对我行代理财政补贴的思考

第一篇：对我行代理财政补贴的思考

对我行代理财政涉农资金的思考

在“建设社会主义新农村”的背景下，国家为支持“三农”事业的发展，连续十年出台了各项优惠政策调动农民的生产积极性、稳定发展农村经济、巩固农业基础地位。特别是落实惠农政策以来，对农民给予直接补贴的种类越来越多，覆盖面也越来越广。作为农村金融主力军，农信社承担这项责任，利用自身优势，较好的将各项补贴发到每一位农民手中。但是，在代发财政涉农补助的过程中面临着代理成本过高、正常存取款业务受到冲击等一系列问题，由于这些问题已经影响到农信社的发展，值得去研究和思考，以便解决。以我行狮子口支行为例，就代理财政涉农资金提出几点建议，亟思考。

一、狮子口支行代理补贴的基本情况：

（一）补贴种类。目前，该支行代发财政补贴种类有：粮食直补、家电下乡补贴、摩托车下乡补贴、沼汽补贴、移民补助、母猪补贴、代发工资，中小学生活补助等。

（二）补贴金额、户数，留存率。2012年该支行共发放各类补贴笔，金额600多万元。共代理户数15000余户。

（三）受惠面广。覆盖狮子口行政区域的：顺心，谷升寺，横堤子，碑口等村以及申津渡社区。

二、狮子口支行代理补贴遇到的问题：

（一）户数多，金额小，影响该行正常业务的办理。据统计，补贴金额一般为250-1000元，金额少。自去年8月份新系统上线以来，“换本子”“粮补密码和本子挂失”等**长期挤占存贷时间，储户排队等候成为了家常便饭。虽然采取了很多的措施，如设立大堂经理，开3个柜，无午休等，仍难以满足广大农户的取补贴需求，因为导致一部分正常储户的流失，影响该行存款的增长。

（二）在编人员不足，年龄结构不一。在人员不足的情况下，该行为保证各项补贴发放到位，调整上班时间，压缩自身休假时间，削弱了员工工作的积极性。同时，年龄结构有待优化，大部分为老员工。压力大，任务重，进度急，导致在去补贴时节，很难做时刻优质服务。

（三）代理业务的账户开户手续不齐全，不合规。自该行代理财政补贴以来，政府未完整供农户的有效身份证复印件。目前农户取补贴的“一本通”姓名、证件号码与有效身份证上的信息不符，从而时常导致客户在密码挂失，本子挂失等问题出现时，得到处开立证明。特别是最近掀起的“核查风暴”，逼迫农户完善资料，容易导致客户的反感。

（四）“农民认为补贴取出来最安全，不然会过期”。

①受传统思维的限制，农户一般都认为补贴只有取出来拿到手上最安心，部分人甚至认为不取出来会过期，所以就算金额再小也要挤在窗口去补贴。

②有的农户将“一本通”“福卡”上面的钱取完了，就认为本子和卡都作废了，进而丢弃。下次取补贴时，又来书面挂失补发。这样无形中加大了柜面的工作压力。

（五）引发社会纠纷，影响我行形象。

①批量开立“一本通”时，密码都是统一设置。农户经常为“一本通”资金数目和政府政策宣传的金额不同与我行争吵，要求查账，打印流水。

②由于取补贴时节，人少，排队长。虽然有大堂经理的引导，但是仍然有插队，霸占窗口的现象。

（六）与政府交流协商不够。没有统一的协商引导机制，因为每个村委会在宣传“信合助农取补贴”时，口径不一，造成“存定期在农行，取补贴在信合”的尴尬局面。

三、个人对于解决代发财政补贴的建议：

公安农合是支农服务的主力银行，在代理各项财政补贴有自己的优势。因而对出现的问题，我们必须尽快因地制宜出台各项措施，以下是我个人的浅薄建议：

（一）上下联动，加强宣传。

在保质保量完成各项财政补贴发放的同时，联社积极与县政府协商，统一认识，统一口径，统一发放。提升农合行在政府中的认可度。

多渠道宣传（特别是垄上行），让村干部以及农户明白补贴本子也是您的存款本子，取款自由，留在上面也是有利息的。

（二）尽快完善开户资料和手续，做到合规合法。乡镇府应供补办原代理业务个人结算账户的开户手续，对新开户的要提供个人开户申请书及本人身份证复印件，实行“一户一本”或“一户一卡”，理清补贴户头数目，避免重复开立。如在核心系统可通过，转移到目标客户号。

（三）合理安排代发时间，减轻柜面压力。我行代发各种补贴，是为民服务的体现，是对政府工作的支持。建议各级村镇干部做好广大农户的宣传解释工作，使农户能理解、配合代发支行的时间安排和人员配置安排。

（四）联社在考核补贴发放网点的综合排名和分值时，应适时调整其经营任务。

（五）整合我行代理财政补贴的项目，制定补贴发放指导意见书。打破“一个乡镇，一个发放方法”的格局。

申津渡分理处——邓双

第二篇：对我行合规文化的几点思考

对我行合规文化的几点思考

在当今竞争日益激烈的市场环境下，银行如何在赢得客户、加强业务发展、扩大市场份额、增强效益的同时，加强合规文化建设，形成先进的经营管理理念，是摆在银行面前的重要课题。所谓“不依规矩，难成方圆”，银行经营时刻与风险相伴，更要有自己的“规矩”，合规经营应该是银行业机构发展的前提。

但是应该看到，目前我国银行业在合规经营方面仍存在不少不容忽视的问题，一些金融机构仍存在重业务拓展，轻合规管理的做法，往往把目光局限于完成考核任务和经营目标，注重市场营销和拓展，忽视业务的合规性管理，有些营业机构甚至不惜冒着违规操作的风险以实现短期业绩，加大了银行合规经营风险。

