义乌市城市社区更新改造实施办法(2013)义政发15

第一篇：义乌市城市社区更新改造实施办法(2013)义政发15

义乌市城市社区更新改造实施办法（试行）

公开日期：2013年02月22日

信息名称 义乌市城市社区更新改造实施办法（试行）

关键词

文件编号 义政发〔2013〕15号 公开日期 2013-02-22 公开形式 主动公开

公开时限 长期公开

审核程序

信息有效性

内容描述

第一章

总 则

第一条

为进一步推进城市社区更新改造工作，节约集约用地，完善城市功能，提升城市品位，优化城市环境，提高居民生活质量，根据国家有关法律、法规和规章，结合城市社区更新改造试点做法和义乌市实际，制定本办法。

第二条 本办法所适用的城市社区范围为义乌市主城区内的已建成区。

本办法所称的城市社区更新是拆除重建类城市更新，指的是对在城市化进程中以原农村集体经济组织为主、无农业用地、已撤销村行政建制改成居委会管理的老旧建成区域和建设年代已久、配套设施落后、居住环境较差的老居民小区，在符合城市规划的前提下，实行就地就近拆建、产权调换、水平回迁的自助式更新改造模式。

功能改变类城市更新与综合整治类城市更新等城市更新具体办法另行制定。

第三条

城市社区更新改造工作遵循政府主导规划、政策引导推动、群众自愿自主、整体规划编制、分步实施改造、就地就近回迁的原则。

第四条

城市社区更新改造工作在市委、市政府统一领导下，由市城市社区更新改造工作领导小组办公室指导，相关街道负责，改造工作小组组织实施。住建、国土、财政、综合行政执法等主管部门按各自职责依法履行相关审批许可和监管职能。

第五条

城市社区更新改造项目建设应达到以下目的：

（一）明显改善城市社区及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；

（二）完善公共基础设施，消除重大安全隐患，有效增加绿地面积和公共开敞空间；

（三）节约集约用地；

（四）改造范围内产权人利益得到保障，改造后土地房产权利明晰。

第六条

城市社区更新改造项目用地纳入全市年度土地供应计划及年度拆迁回迁计划，政府根据改造需要和市场情况有序投放项目。

第二章

机构设置与职责

第七条 成立义乌市城市社区更新改造工作领导小组（以下简称城改领导小组），下设办公室（以下简称城改办），负责日常指导、协调工作。

相关街道为本辖区城市社区更新改造项目的主管单位，应成立街道城市社区更新改造工作领导小组；相关社区居委会应成立小区更新改造工作指导小组；更新改造项目应成立改造工作小组。

城改办应建立城市社区更新改造工作联席会议制度，及时制订相关配套政策，分析和研究解决城市社区更新改造过程中遇到的疑难问题。

相关职能部门要通过联合审批、集中审批、现场办公等方式，最大限度简化办事程序，提高办事效率，加快推进更新改造工作进程。

第八条

城改领导小组主要职责：

（一）审议城市社区更新改造重大政策；

（二）审定城市社区更新改造计划和项目；

（三）研究解决城市社区更新改造工作中遇到的特别复杂疑难的问题；

（四）研究决定城市社区更新改造的其他重要事项。

第九条

城改办主要职责：

（一）贯彻执行国家有关旧城改造法规、政策，负责城中村、城市居民区等城市社区更新改造宣传教育工作，拟订城市社区更新改造有关配套政策，制定城市社区更新改造工作总体规划、年度计划和阶段性任务；

（二）指导、协调、督促市城市社区更新改造工作领导小组成员单位工作，负责全市城市社区更新改造方案的审核、审批工作；

（三）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的规划建设有关行政管理工作；协助职能部门做好城市社区更新改造专项规划编制、选址定点和建筑方案的审核工作；

（四）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的土地管理有关行政管理工作；

（五）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的房产管理有关行政管理工作；

（六）指导督促城市社区更新改造工作的开展，会同相关部门对任务完成情况进行检查考核；

（七）会同相关部门、街道梳理城市社区更新改造过程中出现的各类疑难问题，并做好释疑解惑工作；

（八）承办市委、市政府及城改领导小组交办的其他工作。

第十条

街道办事处主要职责：

（一）宣传落实城市社区更新改造工作的有关政策；

（二）负责辖区内城市社区更新改造项目预案的审查、公示和公众意见收集；

（三）负责审核和审批辖区内城市社区更新改造项目实施细则；

（四）参与辖区内城市社区更新改造规划的评审工作；

（五）负责组织推动辖区内城市社区更新改造项目的实施；

（六）负责辖区内城市社区更新改造范围内改造项目的监督管理；

（七）承办城市社区更新改造的其他事项。

第十一条

自行改造或合作改造项目必须成立改造工作小组，改造工作小组及其成员一般按以下程序产生：在街道办事处的参与和指导下，由社区居委会牵头召集小区业主推荐产生候选人，经小区业主大会表决产生改造工作小组及其成员，报民政部门登记。同时将登记情况上报相关街道办事处和城改办。

第十二条

改造工作小组负责改造工作的议事、决策、协调、监督等工作，其主要职责：

（一）负责小区更新改造宣传发动工作；

（二）收集、整理小区业主对小区更新改造工作的各项建议和意见；

（三）负责与所在社区更新改造工作指导小组、街道改造工作领导小组和上级有关部门进行小区更新改造工作的各项政策、办法的请示和沟通；

（四）依据市社区更新改造有关政策，研究制订更新改造实施细则；

（五）代表小区业主行使法人权利与义务，负责与代建公司或施工单位签订代建或施工合同；在授权范围内按相关财务制度，负责改造资金的使用和分配；

（六）具体组织小区自行拆除、重建、回迁、补助等方面工作；

（七）协助监督小区更新改造工程的建筑质量及工程进度；

（八）负责处理有关小区更新改造工作出现的矛盾和问题；

（九）做好其他城市社区更新改造有关工作。

第三章更新改造规划

第十三条 市规划部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

第十四条 城市更新改造项目以基本更新单元为单位。城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：

（一）城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

（二）原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划入城市更新单元。

第十五条 市规划部门依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，组织编制城市更新单元的控制性详细规划，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程等方面做出规定。

第十六条 城市更新单元的控制性详细规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。

第十七条 经政府批准的改造项目，改造单位向城改办提出申请，由城改办向规划部门申请改造项目规划设计条件并组织项目的修建性详细规划。改造单位根据修建性详细规划编制建筑设计方案。规划部门出具的规划设计条件应以批准的城市更新单元控制性详细规划为依据。城市更新单元修建性详细规划和建筑设计方案需经过专家、部门的论证，并在现场、媒体、政府网站上进行公示，公开征求公众的意见，公示时间不少于30天。

第十八条

城市社区更新改造必须加强对文物古迹、历史建筑的保护，文物古迹、历史建筑及其建设控制地带应纳入城市社区更新改造规划的内容。规划部门在规划编制时必须事先征求文物管理部门的意见。

第四章

更新改造项目和实施方式

第十九条

城市社区更新改造优先考虑以下项目：

（一）拟改造范围内生活环境恶化，居民财产安全和人身健康安全受到严重威胁，所在区域多数居民有迫切要求需要改造的；

（二）拟改造范围现状已严重影响区域交通出行或严重妨碍周边区域居民、单位正常生活或生产经营的；

（三）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；

（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

（五）因其他公共利益需要进行改造的。

第二十条

城市社区更新改造项目建设必须符合以下条件：

（一）改造建设项目符合城市规划的有关要求；

（二）城市社区更新改造范围原则上应以城市更新单元为单位进行整体成片改造，对于城市更新单元内的区块有条件分步实施的，经城改办审查，报市政府批准后，允许整体规划、分步实施；

（三）改造范围内及直接受改造项目影响、需要拆除房屋的居民得到合理回迁和补助；

（四）符合市政府规定的其他条件。

第二十一条

拆除重建类城市更新项目的实施方式包括：

（一）自行改造。由改造项目业主成立改造工作小组，自行筹资，并由改造工作小组负责组织实施改造。

（二）合作改造。由改造项目业主成立改造工作小组，并由改造工作小组代表改造项目业主与企业合作，共同组织实施改造。

（三）企业单独改造。由符合资质的企业单独对改造项目进行开发建设。

本办法是对自行改造方式有关政策和具体操作办法作出的规定，对合作改造、企业单独改造的有关政策和操作办法另行制定。

第二十二条

加强对回迁房整体建筑设计的控制。在有效控制的前提下，若按批准的小区改造规划还出现部分多余的房屋时，多余的房屋纳入市公共资产管理，由市财政按照预算造价出资所占比例，与业主同步按施工合同约定支付工程预付款、工程进度款，最终以工程实际结算价进行结算。城市社区更新改造实施后节约的土地，纳入政府土地储备，并按规划实施建设。

第五章

更新改造实施程序

第二十三条

拟改造小区成立小区更新改造工作筹备小组。筹备小组由所在社区居委会相关负责人和拟改造小区内热心人士组成，主要负责城改政策的宣传，拟改造小区业主改造意愿的调查摸底，产权资料搜集分析等前期工作。

第二十四条

编制改造项目预案。

（一）由改造工作筹备小组编制改造项目预案。预案应包括以下主要内容：改造项目的位置、范围、建筑现状、使用情况与城市规划，项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质，改造项目初步方案设想、拆建补助回迁方案和初步可行性研究，组织机构和拆建意向，有关改造的其他要求。

（二）各相关街道应根据本区域情况审查改造项目预案。

（三）改造项目预案由相关街道组织在改造范围内进行公示，征询公众意见，公示时间不少于15日。相关街道应充分收集公众意见，对公众提出的重大异议应当通过召开座谈会、论证会、听证会等形式进行充分论证，并根据公众意见对改造项目预案进行修改完善。

（四）改造项目预案须经90%以上的小区业主同意，再由街道办事处报市城改办进行评审，评审通过的改造项目预案报市政府同意后纳入改造计划。

第二十五条

成立改造工作小组。经城改办批准纳入改造计划的项目方可成立改造工作小组。

第二十六条

启动土地、房屋权属的调查工作。改造工作小组收集改造范围内合法产权的权属依据，报国土、住建部门审核。

第二十七条

制订改造计划。改造工作小组制订具体改造计划，改造计划须经改造范围产权人会议通过，经相关街道审核后报城改办审定。改造计划应包括以下主要内容：实施计划安排、土地确权、原产权人回迁建筑面积额度、户型标准、面积找补价格、建设资金筹集办法、分房办法等，制订更新改造实施细则及旧房拆除协议文本等。

第二十八条

申请规划条件。列入改造计划的项目由城改办向市规划行政主管部门申请规划设计条件。规划行政主管部门必须以批准的单元控制性详细规划为依据出具规划设计条件。

第二十九条

规划编制与审批。城改办委托规划设计单位依据规划设计条件编制规划方案。规划方案经城改办组织评审通过后报市规划行政主管部门审查，审查同意后报市政府审批。

第三十条

报批改造实施细则。改造实施细则须经业主大会表决通过，报街道办事处审批，并报城改办备案。

第三十一条

改造项目用地须审批的，由改造工作小组上报审批。

第三十二条

签订拆建协议。拆建协议由改造工作小组与小区业主签订并需公证处公证。

第三十三条

实施旧房拆除。旧房整体拆除前，改造工作小组应将房屋产权确权情况和拆建协议签订情况报所在居委会和街道办事处备案。

第三十四条

确定代建公司或施工单位。改造工作小组按相关程序确定代建公司或施工单位。在街道办事处见证下，由改造工作小组与代建公司或施工单位签订代建或施工合同。

第三十五条

建设实施。按工程招投标管理办法向社会公开招选小区改造建设施工单位，实施建设。

第三十六条

工程移交。工程竣工、验收后，改造工作小组根据改造计划和规划条件与施工单位对口进行移交。

第三十七条

组织回迁。移交的回迁用房，由改造工作小组依据改造计划在征求产权人意见的基础上，确定楼层差价标准，按公开、公平、公正的原则组织回迁。

第三十八条

资产清算，档案移交。改造工作小组应将资产进行清算，并经审计后，后续工作按规定程序移交给小区业主委员会，相关档案资料按规定要求分别移交给业主委员会、物业公司和住建局城建档案馆。

第六章

拆除、补助、回迁

第三十九条 城市社区更新改造项目的房屋拆除应在业主签订拆建协议、自愿腾空的前提下，由小区改造工作小组自行组织拆除。

第四十条 改造项目列入改造计划后，在实施改造前，原则上房屋产权确权率要达到100%，拆建协议的签订率要达到100%，然后组织将旧房整体拆除。房屋拆除后，由改造工作小组按规定统一向国土、住建部门申请注销相关权证。

第四十一条

列入改造项目拆除的房屋实行就地就近产权置换和货币补偿的方式落实；对不可兼容用地产权，按有关政策规定，原则上予以异地落实。

第四十二条 改造小区回迁房的回购补助和拆建过渡期间对业主的经济补助方式及标准由各改造小区在实施细则中明确，报所在街道办事处审查同意后实施。补助资金由各改造小区在改造产生的相关收益中自求平衡、自行消化解决。

第四十三条 城市社区更新改造范围内用地涉及到集体土地的，应先办理土地征收手续，全部转为国有土地。

第四十四条 城市社区更新改造范围内用地涉及到出让或划拨国有建设用地的，房屋拆除后，原土地使用权证及房屋所有权证注销，新回迁房屋的土地使用权类型按原土地使用权类型确定，凑间或凑套部分建筑面积分摊的土地使用权按市场评估价补交出让金，并重新申请办理土地证。

第四十五条 自改造项目纳入改造计划之日起，住建、国土、工商、公证等职能部门，按照各自职责依法暂停办理改造范围内的调整规划红线、改变用地功能、新建、改建、扩建及房地产产权公证、房地产土地使用权及房屋所有权变更登记、工商登记、房屋租赁等手续。

第四十六条

改造项目总体回迁标准坚持总量控制、自行调剂、用途相同、水平回迁的原则。

第四十七条

各类性质产权的原垂直房、水平房按以下标准进行回迁：

（一）原产权属垂直居住用房的，合法建筑面积在合法建筑占地面积四倍（含四倍）以内的部分，均按合法建筑占地面积五倍计算回迁建筑面积（含公摊面积,下同）；超过合法建筑占地面积四倍的部分按1:1的比例计算回迁建筑面积。

（二）原产权属水平居住用房的，按原合法建筑面积1：1.25比例计算回迁建筑面积。

（三）原产权属垂直商业用房的，按原合法建筑面积1:1.25比例计算回迁建筑面积，回迁在相应的商业房内。

（四）属政府组织公开出让的原产权属商住综合用房的，按原合法建筑面积1:1.25比例计算回迁建筑面积，相应回迁在水平套房或商业房内。

（五）不属政府组织公开出让但原产权属商住综合用房的，按以下几类情况分别回迁：原产权若属水平产权的，按本条第（四）项标准计算回迁建筑面积。原产权若属垂直产权的，商业用房部分按本条第（三）项标准计算回迁建筑面积，回迁在相应的商业房内；居住用房部分的回迁建筑面积为：按本条第（一）项标准计算的回迁建筑面积减去商业用房部分计算的回迁建筑面积。

