拆迁律师讲解如何应对违法拆迁中遇到的问题

第一篇：拆迁律师讲解如何应对违法拆迁中遇到的问题

拆迁律师讲解如何应对违法拆迁中遇到的问题

2014年5月5日

北京京平律师事务所

现在的拆迁对于被拆迁户来说是有哭有笑，很多拆迁都没有了，道德，良心，公平。相反的是：权利，金钱，势力，黑暗，当这些都摆在眼前的时候很多官员都选择了后面的方式，所

以拆迁的字眼往往都被人们说起，说的是什么地方因为拆迁出了大事情。但是还有很多人也

有期盼拆迁时候得到的补偿款，提高自己的生活水平，但实际上在拆迁的时候很多人都是不

敢与政府有关拆迁部门对抗，只有默默的签署了不合理的拆迁补偿协议相继离开了自己的房

屋，吃了很大的苦果，都是因为自己的软弱思想，自身认为感觉胳膊拧不过大腿，平民百姓

如何与政府对抗，相反有的人为了自己的合法利益和不妥协的精神与其对抗，利用法律的武

器来调取有关部门的违法点。有的人确是因为没有钱而请不动律师，也没有说明自身的情况

最后也就放弃了与其法律对抗，自己却是选择特殊途径对抗。拆迁律师讲解当您面临强行的征地拆迁时你会怎么做？如何做，怎么样才可能不损失自己的利益，不伤害自己的身体得到

合理的补偿，还可以抗拒那些横行霸道的拆迁人员呢！

针对暴力征地拆迁中农民应采取的对策

地方政府非法动用公安机关、城市管理执法、社会黑势力暴力强征强拆，土匪无非就是

要抢农民的土地，农民为了生存活命不能一盘散沙，一定要团结。只要团结，誓死捍卫自己的合法土地使用权，一切的邪恶势力都是纸老虎，不经一击。不用怕什么，农民的活命的路

都被堵死了，命都活不了了，还怕什么？

事实上，农民的土地就你的一个物，能让你赖以生存的活命的物，政府现在做的就是土

匪作的，强买强卖。知道，土地的价值，为了我们赖以生存的土地，就一定要保护好它。

当农民朋友，遇暴力征地拆迁时，怎么办？

在遇暴力强征强拆迁前，农民应做好充分准备，前提是团结，准备好农具铁锹、石块等

物品，以备不测，保护自己生命安全时用；再就是准备好多幅毛主席画像、多面党旗、国旗

等，用于阻止施工用；最后，一定要准备好，相机，录音、录像等设备，收集相关证据，必

要寻求媒体记者帮助。

非法征地拆迁干部住村进行软磨硬泡无赖式地逼农民在土地出让协议上签字，农民怎

么办？如果上述招数地方政府都用尽了，地方政府将改变策略，用采用软招数，政府会派征

地干部进村入住，软磨硬泡，同农民进行感情沟通。

征地干部在工作中会说，叔呀、婶呀，要是你不签字，我们工作就保不住了什么的。

还对农民进行一些许诺，说什么，要是签了字，你会另外得到什么、什么好处的。这是农民

应当格外小心，不要轻信这些人的花言巧语，这些人只在哄骗你，取得你的信任，然后让你

在土地出让协议书上签字。农民仔细想想，若是象征地干部说的那么好，为什么在征地拆迁

中不用货币兑现呢？这些人都是白眼狼，当时承诺的是都不会兑现的。到时，将主管征地的干部一调走，新来的干部说，不是我答应的，我不知道，谁答应的，你去找谁，进行扯皮。你想农民能玩过政府吗？

阻止非法征地干部进入农户家的关键是，农民问征地干部，能否作决定，不能作主免谈，找能作主的来，将征地干部拒之门外，如果征地干部还不走，那就报警，征地干部扰民。这样主动权就在农民的手里了。关于农民的土地使用权、土地的市场价值及土地补偿计算方法土地使用权从《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。