农行高层领导已经意识到合规风险管理应是我行实现稳健经营的关键所在，全行上下正在掀起一场轰轰烈烈的合规文化教育活动。作为基层行，如何强化合规管理，做到依法合规经营，我从工作中总结了几点思考。

一、合规风险管理存在的问题

目前，基层行高度重视合规风险管理，合规建设已取得一定的成效。但近年来，部分基层行违规事件频繁发生，合规风险管理不到位的情况较突出，合规建设工作依然任重而道远。这主要是“合规人人有责”等合规文化理念尚未完全得到基层员工的充分重视，并内化为员工的日常习惯，而“以信任代替管理、以习惯代替制度、以情面代替纪律”等不良文化具有较深的影响力，从而导致部分人员合规风险意识不强，对如何促进“合规文化建设和合规风险管理的良性互动”缺乏明确认识。

现有合规风险管理体系制约合规风险管理能力提升。

二、合规部门职权和考核体系独立性不足影响履职主动性

有效的合规风险管理应当赋予合规部门独立于商业银行的经营活动的工作权限，包括独立的报告路线、独立的调查权力及独立的绩效考核。但是，从基层行的合规建设情况来看，不甚理想。一是合规部门缺乏独立调查权。大部分基层行合规部门对于内部可能存在的合规风险尚不能完全独立地开展有效的调查，合规部门履职浮于表面。二是独立的、系统化的绩效考核指标体系尚未建立。对合规部门和人员考核仍然主要集中在案件防控方面。上述两方面原因的存在，导致基层合规人员缺乏加强合规风险管理的内在动力，被动合规现象突出。

三、加强和改进合规风险管理的对策

针对我行合规管理中存在的问题，结合我国金融市场和外部监管部门对商业银行合规风险管理的要求，我想可以从以下几方面加强和改进合规管理：

1、加强合规文化建设

合规是银行得以存在和发展的现实基础，也是银行稳健运行的内在要求。合规是包括高层管理人员在内的每一位银行从业者所必须具备的基本素质和必须遵守的根本准则。农行应努力培养员工形成以诚实正直为基础的职业操守，大力营造蓬勃向上且富有活力的合规文化，将合规文化提升凝练成为银行文化的核心构成要素，把合规文化的理念融入到银行的日常经营管理和决策中。要进一步倡导“合规从高层做起”、“合规人人有责”、“合规创造价值”、“主动合规”、“合规与监管有效互动”等合规文化理念、意识和行为准则。通过加强宣传教育，让员工了解和掌握合规知识，提高对合规风险管理重要性的认识和理解。以确保合规风险管理切实有效。

2、建立合规风险管理组织体系

如果没有一个强有力的组织系统，合规风险管理就只是停留在嘴巴上的一个口号而难以有效落实。农行高级管理层应贯彻执行合规政策，按照独立性、权威性和全面性的原则建立符合自身实际情况的合规风险管理组织，并配备充分和适当的的资源。合规风险管理部门应在合规负责人的管理下，与各业务部门加强联系，有效发现和管理合规风险。同时，合规部门应为各业务部门和本行员工提供有关合规风险管理的咨询、指导和培训，通过提供合规性提示、评价和报告等方式，警示督促业务部门管理合规风险。合规部门还应主动为其他业务部门的创新提供合规风险管理支持，在新产品、新业务的管理制度、操作流程等方面进行合规性审核，并给予合规性意见，以真正体现合规部门的价值。

3、完善合规风险管理长效机制

建立一套完善的合规风险管理长效机制是合规管理目标实现的重要途径。合规绩效考核制度、合规问责制度和诚信举报制度是合规风险管理长效机制的三大支柱性制度。在绩效考核制度中，应注意将银行的整体绩效、团队绩效和员工的个人绩效有机结合，建立与岗位职责相联系的合规绩效目标，构建“合规创造价值”的目标导向，落实激励约束，实施有奖有罚，以此促进员工学习规章制度、遵守规章制度，提高工作质量和效率；全面严格的问责制度是合规风险管理长效机制的重要组成部分，也是解决有章不遵、有规不循的关键。它要求银行从业人员应为其所有行为负责，对因不作为、乱作为或不当作为等违规行为而造成不良后果的，必须严肃追究相关人员的责任；诚信举报制度是促进合规管理目标实现的重要保证，在实际工作中，通过设立举报热线、举报邮箱等方式，扩大并畅通举报违规行为的渠道，保护举报人不受打击报复，从而曝光和查处各种未知或隐藏的违规事件，抑制违规违章行为，进一步有效防止违规风险和损失的发生。

4、提高合规风险管理能力

拥有一支专业、高水平的合规风险管理队伍是决定合规风险管理工作成功与否的关键因素。从两个方面加强合规风险管理队伍的建设：首先应注重建立合规风险管理队伍的考核和培养机制：对合规管理人员的日常工作进行定期考评，考核其工作实绩，通过规范化、科学化、制度化的考评，促进合规管理工作的专业化、规范化、职业化；同时要结合自身实际，制定培养规划，有计划、有步骤地安排合规管理人员参加各种形式的岗前培训和在岗培训，不断提高他们的合规管理能力和水平。

