银行个人住房信贷业务发展情况汇报

第一篇：银行个人住房信贷业务发展情况汇报

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。

二、我行个人住房贷款的资产质量情况

2006年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。

我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。

由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个（更多精彩文章来自“秘书不求人”）贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

2、强化对个人住房贷款的风险管理，加快不良贷款处置。

充分利用人民银行个人征信系统、信贷管理系统和综合应用系统，采取在线监测和现场检查相结合的方式，及时发现个人住房贷款的风险预警信号，在异常风险发生前后及时采取相应防范措施，并共享本行其他机构和其他商业银行的信贷业务上的失误等信息，将风险控制的关口前移，保证我行信贷资金的安全。同时，还要加强同法院执行部门、拍卖机构的沟通协调，加大对存量个人住房不良贷款的处置力度。

3、要积极探索住房信贷业务风险防范方法与措施，在风险可控的前提下与其他商业银行展开良性竞争，适度发展我行的个人住房贷款业务。在二手楼业务方面，我们要切实利用我行实行的抵押物内部评估、取消公证等减轻借款人费用支出的优势，努力拓展优质个人住房贷款客户，重点支持以自用为目的的购房和与自身经济能力相适应的购买行为。在适当时机，选择优质房地产发展商发放房地产开发贷款，并配套发放一手楼按揭贷款，增强我行的市场竞争能力。

第二篇：银行个人住房信贷业务发展情况汇报专题

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

2、强化对个人住房贷款的风险管理，加快不良贷款处置。

第三篇：银行分行信贷业务发展的汇报

XXX银行分行信贷业务发展的汇报

尊敬的各位领导，同志们：

下午好！

今年以来，我行受1月7日ⅩⅩ县支行（含祁县建北支行）被总行关停小额信贷业务的影响，全行个人信贷业务发展相对缓慢，小额贷款业务停滞不前，资产质量情况依然严峻，已拖了全省信贷业务的后腿。针对目前这种状况我行领导高度重视，在充分学习、贯彻总行文件的基础上，要求各支行领导和所有信贷从业人员认清问题，总结教训、理清程序，明确思路，群策群力。从业务管理、风险控制，市场发展，逾期清收等几方面采取措施，力求扭转目前的被动局面。现将目前采取的措施及工作汇报如下：

一、夯实基础 深抓管理 加强执行 严格贯彻

针对我行在信贷业务发展中暴露出的问题和弱点，我行认真梳理流程，在总行管理办法和操作规程的基础上，细化各个环节的制约措施，详细制定各操作环节、各岗位的岗位职责、作业流程、风险提示，出台调查环节严格落实十方面内容，分商户、农户、保证人、联保人、家庭信息、经营信息、意愿人品等等做了详细调查落实标准。

1、我行针对受理岗受理能力较弱，对于客户提供资料的甄别能力差，受理质量较差的现状。我行在春节前针对受理人员进行培训并且针对岗位特点设置增加了贷款受理承诺书、受理贷款通知书、不予受理通知书等项目促进受理岗人员尽职受理。保证受理质量的提高和

骗贷信息的共享。

2、针对我行个别信贷员在日常工作中暴露的工作责任心不强的问题，对客户调查中呈现的不对称信息较大的情况。我行设计增加了贷前调查承诺书、贷前调查面谈记录，细化了贷前调查准备表。加强信贷员的调查尽职能力。并加强培训调查技巧，提高验证手段。

3、针对审查岗审查能力弱，个别支行审查环节流于形式的问题，我行设计增加了贷中审查承诺书，同时为了增强审查能力，我行执行审查复核制。每笔小额贷款的资料经审查岗审查完毕后，各支行信贷部主管要对其资料进行复审，复审合格后，方可提交审贷会进行审批。对个人商务贷款及二手房贷款，各支行信贷部主管要严格把关审核，并签署明确的审核意见，而后上报市行信贷审批中心。各行信贷部经理在对资料进行复审时，要全面审核资料的合规有效性。确保上报审贷会及市行审批中心信贷资料的质量。对于复审过程要有书面记录，市行信贷部也要将此项内容作为常规检查项目。

4、针对个别支行审贷会流于形式，审贷会成员审贷能力弱的问题，我行除加强审贷成员的培训工作外。下发了《关于进一步加强全市个人信贷业务发展和管理工作的通知》的文件，要求各支行行长要从接文日起沉下身子，作为审贷会的列席成员参加审贷会，积极参与到审贷会的审批过程中，并要有相关书面记录。市行将把支行长是否按文件要求参与审贷会作为执行力考核的内容，市行信贷部将各行行长参加审贷会的情况作为常规检查项目。参与时间至少两个月。

