现阶段土地储备制度的问题与弊端研究

第一篇：现阶段土地储备制度的问题与弊端研究

现阶段土地储备制度的问题与弊端研究

1、土地储备及其在我国的发展过程

所谓土地储备，是指城市政府按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过对回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理的机制或行为。随着城市经济的发展，当其经济发展到一定程度时，原有的规模不能满足城市经济的发展，城市就要把城郊的大片土地纳入城区范围，即城市化。由于这个过程需要大片征地、大面积的拆迁和巨额的资金流动，涉及到广大群众的切身利益，如果政府放任由企业私自操作，会造成土地的非法交易、投机倒把和土地资源的极大浪费等现象，这不仅会损害广大群众的利益，造成巨额国有资产的流失，而且还会使土地市场秩序混乱，不利于行业的发展，从而影响整个国民经济的发展。在这种情况下，急需一种制度要求由政府来规范土地市场，为此产生了土地储备制度。土地储备制度在国外发展较早，已有几十年甚至上百年的历史。如日本针对20世纪60-70年代城市地价的迅速上涨，于1962年制定了《第一次全国综合开发计划》，于1969年又制定了《第二次全国综合开发计划》，1974年又制定了《国土利用计划》，对公共用地实行征用制度；对土地进行收购、储备和出售；制定土地利用计划和规划；实行土地交易登记制度、申报制度；制定相应法规等[1].这实际上就是土地储备制度，而且那时的相关法律已比较完备，其雏形可追溯到更早。在我国，土地储备首先出现于20世纪80年代初的香港。在大陆，1996年上海成立了第一家土地收购储备机构。1997年8月杭州市也成立了土地储备中心。在1999年的“全国集约用地市场研讨会”上，杭州的经验被广泛推广。2001年4月30日国务院出台《关于加强国有土地资产管理的通知》中，要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，经过几年的发展和运作，目前全国已有近1000个市县成立了土地储备机构。

2、当前土地储备机制的主要运行模式

我国目前许多地方实行的土地储备制度，其运行模式大体分为三种：

（1）按照市场机制运行的模式

这一模式的特点是土地储备机构根据自己的收购计划和本级政府的要求，通过与被收购单位协商，确立土地收购价格，或约定土地收益分成，按照约定由储备机构支付收购金、取得土地，并按照现行规定，办理土地过户手续。储备机构取得土地后，负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，对易于转让的储备土地，由土地管理部门出让给新的用地者。

（2）行政指导和市场运作相结合的模式

这一模式的特点是收购土地的范围由政府行政法规规定，规定范围内的土地，统一由储备机构根据计划进行收购储备、开发。土地管理部门根据用地需求，用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让，规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样，通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。

3、当前土地储备机制运行中存在的主要问题

由于土地储备机制在我国还是一项全新的机制，还处于摸索阶段，土地储备的理论还不完善，实施的环境还不健全，因而在几年的实践过程中问题也逐渐显露出来。主要表现在以下几个方面：

（1）土地储备机制立法滞后，土地立法体系有待建立

有的城市出台《土地储备实施办法》规定对市区土地实施统一收购时有人质疑：在市场经济条件下，政府凭什么去限制原有土地使用者转让土地？土地转让后政府照样可以收取土地出让金，为什么要限制企业自行盘活土地？有什么依据？这些问题，从现有的法律法规中确实难以找到具体确切的依据。1999年月1月1日实施的《土地管理法》对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权也没有明确的依据。

（2）政府对存量土地的垄断有待加强

在土地供应上，多年来，从《宪法》到《土地管理法》，从中央政府到地方政府，都强调了政府在垄断城市土地供应，但是在实际操作中，许多政府只能通过农用地转让、征用等手段控制新增建设用地的供应。而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称得上是土地供应者。也就是说，政府对城市土地的垄断，在存量土地这一块，还停留在口头文件上。城市存量土地数量巨大，级差地租最高，增值最快，而政府恰恰在这量大、价高、增值快的国有资产上所掌握的份额小，土地所有者的权利显得非常乏力。因此，从根本上解决政府垄断城市土地，特别是存量土地的供应问题，越来越重要。只有把政府垄断存量土地供应落到实处，土地储备制度才能有效建立起来，数额巨大的国有资产才能回到政府手中，政府才能解决财政收入，国企改革，土地利用效率调控土地市场等难题。

