第一篇：对农村信用社借名贷款问题的思考
对农村信用社借名贷款问题的思考www.xiexiebang.com 2007-11-19 00:00:00 来源：金融新网 作者：钟英生
目前农信社在办理贷款过程中出现大量借名贷款现象，不仅范围广，而且数额多，长此发展下去，会对农信社造成不利的影响。农信社主要经营的是贷款业务，在经营过程中上级联社出台了一系列规范的贷款管理规章制度，然而借名贷款产生的条件和原因何在，应采取什么有力的办法措施解决这一问题，笔者对此谈点自已粗浅的看法。
明确借名贷款的概念
所谓借名贷款，是指被立据人同意用款人利用自已的名字、自已的证件在信用社办理贷款手续，但本人未到信用社签字盖章，资金由用款人使用。借名贷款是一种违规贷款行为，它与冒名贷款、假名贷款、化名贷款既有相同点，又有区别。相同的是二者借款人都不是用款人，存在着根本区别主要表现为，一是主体不同。借名贷款的借款人是真实的，而冒名贷款、假名贷款及化名贷款的借款人是虚假的，是假冒他人名义或虚构借款人办理、骗取贷款的行为。二是客体不同。借名贷款所提供身份证明、信贷资料档案等是经借款人同意，由借款人提供的真实的情况，而冒名贷款、假名贷款及化名贷款的借款人提供身份证明、信贷资料档案是由用款人随意编造仿冒出的虚假证件。三是目的不同。借名贷款的出发点是一种善意的，其目的来自两个方面，其一信贷人员的目的是为了更多为信用社创造效益，更好方便客户，更快满足客户需要，其二客户确因生产经营急需，资金周转不灵所至，而冒名贷款、假名贷款及化名贷款是一种恶意的，多为信贷人员利欲熏心内外钩结作案。四是后果不同。借名贷款外部绝大多数是有物质保证，且农信社内部均落实了放贷第一、二责任人，贷款风险控制在极小的范围内，而冒名贷款其提供的一切手续均是伪造虚假的，真实用途不明，贷款风险性极大，产生的社会影响很坏。五是性质不同。借名贷款是违规行为，而冒名贷款、假名贷款及化名贷款是一种违法犯罪行为。因此，不能人为地将借名贷款与冒名贷款、假名贷款及化名贷款划为等号，用同样的办法对待和处理。
借名贷款产生的根源
借名贷款在现阶段农信社十分盛行，其产生的土壤条件不外乎如下几个方面。
（一）经营管理随意性
制度执行不到位
上级联社虽然建立、完善了信贷管理制度和加大了到期未收回贷款的追责力度，但仍出现大量的借名贷款，究其原因，还是管理随意性，制度执行不力。一是部分员工放松了对新制度的深入学习、深刻理解和认真贯彻，“制度落实年”活动只挂在嘴上，写在本上，贴在墙上，就是未落实在行动上，说一套，做一套，思想没有与时俱进，仍然按***惯、老套路、老办法、老经验管贷放贷，有的甚至我行我素，上有政策，下有对策。二是基层领导、职能管理部门出于财务的压力，从本位的、自身的、个人的、短期的利益出发，对在全员营销贷款过程中出现的片面追求即期效益的违规行为，熟视无睹，见多不怪，检查走过场，处罚缺力度，导致执行制度不到位。
（二）铺天盖地贷款营销
放贷人资格未审查
为了片面追求眼前效益，自上而下，一哄而起，不审资格，不顾制度、不讲原则、不择对象、不问风险，从领导到员工，从外勤到内勤，从后勤到前勤，个个都有权，人人都管贷，计划
到岗，任务到人，考核到位，铺天盖地搞倾销，普天大地搞违规，顶天立地驼处罚，欢天喜地收利息，惊天动地抓效益。这样，怂恿了一批违规人员，伤害了一些守法员工，危害了农信社的长期利益。
（三）沉重财务计划压力
倒逼贷款扩张营销
按政策规定，农村信用社支持的对象是农村、农业、农民，面对的是弱势产业、弱势群体，成本高、收益低，这是不争的事实。然而，自上而下没从实际出发，致使出现沉重财务计划压力，倒逼贷款扩张营销的怪现象，一方面上级联社下达过高的盈利计划，刚性的绩效挂钩考核，另一方面基层各社为了增收入、保工资，片面追求即期效益，硬性的收息任务，迫使询找息源，竞赛相盲目扩张贷款规模，有的闯红灯，踩着黄线走，化整为零，超权放款，为争夺客户资源，不顾制度规定，大开借名贷款之门，造成一户多头、多名、多处反复贷款。
（四）过多贷款审批环节
过少授权授信额度
按现行制度规定，一个客户借一笔贷款，从调查建档到贷委会审批发放，需要一个漫长而又复杂的过程，一是审批环节多。大额须经县、市、省层层报批，每一笔贷款往往是上级联社转来转去，部门压来压去，基层社跑来跑去，客户等来等去，最后贷款未批问题哪儿来哪儿去。二是报批手续复杂。每笔贷款既要纸质文本材料，又要电子档案材料，按现行信贷风险管理系统、贷款流程要求，一笔贷款要经过各个操作环节和多道电子指令，程序过于复杂，手续过于繁琐，加之贷委会人员难碰头，一笔贷款从调查到最后一道电子指令，时间遥遥无期，作为外部客户“时间就是金钱”，耽误了时间就错过了商机，作为内部员工“远水救不了近渴”，没满足客户需要就等于赶走了客户，所以部分信贷人员只好简程序，省环节，在自身的权限之内甘愿冒险当第一责任人为客户化整为零或借名贷款。三是办理抵押手续难。超过一定额度的贷款需办抵押手提续，合规有效抵押不仅要办理它项权证手续，还要由客户交纳一定的费用，农户能作抵押的只有房屋，而在农村有99%以上没办房产证，为迎合客户的心理，方便农户需要，少数信贷人员于规章制度而不顾，利用其亲戚朋友的名义为其一人贷款数笔。
（五）残缺客户信息采录
失真误导信贷档案
借名贷款的大量出现，有很大程度与基层社信贷管理工作不扎实、不到位密切相关。一是残缺客户信息采集。一方面上级下达客户信息采集任务要求高逼得紧；另一方面基层社时间短、范围广，工作不到位，致使信息采录不全面。二是失真误导信贷档案。不全面的客户信息采录自然带来信贷系统存入的信贷档案资料库失真，导致放款没有可靠依据，借名贷款盛行。
三、消除借名贷款的举措
通过分析借名贷款形成的原因，不难看出，大部分借名贷款与员工习惯性、盲目性有关，很多人初始是不自觉的，但随着时间的推移，事情的发展，被动违规没有及时纠正和处理，就形成习惯性违规，其结果是由违规量变朝违法质变的方向发展。因此，治理借名贷款既要从完善制度，强化教育，规范行为入手，又要加大制度的执行和违规处罚力度。
（一）完善规章制度
细化工作流程
一是要一切从基层信用社经营管理工作实际出发，制订和完善有利于业务经营发展的规章制度，规章制度的制订要简便易行，具有适用性、指导性，可操作性及执行力，切忌罚不责众规章。管理应围绕经营转，对制约业务经营发展的制度应尽快地废除，对有利于促进业务经营发展的规章制度，应与时俱进地加以修改和完善。二是要细化信贷业务工作操作流程，应分不同的信贷业务项目、工作环节、操作程序等加以规范化，严格操守。
（二）加强制度教育
规范操作行为
从过去的借名贷款看，其主要原因是制度观念淡化，规范操作意识差，因此，一是加强教育。要在完善规章制度的基础上，加强对制度的学习、理解熟悉，并落实好制度，要克服重玩乐轻学习，重经营轻管理，重形式轻实效，重眼前轻长远等思想倾向，要采取灌输式方法强化教育，通过案例分析、警备示教育，来增进对制度的理解，坚持以考促学，以学促用，用制度管人管事。二是规范行为。其一要规范员工的思想行为。因为思想指导行动，有什么样的思想就有什么样的言行，要通过企业文化、制度文化建设来武装员工的思想，让员工自觉遵守职业情操。其二要规范员工操作行为。用制度规范、约束员工行为，加大违规查处力度，对恶意串通发放借名贷款造成信贷资金损失的要予以打击，杀一儆百，只有这样，借名贷款才能得到有效遏制。
（三）坚持基础抓起
严格规范管理
一是加强客户信息采集，完善信贷网络系统。要及时加强客户信息采集、补登工作。客户信息采集是信贷管理的基础工作，也是农信社发放贷款的重要依据，尤其是客户基本情况表中的年收入、户主、家庭成员等栏目所规定的要素应填写齐全、录入准确、收集完整。要通过公安、工商信息导入，对过去采集不完善、不详细、不系统、不全面的做好信息补录建档工作，做到姓名、地址和身份证号真实可靠。同时完善信贷风险防范网络系统，建立客户信息数据资源资料库，实现系统内信息资源共享，为发放每一笔贷款提供可靠依据。二是推行户主实名贷款制，严把客户准入关。严格客户贷款主体资格审查，要以公安印发的户口簿确定的户主、工商局登记的私营业主和企业法人实名贷款。坚持“一户一档，一户一主，属地办理”的原则，农户，个体工商户、企业等，农信社只与户主建立信贷往来关系，真正从源头上防止多头、借名、交叉和跨地区贷款。三是适时贷款合理定价，按照统一价格放贷。农信社要以县为单位确定资金价格，并严格执行到位，对系统内擅自以降低利率为手段，互挖墙脚，跨区放款的要严防查处。
（四）把握关键环节
建立约束机制
一是严把资格审查关，建立信贷员准入机制。为了防范道德风险，其一健全信贷人员资格审查机制。对“十种人”和有违规贷款前科的取消放款资格，对有放贷资格的发给证书，坚持持证放贷，坚决杜绝人人放贷款，个个搞营销的作法。其二推行信贷人员技术等级机制。按技术等级高与低，确定其放款额度的多与少，信贷员技术等级的升降依据其发放贷款的风险而变动，与其经济待遇挂钩。二是严把贷款出口关，建立贷款分级负责机制。小额农贷由信用社按包村村信贷员逐户调查摸底，信用社集中评级等操作程序核发《贷款证》，由营业室柜面凭“两证一章”发放；大额贷款由信用社调查、审定、报批，按大额贷款操作流程落实放贷及管理责任；对中小企业贷款一律由联社定点投放，并落实责任；对内部员工及家属贷
款一律由联社审批后在营业部一个口子发放。三是严把内、外监控关，建立贷款监督约束机制。对内，其一实行所有新增贷款定期交叉函证，及时发现问题，及时整改处理。其二对辖内贷款定期公开到村头、垸尾及社区。对外，采取设立举报箱，聘请社会监督员及发出征求意见书等方式加强社会监督。四是严把人事调配关，建立轮岗、休假和干部交流机制。严格审计监督，实行审计关口前移，坚持“先移交、后离岗、先审计、后上岗”的原则，将借名贷款消灭在萌芽状态。