（六）原产权属单位用房的，在符合规划前提下，可结合义乌市调整用地结构促进土地节约集约利用试点工作操作办法，由用地产权人提出申请，将土地性质按程序改变为居住用地。土地性质改变为居住用地后，若为垂直产权的，按本条第（一）项标准计算回迁建筑面积；若为水平产权的，按本条第（二）项标准计算回迁建筑面积。若不申请改变土地性质的，对可兼容用地产权的，按原合法建筑面积1:1.25比例回迁在相应用途房内；对不可兼容用地产权的，按有关政策规定，原则上予以异地落实。

（七）村集体办公用房等按市政府有关规定执行。

第四十八条

对沿街、路的用地性质为住宅但自然形成、实际在作商业经营且有一定历史的居住用房，在不改变用地性质和新建小区规划允许的前提下，经改造小区业主大会表决通过，对第一层实际在作商业经营的部分，可按合法建筑面积1:1的比例计算回迁建筑面积（含公摊面积），可回迁至新建小区除主干道之外的建筑裙房当中。具体操作办法由各改造小区另行制定。

第四十九条 出现第四十七条、第四十八条未能涵盖的情况，其回迁标准和形式，由城改办提出意见，报市政府审定。

第五十条

各改造小区回迁的水平房户型建筑面积（含公摊面积，下同）应控制在80—155平方米之间。每个改造小区至少应设计不少于三种水平户型，其中必须有80—90平方米的户型水平房设计。各类户型的具体建筑面积标准及配比，根据各改造小区的实际情况进行合理测算，在改造小区实施细则中予以明确。

第五十一条

属垂直住房置换成水平住房回迁的，允许同一处产权或同一产权人的产权回迁建筑面积按小区规划的各类户型标准作一次性选择组合，组合后的剩余面积若达不到最小户型一半面积的，原则上由改造工作小组向业主进行回购。

属水平住房置换成水平住房回迁的，按原合法建筑面积按1:1.25的比例计算后，若达不到最小户型面积的，按最小户型凑套予以回迁；如超出相应户型面积但达不到高一档户型面积的，可按高一档户型凑套回迁。

第五十二条 各改造小区属住宅用地性质回迁的水平房可凑套面积实行总量控制，其控制标准如下：改造小区内原垂直房应回迁建筑面积占应回迁总建筑面积（不包括凑套面积，下同）90%以上的，其可凑套总面积不得超过应回迁总建筑面积的5%；改造小区内原水平房应回迁建筑面积占应回迁总建筑面积10%以上的，每增加5个百分点，其可凑套总面积占应回迁总建筑面积的控制比可上调1个百分点。

第五十三条

各改造小区属商服用地性质回迁的用房可凑间面积实行总量控制，其控制标准如下：回迁的商服用房凑间总面积不得超过商服用房应回迁总建筑面积（不包括凑间面积，下同）的5%。为利于凑间回迁和总量控制，商服用房分间建筑面积应至少设计两种标准，并根据各改造小区实际和相关规划要求合理设计。

原有商服用房按1.25倍计算回迁面积后，原则上面宽不得突破原商服用房的面宽，再根据设计的标准进行凑间。具体操作办法由各改造小区在实施细则中明确。

第五十四条

回迁房屋按工程造价由改造小区向业主先收取预付款，最终以工程实际结算价为准。回迁凑间凑套具体操作办法和凑间凑套面积的应付款、组合凑套后剩余面积的回购款等具体计费标准由各改造小区在实施细则中明确。

第七章

扶持政策

第五十五条

改造区块内的小区基础设施（包括小区道路、绿化、地下综合管线、排水排污管道等）建设，按工程实际结算价，由市财政补助60%，街道财政补助30%，项目业主出资10%。改造小区内按规划需配套的市级公共基础设施，由市财政投资建设。

第五十六条 为帮助解决各改造小区改造资金的自求平衡，在符合规划控制的前提下，各改造小区可按照改造项目的回迁规模适当增加一定比例的建筑面积。可增加的建筑面积实行总量控制。各改造小区可增加的建筑面积原则上不超过应回迁总建筑面积（不包括凑套、凑间面积）的6%。

可增加建筑面积部分的房屋，归改造小区处置，其收益必须优先保障用于拆除重建期间业主住房过渡补助和改造小区内的基础设施建设费用中业主自筹部分。可增加建筑面积部分的房屋处置、收益资金管理办法另行制定。

第五十七条

高层项目应委托代建。市财政按代建费用总额的30%予以补助。

第五十八条

涉及城市社区更新改造的行政事业性收费，本市可以减免的给予减免，不能减免的按政策规定的最低价收取。

第五十九条

回迁用房在交付使用并办理产权证后，可进入二级市场。土地出让金缴纳按有关法律、法规、规章和市政府有关规范性文件执行。

第六十条

改造范围内按照城市规划需要预留的市级公共配套设施和基础设施用地优先考虑预留。

第六十一条

积极引导和鼓励金融机构拓展城市社区更新改造信贷项目，促进改造项目顺利实施。

第六十二条 经批准成立的改造工作小组的日常必要办公经费由街道财政予以适当补助解决。

第八章

管理与监督

第六十三条

城市社区更新改造拆建协议应包括须拆除的合法占地面积和建筑面积、上报确权的回迁面积、回迁户型、补助标准等条款。

城市社区更新改造项目委托建设（代建）合同应明确项目概况、代建方式、代建工作范围和内容、代建项目管理目标、代建管理费用、委托人和代建人的权利义务、合同生效变更终止等条款。

拆建协议和委托建设（代建）合同样本由城改办统一拟订，报市政府法制办审查后启用。

第六十四条

城市社区更新改造要充分体现公开、公平、公正的原则。住建、国土、综合行政执法、发改、财政、审计等各职能部门和相关街道应依法加强对城市社区更新改造项目的监管，监督项目实施程序、资金到位和使用、产权置换公正、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用等，并依法保障建设单位、业主及居民和相关利益关系人的合法权益。

第六十五条

改造工作小组或业主委员会如果要处置改造区块内业主共同拥有或利益相关的资产，须经有享有权的业主大会表决通过。

下列资产的部分或全部处置，在提交业主大会表决前，须报有关部门审查并出具审查意见：

（一）用于保障改造小区拆除重建期间业主住房过渡补助的经费或财产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办备案。

（二）用于保障改造小区的基础设施建设或维护的资产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办和住建局备案。

（三）用于改造小区回迁房回购补助的经费或财产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办备案。

第六十六条

改造工作小组应建立和健全财务制度，财务资金纳入相关街道联管账户管理，专款专用。改造工作小组申请注销，须经有资质的审计中介机构进行全面审计。

第六十七条 改造工作全面完成并经审计后，改造工作小组应将后续工作及相关档案资料按规定程序和要求移交到位。具体操作办法和移交手续由城改办会同住建局及相关街道办事处另行制定明确。

第九章

法律责任

第六十八条

对改造过程中发生的各类违法行为，各主管部门应依法查处，对查处不力造成严重后果的，依法追究相关责任人的责任。

第六十九条

对参与城市社区更新改造的工作人员，不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十条

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的城市社区更新改造工作构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条

贪污、挪用、私分、截留房屋拆迁回迁、建设当中的相关费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依规给予处分。

第十章

附则

第七十二条

国家有关法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第七十三条

本办法由市城改办负责解释。

第七十四条 本办法自2013年3月1日起施行。

第二篇：义乌市旧村改造政策文件 义政发

义乌市旧村改造政策文件 义政发〔2009〕84号

(2010-06-08 20:47:15)转载 标签： 分类： 旧村改造政策法规

杂谈

义乌市城乡新社区建设实施办法.义政发〔2009〕84号 第一章 总 则

第一条 为进一步推进城乡新社区建设，改善城乡居民生产和生活环境,集约节约用地，提升城乡建设品质,根据国家有关法律、法规规定，结合《义乌市统筹城乡综合配套改革试点实施意见》，特制定本办法。

第二条 本办法使用范围为城中村、镇中村（园中村）、近郊村和远郊村。城市老社区改造另行制订办法。

城中村是指位于城市规划建设用地范围内的村；镇中村（园中村）是指位于镇街规划建设用地范围内的村(城中村除外)。

远郊村是指地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的边缘山区的村(即实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程的村)；近郊村是指位于城市（镇街）规划建设用地范围外,并且不实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程的农村。

第三条 城乡新社区建设过程中，必须遵循“因地制宜、集约用地、集聚发展、群众自愿、有序推进”原则。

第四条 城乡新社区建设在市委、市政府的统一领导下，由市农办指导，镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责，村级组织实施；国土资源局、建设(规划)局、综合行政执法局等行政主管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。

第五条 城乡新社区建设项目用地纳入全市土地供应计划,市政府综合考虑城乡建设用地规模,分批有序组织实施。

除新社区建设规划留用地外，其余土地基本被征收的行政村，优先组织实施。

第二章 建设模式分类

第六条 城中村改造实行高层公寓（12层以上建筑，下同）为主的模式安置(建筑控高不允许建设高层的区域除外)。其建设总用地的60%以上用于规划建设高层公寓。

第七条 镇中村（园中村）改造实行生产经营、生活居住功能分区。其生活居住区建设总用地的50%以上用于规划建设高层公寓或多层及中高层公寓（6-11层建筑，下同）。有条件的村，也可参照城中村的模式改造。

第八条近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造。“空心村”改造重点包括：拆除危房和违法建筑、修缮旧房、解决住房困难、畅通道路、外立面粉刷、古建筑保护、村庄绿化等，改善居住环境，避免全村大拆大建。

除村庄建设规划留用地外，其余土地基本被征收的行政村，经村民代表会议通过，也可参照城中村、镇中村（园中村）的方式改造。

第九条 远郊村实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程，具体按义政发〔2009〕75号《义乌市“宅基地换住房、异地奔小康”工程实施办法》执行。

第十条 提倡整村异地安置，推行多村联片按规划适度集中建设，城市新社区规划安置人口一般不少于1500人，镇街新社区规划安置人口一般不少于1000人。

第三章 城镇新社区用地对象和规模核定

第十一条 新社区建设总用地规模由建设用地审批对象（村级组织成员）的用地面积（含可增加安排的面积）、非村级组织成员合法房屋补偿所需的用地面积和需规划控制保护的面积（具体以审批为准）等组成。

第十二条 建设用地审批对象人均规划用地不超过90平方米。

第十三条 建设用地审批对象包括：

（一）村级组织实有在册并且享受村民待遇的成员；

（二）服兵役前属本村级组织成员的义务兵、士官；

（三）入学前属本村级组织成员的全日制大中专院校在校学生；

（四）在服刑、劳教前属本村级组织成员的正在改造人员。

第十四条 夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证等法律、法规、政策规定可增加安排建房用地的家庭，增加一人标准安排。

属建设用地审批对象，并经村民代表大会同意，有下列情形的，可增加一人标准安排：

（一）年满20周岁以上的未婚人员（不含离异的人员和五保人员）；

（二）已婚未育的家庭；

（三）服兵役、入学前属本村级组织成员的义务兵、士官和全日制大中专院校在校学生已婚未育的，且其配偶系本村级组织成员的家庭；

（四）在服刑、劳教前属本村级组织成员已婚未育的，且配偶系本村级组织成员的家庭。

除上述情形外，规划用地按实有在册人员安排。已享受新社区建设政策的对象，今后因婚嫁等原因迁移户籍的，在迁入地不再安排建设用地。

第十五条 非村级组织成员合法房屋补偿：

合法旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按实安排规划；合法旧房建筑占地面积在108平方米以上的，超过108平方米部分按1：0.5的比例按实安排规划，但最高不超过126平方米。

非村级组织成员拥有的合法房屋，已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，在审批补偿方案时，其剩余的合法房屋必须与已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的面积合并审查。

鼓励推行货币化补偿安置，具体补偿标准由村级组织与非村级组织成员自行协商。

第四章 城镇新社区规划设计

第十六条 新社区规划必须符合土地利用总体规划、市域总体规划，并符合产业布局规划、区块详细规划。具体操作按有关政策规定审批。

第十七条 新社区的规划控制标准为：

（一）高层公寓建筑密度18%-25%，容积率不低于2.5，住宅标准层层高不超过3.2米;

（二）多层及中高层公寓建筑密度20%-30%，容积率1.4-3.0，住宅标准层层高不超过3.2米;

（三）联立式住宅建筑密度32%-40%，容积率1.0-1.5，房屋檐口高度不超过10.2米;

（四）生产用房区块，建筑密度35%-40%，容积率1.6-2.4。

第十八条 新社区建设规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护；并合理配套文化中心、幼儿园、警务室、社区卫生服务中心等公共设施。

第五章 城镇新社区的分户安置和实施程序

第十九条 建设用地审批对象，以户为单位按下列标准确定安置基数：

（一）1-3人的小户安排安置基数108平方米以内，其中，子女单独立户的父母一人安排36平方米以内，二人安排54平方米以内；符合立户条件且未婚的子女安排90平方米以内，已婚未育的子女安排108平方米以内。

（二）4-5人的中户安排126平方米以内；

（三）6人以上的大户不超过140平方米。

夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证的家庭，独生子女可享受增加1人计入在户人口。

旧房合法占地面积超过户型安置基数标准的，超过部分按1:0.7的比例按实增加安置基数，但每户安置基数最高不超过140平方米。

第二十条 年满二十周岁以上的未婚人员分家立户的具体条件,由镇街指导村级组织商讨确定，并经村民代表大会通过。

第二十一条 属建设用地审批对象,但位于本村级组织范围内合法房屋已被部分或全部出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，安置基数计算方法为：按第十九条规定的安置基数扣减已出卖或赠与或被司法部门依法查封拍卖的旧房建筑占地面积，（一）扣减后面积大于18平方米的，该面积即为该家庭的安置基数；

（二）扣减后面积小于18平方米的，予以照顾安置。家庭实有在册成员人数在3人及以下的，安排建筑面积108平方米以内公寓房一套；4人及以上的，安排建筑面积126平方米以内公寓房一套。

第二十二条 非村级组织成员，按下列标准确定安置基数：

合法旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按1：1的比例确定安置基数；合法旧房建筑占地面积在108平方米以上的，超过108平方米部分按1：0.5的比例按实确定安置基数，但最高不超过126平方米。

第二十三条 因分家立户时旧房分配不均造成建设用地审批对象拥有旧房占地面积不足安置基数的，不再按限额补足，超过限额的按本办法执行。

第二十四条 高层公寓、标准厂房的安置系数为1：6。多层及中高层公寓的安置系数为1：4.5。联立式住宅的安置系数为1:3。

高层公寓规划设计时，在实现1:6安置的基础上，允许再规划一定比例的配套用房（一般指裙房），其安置系数最高不超过1：1.5。由村级组织筹建，其权属属于村级组织，收益优先用于公共配套、物业管理等支出。

第二十五条 新社区建设按下列程序实施：

（一）调查核实。村级组织对本村进行详细调查摸底，统计总人口和可增加安排的对象、非农人员合法产权房屋总量等。经村民代表会议通过，由村级组织向镇街提出旧村改造申请，并确定改造建设的项目法人。