5、针对贷款发放环节，为了确保我行发放贷款的用途符合合同约定用途，完善支付流程，我行设计了客户提款申请书，分级审批，尽可能杜绝体现。为了确保记账岗尽职放款，避免信贷员形成业务操作“一手清”现象，我行针对记账岗人员设计出放款审核意见书。

6、针对贷后管理滞后，检查频次不够、不细的问题，我行设计出贷后管理卡，要求各贷后管理岗督促管户信贷员放款三天内针对贷款用途必须完成首次实地贷后检查并填制该表。为了及时督促客户还款，避免发生新增逾期，保证催收工作的连续性，完善催收工作的证据链，我行设计出提示到期还款通知书、提前收回贷款本息通知书、提示到期付息通知书，与逾期贷款催收通知书构成我行完整的贷款回收文书体系。我行要求如有逾期，三天内信贷员必须进行实地贷后检查。

7、为了严格档案管理，杜绝信贷人员的人为“倒贷”现象，我行拟将信贷档案收回市行集中管理，现已设计完善档案交接手续，并准备购置相关设备进行该项工作，近期将实施。

8、我行下大力气彻底解决落实信贷管理人员专职，信贷人员到位工作。各县行成立独立的信贷部，在保证信贷队伍素质和保持队伍的稳定的同时选拔有管理能力和实践经验，工作责任心强，品德优良的人员到信贷管理岗位。并且由市行信贷部编写岗位职责说明书和对应人员岗位名单下发各行。市行明确规定信贷人员调整必须由县支行以红头文件的形式提出申请，行长签字，报请市行，经信贷部、办公室、分管行长、行长签字同意后方可调整。信贷从业人员要逐级备案，不得随意调整，保证队伍的数量、质量和稳定。

二、深入调研 了解市场 积极营销 重点突破

1、我行要求每日下午6点前各支行行长以短信的方式向市行行长和分管行长汇报每天的业务进展情况。包括每日受理情况、调查情况、审批情况及放款情况，逾期贷款较重或突发性增加逾期贷款的支行需汇报原因及催收措施及进展情况。

2、我行要求各支行行长根据县域经济发展特点，信贷员每月根据自身开发市场及管理客户的情况有针认真全面的撰写市场调研行业分析报告和风险分析报告，作为下一步开发市场的依据，风险分析报告将作为行业风险防控的信息来源。

3、我行要求各二级支行支行长、大堂经理及柜员在日常工作中要主动积极引导客户选用我行信贷产品，在将信贷员名片交给客户的手中。并设计出贷款咨询登记簿，做好咨询登记工作，书面记录客户的姓名、地址、联系方式、从事行业及贷款用途并及时通知信贷部门，完善贷款受理登记簿，便于开展下一步的信贷营销工作。

4、为了促进业务发展，我行今年制定了全面合理详细的信贷业务考核机制，将所有信贷从业人员纳入考核体系。实行“能者上，庸者下”和“能者多劳，多劳多得”的原则。将信贷管理人员岗位工资的20%、信贷员岗位工资的30%与固定绩效挂钩考核。加强信贷从业人员发展业务的动力。

4、多次与外部单位合作，XXX分行自信贷业务开办以来，积极与各外部单位合作，拓宽发展思路，今年2月份与妇联联合针对女企

业家召开产品推介会。4月6日我行与XXX工商联、榆次区工商联召开产品推介会，现场有50家有贷款需求的小企业与会。我行在对客户的宣传营销中要重点突出我行个人商务贷款的额度调高至500万元及抵押物范围扩大等产品信息，促进个商贷款业务的发展。

此外，我行在去年开展“农户小额贷款春耕春备进万家”的基础上，已专题向市政府分管副市长进行汇报。我行提出以政府资源为基础，邮储信贷产品为载体，为各阶层提供绿色资金支持为口号，进一步深化小额贷款业务的发展。

下一步，我行将抓住个人商务贷款的额度调高至500万元及抵押物范围扩大的有力时机，加大个人商务贷款和个人消费贷款的培训和营销力度。以个人商务贷款和个人消费贷款为突破口，以点带面，盘活全局。同时，加快不良贷款的清收力度，争取早日恢复开办ⅩⅩ支行的小额贷款业务，使我行的小额贷款业务发展回归正轨。

XXX分行信贷部

第四篇：银行零售信贷业务调研汇报材料

银行零售信贷业务调研汇报材料

一、支行零售信贷业务及人员现状

截至11月26日，*部个贷本年净增*万元，结余*亿元。其中小额贷款本年下降*万元（其中再就业*万元，草食畜牧贷款*万元），结余*万元，消费贷款本年新增*万元，结余*亿元。个商贷款下降*万元，结余*亿元。