还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。”

《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确

权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

拆迁律师跟大家说了这么多希望被拆迁户能够领悟其中的思想，如果自身认为这些自己都做不了，那就聘请拆迁律师为自己维护合法的权益，启用相关的法律调取有关部门的违法点，要求当地的上级部门责令下级执法部门整改所做的错误行为，当遇到这些责令整改的时候，当地有关人员就不敢胡作非为，是因为他们已经意识到了自己所做的事情对形象和政绩有很大的影响，对于自己的违法行为会付出相关法律制裁所以也就不敢再继续进行违法强拆了，但是不代表一家启用了法律程序就可以保住一方的违法手段进行，所以一家启用法律程序只能够保证一家不会被违法征地拆迁，当你在拆迁过程中遇到了违法手段和暴力手段的时候，拆迁律师真心的希望你能够用法律的武器与其对抗，不要因为害怕而放弃，不要自己认为法律帮助不大而放弃，放弃的最后结果就是损失自己的合法利益，助涨违法拆迁嚣张气焰。

第二篇：应对拆迁中的关键环节

应对拆迁中的关键环节(二)-评估报告

张合刚

评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯

一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号)，这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。

252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。

拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房<2003>234号)(以下简称“234号文”)。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。

1、评估机构的选定

(1)法律规定

234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。

(2)权利主张

上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。

2、初步勘验程序

(1)法律规定

234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”

(3)权利主张

根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。

作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。

3、公示程序

(1)法律规定

234号文第十八条规定：“ 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。

(2)权利主张

实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示‘不愿意’公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。

只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。

4、送达程序

(1)法律规定

2003年北京国土资源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见(京国土房管拆[2003]777号)，在这个文件的26——28条具体规定了评估报告的送达程序。

26.【评估报告送达人】

拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。

27.【评估报告送达】

送达评估报告必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

28.【评估报告送达方式】

送达评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收;受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收;受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把评估报告留在受送达人住所，即视为送达。

受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交;受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交;受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。

直接送达评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。

受送达人下落不明，或者用本条规定的其他方式无法送达的，可以公告送达;自公告发布之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

(2)权利主张

上述的规定就评估报告的送达人、送达方式、签收人、代收人、见证人、送达方式的优先适用等方面做出了明确的规定，对于被拆迁人来讲，送达方式是否合法是最关键的问题。根据上述的规定，合法的送达方式是有顺序的——直接送达>代收送达>见证送达>邮寄送达>公告送达。如果前种送达方式没有穷尽，就不能使用后者，否则就是无效的送达方式。我国适用的是送达主义，即评估报告包括其他的法律文书相对人送达签收才发生法律效力。如果送达方式不合法，评估报告是无效的，当然不能作为行政裁决或者强制拆迁的依据。所以，拆迁人只要能够灵活运用相关的法律规定，利用一些技术手段是可以在拆迁中占有一定的主动地位的。

拆迁人送达包括评估报告在内的法律文书，比较偏爱采用趁被拆迁人不再将文书插在门上或者采用见证送达的方式，表面上造成已经送达的假象，但这些方式都是经不起法律检验的，被拆迁人可以在相关的诉讼或者复议中主张评估报告未发生法律效力而对抗拆迁人的行政裁决或者强拆令。

5、异议程序

234号文还赋予了被拆迁人对评估报告的异议权，这也是被拆迁人的一项主要的权利，较好的运行这些权利，可以起到减缓拆迁人行政裁决或者强拆铁蹄的威力。

(1)法律规定

234号文20——23条规定了行政异议权的基本步骤，分别为：

20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

21条：“拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”

22条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。”

23条：“估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。”

(2)权利主张

根据上述的法律规定，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在5日内向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，原估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，另行委托的估应当在10日内出具新的估价报告;如果对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，被拆迁人可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会是房地产估价行业自律性组织，一般由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。

