购物中心注重休闲体验 主题公园升级商业模式

第一篇：购物中心注重休闲体验 主题公园升级商业模式

购物中心注重休闲体验主题公园升级商业模式

从八九十年代沿街叫卖的商铺，到集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多重功能和商业业态的综合体，成都大概用了20年。这是一种质的飞跃。成都商业地产联盟发布的数据显示，截至4月30日，成都全市的商业综合体数量达122个。成都在建购物中心位列全国各大城市第一。

20世纪90年代中期，荷花池、染房街、青年路是成都商业最集中的区域，第一代传统街铺形式的专业店兴起。2007年，万达锦华店开业，百货、超市、主力店集合在一起，开启了成都综合体的黄金时代。然而，综合体加速发展的背后，产生了大量的同质化产品。如何在原本的商业类似上提档，升级商业模式寻求差异化竞争成为最大问题。

2010年后，在综合体全能的业态之上，一种加入家庭体验的主题式商业模式出现，休闲体验式的主题的购物中心、主题公园、主题游乐……进一步为商业贴上不同类型的标签。商业品牌重合业态单一

从万达广场锦华店开始，商业综合体渐渐成为了成都最主流的商业模式。虽然严格来讲锦华店不是成都的第一个城市综合体，但却是它首先开启了成都城市综合体的黄金时代，并且拉开了商业综合体带动板块发展的序幕。

然而，商业综合体虽然整体改变了成都人的消费观念，但随着时间的推移，也暴露出一些回避不了的问题，比如业态的单一，商业品牌的重合，同质化竞争。解决这些问题唯一办法就是提升档次。除了简单的消费之外，增加娱乐、体验、休闲附加值成为了项目之间差异的关键。一些配备体验式购物中心、主题乐园、主题游乐城的商业项目陆续出现。

购物中心注重休闲体验

不可否认，成都已进入了综合体井喷的时代。特别是最近的两年，购物中心亮相的频率已达到史无前例的高峰。据统计，2012年已建成的城市综合体达1000万平方米，而2013年到2015年，将还有几十家城市综合体陆续亮相成都。去年起，万象城、来福士、金牛万达、九方、奥克斯广场、银石广场大批项目相继入市。综合体遍地开花的背后是同一种模式的不断重复复制。“百货加主力店，餐饮配电影院。综合体开发业态上基本上都是同样的模式。

甚至连招商的品牌也严重的重合，千篇一律。”王志纲工作室西南区总经理张志宇表示同质化成为了综合体最大的问题。

最近两年，一种注重休闲体验式的主题的购物中心出现，刷新了成都商业模式的构架，开启了全新的商业体验时代。中国(成都)国际时尚中心借鉴欧美新一代的生活体验式购物中心的成功经验，依托开放空间、河道景观，打造上规模、上档次的体验式购物环境，整合商业、休闲、文化与体验，集春熙路的繁华、新会展的博览、锦里的休闲、欢乐谷的娱乐于一体。业内人士表示，城市综合体本身存在不足，它只能解决城市购物环境问题，但不能解决价格问题，体验问题、休闲问题。城市综合体只是购物商业模式变革的过渡产物，发展购物商业还需另辟蹊径。

主题公园升级商业模式

随着城市人群的消费需求的变化，单纯的购物消费、娱乐餐饮已无法满足人们的要求。除了休闲体验式的主题的购物中心之外，主题乐园的出现也为商业项目注入了新鲜的血液，升级了商业模式。

位于双楠大道白衣上街的城南优品道广场将于年底开业。除了良好的招商情况，品牌主力店悉数入驻之外，项目最大的亮点就是“主题式购物公园”的购物模式。据项目负责介绍，城南优品道广场首创性地将“50万㎡购物公园”这种领先全球的商业模式引入成都，项目容积率仅2.5，体验式、开放性购物环境不像在密闭的城市综合体中那般快速和压抑。并且斥重金打造2.2万平米成都最大儿童户外主题广场—U乐世界。近7000平方米大型户外儿童主题活动区，集功能性和观赏性于一体，涵盖极限运动区、多功能运动区、主题喷泉区、欢乐游戏区和近4000平方米广阔草地和沙地。里面配置了全进口的大型儿童运动娱乐设备，保证创新性和安全性，并通过充满童趣与想象力的主题布局，打造属于儿童的快乐自由天地。关注商业升级战略的还有华润。近期，华润·二十四城举行了商业计划发布会，继万象城一期的成功之后，即将大手笔打造万象城二期。而万象城二期除了引进国际一线时尚品牌、国际时尚潮牌，与万象城现有品牌形成互补外,还正积极与某国际一线游戏品牌接洽，计划在成都建设首座位于城市中心的室内主题游乐城。

成都某代理公司老总表示，现在在成都的任何商业综合体都能买衣服、吃饭、看电影，商业综合体同质化问题日益严重，一个商业项目想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，不仅要具备过硬的前期招商后期运营能力，多元化的模式也是成为制胜的法宝。

第二篇：体验型娱乐主题公园策划案

体验型娱乐主题公园策划案

当今世界主题公园已成为旅游产业发展的重点，迪斯尼乐园米老鼠、唐老鸭的卡通形象深入人心，丰富多彩的游乐项目让人玩得舒心、畅快。

继香港迪斯尼后，上海迪斯尼乐园动工兴建。深圳欢乐谷、安徽芜湖方特欢乐世界、浙江横店影视城、西安大唐芙蓉园等主题公园各占风骚。

但随着喜爱动漫、网游一代人的成长，原来的游乐型的主题公园已逐步显得形态老化，后劲不足。

因此以网络数字时代动漫、游戏文化作背景，联合各大网络、动漫、游戏研发、运行企业，打造虚实互动、体验型数字娱乐主题公园成为发展方向。

结合在山东半岛、环渤海湾以及华北地区的特殊地位优势，以及强劲的经济实力和便捷的交通环境，在创新型经济试验区内建设体验型、数字化、网络化娱乐形式的主题公园——“娱乐世界”：通过线上线下两大互动平台，把虚拟世界实景化展现出来，实现虚实互动，线下线上资源转换，形成广大的消费群体，打造数字娱乐主题公园、衍生产品等环环相扣的财富链。

广大的80后、90后动漫迷和游戏玩家们，在“娱乐世界”内不断收获惊喜：他们轻车熟路的动漫和游戏中的标志性虚拟场景，出现在现实世界中；那些耳熟能详的建筑，在动漫、游戏中交互出现的人、兽、神、怪等形象，都在“娱乐世界”中得到一一对应。因此游客兼具玩家、游客二种身份：也就是说线上是玩家，线下则是游客，但不是普通游客，而是玩家与游客的身份兼而有之。

例如在网上你是一个游戏玩家，那么这个由团队开发游戏中的部分关卡，则需要到数字娱乐主题公园中来完成。这样就形成了网上与网下、虚拟与现实的互动，呈现给游客一个梦幻世界，一场超越现实的真实体验。而“娱乐世界”因此具有无穷优势，吸引源源不断的游客不断地光顾。

可以说，迪斯尼是主题公园中的Web1.0。“娱乐世界”就是主题公园中Web2.0的领军者，是一个网络游戏的“迪斯尼乐园”升级版，是一个属于中国人所有，享誉国际的中国版、数字化、网络化迪斯尼。

为此“娱乐世界”创新实现“虚拟”与“现实”的完美对接，在重点建设动漫游戏主题文化公园的同时，积极开发建设国际动漫游戏展示交易博览中心，积极申请筹建国家级电子竞技运动中心，并配套建设完善的生活服务设施。