（五）减少审批环节
提高工作质效
一是减少审批环节。省、市、县联社要树立科学的发展观，应用发展的办法解决前进中的系列问题。既要站在防范风险的角度，又要立足于为基层服务从实际出发，简化贷款审批和操作程序，及时审贷，尽快批复，最大限度地提高办事效率。二是合理授权授信。要适当放宽基层社贷款限额，其一放宽贷款限额。尤其是对边远山区，交通不便，贷款管理较好的信用联社应原则性与灵活性相结合，加大授权授信额度，以缩短放款时间和方便客户需要，减少员工善意违规。其二放宽信用放款额度。对经营效益好，信用程度高的 “黄金”客户和优质客户的信用贷款额度放宽至50万元左右，最大限度留住客户和扩大市场占有率。三是增强风险意识。尤其是基层社员工要牢固树立经营风险防范意识，在贷款的问题上，既要克服“皇帝的女儿不愁嫁”怕驼责任、保守惜贷思想，又要摒弃“嫁出的女儿泼出去的水”的重放轻收、粗放经营观念，要按照“物权法”扩大抵押物范围，依规依法办理抵押，基层信用社要主动做好没有房地产证客户工作，及时办理房地产证手续。
（六）区别不同情况
实行责任追究
借名贷款的产生的原因很多，但主要有外因和内因两个方面，外因是来自上级过紧的贷款授权机制和超大利润计划高压，内因是出自员工世俗经验管理习性及较差自我约束能力。借名贷款是一种违规行为，也是信贷的一项风险源，必须严厉制止，但应与冒名贷款严格区别开来，对借名贷款的处理，应一分为二，区别过去和今后不同情况，一是对过去的借名贷款要坚持自查自报从轻检查举报从重，正常运转从轻形成风险从重的原则。其一全面清理，认定建档。对现有存量贷款在自查自报、全面清理清查的基础上，将现有存量贷款全面认定，逐笔定性，介定出属违规或非违规，分社逐人建立借名贷款明细电子监测台账，逐笔落实责任人和清收责任人，做到不漏笔、不漏户；其二区别情况，作出处理。对已落实第一、二责任人的，实行谁放谁收。其中对已形成风险的责成限期清收，对无风险、能正常经营转的贷款实行到期清收，对已形成损失的实行赔偿。二是要针对借名贷款制订完善制度，作出明确规定，凡今后再次出现的例似情况，要从紧、从快、从严、从重追究，坚决杜绝借名贷款风险源头。
从近年来各地农村信用社陆续暴露出来的案件看，借名贷款已成为个人贷款最大的风险隐患。所谓借名贷款是指立据人同意用款人利用自己的名字、证件办理贷款手续，资金由用款人使用。它既规避了贷款的管理，掩盖了信贷资产的真实性，又存在着严重的信贷风险隐患。借名贷款是一种违规行为，其危害性极大。它也是农村信用社特有的“产物”，如果不加强管理，杜绝这种违规贷款的产生，势必影响农村信用社正常的经营活动，制约农村信用社的进一步发展。因此借名贷款一定要引起农村信用社的高度重视。
借名贷款的发生有多种内外因素。从外部因素分析，因为信息不对称等原因，借名贷款是无法完全杜绝的。从内部因素分析，如农村信用社信贷人员放弃原则，明知系借名贷款而
为其办理借贷手续，或为了回避审批权限限制和逃避上级监管，纵容和指使借款人采取借名手段违规取得贷款。由农村信用社内部因素产生的借名贷款，信贷风险更大，极易引发经济案件。
无论是降低经营风险，还是防范经济案件的发生，借名贷款总是有百弊而无一利。因此，各地农村信用社要及时发现和有效处置已发放借名贷款的风险，不断完善信贷管理操作流程，切实遏制违规发放贷款行为，有效防范金融风险和案件发生。为了有效防范因内部管理原因造成借名贷款的产生，农村信用社应加强对借名贷款的管理和重视。切不可掉以轻心。
加强信贷人员队伍建设。农村信用社要定期开展个人职业道德修养、业务知识培训，加强信贷人员的道德品格、业务水平，防范职业风险、道德风险、法纪风险，全面提高信贷管理人员的整体素质和经营管理能力，从源头上扼制信贷人员道德风险的发生。
进一步完善贷款发放程序。主要是科学划分调查岗、审查岗、审批岗的不同职能，加强不同岗位之间的监督和制约，避免贷款发放一人说了算的现象。另外，在柜台办理贷款手续时，临柜人员也要发挥相应的监督职能，严格按操作程序发放贷款。
强化贷款责任的追究力度。对发放借名贷款的信贷人员与管理人员，按照违规的事实和风险状况，落实责任追究制度，从制度层面确保今后不再发放此类贷款。在对信贷人员的责任认定上：各级农村合作金融机构管理部门及信用联社的对账中心在对基层信用社贷款检查时，首先要查阅有关信贷档案及相关数据，再由信贷人员陈述，对出现的借款人不是实际用款人的贷款，且又是同一用款人而借款人两户以上的，管理部门即可认定为借名贷款。如果信贷人员不服，由其本人提供证据证明，管理部门根据证据的有效性，给予界定不是借名贷款。对责任人的认定应以贷款审批书上签字为依据，承担相应的责任。分二种情况进行责任认定：一种是一手清贷款。信贷经办人员负70%、审查人员负20%、主管领导（审批人员）负10%。另一种是超权限审批贷款。信贷经办人员负30%、审查人员负20%、主管领导（审批人员）负50%。在对信贷人员发放已界定的借名贷款，应采取以下办法作相应的处罚。首先是经济处罚：对逾期贷款额50万元以内的，按逾期贷款额20%扣罚；对逾期贷款额50—100万元的，按逾期贷款额10%扣罚；对逾期贷款额100万以上的，按逾期贷款额5%扣罚。其次是行政处罚：对逾期贷款额50万元以内的，予以适当处分；对逾期贷款额50—100万元的，予以免职，调离信贷岗位并以记大过以下处分；对逾期贷款额100万元以上的，予以免职，调离信贷岗位处并以记大过至开除处分。
拓宽信息搜集的渠道。农村合作金融机构管理部门除开展信贷检查、联社贷款对账中心发现借名贷款外，还要发动基层信用社员工积极举报，公布举报方法，允许匿名举报，推行有奖举报，管理部门对举报员工实行保密和奖励制度，形成一种舆论监督的氛围，切实杜绝借名贷款的产生。
江苏宝应农村信用合作联社：陈连华
邮编：225800
尤溪法院：反映农村信用社小额农业贷款借名多的原因及对策
作者： 张明芳
发布时间： 2002-12-31 11:36:04
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中国法院网12月31日讯
目前，尤溪法院在审理农村信用社小额借款合同纠纷150个案件中，有近三分之一的借款是借名贷款。造成借名贷款多的原因主要有：一是农民的法律意思不强，认为借一名给亲戚、朋友借款，没有什么大不了的事。殊不知自己是合同的当事人，要承担还款责任。二是农村信用社发放的农业借款金额有限，一般一人只能借500元以内。一旦农民要作一点事情，借500元是不够的，这样就出现借他人名义借款。三是信贷员责任心不强，对借款人没有认真审查，盲目发放贷款。四是农村信用社内部责任管理制度不健全，对发放借名贷款的信贷员，没有制定出相应的处罚措施，以致对信贷员没有约束机制。
借名贷款害处之多。一旦实际用款人还不了款，合同上的借款人就会与实际用款人互相推卸还款责任，有的实际用款人甚至会矢口否认其借款的事实，这样就有可能造成社会不安定因素。因此，为防止借名贷款案件的发生，应当采取以下对策：一是提高农民的法律意思，让农民懂得借名贷款责任重大；二是农村金融部门要健全内部管理机制，完善信贷员责任制度；三是增强信贷风险意思，提高信贷员的责任心；四是法院加强对这类案件的审理，并作好宣传工作，以案释法，扩大社会效果。
冒借名贷款的表征分析引发的思考
[日期：2006-11-02] 来源：信合街 作者：浙江省仙居县大战乡农村信用合作社 王均文 朱建业陈平
问题的提出
所谓冒借名贷款是指实际需求贷款的人因各种原因，自己不能通过正常程序在农村信用社取得贷款，从而采取假借他人名义在农村信用社获取的非法贷款。“冒借名贷款”不仅模糊了信贷资产质量，而且当前信用社的大部分不良贷款都是冒借名贷款有关联。本文从冒借名贷款的表征入手，谈几点思考：
冒借名贷款的形式与特点
（一）冒借名贷款的形式
从近年信用社发生的冒借名贷款实例来看，信用社“冒借名贷款”主要有三种形式：
1、以他人名义贷款，资金供自己使用。就是以他人之名为借款人，本人为借款担保人或保证人，借来的贷款为本人支配和使用的行为。
2、信贷员与农户私下协商，以农户名义向信用社申请贷款，继而转交给实际用款人使用，从中谋取利益。
3、“做假”性质的“冒名贷款”。一些信用社采用“冒名贷款”形式增贷收息，达到完成任务、拿到绩效工资的目的。这种“冒名贷款”一般是社主任和信贷员共同参与做假。
（二）冒借名贷款的特点
1、隐蔽性。冒借名贷款主要是信贷人员参与作案，由于他们熟悉信贷业务，洞悉信贷制度及管理中的薄弱环节，所以作案手段隐蔽，不易及时发觉。
2、违法性。最高人民法院、最高人民检察院《关于当前办理经济犯罪案件中具体应用法律的若干问题的解答（施行）》中规定：银行、信用社人员利用职务上的便利，冒名贷款给个人使用，或者偷支储户存款的，均属于私自动用库款，其金额达到追究贪污罪刑事责任的数量，挪用时间虽未超过六个月的，应以贪污罪论处。
3、危害性。由于冒借名贷款借款人不是贷款真正的使用人，所以往往是用款的人不办据、办据的人不用款，极易导致经济纠纷，造成信用社信贷资金损失。
冒借名贷款的危害及产生的原因
（一）冒借名贷款的危害
1、降低了信贷资产质量。冒借名贷款立据承债人和贷款使用人相分离，权利和义务不对等，贷款到期后实际用款人往往不履行还款义务；甚至以自己不是贷款合同明确的借款人为由推卸还款责任。据调查，冒借名贷款的收回率一般在60%以下，而且大部分会引起贷款纠纷，给农村信用社信贷资产质量造成严重不利影响。
2、损毁农村信用社形象。冒借名贷款往往出现信贷人员利用手中职权违反信贷纪律，以贷谋私，贷款据为己有，供自己挥霍，严重影响信用社的社会形象。