被拆迁人可以结合自身的具体情况选择行使自己的异议权，一方面有可能改变评估报告的结果，另一方面可以打乱拆迁人的拆迁脚步，为自己争取比较主动的地位。另外，在申请评估报告复核过程中，被拆迁人还有一项不能忽视的权利—— 申请鉴定组成员回避的权利。在实际的权利行使过程中可以运用。

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第三篇：应对拆迁中的关键环节（写写帮推荐）

应对拆迁中的关键环节

（一）——三裁三听证

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人、承租人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限达不成协议的，当事人可以向相关行政主管部门申请行政裁决，申请主管部门对上述问题作出决定，确定被拆迁人的补偿方式及标准。行政裁决是拆迁中非常关键的一个环节，一般来说，下行政裁决前，谈判工作还处于比较主动的地位，一旦行政裁决书下发，被拆迁人就处于比较被动的地位了。

怎样应对上述的行政裁决程序呢，关键就是要把握好围绕行政裁决程序的三次听证程序，那就是行政裁决受理前的听证、作出裁决决定前的调解程序及裁决书下发后强拆前的听证。为了规范行政裁决行为，建设部专门在2003年发布了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号发布）（以下简称“252号文”）。

1、受理行政裁决前的听证程序（1）法律依据

252号文第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”。“至于“较高”“较多”的具体标准是什么，252号文中没有给与明确的规定，但规定具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。各个省市标准是不一样的，北京这边没有相关的规定，但北京这边规定，除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关不予受理。（2）基本程序

因未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高，房屋拆迁管理部门在受理行政裁决前召开听证会，听证人员一般指定本机关法制工作机构人员担当，或者由拆迁管理部门中没有直接参加该拆迁活动监督管理的人员。受理行政裁决前的听证会主要是就拆迁人已经实施的拆迁活动的合法性和合理性听取被拆迁人的陈述和申辩。（3）对策

听证是拆迁管理部门的职责，那么申请裁决受理前的听证就是被拆迁户的权利，所以我们可以申请其召开听证会，我们可以充分发表意见，对于拆迁人在拆迁活动中的违法违规问题进行反应，要求行政主管部门进行处理。

2、做出行政裁决决定前的调解程序（1）法律依据

252号文第十条规定了房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决的程序，其第三款规定了做出行政裁决前应当组织当事人进行调解。这就是行政裁决第二次额听证程序，是非常关键的。一般来讲，上述的第一次听证程序，拆迁管理部门一般不会启动，但这次的调解是法定必须组织的，是做出行政裁决前的必经程序。（2）基本程序

根据252号文第十条第三款的规定，房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不用因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（3）对策

规定是好规定，看似是法律赋予了被拆迁人一次很好的申辩机会，可以在政府主管部门的参与下解决补偿太少买不起房的问题。但一般情况下，通过谈话根本无法解决实质性问题，拆迁户得到的补偿不会得到任何提高，谈话调解只是强拆前的前奏罢了，仅仅是为了进行裁决或者强拆工作的需要多了，绝大部分就是做过场罢了。但作为被拆迁人应该做些工作来中止行政裁决程序，当然不是说缺席谈话程序。

252号文第12条规定了可以中止行政裁决的四种情形，分别为：

（一）发现新的需要查证的事实；

（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；

（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；

（四）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。那么我们就可以利用此条的规定来达成中止裁决的目的。例如，在谈话中告知组织人房屋的面积需要查证；或者在之前对拆迁许可证、相关的规划许可证、立项文件等前置行政行为提起行政诉讼或者复议等等都可以中止行政裁决程序。

3、裁决作出后强拆令下发前的听证程序（1）法律依据

252号文第十八条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。”（2）基本程序

强拆听证会参加人一般有拆迁当事人代表、政府管理部门代表及社会公信力代表。拆迁当事人代表即拆迁人、拆迁公司及被拆迁人；政府管理部门，一般为拆迁项目所在的政府法制部门及基层组织代表；社会公信力的代表主要是1-2名的人大代表。听证会一般按照下述的程序进行：