一、动漫文化主题公园（动漫游戏体验中心）

动漫主题公园将在积极引进国内外优质动漫作品的同时，支持和引导创新型经济实验区内的动漫游戏企业开发的优质动漫作品，借鉴国际成熟主题公园经验，整合我国特别是山东及优秀历史文化资源，建设以时尚、前卫、流行为主题，融合现代、高品位元素，具有浓郁文化氛围的游戏体验中心。

主题公园将集聚全球最优秀的数字文化内容资源，结合现代最新数字娱乐科技及互动技术，采用对动漫游戏虚拟场景局部实景化演绎手段，创新对动漫艺术、游戏文化传播展现方式，为大众创造一个前所未有、虚实互动、现实版的数字梦幻互动娱乐空间（初定项目见第五、第六部分）。

二、国际动漫游戏博览交易中心

国际动漫游戏博览交易中心是一座365天、全日制的“ChinaJoy”国际动漫游戏文化博览及版权交易中心，以展示数字文化内容、动漫艺术、游戏艺术、数字文化衍生产品以及数字科技产品和版权交易的博览平台。

中心将定期举办“中国数字娱乐产业论坛”、“中国数字娱乐盛典”、“中国国际动漫游戏交易博览会”等大型活动，为动漫产业发展提供完善的产业服务平台。

中心将集聚了全球各大著名动漫、游戏特色品牌、互动娱乐项目。游客在参与项目的同时，还可获得丰厚的奖品，是嬉戏族们分享快乐，淘得宝贝的狂欢港湾。

三、淘宝大街

在动漫、游戏庞大的产业链中，70%—80%的利润是通过衍生产品实现的。即动漫周边产品包括以游戏文化、动漫为特色的实物产品和文化产品。

在“娱乐世界”内的“淘宝大街”，临街两侧商铺林立，建筑造型奇特风格各异，成千上万款的主题商品更是让人目不暇接、心动不已。

“淘宝大街”是开放式的旅游商业区，汇聚了众多全球知名的动漫形象品牌衍生商品销售旗舰店，将超越日本的“秋叶原”，成为集聚了全球品牌动漫游戏衍生产品的一站式消费目的地。

对于游客来说，在“淘宝大街”无疑是参与了一场盛大的线下淘宝集会，囊括了全球知名的动漫衍生产品——卡通玩具、漫画图书、音像制品、电子产品、工艺品、装饰品、服装鞋帽等，更有全球同步首发及限量版商品；对于商家来说，资深漫迷游民巨大的购买力，蕴藏着巨大的商业价值。

四、积极争取挂牌成立国家电子竞技运动中心

2003年国家体育总局承认电子竞技为第99个正式体育项目，预示着国内电子竞技行业进入了全新的发展阶段，电子竞技产业将在国家政策的支持下得到快速发展。

为了宏扬健康向上的体育精神，“娱乐世界”为广大电子竞技玩家倾力打造一个展现团队精神和谋略、气势的竞技平台——“国家电子竞技运动中心”。

中心倡导益智、创新、奋斗、协作精神，积极争取国家体育总局授权，常年承办ESWC、WCG、CEG、CIG等国内外电子竞技赛事，举办具有自主知识产权的“全国高校电子竞技锦标赛”和“中国青少年动漫游戏艺术COSPLAY大赛”，引导电子竞技运动产业良性健康发展。

“国家电子竞技运动中心”也是“娱乐世界”配套的数字梦幻演艺大剧场，华丽的化装盛宴、曼妙多姿的歌舞剧、奇幻的魔术秀等激情四射的演出将轮番上演，这里将成为洋溢音乐舞蹈、欢歌笑语的狂欢海洋！

五、中华神韵——特色主题公园

在“娱乐世界”的动漫主题公园内，将充分利用风筝特色文化，以风筝世家小女孩——鹞鹞、风筝童子——鸢鸢为主角，融合中华民族的美好传说和神话、童话故事，创造出集商业、影城、娱乐为一体，有中华文化神韵、趣味无穷的主题乐园。主要项目有：

1、欢乐海洋

“欢乐海洋”以鹞鹞和鸢鸢把春天和喜悦带给人们，播撒“祝您好运”的美好祝福为主线，把动漫故事、游乐、科教、购物、餐饮等多种娱乐活动融合在一起，运用高科技手段把人们带入童话、历史、现实的时空变幻之中。

项目将运用电影特技、异型建筑设计、美轮美奂的艺术造型和先进的材料、技术，建成浪漫奇妙、充满刺激的梦幻天地，展现现代文化娱乐活动的魅力。

2、《西游记》动漫体验群落区

该景观区将是热点项目。以鹞鹞和鸢鸢遇见去西天取经的唐僧师徒四人为素材，将个性奇特、生动有趣的人物，变幻无穷的场景融入到项目中，体现观光游览、体验、参与、科普、娱乐互动等功能，展现唐僧师徒排除万难、寻路求真、追索理想、善战胜恶的精神。

景区主体采用景观建筑的手法营造，设置石猴出世、龙宫夺宝、大闹天宫、三打白骨精、降服红孩儿、真假美猴王等。分为内部空间、外部空间两大部分，是标志性建筑。

3、《葫芦兄弟》体验群落区

在葫芦山，鹞鹞和鸢鸢带领人们感受七只葫芦的神奇和超群本领，亲眼目睹七兄弟为救亲人前赴后继，大显奇能的场景。与妖精们一场场较量扣人心弦，一次次失败牵动人心。项目设置：（1）葫芦神峰：葫芦山外形如硕大的葫芦状，虽然不是很高，但特难攀登。山下有一茅草小屋，屋前的葫芦久藤上便结出着红、橙、黄、绿、青、蓝、紫七个色彩不同的葫芦。

（2）魔窟遇险：这里到处牛羊白骨，万木枯死，娆雾环绕。

（3）梦窟迷镜：这里为迷镜宫，一进去就会被幻象所迷惑，不知真假。

（4）水火奇功：在水火夹击下会是什么样的场景呢？亲历葫芦兄弟与妖魔作战的场景。

（5）闻风捉影：清风袭来，传来阵阵声响，有暮鼓晨钟之音，有丝竹乱耳之音，有惊涛拍岸之音，有嘈杂乱骂之音，有低首吟诵之音。忽又现出种种异色，有火光冲天之色，有黑云盖地之色，有群芳斗艳之色，有枯草遍野之色，有孔雀开屏之色。

（6）彩云神翼：世界顶极游乐设施，将环绕花果山及葫芦山飞行，让游客充分感受飞翔的快乐。

4、回到侏罗纪探险功能群落区（主题性搭乘设施、主题观览设施及主题参与设施）

是鸭嘴龙的故乡，这里有世界最高大的鸭嘴龙化石骨架，还有霸王龙及少量的龟鳖、鳄类化石，是世界罕见的恐龙化石宝库。在高大的鸭嘴龙化石的带领下，鹞鹞和鸢鸢穿越时空隧道进入了遥远的侏罗纪时代。主题区设置鸭嘴龙遗址漂流景区、穿越时空隧道景区、失落的索纳岛景区，遭遇鸭嘴龙景区、狂逃、跌落回到现实景区，恐龙冷饮店、恐龙纪念品购物区、时空飆舰等。

5、蓝宝石文化之旅

从遥远的侏罗纪时代回来的时候，鹞鹞和鸢鸢意外地来到了1800万年前的新生界时期,这里爆发了中国东部最大规模的火山群。随着火山的爆发，产生了大量蓝宝石，他们跟随时光隧道，目睹宝石生成、开采到加工全过程，看到了因为宝石而发生的形形色色故事。项目设置如下：