主要是从2016年*月底变更担保单位后后续跟进不到位未能续接放款，双业贷款（下降*万元，主要是*2015年后无此项贴息，贷款陆续到期。个商下降主要是部分大额商务到期后由于各种原因退出、客户转到他行、不再使用贷款等原因。

人员配备方面，截至11月28日，配备信贷客户经理5名，信贷主管1名。5名信贷客户经理中，其中2人有1年以上信贷工作经验，其余3名为最近1年以内转入信贷岗位（1人将于11月28日休产假）。

资产质量方面，截至11月26日，逾期金额*万元，不良*万元。不良贷款中，其中小额*万元，商务*万元，烟草贷（观察期）*万元，家庭农场*万元。其中小额、烟草贷、家庭农场在年底之前有望收回，难度较大的是个商，除1笔正在正常催收外，其他全部进入司法催收。

二、业务发展、管理、营销中存在的问题 1.客户经理对业务的影响巨大

**现有的5个客户经理，其中1名有3年工作经验，1名有2年工作经验，其他均为1年以内的新客户。除2名老客户经理外，其他客户经理管护的客户均来自其他老客户经理，极大限制了业务营销与客户管理。

此外，由于客户经理经验不足，调查水平有限，业务能力一般，非常影响到业务处理速度，多次出现客户反复补充资料的情况，一般情况下，经营类贷款处理时限严重超过宣传的时限。

2.对老客户维护不到位，新客户拓展上没有后续跟进措施

由于客户经理对客户不熟悉，客户不认识客户经理，客户经理不认识客户的情况很普遍。导致老客户维护不到位，甚至在贷后管理中也不能准确把握客户的风险点，贷后效果差，出现客户一旦逾期很快进入不良的情况。同时，由于对老客户维护、回访不到位，100万元以下个商、部分家庭农场、小额贷款客户到期后自然结清，不再在我行申请贷款。事后回访的时候，以“不需要贷款”、“已经在他行申请贷款”等理由流失，让老客户介绍客户，营销老客户上下游客户，与个金业务交叉营销更是无从谈起。

此外，在新客户拓展上，花了大量的精力和成本进入单位、办公室进行了宣传营销，但存在后续跟进不足的情况，除非当场提交资料，否则后续客户申请不能保障。

3.项目落地进度缓慢

创业贷款方面，因2016年8月31日变更担保单位后，我行一直未能与担保公司签订新的担保合同，导致2017年未能开展此项业务。其他信用村方面，还没有落地的信用村。

草食畜牧等贴息类贷款，由于近年来扶贫贴息情况的变化，前期做的一些优质客户陆续还款后无后续产品对接。

个商贷款方面，一是现有老客户我行主动退出和客户主动退出，单笔金额100万元以上的就有1500万元。二是年初制定的与**合作的汽车合格证抵押贷款由于担保公司担保政策变化未能落地。三是**方担保贷款和流水贷均由于担保和额度的问题未能有效落地。

4.不良开始集中出现

虽然在市分行清收小组的配合，加之司法催收催收，今年收回了部分不良贷款和已核销贷款，但不良贷款开始持续攀升。**不良主要集中在个人商务贷款上，且都是老客户、支用多笔、单户金额大。由于金额大，自行组织的催收效果不明显后，均采取了司法诉讼。但也存在诉讼周期长，与法院、客户沟通成本高，抵押物为第三方或非房产抵押物处置难度大等问题。家庭农场也不同程度出现逾期和不良，影响业务发展积极性。5.基础管理有待加强

在个贷业务宣传营销上，虽然按照市分行零售信贷的部的要求进行了一些专项宣传，但**自己也存在宣传营销工作没有计划、没有重点、随大流的情况。对于客户经理办理业务速度慢的现象虽然老早就已经发现，但未能采取有效措施整改；一些前期圈定的目标客户和营销项目，虎头蛇尾，管理不足。

三、支行零售信贷风险状况及化解措施

从已经逾期和不良的贷款看，**信贷客户经理没有明显的道德风险，基本都是客户资金盲目扩张、经营出现重大下滑、家庭出现重大变故等问题导致的。从近期走访*万元以上个商和*万元以上家庭农场贷款客户情况看，出*笔个商出现处置生意，生产经营严重下滑（目前正常还款）外，其他均正常。整体上风险可控。

目前，**已经对金额较大的*笔个商进行了诉讼，将积极联系法院尽快进入执行阶段。

对逾期和不良贷款进行分析后，发现除客户经营或家庭发生重大变故导致逾期外，还存在以下问题：

1.盲目相信老客户，对第一还款来源调查不仔细 不良的个商均是多次支用的老客户，在客户调查和支用调查的时候，以以往还款情况作为参考，对第一还款来源调查不仔细，对客户透露的重大变化（如出现转移财产、孩子转学、投资不熟悉的行业）等软信息调查不足，发现了也未引起足够的重视。