3、直接给信用社造成损失。冒借名贷款往往是农村信用社员工与用款人互相串通、内外勾结的结果，农户在得知被冒借名后可能会采取法律的形式保护自己，向农村信用社提出民事索赔，从而给信用社造成损失。
（二）冒借名贷款产生的原因
1、部分员工缺乏法规法纪意识，对自已的行为不能自控。近些年一些信用社在配备信贷员时一味注重年轻化、业务素质，轻视思想品质行为的考察；在经营中重视业务的开拓，放松对信贷人员的职业道德和法律、法规教育，造成部分员工思想素质和职业道德素质低下，法制观念淡薄。
2、信贷操作不规范，对冒借名贷款的互控不到位。冒借名贷款主要是不遵循基本信贷制度
和信贷管理程序，缺少必要的约束所致。如：推行农户小额信用贷款之时，实行包片信贷员制度，基本上是一个信贷人员管理多个村农户评级、授信、发证和贷款证年检工作，由于是单人操作，缺乏必要约束和监督，双人监督不到位，及易产生了冒借名贷款。
3、约束机制不健全，对冒借名贷款监控不到位。一方面，内部约束机制不完善，责任追究不过硬。当认定冒借名贷款责任时,过错往往都是经办信贷员的,审批管理者基本没有责任。另一方面，缺乏有效的外部监督机制。对于到期没有收回的贷款，没有实行交叉催收、公告催收，小额贷款以村为单位公示催收等外部约束机制，导致冒借名贷款不容易被发现。三是临柜人员监督空缺泛力。四是基层社主任对信贷审批有权而无责。
4、农村信用社管理体制处于改革和动荡之中，尤其当前许多各级管理层领导执政思想不正，在其位不谋其政，权力利益一手抓，责任与已全无关。这在相当程度上造成信贷人员队伍的思想混乱和不稳定，助长了短期行为，加大了信贷人员的职业道德风险，增加信贷职务犯罪的隐患。
借名、假名、冒名贷款，即我们通常所说的“三名贷款”，对农村信用社的改革及以后的健康发展产生了极为不利的影响。作为一名农村信贷战线上的新兵，在平时的贷款“三查”以及不良清收的过程中，通过自己与客户的深入沟通以及细致观察，我认为，“三名贷款”其滋生的土壤条件不外乎如下几个方面。
首先，信贷管理意识不强，内控制度执行力不够。部分信贷员放松了对贷款新规的深入学习、深刻理解和认真贯彻，“内控与案防”只挂在嘴上，纸上谈兵而未落实在行动上，思想没有与时俱进，仍然按过去那一套***惯、老经验管贷放贷，有的甚至我行我素，上有政策，下有对策，对上级行社的信贷政策熟视无睹，殊不知这种违规放贷行为已然严重破坏了国家金融秩序，对“三名贷款”的严重社会危害性更是不以为然。
其次，农户不具备合法有效的抵押物，而无法获得较高的授信额度，为迎合客户的心理，满足客户的大额信贷资金需求，就出现少数信贷人员置规章制度而不顾，利用其亲戚朋友的名义或冒他人名为其一人发放多笔贷款，形成贷款“垒大户”，一旦该客户经营出现问题，资金链断裂而难以偿还到期贷款，势必造成连锁反应，牵一发而动全身，由此可见，借冒名贷款就是一种犯罪的说法不无道理。
另外，片面追求完成收息任务，一味盲目强调贷款营销，也是造成“三名贷款”大量出现的原因所在。网点负责人，信贷员的绩效直接与贷款收息挂钩考核，年初上级行社下达各项指标、收息任务后，有的基层行社为了争面子、保收入，片面追求即期效益，盲目扩张贷款规模，一味强调贷款营销，甚至闯红灯，踩黄线，超权放款，为争夺客户资源，弃国家信贷政策于不顾，大开“三名贷款”之门，这就给那些对大额信贷资金需求而自身又不具备相应申贷条件的客户提供了借冒名贷款的机会。
再者，信贷考核力度松弛，信贷员道德风险直接导致“三名贷款”的大量出现。众所周知，以前的农村信用社缺乏科学严谨的考核办法，信贷发放任务艰巨，而旧贷回收的奖励甚至责任贷款的逾期考核都没有明确的考核机制，这就直接导致了部分道德意志薄弱的信贷员在思想上开小差，大开信贷不正之风，利用为客户发放“三名贷款”从中渔利，有的甚至直接与客户相互勾结，侵吞单位资产，在损害存款人利益的同时，更加严重损害了农村信用社的社会形象，将农信社置于生死存亡的危险境地。
最后，贷前调查不到位，客户信息采集不完整，是造成“三名贷款”的直接原因。“三名贷款”的大量出现，很大程度上与信贷管理工作不扎实，贷款“三查”制度执行不到位密切相关。办公室放贷以及电话收贷等过去信贷管理上的陋习仍根深蒂固的在一些信贷员意识中，不下一线，不入基层，贷前调查不尽职，信息采录不全面，且往往被一些客户提供的失真信息所误导，被虚假身份信息所蒙蔽，导致贷款发放没有可靠依据，“三名贷款”盛行也就在所难免了。
第二篇：借名买房问题汇总
“借名买房”若干问题法律分析
【概念】
“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。【原因】
规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。【风险】
虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说：
1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；
2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；
3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；
4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；
5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。
另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。【借名买房之若干法律问题】
一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力
我 国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同 法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前 提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：
1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。
借 名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困 难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。
在 司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民 生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家 对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初 衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并 登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
在 北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经 济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交 付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优 惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的 买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格 上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无 效合同。
但 若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市 高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用 住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一 审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”
“刘 金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金 丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此 外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明 的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市 交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。
“张 x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经 济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可 以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至 张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。