（1）矿区景观区（影视景观气氛营造手段）

（2）矿石飞车（游人搭乘设施，大幅度跌宕运动，使人仿佛完全处于失控状态，无法把握自己的命运，创造跌落、弯转和翻滚的完美感受）（10人×12组×列×20分钟）

（3）遭遇矿难发生景观区（4）穿越宝石提炼场景观区

（5）穿越宝石文化的辉煌景观区（LD光程序控制系统）

6、主题体验放映设施区

飞行影院项目以“时尚、动感、惊险、刺激”为特色，是心理参与、体能参与性很强的项目。

项目通过童话、神话故事进行景观包装，有的组合成群落性，有的安排成单元性，有机布置在各主题区域中，从而起到加强主题区整体故事气氛的目的。在飞行影院安排放映主题影片如西游记、葫芦娃、侏罗纪恐龙岛、丛林大冒险、大闹天宫、小矿山车、幽灵古堡等。

7、观光游览、表演、体验功能群落区

本区贯穿于整个主题公园中，分大型全景式露天歌舞表演剧场、主题室内表演剧场、中小型主题表演及体验历史设施。

表演采用各种最先进的舞台数字幻像技术，将游人带入一个古老的神话世界和美仑美奂的庆典世界，伴随着舞台上呈现的各种亦幻亦真的神奇景象，让游人如入奇妙梦境之中，惊奇不断。

（1）西游记大剧场（大型全景式露天歌舞表演剧场设施）（2）葫芦娃大剧场（大型全景式露天歌舞表演剧场设施）（3）虞舜剧场（主题室内表演剧场设施）

（4）风筝剧场（大型全景式露天歌舞表演剧场设施）（5）雨林王国的故事剧场（中小型主题表演设施）表演剧目重点以神话故事、特色文化为素材，采用小型话剧、活报剧、童话舞剧、即兴表演等形式，进行演出与游人间的互动表演。

8、梦幻舞池

JW迪厅：滚灯闪烁、音乐响起，在这里，你就是街舞之王。

与此同时，要争取与国内主流网络游戏公司合作，将以上网站的主流游戏在园内体现，为此在主题公园内可规划建设以网络为主体的“英雄门”、“淘宝大街”、“神秘岛”、“摩尔庄园”、“传奇天下”、“星际传说”、“魔兽大陆”、“嬉戏族欢乐港”和“圣殿山”等动漫游戏主题文化体验区。

六、国内几大主流网络游戏简介

1、传奇天下

传奇天下以古典武侠、传奇英雄为主题，喷泉、雕塑、尖 塔、八角房等中世纪建筑错落有致，装饰简洁而不乏堂皇之气，融合欧式建筑特有的刚健、富丽、浪漫气息，使“传奇天下”透露着中西合璧的古风古韵 “传奇天下”以竞技挑战、奇趣冒险为特色，包括“虚拟长廊”、“真人CS对战”、“魔幻剧场”、“环行过山车”、“矿山车”、“雷霆食人部落”、“高空弹射”等全球顶级的游乐项目，形式新颖、内容精彩，游客在此将得到毅力与勇气的双重考验。

2、星际传说

雄奇的暮光神庙与泛着光泽的合金飞船，身着太阳 袍的大祭司与AI机器人，神圣与神奇，于亿万光年外交汇，而也许这就是未来。

“星际迷城”是“神”文化的繁衍之地。这里以未来、科幻为主题，以天空的蓝色为建筑基调，从不同的角度演绎着神族美学，于简约明朗的设计中显露出祥和、圣洁的氛围；这里未来科技色彩浓郁，异域星球的至高文明，是令人仰望的神迹。

“星际迷城”是创造无限可能的科幻城邦，B&M飞行过山车“撕裂星空”、“球幕影院”、“终结者Ⅳ”、“虚拟过山车”、“动感船舱”、“嘉年华区”、“游戏商业街”等高科技游乐项目和商业区，令游客在波澜壮阔的星际巡游中，实现穿越时空的最终幻想。

3、魔兽大陆

悲凉的贫瘠之地，呜鸣的霜之哀伤，莫高雷草原上的苍月，掩映着熔火之心的红炎„„神秘的暗黑国度，燃烧的号角，召唤真正勇者的到来。

“魔兽帝国”空间色调暗沉厚重，建筑风格大开大阖，饱含魔幻色彩，是对“兽”文化主题的完美演绎。在这里冒险、超越极限是生动的主题，以惊险、刺激的游乐氛围，鼓励人们勇于尝试、挑战自我。

“黑暗骑乘”、“惊魂古塔”、“冲浪池”、“激流勇进”、“嘉年华游戏区”等融合顶尖科技的大型游乐设施，将让游客体验到前所未有的刺激与历险快感。

4、摩尔庄园

精灵湖西岸，嘹亮彻响的风笛，这里是“摩尔庄园”与“传奇天下”的所在，这里是守护者CC公主的领地，这里更是孩子与大人们的玩乐天堂。

以卡通动漫为主题的儿童娱乐天地，是适合儿童娱乐体验的童话王国，场景造型生动可爱，色彩搭配绚丽缤纷，在这天真烂漫的小小世界里，小朋友们将开始神秘梦幻的庄园历险。

在这缤纷的奇趣境地，有“儿童4D影院”、“宠物剧场”、“摩尔餐厅”、“迷雾云桥”、“水晶球衍生品店”、“魔法蒸汽机”、“立体卡通群雕”等游乐项目，不仅内容丰富、寓教于乐，而且参与性强，孩子们将在此开发想象、启迪心灵。

5、神秘岛

只为多呼吸一口甜美的空气，只为多聆听一阵的林间鸟语，漫步徜徉，景随心动，博大精深的园林，是孩子的乐土；纯天然的氧吧，逃不出的城市，却有逃得出的情怀。

遮掩不住的绿意、随风起舞的树影、精致的景观幕墙、温情脉脉的草坪，奇思妙想的雕塑„„每处园林景致都在极力烘托各区域的主题特色而又绿色环保。漫步在娱乐世界，收获的不仅是自然的灵感、生活的情趣，更有让人禁不住会心微笑的细节和不经意间心灵的震撼。移步换景，独具匠心的布局，是造物主遗落在人间最精美的礼物。

最美不胜收的乐园中心碧波荡漾、清澈见底的“精灵湖”。信步岸边，心情也格外清爽、透明。湖中还挺立着一座精致典雅、风格独特的“神秘岛”，湖岛相连，脉脉依依，给人以无尽想象，续写着不朽的浪漫传奇。

6、英雄门

在娱乐世界，一座“英雄门”雄伟高耸，“人”、“神”、“兽”浮雕形象惟妙惟肖，气势威武。三座美轮美奂精雕细琢 的引桥，“人”、“神”、“兽”设计主题清晰明朗，游客穿过桥梁，便可进入梦幻广场。

梦幻广场上，色彩、音乐和谐律动，植被、装饰色彩明丽，各种卡通人偶与游客欢快互动，时尚、动感、欢乐的气息无处不在。广场中央，以金属打造而成的“环球数字娱乐世界”大型球体标志金光璀璨，以360度的环形轨迹匀速运转，昭示着永恒延续的创新精神。

7、圣殿山

大气的整体感不失耐人回味的细部雕琢，挺拔的垂直线与舒展的水平线 刚柔相济，强大至极的视觉冲击力„„圣殿山•永恒之塔不仅是建筑奇迹，更是数字文化的精神圣地。圣殿山由下至上，规划有星光大道、景观山脉及“永恒之塔”。

信步行进于星光大道上，各类雕塑景观威武驻守两侧，造型逼真，形态庄重，让人有肃然起敬之感。

至阶梯最高处，由钢筋玻璃体结构构筑而成的“永恒之塔”耸立眼前。“永恒之塔”有三层观光平台和多个以动漫、电子竞技为主题的博览馆，随观光电梯登顶，即可居高临下，尽赏全园，更可俯瞰太湖盛景。当夜幕低垂，“永恒之塔”圣光表演将拉开帷幕，华丽的灯光秀使神圣的“永恒之塔”更加光彩夺目„„

