应对拆迁中的关键环节

第一篇：应对拆迁中的关键环节

应对拆迁中的关键环节(二)-评估报告

张合刚

评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯

一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号)，这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。

252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。

拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房<2003>234号)(以下简称“234号文”)。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。

1、评估机构的选定

(1)法律规定

234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。

(2)权利主张

上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。

2、初步勘验程序

(1)法律规定

234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”

(3)权利主张

根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。

作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。

3、公示程序

(1)法律规定

234号文第十八条规定：“ 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。

(2)权利主张

实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示‘不愿意’公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。

只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。

4、送达程序

(1)法律规定

2003年北京国土资源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见(京国土房管拆[2003]777号)，在这个文件的26——28条具体规定了评估报告的送达程序。

26.【评估报告送达人】

拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。

27.【评估报告送达】

送达评估报告必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

28.【评估报告送达方式】

送达评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收;受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收;受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把评估报告留在受送达人住所，即视为送达。

受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交;受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交;受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。

直接送达评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。

受送达人下落不明，或者用本条规定的其他方式无法送达的，可以公告送达;自公告发布之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

(2)权利主张

上述的规定就评估报告的送达人、送达方式、签收人、代收人、见证人、送达方式的优先适用等方面做出了明确的规定，对于被拆迁人来讲，送达方式是否合法是最关键的问题。根据上述的规定，合法的送达方式是有顺序的——直接送达>代收送达>见证送达>邮寄送达>公告送达。如果前种送达方式没有穷尽，就不能使用后者，否则就是无效的送达方式。我国适用的是送达主义，即评估报告包括其他的法律文书相对人送达签收才发生法律效力。如果送达方式不合法，评估报告是无效的，当然不能作为行政裁决或者强制拆迁的依据。所以，拆迁人只要能够灵活运用相关的法律规定，利用一些技术手段是可以在拆迁中占有一定的主动地位的。

拆迁人送达包括评估报告在内的法律文书，比较偏爱采用趁被拆迁人不再将文书插在门上或者采用见证送达的方式，表面上造成已经送达的假象，但这些方式都是经不起法律检验的，被拆迁人可以在相关的诉讼或者复议中主张评估报告未发生法律效力而对抗拆迁人的行政裁决或者强拆令。

5、异议程序

234号文还赋予了被拆迁人对评估报告的异议权，这也是被拆迁人的一项主要的权利，较好的运行这些权利，可以起到减缓拆迁人行政裁决或者强拆铁蹄的威力。

(1)法律规定

234号文20——23条规定了行政异议权的基本步骤，分别为：

20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

21条：“拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”

22条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。”

23条：“估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。”

(2)权利主张

根据上述的法律规定，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在5日内向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，原估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，另行委托的估应当在10日内出具新的估价报告;如果对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，被拆迁人可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会是房地产估价行业自律性组织，一般由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。

被拆迁人可以结合自身的具体情况选择行使自己的异议权，一方面有可能改变评估报告的结果，另一方面可以打乱拆迁人的拆迁脚步，为自己争取比较主动的地位。另外，在申请评估报告复核过程中，被拆迁人还有一项不能忽视的权利—— 申请鉴定组成员回避的权利。在实际的权利行使过程中可以运用。

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第二篇：应对拆迁中的关键环节（写写帮推荐）

应对拆迁中的关键环节

（一）——三裁三听证

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人、承租人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限达不成协议的，当事人可以向相关行政主管部门申请行政裁决，申请主管部门对上述问题作出决定，确定被拆迁人的补偿方式及标准。行政裁决是拆迁中非常关键的一个环节，一般来说，下行政裁决前，谈判工作还处于比较主动的地位，一旦行政裁决书下发，被拆迁人就处于比较被动的地位了。

怎样应对上述的行政裁决程序呢，关键就是要把握好围绕行政裁决程序的三次听证程序，那就是行政裁决受理前的听证、作出裁决决定前的调解程序及裁决书下发后强拆前的听证。为了规范行政裁决行为，建设部专门在2003年发布了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号发布）（以下简称“252号文”）。

1、受理行政裁决前的听证程序（1）法律依据

252号文第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”。“至于“较高”“较多”的具体标准是什么，252号文中没有给与明确的规定，但规定具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。各个省市标准是不一样的，北京这边没有相关的规定，但北京这边规定，除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关不予受理。（2）基本程序

因未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高，房屋拆迁管理部门在受理行政裁决前召开听证会，听证人员一般指定本机关法制工作机构人员担当，或者由拆迁管理部门中没有直接参加该拆迁活动监督管理的人员。受理行政裁决前的听证会主要是就拆迁人已经实施的拆迁活动的合法性和合理性听取被拆迁人的陈述和申辩。（3）对策