第三篇：关于对我行服务文化建设的几点思考

关于加强我行服务文化建设的几点思考

在刚刚结束的全省企业文化座谈会上，省行提出了今年企业文化建设“六个一”的工作目标，即找准一个定位、理顺一个体系、明确一个主题、完善一个机制、搭建一个平台、打造一支团队。其中的“一个主题”就是大张旗鼓地抓好服务文化建设。对于服务型行业来说，服务质量的高低往往决定着竞争的成败。尤其对于银行这样一个产品相对同质化的企业来说，服务更是赢得客户信赖，扩大市场份额的关键因素。当前，从全省系统看，XX、XX等行已经走在了全省前列，而且我认为，它们将凭借长期积淀的基础在较长时期内继续领跑，落后的行也知耻而后勇，正在采取措施奋力追赶。如XX行召开了服务文化推进大会，组织示范网点的全体员工到先进行学习考察，他们的做法得到了省行领导的肯定。从全市同业看，各行都普遍加大了工作力度。特别是农行和中行。今年2月23日，中行举行了“服务优化工程”新闻发布会。去年9月2日，农行召开了“优质服务工程启动大会”，组建了优质服务办公室，配备优质服务专职人员16人，在全市83个营业网点，360多名一线柜员实行统一的服务标准。对违反服务规范的员工，当场开具罚款单，第一次扣罚100元，第二次扣罚200元，第三次一律下岗。与系统内比，与当地同业比，我行面临的形势不容乐观，加强和改进服务文化建设刻不容缓。

一、学习一个方法。即以学习推广“XX工作法”为重点，营造快乐服务的良好氛围。学习推广“XX工作法”已列入总行、省行今年企业文化工作要点。3月7日，市分行邀请XX来行做了专题报告，各单位也结合实际采取了观看报告会录像、座谈讨论、演讲比赛、征文等灵活多样的形式。“何晓工作法”不仅总结出了工作流程、工作方法，更是体现了一种崇高的人生境界和工作态度，体现着乐于奉献、善于创新、敬业爱岗、快乐工作的职业精神和职业理念。健康的心态是一切工作的启动机，没有端正的服务态度，优质服务就是一句空话。所以，要通过持续的推广学习，使“何晓工作法”深入人心，并且转换为服务客户的动力。

2、推行一个办法。即以推行《服务积分管理暂行办法》为重点，建立服务考核考评机制，确保各项服务措施执行到位。《服务积分管理暂行办法》是省分行探索建立服务管理长效机制的有益尝试，是省分行考核我行服务工作的文件依据，涵盖服务工作的方方面面和每名员工。作为我行来说，今年应严格坚持“分级管理、正向激励、全员参与、客观公正”的工作原则，认真总结经验教训，查找工作中的漏洞和不足，结合实际有针对性地丰富和完善考评体系。应着重解决好三个问题，确保办法的顺利推进。一是加大宣传培训力度，解决员工对服务积分的认知程度不高的问题。二是明确分工，解决管理条线不清的问题。办公室、渠道部、对公业务部、个人金融部等部门要各负其责，认真进行相关内容的考核，及时提供必要的数据。三是合理运用积分结果，把服务积分作为全行基础管理考核的重要内容，与经营单位无形资本配置和管理人员绩效挂钩，解决员工特别是管理人员对服务积分重视程度不够的问题。

3、对照一面“镜子”。即以外部公司反馈意见为重点，举一反三，制订出有针对性的整改措施并认真落实。去年底，省行通过公开招标，聘请了XX公司对全行的客户满意度情况进行了调查。由于他们采取专业化的操作方法，而且在调查客户时采取第三方的视角，因此，调查结果比较全面客观，反映了我行服务工作中存在的诸多问题。省行领导要求，要把客户满意度调查结果作为正视自我、认知对手的一面“镜子”、改进服务、强化管理的一把“尺子”、不断改进和持续提高的一架“梯子”。建议我行以召开党委中心组学习（扩大）会议的形式，听取外部公司对我行XXXX客户满意度调查情况进行具体反馈。有关单位应端正态度，既要对症下药，解决发现的问题，更要举一反三，主动查找并解决服务中存在的其他问题。

4、突破一个瓶颈。以提升服务效率为重点，促进全行工作效率的提升。当前，效率已成为制约服务的瓶颈问题。今年是省行确定的“效率提升年”，提升服务效率是全行效率提升的重要内容。从外部公司反馈调查结果看，我行服务效率低是客户(公司客户和个人客户)集中反映的问题，也是客户流失的重要原因。首先，应真正实现从 “以自我为中心”向“以客户为中心”的转变，从

按时与企业对账、中午增加营业窗口数量等细节入手，尽最大能力、最大限度地满足客户需求。其次应加强业务技能的培训，业务人员要熟知各种产品的特性和适宜群体，增加营销的针对性；熟练掌握各类业务操作流程，缩短办理业务时间。三是配齐大堂经理，增加自助设备，通过合理引导，有效分流客户。四是优化工作流程，特别是对与客户关联度较高的流程应重点改进。五是实现“全行一盘棋”，提高整体联动和响应能力，形成“全行为客户”的良好格局。

5、办好一份内刊。即以创办企业文化手册为重点，提升我行形象和美誉度。一份高水平的内刊是企业鲜活的名片，是向外界和客户展示实力和风采的窗口，是与客户联系沟通的桥梁。企业内刊在企业文化建设中的作用不可替代。因此，建议创办企业内刊，作为营销产品、服务和品牌，营销感情、知识和文化的重要阵地，可设置行内动态、员工风采、理财知识、好书推荐、产品介绍等栏目，重点发至各网点，向重要客户赠阅。

6、树立一个标杆。即以创建省分行级企业文化示范点为重点，充分发挥典型带动作用。今年，无棣支行被确认为省分级企业文化示范点，应按照有关的要求，确定目标，制订计划，健全组织，强化措施，稳步推进。在具体实施过程中，应与品牌建设、文化长廊建设等工作相结合，确保顺利通过省行的考察验收。同时，应对滨城、博兴、邹平、黄三等四个市分级企业文化示范点实行动态管理。