（3）有些地方土地价格欠合理

土地价格欠合理，主要表现在收购时的低价和拍卖时的高价上。

3.1由于国家对规划范围内的土地征用是国家权力的体现，一旦土地被划入征地范围，不管原使用者是否愿意，都会被征用，因而带有一定的强制性，法律规定应给予被征地者一定的补偿。但是有些地方在征地过程中给予被征地者的补偿过低。有些地方，特别是农村，由于缺乏建设资金和各参与方利益的分割，被征用地者得到的土地征用补偿费明显失实，严重损害了农民的利益。如江西某地级市319国道改造征用农地时，实际到农民手中的补偿费每平方米少得可怜，而且是一次性的。目前在广大农村土地实行集体所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地对农民来说不仅是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于目前农村还没有建立公共医疗，社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死都由农民自己解决，因此，农地既有生产资料的经济职能，又有保障生活和社会职能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，土地价格就不客观，不利于农民生活水平的提高，也不利于农村的稳定和发展。在农村，农民如果丧失了土地，也就失去了生存之本，没有依靠，更不要谈遵纪守法，致富，奔小康等问题。所以，这不仅仅是经济问题，如果处理不好可能导致很多社会问题，因而也是一个政治问题。

3.2由于城市土地价格对地段非常敏感，城市土地的供应又远远跟不上对土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。如在2002年杭州西湖边的一块地在拍卖时竟然卖到了27000万元/hm2，折合2.7万元/m2[2]。这样的“天价”是在一个“公平，公开，公正”的市场运作中产生的，尽管增加了政府收入，也有失科学性，从长远来看是有害的。开发商出这样大的价钱夺得宗地，并要得到预期的利润，他必然要增大容积率，增加楼层，增加租金和房价，这样就加大了开发商在建设期的融资风险和在运营期的经营风险，对环境也有某种程度的破坏，而且开发商所付的钱最终由住户支付，这样必然会增加住户的负担和增加入住企业的经营成本，一旦当增加的经营成本大于该地段商机所带来的回报时，企业会放弃进入该区域，从而形成聚集经济负效应，产生房地产泡沫，影响城市经济的发展。在这方面我们是有过教训的：率先实行土地储备制度的香港，在1997年“亚洲金融风暴”中，受冲击最大的就是房地产业。

3.3有些企业之间变相采用协议方式以低价出让土地，造成国有资产的大量流失。

（4）土地储备运作资金来源单

资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。土地储备过程就是土地流转过程，实质上是资金流转过程。因为在实际运作中，没有大额资金给予支撑，是难以有效运作的。从一些城市土地储备的实践看，运作资金主要通过银行贷款解决，政府只在初期注入一笔资金作为运作资本金。这种单一的资金来源渠道，虽然能满足当时土地储备的需要，但尚未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险。特别是统一收购落实后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，如果单靠银行贷款，不仅难以满足对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的成本大幅增加，甚至会出现土地出让收益低于土地储备成本，入不敷出的现象。

四、对我国土地储备制度存在问题的对策

（1）完善和细化土地储备的有关法规政策。为了确保政府统一收购权的落实，协调我国社会经济的发展，重新审视现行的有关文件、规定、清理不利于政府统一收购土地，不适应形势发展需要的文件，避免和消除政策“打架”的现象。建议完善和细化《土地储备管理办法》中关于计划、建设、财政、房产等部门与土地部门配合的内容，进一步明确在土地市场转让中土地管理部门、房产管理部门的职责，统一认识，增强合力，保证土地储备工作制度和土地储备工作的健康发展。

（2）发挥土地市场作用，规范土地交易行为。各有关部门要从建立统一的土地有形市场的大局出发，进一步提高对建立统一片用收购转化的土地储备制度的重要性的认识，着眼于整个国家的发展，搁置争议，消除因部门利益而形成的分歧，严格贯彻落实国家、省、市有关建立土地有形市场的文件精神，保证所有土地交易行为都在统一的土地市场中规范运行。严厉打击和查处土地交易中的违法行为和腐败现象，防止国有土地资源的流失，促进公开、公平、公正、高效地土地有形市场的早日形成。

