弄消防器材的未经许可外借消防器材的
24、发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及时
25、未经领导书面批准，擅自带外人在宿舍留宿的 第三条三级处罚规定（辞退或开除）
1、拒绝接受领导指派的工作
2、一个月内发生三次通报批评
3、私自放物资出门，造成公司或客户损失的4、值班期间聚众赌博的
5、在公共场合辱骂、威胁领导的
6、当班期间园区物资、设施、设备严重被盗，造成重大损失的7、偷盗公司或他人财物的
8、未以任何形示请假超过二天
9、辖区出现安全紧急情况下，不及时汇报,不采取相应措施,临阵脱
逃者
10、值班期间,打架斗殴的
11、受到国家法律及治安条例处罚的
12、对待租户态度粗暴、言行举止差，引起租户有效投诉的，如情节严重者
13、发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及时，造成严重后果者
14、殴打、体罚或虐待违法犯罪嫌疑人情节严重者（承担受害人一切医疗费用）
15、以查物验证或其它借口为由敲诈勒索的，或私放嫌疑人的
16、当班期间发生重大责任事故的 第四条奖励规定
1、抓获或协助抓疑犯，及时制止治安事件或补救抢险等工作突出人员。奖50~200元。
2、受到客户好评，为公司树立良好形象者，奖50~100元。
3、发现安全隐患及时处理，为公司把损失减少到最小者，奖30~100元。
4、为公司提出好的工作改良程序并得到公司认可者，奖30~100元。
5、遇特殊事件有重大贡献者，奖50~200元。
6、在工作过程中主动发现问题并报告的奖30~100元。
7、拾金不昧,主动上交者30~100元。
注:
公司对安保员处罚所收的罚款一律作为全体安保员的奖励基金，由公司统一支配。奖励基金主要用于奖励安保队值勤或非值勤时间的好人好事，抓获或协助抓疑犯，及时制止治安事件或补救抢险等工作突出人员以及全体安保人员文化娱乐的支出.(七)纪律规定
第一条服从命令，听从指挥，接到上级命令应立即行动。
第二条遵纪守法，文明办事。
第三条严禁打骂、体罚、虐待违法犯罪嫌疑人。
第四条不准擅自处理他人物品。
第五条不准贪赃枉法，不准私放违法犯罪嫌疑人。
第六条接受监督，不准敲诈勒索。
第七条不能行使公安人员职责，但在辖区内发现可疑人员可查验物证。
第八条办事公道，不准公报私仇，诬告陷害他人。
第九条机智勇敢、团结战斗，决不怕苦怕累，贪生怕死。
第十条坚守岗位，尽职尽责，决不放松警惕、泄露机密、玩忽职守。
第十一条不允许在辖区范围以外查物验证（发现现行违法犯罪嫌疑人或赃物除外）。
第十二条执勤时必须穿统一的制服（特殊情况例外）、配带装备、着装整齐。非工作时间，禁止穿制服。
第十三条执勤时禁止喝酒、吃零食、抽烟、不准会客、看书、看报、不准抄手、或将手放在口袋里，不准闲聊、嬉戏和做与执勤无关的事。
第十四条值勤时不得使用私人通信器材（因工作或特殊情况除外）。
第十五条必须遵守先礼后言的程序处理事情，与客户打交道时须使用礼貌用语。
第十六条讲究个人卫生、严禁随地吐痰、乱扔垃圾。
第十七条上班不准迟到、早退，有事必须履行请销假手续，队员必须按级别请假。
第十八条安保员交接班须提前十五分钟，做到交接事项清楚，物品及设施完好、准确。
第十九条严格遵守作息时间，按规定起床、休息。由部门主管负责制定具体作息时间。
第二十条无特殊原因，外来人员一律不准在安保宿舍内留宿，如有特殊原因需留宿者（限男性），必须经部门主管签字批准。
第二十一条交接班手续完毕后一小时内，应回宿舍就寝（上白班必须在晚上11时就寝）。
第二十二条爱护公共财物，遗失或损坏公共财物者，必须追究当事人责任。
第二十三条应遵守公司其它有关规章制度。
(八)内务规定
一保持室内整洁，不乱丢果皮杂物。
二被子叠放整齐，铺面无杂物；床单要干净、平整。洗涮用具、餐具、毛巾按规定形式和位置摆放。
三衣物、鞋、帽必须按指定位置摆放整齐。
四桌凳放置整齐桌面应保持整洁。
五室内每天设置值日人员，轮流值日。每天早上由值日人员负责清扫室内、房门口、桌凳、门窗等的卫生，由宿室长监督。
六不得从窗口向外扔垃圾及倒水。
七保管好自己的财物及贵重物品
八无关人员不得在宿舍内留宿。
九每天晚上11：00必须熄灯休息，宿舍必须做到人走灯灭。
十禁止赌博或做违法乱纪的事情，不准在宿舍内开展影响他人休息和宿舍环境卫生的娱乐活动。
（九）仪容仪表规定
第一条安保队全体人员要具备良好的精神风貌，精神抖擞；要有站如松、坐如钟、动如风的气势；要善于动脑筋，沉着机智地处理各类突发事件。
第二条安保人员在集体活动时要穿统一制服，整队集合，要求动作整齐、迅速；集合完毕，领班要检查队员容仪表情况，下达整理服装及检查装备口令。
第三条安保员在岗值勤时，即进入工作状态，应随时准备同违法犯罪行为作斗争，要始终保持高度的警惕、清醒头脑、饱满精神、昂扬的斗志；流动值勤要二人成行，三人成列。
第四条安保员上岗值勤前，必须对镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、袜子、武装带及装备是否穿戴齐备、规范和统一，必须佩戴管理处工作证，凡不齐备者，不准上岗值勤。领班应在场检查纠正，并要求全体队员养成习惯、形成规律。
第五条不准留长发、胡子、长指甲；要勤于换洗衣服，勤擦皮鞋，保持帽子平整干净，养成干净卫生的好习惯。
第六条对客户及同事要友善、和气、礼貌、热诚，面带微笑，领导前来检查工作，要立即立正迎接，不能无动于衷；要坚守各自岗位，不得擅自离岗。
第七条安保员在队伍行进中，队员不准东张希望，步伐必须整齐一致，喊口令必须清楚，宏亮有力。
（十）请销假规定
第一条安保员上班时间请假，按公司请假手续办理。
第二条值勤时无特殊情况严禁请假。请假外出必须先写好请假单，向队长提出请假，并在批准的时间内返回，及时履行手续。
第三条个人请假每月不得超过2次。
第四条新队员半年内无特殊情况不能请假，半年后一次请假不能超过四天。
（十一）招聘制度
为提高安保队伍整体素质，使公司人事管理规范化、标准化，特制定本制度。
1、园区办安保员招聘工作统一园区办经理负责。
2、招聘程序：⑪各园区办依据定编情况，核定人员编制提出用人需求申请呈公司领导。
⑫总经理审批后执行。
⑬通过人才市场或招聘广告实施招聘。
3、招聘标准
⑪五官端正，视力良好，听力正常，身体健康。
⑫身高在173厘米左右，年龄在35岁以下。
⑬初中以上学历。
⑭具有奉献精神，热爱本职工作，忠于职守，廉洁奉公。
⑮退伍军人优先。
⑯具有体育特长或其他特长者优先。
六安保员处理问题的原则和方法
安保员的形象代表了公司的形象，既要保证所辖物业的安全，要做到服务热情、周到。因此，安保员在执勤中处理问题要遵守以下原则和方法：
第一条原则
安保员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护租户的安全和利益的同时，应遵守以下原则：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服人。
第二条方法
1．对一般违反管理规定的问题，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导。
2．对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要把矛盾激化，以免不利于解决问题。
3．在处理问题上，坚持教育与处罚相结合原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。
4．违反其他行政规定的，交行政机关处理。
5．对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。
七各种紧急情况处理规程
（一）治案案件处理预案
1、安保人员在执勤中发现或得知园区内有争吵、斗殴等暴力事件时，应注意参加人数、是否持有凶器等。一般吵架、斗殴能制止的要及时制止。
制止的原则：