（一）主持人介绍听证会程序及听证会纪律、核实参加人身份；

（二）询问参与人是否需要回避；

（三）拆迁管理科陈述强制拆迁的依据及做出行政裁决的相关情况；

（四）拆迁公司陈述补偿安置情况；

（五）拆迁评估部门就评估报告陈述；

（六）被拆迁人陈述达不成补偿协议的原因；

（七）主持人及行政管理部门询问拆迁人、拆迁公司及被拆迁人问题；

（八）拆迁当事人做最后陈述。

（3）对策

在现阶段只用成功阻止听证的召开，才能够阻止拆迁管理部门向区政府申请强拆令。中国是一个“重实体、轻程序”的国家，所以听证会的组织者一般都不太遵守相关程序法的规定，质疑听证程序合法行就是对策之一。一般来讲，关于听证会程序的法律规定主要由《行政许可法》第四十八条、《北京市实施行政许可听证程序规定》第十一条等规定来调整。《行政许可证》第48条规定：“听证按照下列程序进行：

（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告”；《北京市实施行政许可听证程序规定》第11条规定：“行政机关应当于举行听证的30日前，以公告的形式向社会告知听证的事项、时间、地点以及听证参加人的登记、选择办法”。是否在30日前贴出听证公告、7日前通知拆迁当事人等方面来检验听证程序的合法性，一旦发现不符合法律规定的地方，被拆迁人有权要求中止或者延期听证从而达到程序无法进行的目的，这是对策之一；对策之二，就是在听证开始前或者进行中行使回避权利，要求相关参加人尤其是政府管理部门参与人，如主持人、记录人回避，一旦提出回避申请，根据《北京市实施行政许可听证程序规定》19条规定，听证会应该延期举行；对策之三，听证会中不仅要对拆迁补偿进行听证，还应该主导大家都拆迁项目的合法性进行听证，并且这一点是律师参加听证会的主要任务；对策之四，就是邀请相同项目的拆迁户作为旁听人员参加听证会，给政府造成巨大的舆论压力，这也是有助于事情解决的，当然旁听人员应当严格遵守听证纪律，不能起哄、不能发言等。当然在实操中还要根据实际的情况具体分析，这只是举例说明罢了。应对拆迁中的关键环节

（二）——评估报告

评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯

一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。

252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。

拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房<2003>234号）（以下简称“234号文”）。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。

1、评估机构的选定（1）法律规定

234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。（2）权利主张

上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。

2、初步勘验程序（1）法律规定

234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”（3）权利主张

根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。

作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。

3、公示程序（1）法律规定

234号文第十八条规定：“ 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。（2）权利主张

实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示„不愿意‟公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。

只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。

4、送达程序（1）法律规定

2003年北京国土资源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见（京国土房管拆[2003]777号），在这个文件的26——28条具体规定了评估报告的送达程序。26.【评估报告送达人】

拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。

27.【评估报告送达】

送达评估报告必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

28.【评估报告送达方式】

送达评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收；受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把评估报告留在受送达人住所，即视为送达。

受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交；受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交；受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。直接送达评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为 送达日期。

受送达人下落不明，或者用本条规定的其他方式无法送达的，可以公告送达；自公告发布之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。（2）权利主张

上述的规定就评估报告的送达人、送达方式、签收人、代收人、见证人、送达方式的优先适用等方面做出了明确的规定，对于被拆迁人来讲，送达方式是否合法是最关键的问题。根据上述的规定，合法的送达方式是有顺序的——直接送达＞代收送达＞见证送达＞邮寄送达＞公告送达。如果前种送达方式没有穷尽，就不能使用后者，否则就是无效的送达方式。我国适用的是送达主义，即评估报告包括其他的法律文书相对人送达签收才发生法律效力。如果送达方式不合法，评估报告是无效的，当然不能作为行政裁决或者强制拆迁的依据。所以，拆迁人只要能够灵活运用相关的法律规定，利用一些技术手段是可以在拆迁中占有一定的主动地位的。