（3）加强和落实城市总体规划，提高土地资源的配置效率。进一步促进土地集约利用，优化城市土地利用结构。通过实施土地储备过程中的统一前期开发和土地整理，切实贯彻落实城市规划的有关政策和要求，使统一规划，统一配套、统一开发、统一管理的要求落到实处，提高城市土地管理的配置效率。切实贯彻落实可持续发展观，积极推进土地利用由外延扩张向内涵拓展方式的转变，立足现有建设规模，搞好土地利用结构调整，促进产业的升级换代，走集约利用拓展内涵的发展道路

（4）努力探索土地征购、回收补偿的方式合理的土地补偿标准，是顺利完成土地征购、回收工作，促进城市土地储备制度长期良性发展的基础之一。在制定土地俚，应充分考虑宗地的区位条件和用途，同时还应考虑宗地的产权情况(土地取得方式、土地剩余使用年限)。为了减轻土地储备中心的财务负担，可以实行分期付款的办法进行补偿。在土地回收补偿费确定以后，可分为征购回收和土地供应两个阶段分期支付补偿费，在征购回收阶段支付补偿费的一部分，剩余的补偿费在土地供应阶段支付，同时由土地储备中心支付所应承担的利息。当然，土地储备中心也可根据实际资金情况，尽可能提早付清土地征购、回收补偿费。

地城二班

郜翔

151710051

第二篇：现阶段国有企业降本增效措施研究与弊端分析

现阶段国有企业降本增效措施研究与弊端分析

[摘要]降本增效是现阶段每个国有企业的目标。在这种背景下，文章首先概述了国有企业降本增效的主要措施，进而分析了国有企业降本增效措施中存在的弊端，最后给出了现阶段国有企业降本增效的建议。

[关键词]降本增效;企业管理;国有企业

一、现阶段国有企业降本增效的主要措施

11运用绩效管理，加强各环节的考核，充分提升企业效益企业内部实施的绩效管理，不仅仅是为降本增效而生，实则是各级管理者与员工为了实施企业的目标而一起参与绩效计划的制订以及绩效辅导沟通与考核评价，以令绩效目标得到不断提升的持续循环过程。有效的绩效管理能够持续提升个人、部门以及企业组织的效益，增加企业利润。

12注重细节管理，让节俭真正融入到日常工作之中小事成就大事，细节成就完美。企业有了再宏伟的战略，如果不从细节处着手，最终也不可能实现。无论是企业的内部管理，还是外部的市场营销与客户服务，细节管理都关系着企业的前途命运，尤其是企业的效益提升。

13内部市场化管理，倒逼成本，把市场引入现场

内部市场是相对于外部市场而言，是借助了外部市场交易的原则，把市场机制引入企业内部，以经济结算关系代替企业内部的分工协作关系或行政隶属关系，形成以经济结算为主，行政命令为辅助的管理方法，从而使每一个企业内部单位都转变成经济单元，充分体现人的经济属性和经济价值，调动劳动者的生产积极性。

14开源节流，削减各种运营成本，包括财务、采购、物流、生产、库存、销售、人力、行政等这也是国有企业目前所能做到的最直接的降本增效措施，合理的开源节流，能够把先前不合理的运营成本降到合理范围内，又不会影响企业的稳定和效率。

15产品升级和技术创新

这是老国企所面临的一项重大任务，也是企业减亏增盈的最高级手段，但是实施起来不是一件容易的事情，如果运营不好的话，反而会造成企业的亏损。

二、国有企业降本增效措施存在的弊端分析

国有企业的降本增效措施总体来讲还是有效应的，相当一部分措施为企业的增效做出了重要贡献。但是，有一部分措施是不完美的，甚至是滥竽充数的，我们仅对以下几种不妥当的降本增效方式予以分析。