①劝阻双方住手、住口
②将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场
③持有器械斗殴，则应先制止持械一方
④有伤员则先送伤员去医院救治
⑤在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不得恶言相向
2、如遇有（或接报）使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）索取、毁坏管理部、租户财产，威胁人身安全的行为时：
⑪要保持镇静，立即用通讯设备呼叫求援，并通知监控人员进行录像。
⑫当班领班听到求援信号后，应立即通知各路岗封锁出口，同时派遣就近安保人员迅速赶赴现场，并视情况向有关领导汇报。
⑬控制事态，劝阻疏散围观人群。
⑭若为重大案件要立即拨“110”电话报警，同时维护好案发现场。
⑮犯罪分子逃跑的，一时又追赶不上时，要看清人数、衣着、相貌等身体特征、所用交通工具及特征等，并做好记录及时向公司报告。
⑯有案发现场的（包括偷窃、抢劫）要保护好现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让无关人员进入现场。在公安人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，安保人员不得离开。
⑰当事人或现场如有人员受伤的，要立即设法尽快送医院抢救并报告公安机关。
⑱事后安保领班须做好记录，并书面报告管理部。
（二）火灾处理预案
1、安保人员接到火灾报警后，立即向领班、客服中心和安保部主管报告，同时就近取得灭火工具赶赴现场。
2、安保主管接到火警通知后，立即赶到现场、判明火情、指挥灭火救灾工作。
3、依靠自身力量无法扑救时，应立即拨打“119”报火警，并积极配合消防部门进行扑救。
4、各岗位安保人员应做好安全防范，控制各出入口，对所有的人员，只许出，不许进。以防不法分子趁火打劫，并随时向客服中心汇报有关情况。
5、通知配电房，随时准备切断电源、开启消防水龙头，保证足够的消防用水。
6、指挥疏散人员走消防通道，维持现场秩序，驱散闲散围观人员。
7、现场若困有人员，应本着“先人员后财产”的原则抢救。
8、扑救完毕后，管理部安排人员协助有关部门查明原因、损失，并做好安置工作。
（三）发现可疑人员处理预案
1、执勤中如发现可疑分子，应注意观察，必要时要查验其证件做进一步审查。
2、发现有在管理区域进行业务推销和散发广告的要坚决制止，必要时要清离园区。
3、发现有作案嫌疑的严格审查备案，送派出所处理。
4、在处理各类可疑人员时，不允许擅自处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款。
5、对于必须罚款的则由管理部决定。
（四）酒后闹事或无行为能力人处理预案
1、醉酒者或无行为能力人失去正常的理智，处于不能自控的状态，易对自身或其他人员造成伤害，安保人员应及时对其采取控制和监督措施，稳定醉酒者或无行为能力人的情绪。
2、通知安保主管，设法查明该人员单位和家庭住址，及时通知醉酒者、精神病人的家属或所在单位，让他们派人领回。
3、对外来人员进入园区闹事者，应礼貌劝其离开园区。
4、对不听劝阻者，要如实记录并向管理部或安保部主管汇报。
5、若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报公安机关，由公安机关出面妥善处理。
6、情况危急则先向公安机关汇报再向管理处或主管汇报。
（五）发现伤病处理预案
1、发现有人在公共区域受伤或晕倒时，应守护在病人身边，并立即通知管理部及上级主管。
2、将病人或伤者安置在适当的地方休息，尽量将伤者与围观者隔离。问明病人的住址或家属电话，及时联系病人家属或单位；如暂时联系不上病人家属且情况危急，速打急救电话“120”或报警电话“110”。
（六）发生触电事故处理预案
1、发现有人触电，应先关闭电源，然后用绝缘物把人和电分开。
2、立即报告上级主管，同时拨打急救电话“120”或报警电话“110”。
3、安保主管或领班接报后应迅速通知工程部并及时赶到现场。
4、维修部接报后应迅速赶到现场切断电源，查明事故原因，采取补救措施。
5、安保主管或领班到现场后，应做好现场保护工作，以便事后查明原因。
6、及时通知“110”或“120”把病人送到医院，同时向管理部汇报。
（七）交通事故处理预案
1、发现或接报园区发生交通事故，安保人员应迅速赶到现场。
2、立即通知主管领导，拨打“110”或“122”报警，并在可能的情况下通知受伤人员的家属或单位。
3、事故现场如有受伤人员，则另外寻车送伤员就医。
4、保护好现场，劝离围观人员，协助公安机关或交警维持现场秩序，指挥好交通。
5、由领班做好现场事故记录，处理完毕后上报管理部。
（八）防洪排险处理预案
1、安保人员发现园区出现初始洪涝现象，及时上报主管、领班、工程部并赶至现场进行处理。
2、安保主管接到汇报后，立即赶到现场，进行查看，准确判断提出应急措施。
3、向上级主管汇报指挥安保人员利用抗洪排涝工具，如水泵、水管、沙包等，配合维修人员进行堵漏排水。
4、维修人员查看自动排水系统，如现有的排水系统效果不佳，则临时增加排水泵进行排水，情况危急排水不及，则向上级领导反映。
5、随时准备通知租户，清移自备车辆。
6、对于联系不上的租户及时向客服中心报告，由管理部领导决定是否对租户的自备车辆清移，事后由管理部做好解释工作。
7、没有到场的安保人员则做好安全防范工作，防止有人趁火打劫。
（九）水管爆裂及水箱溢水处理预案
1、安保人员接到报告，应立即赶往现场，并及时通知工程部人员。
2、检查漏水的准确位置及漏水性质。在许可能力下，设法制止漏水，关闭水阀；如是租户家里漏水应立即通知客服部与该户租户联系。
3、如一时联系不上该租户，维修人员应立即关闭水阀，并向楼幢其他租户做好解释工作。
4、观察周围环境，查看漏水是否影响各项设备，如电线槽等。
5、利用沙包及可用的物件堆箱，防止漏水渗入电器设备，以免水浸使设备受损。
6、工程部尽快更换爆裂水管或修复漫溢水箱。
7、利用现有设备工具，设法清理现场。
8、如漏水可能影响日常操作、保养或涉及申报保险金等问题时，须拍照存档作为日后证明。
9、通知保洁部清理现场积水，检查受影响范围。
10、对漏水租户及受影响租户，工程部应在恢复供水时提醒大家出门应关闭水阀。
（十）自杀或企图自杀事件处理预案
1、安保人员接报发现有人自杀应迅速赶至现场，边汇报、边稳定自杀者情绪。
2、查看自杀者所处位置和所用方法。
3、设法查明自杀者身份和企图自杀原因，及时与其家人取得联系。
4、安保主管根据现场情况做出处理方案。如果是企图自杀则一边用言语分散其注意力，一边安排人员报“110”；如已自杀，则根据其自杀手段，安排人员采取相应的急救措施，同时保护好现场，再报“120”和“110”，最后报客服中心。
5、安保人员引导急救车辆和公安机关车辆，尽快赶至现场。
6、划定抢救范围，劝散围观人员并疏异交通。
7、维修人员现场随时待命，如触电自杀，则要切断电源。
8、没有到达现场的安保人员，做好安全防范工作，以防有人趁火打劫。
9、工程部配合安护人员和公安人员开展救人工作。
10、安保部协助公安机关对自杀事件进行处理，并做好现场调查工作。
维修部
一职责范围
维修部是实施设备、设施正常运行的职能部门。它是为业主（租户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映园区服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：
1、负责园区供（配）电系统、电讯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。