7、坚持一个根本，即以人为本深入开展思想政治工作，积极营造内外和谐的发展氛围。服务文化具有鲜明的人性化、亲情化特征，体现的是人与人之间的关系，因而应突出以人为本的理念，把尊重员工、爱护员工、关心员工作为工作的出发点和落脚点。尊重员工的价值，爱护员工的成长，关心员工的生活，满足员工的物质和精神需求，最大限度地激发和调动员工的积极性和创造性。让员工的个人价值追求和建行的发展目标相统一，企业在优质服务中实现自身的社会价值，员工在优质服务中实现自己的人生价值。

第四篇：长春市对物业企业进行财政补贴

长春市对物业企业进行财政补贴

来源：新华网

新华网长春１２月１６日专电（记者 郎秋红）从２００８年起３年内，长春市将由财政出资对物业服务企业进行补贴，这是新近出台的《长春市人民政府关于加强和改善物业工作的意见》的具体措施之一。

长春市物业管理从１９９６年起到今天已经走过了１２个年头，多年来长春市物业管理一直矛盾重重，市民投诉居高不下。

长春房地产管理和住房保障局副局长刘东伟说，长春市物业工作面临五大难题：一是房地产开发遗留问题致使物业纠纷不断；二是业主大会和业主委员会监管体制不完善，业主自治自律机制难以形成；三是９０％物业管理企业亏损；四是物业管理部门力量严重不足，很难对物业行业实施有效监管；五是全社会对物业行业的关注点有失偏颇。其中，物业服务企业的亏损已渐渐成为制约物业行业发展的瓶颈。

此次长春市关于加强和改善物业管理的意见，不仅对物业管理工作体制、监管机制和收费标准等进行了明确和规范，同时决定为物业企业减负，以财政补贴方式对物业行业进行专项补贴。刘东伟认为，此举可以暂时解决物业企业亏损问题，减轻企业负担，进而拯救物业服务企业，使物业管理步入正轨。

杭州率先开启“全民物业”

来源：杭州日报

牛年工作日第一天，市委书记王国平上班的头件大事，就是到杭州的老旧小区看看那边的百姓过得怎样。随着杭州开展庭院改善工程和危旧房改善工程的持续推进，从今年开始，杭州计划花费3年时间开展一项新的工程，针对上世纪八九十年代建设的无人看管的724处老旧住宅进行物业管理“全覆盖”，这是继背街小巷改善、危旧房改善、庭院改善之后，又将开展的一项惠及百姓家门口的实事工程。由此，3年之后，在杭州这座“生活品质之城”生活的人们，将开始真正迎接一个“全民物业”时代的到来。

作为杭州物业管理改善工程的启动之年，杭州物业服务行业正面临着发展历程中前所未有的巨变。为此，2009年2月12日，由杭州生活品质·舒适生活研讨组、浙江工业大学房地产研究所、杭州市物业管理协会、杭州日报共同组织的物业服务与品质生活研讨会在友好饭店召开。研讨会围绕如何推进我市住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式这一主题，就目前杭州物业服务现状、存在问题，以及如何提升物业服务水平进行了交流和探讨。

让杭州老百姓都能享受到物管服务

杭州市房管局副局长蔡刚生

物业服务虽然诞生时间不长，在我国还只有十多年的发展历程，但已经逐步被广大的老百姓，尤其是享受物业服务的业主慢慢接受。尽管有小区业主对物业公司提出很多意见，但是一旦物业公司撤出，没人管理了，小偷、乱停车、保洁等等问题就出现了。所以，物业服务确实是给老百姓居住生活创造了一个好的生活环境，带来了极大的方便，这是一个客观的事实。

最近几年来，杭州绝大部分的小区有关物业服务的矛盾投诉、纠纷明显下降，说明老百姓的满意度在逐步提高。说到底，物业公司除了提高自身素质、加强人员培训、参与行业评优等基础性的东西外，关键还是要处理好几个关系：一是跟业委会的关系，从前期物业到正常管理以后，物业企业受的是业委会的委托，是合约制、契约制，互相提供服务，达到一些标准，所以这两者的关系是最直接的关系。实践证明，关系处理得好，小区就搞得好，互相体谅、互相理解、换位思考，才能获得双赢；二是跟社区的关系，社区是政府最后的延伸部门，杭州在2003年就提出来，建立一些协调机制，建议最好是将业主委员会建立在社区和街道，当物业服务公司与业主委员会产生矛盾时，就有归属地的社区来进行协调和督促。

杭州的物业大环境逐步在被大家所认识。从去年下半年开始，杭州市陆续实施了背街小巷改善、庭院改善、危旧房改善三大工程，接下来，杭州还将进行物业管理改善工程，这是一个长效的管理工程，为什么要搞这个工程呢？按照市委、市政府的要求，为了打造“生活品质之城”，不但现在有物业管理的居民能享受高质量的生活环境，也要让现在还没有执行物业管理的老旧小区，也能享受物业管理，这样杭州打造“生活品质之城”才名副其实。

根据我们到各个城区、社区调查下来的统计数据反映，杭州市大概有714个小区已经实施物业管理，4678万平方米左右的面积，约占70%左右，还有不到三分之一的小区还没有实施物业管理，涉及户数是40万户，按照一个家庭两个人的计算方式，大概有80万人口还没有享受到物业服务，这些基本上是上世纪80年代到90年代初期的小区，也有部分的高层小区到现在还没有推行物业服务。杭州市委、市政府提出的“让杭州老百姓都能够享受到物业服务的品质”，目标很明确，就是“扩面提质”，要把40多万户、两千多万平方米的小区包括进去，另外让4600多万平方米已经享受物业的，提升服务质量。现在这部分经费已经拨出了，先给一个亿，比如老旧小区要配监控设施、围墙、绿化、防盗门，这些通过硬件改进提高。

我们提出要每个街道都成立一个协管机制，让所有老百姓都享受物业管理，有条件的小区可以通过聘物业公司方式，也可以由社区自己成立物业公司，低成本运作并获得一些优惠政策的补贴，而那些困难群体由政府帮忙解决。我们采取的这个过程是逐步推进的，最终目的是要全面推行物业管理。