圣殿山，是承载动漫游戏文化过去与未来的基石，蕴藏着深刻的文化内涵，是全球数字娱乐玩家的集聚地与朝圣地，“永恒之塔”将成为寓意的挑战、团结、超越、追求自由的浓缩年轻精神的图腾！

第三篇：**体育休闲主题公园建设项目项目建议书

恩施体育休闲主题公园建设项目

项目建议书

一、总论

1、项目名称：恩施体育休闲主题公园

2、项目法人：东莞市岭南实业投资有限公司

3、建设地点：恩施市沙河片区

4、建设内容：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座；新建五星级酒店及会员高级会所；新建网球、羽毛球、篮球等配套体育设施、仓储及机械设备库房等配套设施；新建高级住宅用地800亩。

5、建设规模：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩；新建五星级酒店，用地150亩；新建高级住宅若干，用地800亩。

6、概算投资：项目总投资13.8亿元

7、效益分析：高尔夫球场每年盈利750万元，投资回收期20年；五星级酒店年利润980.4万元，投资回收期10.2年；高级住宅投资收益218800万元。

二、项目建设的必要性

（一）项目背景：

1、建设单位概况

岭南集团有限公司（Lingnan group Co.LTD,以下简称集团）创立于1998年，前身为东莞市岭南园林绿化有限公司。集团总部位于民营经济飞速发展的东莞市，自创立以来，一直秉承敢为人先、勤奋务实的创业精神，励精图治，苦干实干，经过十一年的快速稳健发展，现已成为一家集房地产综合开发，金融投资、节电节能产品研发销售、园林景观设计及工程施工、高尔夫球场工程建设等为一体的大型综合性民营企业集团，净资产逾5亿元。目前已在全国十多个省市和地区设立了分公司及办事处，集体业务迅速发展。预计2009，集团总产值将突破9亿元，利税过亿元。回首过去，岭南人通过自身的不懈努力，挥就了一副多姿多彩的创业画卷。展望未来，岭南集团在全球一体化的市场潮流中，将秉承“以人为本，追求卓越”的企业精神，追求“厚德务实，臻于至善”的价值观，坚持“诚信、创新、务实、高效”的经营理念，将不断壮大企业规模。创建品牌企业，与时俱进，朝着现代化、国际化、综合性的大型企业集团昂首迈进。集团在2005年正式进军地产业，并成立了东莞市岭南实业投资有限公司，确立了以地产为核心，带动集团其他产业齐头并进，共同发展的战略方向。4年多的时间里，岭南地产已成功在东莞市内及广东清远，惠州等地开发了多个岭南系列商业街及别墅楼盘，也积累了丰富的房地产开发、经营及物业管理经验，至今已累计完成销售面积近40平方米，储备了可开发土地面积100多平方米，在发展本土房产的同时，积极拓展海外市场，在澳大利亚悉尼注册成立了澳大利亚卧龙城建设有限公司，投资开发别墅项目，目前，开发的每一期别墅已投向市场，反映良好。未来数年，岭南地产将加大投资开发力度，努力发展成为跨区域发展的全国性房地产开发企业。2009年，公司已确立以高档地产开发为主向，兼营大型体育旅游项目为配套的综合开发模式。

2、建议书编制依据

①湖北省《鄂西生态旅游圈发展规划》。

②《恩施州旅游发展总体规划》。

③《恩施州文化体育事业发展规划》。

④国家旅游局《旅游规划管理暂行办法》。

⑤国务院环境保护委员会、国家计委《建设项目环境保护管理条例》。

⑥建设部《风景名胜区建设管理规定》(1992年)。

⑦中华人民共和国国家标准《旅游区(点)质量等级的划分与评定》。

⑧国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

3、提出的理由与过程

①开发区建设和发展的需要

恩施市定位于武陵地区副中心城市。恩施开发区通过加快改革和发展步伐，大力实施结构调整，着力培育经济增长点，对外开放水平进一步提高，城市建设月新日异，为进一步完善开发区城市基础设施，建设高水平和高次的文化体育设施已势在必行。

②开发区商务发展需要

随着开发区投资环境的改善，特别是“两路”的开通和金桂大道工业园区落户企业的增多，使开发区的发展越来越快，商机更宽，引起各类投资者的极大兴趣，各类商务活动和会议已日益频繁，外来投资者和商务人员流动量也日益增多。这对开发区高档接待场所提出了新的要求，为顺应开发区商务发展的需要，应需建设开发区恩施体育休闲主题公园。

③2009年10月9日，东莞岭南实业投资有限公司高尔夫球场工程公司总经理蔡自爱先生和东莞岭南集团有限公司董事长助理肖俊涛先生一行二人第四次莅临恩施，就新建恩施体育公园项目进行考察，与我方就该项目如何实施进行了深入磋商，该公司与恩施市政府达成框架协议，2010年签订正式协议并开工建设，项目建设期为6年（2010-2015年），项目资金来源为企业自筹。

（二）基本条件：

1、拟建地址状况

1)地质、水文条件

①地形地貌

项目区位置处恩施断陷盆地的北西边缘，属鄂西南构造剥蚀低山丘陵区，地貌为清江流域阶地。

②气象水文

该区属亚热带大陆性季风湿润型山地气候区，总的特点是气候湿润，雨量充沛，四季分明，雨热同期，多年平均气温16.4℃，极端最高气温为39.9℃，极端最低气温为零下3.5℃，无霜期282天，日照时数1297.8小时，相对湿度82%。年降雨量1525毫米，其中66%以上集中于五至八月。最大风速15m/s，多年平均风速0.5~0.6m/s，冬季以偏北风为主，夏季多偏南风。

③地层岩性

项目区内主要出露地层为白垩系及第四系，其中白垩系中上统跑马岗组地层在拟建区内出露，出露地层主要为第四系覆盖层，其岩性组合特征由新至老叙述如下：

A、第四系(Q)

坡积残积层(Qdl+el)：黄色至褐色粉质粘土，稍湿、稍密，粘土、粉质砂土夹少量细碎石。上部为0.40m左右的耕植层，层厚0.3~5.0m，整个工程建设区内均有分布。

B、冲洪积层(Qal+pl)：砾卵石、漂砾、砂及粉砂土，粘性土厚0~10m，呈条带状分布于底部，河漫滩及阶地。主要分布于调查区的东、西两侧及评估区内。

C、白垩系(K29－3)本组为一套山间地堆积(陆源碎屑岩相沉积成因)，出露于评估区垄岗与斜坡大部地段，岩性为浅灰~浅黄色厚层~块状石英砂岩夹砾岩，泥质粉砂岩，具大型板状斜层理，底部为厚层状砾岩，厚度>100m，该层主要矿物成份为长石、石英、含少量粘土质矿物，硅泥质接触式胶结。与下覆地层呈角度不整合接触。浅灰~浅黄色细砂岩经人工机械粉碎后，可作为砂浆原料之一。

D、地址构造及地震

项目区位于扬子准地台上扬子台坪八面山褶皱带的西部，处恩施断陷盆地的北西边缘，区内断裂构造不发育，整体上呈向西南倾斜的单斜岩层构造，出露基岩为白垩系上统正阳组，岩性为黄或浅黄色厚层至块状粉砂岩。整体上基岩岩层走向近南北向，倾向西偏南，与下覆地层成角度不整合接触。项目区内无大的断裂构造，地质构造条件简单。

项目区及附近区域无发震史记载，本调查区处于构造稳定的弱震区，根据《中共地震震动参数区划图》(GB18306~2001)资料，本地区震动峰值加速为0.05，特征周期为0.35s，对应的地震基本烈度VI度，该场址属地壳相对稳定区。