2、负责园区公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户二次装修的审核、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责园区外包工程的监管工作。
二岗位职责
（一）维修主管岗位职责
1、在园区管理办公室主任的领导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、核算每月水电表用量并制作报表。
4、负责跟进工程单的作业情况。
5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。
6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
7、负责监督、跟进相关外包工程的进展情况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
9、认真完成上级交办的其它工作。
（二）维修工岗位职责
1、执行管理处制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2、清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
6、每月抄取水电表读数。
7、认真完成上级交办的其它工作。
（三）值班电工岗位职责
1、接受上级的工作安排，及时排除园区各类电气问题。
2、做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3、定时巡视各机房电气设备，注意负荷变动，发现异常情况分析原因并报告上级。
4、发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，及时排除故障，正确停送电。并及时通知服务中心，以便服务中心做好通知及解释工作。
5、对于不合理的用电应及时采取有效措施，节约用电。
6、做好防小动物、防水、防火工作，确保配电安全运行。
7、负责配电房的卫生清扫工作。
8、认真完成上级交办的其它工作。
三工作规程
1、掌握和监视设备的运行状态，遇天气变化要加强巡视，如发现异常情况要及时排除和汇报。
2、随时掌握负荷容量，如遇高峰不下，立即请示处理。
3、停电时应先拉开各路开关，再拉负荷总开关，并在操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”的告示牌和安装接地线，确保安全。
4、送电时，应先检查工作证、工作时间和现场工作情况，待工作人员汇报后，离开工作现场，手续完备后方可送电，先合总开关，再合各分路开关。
5、变电所各设备操作规程按设备技术要求和国家规定的操作规程进行操作。
四部门章程
（一）配电房倒闸操作及巡检制度
1、配电房的配电装置必须由配电房人员操作，其他人员严禁操作。
2、电拉闸检修时，必须先向有关领导汇报，经主管领导同意后，方可进行操作，其他个人或部门均不得随意要求配电房拉闸停电。
3、倒闸操作除做单一操作外，都应填写操作票，每张操作票只能填写一项任务。
4、停电拉闸操作者必须先切断开关，再切断刀闸，送电时必须先送刀闸后送开关。严禁带负荷拉闸。
5、巡视检查时不得进入非安全区，操作与检查无关的工作。每小时巡回检查一次设备运行状况，遇大风大雨时应加强巡检，注意监视仪表信号。
6、在巡回检查中，如发现异常状况，应立即汇报，并做好记录，并尽快采取措施，以防事态扩大。
7、以上制度由值班电工严格执行，接受园区办的指导与监督。
（二）配电房突发事件处理规程
1、当线路停电，应立即与供电部门联系，了解停电原因、送电时间，并报告园区办，采取相应措施。
2、如发现设备有严重放电火化、焦味、冒烟、触头变色过热时应立即采取措施，切断故障设备电源及负荷并及时汇报相关领导。
3、发生触电事故应立即切断电源，解救触电者，如触电者已昏迷应立即进行人工呼吸，并通知医院及时抢救。
4、电器设备如发生火灾时，应立即切断所有电源，用灭火设备进行灭火，并酌情拨打报警电话。
5、如配电房以外发生接地等事故时，应及时切断电源，待事故处理后方可恢复供电。
6、对各种事故做好事故发生时间与情况处理记录，存档备查。
7、此制度由值班电工严格执行，接受综合部的指导与监督。
（三）配电房值班管理制度
1、值班人员要按上级批准的值班方式和时间进行值班，不得私自调班和连值二班，值班表经本公司经理或工程主管批准后，不得任意更改35千伏高压室。每班保持二至三人，正常应保持三人。
2、服从上级运行值班人员的调度操作保命令（除严重威胁设备和人员安全外）。
3、在值班时间内要坚守岗位，不应迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经工程主管或经理批准后方可离开。在值班岗位上除按规定时间收听天气预报、新闻节目外，不听收音机、不看电视、不打瞌睡、不睡觉（有规定除外），不做与运行无关的任务任何事情（如洗衣服、看小说、看杂志、做功课等）。
4、变电高压室电话是生产工具，不准在电话里聊天。值班时间内值班负责人不能离开到外面就餐，应由值班人员代买饭菜带回，但控制室需保持二人。
5、在值班岗位上要认真做好值班工作，严格执行规程制度，做到严肃认真，一丝不苟，要经常注意分析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对不正常情况要加强监视。
6、各项记录要按规定记入各种记录簿，做到字迹清楚、正确、详细，不准马马虎虎，字迹模糊，含意不清，甚至乱涂、伪造数据等。在值班时间内不许会客，如遇特殊情况，须经领导同意，可在门房间会客，非值班人员不得擅自进入控制室、高压室。
7、发生异常和差错情况，要如实反映情况，从中吸取教训，不得弄虚作假，隐瞒真相。
8、要注意文明工作，值班时间内衣着要整齐，佩带标志，不准穿拖鞋及拖鞋皮，在巡视或操作时不准穿背心、短裤及裙子，做好清洁维护工作，保持现场整洁，不准在运行设备附近挂烘衣服。
9、不得利用工作关系对用户进行“吃、拿、要”等不正当行为。
10、值班人员在接班前和值班时间内严禁饮酒,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。
11、要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室高压室严禁吸烟。
（四）报告制度
1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告主管：
1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。
1.2所辖设备除正常操作外的调整。
1.3所辖设备发生故障或停台检修。
1.4零部件更新、代换、或加工修理。
1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。
1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。
2、各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修主管：
2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。
2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。
2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。
2.4维修人员请假、加班、倒休等。
3、各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：
3.1重点设备除正常操作外的调整。
3.2变更运行方式。
3.3主要设备发生故障或停台检修。
3.4系统故障或正常检修。
3.5零部件更新、改造、或加工修理。
3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。