（二）镇街统筹。镇街在有关村级组织提出申请的基础上，以村庄为单位确定新社区建设对象。

（三）初核总用地规模。在镇街国土所指导下，村级组织测算总用地规模，预编用地方案和实施计划，并由镇街予以初核。

（四）草拟实施细则。村级组织依据法律、法规、政策的相关规定以及经镇街初核的总用地规模，草拟实施细则，确定分户安置基数和安置面积，并经村民代表会议通过。

（五）联合审批。镇街、国土资源局等单位联合办公，严格按照本办法核定总用地规模。在符合建设规划和土地规划的条件下，可在建设用地审批对象规划总用地面积的基础上增加10%计入总用地规模。

镇街审核批复实施细则，并由市政府委托镇街审批分户安置基数、分户安置面积。

经镇街审核批复的实施细则、分户安置基数、分户安置面积，由村级组织在村内公示。

（六）统一编制规划。镇街先统筹编制跨村域的社区详细规划。各村级组织应严格依据社区详细规划、国土资源局批准的建设总用地、总建筑面积等条件，编制本村的建设规划。建设规划按有关规定审核审批。

（七）拆除旧房，建设新房。村级组织应在建设用地批准后，新房建设启动前完成旧房拆除，并与安置户签定《物业管理协议书》。再按照基本建设的政策规定，办理相关手续后建设新房。

（八）登记发证。新房建成并经验收合格后，居住用房依申请予以登记发证。

第二十六条 新社区建设用地在自愿、依法征收为国有后，经办理审批手续，允许进入二级市场，土地出让金按规定交纳。

完成新社区建设后，人均耕地少于0.2亩的行政村，依法实施撤村建居，其剩余集体所有土地依法征收为国有。

第二十七条 安置后用地少于原村庄建设用地的，所节约的土地在符合城市规划的条件下，由市政府一次性统一征收。

第六章 “空心村”改造的拆建和实施程序

第二十八条 市政府每年安排部分用地指标，专项用于“空心村”改造，用地指标的使用由镇街统筹安排。

第二十九条 开展“空心村”改造的村，需经村两委会议、村民代表会议讨论通过，报镇街审核审批，并报市农办、国土资源局备案。土地被征收较多的村优先实施。

第三十条 “空心村”改造必须“零增地”或“少增地”。“空心村”改造中建新房的农户，必须严格实行一户一宅，且宅基地面积不得超过第五章第十九条所规定的安置基数。

建新房前，必须先完成旧房处置。

第三十一条 “空心村”改造要坚持集约节约。提倡水平安置住房困难户；尽量避免拆除建筑质量较好的旧房，提倡以村内户户置换的方式，帮助住房困难户解决住房问题。

第三十二条 “空心村”改造新社区建设按下列程序实施：

（一）调查摸底。村级组织对本村进行调查摸底，了解统计需要拆建和修缮的旧房现状及产权情况，并登记造册。

（二）编制规划。在严格控制新增用地的前提下，村级组织负责编制“空心村”改造规划，按有关规定审核审批，批准后由村级组织公布。

（三）拆建实施。村级组织根据规划实施危旧房拆除；镇街对拆除工作进行严格验收后，下拨新增建设用地指标，并进入新房建设程序。

对规划予以修缮的房屋，允许进行原地拆建。

第七章 旧房拆除和资金管理

第三十三条 旧房产权以《土地使用权证》登记的建筑占地面积为准。未发放《土地使用权证》的旧房，由发证部门予以丈量审核确定。庭院、空基、天井、滴水等不计入建筑占地。

第三十四条 拆除共有产权的房屋，应待共有权人达成协议后再予拆除；拆除设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。

第三十五条 村级组织与被拆除人应签订房屋拆除书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原土地使用权证和房屋所有权证上交村级组织，统一向发证部门办理产权注销手续，并在规定的期限内完成搬迁。村级组织应在新房建设前完成旧房拆除。

第三十六条 新社区建设中收取的各项费用应专款专用，纳入镇街联管账户管理，优先保证道路、给排水、绿化、公建等基础设施建设；各项账务应单独列支、定期张榜公布，接受群众监督。

第三十七条 村级组织应建立、健全档案制度，加强对新社区建设档案、资料的管理。档案资料包括：批准文件、规划和建设方案、拆除协议等与新社区建设相关的材料。

第三十八条 涉及新社区建设的行政事业性收费，本市有权减免的给予减免，不能减免的按政策规定最低价收取。

第八章 附 则

第三十九条 成立市城乡新社区建设领导小组,由市委、市政府分管领导任正副组长，市农办、发展和改革局、建设（规划）局、国土资源局、综合行政执法局、供电局、人防办及各镇街等单位一名主要领导为成员，办公室设在市农办；建立领导小组联席会议制度，解决城乡新社区建设中遇到的疑难问题。各有关职能部门要通过联合审批、集中审批、委托审批、现场办公等方式，最大限度简化办事程序，提高办事效率，方便群众办事，加快推进建设进程。

第四十条 本办法公布前，已经依法批准旧村改造并开工建设的村级组织；已经市政府下文批准旧村改造的村级组织；或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村级组织，允许按原批准方案执行。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。此前与本办法相冲突的规范性文件，均以本办法为准。

第四十二条 本办法由市政府法制办负责解释。

第三篇：1义乌市农村更新改造实施细则(试行)

义乌市农村更新改造实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范农村更新改造行为，改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，激发农村发展活力，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律法规，结合义乌实际，特制定本细则。

第二条 农村更新改造是指城镇规划建设用地红线范围外的农村（不含“异地奔小康”村庄），在核定的村庄建设用地规模内，以村级组织为主导，依据村庄更新改造规划，盘活存量建设用地和闲置宅基地，按照合理配置和高效利用原则，优化调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进农房改造，改善农村生产生活条件,实现“户有所居、住有宜居”。

第三条 农村更新改造坚持“规模控制、多规管控，村级自治、镇街审批，公平取得、配置有偿”的原则。

第四条 农村更新改造积极引导采用权益置换、集中统建、多户联建等多种方式实现宅基地权益和“户有所居”，逐步提高货币化补偿的比例，满足农民个性化多层次需求。

第五条 鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地村镇；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。

第六条 规划局、国土局应当在符合市域总体规划和土地利

米时，新增建设用地中耕地占用数不得高于按人均100平方米核定的耕地数。

按有关规定认定后需要传承保护的古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等，其占用的土地可单独增计建设用地规模。

第九条 镇街对本辖区内的宅基地总规模控制负总责，市政府在年初对已经实现宅基地减量化或人均宅基地面积比全市平均数少的镇街优先安排新增建设用地指标，由镇街统筹分配。

镇街分配农村更新改造新增建设用地指标时，应优先保障现状人均建设用地少、新增建设用地占用耕地少和未大拆大建的村庄。

第十条 现有村庄建设用地规模比核定规模大的农村，镇街不再安排新增建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，允许村级组织先与有关农户签订宅基地退出协议并拆除旧房后再申请建设用地增减挂钩指标。

第十一条 农村更新改造的村庄在核定规模范围内节余的建设用地，经村民代表会议同意，镇街审核，报市政府批准后，允许村级组织通过自主开发、合资合作、使用权入股等方式增加农村集体、农民个人收益，实现农村可持续发展。

第三章 规划编制

第十二条 镇街负责组织编制辖区内的村庄更新改造规划，引导有条件的村庄编制村庄发展一体化规划。村庄发展一体化规

住宅和多层水平公寓，利用院落式、坡地式等建筑形式，在核定的用地范围内，通过规划技术手段充分挖潜建筑容量。

联立式住宅建筑房屋檐口高度不得超过10米，屋顶形式为坡屋顶，坡度1/3到1/2，起坡高度为零；多层水平公寓标准层高不超过3.2米；外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调；地下室红线不得突破建筑红线。

第十六条 镇街应保护和发展传统风貌完整、乡土风情浓郁、历史文化深厚、产业特征明显的村落，保持村落历史文化遗产的真实性、完整性和延续性，传承优秀的传统价值观、传统技艺和民俗，彰显人与自然和谐相处的生产生活方式。积极引导符合条件的农村申报各级传统村落、历史文化名村、历史文化村落。

第十七条 对于地处地质灾害隐患、自然资源贫乏、饮用水源保护区或重点工程建设等需异地搬迁的村庄，镇街应就近选择资源条件相对较好的中心村进行安置并统一编制村庄更新改造规划。

第十八条 村庄更新改造规划编制与设计单位应由镇街通过方案招标方式确定，只有一家单位参加的，需要编制2个以上规划方案进行比选。

第四章 宅基地取得

第十九条 宅基地分配坚持“按人分配、按户控制”原则，农村宅基地取得由农户向村级组织提出申请，报所在镇街审批。

地。

第二十五条 鼓励采用货币、转让等方式退出非本村集体经济组织成员拥有的合法宅基地。在优先考虑集体经济组织成员的前提下，对无法及时退出又确需利用的宅基地，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的农村住宅情况，允许按照村级组织确定的比例安置，但建筑占地面积最高不得超过126平方米。

第二十六条 市级以上重点工程建设需拆迁安置的农户，可优先参加本村更新改造，自愿异地安置的农户可按不同土地级差参加城乡新社区集聚建设。

第二十七条 自愿退出农村宅基地的住房特困户和D级危房户，可优先参加本镇街的城乡新社区集聚建设或本村更新改造。

第二十八条 宅基地使用权人自愿退出宅基地，以及享有宅基地分配权的农户主动放弃宅基地的，可按土地级差有序参加城乡新社区集聚建设。

第二十九条 鼓励村级组织回购本村农户和非集体经济组织成员自愿退出的宅基地，回购价格参照宅基地基准价格由村级组织和宅基地使用权人协商确定。

宅基地使用权人自愿退出全部宅基地并放弃按本细则安置的，对退出宅基地合法占地面积给予村级组织每平方米1000元的资金补助。

第五章 监督管理

（三）村庄更新改造用地规模经所在镇街审核后，报国土局核定。

（四）村级组织制订农村更新改造实施细则，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇街批复。

（五）镇街组织编制村庄更新改造规划，经村民代表会议讨论通过后实施。

（六）根据农户与村级组织签订的宅基地安置协议进行分户报批，涉及新增建设用地的，依法办理农转用审批手续。

（七）开展旧房收回与拆除、注销原土地与房屋权属登记证明工作。

（八）村级组织在镇街领导下按规划总平面方案进行宅基地有偿选位。

（九）各建房农户按选位平面位置图申请办理工程规划许可，集中统建农村多层水平公寓的还须申请办理工程施工许可，招标选定施工单位和监理单位。

（十）镇街组织定点放样后开工建设，村级组织、镇街、国土、行政执法按职责开展农户建房过程的监督检查。

（十一）房屋竣工后，向规划部门申请竣工规划核实，镇街组织农村多层水平公寓的竣工验收。

（十二）登记颁发不动产权证。

第四篇：城市界面更新改造调研报告

兰州交通大学本科生课程论文

课程类别： 全日制本科生 课程名称：

城市设计 课程代码：

1965432 任课教师：

王立新

《城市界面更新改造调研》

姓 名

王暎璋

学 号

200707116

院 系

建筑与城市规划学院

专 业

城市规划

课程论文提交时间： 2011 年 月 日

目 录

一、兰州概况........................................................3

二、兰州的城市特色城市与城市的特色。................................3

三、兰州城市建设的可持续发展........................................5

四、城市建设要素...................................................9

1、潜在影响要素.................................................9 1）城市布局.....................................................9 2）城市道路.....................................................9 2）高层建筑分布.................................................9

2、直接影响要素.................................................9 1）多层建筑群...................................................9 2）高层建筑分布.................................................9

五、调研对象天际线研究.............................................10

1、城市........................................................10

2、兰州城市天际线现状.......................................11

3、兰州城市天际线存在的一些问题.............................11 4.兰州城市天际线保护与塑造的建议..............................12 4.1 合理确定城市建设的布局....................................12 4.2 合理确定建筑的风格与色彩.................................13 4.3 合理确定建筑高度与密度.................错误！未定义书签。

5、总结....................................................13

六、中山路街道景观的历史沿革.......................................14

七、中山路街道景观空间环境的构成要素和特性.........................14 1）中山路道景观道路............................................14 2）节点中的环境艺术小品........................................14 3）水景........................................................14 4）绿化或种植设计..............................................15 5）空间上的延展性..............................................15 6）视觉与时间上的流动性........................................15

7）整体景观的和谐性和连续性....................................15

八、中山路街道景观空间设计中出现的误区.............................15

1、建设指导思想................................................15

2、当地重要的人文—自然历史景观................................15

3、自然山水城的理念............................................16

4、节点设计....................................................16

5、街道绿地....................................................16

九、兰州中山路发展改造原则.........................................16

1、沿街建筑立面城市景观设计....................................17

2、街景容貌设计................................................17

3、户外广告设置控制............................................18

4、户外广告及店招店牌的设置管理................................19

5、店招、店牌设置..............................................20

6、城市灯光夜景建设............................................20

十、中山路街道景观空间人性化设计理念...............................22

十一、中山路街道景观空间要素的人性化设计思路.......................23

1、路面景观的人性化设计........................................23

2、生态横断面的人性化设计......................................24

3、节点环境小品景观的人性化设计................................24

4、水景景观的人性化设计........................................25

5、绿地植物造景的人性化设计....................................26

十二、中山路街道景观空间人性化设计的评价原则和评价体系.............27 1）充分尊重、继承和保护历史的原则..............................28 2）以整体观念有序组织创造景观序列的原则........................28 3）保护和节约自然资源可持续性发展的原则........................28 4）强调可适应性的原则..........................错误！未定义书签。

２

城市界面更新改造调研

一、兰州概况

兰州是甘肃省的省会，处在东经102°30“-104°30”、北纬35°5“-38°之间，位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市 区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，既体现了大西北的浑壮雄阔，又展现了江南的清奇秀丽。兰州，在西北地区处于“座中四联”位置，是黄河上游经济区重要的经济中心和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是大西北的交通通信枢纽。陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。

兰州属中温带大陆性气候，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，市区海拔平均高度1520米，年均气温11.2℃，年均降水量327mm，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上，是比较理想的居住和投资创业之地。

兰州是古丝绸之路上的重镇。早在5000年前，人类就在这里繁衍生息。西汉设立县治，取”金城汤池“之意而称金城。隋初改置兰州总管府，始称兰州。自汉至唐、宋时期，随着丝绸之路的开通，出现了丝绸西去、天马东来的盛况，兰州逐渐成为丝绸之路重要的交通要道和商埠重镇，联系西域少数民族的重要都会和纽带，在沟通和促进中西经济文化交流中发挥了重要作用。古丝绸之路也在这里留下了众多名胜古迹和灿烂文化，吸引了大批中外游客前来观光旅游，使兰州成为横跨2000公里，连接敦煌莫高窟、天水麦积山、张掖大佛寺、永靖炳灵寺、夏河拉卜楞寺等著名景点的丝绸之路大旅游区的中心。随着新欧亚大陆桥的开通特别是西部大开发战略的实施，重新构筑起现代丝绸之路，兰州作为我国东西合作交流和通往中亚、西亚、中东、欧洲的重要通道，战略地位更加突出，正发挥着承东启西、联南济北的重要作用。