物业公司面临两个机会

杭州市物业管理协会会长倪丽峰

近几年，杭州的物业服务发展很快，特别是新建的商品住宅小区，众多的品牌物业公司的进驻，为业主提供了无微不至的物业服务，居民的生活质量明显提高。但目前老城区至少还有40万户居民居住在没有物业管理的老旧小区，还没有享受到物业管理服务，如果不能覆盖到这些居民，将影响杭州建设“生活品质之城”，因此市委、市政府对这部分老旧小区的物业改善也非常重视，并把它提高到真正解决老百姓居者有其屋，进而实现安居的高度，同时也提出到2010年末，实现全覆盖的目标，相关部门要出台措施，解决老旧小区物业管理服务，对此我认为对广大物业公司来讲，面临着两个机会：

一个是扩大市场的机会，利用此次老旧小区扩面提质，和政府的优惠政策，进一步提高服务水平，第二个是进一步树立物业公司的社会美誉度，为生活品质之城建设作出贡献，老旧小区迫切需要一些品牌物管企业的入驻，提高他们的生活质量。

业委会要发挥好物管“孵化剂”作用

业主代表沈志祥

我在丽景西苑担任了六年的业委会主任，深刻感悟到，这几年住房体制的改革，它所带来的不光是一个社会层面载体的变化，实际上还涉及许多年以来传统的生活理念和现代的生活理念的碰撞。

业委会这个角色，我觉得十分重要。一个好的业委会，它起到整个小区“家长委员会”的作用，它可以跟物业公司联袂合作，协调邻里之间、物业和业主等等有关生活以及设施、设备等诸方面家长里短的事情，在整个物业管理当中起到“孵化剂”的作用，一个好的楼盘，一个好的生活环境、和谐环境，业委会绝对是强有力的。当然，现在业委会还存在不少问题，我觉得今后政府相关主管部门还需要通过后续的培训、管理、扶持对业委会进行不断孵化，规范、支持业委会工作。

货真价实、心诚意达、唯上唯下

业主代表曾鹏

我是金沙学府业主委员会的主任，作为业主代表来讲，我觉得物业管理如果要争取业主的支持，就应做到这12个字：“货真价实、心诚意达、唯上唯下”。一是要货真价实，因为现在是市场经济，物业管理作为一个新的行业，随着信息越来越透明和对称，业主清楚这个成本到底有多高，所以这个时候就需要你货真价实，虚高价格，业主不买账；第二是要心诚意达，物业服务与其他的消费不一样，物业服务一定要人性化，物业公司与业主还要有一个相互沟通的平台，以充分体现心诚和意达；第三是唯上唯下，物业行业既要做到唯上，又要唯下，不能像一些行业的传统观念，只唯下，不唯上，即使你做到了，说实在的，业主也不买账。

以“第三方”立场打理楼盘

高力国际杭州分公司总经理吴幸龙

高力国际作为全球物业服务五大行之一，完全采用酬金制的方式来操作，收取固定的佣金，把利润和财务透明化，使业主充分了解物业的收支情况。我们每年都会向业主委员会提供一份预算，提出包括哪些基本的服务内容，让业主和发展商来认可，将服务标准和服务内容清晰地体现出来。这样就能够让业主打消顾虑，从而减少对立面的存在和冲撞。

很多时候业主对物业公司提出异议，也跟开发商与物业公司的“父子”关系有关，使得物业公司在一入场的时候与业主之间就存在着前期开发过程遗留下来的矛盾。相对而言，作为第三方的专业物业公司来打理楼盘，能够较好地协调发展商和业主之间的关系，起到桥梁的作用。杭州物业行业发展到现在，在全国数一数二，今后的发展趋势有可能由简单的物业管理转化为资产管理，建立移动式的终端物业服务系统，充分通过物业管理软件，改变管理人员上的浪费，采用智能化的接单方式。

细分市场的蛋糕

戴德梁行浙江区物业经理竹叶

在竞争激烈的房地产发展过程当中，什么样的房子才具有抗跌性？对于这一点，大家都非常明白，肯定会异口同声地说是大品牌公司。同样的道理，如果有非常良好的物业公司在维护一个物业，那么这个物业就有增值保值的保障，从这点来说，物业服务是与业主的利益息息相关的。

此前，有很多开发商出于品牌建设的需要，或者是销售上的需要，纷纷开设了各自的物业公司，但是大多数物业公司最终发展趋势还是要走向市场化。要在市场立于不败之地，就必须提升自己的竞争力，比人家做的更专业，有自己的特色。建议本土物业公司在物业管理的领域中，向全球物业服务五大行学习，将市场蛋糕进行细分，开辟出属于自己的专属领域，比如说专做写字楼，又比如专注高端物业的管理等。这个市场中，你完全有理由可以做得更专业。

提升对外形象的一张金名片

滨江物业董事长朱立东

从物业服务的角度来说，滨江物业深有体会，我们既是物业服务产品的提供者，同时也是物业服务这个产品的享受者。经过这几年的整体发展，无论是从房地产的开发，还是从本身对物业服务这样一个产品地位的认定上，确实有了非常大的变化，应该说认识也是在非常快速地提升。

现在，我们集团对物业服务提出了几点要求：首先把物业管理认定是整个房产品质里面的一个重要的组成部分；其次把物业管理作为提升房产品质的重要手段。今年，集团董事会对物业管理公司又提出更高的要求，希望将滨江物业打造成滨江房产集团对外形象的一张金名片。我们也是希望通过这样一个理念的提升，能够更好地来做好我们的物业服务，来提升整个品牌。