E、岩土体工程地质特征

该项目内地质条件简单，按岩土体工程地质性状可划分为松散岩类工程地质岩组合软弱碎屑岩类工程地质岩组。

a、松散岩类工程地质岩组

由第四系素填土、淤泥质粘土、坡残积粘土、粉质砂土组成。该岩类松散，孔隙较发育，厚度不稳定，力学性质差异较大，易饱水、变形，主要工程地质问题是易产生不均匀沉降，斜坡部位易坍塌与滑移。

b、软弱碎屑岩类工程地质岩组

为区内出露的白垩系上统正阳组(K2Z)厚层至块状浅黄色粉砂岩组成。岩体具砂泥质结构，厚层块状构造，岩石软弱。力学强度低，节理裂隙较发育。主要工程地质问题是岩体抗风化能力低，高徒边坡处易产生边坡失稳滑落。

F、水文条件

该场址地表水体为纵贯场区冲沟，平常断流，雨后才有水流，水量大小受季节性控制明显。20年年降雨量：1520.7mm；20年最高年平均降雨量：1892.5mm(2007年)；20年最低平均降雨量：925.4mm。

该场址地下水类型主要为松散岩类空隙水及基岩裂隙水两类。松散岩类空隙水主要赋存于第四系松散堆积层中，受季节影响明显，接受大气降水及两侧山体排泄的基岩裂隙水补给，顺槽谷由高向低径流，向西向东；白垩系粉砂岩浅部发育节理裂隙，含少量基岩裂隙水，深部随风化程度及节理裂隙发育程度降低显隔水特征，地下水一般由脊岭向槽谷汇流，大部顺槽谷向北东及北部排出区外汇入清江流域，少部顺槽谷向东排区外汇入金马水库，受地形条件限制，地表及地下水排泄条件一般。

G、地质灾害危险性现状评估

该场址当前未见岩崩、滑坡、地面沉陷等地质灾害现象，当前未见不良地质作用，现状较稳定，现状评估地质灾害危险性一般。

2、拟建地址的建设条件：

恩施市体育休闲主题公园拟选址于恩施市沙河片区，东抵龙洞河风景区，南与湖北民族学院相连，西临金桂大道，北抵七里坪高速公路连接线，总面积2550亩，属亚热带季风性山地湿润型气候，海拔高度437米，丹霞地貌，红砂土壤，丘陵、森林覆盖率达75%。该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

(2)市政基础设施条件

A、供电

本项目地块处在恩施市金桂大道，项目供电从园区内桂花树十一万伏变电站接入，供电能力可满足该项目的用电需求。

B、供水

本项目由恩施市自来水公司供水，供水主管已接至金桂大道，供水能力可满足项目用水需求。

C、排水

该项目的排水实行雨、污分流制，雨水经集水沟直接排入市政排水管，生活污水经三级化粪池处理后排放。

D、交通

该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

E、通讯

项目区通讯由市政通讯网提供，线路畅通。移动通信网络覆盖项目区，通讯条件极为方便。

(3)原材料供给

项目建设所需要的建筑材料，市内市场均有充足的货源，且质量优良，运输成本低廉。

综上所述，本项目建设项目具有政策优势，其建设环境、行业规划、场地地质条件及市政基础设施条件完全具备，能够满足项目的顺利实施。

（三）项目建设的意义：

恩施市具有“山、水、洞、情”等得天独厚的资源优势，与张家界，长江三峡构成中国的旅游“金三角”。被称为省级园林城市，已成功创建“中国优秀旅游城市”，境内有著名风景名胜，如恩施大峡谷，梭布垭石林，清江闯滩等自然风景区，同时每年举办“恩施女儿会”土家民族文化节，将致力打造成为“东方相亲之都”，享誉海内外，恩施已成为中国生态健康旅游重要目的地。近几年来，旅游发展十分迅

速，今年“十一”黄金周，我州旅游业再现火爆景象。全州共接待游客53.518万人次，实现旅游收入27093.34万元，创历史最高水平。恩施体育主题休闲公园的建设，将进一步完善恩施市文化体育设施，提升城市功能水平。

三、建设内容、规模及工程方案

（一）建设内容与规模

按照恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的《恩施体育休闲公园项目投资合作协议书》，项目确定选址于恩施市舞阳办事处沙河村（高速公路连接线南侧），该项目总投资13.8亿元（不含土地投资），需用土地2550亩，初步规划如下：

1、新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩，计划投资1.5亿元；

2、新建五星级酒店，用地150亩，计划投资1亿元；

3、新建网球、保龄球、篮球等配套体育设施，用地100亩，计划投资577.6万元；

5、新建高级住宅若干，用地800亩，计划投资11.28亿元。

1、建设规模及理由

Ⅰ、根据 恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的投资协议，按照国家相关法律法规，经甲、乙双方平等协商，达成乙方在恩施市投资新建恩施体育休闲主题公园项目的有关事宜。

Ⅱ、土地取得方式

①、用于建体育休闲主题公园的1500亩土地采取租赁或流转的形式取得。

②、用于建五星级酒店、高级会所及配套体育设施的250亩地采用先挂牌后奖励的方式提供给乙方。

③、用于建住宅的800亩用地采取挂牌的方式提供给乙方。

2、建设内容技术方案

①

会馆区：Ⅰ、会馆主体建筑三层，设有接待处、球童室、存包处、高尔夫专卖店、租赁处、住宿区、会客区、餐厅、酒吧、公共娱乐区、浴室、更衣室、医务室等为球手提供服务的设施。建筑面积10000平方米。Ⅱ、停车场1000平方米。Ⅲ、练习场，3000平方米

②草坪管理区10000平方米

③。球道区，总长6200米，占地750亩。

④其他设施:网球场、保龄球场、羽毛球场、篮球场。

标准网球场地的占地面积不小于36.6

米(南北长)*18.3米（东西宽）两片；

保龄球场10球道；

羽毛球场5片；

篮球场(塑胶)。

⑤五星级酒店。

建设规模：总建筑面积16800平方米，其中

1、客房建筑面积7000平方米，其中豪华客房20个，商务套房30个，标准客房150个。

2、餐厅2000平方米，健身娱乐用房1000平方米，会议厅1000平方米。

3、停车场：地下2000平方米。

4、办公及辅助用房2000平方米

另外建室外游泳池1000平方米。

⑥高级住宿区

按照容积率2.0计算，总建筑面积800*666.7*2=1066720平方米

3、建筑安装工程量及“三材”用量估算

四、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、投资估算依据

——《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）

——《湖北省建筑、安装、市政、土石方消耗量定额及统一基价（单位估价表）》（鄂建文[2008]214号）

——《湖北省施工机械台班费用定额》（鄂建文[2008]215号）

——《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文[2008]216号）

——恩施州建设工程造价管理站《工程材料市场信息价（2009年3季度）》及项目建设地周边近期完工的同类建筑物投资情况;

——各种设备按近期市场价估算;

——建筑物及其市内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法算；

——建设单位管理费按《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>通知》（2002年9月27日

财建[2002]394号）计算；

——可行性研究费根据国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（价格[1999]283号）中的指导性收费标准计算；

——工程勘测设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）计算;

——工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号)计算；

——招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计算；

——基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%计算。

2、建设投资估算

①高尔夫球场1500亩（含租赁土地成本）150元/㎡,计15000万元。

②保龄球500万元、网球13.8万元/

片,计27.6万元、篮球场50万元。

③五星级酒店投资1亿元。其中：客房（均含设备）7000平方米，4200万元；餐厅2000平方米1400万元；健身娱乐800万元；会议厅500万元；地下停车场500万元；其他辅助用房1500万元；室外游泳池450万元；景观绿化及排水等户外工程650万元。