国家对兰州的定位是西陇海兰新经济带重要支点，西北交通枢纽和物流中心。

二、兰州的城市特色城市与城市的特色。

３

一个城市在这一地区所具有的政治、经济、文化、科教、产业甚至军事在内的中心作用是主要的，包括了人口数量、产业结构及行政三方面的意义。城市的特色可能难以用一句话来表述，在多数情况下人们仅从城市的空间形体方面审视城市，并往往以建筑风格特点代替城市的特色。实际上，除空间形体之外，特色还应包括其他自然的、历史的、文化的、社会以及经济等诸多方面的内容。而且城市的特色是与城市的产生形成与发展有着必然不可分的关系。

城市的形成发展与特色。一个城市的形成发展与消失，固然有很多原因，但有两个条件是不能缺少的。这就是客观自然与人为因素。也就是大自然与人力两种力量的协调作用。法国巴黎，如果没有适宜的气候和塞纳河取之不尽的水源以及良好的交通条件，怎么也不会有今天的壮丽与繁荣，但是如果当年罗马军营扎在塞纳河别的什么地方，巴黎也就不一定是今天的样子。深圳的城市发展速度堪称世纪之最，一个小镇１０年发展为特大城市，且其科技、经济位居全国前列，可以说这是客观自然与伟人作用结合的最好产物一个城市的特色，除了自身的特性外，也是这个城市区别于其他城市的不同之处，是自然地理、历史人文与城市性质、社会结构、经济特点、民俗民风等特色文化结合的集中体现，是城市的深刻内涵与外象形体融合结晶的升华而给人以感受与视觉反映，是城市的灵魂与精粹。因此，城市的特色也就难以由人想象的去创造了，而是应由人去充分深刻的认识、揭示、发现这个城市存在的根本原因，挖掘其历史文化沉淀底蕴，找出现存的精华亮点，继承、发扬，并充实以新的内涵，塑造一种全新的形象。但这种塑造只能是以上述诸多因素的恰当融合，而不是凭空想象，就像我们不能凭空塑造什么东西一样。

兰州是什么样的城市，目前有多种说法：兰州地处西北高原，群山环抱“一片孤城万仞山”、“黄河之水天上来”，冲出夹谷穿城而过，可谓“山水城市”；兰州气候四季分明，昼夜温差大，坪上干旱，河滩地下水位较高，以盛产瓜果梨桃枣而闻名天下，有“瓜果之城”说法；兰州多民族居住，风俗各异，民族建筑比比皆是，多民族文化共存，也称“民族城市”。此外还有多种说法，但不管如何，兰州并不是因为仅仅有了高山河谷或瓜果梨桃，也不仅是民族较多才有了城市。兰州的城市主要是建在黄河盆地上，而这些盆地则完全是因为黄河对黄土高原的冲刷、切割、沉积而自然形成的，如没有黄河则不可能形成目前市区内的五块盆地。没有黄河，山水何来，桃李何处，更谈不到各民族的生存繁衍，和睦相处。

４

兰州地处西北高原，大漠风沙，长河烈日，磨炼了兰州人豁达大度，吃苦耐劳，坚忍不拔的性格；黄河奔腾咆哮，所向披靡，培养造就了兰州人勇敢顽强，朴实正直的品德和百折不挠，勇往直前的精神；黄河走出雪山，横跨高原，经过千百万年的冲刷、筛选、沉淀、积累、提炼，创造了生命，产生了文明，从黄河古象的足迹、丝绸之路的铃声到中西各民族的交往共存，生息繁衍，居家习俗，风土人情，这一切构成了今天的兰州文化。但是，不管兰州的历史多么辉煌悠久，文化多么丰富深厚，黄河始终贯穿其中，为其渊源，是孕育文明，启迪智慧的摇篮。可以说，黄河是兰州的根基，是兰州的血脉，是兰州的灵魂，没有黄河就没有兰州。所以，不仅兰州的特色根本在于黄河，就连兰州的存在发展也依赖于黄河了。

事实上，黄河在兰州蜿蜒曲折，贯穿全市长达百里，南北两山对峙，时近时远，川谷滩地大小形状变化多样，景观极为丰富，俯视兰州，如同两根轿杆抬起了城市，像似一根银线串起了明珠。

这里我们虽然强调了黄河，但不能缺少南北两山。两山形成了川地也衬托了黄河，两山围合了城市，对兰州的生态环境产生极大的影响，与黄河共同构成了城市的特征。在对四十公里黄河规划时，笔者认为，规划应突出兰州的黄河文化、丝路文化、民族文化，因为这三种文化反映了兰州的产生与形成，继承了兰州的历史与文脉，体现了兰州的存在与发展，基本函盖了兰州的地域文化，是兰州城市特色的重要组成部分。

努力突出兰州的城市特色。从政府到学术界对此都给予了很高的重视，特别是以任震英大师为代表的老一辈规划专家和他们主持修编的第一、二版兰州市城市总体规划都体现了这种思想，他们的远见卓识为兰州城市发展作出了非常重要的贡献。

三、兰州城市建设的可持续发展

１９９９年市政府又决定对黄河及两岸进行规划，找到了城市特色的关键所在，引导了城市的建设，形成了今天人们交口称赞的百里黄河风情线。然而找到了城市发展的关键和城市特色的根本只是良好的开端。城市特色函盖了从历史到现实，从物质到精神，从空间表现到数据分析，从人的切身体会到视觉感受，是一个城市包括城市美学在内的综合反映。而城市总体规划、详细规划，包括建筑设计则很难实现这一切。

５

因此要进行城市设计。城市设计与城市规划不同的不是主要对城市用地和各项建设活动作出统一的安排部署和制定各项指标，而是注重城市的空间景观和环境品质的设计，从文化内涵到视觉感受，突出城市美的表现。是对一个城市整体精神的反映。

目前，兰州市已对黄河沿岸进行了城市设计并取得了可喜的效果，但还不完整。只有对整个城市进行城市设计才能全面、系统、准确、深刻地反映城市的空间景观与环境品质，表现美的概念，把山、水、绿融入城市，在城市布局、建筑、道路广场、园林小品中反映城市文化，体现时代性、地方性、民族性，突出城市的特色。使现今城市诸多不尽人意和非健康发展的趋势得到遏制和扭转，使兰州的城市建设实现可持续发展。

兰州城市建设的可持续发展从历史上看，兰州城址最早在东岗，后西固，再兰山下，再北移至目前的旧城区为止。城市一直以肃王府(即后来的陕甘总督府，民国及解放后的省政府)为中心，以酒泉路为南北向中轴，东西对称布置，张掖路连通东西关与酒泉路形成T形主干道交汇于中央广场。这种布局持续很久。直至几百年后的今天，这里依然是兰州最繁华的商业街，城市的核心区。从城市的选址看，当时是考虑了军事防御，又考虑了生活交通便利，以及城市规模要求，从宋元明清直至民国。

1954年，兰州进行了现代意义上的首次城市规划，也就是我们所说的第一版城市总体规划，对旧城进行了扩展和作了重大的结构布局调整。将城市的中心东移至中心广场(东方红广场)，这种做法既利用了老城区原有的设施易于启动建设，也牵就了人们围绕老城区生活习惯的传统观念。更重要的是这里是兰州市区内最大一块盆地而又是南北最宽处，而且有皋兰山这一象征兰州的山景可利用。把皋兰山上的三台阁，这一兰州历史文化遗存景点通过南北大道皋兰路、中心广场达黄河作为城市的中轴线。东西则以东岗路、庆阳路、临夏路、西津路通过几个广场的连接一线贯通，构成带状城市的路网骨架。而中心广场两侧又对称布置了放射道路南北平凉路、金昌路，构成了一幅优美的图画，又使交通变得非常快捷。对称性、放射状、方格网的统一应用，体现了中西结合的规划手法和兰州地理特征。

这次规划所进行的科学合理而又较为实际的布局调整，正确引导了城市的建设，为今天的兰州奠定了基础。直至1979年国家批准的第二版总体规划，依然坚持了这一布局，并明确城市“带状组团分布，分区平衡发展”的原则。

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围绕这个中心，兰州进行了近半个世纪的大规模建设，至上个世纪90年代初，距中心广场东西几乎等距离的大洪沟至雷滩河一带，建筑林立，人烟密集，商业繁华，机关单位密布，继而向东发展直至大青山麓。而向西过沟仅一桥之隔的七里河区，则发展缓慢。至于西固、安宁区则变化甚微。各区虽保持了原功能划分，但东西差距加大，并未实现“平衡发展”。显然，城市发展中“一个中心”的向心力作用是不可忽视的，特别是带状城市。五十年代东移中心轴取得了巨大的成功，但进入二十一世纪，老城区由原来的十多万人，发展到近百万人，使得中心区密度异常加大，继续发展的结果是，基础设施短缺，居住环境恶化，城市运转呆滞，综合功能下降，必须寻找一条新的出路。

新城(第二中心)的提出。“带状组团分布，分区平衡发展”的原则是正确的，但选择何种途径来实现则是关键。依临黄河就不能继续坚持一个中心，若坚持一个中心其向心力作用必然使周围一切向中心靠拢，城市不可避免的出现摊大饼的形式。过分聚集使中心区随压力不断加大而降低功能。两个中心则可使处于二者之间游离状态的因子向条件更加优越的另一中心靠拢，实现逐步平衡。集中力量在西北方位合适的地区形成城市的第二中心，这是兰州市经济社会发展的需要，也是城市可持续发展的需要。

新城的规划是实现上述目标最为重要的一步，可与黄河兰州段的规划同为兰州城市可持续发展的二重奏。以马滩、大滩、迎门滩、安宁大部分地区作为新城区的选址，至少有三个方面的意义：一是一个高标准、高起点，具有二十一世纪现代化水平的新城区必将产生巨大的吸引力，对不堪重负的老城区起到缓解疏散的作用，可降低城关中心区的人口密度，改善日照通风，提高住房条件，流畅交通，减轻各种基础设施的压力，增加绿化水面，降低污染，改善环境，提高人们的生活质量以及城市的综合功能。二是弥补老城区的不足，完善城市功能，为城市提供新的发展空间。伴随经济体制改革，多种产业结构的调整，发展高新技术，建设新型的流通业、物流业、城市中心商务区(CBD)都需要更好的环境和空间。此外，还需要建设大型的生活服务、生产、市政基础等配套设施及大型体育文化、会议中心等，提高城市的品位与功能。第三，也许更具有深远的意义。新老城区分布于黄河两岸，一在东南，一在西北，形成了以黄河为轴线的“一河两城”结构布局，奠定沿河发展的基础，利用两个中心辐射作用，带动七里河、安宁、西固及其彭家坪、沙井驿、柳沟坪、小坪等坪地，实现东西南北的平衡发展。

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新世纪兰州城市的跨跃。兰州城址在历史上虽多次变迁，但一直围绕黄河并逐步靠近黄河。新城区的规划形成了“一河两城”沿河发展的结构布局。“一河两山”是兰州城市最主要的特征；“以河为轴”是兰州城市的发展方向；东西不尽黄河，南北百万绿地，中镶二珠这是兰州城市布局的特点，也是城市发展的远景和构建“大兰州”的基础。

“一河两城”、“一带双珠”这是三版城市总体规划最大特点，也可说是“点睛之笔”，一大亮点。它将使我们的城市空间景观环境品质做到全面提升，使兰州在它的发展史上产生一个飞跃，以全新的面貌，进入一个健康持续、辉煌壮丽的发展阶段。不难看出，新城的规划对我们城市建设的可持续发展所具有重大而深远的意义。这是兰州市委市政府对兰州城市建设与发展所做出划时代的决策，受到了省委省政府的高度重视和支持。目前，百里黄河风情线的整治美化初见成效。随着南北滨河路东西延伸，新城区的启动，三版城市总体规划的实施，一个更加繁荣亮丽的兰州即将展现在我们面前。

我们的城市正以一个空前的速度在发展。第二中心以及它所能够辐射的西固、七里河及沙井驿等地区用地还是有限的。市委市政府已看到了这一点，责成有关部门正在沿着东进西展，南升北拓的思路，从更高更远视角考虑兰州未来的发展，并已着手榆中和平镇、夏官营一带的规划研究，对市区坪地、河口、中川及以市区为中心的城市群的发展进行思考，为兰州的可持续发展提出了新的、更加长远的打算。

兰州是一座古老的城市，人文荟萃，人杰地灵。兰州传统建筑经历了漫长的发展过程，以其独特的地方艺术风格和高超的建筑技术，鲜明的地域文化和建筑文化特色，成为中华民族建筑文化中的一朵奇葩。

兰州传统建筑文化在新区建设中的延续和发展研究”系列研究课题中的专项研究成果之一。该系列研究课题以科学发展观统领社会发展全局为指导，对兰州在城市规划、城市设计、建筑设计、公共环境艺术等方面进行前瞻性与战略性的探索，对兰州市未来城市建设远景的逐步实现提供了方向性和指导性的依据。这是一项对兰州市的未来有着重大战略意义的研究工作，对于兰州城市特色的营造和城市魅力的提升、城市传统建筑文化的现代化转型以及大都市圈内文化差异性的维护与整合等方面具有极其重要的现实意义。国家正式批准成立“兰州文化生态保护区”，使得兰州文化的保护、研究拥有了一个很好的平台。这不仅有利于对兰州文化进行深入挖掘、整理和保护。

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兰州是一座有悠久历史的文化古城，兰州旧城因地形条件限制，在解放后的城市建设中逐步拆毁，但旧城街道格局基本保持原貌。改革开放20多年来，兰州市以前所未有的速度发展，城市面貌发生了巨大的变化，经历了大规模的“旧城改造”、城市基础设施建设、房地产开发和环境改造。在城市历史文化保护、城市特色培育方面、兰州市和我国大多数历史文化名城一样，走过了同一条弯路。导致相当多的历史文化遗产受到不同程度的破坏，有的已经造成了难以挽回的严重后果。兰州市的古代建筑和民居大量消失，传统格局与风貌被破坏，历史街区风貌荡然无存。为了保护和利用兰州历史文化资源，以尊重历史，弘扬地域文化。

兰州市城乡规划局按照兰州市委、市政府的工作部署，成立了兰州传统建筑文化在新区建设中的延续和发展研究课题研究组进行专项课题研究。课题组以创建一个延续和发展兰州传统建筑文化的理论框架体系和技术适用而可行的操作平台，使兰州历史文化的重要内容和载体——兰州传统建筑文化得到弘扬和保护，并在地域空间上向城市新区有效延伸。

一、“城市天际线塑造与管理控制方法研究——兰州城市特色天际线的延续与整体发展”课题内容概述天际线往往是城市拜访者对城市的第一印象，也是地方城市居民对城市意象记忆中的重要部分。每个城市往往有自己著名的眺望点，在此，整体城市所形成的天际线效果——一个二维化的景观断面，却可以形成震撼性的景观效果。兰州城市的天际线，已经决定性地影响了城市对外形象。

