购买未取得房产证二手房的风险和对策

第一篇：购买未取得房产证二手房的风险和对策

购买未取得房产证二手房的风险和对策

很多情况下，购买未取得房产证的二手房是一种不得已的选择，在此，笔者结合实务经验作简要分析：

一、风险分析

购买二手房却没有房产证，其中的风险是巨大的。首先是房屋是否属于个人产权，如果是单位集资建房，很可能是公房；其次是卖方的信用问题，如果卖方一房二卖或者卷款潜逃，买方将面临损失；第三是房子是否能办理房产证、何时能办理房产证都未可知，存在很大的不确定性。第四，卖家买方时可能有按揭贷款，如果卖家隐瞒实情，买家根本无法查明。一旦卖家不还款，房子会被银行拍卖。同样，这种房子可能也会被法院查封。

二、对策和建议

1、详细调查房屋属性。如果属于商品房，卖方必须提供《商品房买卖合同》，合同的内容能够体现商品房的五证。如果卖方不能提供商品房买卖合同，那就要提高警惕，有些单位的集资建房其实是公房，根本无法进行交易。

2、买卖协议要由卖方夫妻共同签字。房子通常是夫妻共有财产，要求卖家夫妻共同签字是必须的。同时，必须取得卖家的身份证件，有条件搞清卖家的家庭住址和工作单位。

3、注意付款细节。尽量通过银行汇款、转账支付房款，避免支付现金。银行交易记录是最有效的证据，同时，你可以借此取得卖家的银行账户。如果卖家要求现金付款，那么买家就要提高警惕了。

4、取得购房合同、发票、所有缴费票据和《房屋质量保证书》。买家支付购房款，必须要求卖家交付购房合同和相关票据。如果卖家无法提供购房合同，那么建议不要买这个房子。

5、多方详细调查房屋情况。可以到开发商、物业、房管局查询房屋五证是否齐全、有没有抵押、查封，核实房屋业主的身份。此外，现场考察也是必要的，包括有没有出租，房屋有没有质量问题等。

6、详细约定日后过户税费的负担。二手房过户的主要税费包括营业税、印花税、契税、个人所得税等。对这些税费的分担，需要约定明确，避免发生争议。

7、要求卖家提供担保。尽管买家可以使用没有房产证的房屋，但使用并不等于产权。由于无法办理过户，卖家应当提供担保，特别是在一次性付款的情况下。可以让卖家找一个担保人，或者提供其他财产担保。

8、以较高的违约责任约束卖方。对于无证二手房来说，违约责任是必须的，尤其是在一次付款、卖家拒绝提供担保的情况下。无法按期办证、一房二卖、隐瞒真实情况都可以要求卖家承担责任。

9、买家要争取合同权利。鉴于情况可能存在变化，买家要争取灵活的合同权利，特别是争取合同解除权。对于贷款不到位、不能办证、政策变化、卖方欺诈等情况，买家都要争取主动。

第二篇：房房屋买卖合同(暂未取得房产证)

房屋买卖合同

卖方：（以下简称甲方）________________ 共有权人： 身份证号码：_____________________________ 住所/单位：______________________________

买方：（以下简称乙方）____________________ 身份证号码：_____________________________ 住所/单位： ______________________________

甲方拥有有一套位于周口市东环路西侧周口新闻花园第2幢3单元5层506号商品房，因房产证尚在办理过程中，目前还不能办理过户手续，待甲方房产证办理完毕后双方再办理过户手续。经甲乙双方协商，就房屋买卖未过户之前的有关事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本信息

甲方同意出售甲方所有的位于周口市东环路西侧周口新闻花园第2幢3单元5层506号房屋给乙方。该房屋建筑面积120.63平方米，房屋用途为住宅，房屋备案编号为0280000000185。将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙互不追究，其成交价不变。若开发商就实际面积提出补退，房屋实际面积大于购房合同面积，由乙方按购房合同原价支付，房屋实际面积小于购房合同面积，开发商退款经甲方退于乙方。成交价格及付款方式