2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房
对 于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适 用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务 院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。
否 定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若 干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为 房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归 其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。
但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。
3、为规避信贷政策而借名买房
规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。
北 京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2010）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购 买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请 求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉 争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方 所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据 效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款 比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行 为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。
4、借名购买单位自建房、集资房、团购房
此 类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及 各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。
“国 子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经 双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真 实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违 反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。
山 东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25 日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的 购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手 续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当 继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。
5、房改房
对 于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国 家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行 办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。
“于 长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉 房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的 证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方 借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。
二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据
《物 权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味 着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。
依 照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事 人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第 17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产 登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。” 因 此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有 人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明 其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人 基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。
“张 某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合 同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存 在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。
天 津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷 款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物 权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人 的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二 原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。
三、举证责任及法院如何认定
基 于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应信赖其为真实的，但根据我国《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依 据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。实际 购房人欲主张该房屋归其所有，有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资，若不能证明，则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。
“恒 震鼎与陆玉妹所有权确认纠纷”二审案（案号：（2014）沪二中民二（民）终字第81号），二审法院认为：本案中，系争房屋虽登记在恒建德名下，但根据陆 玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言，原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人，并无不当。恒震鼎 上诉认为不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人，因未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实，故本院对此无法采信。“董 书生与董书仲所有权确认纠纷”二审案（案号：（2013）二中民终字第16735号）。二审法院认为：诉争房屋原系公有住宅房屋，登记于董书仲名下。现董 书生提起确权诉讼，以诉争房屋实际承租人为其母黄桂兰、其系以董书仲的名义购买涉案房屋为由，要求确认诉争房屋归其所有。对此，董书生应就此承担必要的举 证责任。根据双方当事人陈述，董书仲并不否认其母黄桂兰对诉争房屋享有一定权益，董书生与董书仲亦均认可房改购房过程中的购房款系由董书生交纳，但仅凭此 出资的事实，尚难以证明董书仲与董书生之间存在借名买房关系。