但长久以来，天际线的塑造与管理控制手段却乏善可陈，缺乏对天际线要素、文化特征造成的空间要素特征、评价体系等方面的深入分析和研究。近年来，兰州城市依据数学因子模型分析天际线塑造的影响因素与均衡范围，在可视化分析城市模型体系方面取得了很大的成就。但具体手段主要集中在对建筑高度的控制，而忽视了影响天际线空间塑造的一系列复杂因素，包括非物质化的审美、文化、客体因素对城市天际线所造成的一系列非量化影响。

四、城市建设要素

1.潜在影响要素

1）城市布局：城市布局影响着城市天际线的个性化特征。

2）城市道路、交通：城市交通的便捷程度是高层建筑选址建设的依据之一；重要的城市道路是城市的景观廊道；自然山水、地形地貌能够描绘出具有环境特色的城市天际线，但要取决于城市建设对自然山水地形的处理方式。

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2.直接影响要素

1）多层建筑群：是塑造现代城市肌理形态的“母体”细胞，它们大多为居住建筑，在城市中大量存在，是城市生活的载体和源泉，在城市天际线立面分层中，它属于“基座”部分，是构筑城市天际线的重要基本元素。

2）高层建筑分布：高层建筑构成了新的城市景观和视觉导向区域，成为城市天际轮廓中的主导者。因此，高层建筑在城市中的分布状况直接影响着城市的天际线形态和特征。同时，它也为城市创造了新的观景场所处于现代社会快速的生活节奏中，不管是穿行于马路，还是驻足于江河之畔，首先映入我们眼帘的是远景——构筑物、自然景观(山体)联合构成的线性剪影——城市天际线。其对城市特征的表现起重要作用。它不仅能反映出城市的总体形象，给人以完美的形象概念，也能显示出城市建筑的个性，是研究城市空间体系中极重要的方面。由此可知，城市的天际线是否优美，直接关系到城市的形象，甚至可以说，天际线是城市经济发展与城市文明综合水准的衡量标准之一。20世纪下半叶特别是80年代以来，中国城市建设的规模和速度都堪称空前，这对中国城市面貌的改观本来是一次极好的事情。然而这种规模和速度是在人们对建筑艺术的要求和审美意识普遍尚未觉醒的情况下发生的，常常忽视城市设计以及忽视视觉环境调控的因素，这就决定了它在美学上的厄运。兰州的城市建设也经历了这个过程。

五、调研对象天际线研究

1、城市

兰州是甘肃省的省会，处在东经102°30”-104°30“、北纬35°5”-38°之间，位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市 区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，既体现了大西北的浑壮雄阔，又展现了江南的清奇秀丽。兰州，在西北地区处于“座中四联”位置，是黄河上游经济区重要的经济中心和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是大西北的交通通信枢纽。

建国以来，襄樊市城市空间扩张速度虽在个别年份有一些变化，但从兰州市中心城区建设用地增长情况分析图可以看出，近年来兰州中心城区建成区用地规模年平均增长6.1%。根据新一轮总体规划，市区还有继续蔓延的趋势。城市内部增长的高层建筑也将不断刷新改变城市的天际线。若缺乏宏观层面统一的规划 １０

指导，就会致使城市天际线呈现出破碎化的特征，原有的连绵的自然山体背景被遮挡，人们熟悉的传统景观风貌也将受到严重的威胁。2.兰州城市天际线现状

兰州作为山水城市，其以滨水天际线为最优。驻足汉江两岸，可品味兰州不一样的天际轮廓线。

由南岸向北看去，兰州建筑密布。兰州承担的是经济与金融中心职能，商业比较发达，近些年新兴的长虹路商圈与传统的广场商圈和火车站商圈形成三个高层建筑集群，建筑高度呈不断上长趋势。从铁路桥头展示兰州美好未来的招贴画中可以窥见政丯府决策者对于兰州未来城市景观的畅想。这种畅想是和中国城市主流意识形态所崇尚的现代化模版如出一辙。摩天楼成了现代化的偶像和昭昭于世人的最大政绩。然而在这种急功近利的压力之下，人们普遍忽视现代化的真正内涵，即生活方式的现代化，生活质量的现代化，包括物质生活和精神世界。于是必然导致建成物间缺乏对话，平凡单调，视野压抑。这也是汉江北岸天际线的现状缩影。

由于是兰州古城风貌控制区，执行严格的建筑风格与高度控制，所以在滨河北岸没有高层建筑出现。只有在滨河以南的有高层建筑。所以站在汉江北岸极目南望，除了近景人工天际线之外还能看到远景由山脊组成的第二条天际线。在汉江北岸的视点上去观看，山、城、水和谐交融。

单就南岸而言，兰州的天际线也有着明显的对比。近景天际线的焦点在兰州白塔山的大屋顶上，附以左翼的大北门瓮城及右翼的夫人城城台亭阁，由城墙东西相连。建筑风格及色彩协调统一，是古朴之美；滨河北岸近年来发展较快，几许高楼点缀，城市的空间效果具有节奏感、整体性和延续性，景观与北岸迥然相异，有现代之美。连绵群山贯穿其后，将新区与老区有机相连。从感官上给人营造出一种开阔的视野。3.兰州城市天际线存在的一些问题

兰州北岸近年来沿着滨河大道所建的板式高层公寓，原本作为滨河景观的一部分，却并没有能够创造富有特色的滨水景观，反而阻断了城市的山水视廊，对兰州历史文化街区的空间造成致命打击。它所带来的经济效益是一次性的，买断性的；而只有基于城市特色的滨水城市梯级开发，才会最大限度的利用黄河的景观资源，是多次开发，循环经营。

曾几何时“天际轮廓线”在某些当政者和规划师的辞典里变成了高楼大厦和 １１

高低错落的代名词。仿佛一提到天机轮廓线，就要多么丰富多变，做到高低错落。仿佛多那么几栋高层建筑就可以丰富“天极轮廓线”。然而缺乏相互沟通的高层建筑，仅仅靠简单机械的排列，视觉体量上差距甚微，出现的节奏也相近，导致杂乱的同时，也会呈现出枯燥的感觉。

楼盘一味追求高密度发展，高层建筑在空间视线上连成一线后将后面的背景天际线完全挡住。如此密集的高层住宅小区在天际线上是个体量巨大的怪物，破坏力是相当惊人的。汉江黄河岸就是这样。兰州的高层板式住宅与旧区构成了怪异的空间关系，犹如是黄河上一堵巨大的混凝土墙，而非所谓“壮丽的对景”。视觉效果如何，民众自有公论。山水城市的重要内涵就是山-城-水所构成的宜人尺度关系。

在追求建筑高度或者说高层建筑所组成的轮廓线的同时，也忽视了对一些传统建筑的保护。兰州历史街区和会馆建筑大都集中在中山前街和中山后街之间的狭长地段以内，这一地段紧邻汉江北岸。兰州城墙、白塔山公园以及一些会馆建筑的拆除，说明了沿江大道及其沿街建筑的建设必然与传统建筑和街区的保护有直接的冲突。这是对城市文化底蕴的背弃。城市景观与城市形态植根于历史之中，离不开对于历史文化和传统城市特色的解读与继承，任何超越历史文脉的城市蓝图都只能是高谈阔论和幻想。

回观北岸这边，整个天际线的构图还是相当优美的。唯有的瑕疵就是以西、雁滩桥引桥两边的一片多层住宅，建筑过度密集，景观上无法通视；形式过于呆板，色彩上过于明亮，与古城风格不相协调。视觉上显得突兀，甚至破坏了连贯的背景山际线。

4.兰州城市天际线保护与塑造的建议 4.1 合理确定城市建设的布局

沿江两岸相关片区的城市设计方案应该经过严谨的论证与反复的推敲，对于各地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿化率等控制性指标的制定，必须严格控制。建筑应当有合适的相对宽度与间距，建筑之间相对宽度变化不要太跳跃，沿岸要避免突然出现大体量建筑，也不能过小。天际线的组成元素之间也应避免等高、等距的机械排列而造成城市天际轮廓的单调、呆板，缺乏特色。建筑物高度、间距以及体量上的韵律变化和方位上的特殊组合，都可以塑造独特的天际轮廓线形象。

4.2 合理确定建筑的风格与色彩

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天际线的变化的焦点主要集中在建筑物的屋顶部分。屋顶对整个天际线的影响最为显著。建筑可以通过富有特色的、丰富的、美观的屋顶形式，来提升城市天际线的可识别性。对于黄河城岸的建筑屋顶，从外部造型设计风格上要手法独特，不可千篇一律缺乏创意。楼体间色彩需相得益彰，要有美感和情趣性。在选择建筑群主题色调时要考虑城市的地域文化、人文特色以及民族传统等因素，让建筑色彩体现城市传统特色，与传统文化建筑色彩相协调。

必须加强对各类历史建筑的保护，在保持街区主体风貌与建筑特色不变的前提下，可对沿街质量较差的历史建筑立面进行修缮和局部改造。严格控制历史街区内新建建筑的高度、体量、尺度、建筑类型、材料、色彩等，使其与街区整体风貌相协调。兰州的建筑屋顶形式宜采用坡屋顶，建筑色彩则需要与古城的色彩协调统一。对于现有与古城风貌不相协调的建筑，须进行外观改造，以获得完整连贯统一的特色天际线。4.3 合理确定建筑高度与密度

优美的城市天际线应该具有丰富的层次，建筑物的高度由前景向背景逐渐增加，也就是通俗意义上的“阶梯效应”。高的建筑物处于视觉尽端，较为矮小的处于前景，以免产生视线屏蔽效应造成对后面层次的遮挡，同时也会营造出前景和背景两条生动活跃的天际线。

在建筑实体之间应当有适当的间隔，营造出虚实相间的韵律感。“虚”与“实”之间应有生动灵活的变化，二者的组合赋与城市天际线强烈的艺术效果。建筑物之间留出“虚”的部分，也即适当的空隙，将形成视线走廊和通风走廊，从而保证各层次间的相互渗透、相互贯通，做到“显山露水”。5.总结

高楼只是一种形态，它本身无法代表现代化的本质。兰州城楼活泼多样富于变化的特殊建筑形式与襄阳古城固若金汤的威严气势形成鲜明对比，才构成了兰州历史文化名城滨江景观的固有特色。虽然历史已经远去，城楼也消失殆尽，但是历史传承的城市特色和精神仍然为我们创造新的城市景观提供了可供借鉴的丰富经验。城市的建设是融现代与历史传统于一体，兼经济与文化双赢，创造一个经济健康、环境宜人、尺度和谐、山水城市天人合一的理想境界。这其中的文章大有可作。当政者和规划师需要基于城市未来的长远发展，基于对历史文化的尊重，结合地域特色及人文优势，使新建建筑与其所在城市空间和谐统一，最终 １３

形成特色各异的理想城市空间。城市规划应该持有长远的眼光。创造一个经济健康、环境宜人、尺度和谐、山水城市天人合一的理想境界。

六、中山路街道景观的历史沿革

兰州中山路街道景观是城市景观的框架，有人把城市街道景观比喻成城市景观的血管。在城市交通运输、购物、交往，都离不开城市街道景观。每个城镇由于所处地理位置及形成年代的不同，其街道格局也不同，或者在原有的基础上向四周发展，或者脱离老城在附近另辟新城，或者新旧城结合。但是，不论哪种形式的城市，其街道景观格局都反映着历史的发展过程，记载着重要历史事件和故事，生活在其中的人们在这些特殊的地点就会产生相应的联想，想的是这个城镇曾经发生的一切，可以说中山路街道记载着城市的历史，蕴涵城市的文化，并在此基础上形成兰州空间布局的特色，兰州街道景观格局反映了中山路的特色。

七、中山路街道景观空间环境的构成要素和特性

构成要素：兰州城镇街道景观的空间环境在构成上属于带型空间，是相对狭长的地形利用相关景观因素组织而成的空间景观；主要构成要素有：街道平面、纵横断面、垂直绿化透绿生态围墙、节点小品、环卫设施、广告、街灯、人流、周边环境绿化（植物）等，千姿百态的景观树与彩色花叶行道树成为兰州中山路一道靓丽风景。

1）中山路道景观道路，是交通线，又是流动风景线；街道本身是中山路街道景片的景界，又是联系中山路各个区域的“纽带”，是街道景观构成的第一要素，具有组织交通、分划空间界面、构成街道流动空间的框架。

2）节点中的环境艺术小品是中山路街道景观的各种地景设施，是具有艺术性、标志性的景观构筑物，如雕塑、路标、座椅、花坛等。应布置合理、精致美观，往往能起到画龙点睛的作用。

3）水景是自然生态景观的重要组成部分，中山路街道景观的水景常有喷泉、叠水泉、水池、景观水生态园（生态湿地）、生态沟溪等。水景观设计时应以节水为原则，充分利用水，或借水成景，或依水组景，作为景观生态设计的重要元素。

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4）绿化或种植设计是组织景观空间的重要手段，在中山路街道景观设计中，运用景观生态学进行规划和植物造景往往是很重要的理念，并能产生很好的景观生态效益和经济效益。

特性中山路街道景观空间隶属的带形景观空间，具有空间上的延展性、时间上的流动性、整体景观的协调统一与连续性。

5）空间上的延展性：指由于形态的狭长而产生的空间在某一方向上的延伸和展开的特性。中山路街道景观空间设计应充分运用带型空间的延展性和连续性，运用韵律、节奏、复合以及色块、光影等手法来进行创作，进行空间景观的组织，注重整体的把握，在统一的基础上寻求变化，如带状空间布置若干节点，并用绿色走廊加以串联，形成绿色的“项链”。

6）视觉与时间上的流动性：即指人们在不同的位置、视角或时间上有不同的景观感受，也就是步移景异的效果。根据视觉原理，通过空间串联在停留空间中，有一定的间隔规律。在中山路街道大约25m左右距离形成一个较为有序的节点，能使中山路街道景观有序地出现在视觉范围内，以利于空间景观的塑造。

7）整体景观的和谐性和连续性：街道景观是动态的景观，随着街道线型、坡度、走向的改变，人们对街道空间的印象亦会步移景异。好的中山路街道景观固然需要统一的风貌格调，一个和谐空间，人们在其间或快速而过，或漫步而行；同时也需要在25m左右的视距设置若干节点形成游憩空间以满足人们习惯和情感的需要，就像一曲完美的乐章需要了几处变调和高潮，变化丰富、趣味盎然是中山路街道景观的人性化特征，也是景观设计的魅力所在。

八、中山路街道景观空间设计中出现的误区

1.建设指导思想模式盲目克隆大城市，中山路建设过程中片面求大、求宽、求洋，热衷开大马路，往往造成街道尺度比例失调；同时割裂城乡之间在景观、居民活动空间方面的联系，使得居民和外来者失去对中山路关键性生活价值追求的体验。

2.肆意破坏当地重要的人文—自然历史景观要素。我国是一个多民族的国家，不同民族文化融合当地自然环境发展，形成了各具特色的中山路地方风格；我们在中山路的街道景观建设中应该设法使这些人文—自然历史景观要素暴露在城市人群面前，尤其让外来者能够有机会阅读这些历史素材。