拆迁人送达包括评估报告在内的法律文书，比较偏爱采用趁被拆迁人不再将文书插在门上或者采用见证送达的方式，表面上造成已经送达的假象，但这些方式都是经不起法律检验的，被拆迁人可以在相关的诉讼或者复议中主张评估报告未发生法律效力而对抗拆迁人的行政裁决或者强拆令。

5、异议程序

234号文还赋予了被拆迁人对评估报告的异议权，这也是被拆迁人的一项主要的权利，较好的运行这些权利，可以起到减缓拆迁人行政裁决或者强拆铁蹄的威力。（1）法律规定

234号文20——23条规定了行政异议权的基本步骤，分别为：

20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

21条：“ 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。”

22条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。”

23条：“估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。”（2）权利主张

根据上述的法律规定，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在5日内向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，原估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，另行委托的估应当在10日内出具新的估价报告；如果对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，被拆迁人可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会是房地产估价行业自律性组织，一般由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。

被拆迁人可以结合自身的具体情况选择行使自己的异议权，一方面有可能改变评估报告的结果，另一方面可以打乱拆迁人的拆迁脚步，为自己争取比较主动的地位。另外，在申请评估报告复核过程中，被拆迁人还有一项不能忽视的权利—— 申请鉴定组成员回避的权利。在实际的权利行使过程中可以运用。

应对拆迁中的关键环节

（三）——拆迁案件中的诉讼

提起诉讼及复议是律师在承办拆迁案件中最常用的手段，主要通过系列诉讼的综合运用应对上述的关键环节。拆迁中的价格不是评估出来的，是谈出来的，那么诉讼及复议就为谈判提供了有利的保障。诉讼及复议运用得当，前方的谈判会非常有力度及效果。

拆迁中存在的法律关系，无外乎有行政、民事、刑事等，那么涉及到诉讼的种类也就以上几种，其中又以行政法律关系为主，因为拆迁过程中涉及到诸多部门行使行政职责，这些行政部门行使职责是否合法决定着拆迁行为特别是拆迁前期审批活动的合法性。政府行使职权是做菜的，我们老百姓是品菜的，但政府是不会让老百姓轻易品尝的，其将做出的菜捂在了口袋里，只是简单粗暴的宣布，我政府做出的菜是可口的，是严格按照菜谱做出来的。那么行政诉讼及复议就是我们的一双筷子，通过他可以将菜夹到我们的嘴里来细细品味，来检验一下做出来的菜是否符合标准。

1、行政诉讼及复议

拆迁中能够提起许多个行政诉讼，最主要的是拆迁许可证及行政裁决书的诉讼及复议。（1）拆迁许可证的行政诉讼及复议

拆迁许可证对于拆迁人来讲是非常重要的，《城市房屋拆迁管理条例》规定，只用取得了拆迁许可证方能进行拆迁，并且应该在拆迁许可证规定的范围及期限内进行拆迁。《条例》还规定了未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁以及采用欺骗手段取得房屋拆迁许可证的相关法律责任。所以想要质疑拆迁项目的合法性，拆迁许可证的诉讼及复议是最有效的途径。

《条例》第七条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金等等”。根据行政诉讼和复议的特点，一旦行政诉讼或者复议提起，发证机构就要将上述的申请拆迁许可证的文件作为说明该行政行为合法性的证据提交法庭，接受原告或者申请人的质证以审核合法性。如果行政违法的话，该拆迁许可证就应该被确认违法或者被依法撤销，一旦拆迁许可证被撤销，拆迁人的拆迁活动就是违法的，这对于拆迁人来讲可是“灭顶之灾”。