（一）法院如何认定是否存在借名买房合意：
1、双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即 可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性，难以举证，但如果双方承认有借名合意亦可。
2、借名购房的原因是否符合常理。甘于冒风险而借名买房，必定有其原因：或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格、或规避信贷税收政策、或隐藏财产等。符合常理的借名动机，往往具有很强证明力。
3、关于房屋实际使用和产权证持有情况。这一点至关重要，在实际中房屋由谁使用、产权证由谁保管亦能在相当程度上反映出是否存在借名买房关系。房屋由借名人实 际使用，被借名人尚可主张租赁、借用，但房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交付他人，如果声称是由他人保管有违常理。
4、房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理，房贷由谁偿还。通常情况下，购房入户管理手续如房屋契税、按揭还贷、物业费、维修基金、装修保证金等费用应 由购房人亲自办理并持有单据，但借名买房中，很多均由实际购房人代名义购房人去办理、缴费，名义购房人往往不知晓详情。这在一定程度上也可用来证明双方的 借名购房关系。
江 苏省无锡市中级人民法院审理的“吴辛戬、孙玲与杨国华所有权确认纠纷上诉”一案（案号：（2013）锡民终字第1572号）。一审法院认为：
一、证人证言 表明双方确实有借名买房的意思表示，合同实际系由杨国华以吴幸戬的名义签订，吴幸戬未参与。
二、从购房款支付情况来看杨国华提供的证据能够证明首付由其出 资；房贷也是由杨国华还的。
三、关于房屋入户手续、费用等。入户手续按常理应由购房人亲自办理，本案中实际系由杨国华办理并交纳了相应费用，这在一定程度 上印证了杨国华主张的借名购房关系。
四、关于房屋实际使用和产权证持有情况。诉争房屋由杨国华实际使用，产权证原件也由杨国华持有，这在一定程度上也印证 了杨国华主张的借名购房关系，而吴幸戬对该事实的解释不符合常理，也未提供相关证据予以证明。上述各项事实环环相扣，已构成一个完整的锁链，表明本案实际 购房人应为杨国华，杨国华系借用吴幸戬的名义购房，而吴幸戬仅是名义购房人。亦未违反当时的法律强制性或禁止性规定，故应认定借名购房关系有效。一审判 决：诉争房屋归原告杨国华所有。二被告不服，提起上诉，二审维持原判。江 苏省徐州市中级人民法院审理的“马涛等与许萍等房屋确权纠纷上诉案”（案号：(2013)徐民终字第1454号）。法院分别从涉案房屋的买卖过程、购房合 同的签订、房证及土地证载明的权利人及两证和税费单据的实际持有人、房贷的偿还、涉案房屋的出租及居住情况、水、电、物业费用的缴纳、涉案房屋的装修及生 活用品的添置等多方面进行分析，认定原被告之间存在借名买房合意，实际购房人徐萍对房屋拥有所有权。
（二）如何认定实际出资人：
1、双方协议的内容。协议中双方对出资往往有明确约定。正常情况下，借名人即为将来的实际出资人，但不能单凭协议确定实际出资人，因为协议的履行存在不确定性，借名人不履行出资义务亦有可能，故还应结合其他证据综合认定。
2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽记载被借名人之名，但如果这些重要材料均由借名人持有，则买房事宜由借名人具 体执行，房款亦可推理为由其支付。一般来说，还款手续由借名人持有即可初步推定其为实际出资人，因为如果房款系出名人所出，通常其无可能和必要将取得的提 前还贷申请书、还款凭证等还款手续交由借名人保管。
3、双方的财务状况、还款能力。如出名人无稳定的工作收入等经济来源，一般也不会有支付巨额首付款及按期支付按揭贷款的能力。
4、证人证言。实际出资人直接与卖方即收款人接洽付款的，交款凭证记载出名人、收款方为卖方指定第三人（如中介公司）的情况下，卖方证言尤具证明价值；另外，借名买房一般多发生在亲戚朋友等熟人之间，多数情况下，亲朋好友对此事内情都知晓。
5、常理推断。如出名人主张房款由其支付，应清楚款项数额，以配偶所付主张自己不知情的，也不符常理，因买房系重大事项，夫妻间不应毫无沟通。
6、其他。如借名人向出名人的汇款转账证明等。
“胡 元与北京美康澳医疗器械有限责任公司等所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第11924号）美康澳公司提供的银行转账支票载明的支付数 额准确无误，该证据可以证明房屋的全部价款确系美康澳公司向北京能源房地产开发有限责任公司支付；同时，美康澳公司提交了该公司持有的物业费、装修保证金 等票据及业主公约、物业公司出具的证明等证据，诉争房屋的所有物业费、电费等一切费用均由美康澳公司全部缴纳，从而认定美康澳公司为苏争房屋的实际出资 人。
“陈 某某与陈某所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2011）深中法民五终字第1033号），法院认为：陈某提交了深圳市某某投资发展有限公司出具的《收款确 认》函，且具体说明了购房款的支付时间和支付方式。深圳市某某投资发展有限公司作为卖方在《收款确认》函中确认是与陈某建立房屋买卖关系，先后三笔共收到 了陈某支付的7390000元购房款。其中有关付款时间和付款方式的陈述与陈某的主张一致，且有相应的银行转账凭证佐证。同时，转款人陈某某某在一审庭审 过程中也出具证人证言，证明是受陈某的委托从陈某某某夫妻帐号上转出上述款项，帐号上的钱款是由陈某做生意赚得存入的。上述证据相互印证，可以证明陈某通 过陈某某某夫妻实际出资的事实，本院予以采信。
四、借名买房案件的类型 司法实践中，随着此类纠纷的增多，案件类型也呈多样化，其中当事人选择的案由主要分为合同纠纷和物权纠纷。
合 同纠纷中，主要是名义购买人提起的确认合同无效纠纷（(2013)二中民终字第17167号、(2013)郑民三终字第998号）；双方针对借名买房协议 提起的房屋买卖合同纠纷（(2014)二中民终字第03835号、(2011)一中民终字第9309号、（2010）二中民终字第19950号）。
物 权纠纷中，主要是实际购房人提起的所有权确认纠纷（(2013)津高民申字第1250号、(2013)一中民终字第11924号、(2012)沪二中民二(民)终字第1005号）；实际购房人提起的返还原物纠纷（(2012)一中民终字第9520号、（2014）一中民终字第01595号、(2013)哈 中民申字第1号）。
在实践中，法院一般审查双方有无借名买房协议，该协议是否有效，借名人是否实际出资等问题。另外，在房屋被法院强制执行过程中，实际购房人还可以提出执行异议，或提起执行异议之诉（2013）二中民终字第17142号）。
五、面对风险如何救济
（一）名义购房人反悔
近年房价的不断上涨，一些使名义购房人见利忘义，从而主张借名合同无效或根本不承认存在借名买房事实，要求借名人返还房屋，引发许多诉讼。诉讼中，根据事实和法律规定，大致有三种判决结果：
1、如果实际购房人不能举证证明双方存在借名买房合同，应尊重不动产物权登记的公示公信效力，房屋归权属证书中产权人所有。
“刘 京鸣与贾崇强等所有权确认纠纷二审”一案（案号：（2014）二中民终字第00851号）。法院认为：诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的 购房人均为贾崇强，房屋所有权亦登记在贾崇强名下，现刘京鸣主张该房屋系其借用贾崇强的名义所购，但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及 其与贾崇强之间存在借名买房之约定，贾崇强对此亦不予认可，故刘京鸣要求被告协助过户诉求难以支持。
2、如能证明双方存在借名买房合同，但合同因违反国家法规政策而无效的，借名购房人无法主张对房屋的所有权，但实际出资应当返还，对于合同无效的后果，应当根据双方过错各自承担相应责任。如果名义购房人有过错，对于房屋升值部分也应给予实际购房人相应补偿。
“赵 茜与孙向红等房屋买卖合同二审”（案号：（2014）一中民终字第00455号）一案中。名义买受人赵茜主张借名购买经济适用房合同无效，一审法院认为： 合同无效后，孙向红等为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。赵茜与孙向红达成借名买房合同后又拒绝履行，赵茜应对合同无效承担主要责任，故对于因房屋升 值所产生的收益，赵茜应当按照其过错程度给予孙向红相应补偿。判决合同无效，赵茜向孙向红返还购房款税446084.4元，支付孙向红房屋增值补偿金 1769689.37元。赵茜不服提起上诉，二审维持原判。
“严 墨与严峥返还原物纠纷”（案号：（2014）一中民终字第01595号）二审一案中。一审法院认为：严峥因不具备购买经济适用住房的条件，而借用严墨的名 义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，严墨应返还严峥为购买涉案房屋支付 的购房款、税费、保险费等相关款项，对于该合同的无效，严墨与严峥双方均有过错，考虑到严峥支付了部分购房款，严墨与严峥达成借名买房合同后又拒绝履行等 因素，严墨应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，严墨应按照其过错程度给予严峥相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失。严墨不服 提起上诉，二审维持原判。