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3.自然山水城的理念被忽略，中山路景观建设任意开山取石、自然河道任意裁弯取直，一些具有重要生态价值的湿地被夷平或者填平，联接城乡之间的一些天然绿色通道被人为开发不当而破坏，失去了作为永久生物栖息地和城市中残遗的自然保护地的功能和价值。

4.忽视节点设计，盲目照搬照抄。节点是中山路街道景观建设的一个重要组成部分，它包括：游憩广场、标志性建筑或构筑物和街道楔形绿地等，这些节点通常是城镇不同空间的结合点或控制点，是人们对中山路形象记忆的关键魅力所在。近年来中山路的景观节点设计已经受到公众的关注和政府的高度重视，但遗憾的是节点设计手法大都照搬大中城市的一些做法：不锈钢雕塑、大型喷泉、大理石或花岗石铺地、几何形规则图案，欧式游园……，与中山路文化底蕴和空间形态很不协调，丧失了中山路的地域特色和魅力。

5.街道绿地实施“一哄而上”，违反科学规律，绿地景观中“绿楔”、“绿廊” 与道路廊道带状空间结合不够紧密，未能消除道路廊道的车流、人流、噪声集中带来的不利影响，同时也影响中山路外部生物基因正常流入和内部生物基因正常流出，影响能量流和物质流的循环；植物配置未优先选择乡土树种，形成有地方特色的植物群落，盲目选用外来植物品种，只一味追求眼前效果，不考虑长远利益，未经引种驯化的外来植物品种因不适应当地生态环境而逐渐死亡，不但造成经济损失，而且影响绿化的整体效果。

九、兰州中山路发展改造原则

兰州中山路及其周边地区是最能体现兰州市传统文化风貌及山水城市特色的区域。也是城市的重要的景观中心、形象中心之一。与白塔山古建筑群、金城关旅游文化区仿古建筑群、碑林仿古建筑群及龙源、白马浪等景点遥遥相对。由于近20年的大规模建设，城市界面包含了城市各个发展时期的痕迹，承载着城市经济社会生活各方面的功能。

为了规范沿街建筑景观和户外广告设施的设置和管理，发挥城市户外广告景观在营造现代城市景观中的作用，使城市户外广告与城市整体环境二者和谐统一，有效配置公共景观资源，展现城市特色，结合兰州中山路街道特点，设计方案实施。

沿街建筑立面规划是城市景观的重要组成，必须按照协调、突出文化，展示特色的原则进行控制引导。

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户外广告设施的设计风格、造型、色调、体量、形式应当与单体建筑及周围景观相协调,并符合城市景观、消防、防火、环保、交通、园林绿化等方面法律法规和专业规范的要求。并根据城市的风貌、格局和区域功能，道路特点等统一规划，整体设计，分区控制，合理布局。

1、沿街建筑立面城市景观设计

城市快速路、主次干道沿街新建建筑或立面改建必须在规划设计、建筑设计中明确街景和立面方案。

建筑立面设计应整洁美观，以展示城市特有风采。在建筑立面设计户外广告、店招店牌、室外空调位置、阳台的设计形式等，形成和谐整体，并要求进行夜间泛光照明设计。沿街建筑采用技防措施。对于公共建筑，在重点地段要求对建筑立面、造型、色彩设计实行多方案比较。

在沿街、沿山、滨水地带要求建筑屋顶按照坡屋顶及其变形体进行屋面设计，从而美化建筑屋顶轮廓线及作为“第五立面”的建筑屋面，并应考虑与周边建筑的协调。建筑屋顶设置热水箱、冷却塔、电梯间等设备用房，宜进行建筑处理。太阳能热水器进行建筑形式美观处理。

沿主、次干道的建筑物其阳台封闭形式统一格式、色彩，统一建筑立面，应按统一式样，使用统一材料进行封闭。

新建建筑物外墙空调外机统一按规划设计指定的位置进行安装，建筑物外墙无设计指定位置已经安装的空调外机按街景要求统一设置挡板或统一安装空调外罩予以遮挡，空调冷凝水应接入统一安装的排水管道。空调托架应隐蔽装饰或采用防锈材料的装饰网罩，其外观与建筑物主体相协调。

城市主次干路两旁的建筑物其锅炉房、配电房、泵房、冷却塔、烟囱、垃圾道、污水处理系统等附属设施避免临路布置。

沿街主、次干道建筑的管道避免沿街外露，所有附墙的管、线、柜、箱设置整齐、清洁，结合建筑形式美观处理。

对于有特殊要求的地区：对沿黄河地段，除了需满足上述要求，还要从城市设计的角度要求考虑建筑天际轮廓线设计；对于在传统商业街进行建设的项目，在建筑高度、色彩、立面造型等方面，要求保持古城风貌与传统建筑特色。

沿主、次干道两侧建筑物立面应定期清洗更新。采用花岗石。

2、街景容貌设计

建（构）筑物容貌标准：

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（一）临街建筑物外墙上所安装的排气扇应高于地面2.2米；排油烟管道避免外露；

（二）主、次干道两侧临街建筑物前需要设置隔离设施的，采用透景或半透景的围墙或者绿篱、花坛（池）、栅栏、草坪等作为分界，高度不得超过1.6米，其造型、色调应与周围环境协调；并按技术规定要求与规划道路红线及用地边界保持一定距离设置；

（三）临街单位、商店的遮阳篷帐，按统一要求设置，统一定制，色彩应与主体协调。遮阳罩伸出部分其材料高档新颖，式样一致，外型要美观大方，色彩要与建筑主体协调。

在人行道上设置的画廊、报栏、交通标志、IC卡电话亭、果壳箱、供电配电箱、交通信箱、邮政箱（筒）、等专用设施，设置合理、标志明显，整洁、美观、安全牢固，不妨碍市容观瞻和行人通行。

新建的大、中型商场根据建筑规范设置相应的购物休闲集散广场，广场设置小品、绿化、休闲座椅、广场灯及夜景照明系统等配套设施，沿街的公共绿化带、广场、公共停车场，与主体建筑同步改造。

建筑物楼前广场、人行道及商场入口踏步铺设材质及形式要协调一致，并与绿化、小品等统一考虑。硬地铺设宜采用花岗石石材、广场砖、环保型透水砖等材料。

规划主干道两侧建筑物商场部分景观的设计及改造，注意建筑物整体比例协调：

a、商场首层采用大面积通透玻璃或大面积橱窗，入口为玻璃地弹门或感应门，安装防盗门、窗的，采用镂空横杆钢质卷帘门、窗式一致，其色彩与周围建筑相协调，防盗门、窗采用嵌入式的，不凸出墙面；

b、商场入口进行无障碍设计，人行道设盲道和标志物；

c、底部外墙实体部分与广场、人行道及建筑立面的协调，采用石材、金属材料、高级面砖等进行装饰处理。

3、户外广告设置控制

在道路两侧和道路路口设置户外广告设施,不妨碍安全视距、影响通行： 不利用交通标志、护栏等道路交通安全设施设置；与交通设施保持距离，不设置与交通标志的形状、图形、尺寸相类似的广告。

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不遮挡市政公共设施、交通信号、交通标志、标线，妨碍交通参与者安全视距和车辆、行人通行、妨碍无障碍设施使用；不占用道路或者跨越、延伸至道路（指机非车道）垂直上方空间；不附着于路灯杆、电力杆、电讯杆、电车动力杆、交通设施杆等道路附属设施；

不附着于立交桥、人行过街桥、铁路桥等各种桥梁；道路交叉口五十米范围内设置在10米以下的附着式广告、店招、店牌，不对交通标志和交通管制灯造成影响、干扰。

4、户外广告及店招店牌的设置管理

（一）原则上按该楼体《建设工程规划许可证》审定的建筑单体已设计的广告位置设置。

（一）繁华商业街24米以下建筑、高层建筑的裙房部分允许设置墙身广告，但广告应与整体建筑相协调；高层建筑墙身不得设置广告（除规划建设中已经预留广告位置外）；不得在建筑物主体层与层之间的窗间墙上设置。

（二）协调。

（三）设置在建筑物屋顶和设置平行于建筑物外墙的广告牌，牌面左右 广告牌其尺度面积应与建筑单体相协调、应与建筑设计风格相不得突出建筑物墙面外轮廓线，必须平行于建筑物外立面设置；在坡屋顶或屋顶造型独特的建筑物顶部不得设置户外广告；

（四）筑物顶部。

（六）设置贴附建筑物、构筑物实体墙面设置的广告、店招、店牌其厚度不得大于0.3米。

（七）广告牌、店招、店牌其底边离室外地面不得低于3米，如位于车行道上方，不得低于5.5米。

落地式广告按下列要求设置

（一）可于新区统一规划设置，二环以内的老城区原则上不再设置。在自有地块内发布自身广告，不应作落地立柱式的。

（二）道路两侧设置的大型单立柱式广告、广告牌下沿距地面高度不得小于12米。广告牌可设置两面或三面，单面面积不大于120平方米，广告牌间距不小于200米，快速路两侧广告牌间距不小于500米，道路交叉口附近的广告牌不得超过两面。设置垂直于建筑物外墙的广告牌；牌面的上端不得超出建筑物构 １９

（三）当落地式广告与行道树、步道灯、电话亭、电杆等的位置发生冲突时，广告位置应避让、调整。

（四）一些新建、拟建的城市道路在设计、施工时可预先考虑落地式广告的基础位置，以免道路建成后再二次开挖。

（五）应注意对市政设施及地下管网的保护，与桥梁等公用设施应按相关规范留足安全距离，如遇城市建设需要应无条件服从调整。

（六）落地式广告牌日常不得采用斜拉式的加固形式（除台风等特殊气候）；电源线不得架空设置，应埋地式接入。

5、店招、店牌设置

橱窗广告保证室内采光，通风及安全；窗口及开口处不设置广告牌； 户外广告设置与电力设施保持一定的安全距离；与有线电视、通讯等导线的净距离不小于0.5米；同时符合有关法规及规范要求；

严格保护园林绿地。

并避免光污染、噪声污染和遮挡日照等对居民生活造成的不利影响。指路牌、地名牌（三环以内）：可作医院、学校、派出所等公益设施及其他大型公建的指示，不设置商业广告；

公交站台：按现有位置设置，如遇站台位置变更，参照原审定的设计设置； 电子显示牌（屏）：不在道路交叉口或交通繁忙地段设置。

户外广告、店招、店牌防止支撑破坏视觉效果，对支撑架应进行隐蔽处理，并核实其风载与荷载等指标。

设置户外广告、店招、店牌设施符合户外设施的安全技术标准、管理标准和规范，保证户外广告设施设置的安全和牢固，且不超过建筑物设计荷载，有泄风压措施。建设和维护户外广告设施，遵守国家和本市有关安全生产的规定。设置牢固安全，充分考虑风、火、水、电、台风、雷暴、地震等自然、人为因素对安全的影响。

6、城市灯光夜景建设

城市灯光夜景的建设要与城市环境空间相一致，做到美观、整洁、使照明与自然夜空相和谐。

下列区域设置灯光夜景设施

（一）城市主、次干道两侧公共建（构）筑物。

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（二）车站、商业街（区）、会展中心、体育场（馆）、广场、绿地、公园、旅游景点及其他大型公共场所。

（三）城市标志性建（构）筑物，重点文物保护单位。

（四）主要景观河道、湖泊及沿岸地带。

（五）主、次干道两侧临街建筑物立面的招牌、橱窗、壁画、户外广告及其他装饰物应设置夜景灯光。

（六）大型桥梁、高架路等市政设施。灯光夜景的规划、设计、设置及亮化效果：

（一）户外广告、店招、店牌的照明装置不对周边环境产生视觉污染，照明应采用散射光或漫射光，不采用直射光，影响居民生活和身心健康；

（二）不影响天文观测、交通及航行安全；

（三）不破坏建（构）筑物、文物、绿化（遵循绿色照明和生态原则，不损伤绿化树木）、公共设施；

（四）不影响城市公用设施的正常使用和建（构）筑物的安全；

（五）不有碍市容观瞻和城市整体形象；

（六）灯光的强度、颜色不与特殊用途的灯光相似；

（七）体现区域功能、建（构）筑物造型特点和文化内涵，并与整体景观相协调；

（八）高层住宅应当在顶部设置夜景灯光；高层非住宅建（构）筑物进行外立面整体夜景灯光设置，设置霓虹灯或彩灯框线并配置射灯勾明建筑轮廓；采用“内光外透”等特殊技术手段，因楼、因材设置灯光，达到亮化效果；

（九）户外广告、标志、店招、单位门头、橱窗应采用霓虹灯、泛光灯、电子显示屏、灯箱等形式；采用霓虹灯、吸塑灯、衬托光源LED管等新型材料光源，做到白天美化，夜晚亮化。

（十）建筑物顶部设置的户外广告、标志、店招采用霓虹灯等通透、动感灯光设施，店堂迎街部分采用射灯照明；

（十一）公园、景区、景点、山体、河道、湖泊沿岸及桥梁的夜景灯光设置，充分体现名胜古迹风貌、山水环境特色，对其中的亭、台、楼、榭、阁、塔等建（构）物进行重点亮化处理。

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设计、安装景观灯光设施，采用新技术、新工艺、新材料、新光源、实行节能、绿色照明等环境保护措施，防止光污染，提高景观灯光设施的科技含量和文化品位。

夜景灯光设施所有原材料及工程安装质量符合国家规定，同时配备防水、防火、防风、防漏电、防爆等保护设施，保证设置牢固和使用安全，确保设施无好和功能良好。

城市道路照明设施规划、建设和改造计划纳入城市道路建设、改造规划，并与其同步改造。

高架路、立交桥、人行天桥应设置灯光装饰，并不影响交通安全。城市主要出入口的路灯设计应体现特色，成为标志性城市设施。不影响市政设施的日常维护。

设置于交通管制灯附近的广告不设有闪光、间歇、红色、绿色或黄色的照明，不成为交通管制灯的背景。

构成城市意象的要素一般分为五类，即道路、边沿、区域、节点和标志，道路作为第一构成要素往往是具有主导性的，其它环境构成要素都沿着它布置并且与它相联系。因而，街道在城市中绝不仅仅是连接两地的通道，在很大程度上还是人们公共生活的舞台，观光游客沿着街道观察了城市、认识了城市，当地的居民习惯性地在街道上活动并感受着街道及其周围环境，商业设施也大都布置于街道两侧，因此，从某种意义上来说，人们对城镇城市景观最直接的感受来自于城镇街道景观，街道是最能体现兰州中山路活力的窗口。但过快的城市化为城镇带来了许多非人性化问题：过境车辆的增多、交通废气和噪音、排水系统的改变和硬质路面对生态环境的影响等。因此引发本文对以上问题针对性措施的讨论。

十、中山路街道景观空间人性化设计理念

人是人类文明创造的主体，也是人类一切活动和发展围绕的核心，因此，尊重并满足人类生理的、心理的及精神上的各种需求，强调人与自然环境和谐共生，天人合一是“人性化设计”的焦点。中山路街道景观空间的人性化设计理念是：