听证是拆迁管理部门的职责，那么申请裁决受理前的听证就是被拆迁户的权利，所以我们可以申请其召开听证会，我们可以充分发表意见，对于拆迁人在拆迁活动中的违法违规问题进行反应，要求行政主管部门进行处理。

2、做出行政裁决决定前的调解程序（1）法律依据

252号文第十条规定了房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决的程序，其第三款规定了做出行政裁决前应当组织当事人进行调解。这就是行政裁决第二次额听证程序，是非常关键的。一般来讲，上述的第一次听证程序，拆迁管理部门一般不会启动，但这次的调解是法定必须组织的，是做出行政裁决前的必经程序。（2）基本程序

根据252号文第十条第三款的规定，房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不用因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（3）对策

规定是好规定，看似是法律赋予了被拆迁人一次很好的申辩机会，可以在政府主管部门的参与下解决补偿太少买不起房的问题。但一般情况下，通过谈话根本无法解决实质性问题，拆迁户得到的补偿不会得到任何提高，谈话调解只是强拆前的前奏罢了，仅仅是为了进行裁决或者强拆工作的需要多了，绝大部分就是做过场罢了。但作为被拆迁人应该做些工作来中止行政裁决程序，当然不是说缺席谈话程序。

252号文第12条规定了可以中止行政裁决的四种情形，分别为：

（一）发现新的需要查证的事实；

（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；

（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；

（四）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。那么我们就可以利用此条的规定来达成中止裁决的目的。例如，在谈话中告知组织人房屋的面积需要查证；或者在之前对拆迁许可证、相关的规划许可证、立项文件等前置行政行为提起行政诉讼或者复议等等都可以中止行政裁决程序。

3、裁决作出后强拆令下发前的听证程序（1）法律依据

252号文第十八条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。”（2）基本程序

强拆听证会参加人一般有拆迁当事人代表、政府管理部门代表及社会公信力代表。拆迁当事人代表即拆迁人、拆迁公司及被拆迁人；政府管理部门，一般为拆迁项目所在的政府法制部门及基层组织代表；社会公信力的代表主要是1-2名的人大代表。听证会一般按照下述的程序进行：

（一）主持人介绍听证会程序及听证会纪律、核实参加人身份；

（二）询问参与人是否需要回避；

（三）拆迁管理科陈述强制拆迁的依据及做出行政裁决的相关情况；

（四）拆迁公司陈述补偿安置情况；

（五）拆迁评估部门就评估报告陈述；

（六）被拆迁人陈述达不成补偿协议的原因；

（七）主持人及行政管理部门询问拆迁人、拆迁公司及被拆迁人问题；

（八）拆迁当事人做最后陈述。

（3）对策

在现阶段只用成功阻止听证的召开，才能够阻止拆迁管理部门向区政府申请强拆令。中国是一个“重实体、轻程序”的国家，所以听证会的组织者一般都不太遵守相关程序法的规定，质疑听证程序合法行就是对策之一。一般来讲，关于听证会程序的法律规定主要由《行政许可法》第四十八条、《北京市实施行政许可听证程序规定》第十一条等规定来调整。《行政许可证》第48条规定：“听证按照下列程序进行：

（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告”；《北京市实施行政许可听证程序规定》第11条规定：“行政机关应当于举行听证的30日前，以公告的形式向社会告知听证的事项、时间、地点以及听证参加人的登记、选择办法”。是否在30日前贴出听证公告、7日前通知拆迁当事人等方面来检验听证程序的合法性，一旦发现不符合法律规定的地方，被拆迁人有权要求中止或者延期听证从而达到程序无法进行的目的，这是对策之一；对策之二，就是在听证开始前或者进行中行使回避权利，要求相关参加人尤其是政府管理部门参与人，如主持人、记录人回避，一旦提出回避申请，根据《北京市实施行政许可听证程序规定》19条规定，听证会应该延期举行；对策之三，听证会中不仅要对拆迁补偿进行听证，还应该主导大家都拆迁项目的合法性进行听证，并且这一点是律师参加听证会的主要任务；对策之四，就是邀请相同项目的拆迁户作为旁听人员参加听证会，给政府造成巨大的舆论压力，这也是有助于事情解决的，当然旁听人员应当严格遵守听证纪律，不能起哄、不能发言等。当然在实操中还要根据实际的情况具体分析，这只是举例说明罢了。应对拆迁中的关键环节

（二）——评估报告

评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯

一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。

252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。

拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房<2003>234号）（以下简称“234号文”）。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。