第二条 房屋价格及付款方式

甲乙双方商定成交价格为人民币____________元（大写：_________________整）。双方约定，本房屋产权转让过程中产生的各类税费及房屋过户手续费等由甲方全部承担，该费用包含在本房屋价款之中；

付款方式：当事人双方同意按下列方式交付房款：

房屋交付使用后三日内，乙方向甲方支付购房款200000元，(大写：贰拾万元整）；

剩余购房款______元（大写:____________________整），乙方应于甲方将房屋过户至乙方名下后两日内支付完毕。

第三条 交房时间

本合同签署后两日内，甲方应将上述房屋交付给乙方，交房时甲方须提供该房屋购房合同、购房发票原件等相关所有证明文件，出示本人与共有权人身份证并提供复印件各壹份。

第四条 违约责任

1、如因甲方原因未办理房产证或者房产证下来一个月内，因甲方个人原因未按时与乙方办理过户手续，将视为不履行合同，乙方有权利解除合同。甲方应在解除合同后十天内按照已收房款的两倍向乙方承担违约责任。

2、如甲方房产证下来一个月内，因乙方个人原因未按时与甲方办理过户手续，将视为不履行合同，甲方有权利解除合同。乙方无权要求退还已交房款。

3、无论何种原因双方解除合同或者交易未能达成，乙方搬离房屋时对房屋所做的装修不得拆除，但甲方应对乙方的装修做出补偿。

4、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得。甲方保证其享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方自签字之日起生效。

甲方： 乙方 共有权人：

电话： 电话： 签订日期： 签订日期：

第三篇：未取得房产证的房屋买卖合同2018版(买方角度)

房屋买卖合同

出卖人（甲方）： 身份证号码：

买受人（乙方）： 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其已经购置的商品房位于 市___________ 区（县）__________________小区 栋 单元 号房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 万_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室 号平方米、车位 号），甲方出售上述房屋已取得配偶（姓名：）的同意，其并授权甲方签订本合同、收取价款及将来办理全部领取产权证书、过户手续。

二、乙方支付甲方合同定金 万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都对上述房屋尚不具备过户条件之事实进行了全面的了解，根据法律规定本合同有效，但履行必须经双方诚信配合，禁止任何一方的欺诈，否则自愿承担约定的向对方的违约等赔偿责任。双方约定最迟于 年 月 日前，甲方取得上述房屋的合法正规不动产权证书，并立即协助乙方办理房屋产权过户手续。过户发生的契税，土地出让金等由乙方负担，但有关营业税、所得税或开发商收取过户费等已经计入成交价款，乙方不再负担。乙方于本合同签订后5日内在甲方交付房屋钥匙后将房款的50%交付甲方。剩余房款待甲方办清产权证书过户手续之时，由乙方向甲方全部付清。若甲方未能于约定的最晚期限取得上述房屋的合法正规不动产权证书或虽取得但拒绝配合乙方过户的，乙方可行使单方合同解除权，甲方按本合同第六条第2款承担违约责任。

四、交付房屋钥匙后，甲方对房屋的占有、使用、收益、出租、抵押等权利一并转让给乙方，但乙方在未取得过户到自身名下的产权证书之前不得再行出卖上述房屋，除非乙方愿意以与本合同相同的价款向甲方出售且甲方同意回购的。

五、本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》，甲方保证乙方享有同甲方相同的进场装修、居住等权益，乙方保证按期缴纳各项物业、水电暖燃气等费用。

六、违约责任、甲方应当于收取定金后 日内交付乙方房屋（如无另外约定，交付钥匙即可视为交付房屋），甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之七计算违约金支付给乙方。逾期超过30日时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款及双倍定金全部退还乙方外，并应赔偿乙方投入装修的经济损失人民币 万元。2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之七计算的违约金给甲方。逾期超过30日时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的30%作为甲方的损失赔偿金。、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则应以被解除方行使单方解除权为参照向被解除方赔偿解约损失。如因重大客观原因或本合同其他条款约定原因导致本合同的解除，乙方依法解除的，应腾清房屋才能获得违约赔偿；甲方依法解除的，乙方应在一个月内腾清房屋。、如因规划部门、设计部门的原因导致影响或变更房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额转付给乙方。