当然，我们目前也面临着一些实际的问题，主要是优秀人才积聚还不够多。毕竟目前物业管理在社会行业中的地位仍属偏低，造成优秀人才真正愿意到物业公司的并不多，很多人更愿意到一些酒店从事工作，但是业主的需求却已经达到了四星级甚至是五星级的要求，在这种情况下，往往会因为人才引进上的瓶颈，造成对服务提升有一定的压力。

积极应对争取双赢

南都物业董事长韩芳

物业行业已经成为所有行业当中最有机会被有关部门赋予义务和责任的行业之一。作为一个社会最基本的服务行业之一，我们应该帮助政府打造一个相对和谐的环境，但是因为现在物管行业存在的各种问题与困难，使得这个行业面临着提升自身实力的迫切要求。

和其他行业一样，物业服务行业也存在着人力危机。因此，需要开发商在造房子的过程当中更多地考虑智能化的系统，更多地考虑后期的管理成本投入，物业企业在智能化管理上也要做足功夫。香港的很多豪宅当中，经理、保安、接待都是一人担当的，就是依赖智能化安防系统，节省了人力，待遇自然可以提高。

我们既要求自己积极去应对各种困难和问题，同时也要加强与社会各方的沟通和交流，获得政府、社会最大力度的支持。在这个过程当中，我们不会规避自己的责任，我们努力争取双赢的结果。业主是我们的老板，我们是服务方，如果这个观点建立了，大家站在互相理解的立场上，作为我们行业最大的支持者——政府，引导者——媒体，都给予我们一些支持，这样我们会把沟通工作做得更顺利，这是我真心的期望。

建立物业纠纷仲裁调解机制

耀江物业总经理陈家豪

现在社会各界对物业服务反映出的一些客观问题，确实是物业行业整体急需解决的一些问题。造成这样的结果一方面由行业自身特点引发，另外一方面则与当前许多物业公司的管理水平、服务水平不高有关。因此，我觉得物业行业首先要做好行业自律。通过行业协会、企业自己来做好自律。加强内部管理和培训，能够承担起比较合格、比较恰当的服务，这也是行业需要做的。通过一些行业的培训和企业自身的培训，让一些缺陷能够得到及时弥补和改进。

随着大量物业纠纷的出现，我认为当务之急是建立物业纠纷的仲裁和调解机制。早几年我去香港考察，香港廉政公署给我们看了一个宣传片。其中讲到香港地区一年中廉政公署接到的投诉和处理的案件中，涉及物业管理的案件就达到总数的36%。由此可见，随着社会的发展，物业已经涉及千家万户自身利益。如今，温州在仲裁委里专门成立了物业管理的分会，抽调一些熟悉物业管理的人来处理物业纠纷案子，这样就能够及时对物业纠纷进行调节和协调，这样的做法值得我们借鉴。

加大生活园区服务体系建设

绿城物业总经理助理胡登峰

绿城物业目前有七千多名员工，原准备做一些减员增效的工作，但在今年我们做了调整，公司提出：物业服务是有商业模式支撑的社会公益事业，所以我们今年的目标是把员工人数尽快地突破一万。

根据最新的数据，杭州市GDP已经突破一万美元，这标志着杭州市民对将来的生活品质有了更高的要求。在享受生活的过程中，就需要我们提供更多的服务。现在的物业管理行业已经跟业主的生活服务息息相关，其服务的范围已经远远不仅仅只是传统概念中的社区保洁、绿化。目前绿城物业的服务范围已经延伸至社区业主的家政、绿化，甚至置换。最近几年，绿城集团推出了生活园区服务体系，收到很好的社会反响。今年集团仍然会继续加大对业主生活服务的提供，通过以园区服务做平台，以商业服务做品质，以多种经营做利润的模式，立志使绿城物业成为老百姓的生活服务商。

尝试专业分包模式

金都物业总经理鲁海平

每个行业都有各自的行业利益，每个行业也都有各自的短处。作为物业公司来说，应该追求一种社会责任感，只有行业里所有企业的社会责任感都提升上去后，大家才会经常换位思考问题。

作为金都物业，随着最近几年金都房产的迅猛发展，金都物业的工作人员也越来越多。人越多，管理就越容易脱节，劳动成本同时增加，其他的风险也增加，我们去年在保证其他服务质量的基础上，开始尝试专业分包的发展模式。现在我们已经在金都房产旗下的几个小区作为试点，我们把社区服务工作分包给其他专业公司，这样可以减轻我们的管理；同时，也能够让业主享受到更专业的服务。物业公司在其中扮演的角色则起到了监督帮助的作用。经过一段时间的试运行，我们觉得采取战略联盟和分包合作的战略将可能是今后物业行业一个新的发展趋势。

物业服务就是社会大后勤

高盛物业总经理李士和

物业服务行业定位就是社会大后勤，是社会分工中必不可少的组成部分。作为物业公司，我们最怕的不是业主委员会成立起来，觉得他们一团结就会提很多要求，物业公司就没有饭吃了，相反，我觉得业主委员会的成立对物业公司来说，反而是件好事，因为业主们平时的抱怨和不满有了一个正常的沟通渠道，处理事情起来更便捷了，试想一下，1：1的服务和1：N的处理方式，肯定前者更有效率。

我还有一个建议，上海的物业协会买了一个公众责任险，大概是2800家物业公司，总共投入2800万元，为整个行业找了一家大的保险公司做担保，一旦一家物业公司出事，就会有保险公司进行风险赔付；同时，因为规定出事方第二年的保费就增加一倍，也会对行业的企业起到一个约束作用，我提议是否也可以在杭州成立这样的一个物业企业会员制度。