3、如能证明双方借名买房合同合法有效，则判决依约履行合同，被借名人协助办理过户手续。
（二）名义购房人擅自处分房屋
实践中，名义买受人常会擅自处分该房屋，出售、抵押给善意第三人，是否有效，如何救济。笔者认为应分两种情况：
借名合同无效则转让、抵押合同有效。如借名合同无效，应以购房合同和房屋所有权证上的权利人为房屋所有人，房屋所有人有权通过转让或抵押的方式处分该房屋，第三人可以成为房屋权利人。借名人如能证明实际出资，可认为是借款关系，向被借名人主张返还出资款项。
借名合同有效则转让、抵押合同无效。转让、抵押合同无效并不影响善意第三人取得该房屋的物权。名义购房人虽为无权处分人，但根据《物权法》第106条，善意第三人善意取得房屋所有权。实际购房人只能向名义购房人请求赔偿损失。
以上两种情况，实际购房人均无权追回房屋。第一种情况只可寻求债权保护，请求返还借款；第二种情况则可能发生合同责任与侵权责任的竞合，实际购房人可以选择一种对自己最有利的请求权提起诉讼要求赔偿。
（三）房屋被法院强制执行
当名义购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行该房产，法院以不动产登记薄为依据，查封并拍卖该房屋，实际购房人面临丧失该房屋所有权的风险。
当借名合同无效时，已经付款的实际购房人只能请求名义购房人返还购房款。
当 借名合同有效时，在强制执行过程中，实际购房人可以向人民法院提出异议，对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》第256条和《民诉 意见》第257条，执行人员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回，理由成立的，由院长批准中止执行。如果该房屋已经被拍卖 的，按照《国家赔偿法》第36条规定，应当给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金。
“中 国民生银行股份有限公司总营业部与胡晓丽、胡秀华，杜超、杜春平申请执行人执行异议之诉”（案号：（2013）二民终字第17142号）一案中，一审法院 认为：依照先前法院对借名买房合同认定有效的生效判决书，可知涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。民生银行要求行使对房屋的抵押权，无法实现，驳回 了民生银行请求执行的诉讼请求。民生银行不服，提起上诉，二审法院维持原判。
（四）个人信托与借名买房问题 借名买房类似于信托中的消极信托，借名人是委托人，拥有房屋名义所有权的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有该财产的利益，利益归受益人（即借名人）所有，其中受托人不负担积极管理或处分义务。
能否以个人信托来解释并解决借名买房这一问题？
笔 者认为是不合适的。首先，我国对不动产登记缺乏一个专门的、系统的制度，关于不动产登记的规定散见于各种单项民事法律、法规、司法解释之中，所以目前我国 信托主要限于资金信托。其次，二者本身又有不同：个人信托的受托人是信托机构，借名买房的名义购房人一般是个人。另外，根据《信托法》第15条和第16条 规定，信托财产具有独立性，既不同于委托人未设立信托的其他财产，又独立于受托人的固有财产，受托人对信托财产拥有的所有权是一种受限制的所有权，可占 有、使用、处分、但不享收益权利，与借名买房中的物权法上的绝对所有权不同。
六、如何降低“借名买房”风险
鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：
1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。
3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
4、注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。
第三篇：农村信用社贷款营销思考
农村信用社贷款营销思考
贷款营销是指农村信用社（包括其他金融机构）以市场为导向，以客户为中心，以满足客户不同的贷款需求为目的，通过市场调查与细分，把贷款销售给客户，实现信用社赢利的全部活动。贷款营销以“三性”（安全性、效益性和流动性）为原则，实现收息最大化。近年来，随着金融业的发展，农村金融市场和金融产品面对严峻竞争和挑战，客户与信用社的双向选择已经形成，农村信用社如何充分利用现有金融产品，在贷款营销上发挥优势，应对咄咄逼人的同行业竞争，做好贷款营销工作，笔者就如何利用农村信用社现有金融产品浅谈贷款营销工作。
一、农村信用社贷款营销现状
1、农村信用体系建设滞后，营销意识淡薄。多年来，农村信用社在农户建档、信用等级评定和贷款发放等方面，做了大量工作，并且为“三农”经济发展提供了强有力的信贷扶持，得到信贷扶持并计划与信用社长期建立信贷关系的农户对信用状况和等级评定较为关注，大部分农户对自身信用状况并未引起足够重视，欠债不还、逃废债务等负面影响依然存在，农村信用体系建设仅靠信用社力量已远远不够，虽然地方政1府在信用体系建设方面给予了一定投入，但由于缺乏相应制裁措施，失信行为仍然占有相当大的比例。在贷款营销方面，一是信用社一些信贷员和贷款审批人员担心贷户失信，在发放和营销贷款时产生“恐贷”和“惧贷”思想，宁愿少放，也不愿多承担风险；二是对贷款责任追究认识不足，产生畏惧心里，在贷款营销时，热衷抵（质）押贷款，无论是否足值，总认为抵押物“看得见、摸的着”，“无钱有物”的思想较为严重，尽管第一还款资金来源较好，但往往因为没有抵押物，瞬间失去了优良客户，工作方法简单。
2、“霸主地位”思想严重，危机意识淡薄。在集镇、乡村，大部分农户和个体经济户把金融服务依赖于农村信用社，“香饽饽”成为一些员工骄傲的资本，认为在服务片区内，没有其他金融机构和信用社抢客户、抢饭吃，客户有求于信用社，“霸主地位”思想较为严重，居安思危意识淡薄。
3、贷款营销考核激励机制未完全落实。虽然将贷款所涉及的有关指标进行了单独考核，并出台了一系列激励政策，但贷款营销考核激励机制并未完全落实，营销与不营销没有区别，考核兑现没有明显区别，按劳取酬、风险与利益共担仍然流于形式，信贷人员缺少应有的贷款营销压力，挫伤了一些信贷员的工作积极性。
二、农村信用社贷款营销优势
农村信用社地位、发展和开办贷款业务与其他金融机构相比，并不逊色，甚至优于其他金融机构，突出表现在以下几个方面：
1、50多年的发展历史，城乡百姓对农村信用社的信任和依赖根深蒂固。信用社从最早的人民公社中逐步发展并分离出来，历经多次体制改革、风雨洗礼，为“三农”和地方经济发展服务的职能和宗旨始终没有改变，“人无我有、人有我新、人有我快”的发展理念，使得农村信用社历经50多年的艰辛跋涉，现已发展壮大，成为农村金融一支不可取代的主力军。目前，汉台区农村信用社32个网点办理贷款业务，其中18个网点在农村（含城郊结合部网点），城区14个贷款业务网点（含营业部）服务对象除私营经济、个体工商户外，全部为城中村农户。“三农”经济及地方经济发展，让百姓受益、政1府满意，农村信用社越来越得到地方政1府的支持和关注，信用社在城乡群众中已根深蒂固，特别是广大农民朋友对信用社的信任和依赖是其他金融机构所不能取代的。
2、农村信用社服务对象广泛。汉台区是一个农业大区，农村金融服务主要由信用社承担，随着农村集镇商业银行分支机构的撤销，农村信用社“一支独秀”处于霸主地位，尤其是农民朋友把信贷支持仍然寄托在农村信用社，信用社在贷款营销对象方面有着明显优势。
3、小额农贷备受青睐。对于大多数需要信贷扶持的农民，往往贷款金额较少，他们祖祖辈辈与信用社打交道，有着浓厚的感情，因此对信用社在贷款利率执行上不会进行讨价还价，他们渴望在较短的时间内解决资金需求，不误农时。从信用社贷款业务上看，多年来，已全面进行了农户建档、信用等级评定等小额农贷发放前期准备工作，这些工作的开展，不仅使信用社对所辖农户经济情况有全面了解，并且能够及时为辖区农户提供信贷扶持；从贷款金额小、方便快捷及服务对象上看，农村信用社有着明显优势。
4、富秦家乐卡方便快捷。近年来，农村信用社在支持“三农”经济发展中，推出了积存取款及贷款双重功效的“富秦家乐卡”，持卡客户需要信贷扶持时，可前往全省信用社任何机构网点办理贷款业务，无需报批手续，此项业务的开展，不仅利率低（6.9‰），而且方便快捷。
5、审批程序简单化，限时服务质量高。为最大限度地满足客户需求，简化贷款审批程序，提高办事效率，汉台联社在贷款授信额度和审批权限方面实行松绑放权政策，并及时推出贷款限时服务公开承诺制度，贷款审批程序简单化及快捷的办事效率给贷款营销创造了较好条件。
6、黄金客户大额贷款利率执行实行集中审批制。稳住黄金客户、发展黄金客户，是信用社业务经营过程中至关重要的环节，实际工作中，这些客户会提到贷款利率执行问题，汉台联社因地制宜，在稳定黄金客户的同时，注重发展新客户，对涉及贷款利率执行问题，由联社有关会议进行研究确定，达到银企共盈的目的，这样不仅稳住了黄金客户群体，而且贷款能够及时营销出去。
三、农村信用社贷款营销建议