21盲目吹嘘，助长企业造假之风

企业里下级欺骗上级，上级欺骗主管部门，把“难得糊涂”当成降本法宝，把诚信的缺失当作增效的工具，主要表现形式如下：①把市场的涨跌当成自己的降本功劳。这是比较常见的造假手法，具体降本增效的数额汇报到多少，要看汇报者的脸皮有多厚;②把工作失误当成降本增效的资本。原先由于自身失误造成企业成本增加，现在少失误和不失误就会成为自己的降本功劳。更有甚者，把失误吹成成绩;③各部门相互抢功，重复申报。一项有效的降本措施需要各部门协同办理，而各部门都当成自己的功劳竞相向考核部门申报，造成数据重复不真实;④降低自己的情商和智商，把自己的分内工作当成降本的资源。立足自身岗位，敬业爱岗，为企业生产、销售和采购性价比高的服务和产品是每个员工应尽的职责，但是为了降本，有些员工先把自己当成“傻子”，产品或者服务先定位到最差的水平，经过“傻子”的努力最终选择了性价比最佳的产品，中间的差价就成为降本成果;⑤掩耳盗铃，只报对自己有利的降本成果，而失误造成的成本增加会人为屏蔽。这种做法造成的结果就是企业的降本统计是虚假的，从思想上讲，摒弃了实事求是的作风。

22绩效考核不科学，导致企业分配不公

目前大部分国有企业的考核纯粹是为了考核而考核，表面上讲究实效，实际上却奖励了专会做表面文章、投机取巧的人。有效的绩效管理对职工而言，是为其提供一种积极向上的工作环境，对自身的问题做出及时的更正，而不是让职工对考核制度产生抵触情绪，更不是让职工通过这个平台胡作非为。

23不靠谱的降本措施只会降低自身的产品质量很多企业把产品原料和产品包装的成本降低也作为降本增效的手段，但是原料和包装的成本降低影响到产品质量和信誉就不是降本的问题了，只能起到降利润的作用，很多国企目前就是这样操作的。

24降本增效的措施充分暴露出企业的管理缺失和漏洞目前降本增效的基本手法就是开源节流，很多部门把节约一张纸、节省一度电作为自己的目标，但这恰恰暴露出企业管理的不足，企业的规章制度早就对耗材、招待费用等有规范，现在才节省，只能理解为过去就是浪费或者虚报，是对企业规章和自身工作职责的亵渎。

25盲目借鉴其他单位经验和各种管理理念，不考虑企业自身的特点和优势

国有企业引进的各种理念非常多，有学习型组织、卓越绩效、准时化管理等，但是大部分企业都没有根据自身特点进行调整，只是一味模仿。学习其他企业也一样，盲目对标，生搬硬套，最终只会增加企业的负担。

26矫枉过正，倒逼成本，只注重眼前利益，而忽略了企业长期发展战略

内部市场化有效激活了内部各单位的积极性，但是如果各部门和生产单元各算各的，甚至订单的评审都由生产单位或者财务部门决定的话，那还要市场、采购和销售部门干什么。生产单位和财务部门所看到的成本仅仅是过去的成本，而非现在和以后的成本，所以内部市场化可能会耽误企业的长期战略，最起码会影响到企业以后一个阶段内的原料采购和产品销售。

27在降本增效的活动中忽略根本，不抓重点

有些企业甚至大部分国企一谈到降本措施，想到的不是管理费用节省就是压低原料价格和降低物流成本，因为这些措施容易做文章，而内部积压已久、难以处理的管理漏洞故意忽略，容易得罪人是一方面，难以出成果是最大的阻碍，但这些被人为忽略的漏洞恰恰是企业今后治理的根本和降本的方向。

三、现阶段国有企业降本增效建议

31企业要配备强有力的监督者，保证降本增效措施的有效执行，并保证降本成果的有效性

①加强对企业领导层的监督，让“一言堂”逐步在国企消失。“一言堂”破坏了企业的公平和公正，阻碍了民主制的发展。一把手错误的决定不仅不能降本还可能会产生腐败造成企业的亏损甚至企业的倒闭;②加强对降本措施执行力度的监督，让增效措施有效实施。没有监督就不会有好的执行者，这话虽然有些绝对，但是单靠自律是绝对不行的。在实际操作中，某些领导不仅不监督，还成为规则的破坏者，所以要一级监督一级，不留死角;③对降本增效的有效性进行监督，杜绝虚报成分。为了刹住造假风，只有加强监督，甄别每一项降本措施和降本成果是否是真实有效，挤出里面的水分。