1）在中山路街道景观的建设实施过程中，研究人的行为心理、知觉经验，注重“以人为本”的人文主义回归和对人性空间的重视，各种服务性设施的配置都要从中山路特有的以人为本、亲切宜人的空间尺度出发，强调邻里生活和城市生活的融合。

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2）运用系统、环境、园艺等科学手段，对中山路街道景观内部能量流、人流、物质流、信息流、价值流等景观元素进行改善和调整，达到保护人类健康，与自然系统和谐共生，保护人居环境的生态美，保持生物系统多样性，最终促进中山路带状空间中人与自然关系的持续协调发展。

现代中山路街道景观空间应该是既协调自然风景、人文环境与民俗风情，浸透着融合地理环境与天人合一的设计理念；又结合地形，节约用地；顺应气候条件，节约能源，注重环境生态及景观塑造；运用手工技艺、当地材料及地域独到的建造方式，形成自然朴实的建筑风格，体现了人与自然的和谐共生；强调人性化设计的具有多义的空间功能，各种服务性设施的配置从人的角度出发，满足人的心理和生理的要求，处处体现出“以人为本”的思想，具有尺度宜人的空间结构、形式丰富的景观序列和融合自然的景观空间，使人能够“乐在其中”，又能“过目不忘”，从而形成高品位、富有地方特色的中山路景观形象。

十一、中山路街道景观空间要素的人性化设计思路

1.路面景观的人性化设计

中山路街道除了承担重要的交通任务外，还从一个侧面代表着城市精神与形象。中山路街道景观根据道路的景观特性分为生态景观型、建筑景观型、非物质型。

传统中山路大多具有以人为本的、亲切宜人的尺度，其空间应具有序列性、模糊性、领域性，着意塑造街道两侧的凹凸角空间，形成“弹性空间”或者打造“边缘效应”，可以缓和人流与车流冲突，丰富街道空间层次。所谓“路从景出，景从路生”，街道空间及各个细部空间（接近人的尺度的区域和范围）尽可能的变化和丰富。

而目前的中山路建设，热衷于开大马路，设计人员不去研究道路两侧的建筑与道路断面的比例关系，凡事以“大”、“宽”为先，往往造成城镇街道尺度失调。大中城市有大中城市的尺度，中山路有中山路的尺度，中山路如果盲目照搬大中城市的尺度，按照大中城市的“体量”建设，显然是不合适的。即使要在中山路产生“大”的效果，也应小中见大才为上策。

在当代中山路街道设计中，我们应树立以人为本、天人合一的设计理念，注重突出中山路的空间环境特色和宜人的比例尺度，要与“城市设计”的理念和方法综合处理来进行设计创造。

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街道路面材料主要分为沥青类、混凝土类及合成高分子材料、混凝土砌块、木材、石材、砂土类天然材料，砖材、陶瓷类人工烧制材料。沥青类、混凝土类适合于车流量和人流量均较大的交通性街道，目前较为先进的是在改性沥青的基础上，人工脱色的彩色沥青。其主要作用、性能、施工工艺都与沥青相当，具有抗高低温、耐摩擦、使用寿命长等特性，不易产生剥离、开裂等路面破坏现象。色彩鲜艳、持久，同时具有很好的透水性，提高了雨水循环利用率，符合环保、人性化设计的要求。而生活性道路（步行街、风景园林道路、游览步道等）则多采用色彩鲜明、造型自由、性能多样，易营造欢快、华丽气氛的人工烧制砖材、陶瓷材料或观感自然亲切、质感舒适宜人的木材、石材、砂土类天然材料。

按路面材料及其做法还分为透水性和非透水性。中山路街道景观的人性化设计如有条件采用地表水“循环”设计理念，充分利用天然降水，使其作为水景创作的主要资源。对硬质路面，如主要道路为水泥铺面，利用地面坡度和设置雨水渗透口使雨水均匀地渗入地下；对半硬质路面要尽量采用可渗透性的材料，以形成渗透性路面，最大限度地让雨水自然均匀地渗入地下，形成良好的地表水系统循环，以保护当地的地下水资源。2.生态横断面的人性化设计

传统街道绿化的种植横断面一般沿街道侧石至街道红线依次遵循：缀花草坪、灌木丛、中层林、背景林的从低、中到高次序，林冠线也依次从低至高过渡。这几个层面的绿化往往较密，视线阻塞，且整条街道种植采用一种模式，缺乏节奏与变化，景观单调又乏味。

新型街道景观横断面拟将人行道融入街道绿化之中，在绿化中穿插蜿蜒、舒展前进，直至街道交叉口处才从绿化丛中穿出，与过街斑马线相接通过。同时在街道之纵断面绿化配合路段起伏变化，形成丰富的多层次空间。3.节点环境小品景观的人性化设计

小品是中山路街道景观空间构成中必不可缺的部分，人性化设计理念更应显示出小品时尚魅力的风格，让人赏心悦目，情景雕塑化能体现城镇文化底蕴与亘古历史积淀。它既具有实用价值，又具有精神功能。

中山路的魅力系其自身区别于其他中山路的个性特征，是中山路的生命力和影响力所在，中山路街道景观节点小品设计应以区域差异为立足点。我国地域差异明显，自然环境、区位条件、经济发展水平、文化背景、民风民俗等各方面的差异为各地中山路特色设计提供了丰富的素材。设计人员应善于从区域大背景中 ２４

去挖掘中山路街道景观节点小品的独特内涵和品位，把一些潜在的、最具有开发价值的特色，在设计中表现出来。

欧美各国，从历史上就对市镇广场和街道的节点环境小品十分重视，各色街道景观小品 “街具”与街道景观珠联璧合、相映生辉，形成了丰富的城市空间和多彩的人文环境，这也与其人文思想的发展有着密切的关系。如①注重艺术造型。街道两旁散立的历史名人、神圣动物等艺术雕塑极尽精美华贵，呈现着欧洲文艺复兴后浓厚的人文精神遗风；城市街道两旁的物件设施，如护栏、树围独具匠心的不同艺术特色，各臻奇妙。②造景色彩、造型宜人。城市大多泛现出灰白、淡黄、赭红、青绿等主色调，杂以其它各类奇花异卉，在艳阳、蓝天、白云的映衬下，令人赏心悦目；点缀其间的各类小景和留植的各种古木花卉，修剪成型，极富图形化的艺术表现力和人性化的亲和力，别有佳致。③国外的许多小品设施，独具人体工学和人类聚居学特性，如花坛、台阶、水池等，大多与坐凳、靠椅相结合，既清洁美观，又方便大众，是多功能座椅，在一些社区里，有的摆些石礅、石板。

也有设计“断壁残垣”，孩子们在其中可以尽兴玩耍；同时细部设计更加符合人体尺度的要求，且布置的位置、方式、数量更加考虑人们的行为心理需求特点，与人的关系更为密切，尤其应充分考虑老人、儿童、残疾人的生理特点和要求，符合人性化的需求。4.水景景观的人性化设计

由于人类有亲水的心理要求，在众多的景观设计中，“水”都作为重要的景观元素之一加以设计，中国传统文化中就有仁者乐山，智者乐水的说法。但是，纵观大多数的街道景观水景，多是利用水的流动直接设计水景，诸如喷泉、叠水、瀑布、水池等，缺乏中山路典型性，多是强调改造自然，即以人工环境取代自然环境，由此带来了对自然生态的破坏。近年来，人们逐渐认识到城市中自然要素的宝贵，因而寻求城市与自然、人工与自然山水生态环境的融合与呼应，在人与社会关系更加密切，人类空间活动尺度更为亲切，强调“以人为本”，人与自然和谐共生的中山路街道景观水景设计中更加注重利用自然的因素，运用水景旱做、景观水生态园（生态湿地）、生态溪沟等“半自然化”景观进行人性化水景设计。

景观水生态园（生态湿地）是根据植物在不同水环境下的生长特征与水动静、深浅的不同要求，进行科学配置而形成的景观水生态景观。由于水位的涨落，处于常水位与最高水位之间的区域，形成湿地景观。生态湿地在维持区域生态平衡 ２５

中具有良好的作用。首先，生态湿地有湿润气候、净化环境的功能；其次，生态湿地可产生很大的生物生产效能，植物在有机质形成过程中，不断吸收二氧化碳和有害气体，从而净化空气；另外，生态湿地堆积物具有很大的吸附能力，有助于净化水体；最后，生态湿地蕴藏着丰富的动植物资源，为实现生物多样性提供了多类型的环境。中山路街道景观水景中的景观水生态园（生态湿地）就是利用自然湿地或人工湿地，运用湿地生态学原理和湿地恢复技术，借鉴自然湿地生态系统的结构、特征、景观、生态过程进行规划设计、建设和管理的水景空间；是将保护和利用相统一的，融合自然、园林景观、历史文化等要素，具有生态、景观、游憩、科普教育和文化等多种功能的绿色人性化生态空间。它是人类亲水性在现代生活中的一种表现，是对传统园林水景的继承和拓展。

生态溪沟就是在景观规划中运用新型材料，在雨水管道系统设计中考虑雨水渗透，合理、充分利用雨水，涵养地下水源，营造人性化、可持续发展的水循环环境。目前比较流行的为常年充水性地面渗透溪（沟），溪（沟）中常年有水流动，水声潺潺，可种植水生、半水生植物，构成人造天然湿地植物群落；既减少了人工和外来资源（例如水、能量、等）的投入，符合环保要求，又成为吸引野生生物，特别是鸟类、昆虫（蝴蝶、蜻蜓、萤火虫等）和两栖动物（青蛙、龟、蟹等）的绿色源头，造就人性化、符合可持续发展要求的中山路街道水景景观。5.绿地植物造景的人性化设计

景观生态学要求景观要素如斑块、基质、廊道等合理规划，在数量和空间分布上分布合理，使信息流、物质流与能量流畅通，以符合人类可持续性发展的要求，使人类聚居环境质量不断改善，符合人性化的需求。

中山路街道绿地景观包括斑块、基质、廊道和边界。由于街道绿地景观是带状空间，其主要表现为廊道（绿色走廊）结合斑块（楔形绿地），表现形式为绿色走廊与街道廊道链接起来，在街道两边规划一定宽度与不同形态的植被带。通过绿色廊道把景观中各嵌块体连接起来，形成绿色联网，改善栖息地斑块之间的质地，减少动物穿越边界的阻力，以利于各嵌块体中小型动物沿廊道移动；同时将城市周边的清洁冷湿的空气引入城镇内部，改善空气质量。

中山路街道绿地景观人性化植物造景，涵盖植物群落学、环境园艺学、修复生态学等多学科，是经典植物造景（用乔、灌木、藤本、草本植物等素材，通过艺术手法，结合各种生态因子作用来创造景观，发挥植物本生的形体、线条、色 ２６

彩等方面的自然美感，与周围环境相协调，表达一定意境和功能的艺术空间）与景观生态学的融合。

提高植物配置水平，体现中山路地域人文特色，加强合理植物群落设计，提高生态效率，强调人与自然和谐，促进可持续性发展，主要从以下五个方面入手。

1）应该尽量保护中山路街道两侧原有的自然遗留地和自然植被，重建绿色廊道和生物暂息地，形成绿色生态网络，配置要符合自然发展规律，包括富于季相变化的人工植物群落和人工诱引的复合植物群落，做到搭配合理，共生共荣。

2）景观特色上要注意利用植物本身特征，如树形、花色、叶色、枝、果等，配合中山路当地的历史、文化特色，形成特定环境的景观效果；同时充分考虑树木的立体感和树形轮廓，通过里外错落的种植，及对曲折起伏的地形的合理应用，使林缘线、林冠线有高低起伏的变化韵律，形成景观的韵律美。

3）植物品种选用上，最大限度地选用地方植物造景，这有利于乡土特色保护和生物多样性的恢复，更是中山路地区文化和民族传统的体现；为丰富本地造景植物与植物景观，可有计划适当引进外来驯化树种或植被，但必须与当地气候、土壤相适应，形成乔灌草结合、层次丰富、配置合理的复合植物生态群落。

4）引入绿量概念，目前城市绿化中的绿地率、绿化覆盖率等指标往往不能真正体现出绿地的生态效益，提高立体三维绿量能大规模提高植物群落与外界物质流、能量流的交换效率，提高生态效益。中山路街道绿地景观人性化植物造景，应尽量选用叶面积大、叶片宽厚、光合效率高、三维绿量高的植物，增加绿地的叶面积指数，促进群落的光合效率，创造适宜的小气候环境，提高中山路居民与自然环境的连接感，改善生活质量。

5）加强植物群落自身更新、恢复的能力，美国著名生态学家奥德姆指出“人类应该用尽量少的自然能而足以对自然界产生巨大作用的模式和过程”，中山路街道绿地人性化配置，要努力把握中山路所在区域的地带性植物群落种类组成、结构特点和演替规律，改变植物配置的事后管理和末端管理为源头的管理，运用生物控制共生理论来调整和构建改善种植结构，提高植物群落自身的稳定性和抗逆性，如尽量利用绿地凋落和绿肥等土壤适应物，进行再循环和再利用，形成群落自肥的良性循环机制；在植物群落中为有益昆虫和两栖动物提供适宜的环境；实现城市绿地植物无公害控制；利用人工顶级群落和动态平衡演替理论，形成能参与自然界的演替，达到自然力平衡，稳定而优美的中山路自然景观等。

十二、中山路街道景观空间人性化设计的评价原则和评价体系

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在当代中山路街道景观空间人性化设计中，我们要注重突出中山路特有的自然风景、人文环境与民俗风情，尊重并满足当地居民生理、心理及精神上的各种需求，强调人与自然环境和谐共生、天人合一、可持续性发展，树立“以人为本”的理念。具体评价原则如下：

1）充分尊重、继承和保护历史的原则。城市的景观环境中那些具有历史意义的场所往往给人们留下较深刻的印象，也为城市建立独特的个性奠定了基础。中山路街道景观空间人性化设计要尊重历史、继承和保护历史遗产，认真研究中山路的发展史，做好调查研究工作，对中山路的历史演变、自然地理风貌、文化传统、居民心理、市民行为特征及价值取向等作出分析，并融入当代城市生活的新功能，形成新的中山路街道景观文化和城市风貌。

2）以整体观念有序组织创造景观序列的原则。中山路街道景观空间设计要以城市设计的理念来做指导，从城市总体出发，从规划一开始，就对道路、节点小品、水景、灯光、人、周边环境绿化（植物）等中山路景观空间构成要素进行统筹安排，与城市自然景色、历史文物有机联系在一起，把街道景观空间道路与环境作为一个景观整体加以考虑并做出一体化的设计，并利用当地材料、传统建筑符号，并融合社会、文化、展现地方自然风貌和风土人情，来达到景观空间设计的实用性、观赏性、地方性与艺术性的高度统一，充分展示中山路的整体形象与个性，体现人性化。

3）保护和节约自然资源可持续性发展的原则。随着城市的发展，环境也随之恶化，环境的恶化要求我们尽量保护和节约自然资本。中山路街道景观空间人性化设计要求我们一方面要满足人的需要，以提高人的生活水平为目标，另一方面要保护不可再生资源，尽量减少能源、土地、水、生物资源的使用，节水、节能，提高物质的循环使用率，维护生物本土性和多样性，保持能量流、人流、物质流、信息流、价值流的畅通，维护自然界本生的缓冲和调节功能，坚持自然资源与生态环境、经济环境和社会发展三者统一的可持续发展。