1、评估机构的选定（1）法律规定

234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。（2）权利主张

上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。

2、初步勘验程序（1）法律规定

234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”（3）权利主张

根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。

作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。

3、公示程序（1）法律规定

234号文第十八条规定：“ 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。（2）权利主张

实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示„不愿意‟公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。

只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。

4、送达程序（1）法律规定

2003年北京国土资源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见（京国土房管拆[2003]777号），在这个文件的26——28条具体规定了评估报告的送达程序。26.【评估报告送达人】

拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。

27.【评估报告送达】

送达评估报告必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

28.【评估报告送达方式】

送达评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收；受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把评估报告留在受送达人住所，即视为送达。

受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交；受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交；受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。直接送达评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为 送达日期。

受送达人下落不明，或者用本条规定的其他方式无法送达的，可以公告送达；自公告发布之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。（2）权利主张

上述的规定就评估报告的送达人、送达方式、签收人、代收人、见证人、送达方式的优先适用等方面做出了明确的规定，对于被拆迁人来讲，送达方式是否合法是最关键的问题。根据上述的规定，合法的送达方式是有顺序的——直接送达＞代收送达＞见证送达＞邮寄送达＞公告送达。如果前种送达方式没有穷尽，就不能使用后者，否则就是无效的送达方式。我国适用的是送达主义，即评估报告包括其他的法律文书相对人送达签收才发生法律效力。如果送达方式不合法，评估报告是无效的，当然不能作为行政裁决或者强制拆迁的依据。所以，拆迁人只要能够灵活运用相关的法律规定，利用一些技术手段是可以在拆迁中占有一定的主动地位的。

拆迁人送达包括评估报告在内的法律文书，比较偏爱采用趁被拆迁人不再将文书插在门上或者采用见证送达的方式，表面上造成已经送达的假象，但这些方式都是经不起法律检验的，被拆迁人可以在相关的诉讼或者复议中主张评估报告未发生法律效力而对抗拆迁人的行政裁决或者强拆令。

5、异议程序

234号文还赋予了被拆迁人对评估报告的异议权，这也是被拆迁人的一项主要的权利，较好的运行这些权利，可以起到减缓拆迁人行政裁决或者强拆铁蹄的威力。（1）法律规定

234号文20——23条规定了行政异议权的基本步骤，分别为：

20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

21条：“ 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”

22条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。”

23条：“估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。”（2）权利主张

根据上述的法律规定，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在5日内向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，原估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，另行委托的估应当在10日内出具新的估价报告；如果对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，被拆迁人可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会是房地产估价行业自律性组织，一般由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。

被拆迁人可以结合自身的具体情况选择行使自己的异议权，一方面有可能改变评估报告的结果，另一方面可以打乱拆迁人的拆迁脚步，为自己争取比较主动的地位。另外，在申请评估报告复核过程中，被拆迁人还有一项不能忽视的权利—— 申请鉴定组成员回避的权利。在实际的权利行使过程中可以运用。

应对拆迁中的关键环节

（三）——拆迁案件中的诉讼

提起诉讼及复议是律师在承办拆迁案件中最常用的手段，主要通过系列诉讼的综合运用应对上述的关键环节。拆迁中的价格不是评估出来的，是谈出来的，那么诉讼及复议就为谈判提供了有利的保障。诉讼及复议运用得当，前方的谈判会非常有力度及效果。

拆迁中存在的法律关系，无外乎有行政、民事、刑事等，那么涉及到诉讼的种类也就以上几种，其中又以行政法律关系为主，因为拆迁过程中涉及到诸多部门行使行政职责，这些行政部门行使职责是否合法决定着拆迁行为特别是拆迁前期审批活动的合法性。政府行使职权是做菜的，我们老百姓是品菜的，但政府是不会让老百姓轻易品尝的，其将做出的菜捂在了口袋里，只是简单粗暴的宣布，我政府做出的菜是可口的，是严格按照菜谱做出来的。那么行政诉讼及复议就是我们的一双筷子，通过他可以将菜夹到我们的嘴里来细细品味，来检验一下做出来的菜是否符合标准。

1、行政诉讼及复议

拆迁中能够提起许多个行政诉讼，最主要的是拆迁许可证及行政裁决书的诉讼及复议。（1）拆迁许可证的行政诉讼及复议

拆迁许可证对于拆迁人来讲是非常重要的，《城市房屋拆迁管理条例》规定，只用取得了拆迁许可证方能进行拆迁，并且应该在拆迁许可证规定的范围及期限内进行拆迁。《条例》还规定了未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁以及采用欺骗手段取得房屋拆迁许可证的相关法律责任。所以想要质疑拆迁项目的合法性，拆迁许可证的诉讼及复议是最有效的途径。