32让诚信观念深入到企业的每个角落，让“假大空”成为国企的非主流

诚信是企业立足之本，而目前很多国企不把这两个字放在心上，对内对外都不讲诚信。现阶段，“假大空”依旧是国企内部的主流，这一点是无法掩饰的，不把这种主流思想剔除，企业是无法完成降本增效和创新升级的，最终会害了企业。

33放弃生搬硬套，加入自己的元素，完成自己的创新

国企的降本增效措施和创新手段基本都是相互抄袭，管理理念也是全盘照抄，一个企业不形成自己的行为规范和管理理念，永远只能处于平庸之列。

34制定合理有效的、人性化的规章制度，让每个员工严格按照规章办事，比任何一项降本措施都管用

①制定切实可行的制度规章是企业实施降本增效的保证。没有规章制度，职工会无的放矢，不人性化的制度只能使职工应付了事。现在，很多企业制定的规章仅仅是为了应付上级检查和行业检查，有些规章不征求职工意见就草草上马，结果无人实施成为一纸空文。每个企业都应该对照一下自己的规章制度是否严谨、是否人性化，不符合的要抓紧整改。国际上的大公司都是制度当先，只有用制度保护企业，而不是用制度应付检查。②有了优秀的制度，再加上职工积极地执行，企业根本不用编制降本增效措施就会良性的发展。仔细研究一下各个企业的降本措施，可以看出有些措施根本不是降本，而是以前没有严格按照规章制度操作，是一种失误。如果每个职工都能严格按照企业规章制度处理工作，肯定不需要太多降本增效措施。

>参考文献：

[1]张尚国中小企业降本增效的199条真经[M].北京：北京工业大学出版社，2013

[2]赵凡禹总经理降本增效要懂得234条锦囊妙计[M].上海：立信会计出版社，2014

第三篇：房地产企业的土地储备问题研究

房地产企业的土地储备问题研究

学院：建筑与城市规划学院

专业：城市规划

班级：0811城规一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。【关键字】

摘 要:关键词:房地产公司 土地储备 策略

一、土地储备量的概念

土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。

二、土地储备和房地产

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。

(1)土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。

(2)土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。(3)房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。

三、土地储备的意义

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。

从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义

有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：

(1)城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。

(2)房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消费增长。我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。

这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。

从上述我国当前房地产发展趋势来看，一个房地产公司对土地直接、间接储备的意义就凸现了。我国的房地产行业正处于阶段性跳跃发展期，发展是长期的永恒主题，一个房地产公司要有长期发展战略，就必须在国家土地政策和法律的框架内、应在一定程度上，直接、间接地储备一定数量的土地。

四、土地储备量的影响因素

(1)地区经济发展状况。我国的经济正处于高速增长时期,大量的建设用地是经济发展的需要。对某一地区来说, 在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下, 土地供应量是多少, 就应该储备多少土地。经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性, 这两个方面对土地储备量都存在约束作用。

(2)土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能,对城市土地资源进行调控的一项管理制度, 是满足土地需求,调节土地市场, 提高土地利用率的一项重要手段。该制度在实行过程中,必须按照土地利用总体规划规定的土地用途,城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整, 调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。所以, 其直接决定了土地储备量的大小。

(3)资金状况。土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下, 收购土地,需要大量资金,制定合理的土地储备战略并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。

五、土地储备策略的实施

(1)土地储备策略的实施要踏准宏观经济发展的节拍

同样采取了迅速扩大土地储备规模的激进策略，碧桂园和恒大地产的遭遇却大相径庭，其中的关键差别在于开发商土地储备策略的实施是否踏准了宏观经济发展的节拍。

众所周知，土地、楼价以及整个房地产行业，都呈现出明显的经济顺周期运行规律。如恒大一般不关心宏观经济运行的趋势而急速扩张土地储备，轻则导致土地购并的价格过高而影响利润率，重则会导致公司的债务危机，从而引至破产风险。