④高级住宅投资112800万元，其中：土地800亩*60万元/亩=48000万元；土建投资（单位造价600元/㎡）64000万元；绿化800万元。

3、投资估算表

投资估算表

科

目

费用名称

单

位

数

量

造价（元）

金额(万元)

合计

146480

固定投资合计

1414801、直接费用

138378

1.1

土地征用

亩

800

600000

48000

1.2

土地租赁

亩

1500

200

660

1.3

土建工程

72400

1.3.1

高尔夫球场

4600

1.3.2

五星级宾馆

5600

1.3.3

高级住宅

平方米

1066660

600

64000

1.4

草坪（运动）

平方米

503250

120

6039

1.5

配套设施

1600

1.6

绿化

平方米

400000

1600

1.7

设备购置

80792、间接费用

3100

2.1

建设单位管理费

2.2

项目咨询、勘测设计费

500

2.3

工程监理费

300

2.4

人员培训费

2.5

城市配套费

2200

3预备费用

5000

（二）资金筹措方案

1、项目法人自筹资金

自筹

五、效益分析

（一）经济效益

①高尔夫球场日常的养护费用主要有以下几个方面：1.员工工资福利；2.肥料和农药；3.机械维护和修理；4.水、电费；5油料（燃油、机油等）；6.喷灌维护和修理；7.园林维护；8.草种；9.沙类；10行政费用；11.其他。以上各项支出中肥料、农药、机械及维护等支出所占比例较高。俱乐部每年此项支出约为250万元，年费10000元/年，平均年会员1000人，每年盈利750万元，投资回收期20年。

②五星级酒店：Ⅰ、营业收入：3168万元

①客房收入：该项目总床位200个，按入住率60%计算，每人住宿标准平均250元/天。

350人×60%×250元/天×30天×12月=1890万元/年

②餐饮收入：该项目同时容纳600人就餐，按就餐率50%计算，每人每天80元计：

600人×50%×80元/天×30天×12月=864万元/年

③健身保健收入：按每天30%人消费，每人消费100元/天计算：

500人×60%×30%×100元/天×30天×12月=324万元

④停车场社会开放收入，按每天停车位500辆，每辆收费5元计：

500辆×5元/天×30天×12月=90万元

Ⅱ、费用支出：2187.6万元

①客房费用支出按收入40%计算成本：

1890万元×40%=756万元

②餐饮费用支出按收入50%计算成本：

864万元×50%=432万元

③健身保健费用按收入20%计算成本：

324万元×20%=64.8万元

④停车场费用按收入20%计算成本：

90万元×20%=18万元

⑤税金按营业收入10%计算：

3168万元×10%=316.8万元

⑥水电费支出全年估算：125万元

⑦管理费用及工资按475万元/年估算。

Ⅲ、营业利润

3168万元-2187.6万元=980.4万元

按此估算，本项目建成投入使用后，年收入3168万元，利润980.4万元，投资回收期10.2年（不包含建设期），具有良好的经济效益。

③高级住宅：建筑面积1067200平方米，平均成本1000元/㎡,销售3500元/㎡,土地成本48000万元，按照全部销售完计算，投资收益218800万元。

（二）社会效益

⒈体育休闲主题公园的建设，带动了旅游业、餐饮业、旅店业等服务行业的发展。

体育休闲主题公园的建成，特别是高尔夫运动的兴起不仅带动了与高尔夫相关的球具、服饰、球场养护肥料、机械、传媒（电视、图书和报纸杂志）、教育等产业的发展。以健身休闲业、用品制造业、竞赛表演业、传媒广告业为代表的高尔夫产业发展势头也非常强劲，不但带动了经济的增长，还创造了众多的就业岗位。高尔夫健身休闲业，吸引了大量的游客，在旅游业、餐饮业、旅店业等方面的消费高于球场消费，对这些行业起到了巨大的拉动作用，市场开发空间非常广阔。高尔夫旅游的发展潜力和优势十分显著，日本、韩国、香港、台湾等国家和地区已经成为我国高尔夫国际游的重要输入地区。有数据表明，一年有60多万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加，高尔夫旅游业已引领传统的观光型旅游经济向健身休闲型调整发展。当前，我国经济发展面临内需不足的难题，而高尔夫这项高品位、高质量的时尚、文明运动所能拉动的相关消费，对经济的促进作用将更加明显和直接。

⒉高尔夫球场的环境促进了房地产业的发展

高尔夫球场一般建在远离市区和工业区的荒山或丘陵地带，土地价值较低。然而，建设成的高尔夫球场是经过修整了的大自然，风景如画、鸟语花香。环境的改变提高了周边的土地价值。在高尔夫球场开发别墅，已经成为约定俗成的惯例，推动了房地产业的发展。

⒊高尔夫产业带来了税收的高速增长

从高尔夫场地建设到高尔夫球场的经营，本身就可以提供高额的税收，如果再加上其他各种相关产业，必将带来税收的高速增长。

七、结论

综上所述，经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益等方面的分析论证，本项目建设是必要的，建设方案可行，建设规模适宜，具有良好的经济效益和社会效益。

第四篇：社区商业的商业模式与购物中心等商业模式的差异

社区商业的商业模式与购物中心等商业模式的差异

社区商业，其用以识别的标准在于：“商业体与住宅的关系”。社区商业通常是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。

社区商业一般具有相当强的地域性。它是一种以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，以提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。

根据承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的表现形式一般有社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。

值得注意的是社区商业的三种表现形式并不是完全分离开的，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。

下面就这三种形式简单做一下介绍。

首先说一下社区底商。

社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。邻里商业主要是方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能。选址一般在社区主要出入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上。

区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业的底层建筑为商业、服务设施，以底层建筑为主，低层为辅，是社区配套的实体组成部分。

其次是社区商业街。

社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街铺面，社区商业街内的商铺多为独立铺位。

社区商业街的产生主要是基于小区周边配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域，社区商业街的开发体量都是比较大的。

结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形式主要表现为1-3层商业楼或住宅建筑底层商铺。

社区商业街的主要职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需要的同时，更注意提供文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费。

社区商业街的服务对象主要是小区内的居民，服务人口一般为2-5万人左右。部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统意义上的内向服务型社区商业街相对更大，服务类型相对更广，服务层次也相对更高。

最后是社区商业中心。

社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。

社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民购物的时间成本，以提高集中的商业运作模式，服务社区中各个组团区域及辐射区域。

社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

社区商业中心常设在居住区内，人流集中的地区。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街区”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主，配套规划建设社区商业中心。单位服务人口为3万至4万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。

社区商业中心大概分为三种基本模式。

第一，大型社区商业中心。大型社区商业中心配制了大型超市、餐饮、娱乐、健身、医院、学校、酒店等社区配套服务，各种设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。第二，“沿街式”社区商业中心。“沿街式”社区商业中心模式通常是指在成规模的新建居民中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，以满足居民就近对生活必需品的消费和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。

第三，“改建式”社区商业中心。“改建式”社区商业中心模式则是指只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。

社区商业的商业模式与购物中心等商业地产模式有一定的差异。社区商业作为住宅的一个重要的配套设施，它的启动来源于住宅的成熟。更确切的说，社区的人气决定了社区商业的成功启动。因此，在社区的商业模式中，先聚人，再形成消费，进而吸引更多的商家参与到社区商业的经营中来，从而使该社区商业的价值得到提高，最终形成一个上升状态的良好循环。（中国专业市场网）