4）强调可适应性的原则。可适应性主要是强调人在城市中的主人翁地位。在中山路街道景观空间设计、建设和各种服务设施的配置过程中，都要从人的角度出发，适应人的各种生理和心理需求，根据人们的习惯、行为、性格、爱好进行空间选择，提供最佳的服务。如午间休息、等公共汽车座椅、电话亭、小卖点、夜间照明、香氛植物等。

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在分析中山路街道景观空间人性化设计的思路和原则基础上，提出初步调研体系指标，探讨中山路街道景观空间人性化设计的标准化和街景改造模式。

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第五篇：义乌市城市房屋拆迁管理办法

义乌市城市房屋拆迁管理办法

第一章 总

则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本办法。

第三条 本办法所称的城市规划区，是指城市市区、近郊区以及因在城市行政区域内城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围由市人民政府在依法编制的总体规划中划定。

第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第五条 本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第六条 义乌市建设局（以下统称房屋拆迁管理部门）对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。市人民政府有关部门和镇人民政府、街道办事处应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

第七条 拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章

拆迁管理

第八条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁。从事拆迁业务的单位应当按照国家和省的有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第九条 房屋拆迁按下列程序办理：

（一）拆迁范围红线经规划行政管理部门确定、公布，可进行拆迁调查、登记、资金预测。

（二）拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件：

1、建设项目批准文件；

2、建设用地规划许可证；

3、国有土地使用权批准文件；

4、拆迁计划和拆迁方案；

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；

6、房屋拆迁管理部门认为需提供的其它材料及证明文件。

前款第4项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排。第5项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的百分之八十确认，专户储存，拆迁人提供的安置用房可以折价计入；不足部分由拆迁人在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。全部或部分使用国有资金或国家融资实施拆迁补偿安置的，由财政部门出具资金落实情况证明。

（三）拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

全部或部分使用国有资金或国家融资的项目，需要委托拆迁的，应当以招投标方式确定被委托拆迁单位。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

（四）房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

（五）房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起5日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容予以公告。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传解释工作。

（六）拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

1、新建、扩建、改建房屋；

2、改变房屋和土地用途；

3、租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年，拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。

（七）拆迁单位应在拆迁地段公布由房屋拆迁管理部门提供，由被拆迁人选择的房屋评估机构名称、选择期限、评估时间以及签订拆迁协议及停水、停电时间等实施拆迁事宜的通知。

（八）按本办法第二十五条规定选择确定评估机构后，拆迁人与评估机构签订委托评估合同。

（九）房地产评估机构对被拆房屋及用于安置的房屋实施评估。

（十）被拆房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

（十一）拆迁单位与被拆迁人或承租人签订拆迁补偿安置协议；拆迁人应当自协议签订之日起15日内将协议报房屋拆迁管理部门备案。

1、协议应当载明补偿形式，货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补贴费、违约责任以及当事人认为需订立的其它条款。

2、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订补偿安置协议。、拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

4、拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。协议签订后，被拆迁人或承租人不得任意损坏房屋结构，不得拆除公有装置设备。如有损坏，应照价赔偿。

（十二）被拆迁人应在签订拆迁补偿安置协议后，在协议规定的搬迁期限内搬迁腾空。拆迁人应在经拆迁单位腾空验收合格后，在协议规定的期限内支付拆迁补偿资金。

（十三）拆除工作应在公告规定的拆迁期限内由拆迁单位组织拆房单位对房屋实施拆除。

第十条 拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由房屋拆迁管理部门予以公告。实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内予以答复。

第十一条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十二条 拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。

被拆迁人拒绝领取补偿资金的，由拆迁人办理提存公证后，按照前款规定执行。

第十三条 被拆迁或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十四条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出“补偿安置方案”，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：

（一）有产权纠纷的；

（二）产权人下落不明的；

（三）暂时无法确定产权人的。

房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十五条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。

第十六条 城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆除迁人给予补偿。原所有人需要扩建、改建的，其扩建、改建部分所需费用和材料由原所有人自行解决。

第十七条 对拆迁范围内的花木、绿地应尽可能保留。不能保留的应当按照国家和省的规定办理有关手续。

第十八条 尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，受让人应当提供本条例第九条第二款第5项规定的拆迁补偿安置资金证明，并经房屋拆迁管理部门的同意。原拆迁补偿安置协议载明的权利，义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。受让人不能履行原拆迁补偿协议的，转让人应当承担连带责任。

第十九条 拆迁补偿安置资金应全部用于房屋拆迁补偿、安置，不得挪作他用。

第二十条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

房屋拆迁的档案资料包括：

（一）拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件；

（二）拆迁计划和拆迁方案及其调查资料；

（三）拆迁补偿安置协议及其结算资料；

（四）其他与拆迁有关的档案资料。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十一条 拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、行政法规和本办法的规定给予合理补偿。

拆迁补偿、安置实行货币补偿或产权调换的方式，被拆迁人可以选择具体补偿方式，今后逐步过渡到货币补偿。

第二十二条 货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。

第二十三条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。具体按浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法实施。

房地产评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。本条及本办法第二十八条、第三十八条规定的评估所需费用由拆迁人承担。

第二十四条 被拆迁房屋的货币补偿基准价，由房屋拆迁管理部门会同价格、土地、规划等行政管理部门按照上一同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报市人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第二十五条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第二十六条 房屋拆迁管理部门应当成立由注册房地产估价师组成的房屋拆迁评估委员会，负责对评估机构进行技术指导和复估结果的复核鉴定。房屋拆迁评估技术委员会对原复核结果的鉴定结论可作为裁决的依据。

第二十七条 被拆迁人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复估，原评估机构应当在收到书面申请后10日内出具书面复估结果。

被拆迁人对复估结果仍有异议的，可以在收到复估结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请复核，由房屋拆迁管理部门组织房屋拆迁评估技术委员会复核并确定最终评估结果。

第二十八条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

安置用房的价格由评估被拆迁房屋的同一家房地产评估机构评估确定。

被拆迁房屋和安置用房的价格按照本办法规定的房地产市场评估价格确定。选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。

安置用房应当符合设计规范的要求，属于新建商品房的，交付前应当经综合验收合格。

第二十九条

被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。

（一）市区旧城改造中被拆迁地段用于同类商品房建设的，受让土地的开发商必须与出让土地方签订协议，明确规定原被拆迁地段的被拆迁人有以同等条件优先购买原地段同类商品房的权利。

（二）开发商必须于商品房公开销售前一个月登报公告通知原地段被拆迁人办理购房手续。

（三）原被拆迁地段被拆迁人要求购买的商品房价格须与其他购房户价格相同，开发商不得随意加价，购房合同条款也应与其他购房户相一致。

（四）如被拆迁地段被拆迁人未在公告通知的规定时间内未与开发商签订购房合同，即视为主动放弃优先购买商品房权利。

第三十条 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，经规划行政管理部门认定后，由拆迁人给予货币补偿，具体补偿标准由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

第三十一条 拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建或者给予货币补偿。

第三十二条 拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的（包括不成套房），承租人可以选择以下一种方式：

（一）对符合房改政策的承租人选择按照市区拆迁当年房改政策规定购房价购买的，购买后按房改房水平住宅补偿安置。公房底层为商业用房的，按水平商业用房安置，可与其上部住宅合并一处安置，或将底层商业用房扣除其上部住宅按规定标准分摊后剩余的底层建筑面积部分，按完全垂直产权的商业用房予以安置。

（二）承租人选择继续租用的，由拆迁人向被拆迁人提供安置用房，租赁关系继续保持，并由被拆迁人和承租人重新签订租赁合同。安置用房的价值按本办法第二十三条规定评估确定，安置用房的价值超过被拆房屋的货币补偿金额部分，在安置用房交付时由被拆迁人支付，安置用房价值少于被拆房屋的货币补偿金额部分，在承租人搬迁完毕后，由拆迁人支付给被拆迁人。

（三）承租人选择放弃承租，由被拆迁人给予承租人适当补偿。

直管公房承租人的拆迁安置补偿事宜由直管公房管理部门按本办法规定负责办理。

第三十三条 拆迁市区直管非住宅用房和各单位自管的非住宅用房，被拆迁人选择产权调换的，按本办法第二十八条规定办理。安置用房由原房屋承租人承租，租赁关系继续保持，双方重新签订租赁合同；被拆迁人选择货币补偿的，原租赁关系中止。被拆迁人应当将被拆迁房屋货币补偿金适当补偿给原承租人。租赁合同有约定的，从其约定。

第三十四条 拆迁落实私房政策换约续租住宅用房的，对被拆迁人的补偿安置按私有住房的规定办理。

对承租人的补偿安置按下列规定办理：

（一）承租人选择货币补偿，由拆迁人按第三十二条第（三）款规定补偿。

（二）承租人选择继续租用的，由拆迁人提供廉租房。

第三十五条 房管部门代管的房屋被拆迁的，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换，用于产权调换的房屋由原使用人使用，并仍由房管部门代管；原代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

第三十六条 对被拆迁人拥有完全垂直产权的住宅，其底层建筑面积（以未经分割的自然间计算）不少于20m2的，如被拆迁人选择产权调换的，可按完全垂直产权的住宅予以安置。

根据安置区规划确定的自然间面积标准，被拆迁房屋底层建筑面积超出前款限定的面积不足一间的安排一间，超出一间不足一间半的安排一间半，超出一间半不足二间的安排二间，超出二间以上的按实际面积予以安排。

本条第一款中被拆迁房屋底层建筑面积少于20m2的，实行货币补偿、水平产权调换或整宗拼建安置。

第三十七条 对被拆迁人拥有完全垂直产权的商业用房，其底层建筑面积（以未经分割的自然间计算）不少于20m2的，如被拆迁人选择产权调换的，可按完全垂直产权的商业用房予以安置。

根据安置区规划确定的自然间面积标准，被拆迁房屋底层建筑面积超出前款规定的面积不足一间的安排一间，超出一间不足一间半的安排一间半，超出一间半不足二间的安排二间，超出二间以上的按实际面积予以安排。凑半间的原有底层建筑面积不得少于一定的数额。

按本条第二款规定进行安置，若安置用房建筑面积少于被拆迁房屋建筑面积的，不足建筑面积部分按水平住宅予以安置或货币补偿。

被拆迁房屋自然间进深不足8米的，按实际面积计算；进深超过8米的，按8米计算，多余面积按住宅面积安置。对沿街山墙开店面房的，按山墙面长与开间宽计算面积予以安置。

本条第一款中被拆迁房屋底屋建筑面积少于20m2，实行货币补偿、水平产权调换或整宗拼建安置。

第三十八条 安置用房必须按规划要求进行建设，并按照本办法第二十八条规定结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

第三十九条 原自然间由于历史原因分割，且有合法产权的，经分割后的所有产权人共同申请，可按原自然间予以安置；分割后的所有产权人不共同申请的，实行水平产权调换或货币补偿。

第四十条 被拆迁人在同一拆迁范围内有多宗房屋一并拆迁的，若选择产权调换的，同类用途的房屋应合并一处安置。

第四十一条 经国有土地使用权出让的被拆迁房屋，因受拆迁影响，其安置房屋可在原被拆迁房屋的土地使用年限后作相应延长。

第四十二条 被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米（在同一城市规划区内有其它住宅房屋的合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不少于36平方米成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。

前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的当地城市居民，被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被迁入的户籍证和房屋所有权证或者其它合法房产凭证为依据确定。

对生活特殊困难人员的认定，应由被拆迁人提供市民政部门核发的有效证件，并由房屋拆迁管理部门予以公示。

第四十三条 按照本办法规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享受有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。

具体补偿标准由房屋拆迁管理部门会同国土资源、价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

第四十四条 拆迁住宅用房以期房安置被拆迁人或房屋承租人的，拆迁人应当与被拆迁人或房屋承租人在拆迁补偿安置协议中约定过渡期，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内将被拆迁人或房屋承租人安置完毕。

过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。

拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或房屋承租人应当在得到安置用房后的4个月内腾退周转用房。

第四十五条 拆迁住宅用房以期房安置被拆迁人或房屋承租人的，被拆迁人或房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁腾空交付拆除之月起到被安置后的4个月内支付被拆迁人或承租人临时安置补助费，具体标准由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

拆迁住宅用房以现房安置被拆迁人或房屋承租人的，被拆迁人或房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当支付4个月的临时安置补助费。

拆迁人超过拆迁补偿安置协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。

拆迁人提供周转用房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议约定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按本条第一款规定标准支付临时安置补助费。

第四十六条 拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人搬家补助费。具体标准由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行；

实行产权调换的被拆迁人或房屋承租人从临时周转房迁往安置用房时，应当再次按原补助标准支付搬家补助费。

第四十七条 拆迁人应当支付被拆迁人被拆迁房屋中原已装置使用的电话、电视的迁移费用。货币安置、现房安置的按一次计算。补偿标准由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

水、电设施补偿费的补偿标准，由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

第四十八条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，拆迁人应给予被拆迁人一次性经济补助。具体补助标准由房屋拆迁管理部门会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后执行。

第四十九条 被拆迁人凡在房屋拆迁管理部门规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并提前搬迁腾空完毕的，经拆迁单位验收合格后，拆迁人可按提前天数给予适当的搬迁奖励。

第五十条 被拆房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途、建筑面积以国土资源、规划行政管理部门提供的合法有效文件作为依据。

房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。

第五十一条 拆迁范围内的违法建筑和临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿，不作安置依据。

第五十二条 凡选择产权调换安置的被拆迁人，按照规定程序办理完毕相应手续后应自行持拆迁安置协议和相应的发票，在3个月内到房地产行政管理部门办理安置房的《房屋所有权证》，到国土资源行政管理部门办理《土地使用权证》，并按国家有关规定自行交纳相关税费。

第四章

法律责任

第五十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门按照有关法律、法规的规定予以行政处罚：

（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；

（二）以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的；

（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（五）擅自延长拆迁期限的；

（六）接受委托的拆迁单位违反规定转让拆迁业务的。

第五十四条 违反本条例规定，有下列行为之一，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担民事责任：

（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；

（二）以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证实施拆迁的；

（三）未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围、拆迁期限实施拆迁的。

第五十五条 房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门重新组织评估；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任；并由有关管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十六条 拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门给予警告，责令改正，并处以三万元以上十五万元以下的罚款：

（一）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的；

（二）违反第十四条第一款规定，补偿安置方案未经房屋拆迁管理部门审核同意而实施拆迁的；

（三）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的；

（四）转让建设项目，未按规定办理批准手续的。

第五十七条 有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予查处的；

（三）未按本条例规定发布拆迁公告的；

（四）房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；

（五）违反本条例规定作出拆迁裁决的；

（六）违反本条例规定实施强制拆迁的。因前款规定行为给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章

附 则

第五十八条 本办法所称完全垂直产权的房屋，是指产权人拥有房屋的底层直至顶层的全部产权，包括自然间未经分割的一层平房