(2)土地储备策略的实施要考虑企业财务的承受能力 房地产业作为典型的资金密集型行业，其本身的特性决定了开发商资产的流动性相对较差，因而须特别注意中短期的资金压力；开发商的财务杠杆也一般较高，这就要求开发商须根据自身的财务状况，制定与之相适应的土地储备策略。

企业生存的基本法则之一便是根据自身的财务状况，合理制定发展战略，这样才能保证企业无论在怎样恶劣的宏观经济状况和外部融资环境之中，都能立于不败之地。

(3)只有特定企业、特殊时期才适宜采用激进策略

2009年的保利地产是激进的土地储备策略的实践者。虽然购地行为近似疯狂，但激进的土地储备策略对保利而言，并非失去理智之举。一方面原因在于，保利地产的激进策略选对了时间，在这一时期大举购地的成本较低，土地收储行为与宏观经济周期暗合，这也是市场较为看好保利地产后继盈利能力的原因。另一方面，激进的购地行为也与保利地产强大的融资能力相匹配。较优的融资渠道使得保利地产的财务成本相对较低，中短期的债务压力也相对可控。

总的来说，保利地产有足够的实力在特定时期实施激进的土地储备策略，因而这种策略较能得到市场的认同。而且其他企业则应充分考虑时间、市场、政策和自身因素，采取适当的策略，“以退为进”有时候也不失为一种良方。

【参考文献】

【1】 《简论房地产公司土地储备的意义》黄磊品

【2】 《土地储备量对房地产业发展的影响分析》 姬志杰

第四篇：土地储备制度论文

土地储备制度的几点问题与建议

2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了《土地储备管理办法》。《土地储备管理办法》以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。而实际

情况却是，由于土地储备中心操作的不合理，土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用，反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上，探求优化土地储备制度的方法。

一、相关概念

土地储备制度：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

土地储备中心：在土地储备制度下，各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构，一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。性质为事业单位，部分为政府授权的独立的法人机构。

土地储备制度经济学原理：土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。根据市场法则，土地供应大于土地需求，土地价格应该下降，不会引起房产价格上升；反之，土地供应小于土地需求，土地价格必然上升，进而引起房产价格上升。

①

二、土地储备制度的目的

（一）调节市场供求平衡，稳定地价

根据经济学供求原理，土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响，因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候，利用手中的资金购入土地并进行一级开发，等到市场供应紧张、价格高涨的时候，把手中的土地投入市场，平抑地价。

（二）维护城市规划，统一管理

利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来，避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。同时还能提高土地的一级开发效率，提高供应速度。

（三）筹集建设资金，补充地方财政

① 参见吕萍编著：《房地产开发与经营》，第三版，中国人民大学出版社，2011。从总的来说，土地储备中心是一个独立的市场主体，在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益，而土地储备中心的性质，决定了这部分资金应该流入地方财政，作为地方建设的补充资金。

三、土地储备制度面临的问题

（一）资金来源单一且成本高

目前看来，土地储备资金来源除了极少部分由政府拨款外，其他的大都通过银行贷款来提供，面临高利率的风险。储备土地必须依赖银行贷款，而银行贷款需还本付息，使承担宏观调控职能的土地储备机构有了赢利动机。作为土地市场唯一的供应商，要保证赢利，就必须使土地市场长期处于供不应求状态，这就是各地政府为什么不约而同采用“不饱和”土地供应政策的内在原因。至此，土地储备制度建立的基本目的——平抑地价已经被地方政府摒弃。

（二）机构性质不明，操作不透明

土地储备中心的事业单位性质决定了其与政府之间千丝万缕的联系，尤其是在前期的征地、拆迁过程中，为了降低成本，它往往会借助政府权力、甚至滥用政府权力，在市场上造成了很坏的影响。另一方面，由于中心巨大的资金流以及盈利，使得部分官员无法抵御金钱的诱惑，出现权力寻租的现象，滋生了部门腐败，近年来，纷纷落马的土地官员就是最典型的例子。