2.存在放松准入条件的情况

盲目信任抵押，放松了客户准入条件，对客户应收账款、主营业务收入放松条件，对主要财务指标未进行交叉验证，客户说什么就是什么。

3.调查能力和水平不够

由于**新客户经理比较多，普遍存在调查能力不足的情况，对客户行业不熟悉，对客户财务情况没有基本判断，对客户还款能力把握不足，导致了逾期。

4.贷后管理工作不到位

以上几笔不良贷款均存在贷后管理不到位的情况，我行不能及时掌握客户变化，经常是客户逾期后才发现经营或家庭发生了重大变故，此时再催收，效果非常差。经常是一出现逾期即快速进入不良。

四、2018年发展规划及具体工作措施

（一）小额贷款

1.重点开展烟草贷的营销。去年，在*的指导下，**逐户进行了上门营销和电话拜访，取得一定效果。但也存在部分大额客户联系不到负责人看店员工无法做主、对周边乡镇客户走访不足的问题。2.牧类客户集中营销。从近2年跑客户情况看，**区养殖行业（牛、猪、鸡）已经初步形成规模，*也通过资金奖励、提供技术支撑等方式，逐步促进养殖户提高规模、提高经营专业化水平，有较大的资金需求。受限于担保人、抵押物难找的问题，部分客户未能获得贷款。目前，**已经联系*提供最新养殖大户名单，结合省农担见贷即保，不要反担保物优势，对名单客户进行集中营销。

3.加快信用村建设进度。在把控好风险的前提下，尽快实现信用村的落地。主要围绕苹果、樱桃、中药材等种植行业以及养殖行业。

（二）个商贷款

2.梳理现有客户信息，让老客户引见新客户或我行主动挖掘上下游客户。从今年新增的个商客户看，老客户引见成为重要的来源。下一步通过贷后管理等工作，重点是挖掘老客户上下游客户在天水本地的商户，由我行客户经理主动联系，而不是等待客户引见。

3.符合条件的存量个商客户，推荐增信贷产品，同时依托该产品开展结算资金的交叉营销。目前，**个商增信贷已成为重要的增长点，大部分符合条件的客户基本都进行了增信。但还是存在部分客户由于我行流水不足导致无法增信的情况，下一步也是交叉营销的重点。

（三）消费贷款

1.持续开展上门宣传。主要是*政府机关、事业单位和部分企业单位，持续通过已发放贷款的客户引见、提供宣传见面礼等开展营销。

2.形成营销台帐，分单位包干。去年到今年的上门宣传营销，确实存在有的单位多次上门，有的单位无人问津，有的单位宣传一次再也不去的情况。**已对今年走访过的单位进行了梳理，分配了管护客户经理，根据台帐定期督导客户经理上门拜访。

（四）管理方面

1.加强基础管理，提高客户经理素质

**信贷客户经理是自2016年下半年以来业务出现下滑的主要制约因素。下一步将加强信贷客户经理的培训，同时做好备选信贷客户经理的储备，尽快熟悉岗位，提高业务处理速度，提高调查能力，提高贷后管理能力，提高客户管理能力，提高交叉营销能力，熟悉市场、熟悉主要行业、熟悉客户、熟悉重点行业的行业规律、熟悉农村市场，切实提高客户经理素质。

同时，每日召开晨会，由信贷主管对每笔业务进行逐笔跟进督导，提升业务处理速度。

2.加大宣传力度。一是以现有老客户、有可支用额度的老客户为依托，加强其上下游和周边商户的营销。二是在DM广告上持续投放广告。三是坚持周末到各镇开展宣传与商户拜访。

3.优化交叉营销考核办法，提高客户经理交叉营销参与度。目前**的交叉营销工作相对来说还是存在简单下达任务，考核上也相对简单。下一步将继续探索较为符合信贷客户群体需求的交叉营销方案，充分发挥信贷客户经理管护客户的优势。

第五篇：个人住房信贷业务存在的问题及国外经验借鉴

论文关键词：个人住房贷款 垒融风险

论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。

随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险，须引起有关方面重视。1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。

2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。[1][2][3]下一页 3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展 [!--empirenews.page--]

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。

5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。

6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张

7．从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家

优惠利 率，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。防范和化解金融风险的经验借鉴 1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统

信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础。具有 良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误 应 由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上，制定一套严谨、科学 的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。[!--empirenews.page--]上一页[1][2][3]下一页 3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保

上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系 5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。

6-加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐

为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾，增强资产流动性，借鉴国际金融业的经验，实施资产证券化，解决短期资金长期使用的矛盾，保证商业银行个人住房贷款良性循环。