《条例》第七条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金等等”。根据行政诉讼和复议的特点，一旦行政诉讼或者复议提起，发证机构就要将上述的申请拆迁许可证的文件作为说明该行政行为合法性的证据提交法庭，接受原告或者申请人的质证以审核合法性。如果行政违法的话，该拆迁许可证就应该被确认违法或者被依法撤销，一旦拆迁许可证被撤销，拆迁人的拆迁活动就是违法的，这对于拆迁人来讲可是“灭顶之灾”。

拆迁许可证的诉讼和复议在阻止行政裁决和强拆程序上也有非常重要的作用，252号文的第八条规定，对拆迁许可证合法性提出行政裁决的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

根据上述规定只要拆迁许可证的合法性接受司法审核，拆迁人就无法进行行政裁决，那么拆迁房子就不会面临强拆的危险。当然拆迁许可证的诉讼和复议一定是有一定审限的，一般情况下，最多1年的时间就终审判决了，所以为了延长拆迁许可证的司法审核时间，我们可以同时提起规划许可证的诉讼及复议、立项文件的诉讼及复议、国有土地使用文件的诉讼及复议、征地批复文件的诉讼及复议等等，因为这些都是拆迁许可证的前置行政行为，它们一旦被诉讼，根据法律规定拆迁许可证的诉讼就应该中止审理，待前置行政行为的诉讼有终审判决后，才能重新进行拆迁许可证的诉讼。所以拆迁许可证的诉讼就像是一把可长可短的尺子，配合谈判的脚步伸缩自如。只要诉讼在，拆迁人就不能进行裁决程序，不进行裁决程序就无法进行强拆程序。

（2）行政裁决书的诉讼及复议

《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第88条规定：“行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出”，根据《行政诉讼法》的规定，具体行政行为的法定起诉期限为3个月，也就是说被拆迁人如果在收到裁决书的3个月内不提起诉讼，从届满之日起的180日内，拆迁人就可以申请法院强制拆除房屋了。提起行政裁决书的诉讼或者复议，是应对人民法院司法强拆的最有效方法。

（3）其他行政诉讼案件

在拆迁中还会有其他的行政诉讼案件，例如如果拆迁公司给被拆迁人停水、停电、停暖，被拆迁人可以要求区建委给予查处，如果建委不予理睬，可以以建委行政不作为为由提起行政诉讼，要求法律确认其行政违法，要求其履行行政职责。等等。

2、民事诉讼

拆迁从本质上来说还是一种民事关系，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体关系，所以拆迁中涉及到民事诉讼是非常正常的，并且一些问题还是需要通过民事诉讼来解决的。（1）种类

拆迁中涉及到民事诉讼主要有排除妨碍的诉讼、损害赔偿的诉讼、安置补偿协议无效及履行的诉讼等等。例如，如果拆除公司的拆除其他房屋的行为扰民，受侵害方可以通过民事诉讼要求其排除妨碍，停止扰民行为，对在此过程中造成的人身权、健康权损害，可以要求经济赔偿；再例如，被拆迁人与拆迁人签订安置补偿协议后，如发现有协议无效的法定理由存在，可以提起民事诉讼要求法院确认安置补偿协议无效。

3、刑事诉讼

拆迁人及拆迁公司为加快拆迁的步伐，往往会采取一些野蛮行为来逼迫拆迁户搬迁。强制拆迁会带来暴力犯罪，因而触犯《刑法》的强制性规定。我国《刑法》第226条规定：“以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役、并处或者单处罚金”；第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅、或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役，司法工作人员滥用职权、犯前款罪的，从重处罚”；第275条规定：“故意损坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金，数额巨大或者其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑”；第263条规定：“一暴力、胁迫或者其他方式抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”

在房屋拆迁过程中，若拆迁工作人员不遵守国家的法律，采取野蛮的手段对拆迁房屋、拆迁房屋内的物品进行损毁，对被拆迁人或者房屋承租人进行人身侵害，均有可能触犯上述刑法罪名所规定的罪名——强迫交易罪、非法入侵住宅罪、故意损害财物罪、抢劫罪，从而被追究刑事责任。如果在房屋强拆中造成人员的人身伤害，严重的可能构成故意、过失伤害罪、故意过失杀人罪等等。

当然，如果被拆迁人不论方法的一味对抗拆迁行为，也是有可能触犯刑法的，比较常见的是妨碍公务罪及寻衅滋事罪，这样的话不仅不能够争取到合理的补偿，还要受到囵狱之灾。所以被拆迁人还是要学会保护自己的。