第五篇：金庸武侠城休闲游乐主题公园开发策划书

金庸武侠城休闲游乐主题公园开发策划书

策划项目：金庸武侠城休闲游乐主题公园开发项目

开发地点：大尖山风景区

大尖山风景区位于钱塘江北岸风景秀丽的丘陵地带，地处上海至杭州的中心位臵，行政区属浙江省海宁市东南部的黄湾镇，本地盛产水果，四季水果皆有出产。大尖山风景区濒临杭州湾北岸，登高远眺，钱塘江数百里风光尽收眼底，大尖山与附近若干山丘形成了一个山丘群，从高空俯瞰，该山丘群错落有致，风光绮丽，山丘群怀抱着一个宝葫芦形状的盆地，葫芦的头部开口位臵刚好处在钱塘江的转弯处并且紧贴江岸，远远看去，象是一个宝葫芦在钱塘江里吸水，而大尖山南侧的湖泊，侧象是宝葫芦吸水过多而倒出来的一潭碧水。从风水学的原理上来讲，这里是一个非常特别的聚宝盆。

在距离大尖山北面不到十公里的袁花镇，几十年前诞生了一位当代文学大师，他就是当代武侠小说名家金庸先生，金庸先生及他的十四部武侠小说，是中国文学宝库里不可多得的长篇巨著，更是海宁人民的骄傲。他的十四部武侠小说，几十年来被多次拍成电影和电视连续剧，中国乃至全世界的华人都知晓其著作。

在金庸先生的书中，描绘了许许多多引人入胜的传奇式风景，有奇山，有奇岛，有雄伟的古建筑，有奇特的山谷和山洞，有美丽的湖和海，如果有一个合适的地方将其中的这些景色建造成人文景观，必将形成一个传奇式的旅游景观，吸引大批游客前来观光旅游，带来可观的经济效益。而海宁作为金庸的家乡，必将是该景区建设的首选，而大尖山风景区，有山、有水、有湖、靠海，是在海宁建设这一个人文风景区的最佳位臵。

一、项目背景分析

一个旅游项目的开发与发展，必须有一定的旅游资源作为依托。一般来说，旅游资源主要有两种，也就是自然资源和人文资源。以自然资源为特色的景点，我们通常称之为自然风景，以人文资源为特色的景点，我们通常称之为人文景观。人文景观往往在自然风景的基础上，再融合以一个地区独特的历史、文化、民俗等地域文化资源，从而形成独具魅力的旅游资源。由于人文景观凝聚着极为丰富的文化内涵，并以其独特的、深厚的文化内涵影响着人们的文化水准、思维方式和审美情趣，能满足旅游者追求新奇乐的心理，往往成为旅游中最具魅力的优势资源，形成一种旅游文化，并影响着该地区经济的发展。

大尖山风景区独特的自然风光天然而成，水果之乡的绿色生态农业也是丰富的旅游资源，同时金庸先生十四部武侠小说已成为海宁宝贵的人文资源，通过将金庸先生书中富有传奇的景特描述进行克隆式再造，在大尖山风景区将书中描绘的仙境般的山水、梦幻般的海岛、传奇式的洞府、神话般的山庄酒楼等等，都经过设计建造形成人文景观，必将成为人文景观与自然风光、生态农业相结合的、国内独一无二的旅游胜景。

（一）国家对旅游产业开发的政策形势

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业已经成为我国一项基本产业政策。

为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步伐。

（二）国际国内旅游业发展的趋势

1．21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。

2．中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。

3．旅游市场越来越呈现出细分化的特点。

（三）大尖山风景区旅游开发现状分析

1．开发的有利条件

（1）人文景观开发形式独特。金庸先生是海宁人，如果要为金庸先生建造文化艺术馆，并将其书中精彩描述建设成人文景观，海宁人当仁不让。而金庸先生书中所描绘的景观无疑也是独一无二的。

（2）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）

（3）浙北水果之乡已有一定的知名度。

2．开发的不足之处

（1）大尖山风景区缺乏山泉、瀑流等山野风景要素，需要人造，开发代价较大。

（2）大尖山风景区基础设施不完善，开发难度加大。

（四）大尖山风景区旅游资源优劣势分析

1．优势之一，地理位臵良好

大尖山风景区地处长三角经济区中部地带，距上海一百公里、杭州七十公里、南京三百公里、宁波一百公里、苏州一百公里，紧靠即将开通的嘉绍高速，开通后离绍兴三十公里，地理位臵十分优越，地处具有一亿多人口的城市圈的包围之中，十分方便附近游客前来观光。

2、优势之二，风景内容涵盖面丰富

（1）金庸先生十四部武侠小说誉满华人世界，均被多次翻拍成电影、电视连续剧，对其中描述的风景进行人文再造，必将形成良好的旅游资源；

（2）由大尖山和小尖山等山体、这些山体围成的小盆地、大尖山南堍围海造田形成的湖泊、紧靠大尖山的钱塘江水景共同组成了大尖山风景区，这个景区本身就有着丰富的旅游资源；

（3）大尖山本身四季水果不断，在景区同时配套开发生态农业，可以将大尖山风景区塑造成绿色生态风景区；

3、优势之三，具备建造金庸先生书中景物的天然条件

（1）大尖山南侧的湖泊（现名东西湖）和北侧的小湖泊，以及钱塘江的水景，具备建造金庸先生书中各种各样的江、湖、海景色，并且可以在其中建设诸多岛屿，分别塑造成书中寻些具有传奇色彩的岛屿，如：侠客岛、桃花岛、神龙岛、碧螺岛、通吃岛、冰火岛、王盘山岛等等。

（2）大尖山和小尖山及附近山体，具备建造书中各种美丽传奇的山、崖、峰等景色，如：飘渺峰、光明顶、黑木崖、铁掌峰、熊耳山、封禅台、思过崖、摩天崖等，并且这些山体上可以建设象灵鹫宫、明教总部、日月神教、崇山派、华山派、全真教等等这样的建筑物。

（3）在湖边和山脚、山腰等位臵，具备建造书中描绘过的各种园林式建筑，如：燕子坞、还书水阁、听香水榭、曼陀山庄、归云庄等等。

（4）在有山坳的地方，具备建造各种神奇的山谷，如：活死人墓、绝情谷、百花谷、蝴蝶谷等。

（5）大尖山和小尖山围成的小盆地区域，可以进行综合人文型城楼、集镇的建设，也就是武侠城的中心区城建设，可以建造城楼，还有各种各样的小镇、酒楼、客栈、妓院、店铺等等。还可以在这里建造牛家村、聚贤庄、长乐帮、凌霄城、福威镖局等等。

（6）这里山体较多，在山体上，可以建造各种传奇山洞，如：神奇的无量山洞，西夏皇宫山洞等。还可以在山体上建设各种寺庙，如：天龙寺、清凉寺等。

（7）这里有山、有湖、靠江，适合建造形式多样的游乐设施，游乐设施可以根据书中传奇场景设计建造。

（8）由于靠近金庸老家，可以在这里建设一系列与金庸文学艺术相关的场馆，如：金庸文化艺术馆、武侠剧场、武侠立体电影馆等。

4．劣势

（1）大尖山的山体太小而且较低，在体现书中神奇、壮观的景观上略显不足；

（2）大尖山的溪流、水泊较少，山泉甚至没有，虽然可以通过人工建造，但在表现力上无法达到十分良好的效果；

（3）开发成本大，投资回收期较长。

二、大尖山风景区总体开发规划原则

坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则

坚持突出特色，打造具有特定文化内涵的旅游品牌的原则

坚持传统特色与现代理念相结合的原则

坚持统筹规划，分步实施的原则

坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则

三、大尖山风景区远景规划目标

建设成为“浙江著名、全国知名”的休闲游乐主题公园。

1．利用金庸十四部武侠小说为蓝本，再造具有传奇色彩的武侠奇景，形成人文景观、自然风光、绿色生态休闲为一体的旅游风景区，就近重点吸引上海、杭州、宁波、苏州、无锡、南京等长三角经济区城乡游客一日或者二日游，就远重点吸引粤、港、台等地游客纳入苏杭黄金旅游路线；