（三）法律法规不健全，无法可依

《土地储备管理办法》只是概括性的规定了土地储备机构在开发经营中的原则问题，但是对于具体的操作细节并没有详细的规定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收补偿、如何行使统一收购权等方面并没有明确的操作指南，这就使得各个地方政府能够在具体执行过程中，掺杂进个人或者地方意志，造成市场混乱，进而影响土地储备制度的发展。

（四）土地出让制度有待完善

在完成土地出让制度改革后，我国现有土地出让多采用招拍挂的形式。然而由于市场供应处于“欠饱和状态”，以及房地产市场巨大的盈利预期，使得房地产企业只要获得土地供应，就能盈利。而招拍挂的竞争方式，迫使各个房地产企业为了拿地相互哄抬地价，最终也推高了房价。

四、完善土地储备制度的几点建议

1.制定完善的法律法规，在土地征收直至土地转让的整个环节中，做到有法可依、有法必依、执法必严。

2.建立垄断机制，为了维护土地储备中心的作用，必须保证土地供应的唯一性，否则其地位则变得可有可无。3.建立储备金融资平台，降低融资成本。应通过土地出让金结余甚至住房公积金等组建城市储备制度基金，同时，还应增加融资手段，发行股票、债券等都可以作为银行贷款的替代品。

4.创新土地供应方式，降低开发商拿地的成本，避免将这一成本通过房价转移到普通老百姓的住房投资中。

5.明确土地储备中心的性质与定位。应向非营利性的、公益性的事业单位转变。

第五篇：土地储备联席会议制度

**县土地储备工作领导小组联席

会 议 制 度

为了进一步加强我县土地宏观调控，优化土地资源配置，加大土地储备力度，强化土地资产管理，规范土地市场运营，合理高效利用土地，结合我县实际，特制定**县土地储备工作领导小组联席会议制度（以下简称联席会议）。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，全面落实统一管理、统一规划、统一征收、统一储备、统一出让的“五统一”制度，强化政府对土地资源的管理，调控土地市场、调整用地结构、合理配置资源、盘活土地资产，增强财政收入，优化投资环境、促进城市建设，不断提高土地资源对我县社会、经济可持续发展的保障能力。

二、联席会议主要职责

研究审定土地储备规划和计划；协调处理土地征收、储备、开发工作涉及的重大问题；协调处理所有涉及重大项目用地、土地政策、用地功能调整等事项；解决土地征收、储备的资金等问题；监控国有土地资产的运作；监督检查县各有关部门承办联席会议交办的工作落实情况。

三、成员单位职责

1、县国土资源局、县土地储备中心负责向联席会议报

告疏附县城乡规划区范围内土地征收、储备工作的开展情况，提出土地征收、储备过程中需解决的问题和建议。

2、县财政局负责统筹解决土地征收、储备和开发资金。

3、县发改委负责做好储备土地的立项工作。

4、县城建局负责储备地块的规划工作，负责做好已储备宗地的基础设施配套建设，包括道路、上下水、电、采暖等配套工作，负责城乡规划区居民房屋的征收工作。

5、县民政局、社保局负责做好被征地农民社会保障工作。

6、县环保局负责办理项目用地环评报告。

7、县农业局负责办理项目用地涉及耕地质量评定报告。

8、县林业局负责办理项目用地涉及林业的审批手续。

9、县水利局负责办理项目用地涉及水利建设管理的审批手续。

四、议事规则

（一）联席会议由县土地储备工作领导小组组长或组长委托的副组长召集并主持，根据需要可邀请县委县政府相关领导和县有关部门、乡镇负责人等有关人员列席会议。会议原则上每个季度召开一次，因特殊情况需临时召开的，由召集人确定。

（二）联席会议的召开由县政府办公室负责通知，联席会议办公室负责记录、整理，并起草会议纪要，经联席会议主 2

持人审定后印发。联席会议与会人员应按时到会，如不能到会，须提前向会议主持人请假。

（三）联席会议采用民主集中制原则下的组长负责制，坚持充分发扬民主、集体讨论、会议决定的决策原则。

（四）会议审议事项，采取集体研究，个人签发。

（五）对会议决定的重大事项和审批事项，以县人民政府名义发文。

（六）严格执行保密制度。各组成人员及相关人员对需要保密的事项，不得对外泄露。