第三篇：如何应对农村征地拆迁中引发的信访问题

如何应对农村征地拆迁中引发的信访问题

近年来，随着经济的快速增长，城镇化、城市化建设步伐加快，征地拆迁项目增多、力度加大，推动了城市化水平的显著提高。但征地拆迁和由此引发的诸多矛盾逐步成为一个普遍的、尖锐的、突出的社会问题。征地拆迁与人民群众的切身利益息息相关，也对社会结构、社会心理带来了最直接、最彻底、最深远的影响，征地拆迁特别是大规模拆迁一度成为被拆迁农民、居民的“不能承受之痛”和各级基层政府的“不能承受之重”。征地拆迁中的信访问题，已成为当前影响社会稳定的热点、难点问题之一，需要认真研究并切实加以解决。

一、当前土地征用拆迁存在的信访问题

因土地征用拆迁引发的信访问题量多面广，从近年来农民信访反映的问题看，主要有以下几方面：一是征地拆迁补偿标准偏低；二是征地补偿不到位；三是征地拆迁安臵补偿政策不公开；四是乡镇政府、村组擅自出让土地，克扣、私分土地补偿款；五是外嫁女等特殊群体类补偿款分配。以广德县为例，2009年以来，县本级因农村土地征用拆迁引发的信访共945件次，占信访总量的10%。其中征地补偿款发放引发的信访245件次，占25.9%，征地安臵及失地农民保障引发的信访261件次，占27.6%，农村外嫁女、独生子女户 等特殊群体补偿分配引发的信访328件次，占34.7%；因征用拆迁补偿标准引发的信访83件次，占8.8%；征用拆迁政策和程序不到位引发的信访28件次，约占3%。

二、农村土地征用拆迁信访问题的成因

农村土地征用拆迁信访问题的产生，原因是多方面的，出现多元化。从群众来信来访反映的情况来看，主要有以下几方面原因：

（一）征地拆迁程序不规范。一是村务不公开、不透明。一些村组将政府的拆迁补偿方案视为“秘密文件”，不向群众公开。二是土地补偿费使用管理不规范、透明度不高。因此极少数村干部借征地之机，钻村、组经济管理不善、缺乏严格监督的空子，中饱私囊，成为农民、村不稳定因素的导火索。三是在处理土地信访问题中存在“不作为”现象。个别部门和单位对信访工作不重视，态度冷漠，作风粗暴，推诿扯皮，有的以家长式、强制式的态度对待正常上访，有的甚至把上访群众当作对立面，视为“刁民”，有的具体经办人员，不熟悉土地管理法律，一些能够得到解决的问题的得不到及时解决，以至失去群众的信任，造成越级上访。

（二）补偿标准不统一。一是由于建设项目性质不同，拆迁安臵补偿政策有差异，如水库、公路和城市公益事业等非经营性项目建设征地与经营性建设用地适用政策的不同，涉及征地拆迁农民的补偿标准不同。二是新旧政策法律交替 时间分界，造成在相应时间的绝对差距，使个别群众认为分配不均而产生不满。三是征迁主体不一，在征地拆迁具体实施过程中，由于征拆主体不统一，有部分征拆项目是由不具备法定主体资格的“某重点办”、“项目指挥部”、“园区拆迁部”等组织进行的，在操作上出现了不规范性和随意性，导致补偿范围、标准不一致，宅基地安臵面积不一致，丈量尺度不一致等，造成群众攀比，引发群众信访。四是奖励政策标准不统一，在村民宅基地安臵方面，有的为了确保拆迁进度、降低工作难度，擅自做主增加宅基地面积。有的地方在对待“钉子户”问题上，以多支付费用的妥协办法变通处理，造成了一些负面影响。

（三）补偿安置存在不公。随着人口流动性的加大和户籍限制的逐步放开，部分农村出嫁女嫁入城市非农户口，有的虽然嫁入农业户口户，但由于所嫁地区发展相对滞后而选择在娘家安家落户。当前，部分村、组受“嫁出去的女、泼出去的水”传统观念的影响，规定出嫁女及所生子女不能享受征地拆迁款，也不安排宅基地，造成群众的合法权益受到侵害，此类纠纷大多通过信访的渠道表现出来，涉及利益较大的群体甚至采取极端的措施给政府施压，制造影响。

（四）劳动和社会保障体系不完善。一是养老方面，近年来，各级政府对妥善解决被征地农民基本生活问题提出了政策性要求，出台了相关的政策解决失地农民的养老问题，但所能享受的养老金较少，随着物价水平快速上增，养老金无法真正解决失地农民的养老问题。二是就业方面，政府在解决失地农民就业方面，虽出台了很多优惠政策，但由于条件限制，目前失地农民的就业安臵、劳动力培训、社会保障的力度和措施都没有跟上，没有让老百姓吃上“定心丸”，被征地农民存在许多后顾之忧。这些都增加了征地拆迁工作的难度。