1、全方位加强社会信用体系建设。社会信用观念不强、信用体系建设滞后，制约着农村信用社贷款营销增量和增速，提高社会信用观念，加快信用体系建设，不仅需要政1府、企业（农户）和信用社的共同努力，而且需要全社会的共同努力；信用社要结合当地产业结构和经济结构调整情况对支农贷款进行调查摸底，及时提供信贷扶持，定期或不定期向当地党政单位领导或部门汇报工作，搭建信息沟通桥梁，最大限度地取得当地政1府的帮助与支持，特别是地方执法部门，要出重拳打击恶意逃废金融债务行为，给信用社贷款营销人员扫清“恐贷、畏贷、惧贷”思想障碍，为贷款营销创造良好的社会信用环境。
2、加强全员贷款营销知识培训，树立竞争意识。贷款营销不是信贷员或某一个人的事，应是全体员工共同的工作，特别是“三个办法一个指引”的出台，未从事信贷业务的员工，对贷款业务流程较为生疏，特别是对资产负债表、损益表和现金流量表接触较少，对贷款风险认识模糊、分析不足，因此首先需要对全员进行贷款业务知识培训，学会“十个指头都会弹琴”，培养造就复合型人才；其次牢固树立贷款营销竞争意识，贷款营销有任务、有压力、有动力，全体员工不仅要对信贷业务熟悉、了解，并能够对业务流程熟练操作。在日常工作中，发现优良客户、黄金客户，特别是如何与这些客户加强沟通联系，关注其经营情况，适时给予信贷扶持，把贷款营销出去。
3、推行全员贷款营销，完善考核激励机制。每个人对贷款营销社会关系人认识不同，其营销对象也不同，目前一些储蓄网点客户业务发生频繁，这些客户很需要信贷扶持，因储蓄网点不办理信贷业务或客户社会关系单纯等原因，客户信贷需求往往得不到满足，因此，一是建议所有营业网点开办信贷业务，对客户经营情况了解并自愿营销贷款的员工，实行鼓励政策；二是考核激励措施及时出台，凡贷款质量高、不拖欠本息、形态正常的营销员工，按收息额的一定比例实行积极的奖励政策，兑现给职工本人，根除“营销与不营销”一样的错误认识，收入有一个明显反差；反之，贷款营销形成不良，实行从严处罚措施，采取下岗收贷、终身责任追究等办法。
4、发挥金融产品优势，满足城乡客户需求。从贷款种类上看，农村信用社推出的农户小额
信用贷款和“富秦家乐卡”贷款业务，以金额小、程序简便、审批速度快等特点深受广大农户欢迎，因此，农村信用社应首先在农户小额信用贷款和“富秦家乐卡”贷款业务方面积极做好贷款营销工作，把贷款营销的立足点放在农村，把营销对象放在千家万户；其次根据当地产业结构和经济结构调整等情况，因地制宜，制定科学的营销策略，牢固树立贷户是信用社生存和发展的“衣食父母”观念，主动为贷户提供优质高效服务，帮助他们发展经济，提高贷款营销主动性，满足不同层次、不同群体、不同客户的信贷需求，实现银企（农户）的双赢目标。另外，不论是鼎盛时期的客户、发展中的客户，还是经营面临困难的客户，都要从财务、非财务、职业道德、信用状况等主客观方面进行分析和研究，对客户的成长周期进行市场分析，注重制定严谨的营销方案，将原则性和灵活性有机结合起来，既要有稳定的客户群体，积极营销贷款，更要降低贷款风险，达到贷款营销放得出、收得回的目的。
5、满足客户贷款时间。“一年之际在于春，一日之际在于晨”，农村信用社放款时间大部分集中在年初，年初全面完成全年贷款投放计划，这无疑是一种绝佳的经营策略。但年底控制规模，把“储备”贷款来年发放，也将挫伤一部分客户的贷款需求愿望，在这些客户群体中，贷款需求往往在下半年或年底，比如从事果蔬批发业务的个体工商户，这部分客户所最求的最大利润时点往往在冬季或开春前，在年底前需要信贷扶持，因此农村信用社在加大年初贷款营销（投放）的基础上，要紧密结合中国传统风俗和居民消费季节，加强贷款营销，不误客户、稳定客户、发展客户；其次对优良个体工商户，信用社要密切与当地办事处、社区居委会、工商行政管理、**派出所等单位和部门加强沟通联系，对客户在属地经营时间进行确定，信用社根据客户经营时间（年份），按报批程序确定经营户是否为信贷扶持对象，既要防止跨区域发放贷款，又要防止客户流失，尽量满足客户在就近信用社（网点）办理贷款业务。
第四篇：借名买房问题的研究
华东政法大学2014-2015学年第一学期物权法期中考试
答卷
班级：1362
学号：***
姓名：孙艺喆
教师：韩强
一、案例分析
本案例中涉及张
三、李
四、王五三人，一套房产及由于“借名买房”导致的不动产的法律物权人与事实物权人不符而引起的债权关系与物权关系的争议。
首先，依据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。„„”而这里对于不动产物权的登记要求，是出于物权公示原则的要求，赋予登记以公信效力，仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动权利的第三人所设而并非物权成立的组成要件。换言之，在不涉及第三人利益的情况下，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护事实物权人的真实权利。1所以在案件事实中，张三李四二人签订的委托合同、张三实际支付房款首付以及贷款本息的证据、李四以自己名义与开发商签订的房屋买卖合同、不动产登记簿中不动产登记在李四名下的事实以及张三实际占有使用的事实，都可以作为确定张三为事实物权人，李四为法律物权人的证据。
其次，如果政策有所变动，允许张三成为该不动产物权的合理所有人之后，张三具有请求李四将该不动产过户给自己的返还请求权。而若李四拒绝，则张三可以作为不动产的出资购买人，即该不动产物权的利害关系人，依据《物权法》第19条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。„„”，拥有对登记机构提请异议登记申请的以及要求李四转移不动产物权的排除妨害请求权，可向法院对李四提起诉讼，请求法院判决通过异议登记，并判决李四协助更正。
而二人此前签订的委托合同虽规避了国家限购政策的规定，但限购政策属于稳定房价的临时性政策，而非保障性住房等对于购买人身份具有严格限制的国家政策，仅能造成一时的无法履行，而当政策放宽，二人的合同也满足并具有了履行的条件，此时合同得以履行。此合同为二人真实的意思表示，所以应当认为有效。那么此时，张三具有要求李四履行委托合同的债权请求权，可以依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对法院提起诉讼，请求法院判决李四履行合同义务。
但是，在案件争议中，李四由于像王五借款，将该争议不动产进行了抵押，导致张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。
首先，由于《物权法》第9条的规定是为了维护善意信赖登记而取得不动产的抵押权利的第三人所设，且在李四与王五签订抵押借款协议之前，李四与张三之间并无因该不动产的所有权归属产生法律上的争议，故王五对该房产的所有权、使用权不明或有争议不知情且不应知情，故该不动产不在《物权法》第184条中规定的不得抵押的财产范围之内，故而王五与李四之间的抵押借款协议有效，王五具有请求李四与其前往登记机构进行抵押登记的债权请求权。只有在李四履行了合同中的偿还债务部分后，王五与李四前往登记机构取消了该不动产的抵押登记后，张三才可在政策允许的情况下向法院提请准许移转登记的诉讼。而在李四无法履行合同中的偿还债务部分时，王五作为抵押权人，具有请求法院判决李四将该抵押不动产过户为王五名下的债权请求权，而张三的实际处分权无法对抗该请求权，但为了保护张三的利益，张三可在政策条件允许后，基于二人之前签订的合同所产生的债权请求权，依据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，1 引自《中华人民共和国物权法（实用版）》，中国法制出版社 2012年7月第4版，第6页。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。„„”以及第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”向法院提请诉讼，请求李四进行房款及适宜差价的赔偿。
其次，就张三的诉求来说，因为若此时国家限购政策已放宽，则李四应已经与张三完成了委托合同的履行义务，将不动产进行过户登记，但此时该争议不动产仍在李四名下，故而此时国家限购政策应仍未变动，张三仍受限购政策约束，那么此时申请的异议登记不具有不动产登记的要件，应不予以采纳。而张三提请法院确认其所有权，属于确认之诉，是请求确认该不动产物权变动。而依据《物权法》第5条：“物权法定原则”以及第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。„„”，不动产物权变动生效的要件应是登记。而张三与李四之间对于该不动产的物权归属的合意是仅存于当事人之间的，不具备对世效力，也是不满足法律规定的物权生效的要件的，此时法院的判决不应代替法律规定的生效要件，故而此确认之诉，法院应不予准许。因此，张三若想取得该不动产的物权，仅能依据二人的委托合同而获得的债权请求权及诉权进行给付之诉。但同时，由于张三与李四二人的委托合同此时在法律上不具有履行的条件，无法履行，所以张三进行给付之诉法院也不应予以采纳。
二、研究发散
国家近几年关于抑制房价以及保障性住房的政策逐渐增多，“借名买房”的问题也逐渐成为了法学界讨论的焦点。无论是学理上还是实践上，这个问题都有很值得思考。
“借名买房”一般来说有一下几种情况：（1）借他人购房之资格。如借他人资格购买经济适用房等；（2）借用他人借款资格，便于从银行借贷房款；（3）转移财产逃避债务；（4）避税、享受优惠或避免未来之麻烦。如父母购房登记于子女名下，以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦；（5）其它原因。2