津塘沽物业面两大难题 三方热议支招拯救物业

来源： 每日新报

“今天物业公司又怎么怎么样了”，在某小区的业主群上，业主们越来越多地在共同讨论着小区物业管理的问题。随着房地产市场的迅速发展，塘沽区物业行业在1996年起步后，逐步发展壮大。但随着住宅小区物业管理行业进入新阶段以及《天津市物业管理条例》的出台，物业管理进入一个新阶段。目前，注册在塘沽区的物业企业已经有70多家，同时，由于市场需求量的扩大和需求层次的增多，已经有10多家外来物业管理企业进入塘沽物业市场。在加剧塘沽区物业市场竞争力的同时，也一定程度上提升了物业行业的整体水平。

塘沽区物业企业已经形成3种类型：由大中型企业转制而来的物业企业；由开发商派生出来的物业企业，这类企业多数只承揽开发商自己开发的楼盘项目；同时，由于这一市场的吸引力，社会上也出现了具有独立法人和经营资格的物业企业，他们通过参与小区选聘业主委员会，承接物业项目。

如今，通过业主大会选聘承接物业管理企业的社区逐渐增多，但在业主同物业管理企业合作的过程中，由于物业管理企业与开发商职能分工不清、物业企业服务水平不能满足业主要求、专业人员缺乏等问题，物业行业发展也面临着诸多难题。

现象一

收费难与服务差

在物业行业逐步扩大的同时，社区的物业管理也逐渐暴露出业主与物业管理企业的双重问题。尤其是在近几年，塘沽区部分社区的物业管理企业相继撤出。其中，物业费成为最为重要的影响因素。业内人士称，在某个社区的物业管理中，个别业主会因对物业管理不理解、服务的不满而拒绝交纳物业费，而这一欠费问题一旦不能及时得到解决，便会出现越来越多的业主不交纳物业费，由此形成物业管理企业收费难的局面，导致其服务水平下降，收费越来越难，服务越来越差。以致业主对物业管理企业也愈发不满，物业管理企业难维持运营，只能撤出社区，社区环境也受到影响。

现象二

遗留问题难解决

采访中发现，物业收费与服务的相互影响也不是全部问题所在，其中，很重要的一部分是因前期遗留问题而导致业主同物业管理企业之间关系的变化。不少业主在居住过程中，发现诸如房屋维修、地下车费等问题时，将主要责任归咎于物业管理企业。对此，受访的业主大多表示，入住小区后，原本销售房屋的开发商已经相继撤出，再出现问题后，他们最先想到的当然就是直接接触的小区物业管理企业。

而塘沽区一家物业公司的有关负责人称，作为小区入住后第一个管理的物业企业，小区业主反映的问题最容易引发矛盾的就是开发商的遗留问题。以房屋质量问题为例，业主发现问题后，由于对房屋在质保期内应由开发商的房屋售后部门负责房屋维修不了解，总会通过物业管理企业去解决问题，一旦不能及时解决，便会将账记在物业企业头上。而作为接手小区的物业管理企业，前期物业的遗留问题同样让人头疼，前期物业管理企业在房屋交付使用的前几年如不能将有关问题在业主和开发商之间协调好，往往会成为一个小区的历史遗留问题。

物业企业： 解疙瘩是关键

业主委员会选聘企业已经凸显了广大业主同物业公司间平等的合作关系，及时解开双方存在的疙瘩成为解决问题的关键。经过招投标的方式被聘为一个小区的物业管理企业，也更大程度上彰显出了物业企业的实力。

多年的管理经验、完善的职能系统配备都在物业管理中发挥着至关重要的作用，目前，已经承接8个物业项目的宏阳物业就通过系统的物业管理更好地做到了为业主服务。宏阳物业的程经理介绍，从卫生清理到巡视员安排，再到小区绿化，他们都按照物业的等级服务标准。由于承接的8个物业项目中有7个在塘沽区，他们也很好地利用了人员优势。小区绿化是物业服务的一项重要内容，但绿化人员季节性较强，如果按照普通的人员配备，势必造成物业企业成本的提高，为原本就运营困难的物业企业增加压力。为此，公司特别配备了绿化部，包括部长、技术人员等10多名员工和全套不同功能的绿化设备，全年服务于塘沽区7个小区。除此之外，在7个小区内配备的维修人员统一接受维修部的调动，一旦遇到突发事件，可以迅速调集维修人员，及时解决问题。这样，可以说从第一时间就避免了一些摩擦的形成。

从一个物业项目一点一点做起，宏阳物业承接的项目都不是新建物业，因此，承接新项目后都面对着开发商和之前物业公司的双重遗留问题。在今年元月接手的一个物业项目有11个遗留问题。经过同业主委员会协调、向业主征询意见、向有关部门反映，目前，这11项问题基本处理完毕，为业主营造了更好的生活环境，也增加了业主对物业公司的信任度。

外界看法：好物业能保值增值

其实，业主与物业管理企业之间良好的合作关系不仅会营造更好的社区环境，对社区的保值增值也有着重要的作用。一位房屋中介机构的房屋经纪人介绍，目前，多数选购二手房的购房者在对房型、价格、位置等非常看重的同时，也会特别考虑社区的物业管理问题。一旦一个社区有相对严重的遗留问题迟迟不能解决，会使得已经看中房子的购房者有所疑虑，从而影响房子销售。而一个新社区，品牌物业管理甚至会成为楼盘销售时期的卖点，交房后，如果管理成功，会打开该社区在整个区域的影响力，增强其在二手房市场的地位。因此，良好的物业管理一定程度上会实现物业的保值增值。目前，塘沽区就有不少占据地理位置和物业管理双重优势的社区。

业委会： 发挥沟通优势

在塘沽区馨苑小区，进入小区大门后马上就能看到“业主委员会”的牌子挂在一楼门口，在业主委员会所在的三楼办公区域，除了主任办公室外，还有一间近40平方米的大会议室。馨苑小区业主委员会的申主任介绍，这间会议室为他们召开业主代表大会、业主委员会会议以及联席会议提供了场所。同时，有了活动空间，他们还同小区居民组织起了活动。