拆迁许可证的诉讼和复议在阻止行政裁决和强拆程序上也有非常重要的作用，252号文的第八条规定，对拆迁许可证合法性提出行政裁决的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

根据上述规定只要拆迁许可证的合法性接受司法审核，拆迁人就无法进行行政裁决，那么拆迁房子就不会面临强拆的危险。当然拆迁许可证的诉讼和复议一定是有一定审限的，一般情况下，最多1年的时间就终审判决了，所以为了延长拆迁许可证的司法审核时间，我们可以同时提起规划许可证的诉讼及复议、立项文件的诉讼及复议、国有土地使用文件的诉讼及复议、征地批复文件的诉讼及复议等等，因为这些都是拆迁许可证的前置行政行为，它们一旦被诉讼，根据法律规定拆迁许可证的诉讼就应该中止审理，待前置行政行为的诉讼有终审判决后，才能重新进行拆迁许可证的诉讼。所以拆迁许可证的诉讼就像是一把可长可短的尺子，配合谈判的脚步伸缩自如。只要诉讼在，拆迁人就不能进行裁决程序，不进行裁决程序就无法进行强拆程序。

（2）行政裁决书的诉讼及复议

《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第88条规定：“行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出”，根据《行政诉讼法》的规定，具体行政行为的法定起诉期限为3个月，也就是说被拆迁人如果在收到裁决书的3个月内不提起诉讼，从届满之日起的180日内，拆迁人就可以申请法院强制拆除房屋了。提起行政裁决书的诉讼或者复议，是应对人民法院司法强拆的最有效方法。

（3）其他行政诉讼案件

在拆迁中还会有其他的行政诉讼案件，例如如果拆迁公司给被拆迁人停水、停电、停暖，被拆迁人可以要求区建委给予查处，如果建委不予理睬，可以以建委行政不作为为由提起行政诉讼，要求法律确认其行政违法，要求其履行行政职责。等等。

2、民事诉讼

拆迁从本质上来说还是一种民事关系，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体关系，所以拆迁中涉及到民事诉讼是非常正常的，并且一些问题还是需要通过民事诉讼来解决的。（1）种类

拆迁中涉及到民事诉讼主要有排除妨碍的诉讼、损害赔偿的诉讼、安置补偿协议无效及履行的诉讼等等。例如，如果拆除公司的拆除其他房屋的行为扰民，受侵害方可以通过民事诉讼要求其排除妨碍，停止扰民行为，对在此过程中造成的人身权、健康权损害，可以要求经济赔偿；再例如，被拆迁人与拆迁人签订安置补偿协议后，如发现有协议无效的法定理由存在，可以提起民事诉讼要求法院确认安置补偿协议无效。

3、刑事诉讼

拆迁人及拆迁公司为加快拆迁的步伐，往往会采取一些野蛮行为来逼迫拆迁户搬迁。强制拆迁会带来暴力犯罪，因而触犯《刑法》的强制性规定。我国《刑法》第226条规定：“以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役、并处或者单处罚金”；第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅、或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役，司法工作人员滥用职权、犯前款罪的，从重处罚”；第275条规定：“故意损坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金，数额巨大或者其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑”；第263条规定：“一暴力、胁迫或者其他方式抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”

在房屋拆迁过程中，若拆迁工作人员不遵守国家的法律，采取野蛮的手段对拆迁房屋、拆迁房屋内的物品进行损毁，对被拆迁人或者房屋承租人进行人身侵害，均有可能触犯上述刑法罪名所规定的罪名——强迫交易罪、非法入侵住宅罪、故意损害财物罪、抢劫罪，从而被追究刑事责任。如果在房屋强拆中造成人员的人身伤害，严重的可能构成故意、过失伤害罪、故意过失杀人罪等等。

当然，如果被拆迁人不论方法的一味对抗拆迁行为，也是有可能触犯刑法的，比较常见的是妨碍公务罪及寻衅滋事罪，这样的话不仅不能够争取到合理的补偿，还要受到囵狱之灾。所以被拆迁人还是要学会保护自己的。