（五）协调监督机制不健全。农村土地征用拆迁工作是项系统工程，涉及征地补偿、拆迁安臵、社会保障、就业培训等诸多方面，涉及部门要统筹考虑，全力协作，强化各相关责任部门的共同责任，才能确保征地拆迁工作顺利进行。但目前，这一机制很不完善，部门与部门之间衔接、协调不够，有时各行其是，遇到问题互相推诿，引发群众重复上访、越级上访。

三、化解农村土地征用拆迁信访问题的对策

农村土地征用拆迁补偿引发的信访问题，是当前群众反映的热点、难点问题，呈逐年上升趋势，涉及的问题和群体不断变化，解决难度不断增加。亟待各级高度重视并切实找到解决问题的途径和方法。要把服务民生，维护最广大人民群众根本利益作为化解农村土地征用信访问题的出发点和落脚点，坚持标本兼治，综合治理，在舆论宣传、依法行政、畅通渠道、完善政策、加强监督等方面加大工作力度。

（一）加大宣传，深入细致地做好征地拆迁中的思想工作。一是通过运用多种宣传媒体、开辟乡村宣传，设立政策法规咨询室等形式，加大有关土地征用拆迁裣政策法规的宣传力度，做到家喻户晓、人人皆知，让政策入心入脑，从而帮助群众知法懂法守法，正确处理国家、集体与个人的关系，增强大局意识、服从意识。二是在拆迁实施的工程中，对群众反映的困难也要尽最大努力帮助解决，对群众的合法权益要坚决予以维护，通过扎实的思想政治工作，帮助群众实现由阻力变动力、被动变主动的转变，努力营造一种良好的征地拆迁工作氛围。

（二）依法行政，规范征地拆迁管理行为。一是拆迁主体要统一。城市规划区所有集体土地的征用拆迁主体是当地人民政府国土部门，应由其统一发布征地拆迁公告、统一丈量、统一补偿标准、统一核算补偿费用。二是行政管理部门对征地拆迁工作要科学管理。可以通过市场调节、社会中介服务机构解决以及民事法律关系调整的事项，都应当从行政管理职能中剥离出来。遵照市场价值规律，建立科学合理的评估体系，让群众感受到政府为民办事的公正性。三是征地拆迁管理工作要实行阳光操作。从立项、评估、补偿到裁决、强制执行，每一个环节都让群众参与。征地拆迁许可证审批程序、管理收费标准、投诉电话等面向社会公开，让群众享有充分的知情权。

（三）畅通渠道，建立和完善充分的民意表达机制。一是要在各项政策和决策出台前，对重大项目建设进行“双评估”，在经济效益和社会稳定方面，应征求有关专家和群众代表的意见，减少和防止随意性，尽可能把各种矛盾预测在前、预防在前，让决策和政策的制定得以更加科学合理。二是拓宽民意表达渠道。要抽调专人成立群众来访接待机构，针对群众在征地拆迁过程中反映的问题，要热情接待，指明出路，坚决防止出现“冷、横、硬、推”等现象。

（四）完善政策，解决征地拆迁农民的后顾之忧。一是建立健全失地农民就业培训机制。失地农民普遍文化水平偏低，缺乏职业技能，一旦失去了赖以生存的土地，要实现劳动力的转移，找到就业机会，解决生计问题有一定困难。政府可通过设立专项资金，实行免费技能培训，让失地农民获得一技之长，从而有能力自谋出路。二是把失地农民纳入城市居民养老保险、医疗保障范围，在政策层面上对失地农民予以保障。同时，完善失地农民转为城市社区居民的衔接与管理办法。三是切实解雇失地农民中特困家庭的住房问题，在政策上按城市居民条件同等享受政府开发建设的经济适用房、廉租房待遇。

（五）加强监督，维护群众合法权益。为了加强征地拆迁信访问题的源头治理，各级要明确专门部门负责征地拆迁工作的全程监督，定期或不定期检查督促，发现问题及时纠正。认真处理群众投诉，严防小事变大、大事变炸。要制定征地拆迁责任追究办法，对行政不作为、乱作为，造成征地拆迁群众大规模上访，影响社会稳定的，要严肃追究有关责任单位和责任人的责任，纠正和杜绝损害群众利益的不正之风，把关注民生，让利于民的执政理念贯穿于征地拆迁工作始终，以取信于民。