3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。
3.8须与外班组或外部门、外单位联系。
4、主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：
4.1重点设备发生故障或停台检修。
4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。
4.4系统运行方式有较大改变。
4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
4.8人员调度及班组重大组织结构调整。
4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。
4.10对外部门、外单位联系、协调。
4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。
4.13月度工作总结报告。
5、除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
（五）工具管理制度
1、本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。
2、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。
3、工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
4、全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。
5、公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
6、专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。
7、借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记录》，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。
8、所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。
9、所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
（六）巡检制度
1、巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。
2、在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3、巡检人员在巡视完毕必须做到随手锁门。
4、巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。
5、各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。
（七）交接班制度
1、接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。
2、接班人员接班时必须检查以下工作：
2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。
2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。
2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
3、交班人员在下列情况时不得交班离岗：
3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。
3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
（八）值班制度
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。
2、值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
3、每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4、须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。
5、值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。
6、值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
7、非值班人员未经许可不准进入配电房，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。
8、任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。
（九）材料领取制度
1、所有工具、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。
2、领取工具、材料必须填写领料单。
3、材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。
4、多余材料必须退回库房。
（十）机房钥匙管理制度
1、除值班人员掌握一套外，其余钥匙交维修部统一保管。
2、任何人不得私自配钥匙。
3、凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。
4、无关人员不得借用机房钥匙。
5、遗失钥匙须立即报告。
6、无人值班机房借用钥匙需登记。
（十一）机电设备房出入管理制度
1、配电房为维修部的机电设备运行用房，为了确保本辖区内各机电系统正常运行，非维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。
2、公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或
其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》
上做好记录。
3、凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。
4、本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。
5、外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。
6、所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
7、所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
8、所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
（十二）故障处理制度
1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报经理。
2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。
（十三）大中修管理制度
1、设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。
2、中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。