第四篇：征收拆迁中最常遇到的5种土地违法

导读：土地违法行为与征地拆迁维权的关系，越来越多的被征地农民已经搞清楚了：大量存在的土地违法行为会或直接或间接地影响到老百姓的征地补偿权益，而老百姓又可以依法利用这些土地违法行为，提起相应程序来制衡试图违法用地的建设项目，从而实现争取公平、合理征收补偿的维权目的。那么，实践中究竟都有哪些土地违法行为最为普遍呢？它们的长期存在又将给你的征地补偿带来怎样的影响呢？老百姓又该如何应对呢？

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作者丨王小明 北京在明律师事务所

违法行为一：未批先占，无征地批文

与征收土地密切相关的批准文件有两类：农用地转用审批和土地征收审批。《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

《土地管理法》第45条规定，征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

（三）其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

实践中，为了各项建设工程及时启动，应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则。在审批权限不同的情形下，则采取“就高不就低”的准则，将征地审批交由国务院办理。也就是说，这两种审批通常是一次办理完成的，但必须都得有。

老百姓所说的“未批先占（建）”，就是指没有前述两项必备的征地批准文件而实施征地的行为。对此，广大被征地农民有权拒绝办理征地补偿安置手续，并向当地自然资源部门申请土地违法查处，坚决维护农村集体经济组织和农户的土地权益。

违法行为二：拆分审批，规避法定审批权限

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（二）项规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。所谓“拆分审批”，即将一个征地面积超过规定标准的项目用地分多批次报批，从而减小每次报批的征地面积，规避更高层级的土地征收审批。这也是被明令禁止的，一经发生同样是地方自然资源部门乃至地方人民政府依法查处的职责范围。

违法行为三：少批多占，关键看勘测定界图

实践中，一些被征地农民在申请政府信息公开后，地方政府及其自然资源部门会提供涉案项目的征地批文等征地批准手续。但问题在于，其所提供的未必就是你所正在经历的项目的报批材料，有时甚至完全是“冒名顶替”的。也有时涉案地块可能仅仅报批了很小一块征地面积，但在实施时却将范围随意扩大，形成通常所谓的“少批多占”情形。

此时，被征地农民关键是要弄清一个问题：自己的房屋、土地究竟在不在涉案项目的合法征收范围之内。如果根本就不在其中，那么就等于上门协商补偿安置事宜的人员是在“忽悠”自己，涉案项目的建设事实上与自己是无关的。被征收人可依据《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》来申请公开涉案项目的勘测定界图。

根据《建设用地审查报批管理办法》之规定，勘测定界图是“一书四方案”中的建设项目用地呈报说明书的应附具材料。需要注意的是，“一书四方案”依《通知》规定是由政府部门依职权主动公开的，而勘测定界图及其技术报告书等附具材料则是需要被征地农民自行申请才会公开的。一旦经查阅相关图纸，发现自己的房屋、土地并不在涉案征地报批范围内，而项目却如火如荼地在自家房前屋后开展，那么即可怀疑涉案项目存在“少批多占”土地违法的情形了。

违法行为四：随意“先行用地”，以先行用地批文代替征地批文

根据2012年《国土资源部关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》之规定，为切实提高用地审批效率，支持重点建设项目，对一些符合条件的项目可由部进行“先行用地审批”，进而在未办理正式的征地批文前率先动工建设。《通知》中规定，对于已通过部用地预审、项目批准立项并完成初步设计的国家重点建设项目，属于控制工期的单体工程，以及因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他工程，可向部申请办理先行用地。可见，“先行用地”的辐射范围是很大的，故在实践中有被滥用的倾向，进而导致《土地管理法》及其相关部门规章的规定被这样一纸《通知》架空。