2．使大尖山风景区成为国内独一无二的集人文、传奇、幻景、自然、生态、休闲于一体的标志性旅游品牌，吸引国内外游客前来旅游、观光、游乐、休闲；

3．同时建设水果之乡，形成以水果采摘为特色的农业生态观光旅游品牌，根据四季不同，开展蜜桃节、杨梅节等水果节活动；

4．成为嘉兴市乃至浙江省知名的青少年生态环保教育基地。

四、阶段性开发规划

（一）第一阶段：规划设计阶段。

1、对大尖山附近的钱塘江沿岸、大尖山脚下的湖泊、大尖山和小尖山等山体以及这些山体围成的盆地等景物进行合理的规划设计，使之与金庸书中所描绘的景物相附，力求达到神似的效果，确立人文景观的基本要素。

2、在不影响人文景观的前提下，在景区的绿色植被区域进行以水果农业为主导的生态景观设计。

3、在各景点之间遵循旅游便利性的原则进行景区道路设计及其他配套设施设计。

通过对上述各要点的设计，形成一整套独特人文景观与生态景观相结合的大尖山风景区规划设计图。

（二）第二阶段：初步建设阶段

根据第一阶段的规划设计，根据规划设计图，开展景区景点的初步建设。

1、武侠城建设在三面环山的盆地上，该盆地范围内目前有四个自然村落，约三百户左右。为了完成武侠城的建设，必需拆迁这四个自然村落。

2．根据规划方案合理建设武侠城内古街道及古建筑，建筑物有各类酒楼、客栈、妓院、店铺等，为了减少拆迁成本，其中的部分建筑可以安臵当地居民拆迁后回迁，并安臵当地居民以后安照严格要求从事酒楼、客栈等的经营，为当地居民带来可观的经济效益；

3．改造大尖山南侧的湖泊，建设星宿海景点，并在湖中通过改造和建设形成各种岛屿，如桃花岛、神龙岛等等。

4、将塔山环所在的小岛进行再造，建设成侠客岛，初步建造侠客岛秘籍山洞、腊八粥等景点。

5、改造大尖山北侧的小湖泊，建设小镜湖景点。

6、建设串连各景点的道路及其他基础设施，设定景区内部旅游线路。

7、对各个山头进行改造，建设飘渺峰、光明顶、黑木崖、摩天崖等景点。

8、在山脚、湖畔等位臵建造各种山庄，如燕子坞、曼陀山庄、归云庄等等。

9、景区配套建设若干个水果生态农庄，可以供拆迁户回迁经营，也可以租凭经营；

10、完成其他重要景点的初步改造。

通过上述景点的建设，初步完成风景区基本形态，初步形成良好的人文景区风貌。这一阶段建设完成后，可以初步吸引一部份先行的以一日游为目标的游客。

（三）第三阶段：重点建设阶段

这一阶段可以完整地将设定好的各种景点通过合理布局、精雕细琢地进行建设，这一阶段的建设完成后，可以丰富旅游内容，形成浓郁的武侠文化氛围，增添独特的旅游情趣，力求达到高级别风景旅游区的建设成果，主要建设目标如下：

（1）优美湖景的建造：大尖山南侧较大的湖泊，可以建造成星宿海，大尖山后面的小湖泊，可以建造成小镜湖，等等。

（2）传奇岛屿的建设：在星宿海和钱塘江中，一方面改造原有的岛屿，另外再建造一些岛屿，分别为：侠客岛、桃花岛、神龙岛、碧螺岛、通吃岛、冰火岛、王盘山岛等等岛屿。

（3）经典建筑及山体的建造：在大尖山和小尖山及附近山体上，寻找合适位臵改造成飘渺峰、光明顶、黑木崖、铁掌峰、熊耳山、封禅台、思过崖、摩天崖等，在这些地点分别建造灵鹫宫、明教总部、日月神教、崇山派、华山派、全真教等等建筑物。

（4）园林式建筑的建造：在紧靠大尖山脚下、星宿海和小镜湖边上，建造燕子坞、还书水阁、听香水榭、曼陀山庄、归云庄等等书中描写过的山庄。

（5）神奇山谷的建设：在有山坳的地方，建造活死人墓、绝情谷、百花谷、蝴蝶谷等景点。

（6）综合人文型城楼、集镇的建设：在中间的小盆地区域，建造一个武侠城，城楼上书“武侠城”和金庸十四部书合成的对联“飞雪连天射白鹿，笑书神

侠倚碧鸳”，城里有书中描绘过的各种各样的小镇、酒楼、客栈、妓院、店铺等，成为景区购物的好去处。同时在旁边建造牛家村、聚贤庄、长乐帮、凌霄城、福威镖局等等建筑。

（7）传奇山洞物建造：在合适的山体位臵，开挖或改造一些山洞，如神奇的无量山洞等。

（8）雄伟寺庙的建造：在山顶、山脚、湖畔、城内的合适位臵建造书中的各类寺庙，如天龙寺等。

（9）互动型旅游项目的建设：在原尖山石厂开发遗留的矿基上，建造一个大广场，建造一系列互动景点，有华山论剑、比武招亲、擂台比武、争夺武林盟主等等，这些景点可以与游客互动，让游客参与其中，增加旅游的趣味性。

（10）游乐设施的建设：在湖泊、山体及其他合适的地方，建造形式多样的游乐设施：①铁掌水上飘：在星宿海的某个位臵设计建造一个“运动闯关型”的游乐设施，让游客在水上用走独木桥、踩桩等方式到达目的地；②渔樵耕读：大尖山北侧山坡上设计建造一个“运动闯关型”的游乐设施，让游客通过划船、突破障碍、攀崖三种方式闯关，到达目的地；③断肠崖：在“绝情谷”的上方建造一个断肠崖，在崖上建造一个“蹦级跳”的游乐设施，让游客感受一下书中杨过和小龙女跳下山崖时的情景；④神雕侠侣：设计建造一个游乐设施，让游客感受一下书中郭靖、黄蓉在铁掌山骑着神雕飞翔的情景；⑤还可以根据书中传奇场景设计建造更多游乐设施。

（11）各种迷宫的建设：金庸书中有许多各种各样的迷宫，这些迷宫都非常有趣，建造出来肯定会让游客流连忘返，比如《射雕英雄传》中的桃花阵、瑛姑的住所，《神雕侠侣》里面的活死人墓，《倚天屠龙记》里面的明教禁地，《天龙八部》里面的万劫谷等等。

（12）文化艺术馆的建设：①金庸文化艺术馆：在广场附近建造一个金庸文化艺术馆，介绍金庸先生的文学成就，以及查氏家族几百年来的书香门第遗风。②武侠剧场：建设一个剧场，经常以话剧或者地方剧目形式表演一些书中的精彩片断，开一些演唱会演唱金庸电影中的经典曲目等；③立体电影馆：将金庸电影中最经典、最精彩、最惊险的片断汇集成一部看起来非常刺激的立体电影，可以让游客观赏到金庸先生武侠小说中的精彩电影情节。

本景区建设以金庸文化的人文景观为开发宣传重点，以绿色环保生态为旅游开发的基本原则，建成之后注重环保、生态管理，必将成为新型旅游景观的典范。

在风景区的开发过程中一定要坚持环保、生态效益至上的理念，加大环保设施投入，加强景区环境管理，杜绝白色污染，在景区开发全过程中、全范围内时刻关注环境保护，传播环保理念，宣传环保知识，倡导环保行为，形成环保至上的景区特色管理文化。

将整个大尖山风景区建设成为青少年学习环保知识、增强环保意识、塑造环保行为的教育基地。

通过三个阶段的开发建设，大尖山风景区将形成一个以人文景观和自然风光、生态旅游相结合，集观光、游乐、休闲、度假为一体的“浙江著名、全国知名”的旅游胜地。