七、其他约定：。

八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的提交 仲裁委员会在 市按该会仲裁规则进行仲裁，律师费、仲裁费由败诉一方负担。

九、本合同自定金交付之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5 份具有同等效力，甲乙方各执2份，见证人1份。

甲方：

****年**月**日

乙方：

****年**月**日

见证人：

****年**月**日

第四篇：二手房没有房产证,交易会有风险吗

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二手房没有房产证,交易会有风险吗

在买二手房时，如果对方没有房产证还应该买吗，如果坚持买，需要承担什么样的风险，还有哪几种情形的二手房是不能拿出来买卖的。只要你好好阅读接下来文章的有关内容，希望你的问题能够迎刃而解。今天，赢了网小编整理了以下内容为你答疑解惑，希望对你有所帮助。

买无证二手房有哪些风险

(1)二手房买卖合同无效之风险。

卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。

虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定

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而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

(2)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。

现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。

(3)房屋质量难以保证。

现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。

(4)“一房二卖”不可不防。

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无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。

不能买卖的二手房

依照的规定，以下情形下的二手房不能进行买卖：

(1)未依法取得房屋所有权证的房屋;

(2)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

(3)鉴定为危房的房屋;

(4)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

(5)在农村集体土地上兴建的房屋;

(6)已经被列入公告范围的房屋;

(7)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

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(8)所有权有纠纷的房屋;

(9)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

(11)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

(12)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

以上就是赢了网小编为你介绍的“二手房没有房产证,交易会有风险吗”的法律知识。遇到此类问题，请你认真阅读以上内容。那么希望以上赢了网小编为你提供的答案能够解决你的问题。如果你的情况比较复杂，赢了网也提供律师在线咨询服务，欢迎你进行法律咨询。

来源：（二手房没有房产证,交易会有风险吗http://s.yingle.com/fc/249109.html）房产纠纷.相关法律知识

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第五篇：购买“二手房”注意事项和交易流程(摘录)

购买“二手房”注意事项和交易流程

1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。

2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。

-------------------------在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）；不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户；通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证；必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。

购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，则应当承担质量瑕疵担保责任，如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任。

房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。

为避免出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：房屋买卖合同正式签约时，买方务必要求代理人出示业主书面的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的情形最终导致合同无效。业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并录音确认以保留证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同。

在签署房屋买卖合同前，买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约定如逾期迁出，原业主需要承担的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：最好在房屋买卖合同中约定：如卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金

三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用。

在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。

实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直接办理网签手续，只要网签了，除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签，否则他难以出售给第三方。

贷款不结清银行不会解抵押，不解抵押就不能过户，不能过户你们就不能进行买卖，所以现在的问题是如果你的首付款不够解此房屋的抵押，而你和房主没有钱或者不拿钱出来解抵押的话，你就必须找过桥的资金，如果你有足够的钱解抵押，只是担心安全问题的话，那可以不用担心，只要中介正规，在他们店里签居间协议，你可以放心的去跟着办提前还款，解抵押，前提是你要去房管局确定房屋状态，没有二次抵押，没有查封。

流程

1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单，以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法。

2、到房屋登记机关查询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结，这是最有效也是最准确的方式。如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以判断该二手房是完整的。

二手房过户之前，需要及时让房东尽快结清与房子相关的费用，比如暖气费、水电费、燃气费、物业管理费等，以免以后未能结清而给自己带来麻烦。

27、假如你找中介进行购买二手房，中介一般会按照成交价的千分之五收取你的二手房评估费。但是这个费用其实可以减少的，你也可以自己咨询你们当地的专业评估公司进行了解实际行情，自己找评估公司会省下一笔钱。

28、买房子需要准备一些材料，比如身份证、结婚证、户口页（户口本）、印章、公积金卡等，这些材料一般都需要复印几份，在办理手续时还要带上原件。

29、合同约定是否明确：二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。