广德县信访局

2012年4月28日

第四篇：拆迁律师讲解如何应对违法拆迁中遇到的问题

拆迁律师讲解如何应对违法拆迁中遇到的问题

2014年5月5日

北京京平律师事务所

现在的拆迁对于被拆迁户来说是有哭有笑，很多拆迁都没有了，道德，良心，公平。相反的是：权利，金钱，势力，黑暗，当这些都摆在眼前的时候很多官员都选择了后面的方式，所

以拆迁的字眼往往都被人们说起，说的是什么地方因为拆迁出了大事情。但是还有很多人也

有期盼拆迁时候得到的补偿款，提高自己的生活水平，但实际上在拆迁的时候很多人都是不

敢与政府有关拆迁部门对抗，只有默默的签署了不合理的拆迁补偿协议相继离开了自己的房

屋，吃了很大的苦果，都是因为自己的软弱思想，自身认为感觉胳膊拧不过大腿，平民百姓

如何与政府对抗，相反有的人为了自己的合法利益和不妥协的精神与其对抗，利用法律的武

器来调取有关部门的违法点。有的人确是因为没有钱而请不动律师，也没有说明自身的情况

最后也就放弃了与其法律对抗，自己却是选择特殊途径对抗。拆迁律师讲解当您面临强行的征地拆迁时你会怎么做？如何做，怎么样才可能不损失自己的利益，不伤害自己的身体得到

合理的补偿，还可以抗拒那些横行霸道的拆迁人员呢！

针对暴力征地拆迁中农民应采取的对策

地方政府非法动用公安机关、城市管理执法、社会黑势力暴力强征强拆，土匪无非就是

要抢农民的土地，农民为了生存活命不能一盘散沙，一定要团结。只要团结，誓死捍卫自己的合法土地使用权，一切的邪恶势力都是纸老虎，不经一击。不用怕什么，农民的活命的路

都被堵死了，命都活不了了，还怕什么？

事实上，农民的土地就你的一个物，能让你赖以生存的活命的物，政府现在做的就是土

匪作的，强买强卖。知道，土地的价值，为了我们赖以生存的土地，就一定要保护好它。

当农民朋友，遇暴力征地拆迁时，怎么办？

在遇暴力强征强拆迁前，农民应做好充分准备，前提是团结，准备好农具铁锹、石块等

物品，以备不测，保护自己生命安全时用；再就是准备好多幅毛主席画像、多面党旗、国旗

等，用于阻止施工用；最后，一定要准备好，相机，录音、录像等设备，收集相关证据，必

要寻求媒体记者帮助。

非法征地拆迁干部住村进行软磨硬泡无赖式地逼农民在土地出让协议上签字，农民怎

么办？如果上述招数地方政府都用尽了，地方政府将改变策略，用采用软招数，政府会派征

地干部进村入住，软磨硬泡，同农民进行感情沟通。

征地干部在工作中会说，叔呀、婶呀，要是你不签字，我们工作就保不住了什么的。

还对农民进行一些许诺，说什么，要是签了字，你会另外得到什么、什么好处的。这是农民

应当格外小心，不要轻信这些人的花言巧语，这些人只在哄骗你，取得你的信任，然后让你

在土地出让协议书上签字。农民仔细想想，若是象征地干部说的那么好，为什么在征地拆迁

中不用货币兑现呢？这些人都是白眼狼，当时承诺的是都不会兑现的。到时，将主管征地的干部一调走，新来的干部说，不是我答应的，我不知道，谁答应的，你去找谁，进行扯皮。你想农民能玩过政府吗？

阻止非法征地干部进入农户家的关键是，农民问征地干部，能否作决定，不能作主免谈，找能作主的来，将征地干部拒之门外，如果征地干部还不走，那就报警，征地干部扰民。这样主动权就在农民的手里了。关于农民的土地使用权、土地的市场价值及土地补偿计算方法土地使用权从《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。

还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。”

《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确

权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

拆迁律师跟大家说了这么多希望被拆迁户能够领悟其中的思想，如果自身认为这些自己都做不了，那就聘请拆迁律师为自己维护合法的权益，启用相关的法律调取有关部门的违法点，要求当地的上级部门责令下级执法部门整改所做的错误行为，当遇到这些责令整改的时候，当地有关人员就不敢胡作非为，是因为他们已经意识到了自己所做的事情对形象和政绩有很大的影响，对于自己的违法行为会付出相关法律制裁所以也就不敢再继续进行违法强拆了，但是不代表一家启用了法律程序就可以保住一方的违法手段进行，所以一家启用法律程序只能够保证一家不会被违法征地拆迁，当你在拆迁过程中遇到了违法手段和暴力手段的时候，拆迁律师真心的希望你能够用法律的武器与其对抗，不要因为害怕而放弃，不要自己认为法律帮助不大而放弃，放弃的最后结果就是损失自己的合法利益，助涨违法拆迁嚣张气焰。