3、对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交经理，说明：设备安装日期、使用时间、损坏程度及修复费用等。
4、对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。
5、对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。
（十四）零星维修管理制度
1、值班员必须认真执行工作单（维修单）。
2、在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3、遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工作单上注明。
4、遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。
5、进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。
6、值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。
7、每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8、每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。
（十五）供电系统维修保养制度
1、变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。
2、察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。
3、运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
4、各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。
5、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。
6、配电房做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。
7、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。
8、配电房每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。
9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。
（十六）公共照明管理制度
为规范园区公共场所照明的管理，做到既满足服务需要，又节约能源，特制定本制度。
1、辖区公共照明开关时间表由安保部拟制，报经理批准后由维修部执行。
2、因季节变化或其他原因需要调整公共照明开关时间时，由安保部重新拟制，报经理批准后交维修部执行。
3、遇异常天气，安保部主管认为有需要时，可以作出决定并通知维修部对楼梯照明开关时间作临时性调整（时间不超过两天）。
4、辖区外墙灯及外围屋檐灯的开关，须经经理批准后，书面通知维修部执行。
5、辖区公共照明由维修部负责维修，维修时间不得超过一天。http:// 五奖罚制度
1、对公司的各种设备进行分类，并统一编号，建立详细的设备台帐。对老的台账进行核对，保证帐物相符。如果出现帐物不符，每处对责任人罚款5元。
2、制定设备的操作和维护保养规程。每月28日前编制并下发下个月的设备维修保养计划。如果没有及时编制并下发设备维修保养计划，每次对责任人罚款10元。
3、组织对增添和更新的设备进行验收，并及时收集、整理好原始资料，填写设备验收交接单，经参加人员共同签字后，存档备查。如果发生原始资料丢失，除责令其责任人向生产或销售厂家索取外，另外对其罚款20-50元。
4、及时组织对各种设施设备的定期检查工作，并作好记录。无正当理由，没有进行定期检查的，每延迟一周对其责任人罚款50元。
5、及时、准确抄收水电费用，没有及时抄收水电费用的，每次对其责任人罚款50元，发生抄收误差应及时予以更正，如发生严重误差将对其责任人每次罚款10元。
6、工作人员必须对自己负责的工作完成情况进行督促检查，每天填写工作情况记录，遇到问题必须向部门负责人汇报并通报项目的完成情况。无正当理由，没有及时填写当日工作情况记录对其当事人每次罚款10元。
7、本部门人员违反制度当月罚款达100元以上，部门负责人按其金额的20％处罚。
8、配电房禁止闲杂人员进入。如因工作原因确须进入配电房的必须登记，当班人员不按规定进行登记的，处以10元罚款。
9、当班人员在当班期间吃零食的，处以20元罚款。
10、当班人员串岗、聊岗的，处以20元罚款。
11、当班期间睡觉、会客的，处以50—100元罚款。
12、当班人员在配电房内洗衣、晾衣的，处以20元罚款。
13、不按规定进行交接班的，处以20元罚款。
14、未按规定着装、挂牌、仪容仪表不整的，处以20元罚款。
15、未经批准不得随意换班，若有特殊事情须向领导请示。否则，处以20—50元罚款。
16、不按规范流程进行操作造成相应事故的，按事故程度处以100—500元罚款。
17、提出合理化建议并被采纳的，奖励20—100元。
18、及时处理重、特大事故，为公司减少损失的，奖励100—500元。
保洁部
一职责范围
保洁部全面负责辖区内的卫生、清洁工作。其具体职责如下：
1、执行领导布置下达的各项工作指令。
2、每日及时对辖区进行卫生清理，保证无垃圾、杂物、污水。
3、及时清理雨水井、污水井、垃圾桶，保证不堵，不生蚊蝇。
4、定期进行辖区内四害消杀工作。
5、及时清运垃圾。
6、保护好使用清洁工具。
二岗位职责
（一）保洁主管岗位职责
1、在园区办经理领导下开展工作，负责管理日常的环境卫生工作；
2、了解和掌握各岗位的保洁操作程序以及日常工作范围；
3、根据工作要求制定合理的保洁工作计划并汇报实施；
4、组织和实施员工的保洁操作训练和检查；
5、制定有关配合特约服务的保洁工作程序并组织实施；
6、检查日常的保洁服务质量和绿化工作情况；
7、负责指导工作、工具保管等日常管理；
8、完成上级交办的其它任务。
（二）保洁领班岗位职责
1、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。
2、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。
3、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。
4、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。
5、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。
6、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。
7、负责检查设备、工具的清洁保养工作。
8、负责每日工作记录的填写及交接班工作。
9、完成领导交办的其他任务。
（三）绿化领班岗位职责
1、负责检查绿化员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。
2、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。
3、负责检查所辖范围各责任区的绿化养护状况。
4、负责随时检查绿化员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。
5、负责对绿化员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。
6、负责对绿化工具、设备的使用维护进行指导。