但需要指出的是，绝不是所有建设项目都能适用“先行用地”这一政策，更不是说“先行用地”就可以不顾被征地农民的补偿权益而只管所谓的重点项目建设。《通知》中规定，申请用地时，必须说明拟用地符合预审要求和土地使用标准，权属清楚，地类、面积准确；涉及征收农村集体土地的，征地补偿安置应征得农民同意并确保补偿及时足额支付到位，地方政府应确保不因先行用地发生信访问题和突发事件。同时，严格限制动工建设范围，不得超出先行用地批准范围动工建设，超出的按违法用地严肃查处。

值得一提的是，前述《通知》现已失效，根据2016年最新修改的《建设用地审查报批管理办法》第6条之规定，国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省、自治区、直辖市国土资源主管部门向国土资源部申请先行用地。

申请先行用地，应当提交下列材料：

（一）省、自治区、直辖市国土资源主管部门先行用地申请；

（二）建设项目用地预审意见；

（三）建设项目批准、核准或者备案文件；

（四）建设项目初步设计批准文件、审核文件或者有关部门确认工程建设的文件；

（五）国土资源部规定的其他材料。

经批准先行用地的，应当在规定期限内完成用地报批手续。

我们在此罗列《通知》的规定，供大家更好的理解“先行用地”这一特殊程序的来源和意义。对于2017年以后的项目，被征收人可按照《办法》的新规定来进行法律审查。

违法行为五：土地长期闲置，非“净地”出让

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十九）项规定，严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。

《闲置土地处置办法》第21条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。此即所谓“净地出让”的法律依据。补偿安置到位方能动工建设，未责令交出土地，提供“三通一平”的土地就强行进场施工，这既是违法施工行为，也是一种变相的土地违法行为。

在明律师最后想提示大家的是，土地违法行为在我国是长期、大量存在的，其对被征地农民补偿权益的影响是巨大的。而尽早委托专业征收维权律师介入，通过全面的信息公开、村务公开申请及查阅政府相关网站已公开的信息掌握第一手资料，是对某一具体征地项目进行法律审查的必由之路。某种意义上说，补偿安置纠纷的维权，也就是从这里开始的。

第五篇：国务院要求严肃查处征地拆迁中违法案件

国务院要求严肃查处征地拆迁中违法案件

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。

会议指出，近年来，各地区、各有关部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，落实土地调控政策，土地管理工作取得积极成效。但当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，用地粗放浪费现象依然存在，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持深化改革和体制机制创新，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作，促进经济社会全面协调可持续发展。

会议要求近期重点做好以下工作：(一)切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。制定并实施全国土地整治规划，加快建设高标准基本农田，力争“十二五”期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。(二)严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题。发展改革、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场，维护土地利用和管理秩序。(三)认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。(四)做好保障性安居工程用地供应。依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。(五)加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，加强对产业、区域发展的引导，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价制度。

会议研究确定了加强和改进流浪未成年人救助保护工作的政策措施。会议指出，做好

流浪未成年人救助保护工作，直接关系未成年人健康成长与社会和谐稳定。必须贯彻预防为主、标本兼治的方针，健全机制、落实责任，加快建设流浪未成年人救助保护体系。一要坚持未成年人权益保护优先，更加积极主动地救助保护流浪未成年人。二要建立跨部门、跨警种、跨地区工作机制，加大打击拐卖未成年人犯罪力度，尽最大努力发现、解救失踪被拐未成年人。三要综合运用多种方式，帮助流浪未成年人及时回归家庭，确保其得到有效监护和妥善照顾。切实加强对家庭监护的指导和监督。四要做好流浪未成年人的教育矫治，为其提供文化和法制教育、心理辅导、行为矫治、技能培训等救助保护服务，对合法权益受到侵害的要及时提供法律援助或司法救助。五要进一步明确家庭、学校、政府和社会的责任，强化源头预防和治理。六要抓紧修订相关法律法规，完善救助保护制度，为流浪未成年人救助保护提供有力的法律和制度保障。