由于这个问题是从实际产生的，故而我认为应在实际审判中进行分析。实际审判中出现的问题，首先是这两种分类：（1）实际购房人与名义购房人之间存在亲属关系，二者基于信任而合作进行借名买房的行为，一般没有设立书面合同；（2）实际购房人与名义购房人之间不存在亲属关系，二者基于经济等利益合作进行借名买房的行为，一般设有书面委托合同。
没有设立书面合同
若实际购房人与名义购房人之间没有设立书面合同，若实际购房人不能出具足够的证据来证明自己为该房产的实际出资人以及实际占有人，则依照《物权法》第16条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”而推定名义购房人为该不动产的所有权人。
设有书面委托合同
若实际购房人与名义购房人之间设有书面合同，那么该合同是否有效，虽并不直接决定该不动产物权的归属，但也是决定该不动产物权归属的重要因素。
首先，如果所购房产合同不违反法律、行政法规以及政策性限制，仅为便于贷款或出于对未来的可能费用的规避，那么依据《物权法》第9条规定，在没有善意第三人的情况下，借名人得以请求将房产移转登记于本人名下，登记名义人不得以《物权法》第16条规定的登记的绝对证明效力对抗借名人对涉案房屋享有的权利。
其次，如果所购房产合同为规避暂时性的房屋限购政策，则各地各学者看法不一，有的认为这是通过合法的形式掩盖非法的目的，属于《合同法》第52条规定中的合同无效的情 2 引自蒋光辉：借名购买经济适用房之归属，《人民司法（应用）》2012年第15期。况，但也有的学者认为与购买保障性住房不同的是，限制购房的政策措施具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，不应当认定规避限购政策的借名购房合同无效。借名购房规避限购政策的，产权转移登记虽不能办理，但从借名合同约定的权利义务来看，在不能办理产权转移登记期间，借名人得自由使用、管理房屋，借名人对房产的使用、管理等行为并不对登记名义人构成侵权。认定规避限购政策的借名合同无效存在道德风险，登记名义人可能恶意提出确认之诉或侵权之诉驱逐借名人。3我同意后者的看法。这一情况下的借名买房合同具体情况较为复杂，需视具体地区具体案件情况而定。如北京、上海等住房紧张、房价难调的地区，对于此类案件就要注意二人恶意串通的情形时更严格判决，产生必要的社会影响，警示投机取巧之人。
最后，如果所购房产属廉租房等保障性限购房，其存在意义是为了解决低收入人群的住房问题，那么这一合同的订立侵犯了该特殊群体的利益，那么就属于《合同法》第52条中规定的：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益”这两项情形，则该合同无效。而此时大部分判决实例对实际购房人起诉要求过户的法院通常予以驳回，对名义购房人起诉要求对方返还房屋的法院通常予以支持，更有积极地对房屋权属做出了积极的判断，并要求实际购房人向名义购房人返还财产，提示实际购房人可向名义购房人主张返还购房款以弥补自己的损失。4
但有不少学者以及法律工作者认为，在司法实践中这样的判决不够实际化，在法律适用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中级人民法院民事审判第一庭副庭长王茂刚写道：“目前通行的做法是名义买房人取得房屋所有权，借名买房人的出资按照债权处理。第二种意见认为，名义买房人违反规定出借购房资格，在原本没有购房意愿的情况下，在利益驱使下，违反诚实信用原则，主张房屋所有权不应获得支持。笔者赞同第二种意见，„„”
我认为，在这种情况下，应该依据《合同法》第58条的规定，采取合同法中合同无效时恢复原状的原则，即回到合同订立之前，二者未达成购买意向，既没有实际购房人支付房款，也没有名义购房人签订房屋买卖合同、进行物权确权登记，而房屋所有权返还出卖房屋的机构所有，而不是名义购房人，实际购房人给付的房款退还给实际购房人。而仅在房屋售卖机构没不能进行房屋所有权的回收，没有归还义务时，不动产的物权才能归实际占有的实际购房人所有。同时，从社会效果上来看，如果在这种情况下将不动产物权判为名义购房人所有，会导致许多虚假诉讼以及恶意诉讼，社会影响非常广泛，并且还要考虑到实际购房人经济拮据，争议房产为其唯一住所的问题，如果此时强行执行归还不动产物权，就会导致强制执行的问题，对维持社会秩序稳定也是非常不利的。
在涉及对抗第三人的问题时
借名买房的风险不止合同双方中哪一方拒绝履约后产生的所有权归属问题，还有可能如同所给的案例一样，在现实生活中也经常会发生名义购房人将房屋进行抵押，甚至出售的情况。而同时，由于名义购房人的问题而导致该不动产遭名义购房人的债权人申请查封、执行案涉房产的情况也有可能发生。那么在这个时候，就牵扯到了合同外的第三人的物权、债权以及实际购房人、名义购房人之间的权利顺位以及对抗关系了。根据《物权法》第9条，以及《物权法》第16条，如第三人对房屋的特殊物权状态不知晓且不应知晓，没有证据表明第三人与名义购房人恶意串通，那么善意信任登记制度的第三人的债权请求权是受到保护并且可以对抗实际购房人的实际物权的。
名义购房人将不动产进行借款抵押，在案例中已进行了分析。3安徽省高级人民法院，沈建红 廖永结：借名购房的法律分析，安徽省法制办公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11
第五篇：对农村信用社贯彻落实贷款资金支付管理存在问题的思考
对农村信用社贯彻落实贷款资金支付管理存在问题的思考
2010年05月21日 13:53:43 来源：中国金融界网
自“三个办法一个指引”实施以来，农村信用社严格按照规定，认真落实执行，有效防范风险，加强信贷精细化管理，切实规范贷款资金支付管理。但在实际操作中，笔者发现了一些不足，提出一些思考和建议。
存在的不足
㈠信贷管理系统与贷款资金“实贷实付”要求不匹配
农村信用社现行的信贷管理系统是2006年12月开始运用的，在信贷管理系统中，除综合授信贷款、循环资金贷款两个品种支持客户在限额内多次提款申请要求，其他贷款品种不支持客户多次提款申请，与“实贷实付”要求不匹配。如某个人客户办理房地产抵押贷款60万元用于生产经营，此次提款申请30万元，但信贷系统规定农户经营贷款必须一次性出账60万元，造成提款金额与立据金额不一致，事实上违背了“实贷实付”的要求。
㈡贷款资金支付审核与贷后管理脱节
农村信用社的贷款资金支付审核岗位设置在风险部门，支付审核岗主要负责辖内委托资金支付审核。支付审核岗往往凭客户与信用社签订的支付协议、提款申请、交易合同等凭证独立行使支付审核权限，对贷款资金支付后的实际用途与提款申请要求是否一致，贷款资金后续使用是否符合贷款用途等情况无法监控和监督。
㈢客户存在虚签交易合同套取贷款资金行为
在现实的贷款资金支付审核过程中，笔者发现部分客户因贷款用途不符合规定，但为了套取贷款资金，往往与同类型客户虚签交易合同，套取贷款资金后，再将资金从对方交易账户上划转到个人或企业在他行开立的账户，挪用贷款资金，逃避监督。
建议和思考
㈠建议上级联社尽快改进信贷管理系统
建议上级联社尽快根据“三个办法一个指引”和贷款资金支付管理办法的要求，尽快升级、改进信贷功能模块，让所有贷款品种符合“实贷实付”的要求，切实规范信贷管理系统与贷款资金的支付行为。㈡强化贷后管理，严控贷款资金使用
贷后管理人员应严格落实贷后管理的相关规定，严格监控客户资金的使用与其经营运行情况是否匹配。一是要吃透贷后管理的主要内容，找准切入点，达到步步深入的目标。贷后管理的主要内容除贷后检查外，还应包括账户监管、风险预警、贷款风险分类、贷款客户档案管理、问题贷款的处理、贷款回收等内容；二是规范贷后检查的内容、检查报告的格式，并按业务类型、品种、担保类型、五级分类结果等细分贷后检查的重点、方式和频度，确保贷后检查不走过场，提高检查的针对性和实效性；三是贷款投放后，要对所有可能影响贷款的因素进行持续监测，并形成书面报告，重点监测的内容至少应包括贷款用途的使用情况、项目是否正常，客户的法律地位、财务状况是否发生变化、贷款的偿还情况、抵押物的价值和质量情况等，持续监测的目的在于强化风险预警，高度关注和防范当前复杂形势下的各种风险。
㈢学习贯彻落实贷款新规
一是要迅速组织全员代表认真学习“三个办法一个指引”，明白出台贷款新规的目的、意义和作用，提高经营管理水平；二是信贷、会计等重要岗位人员要对贷款新规进行系统的学习，对“实贷实付”及流动资金贷款需求量测算参考等重点方面进行分析；三是在学习的基础上，对全部客户经理进行培训，深刻理解贷款新规的要义和内涵，增进了对贷款支付管理及全流程管理的理解；四是对照贷款新规，及时修订完善各项制度、合同文本及业务流程等，为全面执行贷款新规夯实基础。同时，加强与客户沟通，分批组织不同规模的社企座谈会，让客户全面了解“贷款新规”的要求，既防止客户流失，又为新增贷款按“贷款新规”发放管理提供保障。
㈣加快贷款新规执行，确保资金安全有效运行
要以强化“三个办法、一个指引”执行力建设为突破口，一是稽核监察部门要把《个贷管理办法》《流贷管理办法》和《项目融资业务指引》执行情况作为2010年现场检查的重要内容,重点查处借款人违反规定,化整为零规避贷款支付等行为,以推动新规的落实和执行；二是对不严格执行贷款新规的信贷从业人员，除按规定进行经济处罚限期纠正外，视情节轻重分别采取给予下岗学习以及行政处分，全方位防范信贷风险隐患，防止违规违法放贷行为发生。
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