7、负责检查设备、工具的清洁保养工作。
8、负责每日工作记录的填写及交接班工作。
9、完成领导交办的其他任务。
（四）保洁员岗位职责
1、负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。
2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
3、负责楼道杂物的清理。
4、负责垃圾的收集、转运集中。
5、负责垃圾桶的清洗工作。
6、负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。
7、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。
8、负责员工活动室、更衣室的清洁。
9、负责工具设备的清洁及保养工作。
10、完成领导临时交办的其他任务。
（五）绿化员岗位职责
1、熟悉掌握区内绿化概况，充分利用和发展绿化面积。
2、提高绿化养护管理知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫的防治方法，正确并熟练使用园林具械。
3、对花木进行适当挂牌，标明品种等方便居民欣赏。
4、对花草树木适时浇水、定期培土、施肥、除杂草和病虫害，并及时修剪枝叶、补苗。
5、保证绿地不留杂物，不缺水、不死苗、不被偷窃，生长茂盛。
6、妥善保管好绿化械具、工具设备、设施、农药化肥和其他用品。
7、管理好自来水龙头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其他开关用水龙头损坏要及时修理。
8、完成公司和部门交给的其他任务。
三工作标准
（一）环境卫生管理标准
1、公司办公区域
楼梯：
1）楼梯内的顶板及灯具、排风口无尘、无污迹。
2）墙面及踢脚板干净无尘土、无污迹。
3）扶手、栏杆无尘土、无污渍。
4）平台及台阶无杂物、头发，无尘土、黑道、干净整洁。
5）楼道内无堆放杂物。
走廊：
1）天花板、灯罩、排风口清洁干净，无尘、无污、无网状物。
2）墙壁及踢脚板无尘土、无手印、无污渍；墙面悬挂物干净、无尘土。
3）地面（地毯）及边角干净无杂物、无污渍、无尘土，地板光亮，地毯清洁。
4）走廊内摆放物品、文件柜、花盆等物体干净、无尘土，花盆通体干净，盆内无杂物。
大厅：
1）天花板、灯罩、排风口及龙骨架干净无尘土、无污迹。
2）墙面及踢脚板干净、无尘土、无污渍。
3）玻璃门及窗体玻璃干净无手印、无污迹，窗框无尘土。
4）前台办公桌面、台面干净无尘土、污迹。
5）电脑、电话消毒彻底、干净无污。
6）文件柜、书报架摆放整齐，干净无尘土。7）地面及边角干净、无水迹、无尘土、污物。
8）大厅内摆放的绿植等盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物。
地板：
1）地面清洗干净、无残余旧蜡、无杂物、无污迹。
2）墙面、踢脚板及室内摆放物干净、无溅洒污点。
3）打蜡均匀、薄厚适当；边角无杂物、无头发。
4）蜡面光亮无流痕、无黄斑，整体一致。
地毯：
1）清洗前认真全面吸尘。
2）移动物品井然有序；回归原位无损失。
3）重点污渍刷洗干净、效果好。
4）清洗地毯彻底、全面无遗漏地块。
5）表面无污渍、无杂物平滑有弹性。
6）地毯光泽好、无损伤无褪色
灯罩：
1）清洁无污、无灰尘、无手印。
2）整体统一，格格相同，光亮无划痕。
3）灯管无灰尘、无损伤。
玻璃：
1）玻璃光亮、无污点、无划伤、无尘土。2）边框干净、无污渍。
3）地面（地毯）无水迹、无污点。
办公室：
1）各办公设施完好无损。
2）桌面干净无污渍、无尘土、电脑、电话无污迹；文件柜干净无尘。
3）屏风板完好整齐；布面干净无污迹无破损。
4）玻璃、窗框无手印、无尘土；窗帘悬挂整齐。
5）椅子布面干净无污迹、无尘，椅子腿干净无尘，摆放整齐。
6）垃圾筒干净无污；垃圾及时清倒；垃圾袋及时更换。
7）墙面、踢脚板、消火栓完好无损，无污迹、无尘土。
8）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
9）区域地毯干净无污迹、无尘土、杂物、无破损现象。
10）各绿色植物、花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。
会议室：
1）会议室的门、门面、门缝、门把手、表面无尘土、无污渍、手印。
2）桌椅摆放整齐，干净无尘土；椅子布面干净无污渍、无头发、无尘土；椅子腿无尘土；电话无污渍，摆放整齐。
3）墙面、布面无尘土、无污渍；悬挂摆放的各种饰品无尘土，摆放整齐。
4）白板干净无尘、无墨迹，会后如没有特殊情况及时清擦；板擦及板笔摆放有序；投影布会后及时复位。
5）窗玻璃及窗框无手印、无尘土；窗帘拉伸整齐。
6）垃圾筒内外干净，垃圾及时清倒。
7）地毯上无尘土、头发、无杂物、无污迹。
8）排风口、灯罩无尘土、无手印。
9）空气清新，无不当气味。10）各种设备、设施完好无损。
2、外场
广场、道路：
1）绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
2）所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。
3）阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
4）扶手：无污迹、无水迹。
5）墙面：无污迹、无乱张贴物。
6）门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7）指示牌（包括招牌）：无污迹、无积尘、8）消防栓：无污迹、无积尘。
9）出入口栏杆：无污物、无阻塞。
露台（包括天台、平台、阳台）：
1）消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2）地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
3）地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
垃圾间：
1）垃圾做到日产日清，无堆积垃圾。
2）做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。3）可做废品回收的垃圾，要另行放置。
4）垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。
3、内场
楼梯及走廊：
1）地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无痰渍、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。
2）天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
3）光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4）墙面：无污迹、无乱张贴物。
5）水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6）公共区域门（厕所门等）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7）垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。
8）窗户：光亮、透明，窗框及滑轨槽无污物、污渍。
9）消防栓：灭火器位置摆放正确、保持其表面干净无灰尘；公共区域消防箱无杂物无灰尘；消防应急灯要保持干净无灰尘。
卫生间：
1）地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2）墙面：无污迹、无乱张贴物。