在业主委员会的办公室内，靠近门的一面墙上一块醒目的展板上展示着12名馨苑小区第三届业主委员会委员名单，他们的名称、职务都清晰地做了标示。一张专门制作的馨苑小区平面图则为业委会做各项工作提供了不少便利，能让人一目了然地了解整个小区的大致情况。更为重要的是，业委会委员在今年元月，特别召开了2009年工作会议，并将会议达成的工作安排制成表格，成了现今的馨苑小区第三届业主委员会2009年工作方针目标管理展开图。在这张展开图上，不仅有业委会工作的总方针，还分别设置了总工作目标，其中涉及小区绿化、房屋维修、车辆管理等六个大问题。展开图上，每项问题都被分解，有实施措施、有执行者、有工作期限、有检查者和完成情况等等。业委会逐渐形成了企业的正规管理模式，每件事情都是责任到人。

近期，馨苑小区业主委员会正在忙碌的事就是关于实施车辆管理及停车位收费意见的调查，由于小区入住时没有车位规划，目前，馨苑小区已经出现了车辆拥挤、停车难的问题，为此，业委会打算征集业主意见，然后重新规划、开辟车位。看来，一个旧小区的停车问题也是可以一步一步得到解决的。

业委会一方面需要负责，一方面则需要同物业管理企业和业主共同沟通。目前，业主委员会每月一次，联席会议每季度一次，业主代表大会则是不定时召开，这样，有问题可以及时反映、及时解决。对于物业管理企业来说，业主委员会积极的做法也能实现最大限度的沟通，减少物业同业主之间的摩擦。

在《天津市物业管理条例》实施后，对于物业管理的多项问题都予以了明确规定，规范市场的同时，为业主提供了可参考的规定。

1、居民比较关心的问题之一便是业主大会的成立条件，已交付使用的新建物业有以下情形之一，应当成立业主大会：业主入住率达50%以上；首位业主实际入住达到两年以上。

2、在新建物业中，居民对如何成立首次业主大会也不尽了解，新建物业在符合成立业主大会条件后，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，在物业所在地区，县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。由筹备组组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。

3、业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议后，解决途径有三，可以选择自行协商解决。不能自行协商解决的，向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼

经济复苏 物业投资价值重现

来源：香港文汇报

受金融海啸和“限外令”的影响，08年港人投资内地物业意欲一度低迷，但今年上半年又强劲反弹。有不少分析认为主要是因为内地经济率先复苏，楼市潜在的投资价值重新被港人看好所致。置业国际主席蔡涯棉认为除这一宏观因素外，本港与珠三角9市的关系日益密切、合作层面不断提高，令这些城市出现更多任务作及投资机会，亦成为吸引港人到当地置业的重要原因。

珠三角楼市受惠“纲要”

蔡涯棉表示，国务院公布《珠三角地区改革发展规划纲要》后，香港与珠三角9市的商业投资合作、共同发展效应均大幅增加，由于该9市可为港人提供更多的业务发展、工作以及投资机会，再加上“限外令”删除带来的利好形势，估计未来会有更多港人到广州、深圳和其余7个城市置业及投资房地产。而港企亦将出于做生意的需要，更多到这些城市拓展业务，从而刺激当地的楼市继续向好。他认为，去年楼市下滑，购买欲受到一定压抑，今年上半年随楼价反弹，积累的购买力释放了出来，相信下半年内地经济仍将对楼市形成很大支持，港人亦将继续积极到广东省、特别是珠三角9市置业。

至于中央的宏观调控政策，蔡涯棉亦持乐观看法，相信不会改变宽松的货币政策，亦不会大幅收紧二套房贷款，而会谨慎的寻找“平衡点”，以免令市场信心再度受到太大打击。

第五篇：发展大讨论对我行发展的重大意义

发展大讨论对我行发展的重大意义

此次锦州银行贯彻落实“锦州发展大讨论”活动是我行积极响应市委、市政府号召，立足锦州银行发展实际做出的一项重要部署。“锦州发展大讨论”活动的开展，目的就是解决束缚锦州经济社会发展的思想和体制机制障碍，为进一步加快锦州全面振兴提供思想和理论支撑。锦州是锦州银行的起源地，也是锦州银行迅速发展壮大的根据地和大本营。锦州的全面振兴尤其是经济的全面发展，有利于为锦州银行的发展创造更加良好的经济金融环境。

在全行开展大讨论活动，严格贯彻落实大讨论活动实施方案，是进一步巩固深化全行党的群众路线教育实践活动成活的必然要求。年初，总行党委认真开展了党的第二批群众路线教育实践活动，我行党支部在做好思想发动、学习教育、召开三严三实等专题民主生活会等规定活动的同时，深入开展了“双密切”活动，聚焦“四风”问题，认真组织落实整改，同时结合自身实际，积极把支行经营管理工作结合在一起，取得了良好效果。

开展大讨论活动，也是我行适应金融改革发展新形势，应对困难挑战，实现锦州银行跨越式发展的迫切需要。随着改革的全面深化，尤其是金融脱媒、利率市场化、互联网金融及民营银行准入门槛的放开等金融改革措施的挑战，加剧了金融行业的竞争性和挑战性，也为锦州银行的发展提出了更高的要求。正因如此，在全行开展大讨论活动，针对我行目前发展存在的诸多难题，有利于解放全行员工思想，群策群力，集思广益，以敏锐的眼光观察新事物，以科学的方法分析新情况，以谦虚的态度学习新经验，以创新的精神解决新问题，勇于探索、勇于实践，为我行实现跨越式发展注入鲜活的动力。