第五篇：调研中的这些关键环节怎么抓？

调研中的这些关键环节怎么抓？

调查研究是党委办公室的核心业务之一，其根本目的在于了解客观真实情况，及时有效地为领导决策提供有价值、可借鉴的信息和建议。办公室作为党委的参谋助手，应该紧紧围绕党委中心工作，抓好调查研究的每一个关键环节。

调研前的策划与思考

调研应做好充分的前期准备工作。先要拟定调研方案，这是对整个调研过程的总体策划和安排，包括调研目的、内容的确定，调研对象的选择，调研步骤、时间的安排，等等。然后要广泛收集、阅读、消化有关调研课题的各种资料，尤其要充分利用好当前丰富的网络资源，对一些比较陌生的、概念不清的东西进行详细了解和把握，做到心中有数。在收集资料的基础上，调研人员还要进行初步的研讨，形成初步的观点，这个观点不一定对，但要善于猜想，只有带着猜测和观点开展调研，才会更有针对性。

拟定调研提纲

有了初步的想法和构思之后，再制定一个更详细的调研提纲，把调研的主要内容提纲挈领地分列出来，做到四个“突出”，即突出调研目的和主题，突出调研的重点、难点和疑点，突出典型人物、典型事例，突出核心见解。有了这样一份调研提纲，在实地调研过程中才能真正做到有的放矢，更好地在实践中检验之前的猜测，发现新问题、形成新观点。但要注意，调研提纲只是对调研工作的初步设想，调查过程中要随时修改和补充，不能带着框框去调查了解情况。

开展实地调查

应本着求深、求细、求准的原则，开展多层次、多角度、多渠道的实地调查。调查要深入实际，切忌走马观花；要深入群众，仔细听取群众观点。在调查中，不仅要认真地听、仔细地记，关键还要低调谦虚、主动请教，要有“打破砂锅问到底”的精神，真正把问题搞清、搞懂、搞透。要围绕调研的目的，引导谈话和交流的内容，既让大家畅所欲言，又注意避免偏离主题。在意见听取上，正面的、负面的，积极的、消极的，干部的、群众的，方方面面的意见都要认真听，防止仅以一人之言、一面之词，就作出主观片面的结论。

进行研究分析

调查结束后，应进入研究分析阶段。研究时一定要认真做好梳理、消化材料的工作，围绕最初的观点或猜想展开深入研讨，验证其是否继续有效，被证实了还是被证伪了。如果被证实就要坚持，如果被证伪就要毫不犹豫地放弃或修正，如果调查结果尚不明朗就应该继续调查，直到被证实或证伪。要透过现象看本质，既看到好的方面，也善于发现存在的问题和不足，要善于在比较中见好坏、知长短、晓优劣，得出正确的认识和结论。同时，要充分考虑本地实际情况，使得调研提出的决策建议具有参考性和可操作性。研究探讨面前，没有上下级，作为领导要有这样的气度，作为普通干部要有这样的勇气，营造平等自由开放的研究氛围。

撰写调研报告

撰写调研报告最怕的就是一些问题自己都没搞清楚、不懂装懂，自己都不相信还偏要让别人相信。只有观点明确、材料充分，把问题想清、想透了，才能进入写报告的阶段。

撰写报告应做到“四要”：

题材要新鲜，反映新情况、研究新问题、总结新经验、报道新典型；

内容要实在，具体、客观、全面地反映实际情况，用事实说话，凭数据立论；

分析要深刻，对掌握的大量材料进行深入细致的分析，形成观点，上升到理性认识的高度；

文字要精练，做到逻辑清楚、简明扼要、语言准确、文风清新，不写套话、空话，使报告形象生动，具有可读性。

党委办公室要真正搞好调查研究，还需要注意平时苦练基本功。

一要多读。要多读哲学、经济学、法律等方面的经典书籍，多读党的基本理论。只有具有较高的政治素质、思想素质和深厚的理论功底，才能提高调查研究的准确性、科学性。

二要多看。百闻不如一见，既要到一些发达地区去学习先进经验，也要到贫困地区去了解具体情况，只有参与到具体工作和实践中，才能开阔眼界，增长见识。

三要多问。在平时交流中，在和同事探讨时，要谦虚、低调、多问。

四要多用。要充分利用网络进行学习和研究，平时注重收集和积累有用的信息，便于写调研报告时素材跟着思路走，心出笔录，一气呵成。

五要多写。光看不写会忘掉，学了不思考就变不成自己的。应不断总结思考，把一些零碎的想法、观点体系化、严谨化，形成具体文字，不断充实自身调研工作的知识体系，尽快练就调查研究的基本功。