3）天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4）光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5）窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6）镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7）洗手盆：表面光洁、无污迹。
8）镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
9）排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
10）尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。11）厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。12）厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
13）手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
14）门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
15）地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
茶水间（或茶水炉区域）
1）地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2）墙面：无污迹、无乱张贴物。
3）天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4）光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5）垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。
6）地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
（二）绿化工作标准
草皮：
1、无杂物，无黄土露出，无杂草滋生
2、每两个月修剪一次
绿篱、花球：
1、绿篱平整圆滑，造型美观
2、花色均一，观赏面正对客人
3、无黄叶，无折断，无杂物，无蛀虫，无尘，无枯枝败叶。盆栽：
1、盆栽植物整洁，颜色鲜艳，叶面光润，观赏面正对客人
2、无黄叶，无折断，无杂物，无蛀虫，无尘，无枯枝败叶
3、花盆面无污迹，地面无积水
施肥：
1、根据植物的生长，每两个月进行一次施肥
2、根据植物的需要施肥
植保：
1、提倡生化防治，人工防治，使用农药不伤害健康
2、使用农药时，需在晴朗无风天气一次性完成3、使用喷雾器避免扩散
4、根据植物长势及温度，阳光等因素定期轮换花卉。
消杀：
1、无蝇、少蚊、少虫、灭鼠、灭蟑螂。
四工作规程
（一）安全操作规程
一、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
二、在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。
三、在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
四、不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。
五、在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。
六、应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
七、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
八、室外人员在推垃圾车、上垃圾时，应小心操作，以免伤及身体。
（二）日常工作操作规程 办公区域：
①.准备办公室清洁所使用的物品（工具车、垃圾代、抹布、拖布、榨水车、家具蜡、除渍剂、酒精、脱脂棉、百洁布、中性清洁剂等）；
②.用清洁剂清洁写字台面，搬移的物品重新放回原处；
③.倾倒垃圾及清洁垃圾桶；
④.家具布料用吸尘机吸尘；
⑤.清洁玻璃镜子等；
⑥.木质家具上蜡；
⑦.文卷柜等抹尘；
⑧.电话、电脑清洁消毒（打印机、复印机）；
⑨.地面清洁保养。
定期：
①.定期抹风口；
②.定期擦灯饰；
③.定期清洁天花；
④.定期清洁家具布料；
⑤.定期清洁墙壁；
⑥.定期清洁地面；
⑦.定期清洁、消毒卫生间。外场：
①.准备外围场区清洁的所有器具和物品；
②.用清洁剂擦护栏等装饰物；
③.清扫车道地面；
④.清扫场区、消灭死角、保证无杂物；
⑤.场区花草修剪和浇水；
⑥.清洁场区的指示牌和景观灯等；
⑦.清洁景观的建筑。
定期：
①.定期清洁楼面；
②.车道的定期冲洗；
③.园林风景建筑护栏的清洁；
④.花草的定期修剪；
⑤.定期消杀。
内场：
①.准备好各种工具物品（洗地机、吸尘机、榨水车、百洁布、刀片）；
②.用纯棉的抹布擦所有的柱子、台面；
③.用尘推推起浮尘、细屑、杂物等；
④.用湿拖除去地面污渍；
⑤.用镜布加玻璃清洁剂清洁玻璃门等所有玻璃镜面；
⑥.用清洁剂抹净各通道的门及扶手
⑦.清洁墙面、区域地面、墙角、地角；
⑧.清洁所有花卉的盆、叶；
⑨.擦抹所有的指示牌和各种金属饰物； ⑩.清理垃圾桶及烟灰盅 定期：
①.地面定期进行处理；
②.清洁天花、尘网、灯罩
③.清洗地毯；
④.所有不锈钢、铜器的特殊清洁；
⑤.玻璃镜子大清洁；
⑥.墙面、地角定期大清洁；
⑦.清洁所有风口。
卫生间：
①.准备好清洁洗手间所需物品（马桶刷、洁厕剂等）；
②.用玻璃清洁剂清洁镜子；
③.用浴盆清洁剂清洁洗手盆、云石台；
④.用浴盆清洁剂清洁尿槽及坐厕内外，客人每次用后都要冲洗使之清洁；
⑤.清理垃圾桶及烟灰盅；
⑥.门及墙壁的抹尘；
⑦.清洗地面；
⑧.喷空气清新剂；
定期：
①.擦洗手间的灯箱、天花等； ②.湿抹风口； ③.清洁墙面；
④.定期清洁地角线；
⑤.定期清洁地面。
五部门章程
（一）保洁员管理规范
一、遵纪守法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。
二、遵守部门考勤制度和保洁操作程序。
三、履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。
四、上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。
五、文明服务，礼貌待人。
六、服务态度端正，有较强的奉献精神。
七、工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。
八、未经许可，不得擅入住户家中。
九、不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。
十、绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。
十一、爱护公物，损坏、遗失工具照价赔偿。
十二、爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。
十三、做好每日工做记录。
（二）当值领班交接班制度
1、当值领班应提前10分钟到岗，做好保洁员交接班前准备工作。
2、认真填写交接班登记，填写内容：
⑪员工到岗情况：应到人数、实到人数、缺勤原因。⑫当班工作内容。
⑬须交下班继续完成的工作内容。⑭存在的问题。
3、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，到达指定地方交接班。
4、如在交班当时突然发生问题、突发事件或正在处理问题、故障的，应以交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告部门负责人，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视当时事发问题、事故报告分析后，再作决定。
5、在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，部门责任人要追查原因，根据园区《纪律条例》作出严肃处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并安排累积时间补休。
（三）工具交接制度
一、保洁部工具的管理与发放，由仓管员登记造册，统一管理。
二、各岗位工具由各岗位、领班负责，工具落实到人。
三、仓管员每周清点抽查一次各岗位工具。
四、丢失或使用不当造成工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由当值领班和仓管员承担。
（四）保洁物品申购领用、使用制度
一、仓管员每月制定出每月保洁物品消耗量，并上报部门主管审批，由部门送至行政部采购。
二、申购物品的时间为每月两次，具体每月截止为：10号、25号。
三、领用物品时间为每周二、五，由仓管员填写领料单，部门主管审核，仓库管理员发放。
四、价值超过100元高值物品的领用（含租借）必须经过部门主管同意方可办理。
五、在设备使用前，要了解设备的使用性能、特点。
六、操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入设备中而损坏设备。
七、高压水枪不能在脱水的情况下操作。
八、使用设备时发生故障，不得强行继续操作，违着罚款。
（五）保洁巡视规定
每天完成例行保洁和定期保洁任务后，即进行巡视保洁。发现杂物，立即清理。维护责任区内卫生，使其保持净亮。
（六）有偿服务规程
客户通知、客服部并填写《服务申请单》,由客服部交给保洁部门,保洁部门根据服务申请单的要求进行工作.服务结束后请验收人验收签字并填写有偿清洁服务记录表,并将服务申请单交于客服部。
六突发或应急事件处理
1、园区发生突发事件时，员工在保持镇静同时，须立即报告主管。
2、保洁主管立即至现场，了解情况，向园区办进行反馈，配合相关部门和人员进行处理，将事态控制在最小程度和范围。
3、员工及保洁主管分别写出突发事件报告。
4、当发生重大险情，如火灾时，所有员工会遵循消防安全的程序和要求，全力进行施救或疏散。
5、遇节日、大型活动以及有关检查，应配合公司及园区办进行加强和突击性安排。
6、如遇火警、水管爆裂等突发情况，须调配得力人员和机械，和保安部进行紧急处理。
7、如遇强风暴雨恶劣天气，保洁主管协助相关部门组成应急小组，全面检查园区内有关区域和设施。重点关注出入口、门窗、仓库、消防设施、天台、停车场，做及时处理，防止下水管道阻塞水漫情况出现，并及时做好恶劣天气后的清理工作。
七奖罚制度
一、考核条例
总则（50分）
1、未遵守作息时间：发现一次扣2分
2、擅离工作岗位：发现一次扣2分
3、私自调班未进行申请的：发现一次扣2分
4、私自调岗的：发现一次扣2分
5、工具未放在指定地点：发现一次扣1分
6、在工作区域闲聊：发现一次扣2分
7、未完成当天工作：发现一次扣2分
8、不遵守操作规程：发现一次扣2分
9、因工作失误导致投诉：发现一次扣2分
10、在上班时有粗言秽语、故意刁难行为：发现一次扣2分
11、工作中造成商户或其他人员不满：发现一次扣2分
12、未按规定着装佩戴工作牌的：发现一次扣1分
13、发现区域异常情况，不及时报告和处理：发现一次扣2分
14、未妥善保管和使用工具的：发现一次扣2分
15、未按要求进行规定区域巡查的：发现一次扣2分
16、私自为租户工作，收取好处的：发现一次扣5分
17、私自处理辖区内废品的：发现一次扣5分
18、违规操作造成他人或公共物品损坏的：发现一次扣3分
19、未完成领导分配的其它工作的，不听从指挥的：发现一次扣4分
20、消极怠工：发现一次扣5分 室外（50分）
1、园区道路清洁无尘土、纸屑、积水、杂物基本符合8分，发现1处扣2分
2、房屋明沟无淤泥、污垢、积水、杂物、不堵塞符合8分，发现1处扣2分
3、宣传栏、扶手栏、导向牌洁净无灰尘、无污迹符合8分，发现1处扣1分
4、盆景花木保持鲜活。花坛无杂草、枯枝等符合8分，基本符合2分
5、垃圾池垃圾日常日清，垃圾实行袋装化。符合10分，基本符合4分
6、露天阳台清洁无杂物符合8分，发现1处扣2分
室内（50分）
1、墙面光亮整洁楼内无乱涂乱画现象符合5分，发现1处扣1分
2、楼层地面、地脚线必须保持清洁光亮，无乱堆杂物符合5分，发现1处扣1分
3、消防楼梯踏步无尘土、杂物、扶手无灰尘符合5分，发现1处扣1分
4、公用门窗、墙、玻璃、消防箱、消防管、信箱无灰尘符合5分，发现1处扣1分
5、门、门框、无灰尘符合5分，发现一处扣1分
6、玻璃、镜子无积尘及手印，无明显污渍符合5分，发现一处扣1.5分
7、地毯（地垫）无积尘、杂物符合5分，发现一处扣1.5分
8、各类指示牌无积尘、无污渍符合5分，发现一处扣1.5分
9、垃圾筒及不锈钢设施或器材无异味、无污水、外表清洁、无手迹符合5分，发现1处扣1分
10、卫生间马桶、小便池、洗手盆无尿渍、杂物符合5分，发现一次扣1分
绿化养护（50分）
1、生长茂盛无枯枝，修剪整齐，草坪无杂草符合8分，发现1处扣2分
2、新苗成活率95%以上,老苗保存率98%以上符合8分，基本符合5分
3、虫害的树木不超过总数的2%，绿地病虫害的面积不超过5%，灭虫率达100%符合8分，基本符合5分
4、绿化设施无缺损，绿化建筑小品无损坏符合8分，基本符合5分
5、按计划养护，按特殊要求养护实施情况符合6分，基本符合4分
6、绿化档案齐全、完整，管理养护记录完整符合5分，基本符合3分
7、花盆无污渍、落叶符合3分，发现一次扣1分
8、外围绿化带有明显垃圾杂物符合4分，发现一次扣2分
二、考核标准
1、优（A）：每月日检总分超过100分
2、良（B）：每月日检总分超过90分
3、中（C）：每月日检总分低于80分
4、差（D）：每月日检总分低于60分
三、奖惩办法
1、连续三个月考核为优的奖励50元
2、连续三个月考核为良的发放全工资
3、连续三个月考核为中的扣50元工资
4、连续三个月考核为差的予以劝退
租赁部
一职责范围
负责园区后期招商工作。
二岗位职责
（一）招商主管岗位职责
1、负责制定并实施短期招商计划，并对执行情况作评价，对园区发展提出合理建议。
2、负责联络、组织各类招商推介活动。
3、负责对客户的接待与园区的介绍。
4、负责协助客服部办理入住及整理完善客户资料。
5、协助招商员进行客户关系维护与客户资源管理。
6、收集行业信息、政府的相关政策以及竞争对营销的政策。
7、认真完成上级交办的其它工作。
（二）招商专员（兼收费员）岗位职责
1、负责对客户的接待与园区的介绍。
2、认真进行客户关系维护与客户资源管理，与客户建立良好的合作关系。
3、负责租金、物业管理费等各项费用的通知和收缴；
4、保管部门的文档资料，并具体负责做好相关文档的立卷、归档和保管等规范性工作；
5、及时统计、收藏各种费用缴收资料，供园区办经理、公司财务（主管会计）参考；并在每月裁定的时间里及时将《园区收费报表》整理上报。
6、及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴，并对缴费情况随时进行统计，做好欠费追收工作；
7、积极配合做好空置房租赁业务，按规定的价格和要求做好出租业务；
8、负责对园区的所有租赁协议（合同）进行整理、归档工作；
9、遵章守纪，认真完成领导交办的其它工作。
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